TA CAL - Sentencia 17001-33-33-002-2015-00406-01 (26-09-2025)

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CALDAS

SALA TERCERA DE DECISIÓN

MAGISTRADO PONENTE: JORGE HUMBERTO CALLE LÓPEZ Manizales, veintiséis (26) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) RADICADO 17001333300220150040601

MEDIO DE CONTROL CONTROVERSIA CONTRACTUAL

DEMANDANTE MARÍA MATILDE MURILLO DE ECHEVERRI Y

OTROS

DEMANDADO

EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE

MANIZALES Y FI DUCIARIA LA PREVISORA

S.A.

ASUNTO FALLO SEGUNDA INSTANCIA

SENTENCIA 107

Se decide el recurso de apelación interpuesto por parte demanda nte, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de Manizales mediante la cual se negaron las pretensiones.

I. Antecedentes

I.I. Demanda

1. Se solicitó se declare que los demandantes sufrieron lesión enorme en su patrimonio en los términos del artículo 1947 de Código Civil, en la celebración del contrato de compraventa realizado con la Empresa de Renovación Urbana de Manizales y Fiduprevisora, surtido a través de la escritura pública No. 4093 del 18 de octubre de 2013 otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Manizales , del

inmueble ubicado en la calle 32 No. 16-34/32 y calle 32 No. 16-34 y/o calle 32 No. 16B-20, identificado con la ficha catastral No. 1-03-0241-0011-00 y folio de Matrícula Inmobiliaria No . 1004790 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de

16B-20, identificado con la ficha catastral No. 1-03-0241-0011-00 y folio de Matrícula Inmobiliaria No . 1004790 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Manizales. Como consecuencia, se declare rescindido el trato y se ordene a las demandadas, devolver a los demandantes el inmueble “junto con sus frutos naturales y civiles”.

2. Subsidiariamente solicitó que, en caso de no ser posible la restitución del inmueble, se condene a pagar los perjuicios compensatorios equivalentes al reajuste del precio, incluidos el daño emergente y lucro cesante.I.II. Fundamento fáctico

3. Se expuso que la Empresa de Renovación Urbana de Manizales mediante oficio No. ERUM PA-ZM 0032 2013 del 1 de abril de 2013, realizó a los demandantes oferta de compra por valor de $65.023.136, para el inmueble de su propiedad,

identificado con ficha catastral No. 1 -03-0241-0011-00 y folio de Matrícula Inmobiliaria No. 1004790 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Manizales, ubicado en la calle 32 No. 16-34/32 y calle 32 No. 16-34 y/o calle 32 No. 16B-20, del municipio de Manizales.

4. Señaló que los demandantes celebraron contrato de compraventa con la Fiduciaria La Previsora (en calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo San José), según Escritura Pública de Compraventa No. 4093 del 18 de octubre de 2013.

5. Adujo que con posterioridad a la compraventa, los demandantes se enteraron

Autónomo San José), según Escritura Pública de Compraventa No. 4093 del 18 de octubre de 2013.

5. Adujo que con posterioridad a la compraventa, los demandantes se enteraron que los inmuebles aledaños habían sido comprados por valores superiores al pagado

a ellos por su inmueble, aduciendo que el predio colindante ubicado en la carrera 17 No. 31-32 fue comprado por la suma de $142.176.317.

6. Con fundamento en lo anterior, sostiene que los demandantes sufrieron una lesión enorme y desequilibrio contractual, toda vez que se les pagó un valor inferior al real que tenía el inmueble.

I.III. Contestaciones

7. Empresa de Renovación Urbana de Manizales manifestó su oposición a la totalidad de las pretensiones de la parte demandante, al señalar que no tiene fundamento como lo pretende señalar la parte demandante que el inmueble de su propiedad esté valorado en $745.393 por metro cuadrado , puesto que para su avalúo se calcula con fundamento en lo dispuesto por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997.

8. Con fundamento en informe técnico aportado con la contestación de la demanda, señaló que el avalúo comercial del bien inmueble identificado con la ficha catastral No. 01-03-0241-001-000 demuestra como otros bienes con características similares, ubicados en el mismo sector respecto del bien que es objeto de la litis fueron pagados en sumas prop orcionales a las de la oferta de compra de aquél , aduciendo que el valor del bien inmueble no fue depreciado en la oferta y que comparativamente con predios en el mism o sector y con similares condiciones , las compras se realizaron por valores similares.

aduciendo que el valor del bien inmueble no fue depreciado en la oferta y que comparativamente con predios en el mism o sector y con similares condiciones , las compras se realizaron por valores similares.

9. Señaló que no se configuró la lesión enorme alegada por el demandante, al aducir que el valor del inmueble fue pagado, fue superior al 50% del precio según el avalúo realizado por el Instituto Agustín Codazzi.10. Propuso como excepci ón la que denominó: “Inexistencia de la obligación alegada a manera de perjuicio económico”, señaló que, obligación tanto de resarcir por la supuesta lesión enorme como por los perjuicios de ella derivados según los dichos de la parte actora, es inexistente de conformidad con lo señalado en los fundamentos de defensa habida cuenta que la oferta de compra rea lizada para el año 2017 con base en el avalúo comercial de la época fue de sesenta y cinco millones veintitrés mil ciento treinta y seis pesos moneda corriente ($65.023.136, 00) y el avalúo comercial del bien inmueble hoy, es de ochenta y tres millones setecientos setenta y tres mil cuatrocientos ocho pesos con setenta centavos ($83.773.408.70), es decir, ni siquiera hoy tres años después de la transacción económica que realizaran la ERUM L TDA y los antiguos propietarios del bien inmueble, llega a demostrarse una lesión enorme, pues a todas luces el precio que se pagó por el bien en su momento fue el precio justo.

I.IV. Sentencia de primera instancia

11. El juzgado de primera negó las pretensiones de la parte demandante.

12. Como fundamento señaló que, el avalúo realizado por la Longa de Propiedad

en su momento fue el precio justo. I.IV. Sentencia de primera instancia

11. El juzgado de primera negó las pretensiones de la parte demandante.

12. Como fundamento señaló que, el avalúo realizado por la Longa de Propiedad de Caldas, que sirvió como soporte para el proceso de enajenación voluntaria, cumplió con los requisitos establecidos en la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución No. 620 de 2008.

13. Consideró que el dictamen pericial realizado por la firma Valora Metro Cuadrado, estimó el valor del predio en la suma de $83.773.408,70 y que a través del método de comparación según el avalúo practicado por el IGAC fijó como valor del predio la suma de $65.283.040.

14. Finalmente, concluyó que no existen razones técnicas, fácticas o jurídicas para concluir que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad de Caldas y que sirvió como fundamento para establecer el precio del inmueble incurrió en algún tipo de error en su estimación, menos aún que se incurrió en una lesión enorme en perjuicio de los demandantes.

I.V. Recursos de apelación

15. La parte demandante, solicitó revocar la sentencia de primera instancia al señalar que el avalúo realizado por el IGAC y que tuvo en cuenta el despacho de primera instancia , carece de valor probatorio porque el perito no asistió a la audiencia para sustentarlo, a pesar de haber sido solicitado, lo que impidió su debida contradicción. Asimismo, sostuvo que el perito del IGAC no siguió la providencia de la Corte Constitucional (sin indicar cual sentencia) sobre estratificación ascendente,

contradicción. Asimismo, sostuvo que el perito del IGAC no siguió la providencia de la Corte Constitucional (sin indicar cual sentencia) sobre estratificación ascendente, lo que invalida su avalúo como referente o base para la decisión.16. Enfatizó que la jueza se apartó del criterio de la zona geoeconómica homogénea creada para el Macroproyecto San José, desconociendo su interpretación y sus implicaciones en la valoración del inmueble , que además, se limitó a enunciar el cumplimiento del Decreto 1420 de 1998, pero lo reemplazó por la Resolución 620 de 2008 del IGAC, lo cual se considera irracional al cambiar normas, procedimientos, parámetros y criterios para un avalúo.

II. Consideraciones

II.I. Problema jurídico

17. Atendiendo a los fundamentos de la sentencia recurrida y los argumentos de apelación, esta instancia se centrará en establecer: ¿ Se acreditó la existencia de lesión enorme, en el precio pagado al inmueble que fue propiedad de los demandantes, dentro del proceso de enajenación voluntaria que se adelantó por la

ERUM?

18. Tesis de la Sala: Los demandantes no demostraron la existencia de lesión enorme en la compraventa del inmueble efectuada con el ERUM, toda vez que: (i) el avalúo corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013 fijó un valor justo conforme a las condiciones del bien, sin generar perjuicio; (ii) dicho avalúo se ajustó a la Ley 388 de 1997 y al Decreto 1420 de 1998; (iii) el dictamen allegado por los demandantes careció de rigor técnico, pues no acreditó transacci ones comparables ni explicó adecuadamente la metodología empleada, y (iv) los enajenantes actuaron

388 de 1997 y al Decreto 1420 de 1998; (iii) el dictamen allegado por los demandantes careció de rigor técnico, pues no acreditó transacci ones comparables ni explicó adecuadamente la metodología empleada, y (iv) los enajenantes actuaron libremente, sin presiones, pudiendo rechazar la oferta, lo que no hicieron. En consecuencia, se confirmará la decisión de primera instancia.

19. Para su resolución, se analizará: i) Marco Normativo; ii) los hechos acreditados relevantes para resolver el problema jurídico, y iii) el caso concreto.

II.II. Marco normativo

20. La Ley 388 de 1997 1 fija el procedimiento sobre la adquisición de bienes inmuebles cuando existe intervención del Estado, para lo cual señala, entre otras cosas, que la Nación, entidades territoriales, áreas metropolitanas y asociaciones de municipios podrán adquirir inmuebl es por enajenación voluntaria, forzosa o expropiación vía administrativa, para desarrollar las actividades previstas en el artículo 10 de la Ley 9 de 1989, entre otros, para la ejecución de planes de vivienda de interés social o proyectos de urbanización prioritarios.

21. El artículo 52 de la citada norma prevé que habrá lugar al inicio del proceso de enajenación forzosa en pública subasta por el incumplimiento de la función social de la propiedad sobre los terrenos e inmuebles allí descritos, dentro de los que se

1 Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposicionesencuentran «los terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo urbano,

de propiedad pública o privada, declarados como de desarrollo prioritario, que no se urbanicen dentro de los dos (2) años siguientes a su declaratoria» , decisión que quedará consignada en un acto administrativo, el cual se notificará conforme a las normas del Código Contencioso Administrativo y contra esta procederá el recurso de reposición.

22. Por su parte, en cuanto a la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria el artículo 58, literales c y l de la Ley 388 de 1997 establece: “ARTÍCULO 58.- Motivos de utilidad pública. El artículo 10 de la Ley 9 de 1989, quedará así: "Para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines: (…) c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos; (…) l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta

Ley;”

23. En síntesis, la expropiación administrativa se da solo en los casos específicos que determina el legislador y siempre que se cumplan dos requisitos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 63 y 64 de la Ley 388 de 1997: i) que se presenten motivos de utilidad pública o interés social específicos que autorizan este tipo de expropiación o ii) que existan las condiciones de urgencia taxativamente mencionadas en la ley.

motivos de utilidad pública o interés social específicos que autorizan este tipo de expropiación o ii) que existan las condiciones de urgencia taxativamente mencionadas en la ley.

24. Así las cosas, debe destacarse que el procedimiento de expropiación administrativa debe agotar varias etapas a fin de que pueda cumplir con su cometido: i) la oferta de compra, ii) la negociación y iii) el proceso expropiatorio propiamente dicho

25. Según lo dispone la Ley 388 de 1997, la etapa de negociación tiene la finalidad, entre otras cosas, de modificar el precio base que la administración fijó en la oferta2 y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del

2 Según lo expone la Corte Constitucional en sentencia C1074 de 2002, ello se infiere “entre otras, de la utilización de la expresión “precio base de la negociación (artículo 13, Ley 9ª de 1989); de la existencia de un plazo para negociar (artículo 61, inciso 6°, Ley 388 de 1997); y del hecho que labien. Esta etapa tiene un término máximo de 30 días, contado a partir de la ejecutoria del acto que determina que la expropiación se hará por vía administrativa.

26. La Corte Constitucional ha considerado que, una vez vence el plazo para la negociación directa sin que se haya perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, decide unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago3.

27. El artículo 67 de la Ley 388 menciona que el acto que determine el carácter administrativo de la expropiación " (…) deberá indicar el valor del precio

decide unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago3.

27. El artículo 67 de la Ley 388 menciona que el acto que determine el carácter administrativo de la expropiación " (…) deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley

(…)"

28. Asimismo, resulta pertinente señalar que la Corte Constitucional en la sentencia C-1074 de 2002 al decidir la constitucionalidad de los artículos 61, 62, 67 y 70 de la Ley 388 de 1997, en síntesis, indicó en relación con la etapa de negociación, que por medio de esta la entidad intenta adquirir el bien, con el objetivo de evitar iniciar el proceso expropiatorio. De manera que, si la negociación resulta exitosa, lo que sigue es la transferencia del bien y el pago del precio acordado. Si el proceso de negociación fracasa, empieza la etapa expropiatoria propiamente dicha, la cual culmina con el traspaso del título traslaticio de dominio al Estado y el pago de la indemnización al particular expropiado.

29. Ahora bien, el Decreto 1420 de 1998 4 determina las pautas que se deben seguir para efectos de realizar los avalúos comerciales en este tipo de asuntos y su artículo 12 dispone que la entidad podrá solicitar la elaboración del avalúo a una de las lonjas de propiedad raíz, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que haga sus veces, siempre que los predios se ubiquen en el territorio de su jurisdicción.

Además, prevé que para la determinación del valor comercial del bien es necesario

las lonjas de propiedad raíz, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que haga sus veces, siempre que los predios se ubiquen en el territorio de su jurisdicción. Además, prevé que para la determinación del valor comercial del bien es necesario tener en cuenta las características descritas en los artículos 22 a 27 de la norma referida y que únicamente la entidad solicitante podrá pedir la revisión o impugnar el avalúo

30. Por otro lado, la normativa que rige la adquisición de inmuebles, encuentra consagración en el artículo 1946 del Código Civil (CC) que establece: "el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme ", así como el articulo 1947 en cuanto prescribe que "el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe

etapa de negociación pueda terminar antes de ese plazo, porque el particular rechace cualquier intento de acuerdo (artículo 20, Ley 9ª de 1989).”. 3 Sentencia C 1074 de 2002, Exp.: D-4062, 4 por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decretoley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato".

31. En cuanto a aplicación de la figura de la lesión enorme el Consejo de Estado5

sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato".

31. En cuanto a aplicación de la figura de la lesión enorme el Consejo de Estado5 ha señalado: “6.2.1. Esta Corporación ha considerado, de manera reiterada, que no existe ninguna razón válida que impida que la lesión enorme pueda presentarse en los contratos de compraventa de bienes inmuebles adquiridos por razones de utilidad pública o de interés social como los que envuelve la prestación de servicios públicos-a través de la enajenación voluntaria. Lo anterior, debido a que si bien en los procesos de enajenación voluntaria a los que se refiere el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, el precio de la co mpraventa estaba limitado por el legislador, en razón del valor que fuera determinado por el IGAC o la entidad que cumpla sus funciones, esa circunstancia no constituye impedimento alguno para que en sede judicial pueda declararse, si a ello hubiere lugar, la lesión enorme, en tanto que las disposiciones legales que regulan dicho procedimiento no comportan, de manera tácita o expresa, la exclusión de esta figura respecto de los contratos de compraventa de inmuebles por razones de utilidad pública o de inter és social, porque la regulación legal de las condiciones no se traduce en la inoperancia de la noción jurídica del justo precio que debe existir en los contratos conmutativos.”

32. En cuanto al fundamento de la figura de la lesión enorme, el máximo Tribunal de lo contencioso administrativo, ha sostenido que: “(…) la lesión enorme es un vicio objetivo que opera de manera autónoma e independiente a las calidades o a los actos de las partes contratantes, que se funda

de lo contencioso administrativo, ha sostenido que: “(…) la lesión enorme es un vicio objetivo que opera de manera autónoma e independiente a las calidades o a los actos de las partes contratantes, que se funda exclusivamente sobre la noción de equidad y justo precio, al cual debe llegarse en aplicación del principio de conmutatividad que rige las relaciones contractuales del Estado Bajo esta interpretación, se impone concluir que la verificación judicial de la lesión enorme se limita en forma objetiva a la acreditación de un desequilibrio en el precio del contrato de compraventa, sin que para su configuración sea pertinente la prueba de un vicio en el consentimiento.”6

33. En similar dirección, la Corte Suprema ha indicado, lo siguiente: "(…) Así, no es exacto que en nuestro régimen civil la lesión sea vicio del consentimiento. El que acepta enajenar una cosa por precio inferior a la mitad o adquirirla por precio superior al doble del que se considera justo, no hace proceso volitivo vicioso, o si lo hace no lo invoca como causa cuando pide que el acto o contrato se rescinda por lesión. Su aceptación en estas circunstancias no implica de por si una falsa noción del valor real de la cosa, ni una fuerza fisica o moral que lo constriña, ni

5 Consejo de Estado, Sección Tercera. Sentencia del 31 de mayo de 2022. Radicado No. 05001-2331-000-2010-02079-01 (54947). MP. Jaime Enrique Rodríguez Navas 6 Ibidem.un engaño del otro contratante, que fueran suficientes para inclinar su voluntad. La lesión está estructurada en Colombia sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya

6 Ibidem.un engaño del otro contratante, que fueran suficientes para inclinar su voluntad. La lesión está estructurada en Colombia sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el consentimiento (…)”7 II.III. Hechos acreditados, relevantes para resolver el problema jurídico

34. En cuanto a los hechos relevantes surtidos en la etapa de negociación

voluntaria, se acreditó lo siguiente:

35. La Empresa de Renovación Urbana de Manizales (Erum), mediante oficio No.

ERUM PA-ZM 032 del 1 de abril de 20138 comunicó “Oferta de Compra” a los señores María Matilde Murillo de Echeverri, Gloria Inés Murillo Ocampo, Marina Murillo Ocampo, Magnolia Murillo Ocampo, Juan Guillermo Murillo Ocampo y María del Carmen Murillo Ocampo (en adelante los demandantes), para l a adquisición del inmueble identificado con ficha catastral No. 01 -03-0241-0011-00 y con matrícula inmobiliaria No. 100-4790.

36. Lonja Propiedad Raíz de Caldas, mediante Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de

marzo de 20139, realizó el avalúo comercial de la vivienda ubicada en la Calle 32# 16B-20 identificado con matrícula inmobiliaria No. 100 -4790 y fija catastral 010302410011000 por la suma de $65.023.136.

37. Mediante Escritura Pública No. 4093 del 18 de octubre de 2013 10, los demandantes por intermedio de apoderado y actuando en calidad de vendedores

protocolizaron el contrato de compraventa del inmueble ubicado en la calle 32 No.

37. Mediante Escritura Pública No. 4093 del 18 de octubre de 2013 10, los demandantes por intermedio de apoderado y actuando en calidad de vendedores

protocolizaron el contrato de compraventa del inmueble ubicado en la calle 32 No. 16-34 con la Fiduprevisora S.A. 11 en calidad de compradora, por valor de $65.023.136, consignando que el inmueble estaba avaluado en $20.121.000, según avalúo catastral.

38. Los demandantes aportaron “Avalúo” (sin fecha) practicado en el inmueble

identificad con matrícula No. 100 -4790, dirección calle 32 #16B20, en el que determinó que el valor de inmueble era de $144.649.38, el cual justificó con base en cuatro parámetros: i) “Destinación económica”; ii) “Estratificación socioeconómica del bien”; iii) “Características del bien” y iv) “Norma urbanística”.12

7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de octubre de 1976. 8 Archivo digital “004”, pág. 37-41 9 Archivo digital “004”, pág. 42-45 10 Archivo digital “004”, pág. 18-30 11 Actuando como vocera del PA – Matriz Patrimonio Autónomo San José Manizales 12 Archivo digital “004”, pág. 74-23839. Lonja de Propiedad Raíz de Caldas elaboró el documento denominado “Metodología de Trabajo – Avalúo de Inmuebles – Proyecto Renovación Urbana San José” del 13 de abril de 200913.

40. Valora Metro Cuadrado expidió Avalúo No. 2016 -373 del 3 de octubre de

“Metodología de Trabajo – Avalúo de Inmuebles – Proyecto Renovación Urbana San José” del 13 de abril de 200913.

40. Valora Metro Cuadrado expidió Avalúo No. 2016 -373 del 3 de octubre de

201614 sobre el inmueble ubicado en la calle 32 No. 16B -20, el cual fue contratado por la Erum y aportado en la contestación de la demanda, documento que indicó que el valor comercial del inmueble ascendía a $83.774.408.

41. La parte demandante objetó el anterior dictamen, para lo cual aportó avalúo

(sin fecha) elaborado por Lonja Inmobiliaria de Caldas – Asolonjas, en el que estableció como valor del inmueble $162.589.428.15

42. El Instituto Agustín Codazzi (IGAC) presentó Informe de Avalúo Comercial Urbano No. 317202ER3731 del 2 de septiembre de 202016 suscrito por Paola Andrea Mahecha Rodas, solicitado como prueba de oficio por el juzgado de primera instancia, en el que determinó que el valor de inmueble era de $65.283.040.

43. Declaración de Paola Andrea Mahecha Rodas quien, en audiencia realizada ante el juzgado de primera instancia, rindió sustentación del avalúo comercial expedido por el IGAC.17

II.IV. Análisis del caso concreto

44. El juzgado de primera instancia negó las pretensiones al señalar que sirvió como soporte para el proceso de enajenación voluntaria, cumple con los requisitos establecidos en la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y a Resolución No. 620 de 2008, conclu yendo que, no existen razones técnicas, fácticas o jurídicas que

establecidos en la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y a Resolución No. 620 de 2008, conclu yendo que, no existen razones técnicas, fácticas o jurídicas que indiquen que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas y que sirvió como fundamento para establecer el precio del inmueble haya incurrido en errores, ni mucho menos lesión enorme.

45. Los demandantes señalaron en el recurso de apelación que el avalúo realizado por el IGAC y que tuvo en cuenta el despacho de primera instancia, carece de valor probatorio porque el perito no asistió a la audiencia para sustentarlo, a pesar de haber sido solicitado, lo que impidió su debida contradicción y que no tuvo en cuenta la sentencia de la Corte Constitucional T 826 de 2005. Además, sostuvo que el fallo no aplicó la normativa pertinente para el caso.

13 Archivo digital “004”, pág. 2414-2427 14 Archivo digital “004”, pág. 13-27 15 Archivo digital “022” 16 Archivo digital “096” 17 Archivo digital “115”46. Al respecto, se acreditó que l a Erum mediante oficio No. ERUM PA -ZM 032 del 1 de abril de 2013 comunicó “Oferta de Compra” a los demandantes, para la adquisición del inmueble identificado con ficha catastral No. 01 -03-0241-0011-00 y con matrícula inmobiliaria No. 100 -4790 y que, con fu ndamento en el Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013, ofertó la suma de $65.023.136, así:

47. La anterior oferta fue aceptada por los demandantes, según se desprende de

Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013, ofertó la suma de $65.023.136, así:

47. La anterior oferta fue aceptada por los demandantes, según se desprende de la Escritura Pública No. 4093 del 18 de octubre de 2013, por medio de la cual los demandantes actuando en calidad de vendedores protocolizaron el contrato de

compraventa del inmueble ubicado en la calle 32 No. 16-34 con la Fiduprevisora S.A en calidad de compradora.

48. Ahora bien, respecto a los parámetros que fueron implementados Lonja de Propiedad Raíz de Caldas elaboró el documento denominado “Metodología de Trabajo – Avalúo de Inmuebles – Proyecto Renovación Urbana San José” del 13 de abril de 2009, en el que se analizaron las metodologías para la realización de los

avalúos, destacándose lo siguiente: “3.1 Método de Comparación o de Mercado: Al analizar este método se determinó que en nuestro concepto no es aplicable debido a las siguientes razonesUna vez realizadas las encuestas en el sector no se encontraron transacciones recientes y confiables, tas ofertas para bienes semejantes y comparables son muy limitadas y por lo tanto en nuestro concepto no constituyen una muestra representativa del mercado. (…) 3.2 Método de Capitalización de Rentas O Ingresos. Al analizar este método se determinó que en nuestro concepto no es aplicable debido a las siguientes razones: El 65% de la población del sector está conformada por arrendatarios, en su mayoría se trata de inquilinatos, viviendas en hacinamiento, prostitución, negocio de vicio y en general condiciones socioeconómicas especiales, que presentan apreciables diferencias a las de un asentamiento normal, esta condición dificulta utilizar la

se trata de inquilinatos, viviendas en hacinamiento, prostitución, negocio de vicio y en general condiciones socioeconómicas especiales, que presentan apreciables diferencias a las de un asentamiento normal, esta condición dificulta utilizar la metodología que se aplica para sectores normales. Adicionalmente en las investigaciones realizadas se encontró un comportamiento disperso de las rentas por las condiciones socioeconómicas encontradas. (….) 3.3 Método de Costo por Reposición Resulta complicado e impreciso calcular el valor de reposición de inmuebles en asentamientos subnormales construidos con materiales desecho o esterilla o de mala calidad o de degradación acelerada. Así mismo los métodos de depreciación, la vida útil remanente no son aplicables en construcción subnormales, mala calidad y con materiales degradables. El método se podrá aplicar por las características de la construcción y las condiciones particulares del inmueble y su estado, pero es necesario que se pueda establecer por los métodos normales aceptados el costo total de la construcción, la vida útil y la depreciación. 3.4 Método Residual En general debido a que el sector se encuentra muy deprimido, no es rentable para un inversionista realizar una construcción nueva en el sector por las características socioeconómicas y del mercado las cuales dificultarían las ventas, adicionalmente, por no existir edificaciones nuevas en la zona no resulta confiable calcular un monto de ventas comparando con otros sectores que desarrollan proyectos nuevos, por lo tanto esta metodología se recomienda solo para aplicarla en algunos casos especiales y puntuales. 3.5 CONCLUSIONES Por las razones anteriormente expuestas, hemos utilizado el método establecido en el Artículo 9 de la Resolución 620 de Septiembre de 2008 , "cuando para la

puntuales. 3.5 CONCLUSIONES Por las razones anteriormente expuestas, hemos utilizado el método establecido en el Artículo 9 de la Resolución 620 de Septiembr