SNR - Resolución 24412 de 2025

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Fecha: 09/Jul./2025

RESOLUCIÓN NÚMERO RES-2025-024412-6 1 de diciembre de 2025

EXPEDIENTE 319-N.D-2025-16

F.M.I. 319-86913, 319-86916, 319-86825 al 319-86912 EL REGISTRADOR SECCIONAL DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DEL CÍRCULO DE SAN GIL (SANTANDER) En uso de sus facultades legales y en especial de las conferidas por el artículo 30 de la Ley 1579 de 2012 y la Ley 1437 de 2011 y, CONSIDERANDO: Que mediante escrito presentado el día 23 de julio de 2025, con turno de radicación SNR2025ER153369-2; el señor HECTOR ARMANDO NORIEGA CARRIZOSA, en su calidad de representante legal de la sociedad NORIEGA CAMPIÑO & CIA EN C interpone ante esta oficina RECURSO DE REPOSICIÓN EN SUBSIDIO APELACION contra el Acto Administrativo, NOTA DEVOLUTIVA de fecha 4 de septiembre de 2025, debidamente notificada el día 19 de septiembre de 2025, aplicada al Turno de Radicación No. 2025-319-6-5440 de fecha 22 de agosto de 2025, Acto Administrativo por medio de la cual se negó el registró de la escritura 663 adiada 21 de agosto de 2025 emitida por el Notaria Primera del Circulo del

2025, Acto Administrativo por medio de la cual se negó el registró de la escritura 663 adiada 21 de agosto de 2025 emitida por el Notaria Primera del Circulo del Socorro, relacionado con las matrículas inmobiliarias número 319-86913, 31986916, 319-86825 al 319-86912, contentiva del acto de Reforma de Reglamento de Propiedad Horizontal, documento que fue devuelto por la siguiente razón: “REVISADO EL DOCUMENTO OBJETO DE REGISTRO SE OBSERVA QUE OMITEN APORTAR LICENCIA PARA LA PRESENTE REFORMA DEBIDO A QUE SE VA A CONVERTIR ÁREAS COMUNES EN PRIVADAS, PUESTO QUE ELLO IMPLICA AUMENTO EN EL ÁREA PRIVADA DEL INMUEBLE EN EL CASO ESPECÍFICO EN LOS APARTAMENTOS 201, 202, 203, 204, 1205, 1206, 1207 Y

1208 Y MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES.”

ARGUMENTOS DEL RECURSO: “ […]1 EL DEBER DE MOTIVAR LOS ACTOS ADMINISTRATIVOS La motivación de los actos administrativos es una carga que el derecho constitucional y administrativo contemporáneo impone a la administración, según la cual ésta se encuentra obligada a exponer las razones de hecho y de derecho que determinan su actuar en determinado sentido. Así, el deber de motivar los actosPágina | 2

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Fecha: 09/Jul./2025 administrativos, salvo excepciones precisas, se revela como un límite a la discrecionalidad de la administración.

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Fecha: 09/Jul./2025 administrativos, salvo excepciones precisas, se revela como un límite a la discrecionalidad de la administración.

Al no realizarse, dicha falta de motivación del acto administrativo es un requisito de fondo que no sólo conlleva la declaratoria de nulidad del acto administrativo, sino la violación del derecho fundamental al debido proceso, entre otras normas constitucionales. “El Consejo de Estado explicó que el deber de motivar las decisiones administrativas a nivel convencional, constitucional y legal consiste en que las autoridades públicas sustenten de manera suficiente las razones por las cuales adoptan una determinada decisión jurídica. En efecto, la motivación es la exteriorización de la justificación razonada que permite llegar a una conclusión, sin la cual las decisiones se tornan arbitrarias. De otra parte, con fundamento en la jurisprudencia constitucional, la Sección Tercera sostiene que este deber de motivar tiene relación intrínseca con los principios democrático, de publicidad y del debido proceso. Por lo tanto, manifestó, la carencia de este elemento en el acto administrativo que define alguna situación jurídica configura un vicio que hace procedente el control en sede contencioso administrativa” Para el caso en concreto, la oficina de registro de instrumentos públicos se limitó a indicar que “Conforme con el principio de Legalidad previsto en el literal d) del articulo 3 y en el artículo 22 de la Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos) se inadmite y por lo tanto se devuelve sin registrar el presente documento por las siguientes razones y fundamentos de derecho:

articulo 3 y en el artículo 22 de la Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos) se inadmite y por lo tanto se devuelve sin registrar el presente documento por las siguientes razones y fundamentos de derecho: 1: NO SE CUMPLE CON LA TOTALIDAD DE LOS REQUISITOS PARA LA CONSTITUCIÓN, REFORMA O MODIFICACIÓN, EXTINCIÓN Y/O ADICIÓN DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (ARTS. 5, 6 Y SUBSIGUIENTES DE LA LEY 675 DE 2001)...REVISADO EL DOCUMENTO OBJETO DE REGISTRO SE OBSERVA QUE OMITEN APORTAR LICENCIA PARA LA PRESENTE REFORMA DEBIDO A QUE SE VA A CONVERTIR ÁREAS COMUNES EN PRIVADAS, PUESTO QUE ELLO IMPLICA AUMENTO EN EL AREA PRIVADA DEL INMUEBLE EN EL CASO ESPECÍFICO EN LOS APARTAMENTOS 201, 202, 203, 204, 1205, 1206, 1207 Y 1208 Y MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES” Sin que se expusiera los fundamentos facticos y de derecho que sustentan dicho requisito de licencia, y mucho menos indicó a qué tipo de licencia se refería, pues según el artículo 2.2.6.1.1.2 y subsiguientes del Decreto 1077 de 2015, establecenPágina | 3

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Fecha: 09/Jul./2025 las clases de licencias urbanísticas en Colombia bajo los siguientes tipos y

modalidades: Licencia de Urbanización

Licencia de Parcelación: Licencia de Subdivisión:

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Fecha: 09/Jul./2025 las clases de licencias urbanísticas en Colombia bajo los siguientes tipos y

modalidades: Licencia de Urbanización

Licencia de Parcelación: Licencia de Subdivisión: Licencia de Construcción: diferentes modalidades: Obra nueva, ampliación, modificación, adecuación, restauración o reforzamiento estructural Demolición o reconstrucción

Cerramiento Licencia de Intervención y Ocupación del Espacio Público. Por lo anterior, el acto administrativo, es nulo y violatorio del debido proceso, pues a la fecha la sociedad NORIEGA CAMPIÑO 8 CIA S EN C, no encuentra el fundamento a seguir para subsanar los requisitos pendientes para la reforman de propiedad horizontal.

1. DE LA REFORMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Contrario a lo establecido en el acto administrativo, para el caso sub examine, no se requiere ningún tipo de licencia, pues en la edificación denominada Edificio Torre

San Gil Plaza, ubicado en la carrera 17 No. 34-44/48/40 y calle 35 No. 14-67 del Municipio de San Gil - Santander, no se pretende construir una obra nueva, Se pretende llevar a cabo una decisión de asamblea, en el cambio del uso de unos bienes comunes. En asamblea general extraordinaria de copropietarios de fecha 30 de noviembre del año 2024, los copropietarios, tomaron entre otras las siguientes decisiones:

“6. AUTORIZACIÓN PARA MODIFICAR ANTE LAS ENTIDADES PERTINENTES

LAS ÁREAS DE USO EXCLUSIVO DE LOS APARTAMENTOS 201,202,203,204 Y

1205,1206,1207 Y 1208 A ÁREA PRIVADA LIBRE Y AUTORIZACIÓN REFORMA

LAS ÁREAS DE USO EXCLUSIVO DE LOS APARTAMENTOS 201,202,203,204 Y

1205,1206,1207 Y 1208 A ÁREA PRIVADA LIBRE Y AUTORIZACIÓN REFORMA

AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Toma la palabra el señor Héctor Noriega y propone: Reformar el reglamento de propiedad horizontal para convertir las zonas comunes de uso exclusivo que actualmente tienen los apartamentos 201-202-203-204-1205-1206-1207-1208 a áreas privadas para los mismos apartamentos, teniendo en cuenta que estos deben cancelar una cuota de administración del 50% más de los de la misma tipología, dePágina | 4

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Fecha: 09/Jul./2025 la misma manera se aprueba convertir los parqueaderos de uso exclusivo 101 a

134. […]”.

FUNDAMENTOS DE LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS: Que revisado el escrito y los anexos que soportan el Recurso, se encontró que el recurrente interesado en el trámite de agotamiento del procedimiento administrativo, ante ésta Oficina interpone Recurso de Reposición contra el Acto Administrativo que negó el registro de la escritura antes mencionada. Que atendiendo lo dispuesto por la “Ley 1437 de 2011” reuniendo los requisitos de los artículos 74, 75, 76, 77, del C.P.A. y de lo C.A Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, es procedente su trámite.

los artículos 74, 75, 76, 77, del C.P.A. y de lo C.A Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, es procedente su trámite. “Articulo 77 Ley 1579 de 2012. Requisitos. Por regla general los recursos se interpondrán por escrito que no requiere de presentación personal si quien lo presenta ha sido reconocido en la actuación. Igualmente, podrán presentarse por medios electrónicos. Los recursos deberán reunir, además, los siguientes requisitos:

1. Interponerse dentro del plazo legal, por el interesado o su representante o apoderado debidamente constituido.

2. Sustentarse con expresión concreta de los motivos de inconformidad.

3. Solicitar y aportar las pruebas que se pretende hacer valer.

4. Indicar el nombre y la dirección del recurrente, así como la dirección electrónica si desea ser notificado por este medio.

Sólo los abogados en ejercicio podrán ser apoderados. Si el recurrente obra como agente oficioso, deberá acreditar la calidad de abogado en ejercicio, y prestar la caución que se le señale para garantizar que la persona por quien obra ratificará su actuación dentro del término de dos (2) meses. Si no hay ratificación se hará efectiva la caución y se archivará el expediente. Para el trámite del recurso el recurrente no está en la obligación de pagar la suma que el acto recurrido le exija. Con todo, podrá pagar lo que reconoce deber”. En este orden de ideas verificado los requisitos del presente recurso de Reposición interpuesto ante el Acto Administrativo denominados nota devolutiva, por HECTOR ARMANDO NORIEGA CARRIZOSA, en su calidad de representante legal de la

deber”. En este orden de ideas verificado los requisitos del presente recurso de Reposición interpuesto ante el Acto Administrativo denominados nota devolutiva, por HECTOR ARMANDO NORIEGA CARRIZOSA, en su calidad de representante legal de la sociedad NORIEGA CAMPIÑO & CIA EN C, se observa que el mismo cumple con los requisitos.Página | 5

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La ley 1579 de 2012 estipula lo siguiente: "Artículo 16. Calificación. Efectuado el reparto de los documentos se procederá a su análisis jurídico, examen y comprobación de que reúne las exigencias de ley para acceder al registro. Parágrafo 1°. No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad. En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión así como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación predial. También se verificará el pago de los emolumentos correspondientes por concepto de los derechos e impuesto de registro. Parágrafo 2°. El registro del instrumento público del cual pudiere exigirse el cumplimiento de una obligación, solo se podrá cumplir con la primera copia de la escritura pública que presta mérito ejecutivo o con la copia sustitutiva de la misma

registro. Parágrafo 2°. El registro del instrumento público del cual pudiere exigirse el cumplimiento de una obligación, solo se podrá cumplir con la primera copia de la escritura pública que presta mérito ejecutivo o con la copia sustitutiva de la misma en, caso de pérdida, expedida conforme a los lineamientos consagrados en el artículo 81 del Decretoley 960 de 1970, salvo que las normas procesales vigente concedan mérito ejecutivo a cualquier copia, con independencia de que fuese la primera o no." En el derecho inmobiliario, se considera como la necesidad de someter a un examen previo, acerca de su validez y eficacia, los títulos que se presentan para ser inscritos en el registro de la propiedad. La calificación, es el examen jurídico que se efectúa sobre un documento legalmente radicado contentivo de un derecho real, presentado para su correspondiente inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria que identifica un determinado predio, luego del cual se ordena su registro o el rechazo del mismo. En la búsqueda de garantiza a los terceros una mayor seguridad al realizar negocios sobre bienes raíces, las diversas legislaciones han conferido a los funcionarios oficiales encargados de llevar el registro, una especial facultad Ilamada la función calificadora. La calificación se justifica en un sistema en que los asientos registrales se presumen exactos o concordantes con la realidad jurídica. Es lógica la existencia de un trámite depurador de titulación presentada a Registro.Página | 6

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depurador de titulación presentada a Registro.Página | 6

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El artículo 20 de la Ley 1579 de 2012 señala que hecho el estudio sobre la pertinencia de la calificación de documento o título para su inscripción, se procederá a la anotación siguiendo con todo rigor el orden de radicación. Teniendo en cuenta que en la etapa de calificación se establece la viabilidad o no del registro del documento, en aquellos casos donde el documento no cumple con el lleno de los requisitos establecidos en la ley, o existe un impedimento legal para su inscripción, el abogado calificador elaborará una nota devolutiva en la que señalará los hechos y fundamentos de derecho del rechazo. La ley 1579 en su artículo 22 establece: "Artículo 22. Inadmisibilidad del registro. Si en la calificación del título o documento no se dan los presupuestos legales para ordenar su inscripción, se procederá a inadmitirlo, elaborando una nota devolutiva que señalará claramente los hechos y fundamentos de derecho que dieron origen a la devolución, informando los recursos que proceden conforme al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, о de la norma que lo adicione o modifique. Se dejará copia del título 'devuelto junto con copia de la nota devolutiva con la constancia de notificación, con destino al archivo de la Oficina de Registro.". En ese orden de ideas, y en relacion al caso sub examine La ley 675 de 2001 estipula:

copia del título 'devuelto junto con copia de la nota devolutiva con la constancia de notificación, con destino al archivo de la Oficina de Registro.". En ese orden de ideas, y en relacion al caso sub examine La ley 675 de 2001 estipula: El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes y los bienes comunes esenciales, así: “Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.” La desafectación de los bienes comunes, está contemplada en el artículo 20 del régimen de propiedad horizontal, a saberPágina | 7

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Fecha: 09/Jul./2025 “ARTÍCULO 20. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate. PARÁGRAFO 1º. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. PARÁGRAFO 2º. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. ARTÍCULO 21. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley”.Página | 8

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los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley”.Página | 8

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Fecha: 09/Jul./2025

De acuerdo con lo previsto en el artículo 20 de la Ley 675 del 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal), la desafectación de bienes comunes no esenciales requiere, previa autorización de autoridades municipales o distritales, el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que represente el 70% de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio. Estos bienes pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal, señaló recientemente el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Los bienes comunes no esenciales son aquellos que no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto. Realizado el estudio jurídico al caso específico se observa que la escritura pública 663 adiada 21 de agosto de 2025 emitida por el Notaria Primera del Circulo del Socorro no cumple con los requisitos estipulado en el artículo 20 y 21 de la Ley 675 del 2001, puesto que no posee permiso por ninguna autoridad, pero, además el bien que surja de la desafectación debe pasar a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal Por la razón anteriormente expuesta se observa que no existió error por parte del abogado calificador al realizar la nota devolutiva para el turno de radicación 2025jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal Por la razón anteriormente expuesta se observa que no existió error por parte del abogado calificador al realizar la nota devolutiva para el turno de radicación 2025319-6-5440, puesto que la escritura pública 663 adiada 21 de agosto de 2025 emitida por el Notaria Primera del Circulo del Socorro no cumple con lo estipulado en la ley 675 de 2001. Por consiguiente, este Despacho: RESUELVE: PRIMERO: No acceder a las pretensiones del recurso de reposición interpuesto por HECTOR ARMANDO NORIEGA CARRIZOSA, en su calidad de representante legal de la sociedad NORIEGA CAMPIÑO & CIA EN C, en consecuencia, confirmar la Nota Devolutiva 2025-319-6-5440 con fecha 04 de septiembre de 2025.

SEGUNDO: Conceder el recurso de apelación interpuesto por HECTOR ARMANDO NORIEGA CARRIZOSA, en su calidad de representante legal de la sociedad NORIEGA CAMPIÑO & CIA EN C, en consecuencia, remítase el expediente a la SUBDIRECCIÓN DE APOYO JURÍDICO REGISTRAL DE LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO, para que surta la alzada.

(Decreto 2723 de 2014)Página | 9

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Fecha: 09/Jul./2025

TERCERO: Notificar de manera electrónica, la presente providencia, en los términos de los artículos 37 y 56 de la Ley 1437 de 2011, al recurrente HECTOR

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Fecha: 09/Jul./2025

TERCERO: Notificar de manera electrónica, la presente providencia, en los términos de los artículos 37 y 56 de la Ley 1437 de 2011, al recurrente HECTOR ARMANDO NORIEGA CARRIZOSA, en su calidad de representante legal de la sociedad NORIEGA CAMPIÑO & CIA EN C, al correo electrónico

contabilidadnurcam@gmail.com, De no ser posible la notificación personal, esta se surtirá por aviso, conforme a lo establecido en el Art. 69 del C. de P.A y de lo C.A.

CUARTO: Confórmese el expediente QUINTO: PUBLICAR la presente decisión en la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro

SEXTO: La presente resolución rige a partir de su fecha de expedición

NOTIFIQUESE, COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE @Documento_preparado_para_firma

FlagSigned_37895446

MARIA EUGENIA MUÑOZ ARIZA

Registrador Seccional 0192-10 ORIP - San Gil - Dirección Regional Central

Documento Firmado Electrónicamente

Anexo: No

Copia ORIP DE SAN GIL SANTANDER

Elaboró: YUCERA YOHANA DITTA PEINADO / ORIP99

Revisó: MARIA EUGENIA MUÑOZ ARIZA / ORIP99

Aprobó: . MARIA EUGENIA MUÑOZ ARIZA / ORIP99