SS - Oficio 220-037872

Oficio 220-037872 mayo 31 de 2008

ASUNTO: Registro de inversión en inmuebles - inversión no perfeccionada.

Me refiero a su comunicación remitida a esta Entidad por la DIAN y radicada con el número 200801-087124, mediante la cual plantea algunas inquietudes, relacionadas con una inversión extranjera no perfeccionada, las que a continuación se transcriben: “ A que actuación y procedimiento debe recurrir el inversionista extranjero: que hace Declaración de Cambio, ingresa divisas o recursos a través de intermediario financiero (Banco), para compra de inmuebles para un proyecto turístico, paga parte del precio y se suscribe escritura publica de venta; por no estar saneada la tradición de los inmuebles y por no poder adquirir dominio sobre inmuebles en zona de frontera (por extranjero), la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, se abstiene de registrarla. Es decir no se lleva a cabo la venta por falta de tradición, civilmente hablando. El Vendedor, no quiere o no puede devolver lo recibido por haber pagado deuda hipotecaria con los dineros recibidos. - Tal situación: Cómo se considera. ..? No perfeccionada..? Cómo puede el inversionista devolver los recursos ingresados, si el Vendedor que recibió estos, no se los devuelve. .? Qué formatos debe llenar ante esa Entidad y con que requisitos o documentos debe cumplir o aportar...? para no afectar el régimen cambiario...? ( y CONTABLE Y TRIBUTARIAMENTE A QUE PROCEDIMIENTO DEBE RECURRIR, para no infringir este régimen..?) - Si eventualmente, se pudiesen registrar la escritura de compra respecto de unos inmuebles, se consideraría

la Inversión Perfeccionada Parcialmente...?, qué procedimiento debe seguir...?, qué formatos debe llenar...?, Como procede para el Registro de la inversión Parcial...?. (Y contable y tributariamente a qué procedimiento debe recurrir, para no infringir este régimen ..?)” El tema planteado debe abordarse desde los siguientes dos puntos de vista: el contractual y cambiario, previsto en el Estatuto Cambiario y en particular en la Circular DCIN 83 actualizada a 7 de mayo de 2008. Bajo el punto de vista del derecho comercial, dispone el artículo 1602 del Código Civil, que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales; agrega el articulo 1603 ibídem, que los contratos deben ejecutarse de buena fe , y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley le pertenecen a ella: Por su parte, el artículo 4 del Código de Comercio, establece que las “ estipulaciones de los contratos válidamente celebrados preferirán a las normas legales supletivas y las costumbres mercantiles” . De las previsiones normativas que anteceden se desprende que las partes deben estarse a los términos del contrato celebrado, dentro del cual, en la práctica debe preverse la forma de resolver los conflictos que surjan en desarrollo del mismo; sin embargo, comoquiera que en el caso planteado, la controversia versa sobre un aspecto que corresponde a la reglamentación propia de la zona en la que se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato de compraventa, a juicio de esta Oficina, el conflicto habría podido evitarse, si con

anterioridad a la celebración del contrato, las partes hubieran consultado la legislación municipal relativa al ordenamiento territorial al que estaba sujeto el predio.. En todo caso, en materia cambiaria, la circular DCIN 083 de 2008, emanada del Banco de la República, en el punto 7.2.11, establece las condiciones para tener una inversión como no perfeccionada, en los siguientes términos: “ 7.2.11. Inversiones no perfeccionadas De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33 de la R.E. 8/2000 J.D., podrá girarse al exterior el equivalente en moneda extranjera de las sumas en moneda legal originadas en los reintegros de divisas efectuados con el fin de realizar inversiones extranjeras en Colombia, cuando la inversión no se haya perfeccionado. Antes de efectuar el giro al exterior por concepto de inversiones no perfeccionadas, el inversionista, su representante o apoderado deberá constituir el depósito de que trata el artí culo 26 de la R.E. 8/00 J.D. Para el efecto, se utilizará la declaración de cambio por inversiones internacionales (Formulario No. 4), relacionando el numeral cambiario 4565 “ Inversión extranjera no perfeccionada” , tipo de operación inicial. Asimismo, se deberá diligenciar el punto III “ Identificación de la declaración de cambio anterior” ,indicando los datos de la declaración con que se efectuó el reintegro y el número de acciones o cuotas sociales no adquiridas por el inversionista, casilla 29, a efectos de cancelar el registro, cuando haya operado el registro automático. Asimismo, se exigirá la constitución del depósito de que trata el artículo 26 de la R.E. 8/00 J.D cuando se trate

de giros al exterior de sumas correspondientes al diferencial cambiario generado por la negociación de las divisas reintegradas y el aporte efectivo en el capital de la sociedad receptora que supere el cinco por ciento (5%) del valor en pesos originalmente canalizado por conducto del mercado cambiario. Para el efecto, se utilizará la declaración de cambio por inversiones internacionales (Formulario No. 4) como declaración inicial, relacionando el numeral cambiario 4635 “ Retorno de excedentes en inversión extranjera” . No debe relacionarse en la casilla No. 29, número de acciones o cuotas sociales. Corresponde al intermediario del mercado cambiario a través del cual se canaliza las divisas verificar la constitución del depósito de que trata el artículo 26 de la R.E. 8/00 J.D. El intermediario del mercado cambiario deberá reportar diariamente al Banco de la República la información de la fecha y número de la declaración de cambio (Formulario No. 4), así como del número de expedición del depósito, valor en pesos o en dólares de los Estados Unidos de América y porcentaje del mismo, a través de la siguiente dirección: http://www.banrep.gov.co - opción “ Operaciones y procedimientos cambiarios” - “ Procedimientos cambiarios” – “ Transmisión para intermediarios” – “ Otros servicios” - “ Otros Movimientos” - “ Constitución de depósito” . “ Cuando la canalización de las divisas se realice a través de cuentas corrientes de compensación, el titular de la cuenta deberá transmitir al Banco de la República dentro del mes siguiente a la realización de la operación, la información de la fecha y número de la declaración de cambio (Formulario No. 4), el número de expedición del depósito, el valor en pesos o en dólares de los Estados Unidos de América y el porcentaje del mismo, a

través de la siguiente dirección: http://www.banrep.gov.co- “ Operaciones y procedimientos cambiarios” - ” Procedimientos cambiarios” – “ Cuentas corrientes de compensación” –“ Otros servicios” – “ Constitución de deposito” . “ Cuando se trate de giros al exterior por concepto de sumas correspondientes al diferencial cambiario generado por la negociación de las divisas reintegradas y el aporte efectivo en el capital de la sociedad receptora, que no supere el cinco por ciento (5%) del valor en pesos originalmente canalizado por conducto del mercado cambiario, no estará sujeto a la constitución del depósito de que trata el artículo 26 de la R.E. 8/00 J.D. Para el efecto, se utilizará la declaración de cambio por inversiones internacionales (Formulario No. 4) como declaración inicial, relacionando el numeral cambiario 4635 “ Retorno de excedentes en inversión extranjera” . No debe relacionarse en la casilla No. 29, número de acciones o cuotas sociales. Cuando se establezca por parte de la autoridad de control competente que, en el momento de la canalización de las divisas, éstas fueron declaradas como inversión extranjera pero dicho capital del exterior no fue invertido efectivamente en el país, el giro al exterior de las sumas respectivas se deberá efectuar con la declaración de cambio por “ Servicios, transferencias y otros conceptos” (Formulario No. 5), utilizando el numeral 2904 “ Otros conceptos” , pero sujeto a la constitución previa del depósito de que trata el artículo 26 de la R.E. 8/2000 J.D. antes de ejecutar el correspondiente giro, salvo cuando se obtenga autorización del Banco de la República. Mientras el depósito se encuentre en el cero por ciento (0%), no se requerirá de autorización del

Banco de la República” . (La negrilla no es del texto). Finalmente le sugiero consultar la página web del Banco de la República en la siguiente dirección www.banrep.gov.co, en la que podrá resolver cualquier otra inquietud relacionada con el tema por usted propuesto. En los anteriores términos se ha resuelto su consulta no sin antes manifestarle que el presente oficio tiene los efectos previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.