SS - OFICIO 220-133264 DE 2015

OFICIO 220-133264 DEL 09 DE OCTUBRE DE 2015

ASUNTO: RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Me refiero a su escrito radicado con el No. 2015-01-395577 del 25 de septiembre de 2015, mediante el cual formula las siguientes consultas:

1. La propiedad horizontal es un tipo societario en Colombia o el Derecho

Comparado?

2. Qué autoridad del orden nacional, departamental o local ejerce la labor de inspección, vigilancia y control de las propiedades horizontales?

3. Existe la figura de la escisión de la propiedad horizontal, cuál es su fundamento legal y requisitos?

Aunque es sabido, no está demás advertir que este Despacho con fundamento en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sustituido por la Ley 1755 del 30 de junio de 2015 emite los conceptos de carácter general y en abstracto a que haya lugar, con motivo de las consultas que le son formuladas sobre las materias de su competencia, razón por la cual sus respuestas no tienen carácter vinculante ni comprometen su responsabilidad. Efectuada dicha precisión, es pertinente señalar que ya la Superintendencia ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre el tema objeto de consulta, como se advierte entre otros en el oficio 220-001595 del 12 de enero de 2006, algunos de cuyos apartes se extraen a continuación: “En primer lugar, como se evidencia confusión en la materia objeto de consulta, se hace necesario efectuar un breve análisis de las normas, pues mientras las sociedades comerciales y los asuntos societarios se encuentran regulados en el

Estatuto Mercantil, el régimen de Propiedad Horizontal se condensa en la Ley 675/01, ordenamiento que escapa a la órbita de la competencia de esta Entidad, con el fin de que de acuerdo con los elementos de juicio que se aporten, proceda a resolver los interrogantes planteados o, por el contrario, acuda a la entidad competente para ello. En ese orden de ideas, nótese que las atribuciones de inspección, vigilancia y control –Arts. 83, 84 y 85 de la Ley 222 de 1995-, conferidas por el legislador a esta Superintendencia giran en torno a las sociedades comerciales, constituidas entre dos o más personas –naturales y/o jurídicasmediante la entrega de sus aportes y suscripción del contrato correspondiente, el cual debe elevarse a escritura pública y luego registrarse en la Cámara de Comercio del domicilio social de la compañía. Sin perjuicio del tipo societario que se adopte, esto es, anónimas, de responsabilidad limitada, colectivas y en comandita simple y/o por acciones, a esta Entidad le corresponde velar porque en su constitución, funcionamiento y en el desarrollo del objeto social se ajusten a las previsiones y reglas previstas en el Código de Comercio y en la Ley 222 de 1995 y a los estatutos. Es así que la sociedad comercial, como persona jurídica independiente de los socios individualmente considerados (artículo 98 del C. de Co.), delibera y decide a través de la asamblea general de accionistas o la junta de socios, según el tipo adoptado, que como máximo órgano societario, de manera privativa e indelegable, le corresponde ejercer las funciones que de manera general señala el artículo 187

del C. de Co., en reuniones celebradas con sujeción a las prescripciones legales en cuanto a convocatoria y quórum se refiere –Art. 186 Ib.-. Situación bien diferente es la de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, contenido en la Ley 675 de 2001, sistema que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Téngase en cuenta que el artículo 3º de la Cit. Ley , sobre el “Régimen de Propiedad Horizontal“, lo define como un sistema jurídico que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto, construido o por construirse, sometido al régimen de propiedad horizontal, que surge o se constituye como persona jurídica, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, a partir del registro de la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, cuyo objeto no es otro que administrar los bienes y servicios comunes y los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, entre otros (Arts. 4 y 32). Así, contrario a la naturaleza comercial de los entes societarios que inspecciona, vigila o controla esta Entidad, el artículo 33 de la mencionada ley, de manera expresa señala que la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, por tanto sin ánimo de lucro, cuya denominación es la del edificio o conjunto y su domicilio es el municipio o distrito donde éste se localice; en tanto que el artículo 36 ibídem, al establecer los órganos de dirección y administración, define a la

asamblea general de propietarios, la que se constituye por los propietarios o dueños de los bienes privados. En ese orden de ideas, dado que la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, no es posible la aplicación, ni siquiera vía analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales, asunto que ha sido asignado al Ministerio del Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial….” Por lo expuesto, aunque esta Superintendencia como fue advertido carece de competencia, procede efectuar las siguientes consideraciones generales en torno a los interrogantes planteados:

1. En Colombia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil sin ánimo de lucro. Es de anotar que esta Superintendencia no puede hacer interpretación alguna a la luz del derecho comparado, en esta instancia.

2. En la Ley 675 de 2001 que es la norma que gobierna el régimen de propiedad horizontal no se indica la autoridad que ejerce la inspección vigilancia y control de aquélla. Sin embargo, se le sugiere hacer consultar al Ministerio del Medio Ambiente y Desarrollo Sostenible, como quedó evidenciado en la doctrina expuesta o, en su defecto, en la Oficina de Personas Jurídicas de la Alcaldía respectiva por ser las propiedades horizontales personas jurídicas de naturaleza civil sin ánimo de lucro.

3. Como ya lo manifestó esta entidad, no es posible la aplicación, ni siquiera vía analógica, de las normas que regulan la constitución y funcionamiento de las

sociedades comerciales, razón por la cual, en concepto de esta Oficina no resulta viable aplicar a la propiedad horizontal la figura jurídica de la figura de la escisión, la cual está definida en el artículo 3 de la Ley 222 de 1995 expresamente para dichas sociedades. En los anteriores términos su solicitud ha sido atendida no sin antes reiterarle que el alcance de este concepto se circunscribe a lo previsto en el artículo 28 del CCA.