SS - Oficio 220-038744

Oficio 220-038744 Febrero 69 de 2009

ASUNTO: Liquidación Judicial. Contratos de arrendamiento de inmuebles de propiedad de la concursada.

Me refiero a su escrito radicado en esta Superintendencia con el número 2009-01-002358, mediante el cual, luego de exponer que un inmueble de propiedad de la Tienda Comunal del municipio de Tenjo, la cual adelanta un proceso de liquidación judicial, se encuentra arrendado y que en la actualidad funciona en éste un establecimiento de comercio, eleva una serie de inquietudes relacionadas con la posibilidad del arrendador de solicitar le entrega del bien inmueble y del local comercial, las cuales paso a resolver en el orden en que vienen planteadas en su escrito, no sin antes aclararle que las respuestas se basan en el hecho de que la Tienda Comunal es un ente al cual le resulta aplicable la normatividad concursal a que alude la Ley 1116 de 2006:

1. Puede el arrendador solicitar la entrega del inmueble arrendado?

R/. De conformidad con lo dispuesto en el numeral 4° del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006, uno de los efectos del inicio del proceso de liquidación judicial es la terminación de los contratos de tracto sucesivo, entre otros, que no sean necesarios para la preservación de los activos de propiedad de la concursada, con lo cual, partiendo del hecho que los contratos de arrendamiento son de tracto sucesivo, se tiene que, a menos que el contrato a que alude en su consulta resulte indispensable para la preservación del bien arrendado, éste se termina por ministerio de la ley, con la consecuente obligación del arrendatario de devolver el bien, en este

caso, al liquidador, a quien le corresponde incluirlo dentro del inventario de la concursada para posteriormente, venderlo (Art. 57 ídem) . Adicionalmente, así como surge el deber para el arrendatario de devolver el bien, surge para el liquidador la facultad de reclamarlo, incluso, teniendo en cuenta su condición de representante legal de la concursada, podrá acudir a la vía judicial para lograr su entrega.

2. Puede el arrendador solicitar la entrega del local comercial?

R/. El numeral 5) del artículo 516 del Código de Comercio, incluye a los contratos de arrendamiento de los locales comerciales, como parte integrante de los establecimientos de comercio. Por su parte, el artículo 515 ídem señala que por establecimiento de comercio debe entenderse “ Un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa” y los artículos 518 s.s. ibídem determinan el régimen al que debe someterse el contrato de arrendamiento de este tipo de bien mercantil. No obstante lo anterior, el último inciso del artículo 126 de la Ley 1116 de 2006 preceptúa que “ …Las normas del régimen establecido en la presente ley prevalecerán sobre cualquier otra de carácter ordinario que le sea contraria” , de lo cual se colige que, en tratándose de arrendamiento de locales comerciales de propiedad de un ente que adelante un proceso de liquidación judicial y a pesar del régimen especial al que se sujeta el arrendamiento de los mismos, tales contratos se terminarán como efecto del inicio del aludido proceso concursal, conforme lo dispone el numeral 4° del artículo 50 de la referida ley respecto de los contratos de tracto sucesivo. Bajo el anterior entendido, desde el inicio del proceso de liquidación judicial, el arrendatario del local comercial

debe hacer entrega del mismo al liquidador, para los efectos consecuentes con el proceso liquidatorio anotados en el punto anterior.

3. Cuál sería el procedimiento a seguir por parte del arrendador para solicitar la entrega?

R/. Como se expuso en el primer punto, es al liquidador del ente a quien le corresponde adelantar las gestiones tendientes a recuperar el bien de propiedad de su administrada.

4. Es necesario hacerse parte dentro del proceso de liquidación judicial? En caso tal, de qué manera lo debo hacer y qué término legal se tiene establecido para ello?

R/. Se recaba en el hecho de que es al liquidador a quien le compete efectuar las gestiones para recuperar el bien. En el proceso sólo se hacen parte aquellos terceros que pretenden el pago de una obligación a cargo del ente concursado.

5. Cuál es la autoridad competente para que en caso de ser necesario, pueda el arrendatario reclamar por vía judicial los derechos que le asisten, si a ellos hubiere lugar?

R/. Teniendo en cuenta que los derechos a que alude su consulta se derivan de un contrato y que en razón de tal naturaleza sería a través de un proceso ejecutivo la vía judicial para hacerlos exigibles, le informo que según lo preceptuado en el numeral 12 del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006, todos los procesos ejecutivos en contra del ente concursado deben ser remitidos al juez del concurso para que sean incorporados dentro del proceso de liquidación judicial. Por lo tanto, un arrendatario que pretenda le sean reconocidos perjuicios por la terminación del contrato de arrendamiento del local comercial de propiedad de un ente concursado, podrá hacerse parte en el aludido proc eso; no obstante, no sobra advertir que la causa de terminación del contrato

es justa ya que es una causal determinada por la ley, conforme se expresó en otro punto. En los anteriores términos se ha dado respuesta a su consulta, no sin antes observarle que el alcance de los mismos es aquel al que alude el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.