SS - Oficio 220-002935 de 2015

OFICIO 220-002935 DEL 20 DE ENERO DE 2015

ASUNTO: El régimen sobre Propiedad Horizontal no es competencia de la

Superintendencia de Sociedades. Me refiero a su escrito radicado bajo el número 2015-008585, mediante el cual fórmula algunas consultas sobre la Ley 675 de 2001 relacionadas con los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. Sobre el particular es pertinente remitirse a las consideraciones que ya esta Entidad ha efectuado, entre otros mediante 220-233467 del 30 de diciembre de 2013, en el siguiente sentido: “……

1. En primer lugar, es pertinente aclararle que en materia de competencia, como autoridad administrativa, el legislador le asignó a la Superintendencia de Sociedades las atribuciones de inspección, vigilancia y/o control sobre las sociedades comerciales, en los términos y alcances previstos en los artículos 83, 84 y 85 de la Ley 222 de 1995, facultades relacionadas con la constitución y el funcionamiento de la persona jurídica de naturaleza comercial, es por ello que le corresponde velar porque las decisiones, actos, gestiones y actuaciones de sus órganos de dirección, administración y la revisoría fiscal, según el caso, se ajusten a la ley y al contrato de sociedad, de manera que las actuaciones y gestiones que adelanten se orienten al cabal cumplimiento del objeto social para lo cual fue constituida la compañía.

2. En segundo lugar, de acuerdo con del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo la facultad para absolver consultas se circunscribe a emitir una opinión de carácter general y en abstracto sobre asuntos societarios regulados en

la Legislación Mercantil, por lo que le está vedado vía administrativa pronunciarse sobre asuntos particulares y concretos, así se trate de sociedades comerciales sujetas a la supervisión de la Entidad. En consecuencia, en ejercicio de la atribución de resolver consultas, amén de que el tema sea del resorte de la competencia asignada, se trata de una opinión sin carácter obligatorio, a través del cual se aportan al interesado elementos de juicio para que se adopten decisiones y/o adelanten las acciones que se consideren pertinentes. 2 …….. “La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro (…)”, de donde se concluye que la propiedad horizontal es persona jurídica civil, sin ánimo de lucro que surge al momento del registro en la Oficina de Instrumentos Públicos de la escritura pública respectiva. “ Así se ha explicado en otros pronunciamientos, como el contenido en Oficio 220010805 de 31 de enero de 2013 (Radicación 2013-01-025581), cuando después de analizar las normas que en materia de competencia regula la Ley 2222 de 1995,,a propósito de la Ley 675 Cit. señaló: “(….) - por lo que personas jurídicas cuya naturaleza no sea comercial escapan a la competencia asignada como es el caso de la propiedad horizontal definida como una forma de dominio que se constituye mediante escritura pública que se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar de ubicación del edificio o conjunto (Art. 4º) y da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar correcta

y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal “ (Art. 32). (Sentencia C376 de 27 de abril de 2004, M. P. Dr. Álvaro Tafur Galvis). Según la Corte Constitucional, en esa misma sentencia, expresa …. en materia de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Dicho régimen, que dada su especificidad desborda necesariamente la regulación de los Códigos Civil y de Comercio…”. (….)”. …” Por lo expuesto anteriormente, particularmente frente a la falta de competencia de esta Entidad sobre el tema, conforme al artículo 21 del Código de Procedimiento 3 Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, en la fecha se enviará una copia de su comunicación al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio –Viceministerio de Vivienda-, ubicado en la Carrera 7 No. 3216 Ed. Orquídea Real de esta ciudad, entidad que probablemente podrá despejar las dudas relacionadas con la aplicación, interpretación y alcances de la mencionada Ley 675 de 2001.