SNR - Resolución 21852 de 2026

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Código: AC-FR-008

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Fecha: 09/Jul./2025

RESOLUCIÓN NÚMERO RES-2026-021852-6 26 de agosto de 2026

“Por medio de la cual se Resuelve un Recurso de Reposición y en subsidio de Apelación Expediente 080-ND2026-22 TURNO DE RADICACION 2026080-6-3345

EL REGISTRADOR PRINCIPAL DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DEL

CÍRCULO DE SANTA MARTA

En ejercicio de sus atribuciones legales y en especial de las conferidas por la Ley 1579 de 1 de octubre 2012, Ley 1437 de 2011, Decreto 2723 de 29 diciembre de 2014.

I. ANTECEDENTES Mediante escrito radicado bajo el No. SNR2026ER-156702-2, la señora STEPHANY BRISSETH MENDOZA SARMIENTO, en calidad de interesada en el trámite registral, interpuso recurso de reposición y en subsidio apelación contra la Nota Devolutiva de fecha 26 de marzo de 2026 expedida dentro del turno de radicación 2026-080-6-3345, mediante la cual esta Oficina negó la solicitud de inscripción parcial de la Escritura Pública No. 0305 del 16 de febrero de 2021 otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Santa Marta sobre el folio de matrícula inmobiliaria 080-9509 y 080-9513 teniendo como fundamento la siguiente causal:

“NO PROCEDE EL REGISTRO PARCIAL DEL DOCUMENTO POR

Notaría Primera del Círculo de Santa Marta sobre el folio de matrícula inmobiliaria 080-9509 y 080-9513 teniendo como fundamento la siguiente causal: “NO PROCEDE EL REGISTRO PARCIAL DEL DOCUMENTO POR CUANTO NO FUE SOLICITADO POR TODAS LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN EL ACTO O CONTRATO (ART. 17 DE LA LEY 1579 DE 2012).” Manifiesta la recurrente que la citada escritura pública contiene dos actos jurídicos independientes, consistentes en una compraventa respecto de los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 080-9509 y 080-9513 y una hipoteca constituida a favor del Banco Davivienda S.A. para garantizar un crédito por valor de ciento cincuenta millones de pesos ($150.000.000). Además, afirma que la causal de devolución invocada por esta Oficina carece de sustento jurídico, porque a su criterio considera que el Banco Davivienda S.A. no ostenta actualmente un derecho real hipotecario vigente que haga necesaria su intervención dentro de la solicitud de registro parcial. Por lo que la exigencia de la Oficina de Registro de contar con la firma de dicha entidad financiera para efectos del registro parcial de la compraventa constituye una carga improcedente. RES-2026-021852-6 RES-2026-021852-6Página | 2

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Igualmente, argumenta que el acto de compraventa contenido en la Escritura Pública No. 0305 de 2021 cumple los requisitos legales para acceder al registro y

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Igualmente, argumenta que el acto de compraventa contenido en la Escritura Pública No. 0305 de 2021 cumple los requisitos legales para acceder al registro y que la circunstancia de no poder inscribirse la hipoteca no debe impedir la inscripción de la transferencia del derecho de dominio a favor de la compradora. Bajo esa consideración, solicita que se admita el registro parcial del instrumento público respecto del acto de compraventa, prescindiendo de la inscripción del gravamen hipotecario.

II. OPORTUNIDAD PARA PRESENTAR EL RECURSO.

Contra los actos administrativos el Código Administrativo y de Procedimiento Administrativo el interesado CPACA (ley 1437 de 2011, en su artículo 74 establece que el recurso de reposición procede ante quien expidió la decisión en este caso el Registrador de Instrumentos Públicos de Santa Marta y el de Apelación ante el Subdirector de Apoyo Jurídico registral de la Superintendencia de Notariado y Registro. La Nota Devolutiva, fue notificada personalmente el día 27 de mayo de 2026, como consta en el expediente. La señora STEPHANY BRISSTH MENDOZA SARMIENTO, radicó memorial contentivo de Recurso de Reposición y en Subsidio de Apelación el día 03 de junio de 2026. En virtud de lo previsto en el numeral 2 del artículo 21 de decreto 2323 del 29 de diciembre de 2014, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 76 del CPACA y encuentra este Despacho que el escrito de Recurso fue radicado dentro de los 10 días siguientes a su notificación.

III. PRUEBAS DOCUMENTALES

76 del CPACA y encuentra este Despacho que el escrito de Recurso fue radicado dentro de los 10 días siguientes a su notificación.

III. PRUEBAS DOCUMENTALES Se encuentran aportados al expediente los siguientes documentos: Copia integral de la Escritura Pública N° 0305 de 16 de febrero de 2021 otorgada en la Notaria Primera de Santa Marta.

Copia del Acto Administrativo – Nota Devolutivade fecha 26 de marzo correspondiente al turno de radicación 2026-080-6-3345. Solicitud de Registro Parcial presentado al momento de la radicación de la escritura por parte de la recurrente.

IV. CONSIDERACIONES

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Como quiera que el escrito de recurso presentado reúne los requisitos previstos en el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, Ley 1437 de 2011, se avocará su conocimiento para tal efecto, es necesario efectuar las siguientes apreciaciones, frente a las razones que fundamentaron la negativa de registro; respecto a las pruebas aportadas y sobre los argumentos del recurrente así: En primer lugar debe tenerse en cuenta que desde el punto de vista material el proceso de registro es administrativo, en el cual se adopta una decisión que puede ser positiva o negativa. En ese entendido el documento que se radica, en la etapa de calificación se somete a un análisis jurídico, a un examen y a una comprobación

proceso de registro es administrativo, en el cual se adopta una decisión que puede ser positiva o negativa. En ese entendido el documento que se radica, en la etapa de calificación se somete a un análisis jurídico, a un examen y a una comprobación de que reúne las exigencias legales para acceder a la inscripción. Realizado el estudio sobre la pertinencia de la calificación del documento o título para su inscripción, se procederá a la anotación en el folio de matrícula inmobiliaria o en su defecto si en la calificación del título o documento no se dan los presupuestos de ley para ordenar su inscripción, se procederá a inadmitirlo, elaborando una nota devolutiva. (Arts., 13, 16, 20 y 22, de la Ley 1579 de 2012) Del examen previo a que deben ser sometidos los títulos o documentos llevados al registro y dadas las facultades conferidas al funcionario calificador, los sistemas que se acogen en este procedimiento están basados en el principio de legalidad, de manera que sólo tendrán acceso al registro los títulos o documentos válidos y perfectos. De cualquier modo, la previa calificación de los documentos sometidos a registro no se debe reducir a una simple labor mecánica, limitada a indicar la clase de registro que debe efectuarse o a devolver el documento sin realizar el estudio correspondiente. El objetivo mismo lo impone la normatividad registral vigente, por lo que debe investigarse si el respectivo documento público reúne o no los requisitos formales y de fondo exigidos por la ley.

CASO CONCRETO Del examen integral del expediente se evidencia que la Escritura Pública No. 0305 del 16 de febrero de 2021 contiene dos negocios jurídicos autónomos e

formales y de fondo exigidos por la ley.

CASO CONCRETO Del examen integral del expediente se evidencia que la Escritura Pública No. 0305 del 16 de febrero de 2021 contiene dos negocios jurídicos autónomos e independientes: i) una compraventa sobre los inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias Nos. 080-9509 y 080-9513; y ii) la constitución de una hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor de BANCO DAVIVIENDA S.A.. Asimismo, se encuentra acreditado que la escritura fue otorgada el 16 de febrero de 2021 y presentada nuevamente para registro en fecha 18 de marzo de 2026 mediante la radicación No. 2026-080-6-3345, esto es, varios años después de su otorgamiento. La propia nota devolutiva recuerda que los actos de hipoteca únicamente pueden inscribirse dentro de los noventa (90) días hábiles siguientes a su autorización, conforme al artículo 28 de la Ley 1579 de 2012, disposición que constituye una norma especial en materia registral. RES-2026-021852-6 RES-2026-021852-6Página | 4

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En consecuencia, resulta jurídicamente cierto que el acto hipotecario contenido en la referida escritura no puede acceder actualmente al registro inmobiliario, por encontrarse vencido el término legal previsto para su inscripción. El artículo 28 de la Ley 1579 de 2012 establece una limitación temporal expresa para la inscripción

la referida escritura no puede acceder actualmente al registro inmobiliario, por encontrarse vencido el término legal previsto para su inscripción. El artículo 28 de la Ley 1579 de 2012 establece una limitación temporal expresa para la inscripción de hipotecas, vencido cuyo término la garantía debe constituirse nuevamente de conformidad con la citada norma. No obstante, dicha circunstancia no conduce automáticamente a la procedencia del registro parcial solicitado por la recurrente. Debe precisarse que la función calificadora atribuida al Registrador de Instrumentos Públicos se encuentra sometida al principio de legalidad previsto en el artículo 3 literal d) de la Ley 1579 de 2012, de conformidad con el cual únicamente pueden acceder al registro aquellos actos y documentos que cumplan integralmente las exigencias previstas por el ordenamiento jurídico. Sobre el caso en particular, el art 17 de la Ley 1579 de 2012 establece: “La inscripción parcial procederá únicamente cuando medie solicitud escrita y motivada de todos los intervinientes en el acto o contrato”. La norma no distingue entre intervinientes con derechos vigentes o no vigentes, ni autoriza al Registrador para excluir unilateralmente a alguno de los otorgantes del instrumento público. Por el contrario, exige de manera expresa que la solicitud de inscripción parcial sea presentada por todos los comparecientes del acto cuya inscripción se pretende fraccionar. En el caso concreto, la escritura sometida a registro contiene tanto la compraventa como la constitución de hipoteca y fue suscrita por la parte vendedora, la parte compradora y el acreedor hipotecario BANCO DAVIVIENDA S.A, por consiguiente,

En el caso concreto, la escritura sometida a registro contiene tanto la compraventa como la constitución de hipoteca y fue suscrita por la parte vendedora, la parte compradora y el acreedor hipotecario BANCO DAVIVIENDA S.A, por consiguiente, aun cuando el gravamen hipotecario no sea registrable por vencimiento del término previsto en el artículo 28 de la Ley 1579 de 2012, ello no elimina ni modifica la calidad de otorgante e interviniente que tuvo la entidad financiera dentro del instrumento público objeto de calificación. La voluntad escrituraria quedó conformada por la concurrencia de todas las partes que participaron en la celebración de los actos jurídicos incorporados en la escritura objeto de registro Debe recordarse que el Registrador carece de competencia para fragmentar unilateralmente el contenido de un instrumento público o determinar cuáles otorgantes deben considerarse excluidos de una solicitud de inscripción parcial. Una actuación de esta naturaleza implicaría alterar el contenido del título sometido a registro y desconocer el principio de rogación señalado en el art 3 de la Ley 1579 de 2012. La recurrente sostiene que el Banco no ostenta actualmente un derecho real hipotecario inscrito; sin embargo, la causal de devolución no se fundamentó en la existencia de un derecho hipotecario vigente, sino en la ausencia de una solicitud RES-2026-021852-6 RES-2026-021852-6Página | 5

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Fecha: 09/Jul./2025 de registro parcial suscrita por la totalidad de los intervinientes del acto escriturario,

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Fecha: 09/Jul./2025 de registro parcial suscrita por la totalidad de los intervinientes del acto escriturario, requisito expresamente exigido por el artículo 17 de la Ley 1579 de 2012.

En consecuencia, aunque este Despacho comparte que la hipoteca incorporada en la Escritura Pública No. 0305 del 16 de febrero de 2021 no resulta actualmente registrable por encontrarse vencido el término legal previsto en el artículo 28 de la Ley 1579 de 2012, también concluye que para acceder al registro parcial de la compraventa era indispensable la presentación de una solicitud escrita, expresa, autenticada y suscrita por todos los intervinientes que concurrieron al otorgamiento del instrumento público, requisito que no se encuentra satisfecho dentro del recurso presentado. Por lo anterior, el recurso presentado no esta llamado a prosperar en primera instancia, toda vez que la imposibilidad de registrar la hipoteca no exonera a los interesados del cumplimiento de los requisitos legales exigidos para el registro parcial del acto de compraventa.

En mérito de lo expuesto, este Despacho.

RESUELVE PRIMERO: NO REPONER y CONFIRMAR la Nota Devolutiva expedida dentro del turno de radicación No. 2026-080-6-3345, mediante la cual se inadmitió la solicitud de registro parcial de la Escritura Pública No. 0305 del 16 de febrero de 2021, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Santa Marta, por las razones expuestas en la parte motiva de la presente providencia.

de registro parcial de la Escritura Pública No. 0305 del 16 de febrero de 2021, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Santa Marta, por las razones expuestas en la parte motiva de la presente providencia.

SEGUNDO: CONCEDER, el recurso de apelación interpuesto subsidiariamente por la señora STEPHANY BRISSETH MENDOZA SARMIENTO, para ante la Subdirección de Apoyo Jurídico Registral de la Superintendencia de Notariado y Registro, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 74 y siguientes de la Ley 1437 de 2011.

TERCERO: Remitir el expediente administrativo junto con la totalidad de las actuaciones a la Subdirección de Apoyo Jurídico Registral de la Superintendencia de Notariado y Registro para que se surta el trámite de segunda instancia.

CUARTO: Notificar la presente resolución a la señora STEPHANY BRISSETH MENDOZA SARMIENTO en la dirección y correo electrónico registrados.

QUINTO: Publíquese el presente auto en un diario de amplia circulación, Diario Oficial y/o en la página WEB: www.supernotariado.gov.co.

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NOTIFIQUESE, COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE

@Documento_preparado_para_firma

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MAURICIO ALVAREZ GOMEZ

Registrador Principal 0191-20 ORIP - Santa Marta - Dirección Regional Caribe

@Documento_preparado_para_firma

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MAURICIO ALVAREZ GOMEZ

Registrador Principal 0191-20 ORIP - Santa Marta - Dirección Regional Caribe

Documento Firmado Electrónicamente

Anexo: No

Copia JESUS OSPINO

Elaboró: JESUS MIGUEL OSPINO CASTRILLO / ORIP75

Revisó: . JESUS MIGUEL OSPINO CASTRILLO / ORIP75

Aprobó: . JESUS MIGUEL OSPINO CASTRILLO / ORIP75

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