SNR - Resolución 26224 de 2025

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Fecha: 09/Jul./2025

RESOLUCIÓN NÚMERO RES-2025-026224-6 17 de diciembre de 2025 " Por medio de la cual se resuelve un recurso. Actuación administrativa expediente 50C-A.A 2024-29 Matrículas inmobiliarias 50C-35037, 50C-513767"

LA REGISTRADORA PRINCIPAL DE LA OFICINA DE REGISTRO

INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE BOGOTÁ D.C. ZONA CENTRO En ejercicio de sus facultades legales y en especial las que confiere la ley 1579 de 2012 y el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

CONSIDERANDO QUE:

1. Mediante resolución 177 de 11-3-2025 de esta Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Bogotá (ORIP), Zona Centro (fls. 272-292), la cual puede consultarse en el vínculo

https://servicios.supernotariado.gov.co/files/resoluciones/res-17720250319135531.pdf, se resolvió la actuación administrativa expediente 50CA.A.2024-29, decidiéndose, entre otras cosas, lo siguiente:Página | 2

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2. Dicho acto administrativo le fue notificado y comunicado a las personas allí

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2. Dicho acto administrativo le fue notificado y comunicado a las personas allí indicadas, y publicado en el portal de internet de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), en la dirección indicada más arriba (fls. 303 y ss.).

3. En particular le fue notificado electrónicamente a ÁLVARO ANDRÉS VERA TOVAR, apoderado de FERRETERÍA FANDIÑO S.A. FERROFAN, de acuerdo con autorización en tal sentido, el 25-3-2.025 a las 9:19 am (fl. 307).

4. Mediante escrito adjunto a correo electrónico con radicación SNR2025ER059242-2, de 8-4-2.025, el referido doctor ÁLVARO ANDRÉS VERA TOVAR CC 79794507 y tarjeta profesional de abogado 147779, obrando como apoderado de FERRETERÍA FANDIÑO S.A. FERROFAN, interpuso recursos de reposición y en subsidio apelación, en contra de la mencionada resolución 177 de 2.025 de esta ORIP, requiriendo, en concreto:Página | 3

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ARGUMENTOS DEL RECURSO

5. Brevemente, el recurrente fundamenta su oposición a lo resuelto en que, según

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ARGUMENTOS DEL RECURSO

5. Brevemente, el recurrente fundamenta su oposición a lo resuelto en que, según su leal saber y entender, las inscripciones 2, 4, 5, 9 y 10 del folio de matrícula inmobiliaria 50C-513767 —todas referidas a la compraventa de una mejoras, su posterior enajenación y el decreto de unas medidas cautelares sobre estas, que tiene su origen en el registro de la escritura 3.636 de 13-6-1.979 como asiento registral 2 del folio mencionado—, deben dejarse sin valor ni efecto jurídico, porque en ese título escriturario se habría incurrido en imprecisiones referidas a la dirección

(no se cita la de 50C-413767¸ sino otra diferente), descripción y alinderación (no coincide con la grabada en la casilla de «descripción , cabida y linderos» del folio 50C-513767) así como respeto de la matrícula inmobiliaria del inmueble (la escritura cita la matrícula 50C-35037, no 50C-513767), que, según razona el recurrente, justificarían la excusión de esas anotaciones de la historia registral publicitada en ese folio de matrícula inmobiliaria.

6. Así por ejemplo, lo expresado en la consideración décima del escrito de

impugnación :

7. De tal manera que, de acuerdo con lo expresado por el recurrente, si se acede a reponer la resolución atacada en el sentido de dejar sin valor ni efecto la actual

impugnación :

7. De tal manera que, de acuerdo con lo expresado por el recurrente, si se acede a reponer la resolución atacada en el sentido de dejar sin valor ni efecto la actual anotación dos del folio de matrícula inmobiliaria 50C-513767¸ deben asimismo, dejarse sin valor ni efecto las derivadas de esta, inscripciones 4, 5, 9 y 10.

CONSIDERACIONES DEL DESPACHO

1. El plazo para presentar los recursos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 76 de la Ley 1.437 de 2.011, «Código de Procedimiento Administrativo y de loPágina | 4

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Contencioso Administrativo» (CPACA), es dentro de los 10 días siguientes a la notificación del acto administrativo objeto de impugnación.

2. La notificación, como ya se dijo, se surtió, 25-3-2.025, de tal suerte que, como y ase advirtió, el término para presentación de recursos, comenzó a contarse a partir del 26-3-2.025, y venció el 9-4-2.025.

3. De otra parte, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 77, CPACA, los recursos deberán interponerse, por el interesado o su apoderado, por escrito que no requiere presentación personal, salvo cuando quien así lo hace, no ha sido reconocido dentro de la actuación; con el lleno de al menos cuatro requisitos: (i) interponerse oportunamente; (ii) sustentar de forma concreta los motivos de inconformidad; (iii)

presentación personal, salvo cuando quien así lo hace, no ha sido reconocido dentro de la actuación; con el lleno de al menos cuatro requisitos: (i) interponerse oportunamente; (ii) sustentar de forma concreta los motivos de inconformidad; (iii) solicitar y/o aportar las pruebas correspondientes; y (iv) señalar el nombre completo, y dirección de correspondencia o de correo electrónico con fines de notificación. El tenor de esta disposición normativa, es el siguiente: Artículo 77. Requisitos. Por regla general los recursos se interpondrán por escrito que no requiere de presentación personal si quien lo presenta ha sido reconocido en la actuación. Igualmente, podrán presentarse por medios electrónicos. Los recursos deberán reunir, además, los siguientes requisitos:

1. Interponerse dentro del plazo legal, por el interesado o su representante o apoderado debidamente constituido.

2. Sustentarse con expresión concreta de los motivos de inconformidad.

3. Solicitar y aportar las pruebas que se pretende hacer valer.

4. Indicar el nombre y la dirección del recurrente, así como la dirección electrónica si desea ser notificado por este medio.

Sólo los abogados en ejercicio podrán ser apoderados. Si el recurrente obra como agente oficioso, deberá acreditar la calidad de abogado en ejercicio, y prestar la caución que se le señale para garantizar que la persona por quien obra ratificará su actuación dentro del término de dos (2) meses. Si no hay ratificación se hará efectiva la caución y se archivará el expediente. Para el trámite del recurso el recurrente no está en la obligación de pagar la suma que el acto recurrido le exija. Con todo, podrá pagar lo que reconoce deber.

Si no hay ratificación se hará efectiva la caución y se archivará el expediente. Para el trámite del recurso el recurrente no está en la obligación de pagar la suma que el acto recurrido le exija. Con todo, podrá pagar lo que reconoce deber.

4. A su turno, en el artículo siguiente del CPACA, se prevé que, los recursos deben rechazarse, cuando no cumplen con los requisitos de que tratan los numerales uno, dos y cuatro del precitado artículo 77 CPACA: Artículo 78. Rechazo del recurso. Si el escrito con el cual se formula el recurso no se presenta con los requisitos previstos en los numerales 1, 2 y 4 del artículo anterior, el funcionario competente deberá rechazarlo. Contra el rechazo del recurso de apelación procederá el de queja.

5. El rechazo por incumplimiento del numeral 4° del artículo 77 CPACA, fue declarado condicionalmente exequible por la Corte Constitucional, mediantePágina | 5

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Fecha: 09/Jul./2025 sentencia C-146/2.015, con ponencia del Magistrado JORGE IGNACIO PRETELT CHALJUB; «en el entendido que, en los casos en que la administración haya conocido previamente el nombre y dirección del recurrente, no podrá rechazar el recurso».

6. En cuanto a los requisitos enunciados, la presentación del recurso de reposición, en la vía administrativa, por parte del APODERADO DE FERRETERÍA RODRÍGUEZ FANDIÑO

6. En cuanto a los requisitos enunciados, la presentación del recurso de reposición, en la vía administrativa, por parte del APODERADO DE FERRETERÍA RODRÍGUEZ FANDIÑO SA FERROFAN, mediante escrito con radicación SNR2025ER-059342-2 de 8-42.025, el despacho aprecia que, se presentó en tiempo. Además, el escrito expresa los motivos de inconformidad con la decisión recurrida y allí se cita la información de notificación, de tal manera que, el presente recurso cumple con los requisitos de que tratan los numerales 1, 3 y 4 del artículo 77 del CPACA.

7. El Despacho no concederá la pretensión primera del recurrente: «Que se reponga parcialmente la Resolución número 00177 del 11 de marzo de 2025 proferida por la Registradora de Instrumentos públicos de Bogotá Zona Centro en cuanto a revocar el numeral PRIMERO de la parte resolutiva y en consecuencia dejar sin valor ni efecto jurídico las anotaciones 2,4,5,9 y 10 del folio de matrícula inmobiliaria número

50C-513767»; por las siguientes razones:

8. No hubo error de registro al inscribir la escritura 3.636 de 29-7-1.981 de la Notaría Sexta de Bogotá, como asiento registral 2 del folio de matrícula inmobiliaria 50C513767.

9. El recurrente está atacando directamente las estipulaciones de la escritura, las cuales fuero redactadas en el ejercicio de su libertad negocial, por los comparecientes.

10. No le corresponde al Registrador de Instrumentos Públicos corregir posibles

9. El recurrente está atacando directamente las estipulaciones de la escritura, las cuales fuero redactadas en el ejercicio de su libertad negocial, por los comparecientes.

10. No le corresponde al Registrador de Instrumentos Públicos corregir posibles errores de redacción de la escritura, ni hacer un estudio ex post facto a su registro, de la legalidad de sus estipulaciones, pues este asunto que tiene que ver con la validez del negocio jurídico allí pactado, lo debe decidir un juez de la república, no un funcionario que no pertenece a la rama judicial, so pretexto de hacer una enmienda a un registro público.

11. No está de más referir que, paralelo a esta actuación, el apoderado de FERROFAN, demandó la nulidad simple de las anotaciones 2, 4, 5, 8, 9, 10 y 11 del folio de matrícula inmobiliaria 50C-513767¸ proceso 25000234100020230146800 de FERRETERÍA RODRÍGUEZ FANDIÑO SA FERROFAN, contra Superintendencia de Notariado y Registro, con sentencia de primera instancia del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera, Subsección A, de 31-7-2025, actualmente en apelación, en la que se negaron las pretensiones de la demanda, entre otras, por las siguientes consideraciones que resultan relevantes en el contexto de esta actuación administrativa (páginas 19 y 20)Página | 6

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Posición de la Sala de Decisión Consideraciones previas

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Posición de la Sala de Decisión Consideraciones previas De conformidad con el Decreto 2163 de 2011, las oficinas de registro de instrumentos públicos, son dependencias de la Superintendencia de Notariado y Registro que ejercen la función registral de manera autónoma y en todo el territorio nacional. La función registral es un servicio público prestado por el Estado, por funcionarios denominados registradores de instrumentos públicos.1 El registro de la propiedad inmobiliaria es igualmente un servicio público mediante el cual se realizan las anotaciones dentro del llamado folio de matrícula inmobiliaria con la finalidad de que cualquier persona conozca el estado de ese bien jurídico, dentro de ese folio se registran los datos más importantes del inmueble, contratos, providencias, gravámenes o los que dispongan algún tipo de cancelación. La Ley 1579 de 2012 establece de manera clara que la función de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos se limita al control formal de los documentos que se presentan para inscripción, sin que el registrador pueda calificar el fondo del acto jurídico. En efecto, los artículos 13, 14 (parágrafo 3º), 16, 20, 22 y 46 del Estatuto precisan que la calificación registral se circunscribe a la verificación del cumplimiento de los requisitos legales de forma y a la determinación de la inscribibilidad del documento, sin que le corresponda al registrador valorar su validez sustancial. Esta limitación encuentra justificación en la naturaleza del registro inmobiliario tiene

legales de forma y a la determinación de la inscribibilidad del documento, sin que le corresponda al registrador valorar su validez sustancial. Esta limitación encuentra justificación en la naturaleza del registro inmobiliario tiene como finalidad principal dar publicidad a los actos sujetos a inscripción y servir de medio de tradición del dominio y de los derechos reales sobre bienes inmuebles, generando una presunción de veracidad y certeza sobre lo inscrito frente a terceros. Es decir, su función es meramente formal y no implica un juicio de legalidad o conveniencia sobre los actos registrados. De esta manera, su labor se orienta a garantizar la publicidad y oponibilidad de los actos inscritos, permitiendo que terceros puedan confiar en la información contenida en el registro. Dicho control se circunscribe entonces a la verificación del cumplimiento de los requisitos objetivos y taxativos que exige la ley, sin que esto implique una facultad para valorar la legalidad intrínseca de los documentos o situaciones inscritas. En consecuencia, cualquier controversia sobre la validez de los actos registrados debe ser resuelta por los jueces competentes. En conclusión, la función registral de las oficinas de registro de instrumentos públicos se basa en un control de requisitos formales, sin facultades de análisis sustancial o discrecionalidad en la valoración del contenido de los actos inscritos. Su papel es garantizar la transparencia y seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, sin asumir competencias que corresponden a otras autoridades.

12. Y más adelante, en el acápite de consideraciones frente al «Caso Concreto»

(páginas 20, 21 y 24), la sala reflexionó así: Caso concreto Según lo sostiene el actor, las escrituras públicas que dieron origen a dichos registros

(páginas 20, 21 y 24), la sala reflexionó así: Caso concreto Según lo sostiene el actor, las escrituras públicas que dieron origen a dichos registros presentan errores evidentes en aspectos sustanciales como la identificación del inmueble, la dirección, los linderos, el folio matriz, e incluso los sujetos otorgantes, los cuales afirma ya habían transferido con anterioridad la totalidad del bien, por lo que carecían de legitimación para enajenar o afectar jurídicamente el predio.Página | 7

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Así, FERROFAN concluye que las anotaciones fueron producto de una motivación falsa, con fundamento en títulos notoriamente erróneos, y que la Oficina de Registro incurrió en una falla del servicio al no advertir tales inconsistencias. Alega la demandante que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Centro, permitió la inscripción de escrituras públicas y oficios que presentaban errores e inconsistencias y no correspondían con el predio inscrito, afectando el derecho de dominio y lo que generó desde el año 1981 un tracto sucesivo que afecta su derecho. (,,,) Como se señaló previamente, la función de los registradores conforme a lo previsto en los artículos relacionados de la Ley 1579 de 2012 se limita a la verificación del cumplimiento de los requisitos formales de los documentos presentados, sin que estén habilitados para calificar la validez sustancial del acto jurídico, ni para entrar a examinar la veracidad de las declaraciones contenidas en la escritura pública o la legitimación

cumplimiento de los requisitos formales de los documentos presentados, sin que estén habilitados para calificar la validez sustancial del acto jurídico, ni para entrar a examinar la veracidad de las declaraciones contenidas en la escritura pública o la legitimación material de quienes comparecen a otorgarla. Así mismo, la inscripción registral tiene por finalidad principal dar publicidad y generar una presunción de veracidad y legalidad sobre lo inscrito frente a terceros, la cual solo puede ser desvirtuada mediante decisión judicial de fondo que declare la nulidad del título o negocio jurídico que soporta el asiento registral. Por tanto, la eventual existencia de vicios sustanciales en los títulos subyacentes debe ventilarse ante la jurisdicción ordinaria civil, a través de las acciones que correspondan, más no puede pretenderse su anulación indirecta por la vía de cuestionar la actuación formal de la oficina registral. (,,,)

12. Así que, aun si dicho fallo no ha adquirido firmeza, resulta bastante claro en cuanto hasta dónde va la función de calificación, cuando procede una corrección, y frente a qué tipo de pretensiones se debe acudir a la jurisdicción.

13. Así las cosas, no se encuentra mérito para la prosperidad de la pretensión

consistente en:

14. En cuanto a la pretensión segunda, «que se reponga parcialmente y se aclare la Resolución 00177 del 11 de marzo de 2025… en cuanto a eliminar del numeral PRIMERO de la parte resolutiva la anotación 8 del folio de matrícula inmobiliaria número 50C-513767 toda vez que la misma es objeto de dejarse sin efecto jurídico en el numeral CUARTO del resuelve», por cuanto no se accedió a las pretensiones

número 50C-513767 toda vez que la misma es objeto de dejarse sin efecto jurídico en el numeral CUARTO del resuelve», por cuanto no se accedió a las pretensiones del solicitante: dejar sin valor ni efecto jurídico unas anotaciones, porque la escritura y oficios que las sustentan, a su modo de ver, contiene errores en cuanto al inmueblePágina | 8

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Fecha: 09/Jul./2025 por no coincidir su descripción, cabida y linderos, y matrícula inmobiliaria, con el del inmueble de su representado.

15. Esa pretensión no se concedió, pero, en todo caso, la inscripción 8 del folio de matrícula inmobiliaria se dejó sin valor ni efecto jurídico, pero por otra razón distinta a la esgrimida por el peticionario y ahora recurrente, a saber, que no estaba permitido registrar embargos de mejoras en suelo ajeno, según Instrucción Administrativa 33 de 8-6-2.001 de la Superintendencia de Notariado y Registro, asunto que no fue planteado por el peticionario, sino resuelto de oficio por esta

ORIP:

16. Dicha pretensión tampoco está llamada a prosperar, y en consecuencia, no se revocará lo aludido por el recurrente.

17. Tampoco es factible conceder la solicitud del recurrente en el sentido de que como la matrícula inmobiliaria mencionada en la escritura 3.636 de 29-7-1.981 de la Notaría Sexta de Bogotá, es 50C-35037¸ y esa matrícula a la fecha no se ha

como la matrícula inmobiliaria mencionada en la escritura 3.636 de 29-7-1.981 de la Notaría Sexta de Bogotá, es 50C-35037¸ y esa matrícula a la fecha no se ha cerrado, el Despacho debe trasladar la anotación dos del folio de matrícula inmobiliaria 50C-513767, a 50C-35037; puesto que ese inmueble se quedó sin área, de tal manera que lo que debe hacerse frente a esta última, es cerrarla, como en efecto se ordenó en el acto administrativo recurrido, no crearle un problema; y como bien señala el recurrente, en todo caso, ni la dirección ni el área mencionados en la escritura referida coinciden con los de los lotes con matrícula inmobiliaria 50C513767 y 50C-35037.

18. De otra parte, tal y como se demostró en la Resolución atacada, 177 de 2025 de esta ORIP, al momento en que se inscribieron las mejoras en suelo ajeno de que trata la actual anotación 2, turno 8169642 de 18-8-1.981, y la posterior enajenación de esta a título de venta, asientos registrales 4 y 5 del folio, turno 1981-105829 de 2-12-1.981 y 1986-81499 de 10-7-1.986; ese tipo de registros estaba permitido.

19. Sólo hasta la expedición de la Instrucción Administrativa 11 de 1.989, de la Superintendencia de Notariado y Registro se instruyó expresamente a los Registradores de Instrumentos Públicos, en cuanto a la improcedencia, a partir de ese momento, de ese tipo de registros.

20. Por lo tanto, el Despacho considera que ni individualmente considerados ni en

Superintendencia de Notariado y Registro se instruyó expresamente a los Registradores de Instrumentos Públicos, en cuanto a la improcedencia, a partir de ese momento, de ese tipo de registros.

20. Por lo tanto, el Despacho considera que ni individualmente considerados ni en su conjunto, los argumentos del recurso de reposición están llamados a prosperar, por lo que la Resolución atacada se confirmará en todas sus partes, y se concederá, en todo caso, el recurso de apelación de acuerdo con lo solicitado por el apoderado de FERROFAN y lo previsto en la ley procesal.

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Por las anteriores consideraciones, el Despacho,

Resuelve Primero. Negar las pretensiones primera y segunda del recurso de reposición presentado en escrito adjunto a correo electrónico con radicación SNR2025ER059342-2, por el doctor Álvaro Andrés Vera Tovar, apoderado especial de Ferretería Rodríguez Fandiño SA FERROFAN. Segundo. CONFIRMAR en todas sus partes, la Resolución No 177 de 11-3-2.025 de esta Oficna de Registro, «por medio de la cual se decide una actuación administrativa expediente 50C-A.A.2024-29 folio de matrícula inmobiliaria 50C35037, 50C-513767». Tercero. Conceder, en subsidio, en el efecto suspensivo, el recurso de apelación, de acuerdo con la ley y lo solicitado por el recurrente, para ante la Subdirección de

35037, 50C-513767». Tercero. Conceder, en subsidio, en el efecto suspensivo, el recurso de apelación, de acuerdo con la ley y lo solicitado por el recurrente, para ante la Subdirección de Apoyo Jurídico Registral de la Superintendencia de Notariado y Registro. En consecuencia, manténgase por seguridad registral, el bloqueo de las matrículas inmobiliarias 50C-35037 y 50C-513767¸ mientras se decide esta apelación. Cuarto. Comunicar, este acto administrativo por lo medios previstos en el CPACA, a Álvaro Andrés Vera Tovar y Stefani Andrea González Camargo, en la Carrera 47A #95-56, Oficina 501 de Bogotá o al correo electrónico info@verapulidoabogados.com; Ferretería Rodríguez Fandiño y Cia. Ltda. FERROFAN / Ferretería Rodríguez Fandiño SA FERROFAN, en la Carrera 47 A N 95-56, oficina 501 de Bogotá a al correo electrónico info@verapulidoabogados.com; así como a LLuz Myriam Mendoza de Beltrán, y José Elver Beltrán Hurtado, de quienes se desconoce su información de notificación; informándoles que contra este no proceden más recursos en la vía administrativa. Quinto. Remitir copia electrónica del expediente a la Subdirección de Apoyo Jurídico Registral de la Superintendencia de Notariado y Registro, para que se surta la alzada. Sexto. Publicar este acto administrativo en el portal de internet de la Superintendencia de Notariado y Registro https://www.supernotariado.gov.co/. Séptimo. Esta providencia administrativa rige a partir de la fecha de su expedición.

Sexto. Publicar este acto administrativo en el portal de internet de la Superintendencia de Notariado y Registro https://www.supernotariado.gov.co/. Séptimo. Esta providencia administrativa rige a partir de la fecha de su expedición.

COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE Y CÚMPLASEPágina | 10

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JANETH CECILIA DIAZ CERVANTES

Registrador Principal 0191-20 ORIP - Bogotá Zona Centro - Dirección Regional Central

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JOSE GREGORIO SEPULVEDA YEPEZ Coordinador jurídico ORIP - Bogotá Zona Centro - Dirección Regional Central

Documento Firmado Electrónicamente

Anexo: No

Copia

Elaboró: RIBOT VASCO AXEL NUÑEZ NUÑEZ / ORIP125

Revisó: . JOSE GREGORIO SEPULVEDA YEPEZ / ORIP125

Aprobó: . JOSE GREGORIO SEPULVEDA YEPEZ / ORIP125