SNR - Resolución 23542 de 2025

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RESOLUCIÓN NÚMERO RES-2025-023542-6 24 de noviembre de 2025

EXPEDIENTE 2025ORIP173-170.1.1173-350273

3702024AA-314 Por medio resuelve una actuacion admiinistrativa tendiente a establecer la real situacion juridica del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N°. 370-704927

El Registrador Principal de Instrumentos Públicos del Círculo de Cali, en ejercicio de sus facultades legales y en especial de las conferidas por el Articulo 59 de la Ley 1579 del 2012 y el artículo 34 s.s. de la Ley 1437 de 2011 y,

CONSIDERANDO QUE:

1.-El derecho registral se encarga de regular la inscripción de los actos de constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación traslación etc., del dominio u otro derecho real sobre bienes inmuebles (Articulo 2 Ley 1579 de 2012) Según los principios que sirven de base al sistema de registro, la publicidad del título debe ser concordante con la realidad jurídica del predio, dando cumplimiento al principio de legalidad.

2.-El artículo 59 del mismo estatuto, establece el procedimiento para corregir los

debe ser concordante con la realidad jurídica del predio, dando cumplimiento al principio de legalidad.

2.-El artículo 59 del mismo estatuto, establece el procedimiento para corregir los errores en que se haya incurrido en la calificación y/o inscripción del registro.

3.-El artículo 49 de la Ley 1579 de 2012ordena: “El modo de abrir y llevar la matricula se ajustará a lo dispuesto en esta Ley, de manera que aquella exhiba en todo momento el estado jurídico del respectivo bien.

1. ANTECEDENTES:

Mediante solicitud con radicado No.3702024ER08378 del 29/10/2023, con la cual el señor:

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Se adjunta la respectiva Denuncia Penal ante la Fiscalía General de la Nación, a la cual le correspondió el radicado N°.20240060309472 del 29 de octubre de 2023.

Por lo anteriormente expuesto la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, una vez Realizado el estudio jurídico, dio inicio a la actuación administrativa N°. 3702024AA-314, mediante Auto N°. 214 del 09/12/2024, con el fin de establecer la real situación jurídica del inmueble inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria No. 370-704927

2.- En cumplimiento al procedimiento establecido en los Artículos 67, 68 y 69 de la Ley 1437 de 2011, con el fin de citar a los interesados para notificación personal y solicitud de certificaciones, se expidieron los siguientes oficios así:

El 10 de enero de 2025 con oficio N°. 3702024EE14922 del 10/12/2024, se da respuesta al señor MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS, asimismo se le comunica el contenido del Auto de inicio 214 del 09 de diciembre de 2024, por medio

respuesta al señor MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS, asimismo se le comunica el contenido del Auto de inicio 214 del 09 de diciembre de 2024, por medio del cual se inicia Actuacion Administrativa con el fin de establecer la real situación jurídica del predio inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria 370-704927.

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Con oficio 3702024EE14913 del 10 de diciembre de 2024, se comunica a la Fiscalía General de la Nación, el contenido del Auto de inicio N°.214 del 09 de diciembre de 2024.

Con oficio SNR2025EE-0931171-1 del 28 de mayo de 2025, se comunica al Doctor HANZ PETER ZARAMA SANTACRUZ, Notario 18 del Circulo de Cali, el contenido del Auto de inicio N°.214 del 09 de diciembre de 2024.

Con fecha 10 de enero de 2025, se solicitó a la Superintendencia de Notariado y Registro, la publicación del aviso de comunicación a terceros indeterminados del inicio de una actuación administrativa, correspondiente al oficio 3702024EE14912 del 10/12/2024, comunicando así el contenido del Auto de inicio N°.214 del 09 de

Registro, la publicación del aviso de comunicación a terceros indeterminados del inicio de una actuación administrativa, correspondiente al oficio 3702024EE14912 del 10/12/2024, comunicando así el contenido del Auto de inicio N°.214 del 09 de diciembre de 2024, por medio del cual se inicia una actuación Jurídica del predio inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria 370-704927.

Una vez agotada la etapa de notificaciones de la forma anteriormente expuesta, se profiere la presente resolución.

2.- PRUEBAS

Para efectos de la presente actuación administrativa se tendrán como pruebas los documentos contenidos en las carpetas de antecedentes registrales la correspondiente al folio de matrícula inmobiliaria Nos.370-704927, y los documentos registrados en las anotaciones del citado folio, igualmente los documentos contenidos en el expediente de la Actuación Administrativa.

3ARGUMENTOS DEL PETICIONARIO.

MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS, identificado con C.C.N°.94.505.513, expedida en Cali, en mi calidad de propietario y titular de derecho real de dominio del inmueble identificado con el folio de matrícula 370-704927, solicito: “Se sirva revocar la anotación N°.6 del folio de matrícula 370-704927, correspondiente al acto de aclaración al número predial, conforme a Escritura Publica N°.2783 de 14 de

junio de 2006 (Escritura Publica FALSA), conforme a contestación fechada el 1110-2004 por la Notaria 18 de Cali, conforme a Denuncia Penal instaurada por el suscrito ante la Fiscalía General de la Nación. De igual forma sírvase corregir la x del titular del derecho real de dominio, la cual me fue quitada bajo calificación errónea, la cual fue inducida bajo Escritura Publica 1487 de 15 de abril de 2005 expedida por la Notaria 13 del Circulo de Cali, cuyo acto es de compraventa, la cual fue declarada su cancelación mediante oficio emitido por la Fiscalía General de la Nación de N°.50000-6-65-818228-30 fechado el 17-11-2009 con radicado N°.200983320. Conforme a la anotación 8 del certificado de tradición y libertad del folio de matrícula 370-704927, de la Oficina de Registro del Circulo de Cali, se proceda RES-2025-023542-6Página | 9

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Fecha: 02 – 07 - 2024 mediante la dependencia de correcciones realizar la actualización de la incorporación de la X que demuestra la titulación del derecho real de dominio y quede debidamente registrada mediante salvedades, conforme a la Ley 1579 de

2012.

.4INTERVENCION DE TERCEROS:

incorporación de la X que demuestra la titulación del derecho real de dominio y quede debidamente registrada mediante salvedades, conforme a la Ley 1579 de 2012.

.4INTERVENCION DE TERCEROS:

En el curso de la presente actuación administrativa no hubo intervención de las partes ni de terceros involucrados dentro del presente trámite administrativo.

5.- CONSIDERACIONES DE ESTA OFICINA

De acuerdo con el Decreto No. 2723 de 2014, las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos del País, son Dependencias de la Superintendencia de Notariado y Registro, entidad que a su vez hace parte del sector descentralizado por servicios y que está adscrita al Ministerio de Justicia y del Derecho. De conformidad con la Ley 1579 de 2012, el Registro de la propiedad inmueble es un servicio público que cumple con los objetivos básicos de servir como medio de tradición de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos sobre ellos, de dar publicidad a los actos que trasladan o mutan el dominio de los mismos o que imponen gravámenes o limitaciones.

El Derecho registral se encarga de regular la inscripción de los actos de constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, traslación, etc, del dominio u otro derecho real sobre bienes inmuebles (Artículo 2, Ley 1579 de 2012). Según los principios que sirven de base del sistema del registro, la publicidad del título debe ser concordante con la realidad jurídica del predio, dando cumplimiento al principio de legalidad. El Artículo 59 del mismo estatuto, establece el procedimiento para corregir los errores en que se haya incurrido en la calificación y/o inscripción del registro.

ser concordante con la realidad jurídica del predio, dando cumplimiento al principio de legalidad. El Artículo 59 del mismo estatuto, establece el procedimiento para corregir los errores en que se haya incurrido en la calificación y/o inscripción del registro. El Articulo 49 de la Ley 1579 de 2012 establece: “El modo de abrir y llevar la matricula se ajustará a lo dispuesto en esta Ley, de manera que aquella exhiba en todo momento el estado jurídico del respectivo bien.

Estudiadas las anotaciones que contiene el folio de matrícula inmobiliaria No. 370704927 y revisados los documentos que reposan en el archivo de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, encontramos lo siguiente:

Corresponde a un predio denominado Lote de terreno Carretera Cali – Jamundí, ubicado en la Calle 25 N°.118, con un total de 12 anotaciones., entre las cuales se encuentran: RES-2025-023542-6Página | 10

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Fecha: 02 – 07 - 2024

En la anotación N°.02 con fecha 11/03/2004 y turno de radicación 2004-19338, se registró la Escritura Publica N°.955 del 09/03/2004 de la Notaria tercera de Cali, por medio de la cual JOSE ORLANDO BUENO DIAZ, vende a MAURICIO ALEXANDER

registró la Escritura Publica N°.955 del 09/03/2004 de la Notaria tercera de Cali, por medio de la cual JOSE ORLANDO BUENO DIAZ, vende a MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS, el inmueble descrito y alinderado. En la anotación N°.3 con fecha 21-04-2005 y turno de radicación N°2005-31895, se registró la Escritura Publica N°.1487 del 15-04-2005 de la Notaria 13 de Cali, por medio de la cual supuestamente el señor MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS vende a MARCO FIDEL GOMEZ ZAMORANO, el inmueble descrito y alinderado. En la anotación N°6 con fecha 16-01-2007 y turno de radicación N°. 2007-3794, se registró la Escritura Publica N°.2783 del 14-06-2006 de la Notaria 18 de Cali, la cual indica la inscripción del acto de Aclaración al número predial F-7800160000 A F078000460000, a MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS. En la anotación N°8 con fecha 17-11-2009 y turno de radicación 2009-83320, se registró el oficio 5000-6-65-818228-30 del 17-11-2009 de la Fiscalía de Cali, la cual ordena la Cancelación providencia judicial del registro de la Escritura Publica N°1487 del 15-04-2005 de la Notaria 13 de Cali, la cual se encuentra registrada en la anotación N°.3, de LA FISCALIA GENERAL DE LA NACION – DIRECCION

N°1487 del 15-04-2005 de la Notaria 13 de Cali, la cual se encuentra registrada en la anotación N°.3, de LA FISCALIA GENERAL DE LA NACION – DIRECCION

SECCIONAL DE FISCALIAS SANTIAGO DE CALIFISCALIA TREINTA (30)

SECCIONAL DELEGADA.

Ahora bien, en cumplimiento a lo establecido por la Instrucción Administrativa No. 11 de 30/07/2015 de la Superintendencia de Notariado y Registro, con el propósito de conformar el acervo probatorio, se realizó lo siguiente: . Mediante Oficio No. 3702024EE14168 del 18/11/2024, dirigido al Doctor BERNARDO VALLEJO RESTREPO – Notario 18 del Circulo de Cali, solicitando la Certificación en la cual conste si la Escritura Publica N°.2783 del 14 de junio de 2006, la cual indica la inscripción del acto de Aclaración al número predial F7800160000 A F-078000460000, a MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS, fue expedida en su Despacho.

. Dando respuesta a la solicitud anterior el Doctor HANZ PETER ZARAMA SANTACRUZ – Notario 18 del Circulo de Cali, mediante oficio al cual le correspondió el radicado N°. 3702024ER09275 del 04 de diciembre de 2024, certificó:

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Fecha: 02 – 07 - 2024

La Superintendencia de Notariado y Registro, mediante la Instrucción Administrativa No.11 de julio de 2015 imparte instrucciones precisas a los Registradores de Instrumentos Públicos del País, respecto de la corrección de un acto de inscripción por inexistencia de instrumento público, orden judicial o acto administrativo, indicándoles: RES-2025-023542-6Página | 12

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Fecha: 02 – 07 - 2024 “La Superintendencia de Notariado y Registro, en el ejercicio de las funciones de inspección, vigilancia y control sobre las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos del país, ha tenido conocimiento de documentos que se presentan para su inscripción en esas oficinas, sin que dichos documentos hayan sido emitidos por la autoridad correspondiente, es decir, por el notario, autoridad judicial o administrativa competente.

Así mismo, se ha podido evidenciar que los ciudadanos o usuarios del servicio público registral acuden ante el Registrador de Instrumentos Públicos y mediante peticiones o

es decir, por el notario, autoridad judicial o administrativa competente. Así mismo, se ha podido evidenciar que los ciudadanos o usuarios del servicio público registral acuden ante el Registrador de Instrumentos Públicos y mediante peticiones o quejas informan que no han dispuesto de sus bienes, pero que en el certificado de tradición figura inscrito un acto de transferencia, limitación o gravamen sobre el inmueble de su propiedad en el que ellos no han intervenido y en consecuencia le solicitan al registrador la revocatoria de ese registro o inscripción. Esta situación puede llevar a inferir que las inscripciones están soportadas en un documento que no adquiere la calidad de instrumento público por carecer de la autorización del notario o no ser emitido por el funcionario competente y en consecuencia, el aparente instrumento público u orden judicial o administrativa, es inexistente, es decir, que adolece de la capacidad para producir efectos jurídicos, ni ser soporte del acto administrativo de inscripción o anotación en el registro de la propiedad inmueble. Así las cosas, es evidente que esta situación genera inseguridad jurídica en el registro público de la propiedad, por consiguiente se hace necesario subsanarla o corregirla, que si bien es cierto no se origina por inconsistencias o falencias en el proceso de registro en cabeza de las oficinas de registro de instrumentos públicos, sino que obedece a conductas o acciones reprochables por parte de terceros, que van en contravía del principio registral de legalidad' que sirve de base al sistema de registro de la propiedad inmueble, así como del principio de confianza legítima y que en últimas atentan contra la guarda de la fe pública. Con el fin de evitar que se publiciten inscripciones sustentadas en un aparente instrumento

de legalidad' que sirve de base al sistema de registro de la propiedad inmueble, así como del principio de confianza legítima y que en últimas atentan contra la guarda de la fe pública. Con el fin de evitar que se publiciten inscripciones sustentadas en un aparente instrumento público, orden judicial o administrativa inexistente, que no permiten que la matricula refleje la real situación jurídica del inmueble, los Registradores de Instrumentos Públicos del país implementarán”. (...) 1.- AMBITO DE APLICACION Lo consignado en la presente instrucción solo procederá cuando en un folio de matrícula inmobiliaria se encuentre un acto de inscripción o anotación que publicite un documento, escritura pública, orden judicial o administrativa que no fue autorizado o emitido por la autoridad correspondiente. (...) PROCEDIMIENTO El titular de un derecho real inscrito en el registro, el notario, autoridad judicial o administrativa competente o quien se considere afectado con la inscripción deberá presentar solicitud escrita ante el registrador de instrumentos públicos, en la que afirme no haber participado en la enajenación, constitución de gravamen o limitación de dominio, autorización de la escritura pública, o expedición de la orden judicial o administrativa publicitada en la matrícula inmobiliaria. RES-2025-023542-6Página | 13

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En el escrito el interesado manifestará los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan su petición, indicará su nombre completo, dirección física de correspondencia, dirección de correo electrónico o cualquier otra información que permita al Registrador la notificación o comunicación de cualquier decisión y deberá acompañar copia de la respectiva denuncia ante la Fiscalía General de la Nación. Una vez que se acredite el cumplimiento de los anteriores requisitos, el Registrador de Instrumentos Públicos procederá inmediatamente a bloquear los folios de matrícula involucrados o afectados con el documento inexistente. Acto seguido, el Registrador proferirá auto de inicio de actuación administrativa, con la finalidad de establecer la real situación jurídica de la matricula o las matrículas inmobiliarias en las que se haya inscrito el documento inexistente y deberá decretar como prueba, entre otras, oficiar a la autoridad que aparentemente autorizó o expidió el documento (notario, juez, funcionario administrativo, etc.) con el fin de que certifique si dicho documento fue expedido o autorizado por esta. Igualmente, el Auto de inicio ordenará las citaciones, notificaciones y publicaciones, a efecto de garantizar el debido proceso de las personas que puedan resultar afectadas con la decisión. La actuación administrativa que se adelante debe regirse en lo pertinente de acuerdo con lo establecido por la Ley 1437 de 2011. En el caso que el presente procedimiento trate de una escritura pública, el notario emitirá

que puedan resultar afectadas con la decisión. La actuación administrativa que se adelante debe regirse en lo pertinente de acuerdo con lo establecido por la Ley 1437 de 2011. En el caso que el presente procedimiento trate de una escritura pública, el notario emitirá la certificación a la mayor brevedad posible dirigida al Registrador, acompañándola con copia autentica de la que figura en el protocolo notarial, si es el caso. En el evento que la autoridad o creador del supuesto instrumento público o de la orden judicial o administrativa certifique que NO expidió o autorizó el documento, el Registrador en el momento de decidir la actuación administrativa corregirá la inscripción dejándola sin valor ni efecto registral, con fundamento en el inciso segundo del artículo 60 de la Ley 1579 de 2012. (Se resalta) Cuando en la matricula figuren anotaciones posteriores a la que se corrige, se cambiará la codificación de los actos inscritos ajustándolos a los códigos establecidos para la falsa tradición o dominio incompleto y sustituyendo la (X) de dominio pleno por la (i) de dominio incompleto. Así mismo, dejará las salvedades correspondientes en la matrícula o matrículas afectadas."

Así las cosas, respecto a la Escritura N°. 2783 del 13 de septiembre de 2006, es viable, dar aplicación a la disposición contenida en la Instrucción Administrativa antes analizada, con fundamento en lo informado por el Doctor HANZ PETER ZARAMA SANTACRUZ, Notario 18 del Circulo de Cali, en la que certifica que: “Una vez consultadas las bases de datos de Escrituración de la Notaria 18 del Circulo de

ZARAMA SANTACRUZ, Notario 18 del Circulo de Cali, en la que certifica que: “Una vez consultadas las bases de datos de Escrituración de la Notaria 18 del Circulo de Cali, de acuerdo con la información aportada, la Escritura Publica N°.2783 del 13 de septiembre de 2006 que reposa en el protocolo, corresponde a una compraventa del señor JOSE HAROLD PARRA VARGAS a favor de la señora 1DORIS GARCIA RES-2025-023542-6Página | 14

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CASTILLO, sobre el inmueble identificado con la matricula inmobiliaria 370-119690, cuya copia se adjunta a la presente respuesta.

El inciso segundo del Artículo 60 del Estatuto de Registro – Ley 1579 de 2012 que establece ARTICULO 60 RECURSOS: Cuando una inscripción se efectué con violación a una norma que la prohíbe o es manifiestamente ilegal, en virtud que el error cometido en el registro no crea derecho, para proceder a su corrección previa actuación Administrativa, no es necesario solicitar la autorización expresa y escrita de quien bajo esta circunstancia accedió al registro”. En razón a lo anteriormente expuesto, esta Oficina Ordenará dejar sin efecto jurídico:

actuación Administrativa, no es necesario solicitar la autorización expresa y escrita de quien bajo esta circunstancia accedió al registro”. En razón a lo anteriormente expuesto, esta Oficina Ordenará dejar sin efecto jurídico: La anotación No.6 del folio de matrícula inmobiliaria 370-704927, que refleja la inscripción de fecha 16-01-2007 y turno de radicación N°.2007-3794, de la Escritura Publica N°. 2783 del 14-06-2006 de la Notaria 18 de Cali, la cual indica la inscripción del acto de Aclaración al número predial F-7800160000 A F-078000460000, a

MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS.

Conclusión De conformidad con lo establecido en el Artículo 83 de la Constitución Política de Colombia, “Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas, deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelante en estas”. Al respecto, la Corte Constitucional ha manifestado: “La jurisprudencia ha señalado que dicho principio constituye un verdadero postulado Constitucional y que debe entenderse como una exigencia de honestidad y rectitud en las relaciones entre los Ciudadanos y la administración. Además, ha definido el principio de buena fe como aquel que exige a los particulares y a las autoridades públicas ajustar sus comportamientos a una conducta honesta, leal y conforme con las actuaciones que podrían esperarse de una persona correcta. En este contexto, la buena fe presupone la existencia de relaciones reciprocas con la trascendencia jurídica y se refiere a la confianza, seguridad y credibilidad que otorga la palabra dada” (Sentencia 745 de 2012).

presupone la existencia de relaciones reciprocas con la trascendencia jurídica y se refiere a la confianza, seguridad y credibilidad que otorga la palabra dada” (Sentencia 745 de 2012). Adicionalmente, la misma alta Corte sostuvo. PRINCIPIO DE LA BUENA FE.

DEFINICION –PRINCIPIO DE LA BUENA FE.

La Jurisprudencia constitucional ha definido el principio de buena fe como aquel que exige a los particulares y a las autoridades públicas ajustar sus comportamientos a una conducta honesta, leal y conforme con las actuaciones que podrían esperarse de una “persona correcta. Así la buena fe presupone la existencia de relaciones reciprocas con trascendencia jurídica y se refiere a la confianza, seguridad y credibilidad que otorga la palabra dada”. RES-2025-023542-6Página | 15

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Fecha: 02 – 07 - 2024

BUENA FEPresunción general / Buena fe – Alcance / PRESUNCION DE LA BUENA FE PARTICULARES Y EL ESTADO EN SUS RELACIONES / PRESUNCION DE LA BUENA FE – Admisión de la prueba en contrario. La corte ha señalado que la buena fe es un principio que de conformidad con el Articulo 3 de la Carta Política se presume y conforme con este (i) las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deben estar gobernadas por el principio de buena fe y: (...) ella se presume en las actuaciones que los particulares

Articulo 3 de la Carta Política se presume y conforme con este (i) las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deben estar gobernadas por el principio de buena fe y: (...) ella se presume en las actuaciones que los particulares adelanten ante las autoridades públicas, es decir en las relaciones jurídico administrativas, pero dicha presunción solamente se desvirtúa con los mecanismos consagrados por el ordenamiento jurídico vigente, luego es simplemente legal y por tanto admite prueba en contrario. En consecuencia y revisados los antecedentes del caso en concreto y verificada la evidencia documental inscrita en el folio de matrícula 370-704927 y en razón a la claridad que se tiene al aplicar el ejercicio de la función registral, lo que legalmente ha sido encargado conforme se establece claramente el Articulo 121 de la Constitución Política de Colombia, que preceptúa: Artículo 121. Ninguna autoridad del Estado podrá ejercer funciones distintas de las que atribuyen la Constitución y la Ley”. En consecuencia, de las anteriores certificaciones es preciso resaltar que la Escritura Publica N° 2783 del 14 de junio de 2006, por medio de la cual se indica la inscripción del acto de Aclaración al número predial F-7800160000 A F078000460000, a MAURICIO ALEXANDER SOLANO RIOS, NO adquiere la calidad de instrumento público. Por NO haber sido autorizado por la autoridad competente, por lo cual se considera inexistente, toda vez que adolece de la calidad para producir efectos jurídicos, ni ser soporte de acto administrativo de inscripción o anotación en el registro de la propiedad inmueble.

NORMATIVIDAD APLICABLE

por lo cual se considera inexistente, toda vez que adolece de la calidad para producir efectos jurídicos, ni ser soporte de acto administrativo de inscripción o anotación en el registro de la propiedad inmueble.

NORMATIVIDAD APLICABLE

Articulo 2 Ley 1579 de 2012. “Objetivos. El registro de la propiedad inmueble tiene como objetivos básicos los siguientes: a) Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos de conformidad con el artículo 756 del Código Civil.

b) Dar publicidad a los instrumentos públicos que trasladen, transmitan, muden, graven, limiten, declaren, afecten, modifiquen o extingan derechos reales sobre los bienes raíces. c) Revestir de mérito probatorio a todo