SS - Oficio 220-099924

Oficio 220-099924 Del 21 de Julio de 2009

Asunto: Celebración de un contrato de arrendamiento cuyo término de duración excede el plazo de vigencia de la sociedad Me refiero a su escrito radicado en esta Entidad con el número 2009-01-196572, por medio del cual, poniendo de presente que una sociedad limitada cuyo término de duración se encuentra próximo a expirar (menos de tres meses), desea celebrar como arrendataria un contrato de arrendamiento de vivienda urbana por un término de doce meses y con base en ello formula algunos interrogantes relacionados con tal situación.

Sobre el particular, me permito manifestarle que su consulta será resuelta de modo general y en abstracto sobre los temas de competencia de esta Superintendencia (artículos 25 C.C.A. y 2º Num. 18 Dec. 1080 de 1996). Sentado lo anterior, resulta pertinente para los fines de esta consulta, traer a colación lo que respecto de la celebración de contratos cuya duración excede el término de vigencia de la sociedad, manifestó esta Superintendencia en el Oficio 220-036516 del 22 de mayo de 2008, a saber: “ Sobre el particular, me permito manifestarle que conforme las normas legales, no existe impedimento para que una sociedad celebre un contrato cuyo término de duración sea posterior a la fecha de expiración del término de duración de la compañía. Ahora bien, en el caso en que dicho término no se prorrogue y por consiguiente la compañía quede disuelta y en estado de liquidación, el numeral 1 del artículo 238 del Código de Comercio, consagra que el liquidador de la sociedad, deberá proceder a “ continuar y concluir las operaciones sociales pendientes al tiempo de la

disolución” . No obstante lo anterior, es claro que los administradores de la compañía, en cumplimiento de sus deberes y responsabilidades, deben estar atentos al desarrollo de los contratos respectivos y en tal virtud, poner en conocimiento del máximo órgano social los pormenores de los mismos, que para el caso en cuestión, consistiría en informar de manera oportuna sobre la particularidad del contrato, en aras a que los asociados conozcan la decisión y evalúen con anticipación la posibilidad de prorrogar el término de duración de la sociedad (artículos 23 y 24 de la Ley 222 de 1995).” Teniendo en cuenta el concepto que antecede, se pasa a dar respuesta a sus inquietudes como sigue: “ 1) Debe existir acta de autorización para que la persona jurídica figure como arrendataria de un inmueble destinado para vivienda urbana.” En este punto se ha de señalar, que en la medida en que el contrato de arrendamiento se relacione directa o indirectamente con el objeto social de la compañía (artículo 99 C.Co), el mismo puede llevarse a cabo. La autorización al representante legal para que celebre dicho contrato, se requerirá en el evento en que a dicho administrador le hubieren sido restringidas por estatutos sus facultades para tal fin (artículo 196 Ibídem). “ 2)Cómo la duración de la persona jurídica es hasta el 13 de septiembre de 2009, ¿puede obligarse en un contrato de arrendamiento de inmueble (tracto sucesivo) cuya vigencia es mayor, ya que termina el 18 de junio de 2010?” Como se indicó en el Oficio 220-036516 del 22 de mayo de 2008, no existe impedimento legal para que una

sociedad celebre y por ende se obligue en un contrato cuyo término de duración supera el plazo de vigencia de la compañía. Además, porque de conformidad con el numeral 1º del artículo 238 del Código de Comercio, y ante la hipótesis de disolución de la sociedad, el liquidador cuenta entre sus atribuciones con la de continuar y concluir con las operaciones sociales pendientes al tiempo de la disolución. Lo anterior sin perjuicio, claro está, de que los administradores, en desarrollo del principio de diligencia de un buen hombre de negocios (artículo 23 Ley 222 de 1995), informen al máximo órgano social de la pretendida suscripción de un contrato de tracto sucesivo, cuya duración sobrepasa el vencimiento del plazo de duración de la compañía, a efectos de que dicho órgano, si lo considera pertinente, prorrogue la vigencia de la sociedad, o en su defecto, decida no celebrar dicho contrato para evitar ver comprometidos los intereses de los acreedores o de los mismos asociados en el trámite de la liquidación del ente societario. “ 3) Tiene efecto la cláusula de prórroga pactada en el contrato de arrendamiento, si está tendría ejecución jurídica tres meses antes de la terminación de la vigencia del contrato (18 de marzo de 2010).” Sin entrar a ocuparse de los efectos que pueda tener una cláusula contractual, algo que no corresponde a esta Superintendencia a través de la facultad legal de absolver consultas, se ha de señalar que frente al supuesto de que la sociedad al tiempo de que entre a operar la cláusula de prórroga del contrato de arrendamiento se encuentre en liquidación, el liquidador está en el deber de adoptar todas las medidas que sean del caso para

evitar que surta efectos la comentada cláusula, pues no se puede perder de vista que en una sociedad en etapa de liquidación, todos los esfuerzos se han de encaminar hacia la liquidación inmediata de la compañía (artículo 222 C.Co). “ 4) Como en el contrato de arrendamiento firman dos personas naturales como deudores solidarios y una de ellas es la representante legal de la persona jurídica (Arrendataria), es esto alguna garantía para la Arrendadora.” Con relación a este cuestionamiento, esta Oficina se abstiene de emitir concepto alguno al respecto, toda vez que no cuenta con competencia para pronunciarse acerca de la suficiencia o respaldo de las garantías que se puedan otorgar en una relación contractual. “ 5) ¿El contrato de arrendamiento nace a la vida jurídica?, esto es, existe o tiene vicios de nulidad, son relativos, o absolutos estos vicios?.” Respecto de este interrogante, se ha de anotar que no compete a esta Superintendencia entrar a definir si un determinado contrato que celebra una sociedad nace o no a la vida jurídica, o si el mismo se afecta o no de nulidad absoluta o relativa. No obstante lo anterior, y en armonía con la respuesta a su segunda inquietud, se ha de manifestar que como quiera que no existe impedimento legal para que una sociedad celebre un contrato cuya duración excede la de la propia compañía, la sociedad, en la hipótesis de hecho planteada, cuenta con capacidad legal para suscribir el contrato. En los anteriores términos damos respuesta a su consulta, manifestándole que el alcance del concepto expresado es el previsto en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.