SNR - Resolución 20260624112725

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Fecha: 09/Jul./2025

RESOLUCIÓN NÚMERO RES-2026-015551-6 19 de junio de 2026 “POR MEDIO DE LA CUAL SE RECHAZA UN RECURSO Y SE RESTITUYE UN TURNO DE

DOCUMENTO”

EL REGISTRADOR PRINCIPAL (E) DE LA OFICINA DE REGISTRO DE

INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE BOGOTÁ D. C. ZONA CENTRO En ejercicio de sus facultades Constitucionales y Legales, en especial las conferidas por la Ley 1579 de 2012, Ley 1437 de 2011, Artículo 22 del Decreto 2723 de 2014, y las siguientes

I. COMPETENCIA Que, de conformidad con lo establecido en el Artículo 365 de la Constitución Política de Colombia, los servicios públicos “son inherentes a la finalidad social del Estado”, y por lo tanto, “es deber del Estado asegurar su prestación eficiente a todos los habitantes del territorio nacional”. En esa misma línea, el Artículo 131 ibídem, determinó que “Compete a la ley la reglamentación del servicio público que prestan los notarios y registradores”.

Que, mediante la Ley 1579 de 2012 se expidió el “Estatuto de registro de instrumentos públicos” ratificando los postulados constitucionales y definiendo el registro de la propiedad inmueble como “un servicio público prestado por el Estado por funcionarios denominados Registradores de Instrumentos Públicos” en la forma establecida y para los fines establecidos en dicha Ley.

inmueble como “un servicio público prestado por el Estado por funcionarios denominados Registradores de Instrumentos Públicos” en la forma establecida y para los fines establecidos en dicha Ley. Que, de conformidad con mencionado Estatuto, el Artículo 22 del Decreto 2723 de 2014 estableció, entre otras, las siguientes funciones a cargo de Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos: “3. Prestar el servicio de registro de instrumentos públicos de conformidad con lo establecido en la Ley 1579 de 2012 y en las normas que la reglamenten, modifiquen, adicionen y sustituyan, bajo los principios de celeridad, seguridad y eficiencia.

(…)

6. Expedir los actos administrativos, oficios y documentos relacionados con el registro de instrumentos públicos de conformidad con la ley” Que, retomando con lo establecido en la Ley 1579 de 2012, en su artículo 13 y siguientes, definió los atributos del proceso de registro, compuesto por las etapas de (i) radicación, (ii) calificación, (iii) inscripción y (iv) constancia de haberse ejecutado.

Que, sin perjuicio de lo anterior, el legislador contempló en el Artículo 22 de la mencionada Ley, el procedimiento a seguir en aquellos casos en que los instrumentos respecto de los cuales se solicita su registro, no reúnen los requisitos para su inscripción, de la siguiente manera: RES-2026-015551-6 RES-2026-015551-6Página | 2

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“Si en la calificación del título o documento no se dan los presupuestos legales para ordenar su inscripción, se procederá a inadmitirlo, elaborando una nota devolutiva que señalará claramente los hechos y fundamentos de derecho que dieron origen a la devolución, informando los recursos que proceden conforme al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, o de la norma que lo adicione o modifique. Se dejará copia del título devuelto junto con copia de la nota devolutiva con la constancia de notificación, con destino al archivo de la Oficina de Registro” Que, en este sentido y por expresa remisión normativa, el trámite de los recursos presentados contra los Actos emitidos en el proceso de registro han de ceñirse a lo establecido en la Ley 1437 de 2011, Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. Que, de conformidad con la competencia descrita en el presente acápite, esta Oficina de Registro de Instrumentos Públicos procederá a analizar el escrito de impugnación presentado, determinando en primera medida su admisión o rechazo, y de ser procedente su resolución, de conformidad con la Constitución y la Ley, teniendo en cuenta los siguientes,

II. ANTECEDENTES Mediante turno de documento 2026-50C-6-34439 del 23 de abril de 2026, se radicó la Escritura Pública No. 592 del 30 de marzo de 2026 de la Notaria 56 del Círculo de Bogotá

Mediante turno de documento 2026-50C-6-34439 del 23 de abril de 2026, se radicó la Escritura Pública No. 592 del 30 de marzo de 2026 de la Notaria 56 del Círculo de Bogotá D.C., la cual contiene el acto jurídico de constitución de reglamento de propiedad horizontal, sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C68326. La citada escritura fue rechazada con la nota devolutiva impresa el 12 de mayo de 2026, con el siguiente argumento:

El anterior documento fue notificado personalmente al señor ALVARO OCHOA MARIÑO el día 26 de mayo de 2026.

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Con radicado de fecha 27 de mayo de 2026, el señor ALVARO OCHOA MARIÑO, en su calidad de representante legal de la sociedad ARCOM CONSTRUCCIONES S.A.S., presentó recurso de reposición y en subsidio de apelación en contra el acto administrativo (Nota Devolutiva) con la cual se rechaza el turno de documento; 2026-50C-6-34439 del 23 de abril de 2026 bajo los siguientes argumentos:

III. CONSIDERACIONES DEL DESPACHO

De conformidad con lo establecido en el Artículo 22 de la Ley 1579 de 2012 – “Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos”, contra las Notas Devolutivas proceden los recursos

III. CONSIDERACIONES DEL DESPACHO

De conformidad con lo establecido en el Artículo 22 de la Ley 1579 de 2012 – “Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos”, contra las Notas Devolutivas proceden los recursos conforme al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, o de la norma que lo adicione o modifique En ese sentido, la Ley 1437 de 2011 – “Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”, establece en su artículo 77, los requisitos que deben reunir los recursos, así:

“REQUISITOS. Por regla general los recursos se interpondrán por escrito que no requiere de presentación personal si quien lo presenta ha sido reconocido en la actuación. Igualmente, podrán presentarse por medios electrónicos. RES-2026-015551-6 RES-2026-015551-6Página | 4

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Los recursos deberán reunir, además, los siguientes requisitos:

1. Interponerse dentro del plazo legal, por el interesado o su representante o apoderado debidamente constituido.

2. Sustentarse con expresión concreta de los motivos de inconformidad.

3. Solicitar y aportar las pruebas que se pretende hacer valer.

4. Indicar el nombre y la dirección del recurrente, así como la dirección electrónica si desea ser notificado por este medio.

Sólo los abogados en ejercicio podrán ser apoderados. Si la recurrente obra como agente

4. Indicar el nombre y la dirección del recurrente, así como la dirección electrónica si desea ser notificado por este medio.

Sólo los abogados en ejercicio podrán ser apoderados. Si la recurrente obra como agente oficioso, deberá acreditar la calidad de abogado en ejercicio, y prestar la caución que se le señale para garantizar que la persona por quien obra ratificará su actuación dentro del término de dos (2) meses.

Si no hay ratificación se hará efectiva la caución y se archivará el expediente.”

Así entonces, se aprecia que el escrito del recurso de reposición y apelación subsidiaria no atendió a los requisitos establecidos en la norma arriba citada, específicamente en lo que corresponde al deber de efectuar diligencia de presentación personal. Del mismo tal como se indica en la norma, en el entendido que esta permite entablar una relación jurídica de orden administrativo, entre la oficina y el administrado, al reconocerse la personería jurídica, requisito que es vinculante para las decisiones administrativas; por lo que impide que se pueda entrar a la evaluación de los argumentos presentados por el accionante y se rechace el recurso.

Continuando con el análisis sobre el cumplimiento de los requisitos establecidos en el citado Artículo 77, se encuentra que el escrito fue presentado el día 27 de mayo de 2026, luego de haberse surtido el trámite de notificación del acto impugnado el día el 26 de mayo de 2026, teniendo en cuenta que al siguiente día hábil (27 de mayo hasta el 10 de junio de 2026), situación que nos permite establecer que se presentó dentro del término legal de diez (10) días establecido en el artículo 76 de la Ley 1437 de 2011.

2026), situación que nos permite establecer que se presentó dentro del término legal de diez (10) días establecido en el artículo 76 de la Ley 1437 de 2011.

Sin embargo, pese a no darse los requisitos del artículo 77 Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, se encuentra que el argumento presentado para el rechazo a la inscripción del documento Escritura Pública No. 592 del 30 de marzo de 2026 de la Notaria 56 del Círculo de Bogotá D.C; lo que origina nueva revisión al turno de documento 2026-50C-6-34439 del 23 de abril de 2026. En relación con el motivo que dio origen a la nota devolutiva, consistente en que en el reglamento de propiedad horizontal se describen unos parqueaderos de uso exclusivo que, según el calificador, "no se encuentran aprobados" conforme al artículo 5 de la Ley 675 de 2001, este Despacho considera necesario efectuar las siguientes precisiones jurídicas.

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El artículo 5 de la Ley 675 de 2001 dispone que el reglamento de propiedad horizontal deberá contener la identificación de los bienes privados y de los bienes comunes que integran el edificio o conjunto, así como la determinación de aquellos bienes comunes cuyo uso se asigne de manera exclusiva a determinados bienes privados, cuando ello sea procedente.

A su vez, el artículo 22 de la misma Ley establece expresamente que el propietario inicial,

uso se asigne de manera exclusiva a determinados bienes privados, cuando ello sea procedente.

A su vez, el artículo 22 de la misma Ley establece expresamente que el propietario inicial, al constituir la propiedad horizontal, podrá asignar el uso exclusivo de determinados bienes comunes a favor de uno o varios bienes privados, siempre que dichos bienes comunes no sean necesarios para el disfrute y goce común de los propietarios y dicha asignación quede prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

De la revisión integral de la Escritura Pública No. 592 del 30 de marzo de 2026 de la Notaria 56 del Círculo de Bogotá D.C y de los planos aprobados que hacen parte de la Licencia de Construcción No. 11001-5-24-0457 del 7 de marzo de 2024, se evidencia que los parqueaderos objeto de observación se encuentran físicamente ubicados dentro del área destinada al sótano, la cual corresponde a una zona común de la edificación; sin embargo, el reglamento de propiedad horizontal no los constituye como bienes privados independientes, sino que expresamente les asigna la calidad de bienes comunes de uso exclusivo vinculados a determinadas unidades privadas.

En consecuencia, la circunstancia de que dichos parqueaderos se encuentren localizados en áreas comunes no constituye una infracción a la Ley 675 de 2001. Por el contrario, corresponde a una figura expresamente prevista por el legislador, quien autorizó al propietario inicial para asignar el uso exclusivo de ciertos bienes comunes a favor de determinados bienes privados, siempre que tal asignación conste en el reglamento de propiedad horizontal y no recaiga sobre bienes comunes esenciales.

propietario inicial para asignar el uso exclusivo de ciertos bienes comunes a favor de determinados bienes privados, siempre que tal asignación conste en el reglamento de propiedad horizontal y no recaiga sobre bienes comunes esenciales.

Así las cosas, la observación consignada en la nota devolutiva parte de una interpretación según la cual todo parqueadero de uso exclusivo debe aparecer como bien privado, conclusión que no encuentra respaldo en la Ley 675 de 2001. El ordenamiento jurídico distingue claramente entre los bienes privados y los bienes comunes de uso exclusivo, siendo esta última una categoría legal autónoma cuya constitución corresponde al propietario inicial mediante el reglamento de propiedad horizontal.

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En el presente caso, la asignación de uso exclusivo se encuentra expresamente incorporada en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, guarda correspondencia con la distribución física aprobada en la licencia urbanística y no modifica la naturaleza jurídica de las zonas comunes, razón por la cual no existe vulneración del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 ni fundamento legal que impida la inscripción del reglamento por este aspecto.

En consecuencia, este Despacho concluye que la causal de devolución relacionada con los parqueaderos de uso exclusivo carece de sustento jurídico, toda vez que la Ley 675 de 2001 autoriza expresamente la existencia de bienes comunes cuyo uso exclusivo sea

la nota devolutiva impresa el día 12 de mayo de 2026 del turno de documento 2026-50C6-34439 del 23 de abril de 2026 de acuerdo con lo expuesto en la parte motiva de esta resolución.

SEGUNDO. Contra la presente resolución procede el recurso de queja dentro de los cinco (5) días siguientes de la notificación de acuerdo con el artículo 74 de la Ley 1437 de 2016 RES-2026-015551-6 RES-2026-015551-6Página | 7

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TERCERO: Revocar la nota devolutiva generada para el turno de documento No. 202650C-6-34439 del 23 de abril de 2026, impresa el 12 de mayo de 2026, que negó el registro de la Escritura Pública No. 592 del 30 de marzo de 2026 de la Notaria 56 del

Círculo de Bogotá D.C, según lo argumentado en las consideraciones de la presente resolución. CUARTO Restituir el turno de documento No. 2026-50C-6-34439 del 23 de abril de 2026, désele trámite de acuerdo con lo preceptuado por la Ley 1579 de 2012.

QUINTO: Notificar de la presente resolución al señor ALVARO OCHOA MARIÑO, en su calidad de representante legal de la sociedad ARCOM CONSTRUCCIONES S.A.S, al correo electrónico alvaro.ochoa.8229@gmail.com 11 y de igual manera publicar en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro con el fin de surtir el trámite.

En consecuencia, este Despacho concluye que la causal de devolución relacionada con los parqueaderos de uso exclusivo carece de sustento jurídico, toda vez que la Ley 675 de 2001 autoriza expresamente la existencia de bienes comunes cuyo uso exclusivo sea asignado por el propietario inicial a determinadas unidades privadas dentro del reglamento de propiedad horizontal.

CONCLUSIÓN

De conformidad con lo expuesto, este Despacho considera inviable acceder a la admisión del recurso de reposición y apelación subsidiaria, teniendo en cuenta que no se cumplió con la diligencia de presentación personal, siendo este uno de los requisitos establecidos en el artículo 77 la Ley 1437 de 2011 – “Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”.

Así mismo, se desvirtúan completamente el argumento presentado para el rechazo a la inscripción de la Escritura Pública No. 592 del 30 de marzo de 2026 de la Notaria 56 del Círculo de Bogotá D.C, no se encuentra ajustada a la realidad jurídica del acto y de las áreas y distribuciones en el contenidas, lo que conlleva a establecer una valoración inadecuada de acuerdo con las consideraciones presentadas, por lo que con el fin de subsanar esta inconsistencia es oportuno dar aplicación al artículo 30 de la Ley 1579 de

2012. Por lo cual este Despacho

En mérito de lo expuesto, este Despacho:

RESUELVE: PRIMERO. Rechazar el recurso de reposición y en subsidio de apelación interpuesto contra la nota devolutiva impresa el día 12 de mayo de 2026 del turno de documento 2026-50C6-34439 del 23 de abril de 2026 de acuerdo con lo expuesto en la parte motiva de esta resolución.

correo electrónico alvaro.ochoa.8229@gmail.com 11 y de igual manera publicar en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro con el fin de surtir el trámite.

SEXTO: Dejar constancia de la radicación del documento en el sistema SEPTIMO. Esta resolución rige a partir de la fecha de su expedición.

NOTIFIQUESE, COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE

@Documento_preparado_para_firma

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JOSE GREGORIO SEPULVEDA YEPEZ

Registrador Principal (E) ORIP - Bogotá Zona Centro - Dirección Regional Central

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JORGE IVAN APARICIO MONGUI

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Profesional Universitario 2044-10, Coordinador ORIP - Bogotá Zona Centro - Dirección Regional Central

Documento Firmado Electrónicamente

Anexo: No

Copia ALEJANDRO SANTOS

Elaboró: ADRIANA LINED LADINO SOTO / ORIP125

Revisó: JORGE IVAN APARICIO MONGUI / ORIP125

Aprobó: . JORGE IVAN APARICIO MONGUI / ORIP125

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