TA ANT - 05001-33-33-025-2016-00103-02-(20-10-2022)

FRACTURA DEL EQUILIBRIO ECONÓMICO DEL CONTRATO - si bien es cierto que, en principio, en materia de contratos funge el principio del pacta sunt servanda, esta exigencia de cumplimiento exacto de lo pactado, opera en la medida en que las condiciones existentes al momento de celebrar el contrato, se mantengan incólumes, por lo que se recurrió al principio del rebus sic stantibus, conforme al cual, las condiciones originales del contrato se deben mantener, siempre y cuando se conserve durante la etapa de ejecución o cumplimiento la situación de cargas y beneficios que soportaban las partes en el momento de su celebración, pero no se puede ni debe mantener, cuando esa situación sufre modificaciones entre el momento en que se trabó la relación negocial y una época posterior durante la ejecución del contrato; con fundamento en dicho principio, se abrió paso el derecho de la parte afectada por una situación imprevista y sobreviniente durante la ejecución de las prestaciones, a que se le restablezca la ecuación contractual, cuando haya sido gravemente afectada. Es de precisar que no cualquier situación fractura la ecuación contractual, en tanto ello exige la concurrencia de ciertos presupuestos / LESIÓN ENORME - las partes de un contrato pueden sufrir lesión enorme cuando el precio pagado o recibido difiere sustancialmente del “justo precio”, en la proporción ya referida / CONSECUENCIA DE LA LESIÓN ENORME - su consecuencia natural es la rescisión del contrato, que puede evitarse, al arbitrio del demandado, completando el justo precio o devolviendo el exceso, de conformidad con las reglas anotadas

FUENTE FORMAL: Ley 1437 de 2011

NOTA DE RELATORÍA: Advirtió la Sala que por la forma como se presentó la demanda la única manera de interpretarse era como ejercicio de la acción de lesión enorme, pues lo único que se discutía era la diferencia de precio.

Para la Sala, esa pretensión desde un comienzo estaba condenada al fracaso, pues no se cumplían los requisitos para su prosperidad. En efecto, analizado el valor pagado, esto es $138.536.000, con el valor reclamado, esto es $93.960.000, se concluyó que por el inmueble no se pagó menos de la mitad del precio, pues la sumatoria de esas dos cifras es la suma de $ 232.496.000 y el 50% de ese valor es $ 116.248.000 y la suma que se pagó ($138.536.000) es superior a ese valor. De tal manera que aun probándose que el área fuera la que se dijo en la demanda, no habría lesión enorme. De todas maneras, no puede perderse de vista que el mismo apoderado aceptó o expresó (sin que tampoco resultara probado), que dentro del proceso resultó menor el área reclamada. Lo anterior sería suficiente para confirmar la sentencia, pero consideró la Sala, que debe pronunciarse sobre el motivo de inconformidad consistente en que de todas maneras debe indemnizarse, porque se causó perjuicio a unas personas sin conocimientos jurídicos y que actuaron bajo presión o coacción. Para resolver este interrogante, baste con decir que la figura de la lesión enorme es objetiva y no requiere análisis de elementos subjetivos para su procedencia. Es que desde un principio la parte demandante limitó su

pretensión al justo precio del predio en razón de su cabida y en ningún momento se refirió a un vicio del consentimiento que pudiera afectar el contrato. El argumento de que los vendedores actuaron bajo presión o por error, solo surgió en los alegatos de segunda instancia y no pueden ser analizados sin violar el debido proceso de la parte demandada, la cual no tuvo oportunidad de controvertirlos. Se reiteró que la demanda se fundamentó en la una diferencia del precio y así se resolvió. Así las cosas,MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02. 2-13 las razones expuestas fueron más que suficientes para confirmar la sentencia de primera instancia.MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

3-13

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO

DE

ANTIOQUIA

SALA PRIMERA DE ORALIDAD MAGISTRADO PONENTE: JORGE IVÁN DUQUE GUTIÉRREZ Medellín, veinte (20) de octubre de dos mil veintidós (2.022).

MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

ASUNTO: APELACIÓN.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

ASUNTO: APELACIÓN.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

PROCEDENCIA: JUZGADO VEITICINCO ADMINISTRATIVO

DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN.

INSTANCIA: SEGUNDA.

SENTENCIA: SPO - 255 -AP.

TEMA: Revisión del contrato de compraventa. Reajuste de precio. Lesión enorme

– Elementos subjetivos. CONFIRMA SENTENCIA. Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Veinticinco Administrativo del Circuito de Medellín, el veintiuno (21) de marzo de dos mil dieciocho (2018), mediante la cual se negaron las pretensiones.

ANTECEDENTES.

Los señores GILDARDO DE JESÚS OSSA y CARLOS ALBERTO LONDOÑO RÍOS, presentaron demanda a través del medio de control de Controversias Contractuales en contra del MUNICIPIO DE ITAGÜÍ , pretendiendo que se revise el contrato de compraventa contenido en la escritura 638 del 12 de marzo de 2.014, de la Notaría Segunda de Itagüí, por medio de la cual se realizó la venta del inmueble con matricula inmobiliaria 001-9245, ubicado en la Carrera 53 A No. 50 – 40 de esa

ciudad.MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

4-13

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

4-13 Que como consecuencia se declare que el municipio ha incumplido el contrato, porque no ha efectuado el pago total del inmueble y adeuda la suma de $93.960.000 y que, en razón de la declaratoria de incumplimiento, se le condene al pago de los perjuicios ocasionados.

HECHOS.

Como hechos fundamentales manifestó los que a continuación se resumen: Que los demandantes vendieron a METROPLÚS, que actuaba en representación del municipio de Itagüí, por medio de la escritura referenciada, un bien inmueble de su propiedad, ubicado en la carrera 53ª No 50-40 de Itagüí y cuyos linderos eran claros y determinados, pero que tenía un error en el área, pues figuraba con 140 metros en catastro, pero que en realidad medía 276.40. Que la diferencia en el área se debió a errores del avalúo y que la empresa avaluadora debió percatarse de ellos, mediante estudio de títulos y de las fichas catastrales. Que el error se verifica solo con medir físicamente el frente de la propiedad de acuerdo con los linderos. Que en la época de los actos preparatorios para la venta se podía establecer claramente cuáles eran las medidas de los linderos del inmueble y se hubiera obtenido el área real del predio.

TRÁMITE EN PRIMERA INSTANCIA.

La demanda fue admitida mediante auto del 25 de febrero de 2016 y notificada a la entidad demandada, la cual contestó (fl. 80 y siguientes), oponiéndose a las pretensiones. Manifestó que la Litis tiene que ver con aspectos eminentemente técnicos desarrollados por METROPLÚS. Que el municipio fue ajeno a ese proceso, que incluso los recursos con los que se pagó el predio, no salieron de las arcas del municipio. Por ello dijo que el municipio no era el llamado a responder. Se opuso a las pretensiones de la demanda. Expresó que Metroplús pagó en su totalidad el precio de conformidad con el avalúo comercial y que, enMEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02. 5-13 caso de existir algún derecho en cabeza de los demandantes, quien deberá responder será METROPLÚS.

Propuso como excepción la de falta de legitimación en la causa y la que denominó “cumplimiento de los preceptos constitucionales y legales por parte de Metroplús para la adquisición del predio. Se celebró audiencia inicial el 24 de julio de 2017, se decidió que la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva se resolvería en la sentencia. Se fijó el litigio y se decretaron las pruebas. Mediante auto del 9 de noviembre

de 2.017 se corrió traslado para alegar de conclusión y se dictó sentencia el 21 de marzo de 2.018, la cual fue apelada dentro del término oportuno por la parte demandante.

SENTENCIA OBJETO DE IMPUGNACIÓN.

El Juzgado Veinticinco Administrativo del Circuito de Medellín, negó las pretensiones de la demanda, luego de citar el marco normativo y jurisprudencial aplicable al contrato de compraventa. Lo anterior para concluir, que el contrato fue suscito por METROPLÚS, por encargo del municipio de Itagüí y que, por ello, son aplicables las normas del mandato entre estas entidades administrativas. Acerca de problema jurídico, consideró que no existe prueba técnica que demuestre lo afirmado por la parte demandante acerca de la supuesta área total de 276.60 metros cuadrados. Cita el hecho 4 de la demanda y analiza los metros y valores que se mencionan fueron pagados. Hace referencia a los títulos de adquisición y el informe técnico practicado en la vía administrativa, para concluir que el área del terreno corresponde a 7 varas de frente equivalente a 5.60 metros, por 27 varas de centro equivalentes a 21.60 metros, sin que se entienda porque la parte actora afirme que a la fecha de la venta el inmueble medía 11.4 metros y no 7 varas y 27 metros y no 27 varas por el otro costado. Dice que no existe fundamento alguno para esa diferencia.MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

6-13 Además, afirma que de haberse detectado alguna variación en el área se

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

6-13 Además, afirma que de haberse detectado alguna variación en el área se debería haber acudido al proceso de modificación de área regulado para esos casos, tal como lo expresó en Metroplús en respuesta al oficio del 23 de junio de 2.015, en el que se refirió a esa situación. Dice que la oferta de compra del inmueble se realizó por la suma de $138.536.000, por las 7 varas de frente y 27 de centro. Se refirió luego a la capacidad de las partes y a la figura de la rescisión de los contratos por lesión enorme, para decir que, en los caos de compraventa de inmuebles, un contratista solo se puede considerar lesionado en los eventos del artículo 1.947 del Código Civil y que, en este caso, no se satisface esa condición en contra de la parte demandante, púes aun si el área del inmueble fuera superior el precio de compra no fue inferior al 50% del valor del inmueble.

RAZONES DE LA IMPUGNACIÓN.

El apoderado de la parte demandante, inconforme con la decisión interpuso recurso de apelación (folio 249) en el cual solicita, de un lado “que se declare nula la sentencia” … “que se resuelva el recurso de reposición” y en el numeral segundo del escrito solicitó “que se declare que el municipio de Itagüí ha incumplido el contrato …”. A pesar de lo confuso, anti técnico y contradictorio del recurso, se pueden

deducir los siguientes motivos de inconformidad: De un lado insiste en que el área del inmueble es superior a la que fue adquirida por la entidad y cita los documentos del expediente que considera prueban esa diferencia, la cual cuantifica según sus propios cálculos en $83.908.500. Que se acude al medio de control de controversias contractuales, para que se revise el contrato de compraventa ya que existe un desequilibrio porque el Municipio se comprometió a pagar el justo precio, pero que en el avalúo solo se tuvo en cuenta una parte del lote y que sus poderdantes por serMEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02. 7-13 personas que no tienen conocimientos jurídicos no entendían que se les estaba ofreciendo solo por una parte del lote.

Para controvertir lo afirmado por el juzgado de primera instancia en el sentido de que no se encontró prueba técnica que demostrara la diferencia de área, expreso que la “INSPECCION OCULAR” que fue la prueba técnica solicitada no fue practicada en debida forma, que no se hizo por el área de Catastro Municipal acompañada del Instituto Agustín Codazzi. Que esa prueba tenía por objeto la medición del predio y llevar acabo las rectificaciones principalmente en la inscripción catastral. Acerca de la presunción de capacidad a la que se refirió la sentencia expresó, que se dejó de lado la presión sicológica que se ejerció sobre los

demandantes, ya que si no aceptaban la oferta en 30 días se les expropiaba. Que no existió una negociación regida por los principios de autonomía de la voluntad, el precio no fue negociado. Que los negocios son susceptibles de errores y que en estos casos puede que eso errores no sean susceptibles de lesión enorme, pero afectan el patrimonio de los propietarios. Finalmente hace una enunciación de los que considera fundamentos de derecho aplicables y solicitó la práctica de una prueba en esta instancia.

ALEGATOS DE CONCLUSIÓN.

La parte demandante presentó alegatos de conclusión (folio 277) en los cuales expresó que en el curso del proceso varió sustancialmente la suma inicialmente reclamada, pero que de todas maneras quedó demostrado que se afectó el equilibrio del contrato, porque se ofreció por un inmueble de 153.41 metros y solo se pagaron 120.96 metros por concepto de lote y 77.60 metros de área construida y se dejaron de pagar $19.470.000 por 32.45 metros de lote y $ 64.438.500 por 75.81 metros del área de patios. Insiste en que se dejaron de valorar elementos probatorios como el levantamiento topográfico que obra a folio 100 del expediente y que si se hubiera valorado se hubiera llegado a otra conclusión. Citó principios de laMEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

8-13 Ley 80 de1.993, para concluir solicitando se revoque la sentencia y se acceda a las pretensiones de la demanda. El apoderado de la parte demandada, presentó alegatos (folio 275), en

8-13 Ley 80 de1.993, para concluir solicitando se revoque la sentencia y se acceda a las pretensiones de la demanda. El apoderado de la parte demandada, presentó alegatos (folio 275), en los que solicita se confirme la sentencia, por considerar que se encuentra bien fundamentada en derecho y transcribe diferentes apartes de ella. Arguye que en su momento no se presentó objeción a la oferta ni revisión de las áreas. Que la enajenación y la entrega fueron voluntarias. Se refirió también a la prueba por informe recaudada y rendida por la Subsecretaría de Gestión de Rentas Municipales –Catastro-, que certificó que no existen diferencias de área entre lo encontrado en la visita física y lo que dicen los títulos de adquisición.

POSICIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO.

La señora Agente del Ministerio Público, Procuradora 112 Judicial Administrativa no emitió concepto este caso.

CONSIDERACIONES DE LA SALA.

Se trata de determinar si el municipio de Itagüí debe reajustar el precio del contrato de compraventa celebrado mediante escritura No. 638 del 12 de marzo de 2.014, de la Notaria Segunda de Itagüí. CUESTION PREVIA Debe previamente la Sala aclarar que la parte actora en la demanda, solicitó la revisión del contrato de compraventa por lo que denominó desequilibrio en las prestaciones del mismo y con base en el artículo 141 del C.P.AC.A. Al respecto, cabe advertir que la norma en mención consagra varias opciones o modalidades de controversias contractuales: Las nulidades absolutas o relativas, la revisión del contrato, la declaratoria de incumplimiento, la liquidación y la posibilidad de demandar los actos

previos.MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

opciones o modalidades de controversias contractuales: Las nulidades absolutas o relativas, la revisión del contrato, la declaratoria de incumplimiento, la liquidación y la posibilidad de demandar los actos

previos.MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

9-13 Cada una de estas opciones tiene unas características que las diferencian de las demás, sin que puedan confundirse unas con otras, aunque se puedan acumular en una misma demanda. En el caso de la posibilidad de revisión del contrato, a esta se ha referido el Consejo de Estado entre otras en providencia del veintidós (22) de octubre de dos mil veintiuno (2021), número: 54001-23-31-000-2010-0021601(55541), con ponencia de la Consejera MARÍA ADRIANA MARÍN , en los siguientes términos: “La jurisprudencia de esta Subsección ha explicado esta figura en los siguientes términos: […] si bien es cierto que, en principio, en materia de contratos funge el principio del pacta sunt servanda, esta exigencia de cumplimiento exacto de lo pactado, opera en la medida en que las condiciones existentes al momento de celebrar el contrato, se mantengan incólumes, por lo que se recurrió al principio del rebus sic stantibus, conforme al cual, las condiciones originales del contrato se

deben mantener, siempre y cuando se conserve durante la etapa de ejecución o cumplimiento la situación de cargas y beneficios que soportaban las partes en el momento de su celebración, pero no se puede ni debe mantener, cuando esa situación sufre modificaciones entre el momento en que se trabó la relación negocial y una época posterior durante la ejecución del contrato; con fundamento en dicho principio, se abrió paso el derecho de la parte afectada por una situación imprevista y sobreviniente durante la ejecución de las prestaciones, a que se le restablezca la ecuación contractual, cuando haya sido gravemente afectada1. Es de precisar que no cualquier situación fractura la ecuación contractual, en tanto ello exige la concurrencia de ciertos presupuestos, los cuales se explicarán a continuación. El primero de ellos consiste en la ocurrencia, con posterioridad a la celebración del contrato, de un hecho anormal, extraordinario y excepcional, o a la expedición, por parte de la entidad contratante -en ejercicio de sus funciones administrativas-, de una medida de carácter general que afecte a su propio contratista, o de un acto contractual en ejercicio del ius variandi. Por ello, la entidad estatal no tiene la obligación de reconocer las pérdidas causadas por aleas normales u ordinarias, pues todo negocio contempla riesgos inherentes a la actividad contractual, que el contratista, en razón de su profesión, oficio y actividad habitual, está en el deber de conocer y de prever. Se aclara que la jurisprudencia de esta Corporación ha establecido que no es suficiente con que dichas situaciones se presenten, puesto que estas deben, además, hacer significativamente más gravosa la ejecución del contrato. En concreto, la Subsección A ha sostenido: Por otra parte, como reiteradamente lo ha sostenido la jurisprudencia de la Sección, el rompimiento del equilibrio económico del contrato no se produce

contrato. En concreto, la Subsección A ha sostenido: Por otra parte, como reiteradamente lo ha sostenido la jurisprudencia de la Sección, el rompimiento del equilibrio económico del contrato no se produce

1 Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A. Sentencia del 13 de agosto de 2020, C.P.: María Adriana Marín. Rad.: 05001-23-31-000-2006-03354-01 (46.057).MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02. 10-13 simplemente porque el contratista deje de obtener utilidades o porque surjan mayores costos en la ejecución de sus obligaciones, si éstos pueden calificarse como propios del álea normal del contrato, puesto que se requiere que la afectación sea extraordinaria y afecte de manera real, grave y significativa la equivalencia entre derechos y obligaciones convenida y contemplada por las partes al momento de la celebración del contrato (subraya fuera de texto)2.

Asimismo, el hecho en cuestión debe rebasar lo que normalmente las partes hubiesen podido prever al momento de suscribir el contrato, y de efectuar la correspondiente estimación, tipificación y asignación de los riesgos previsibles involucrados en la contratación. Bajo esta lógica, solo dará lugar al rompimiento del sinalagma contractual aquellos riesgos que

no fueron valorados en la etapa precontractual, o que desbordaron aquellos que lo fueron. Ahora bien, el hecho anormal debe ser inimputable a la parte que lo alega. Como la obligación de restablecer la ecuación contractual se fundamenta en hechos ajenos a las partes, o en expresiones de poder de la Administración, no es procedente cuando el desequilibrio es causado por actuaciones del contratista. Lo anterior, con fundamento en el aforismo latino nemo auditur propriam turpitudinem allegans (nadie puede alegar a su favor su propia culpa). Finalmente, el alea debe ser sobreviniente, imprevisto o imprevisible -no necesariamente en sus causas sino en sus efectos-, es decir, se debe presentar con posterioridad a la celebración del contrato, debe tratarse de un hecho que no fue previsto por el afectado a la hora de proponer o de contratar y que, además, no era razonablemente previsible. Es claro conforme a la jurisprudencia citada, que en este caso no opera la figura de la revisión, pues las razones por las cuales considera la parte actora que se afectó el contrato no fueron sobrevinientes a su celebración, ni se cumplen los demás requisitos para su configuración; por el contrario, en caso de resultar probado que el área de lote era superior, es necesario concluir que ese hecho fue anterior o concomitante con la celebración del contrato. Así las cosas, la modalidad de medio de controversias contractuales debió ser otro, bien el de nulidad relativa por algún vicio del consentimiento o de

recisión del mismo por lesión enorme, que también encajaría dentro de los efectos de la nulidad. Se evidencia de los hechos y pretensiones de la demanda que lo pretendido por la parte actora, no es la nulidad por error, fuerza o dolo, sino que lo que solicita el reajuste del precio y por ello, se considera que acertó el Despacho de Primera Instancia al interpretar la demanda y enfocarla como

2 Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A. Sentencia del 13 de febrero de 2013, C.P.: Mauricio Fajardo Gómez. Rad.: 76001-23-31-000-1999-02622-01 (24.996).MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02. 11-13 lesión enorme y por ello, con ese mismo norte se resolverá el recurso de apelación.

Acerca de la de la posibilidad demandar la lesión enorme del contrato estatal ante la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo y de las características de la figura, se pronunció también el Consejo de Estado en providencia del 11 de octubre de 2.021, en el proceso radicado No 7600123-31-000-2006-03520-01 (50377) con ponencia del Consejero FREDY IBARRA MARTÍNEZ “La Sala no duda que las normas civiles propias de la compraventa son aplicables a la adquisición de inmuebles por parte de las entidades públicas por virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 80 de

19933. El artículo 1947 del Código Civil prevé que el vendedor sufre

aplicables a la adquisición de inmuebles por parte de las entidades públicas por virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 80 de

19933. El artículo 1947 del Código Civil prevé que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, regla también aplicable al comprador que paga más del doble de ese valor para la época de la celebración del contrato4; en tales eventos es posible impedir la rescisión del contrato completando el justo precio con deducción de una décima parte, en el caso del comprador, o devolver el exceso, aumentado en una décima parte, en el caso del vendedor5.

De las referidas normas se concluye que (i) las partes de un contrato pueden sufrir lesión enorme cuando el precio pagado o recibido difiere sustancialmente del “justo precio”, en la proporción ya referida, y (ii) que su consecuencia natural es la rescisión del contrato, que puede evitarse, al arbitrio del demandado, completando el justo precio o devolviendo el exceso, de conformidad con las reglas anotadas”. RESOLUCIÓN DEL CASO CONCRETO La parte demandante fundó sus pretensiones expresando que el área del inmueble es superior a la que se adquirió. Que se pagó por un área de 140 metros, cuando en realidad el inmueble mide 276.60 y que la diferencia entre el precio pagado y el precio que debió pagarse fue de $93.960.000, pues solo se pagaron $138.536.000.

3 Ley 80 de 1993, artículo 13. “Los contratos que celebren las entidades a que se refiere el artículo 2º. del presente estatuto se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas en esta ley”. 4 Código Civil, artículo 1947. “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato”. 5 Ibídem, artículo 1948. “El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte”.MEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02.

12-13 El Despacho de primera instancia desestimó las pretensiones por considerar que no se logró demostrar que el área del inmueble fuera superior, lo que lo llevó a concluir que no se cumplían los presupuestos para considerar que hubo lesión enorme, al no demostrar que el precio de

venta fue inferior al 50% del valor real del bien tal como lo exige la norma. En su apelación, la parte actora argumentó en un principio, que si no se probó ese mayor valor fue porque la “INSPECCION OCULAR” no cumplió con los requisitos de ley. Estos argumentos fueron ratificados en los alegatos de segunda instancia y adicionados expresando, que el documento obrante a folio 100 del expediente, prueba que el área era mayor. Por último, afirmó en sus alegatos de conclusión que en el curso del proceso quedó demostrado que el área reclamada era menor y que a pesar de que el desequilibrio en el precio no alcance para declarar la existencia de la lesión enorme, de todas maneras, debe indemnizarse a sus poderdantes, en razón de que son personas que no tienen conocimientos jurídicos y que se vieron constreñidos a aceptar la oferta, so pena de que los expropiaban. Para la Sala, no son de recibo los argumentos expuestos en el recurso, tal como pasa a explicarse: Sea lo primero expresar que por la forma como se presentó la demanda la única manera de interpretarse era como ejercicio de la acción de lesión enorme, pues lo único que se discutía era la diferencia de precio. Para la Sala, esa pretensión desde un comienzo estaba condenada al fracaso, pues no se cumplían los requisitos para su prosperidad. En efecto, si se analiza el valor pagado, esto es $138.536.000, con el valor reclamado, esto es $93.960.000, se concluye que por el inmueble no se

pagó menos de la mitad del precio, pues la sumatoria de esas dos cifras es la suma de $ 232.496.000 y el 50% de ese valor es $ 116.248.000 y la suma que se pagó ($138.536.000) es superior a ese valor. De tal manera que aun probándose que el área fuera la que se dijo en la demanda, no habría lesión enorme. De todas maneras, no puede perderse de vista queMEDIO DE CONTROL: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES.

DEMANDANTE: GILDARDO DE J. OSSA Y OTRO.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE ITAGÜÍ.

RADICADO: 05001-33-33-025-2016-00103-02. 13-13 el mismo apoderado aceptó o expresó (sin que tampoco resultara probado), que dentro del proceso resultó menor el área reclamada.

Lo anterior sería suficiente para confirmar la sentencia, pero considera la Sala, que debe pronunciarse sobre el motivo de inconformidad consistente en que de todas maneras debe indemnizarse, porque se causó perjuicio a unas personas sin conocimientos jurídicos y que actuaron bajo presión o coacción. Para resolver este interrogante, baste con decir que la figura de la lesión enorme es objetiva y no requiere análisis de elementos subjetivos para su procedencia y así lo expresó el Consejo de Estado en la última providencia citada, veamos: “Según la ha interpretado la Corte Suprema de Justicia6 esta regulación tiene un fundamento meramente objetivo y aritmético en cuanto busca remediar desproporciones evidentes en el precio:

“Esta visión, recogida por el legislador colombiano, español y francés, cuyo origen se remonta al derecho romano , busca la equidad cuantitativa de las contraprestaciones, pues si existe una desigualdad grosera entre el valor justo y el precio pactado, la parte beneficiada se enriquecerá en detrimento de la otra, quien será perjudicada en su patrimonio por el quiebre de la ecuación matemática”. Así las cosas, la verificación judicial de la lesión enorme se limita en forma objetiva al precio, sin que se imponga para su configuración la prueba de un vicio en el consentimi