TA ANT - 05001233300020160173100-(10-07-2023)

EXPROPIACIÓN - Fundamento normativo y jurisprudencial / ENAJENACION VOLUNTARIAContenido en un contrato de promesa de compraventa/ VIOLACIÓN DEL DEBIDO PROCESO - Debido al desconocimiento del derecho de contradicción y defensa.

Síntesis del caso: Corresponde a la Sala determinar si procede declarar la nulidad de las Resoluciones n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014; n.º GG 497 del 11 de mayo de 2015 y n.º GG-723 del 29 de junio de 2015, por quebrantar las disposiciones invocadas en la demanda, e n relación con el precio de indemnización pagado a la demandante por la expropiación de su inmueble. Particularmente, se debe establecer si en el procedimiento administrativo (etapa de negociación) se vulneró el debido proceso.

Extracto: El artículo 58 de la Constitución Política, garantiza el derecho a la propiedad privada y los derechos adquiridos, establece que, sólo el legislador puede determinar, por motivos de utilidad pública o interés social, los casos en los que se pueda adelantar expropiación por vía administrativa, y que -ademásestará sujeto al control de esta jurisdicción, incluso respecto de su precio .(…) De lo antes descrito se infiere claramente que la etapa de negociación directa del proceso expropiatorio se caracteriza por buscar modificar el precio base que la Administración fijo en la oferta y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del bien. Así mismo, que cuando se vence el plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto, que constituye la oferta de compra, sin que se haya perfeccionado el contrato de compraventa o que haya

plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto, que constituye la oferta de compra, sin que se haya perfeccionado el contrato de compraventa o que haya fracasado la negociación entre la administración y el propietario del inmueble, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, debe decidir un ilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago.(…) En relación con las referidas comunicaciones, la Sala observa que las mismas ponen de presente que sí se agotó la etapa de negociación directa y que la parte demandante tuvo la oportunidad de negociar el precio indemnizatorio del inmueble objeto de expropiación y de modificarlo, dado que pudo manifestar sus inconformidades respecto al área del lote, pero que no se llegó a ningún acuerdo, respecto al precio ofrecido por la E .D.U, o para enajenar voluntariamente el inmueble o para perfeccionar un contrato de compraventa de ese bien, lo cual constituye el objeto de esta etapa. Por ello, al transcurrir el termino de 30 días, sin lograr un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, se cumplió el requisito para que la E.D.U dispusiera la expropiación administrativa del referido inmueble, conforme lo hizo, a través de la Resolución n.° GG-00497 del 11 de mayo de 2015 demandada y lo p revé el artículo 68 de la Ley 388 y, en consecuencia, su expedición estuvo ajustada a derecho. El anterior análisis sirve para desestimar la violación del debido proceso, por desconocimiento del derecho de contradicción y defensa, alegado por la parte actora, en tanto sirve para demostrar que ella sí tuvo oportunidad de manifestar

expedición estuvo ajustada a derecho. El anterior análisis sirve para desestimar la violación del debido proceso, por desconocimiento del derecho de contradicción y defensa, alegado por la parte actora, en tanto sirve para demostrar que ella sí tuvo oportunidad de manifestar sus inconformidades con respecto al precio indemnizatorio fijado en la oferta por la E .D.U y de intentar modificarlo, empero no allegó ninguna prueba que desvirtuara que el área d el lote tenido en cuenta por la E .D.U en la oferta de compra fuera incorrecto, pese a los requerimientos de dicha entidad a la actora para que allegara la respuesta a la solicitud presentada por ella ante Catastro Municipal, sobre un eventual cambio en el área del inmueble.Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

Tribunal Administrativo de Antioquia Sala Tercera de Decisión

Magistrado Ponente: Jairo Jiménez Aristizábal

Medellín, diez (10) de julio de dos mil veintitrés (2023)

Referencia: ACCIÒN ESPECIAL CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVA DE NULIDAD Y

RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicado: 05001-23-33-000-2016-01731-00

Demandante: ASOCIACIÒN DE FIELES “HOGAR DE JESÙS”

Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLÌN Y OTRO

Instancia: PRIMERA Providencia: n.° 159

Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLÌN Y OTRO

Instancia: PRIMERA Providencia: n.° 159

Decide la Sala la demanda presentada por la Asociación de Fieles “Hogar de Jesús” , quien actúa a través de Representante Legal y por conducto de apoderado judicial, en ejercicio de la acción especial contencioso administrativa consagrada en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997 , en contra del Municipio de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU.

I. ANTECEDENTES.

1.1. Pretensiones:

Solicita que se declare la nulidad de las Resoluciones n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014; n.º GG 497 del 11 de mayo de 2015 y n.º GG-723 del 29 de junio de 2015.

Que como restablecimiento del derecho se condene a los demandados a (i) pagar el valor real del lote de terreno expropiado (162.111,00 m2 lote y 133,99 área construida), esto es, la suma de $ 6.046.740.300,00, determinada en el avalúo Tema: Expropiación por vía administrativa - Acción de nulidad y restablecimiento del derechoAcción especial contra la decisión de expropiación por vía administrativa , incluso para controvertir el precio indemnizatorio / Justo precio de la indemnización expropiatoria - se encuentra amparado por la presunción de legalidad de las decisiones administrativas / Carga de la prueba - le corresponde a quien quiera desvirtuar el avalúo oficial / Niega pretensiones.Radicado: 2016-01731

encuentra amparado por la presunción de legalidad de las decisiones administrativas / Carga de la prueba - le corresponde a quien quiera desvirtuar el avalúo oficial / Niega pretensiones.Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

efectuado por AINKA Consultores S.A. o el mayor precio por el que sea valorado el terreno que fue expropiado; (ii) que se actualice la condena conforme el artículo 187 del CPACA; (iii) que se indexe el valor del terreno al momento en que se profiera la sentencia y, (iv) que del valor total, capital e intereses se descuente la suma de $771.126.111, que fueron pagados el 11 de junio de 2015.

1.2. Hechos:

Se narra en la demanda que la Asociación de Fieles “Hogar de Jesús” es propietaria del 72,22% del bien inmueble ubicado en la carrera 16 DD n.º 65-120 de la ciudad de Medellín, con matrícula inmobiliaria n.º 01N-115835.

Manifiesta que a través de la Resolución n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014, el Municipio de Medellín formuló oferta de compra con el fin de adquirir mediante enajenación volunta ria el mencionado bien inmueble, para ejecutar el Proyecto Cinturón Verde Metropolitano , inscrito en el marco del Plan de Desarrollo del Municipio de Medellín 2012-2015 “Medellín un Hogar para la Vida”.

Cinturón Verde Metropolitano , inscrito en el marco del Plan de Desarrollo del Municipio de Medellín 2012-2015 “Medellín un Hogar para la Vida”.

Refiere que el precio de la oferta de compra efectuada en la Resolución n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014, se realizó conforme al aval úo comercial V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014, r ealizado por la sociedad Avalúos y Tasaciones d e Colombia VALORAR S.A., por la totalidad del terreno por valor de $1.089.872.303, correspondiendo a la Asociación de Fieles la suma de $787.105.778.

Dice que, a fin de establecer el valor real del lote de terreno solicitó los servicios de la Empresa Ainka Consultores S.A., miembros de la Corporación Lonja Nacional de Avaluadores Inmobiliarios (LONJANAL), los cuales presentaron un avalúo comercial en el cual se refleja que el valor por metro cuadrado es de $37.300,00, por consiguiente, el valor real comercial del lote de terreno objeto de expropiación (162.111,00 m2 l ote y 133,99 área construida) asciende a la suma de $6.046.740.300,00.

Sostiene que tras solicitudes elevadas por la Representante Legal de la demandante, respecto de inconformidades por el avalúo, las partes se reunieron el 29 de abril deRadicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

2015, con el fin de exponer las diferentes observaciones en relación con el avalúo, sin embargo, no se llegó a ningún acuerdo y, por medio de la Resolución GG-00497 del 11 de mayo de 2015, la EDU dispuso la expropiación por vía administrativa del inmueble de la demandante , estableciendo como valor del bien en la su ma de $1.089.872.203.

Indica que la actora interpuso el recurso de reposición manifestando su inconformidad con respecto al precio, el área del terreno y la denominación de rural, que a través de la Resolución n.º GG -723 del 19 de junio de 2015, se decidió desfavorablemente el recurso interpuesto.

1.3. Normas violadas y concepto de violación:

Señala como disposiciones violadas, de orden legal, los artículos 137 y 138 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011); 1613 a 1617 del Código Civil; artículo 67 de la Ley 388 de 1997 ; Ley 23 de 1991; Decreto 2651 de 1991; Decreto 173 de de 1993; Ley 270 de 1996; Ley 446 de 1998; Decreto 1716 de 2009; Acuerdo 62 de 1999 y 046 de 2006. De orden Constitucional: Preámbulo y artículos 2, 6, 11, 12, 28, 29, 58, 90, 124 y 365 de la Constitución Nacional.

Constitucional: Preámbulo y artículos 2, 6, 11, 12, 28, 29, 58, 90, 124 y 365 de la

Constitución Nacional.

Como concepto de violación, indica que, se violó el debido proceso, consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política, particularmente en el tramite del pr oceso en vía administrativa, vulnerándose este derecho, en tanto no se ofreció a la demandante la publicidad del avaluó V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014 , realizado por VALORAR S.A., desconociendo el avaluó presentado por la demandante y realizado por la empresa Ainka Consultores S.A.

Dice que en el tramite previo a la expedición del acto administrativo debe primar el principio de contradicción y defensa, que la falta de contradicción mal intencionada de la administración municipal , vulneró el debido proceso, por cuanto no se tuvo en cuenta las comunicaciones emitidas por la demandante, permitiendo que el trámite de expropiación siga su curso.Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

Refiere que al momento de reconocer el precio indemnizatorio en el avaluó, el valor de la tierra se estableció por encuesta a peritos avaluadores expertos, pero que no se tuvo en cuenta el valor del mercado con predios semejantes o comparables. Que la calificación del suelo rural del bien inmueble fue realizada por el Concejo de Medellín y determinada en el POT de la ciudad, con uso forestal Protector Productor-Protector Reserva Hídrica.

calificación del suelo rural del bien inmueble fue realizada por el Concejo de Medellín y determinada en el POT de la ciudad, con uso forestal Protector Productor-Protector Reserva Hídrica.

Manifiesta que a la parte demandante se le canceló como indemnización por el inmueble expropiado la suma de $771 .126.111, que, al efectuarse la transferencia de dominio a través de la expropiación, la parte demandante sufre un grave detrimento patrimonial en el p recio de venta del inmueble, haciéndolo menos atractivo frente a las leyes de oferta y demanda.

Señala que e l avaluó que sustenta el acto admini strativo objeto de expropiación, realizado por la Empresa Avalúos y Tasaciones de Colombia - VALORAR S.A., asigna un valor al metro cuadrado de manera diferencial entre el terreno en área protectora productora y área de protección hídrica, asignándoles un valor por metro cuadrado de $10.300,00 y $6.950,00, respectivamente, precio indemnizatorio que a todas luces se torna irrisorio o simbólico, ya que no se tuvo en cuenta en ningún momento el precio promedio de los predios aledaños.

Trae a colación la Resolución 1437 del 16 de julio de 2010, expedida por el Municipio de Medellín, por medio de la cual se iniciaron las diligencias tendientes a la adquisición por enajenación voluntaria o expropiación por vía administrativa de franja de terreno de propiedad de la demandante, donde se trata de manera diferenciada el terreno y se valoró y pagó el precio comercial del mismo sin tener en cuenta un menor valor por el retiro obligatorio a corrientes naturales de agua. Que esta situación va en

de terreno de propiedad de la demandante, donde se trata de manera diferenciada el terreno y se valoró y pagó el precio comercial del mismo sin tener en cuenta un menor valor por el retiro obligatorio a corrientes naturales de agua. Que esta situación va en contravía del derecho a la igualdad consag rado en el artículo 13 de la Constitución Política, por cuanto la misma entidad pública trata de manera desigual a dos predios de las mismas características.

Expresa que la EDU aceptó sin efectuar auditoría técnica un avaluó realizado con criterio subjetivo, desconociendo el valor, el área real del terreno y s u condición de predio urbano, pues valoró el metro cuadrado del inmueble por debajo de su valorRadicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

real. Dice que el avalúo practicado por Ainka Consultores S.A., presentó un valor por metro cuadrado de $37.300. 00, siendo un valor acorde a la realidad inmobiliaria del sector en el cual se ubica el bien expropiado.

Indica que conforme al Acuerdo 62 de 1999, disposición que hace parte del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, l as limitaciones que impone un retiro obligatorio corriente natural de agua son iguales para predios urbanos rurales, no obstante, aun siendo zonas que deben permanece r libres de cualquier tipo de construcción, hacen parte y so n integrantes del terreno al cuál pertenecen, que en el caso del terreno propiedad de la demandante se trata de un área de 30.755,23 mts2.

construcción, hacen parte y so n integrantes del terreno al cuál pertenecen, que en el caso del terreno propiedad de la demandante se trata de un área de 30.755,23 mts2.

Sostiene que al adquirir el bien inmueble, la Asociación de Fieles "Hogar d e Jesús", siempre pagó sus impuestos bajo la integridad del bien, e s decir, el Municipio de Medellín no distingue al momento del cobro del impuesto predial la porción de terreno perteneciente a retiro obligatorio un menor valor por tener un menor valor comercial.

1.4. Posición de las entidades demandadas:

1.4.1. Municipio de Medellín

En el término de traslado de la demanda, el apoderado de la entidad presentó la contestación1, en la cual se pronunció frente a cada uno de los hechos de la demanda y se opuso a las pretensiones de la misma, señalando que el procedimiento llevado a cabo por la EDU se ajustó a derecho y se respetó el principio de legalidad.

Indica que no existe vulneración o detrimento en lo que fuera pagado como resultado de la expropiación realizada por la EDU , que no solo se resolvió el recurso de reposición sino que además dicha entidad sostuvo un encuentro directamente con la demandante atendiendo el objeto de su reclamación y de la que recibió también respuesta por medio del oficio 14000-201500003712 del 14 de mayo de 2015. Que la empresa Valorar le informó a la demandante por medio de oficio N20 15001712 del 12 de mayo de 2015 que el avalúo solo podía ser impugnado por la entidad solicitante de acuerdo al artículo 15 del Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008.

12 de mayo de 2015 que el avalúo solo podía ser impugnado por la entidad solicitante de acuerdo al artículo 15 del Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008.

1 Expediente electrónico, Archivo Pdf 03, páginas 9-Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

Argumenta que existen dos avalúos realizados por la empresa Ainka Consultores S.A. al inmueble objeto de expropiación , en el que se pueden observar diferentes valores, uno que fue presentado al Municipio de Medellín en la etapa de conciliación prejudicial, realizado el 13 de abril de 2015, en el que el avalúo del terreno expropiado tiene un valor comercial probable de $6.654.205.0o y el presentado con los traslados de la demanda, realizado por la misma empresa avaluadora, del 10 de febrero de 2015, en el que afirma que el precio comercial probable del inmueble es de $6.046.740.300, por lo que r esulta ser esta una razón más de inexactitud que en un lap so de aproximadamente dos meses exista una diferencia de más de seiscientos millones de pesos entre uno y ot ro. Por consiguiente, solicita que se tenga en cuenta los dos avalúos presentados por la parte demandante en la parte prejudicial y judicial para efectos de restarle valor probatorio, situación que vicia la confiabilidad del avalúo.

Manifiesta que la demandante reclama en la pretensión 5.2.1. el valor comercial del

avalúos presentados por la parte demandante en la parte prejudicial y judicial para efectos de restarle valor probatorio, situación que vicia la confiabilidad del avalúo.

Manifiesta que la demandante reclama en la pretensión 5.2.1. el valor comercial del lote expropiado ( 162. 111.oo m2 lote y 133. 99.oo área construida) que estima en la suma de $6.046.740.300.oo, sin embargo, no puede reclamar sobre el área determinada del bien expropiado po r cuanto existe un acto administrativo definitivo expedido por la Subsecretaria de Catastro que no fue demandado y tampoco fue objeto de conciliación extrajudicial.

Dice que el acto definitivo que resolvió modificar la inscripción catastral del predio en mención, es l a Resolución n. 9622 de 2014 , la cual se fundamentó en la visita técnica realizada al inmueble con matrícula inmobiliaria 115835 y mediante informe técnico GT - 7221 del 08 de agosto de 2014 , se determinó que el área de lote del inmueble es de 114.367,31 m2. Que la demandante presentó los recursos de reposición y en subsidio el de apelación, los cuales fueron desatados a través de las Resoluciones n. 3245 de 2015 y n. AG125 de 2016.

Aduce que la decisión de la Subsecretaria de Catastro Municipal mediante visita técnica, determinó que de área del lote de matrícula inmobiliaria nº 115835 ubicado en la c arrera 16DD No 65 -120, Piedras Blancas, Corregimiento Santa Elena , es de

técnica, determinó que de área del lote de matrícula inmobiliaria nº 115835 ubicado en la c arrera 16DD No 65 -120, Piedras Blancas, Corregimiento Santa Elena , es de 114.367,30 M2 , por consiguiente, sólo podrá disponerse de la pretensión sobre unRadicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

terreno de 114.367,30, pues el acto administrativo de enajenación voluntaria y /o de expropiación administrativa no consolidó el área del terreno.

1.4.2. La Empresa de Desarrollo EDU:

La apoderada de la EDU presentó escrito por medio de la cual dio contestación 2 a la demanda, en la cual se pronunció frente a cada uno de los hechos de la demanda y se opuso a las pretensiones de la misma, señalando que conforme al artículo 61 de la Ley 388 de 1997, la empresa Avalúos y Tasaciones de Colombia - VALORAR S.A., está autorizada para llevar a cabo los avalúos de los bienes objeto de expropiación, pues está inscrita en la entidad territorial donde se encuentran ubicados los bienes a expropiar.

Dice que a nalizado el a valúo aportado por la demandante y realizado por Ainka Consultores S.A. tiene contradicciones y errores graves, se transcribe:

“verbigracia cuando hace referencia a -Servicios públicos -, pues indica que "El inmueble cuenta con todos los servicios públicos domiciliarios como son: Acueducto, Alcantarillado, Energía, red telefónica y de gas" y luego dice que no tiene

“verbigracia cuando hace referencia a -Servicios públicos -, pues indica que "El inmueble cuenta con todos los servicios públicos domiciliarios como son: Acueducto, Alcantarillado, Energía, red telefónica y de gas" y luego dice que no tiene alcantarillado, ni red telefónica, ni acometidas especiales ni red de gas. Igualmente sucede en el acápite de - Comportamiento de la oferta y la demandaal señalar que "De acuerdo a los datos extractados del estudio de mercado realizado en el perímetro del área del planeamiento zonal, encontramos que: En el área de influencia del bien a avaluado. LA OFERTA de este tipo de bienes es media baja debido a su ubicación y escases en la zona. Con relación al centro de consumo y atracción económica. LA DEMANDA de este tipo de bienes en el área de influencia es media baja y después concluye algo completamente contrario, pues si la oferta es media baja y la demanda es media baja, como es posible concluir que el bien cuenta con posibilidades de valorización: "Por esto se puede asumir que el bien objeto de este estudio cuenta con posibilidades de valorización y comercialización en el largo plazo"”.

Refiere que respecto a las áreas del inmueble , se evidencia que Ainka Consultores S.A., desconoció en su avalúo los actos administrativos expedidos por la Subdirección de Catastro del Municipio de Medellín, Resoluciones n. 11643 de 2014 y 9622 y 3245 de 2015, por me dio de las cuales se establece que el área del inmueble identificado con la matrícula 01N -115835, es de 114.367.30 M2 y no de 162.110,99 , como lo señala en su avalúo.

con la matrícula 01N -115835, es de 114.367.30 M2 y no de 162.110,99 , como lo señala en su avalúo.

2 Expediente electrónico, archivo Pdf 02, Páginas 319-334Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

Finalmente, manifiesta que la experticia realizada por Valorar S.A. goza de objetividad, tecnicidad, apoyo investigativo y probatorio, siendo extensivo a los actos demandados que se fundamentaron en el referido estudio, conforme los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, contrario al peritaje efectuado por Ainka C onsultores, la cual no fundamentó la aplicación de las metodologías adoptadas.

1.5. Llamamiento en garantía:

La Empresa de Desarrollo EDU a través de escrito 3, llamó en garantía a la sociedad Avaluos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A., en razón de las obligaciones que asumió al suscribir el con venio interadministrativo n.º 4600051369 de 201 3. La solicitud de llamamiento en garantía fue admitida mediante auto del 16 de ma yo de 2017.

la sociedad Avaluos y Tasaciones de Colombia - VALORAR S.A., a través de apoderada judicial, allegó memorial4 por medio del cual dio contestación a la demanda, manifestando que la sociedad Valorar S.A., es ajena al trámite administrativo de adquisición de bienes inmuebles realizado por la entidad adquirente -EDU, por cuanto

apoderada judicial, allegó memorial4 por medio del cual dio contestación a la demanda, manifestando que la sociedad Valorar S.A., es ajena al trámite administrativo de adquisición de bienes inmuebles realizado por la entidad adquirente -EDU, por cuanto la firma avaluadora no es la competente para expedir el acto administrativo de oferta de compra, ni mucho menos el acto de exp ropiación, tampoco la que agota las etapas del proceso de enajenación voluntaria y expropiación administrativa, pues carece de competencia.

Dice que Valorar S.A. realizó la valoración económica del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria n.º 01N-115835 en el marco de la normativa vigente al momento del dictamen, los usos y suelos y destinación del inmueble, además del análisis del polígono de intervención de acuerdo con el POT del municipio de Medellín, lo que refleja una aplicación adecuada de la técnica para la elaboración de avalúos comerciales.

Refiere que el avalúo aportado por la parte demandante no se ajusta a la realidad del inmueble, que presenta las siguientes inconsistencias: el área del lote objeto de avalúo

3 Expediente digital, archivos Pdf 03, paginas 373-381 4 Expediente digital, archivos Pdf 06Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

no corresponde al área certificada por la Subsecretaria de Catastro; el valor asignado al metro cuadrado del lote de terreno y a la construcción para el inmueble objeto de

Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

no corresponde al área certificada por la Subsecretaria de Catastro; el valor asignado al metro cuadrado del lote de terreno y a la construcción para el inmueble objeto de expropiación carece de la investigación de mercado realizada por el perito avaluador.

Por último, afirma que el avalúo aportado por la parte demandante no explica la forma en la que se determinó el valor del metro cuadrado del inmueble objeto de estudio, que si bien se señaló la técnica evaluatoria, el método de comparación o de mercado, no se encuentran estudios de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al objeto de avalúo.

Respecto al llamamiento en garantía 5, argumentó que el avalúo se realizó conforme a los requisitos establecidos en el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución n.º 620 de 2008, que la EDU aportó la documentación técnica y jurídica, así como el certificado de área del inmueble objeto de expropiación para la elaboración del avalúo y que el mismo no fue controvertido por la EDU.

1.6. Alegatos de conclusión:

El apoderado de la parte demandante, presentó escrito 6 en el cual manifiesta que el dictamen presentado por el avaluador Juan Camilo Franco Alzate en la audiencia, se hizo con precisión, solidez, exhaustividad y con excelente claridad en sus fundamentos, refirió:

“2. En este caso el estudio de ofertas existentes en el mercado inmobiliario se centró en el sector de Santa Elena, el cual presenta usos del suelo y tratamientos rur ales de Generación de Actividades Rurales sostenibles (GARS), de conformidad con el POT

“2. En este caso el estudio de ofertas existentes en el mercado inmobiliario se centró en el sector de Santa Elena, el cual presenta usos del suelo y tratamientos rur ales de Generación de Actividades Rurales sostenibles (GARS), de conformidad con el POT del municipio de Medellín, que los catalogan como zonas homogéneas físicas y geoeconómicas.

3. Con base en lo anterior se cumple cabalmente con que deben ser inmueble s comparables y semejantes, aunque se presente alguna heterogeneidad.

4. Ahora bien, si bien es cierto que los inmuebles usados para la comparación distan del inmueble objeto de avalúo, es importante aclarar que especialmente en avalúos rurales, la conse cución de información se dificulta, pues en la práctica es poco probable encontrar alrededor del inmueble que se está avaluando, al menos tres predios con área, topografía, usos y tratamientos similares, por lo que se entra en juego el proceso de homogenización.

5 Expediente digital, archivo Pdf 06, páginas 55-58 6 Expediente digital, archivo Pdf 34Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU

5. Por lo tanto, dichas ofertas fueron analizadas, clasificadas e interpretadas, como bien se plasmó en el cuadro de homogenización, donde se tomaron factores o inductores de valor como fueron el factor fuente, el factor ubicación y el factor tamaño. Dichos factores son ampliamente tratados por expertos en la materia como es el caso del Autor

se plasmó en el cuadro de homogenización, donde se tomaron factores o inductores de valor como fueron el factor fuente, el factor ubicación y el factor tamaño. Dichos factores son ampliamente tratados por expertos en la materia como es el caso del Autor Oscar A. Borrero Ochoa en su libro Valoración de Predios Agrarios. Este mismo autor define el proceso de homogenización como hacer homogéneo, hacer equiva lente o hacer comparable.

(…)

pues si analiza a fondo, las ofertas utilizadas dentro del método de comparación, primero que todo no cuentan con ningún tipo de construcción o casas de alto valor, y segundo la mayor parte de los inmuebles de las ofertas ut ilizadas cuentan con áreas considerables y similares al del objeto de avalúo, como lo son 73.100 m2, 140.800 m2 y 87.680 m2, que si se analiza detenidamente, son áreas que no caben dentro del mercado de fincas de descanso, pues estas normalmente oscilan en tre áreas de 2.000 hasta máximo 10.000 m2. En cuanto a las otras dos ofertas analizadas con áreas de 14.700 y 12.125 m2, se realizó una corrección por factor área como se puede observar en el cuadro de homogenización.

7.3. Como bien l