TA CUN - 25000-23-37-000-2019-00782-00-(07-03-2024)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA SECCIÓN CUARTA SUBSECCIÓN “B” Bogotá, D.C., siete (7) de marzo de dos mil veinticuatro (2024) Radicación Nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS Demandado: Municipio de Madrid - Cundinamarca Medio de control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Asunto: Plusvalía Magistrada Ponente: Dra. NELLY YOLANDA VILLAMIZAR DE PEÑARANDA S E N T E N C I A Procede la Sala a dictar Sentencia dentro del proceso promovido por la sociedad IMPULSA COLOMBIA SAS, quien actúa por intermedio de apoderado judicial en ejercicio del medio de control y nulidad y restablecimiento del derecho consagrado en el artículo 138 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, contra el MUNICIPIO DE MADRID – CUNDINAMARCA. I. A N T E C E D E N T E S: 1.1. Pretensiones Con fundamento en las razones de hecho y de derecho que expone, solicita:-2Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

“VIII. PRETENSIONES “PRIMERA PRETENSIÓN: Se declare la Nulidad de los actos administrativos contenidos en las Resoluciones 690 de fecha 20 de diciembre de 2018 proferida por el Secretario de Planeación y la Secretaria de Hacienda del Municipio de Madrid (Cundinamarca) “por medio de la cual se determina y liquida el efecto plusvalía de la zona urbana residencial de consolidación del predio identificado con nomenclatura calle 2 No. 58-84” y 193 de fecha 8 de marzo de 2019, proferida por el Secretario de Planeación y la Secretaria de Hacienda del Municipio de Madrid (Cundinamarca) “por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición contra la Resolución 690 de 2018”. SEGUNDA PRETENSIÓN: Que en consecuencia de las anteriores declaraciones, se restablezca el derecho de la Sociedad IMPULSA COLOMBIA S.A., procediendo a ordenar el no pago de la suma de DOSCIENTOS VEINTITRES MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS PESOS MCTE (223.463.232) por concepto de participación en plusvalía. (…) TERCERA PRETENSIÓN: Que en el evento que durante el trámite de la presente demanda se cobre coactivamente el valor de la participación del efecto plusvalía a la Sociedad IMPULSA COLOMBIA S.A., se solicita que a título de restablecimiento del derecho se ordene la devolución de la suma pagada con el respectivo valor actualizado. CUARTA PRETENSIÓN: Que se ordene el cumplimiento de la sentencia dentro del término establecido en el artículo 192 de la Ley 1437 de 2011. CUARTA PRETENSIÓN: Condenar en costas a la parte demandada.” 1.2. Hechos Los narra el apoderado judicial en la demanda y pueden

de la sentencia dentro del término establecido en el artículo 192 de la Ley 1437 de 2011. CUARTA PRETENSIÓN: Condenar en costas a la parte demandada.” 1.2. Hechos Los narra el apoderado judicial en la demanda y pueden resumirse así: 1.2.1. La sociedad IMPULSA COLOMBIA S.A., es Fideicomitente Desarrollador y Constituyente del Fideicomiso de Administración Inmobiliaria denominado FIDEICOMISO LOTE AVIUM MADRID, desarrollo inmobiliario ejecutado sobre el lote de terreno de mayor extensión ubicado en la dirección calle 2 # 5 – 84 del municipio de-3Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

Madrid, identificado con el folio de Matrícula Inmobiliaria nro. 50C-1271871 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Centro de Bogotá. 1.2.2. La entidad demandada expidió la Resolución nro. 690 de 20 de noviembre de 2018 “Por medio del cual se liquida la participación del Efecto Plusvalía para la zona urbana residencial de consolidación respecto al predio identificado con nomenclatura calle 2 No. 5 – 84”, notificada el 27 de diciembre de 2018, por la suma de ($223.463.232) 1.2.3. Contra la decisión anterior la sociedad demandante, por conducto de apoderado, interpuso recurso de reposición con radicado nro. 700020190114063223 de 14 de enero de 2019. 1.2.4. Por medio de la Resolución nro. 193 de 8 de marzo de 2019, notificada el 18 de marzo siguiente, la entidad municipal resolvió el recurso interpuesto en el sentido de no reponer el acto administrativo recurrido. 1.2.5. Mediante escrito con radicado nro. 100020193506076671 de 6 de mayo de 2019, la sociedad demandante solicitó a la Administración Municipal, entre otros, la copia del informe técnico de liquidación del efecto plusvalía, elaborado por el ingeniero José Leonardo Estrada y el arquitecto Freddy Alberto Piñeros. 1.2.6. Según sentencia de 28 de junio de 2019, proferida en el marco de la acción de tutela con radicado 2019-00866,

se amparó el derecho fundamental de petición de la demandante y se ordenó a la Alcaldía Municipal de Madrid – Cundinamarca, atender la petición de la Sociedad-4Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

Impulsa Colombia SAS. Orden atendida por la entidad demandada mediante correo de 4 y 5 de julio de 2019. II. D E M A N D A : 2.1. Normas violadas: El señor apoderado judicial de la parte demandante invoca como violadas las siguientes disposiciones: • Artículos 2, 6, 29, 74, 83, 123 y 209 de la Constitución Política. • Artículos 3 y 5 de la Ley 1437 de 2011. • Artículo 82 de la Ley 388 de 1997. • Artículo 19 del Decreto 1420 de 1998. 2.2. Concepto de violación El señor apoderado de los demandantes formula el concepto de violación en los siguientes términos: 2.2.1. Violación de las normas en que debía fundarse, vulneración del debido proceso, del derecho de defensa y contradicción Comienza por explicar que, en el caso particular, según la motivación de los actos enjuiciados, la determinación del efecto plusvalía se estimó en consideración de la autorización de mayores aprovechamientos del suelo, tal y como lo establece el artículo 77 de la Ley 388 de 1997. No obstante, los actos administrativos cuya nulidad se solicita no se acompañaron de la totalidad de los insumos necesarios para su elaboración, como lo son-5Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

los estudios técnicos o avalúos que son la base para la determinar el efecto plusvalía. Por tanto, no fueron conocidos en su momento por la parte hoy demandante a efectos de ser controvertidos. Aunado a lo anterior, asegura que a lo largo de la actuación administrativa la entidad territorial demandada negó a la hoy demandante el acceso a dichos documentos, los cuales, al ser parte integral de los actos demandados, se requerían para ejercer el derecho de defensa y contradicción, como quiera que contenían el avalúo en el cual se sustentó la Administración para liquidar la obligación a su cargo. Solo con ocasión de un fallo de tutela que amparó el derecho fundamental de petición de la sociedad actora, la entidad territorial suministró los anexos reclamados. Así mismo, cuestiona que se desconoció el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998 porque al no informar o suministrar el avalúo se pretermitió el término de vigencia de este. 2.2.2. Falta de motivación. Manifiesta que los actos administrativos adolecen de falta de motivación, en el entendido que la Resolución 690 de 20 de diciembre de 2018 no permitió el acceso a los avalúos que sirvieron de base para la liquidación del efecto plusvalía, impidiendo a la sociedad demandante solicitar la revisión correspondiente; al tiempo que no se explicó con suficiencia el término o método de valoración empleado para determinar los valores comerciales y de referencia.-6Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

De igual forma, menciona que la Resolución 193 de 8 de marzo de 2019, por medio de la cual se desató el recurso impetrado, adolece de falta motivación ya que la entidad demandada omitió pronunciarse acerca del cargo de violación del derecho de defensa y contradicción alegado por la recurrente con ocasión de los anexos faltantes de la Resolución 690 de 2018. III. C O N T E S T A C I Ó N D E LA D E M A N D A: El MUNICIPIO DE MADRID – CUNDINAMARCA, en oportunidad legal comparece al proceso por conducto de apoderado judicial que para el efecto constituye, quien contesta la demanda en los siguientes términos: Expone que, los actos administrativos demandados fueron notificados en debida forma al actor y el informe técnico de 20 de diciembre de 2017 que fue mencionado en la Resolución no. 690 de 20 de diciembre de 2018, estuvo siempre disponible para el administrado, de forma que pudiese ejercer su derecho de contradicción y defensa. Menciona que, en la resolución que se resuelve el recurso de reposición, sí se motivó respecto de la ausencia del informe técnico, en el sentido señalarle al recurrente que dicho anexo siempre estuvo a su disposición. Lo cual no fue desvirtuado por el demandante, quien, para sostener que no se le permitió́ acceder al avalúo, solo arguye como pruebas un derecho de petición de documentos presentado el 06 de mayo de 2019, así́ como las actuaciones posteriores derivadas del mismo, con trámite de tutela incluido.-7Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

Alega que, si bien, el informe técnico echado de menos por la demandante hace parte integral de la Resolución 690 de 20 de diciembre de 2018, su falta de comunicación se configura en una notificación irregular del acto administrativo en discusión; lo cual, repercute en su validez y oponibilidad pero no afecta su eficacia. En cuanto a la vigencia de los avalúos, de que trata el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, afirma que la vigencia de un año en el caso particular partió del 20 de diciembre de 2017 hasta el 20 de diciembre de 2018, esto es, el mismo día que se expidió la Resolución 690 de 2018. Por lo tanto, a pesar de que dicho acto administrativo se notificó el 27 de diciembre siguiente, tal elemento solo se refiere a la eficacia del acto administrativo frente al administrado pero no a la validez de la resolución. Afirma que, sin perjuicio de los términos establecidos para el trámite del efecto plusvalía, su incumplimiento no invalida la actuación como quiera que los mismos tienen carácter perentorio y no preclusivo, máxime que ni la ley ni el Decreto 1420 de 1998 contemplan la ilegalidad de los actos que sean expedidos por fuera del término. Concluye señalando que, en gracia de discusión, de tenerse por no vigente el avalúo, la determinación del efecto plusvalía no tiene en cuenta el mayor valor obtenido por el terreno gravado sino su valor comercial antes de la acción urbanística. Finalmente, propuso las excepciones de “inepta demanda por indebido agotamiento de la vía administrativa”, “caducidad” y “legalidad del acto administrativo”.-8Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

IV. T R Á M I T E P R O C E S A L La presente demanda fue radicada por la sociedad actora en el Tribunal 26 de noviembre de 2019 y fue admitida por medio de providencia de 11 de febrero de 2021, ordenando notificar a la entidad demandada. Contestada la demanda por medio de memorial radicado por el apoderado del MUNICIPIO DE MADRID el 4 de octubre de 2021, por auto de 9 de diciembre 2022 se resolvieron las excepciones previas. Mediante providencia de 3 de febrero de 2023, se prescindió de la realización de la audiencia inicial, se resolvió sobre la petición de pruebas y se concedió el término de diez (10) días a las partes para que presentaran sus alegaciones finales y al Ministerio Público para que rindiera el correspondiente concepto. Se deja constancia que se informó a la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura el pasado año 2019 sobre la falta de personal en este despacho debido al cúmulo de trabajo ocasionado por el seguimiento a la sentencia proferida por el Consejo de Estado el 28 de marzo de 2014 en el expediente 2001-479 correspondiente a la descontaminación del Rio Bogotá y sus Afluentes, razón por la cual se comunicó la determinación de darle prioridad a esta acción constitucional, dada su importancia para el ordenamiento de la Sabana, sin que al respecto dicha autoridad hubiera tomado las medidas necesarias para impedir la congestión en el trámite de los procesos relativos a impuestos. También es necesario dejar constancia que debido a la declaración del-9Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica mediante el Decreto 417 de 2020 proferido por el Presidente de la República con la firma de todos sus ministros por motivos de fuerza mayor con ocasión de la pandemia COVID19, el Consejo Superior de la Judicatura mediante los acuerdos PCSJA20-11517 del 15 de marzo de 2020, PCSJA20-11518 del 16 de marzo de 2020, PCSJA20-11521 del 19 de marzo de 2020, PCSJA20-11526 del 22 de marzo de 2020, PCSJA20-11532 del 11 de abril de 2020 y PCSJA20-11546 del 25 de abril de 2020 decidió suspender los términos judiciales desde el 16 de marzo hasta el 30 de junio de 2020. V. A L E G A T O S D E C O N C L U S I Ó N Corrido el traslado de 10 días para que las partes presentaran sus alegaciones finales, tanto la parte demandante como la entidad demandada, por conducto de sus apoderados judiciales, presentaron sus escritos de alegatos de conclusión, mediante escritos de 20 de febrero de 2023, reiterando las razones consignadas en el libelo genitor y en el escrito de contestación a la demanda, respectivamente. Por su parte, el agente del Ministerio Público guardó silencio. VI. C O N S I D E R A C I O N E S Procede la Sala a resolver el caso bajo examen, una vez constatado el cumplimiento de los presupuestos procesales de competencia, demanda en forma, capacidad para ser parte y capacidad para comparecer al proceso y una vez verificada la ausencia de causal alguna que pueda llegar a invalidar lo actuado.-10Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

6.1. Planteados los extremos de la controversia, para decidir sobre el fondo del debate se hace necesario partir de los siguientes problemas jurídicos: (i) ¿Se encuentran viciados de nulidad los actos administrativos por violación al debido proceso y a las normas en que debía fundarse? Para lo cual, la Sala deberá determinar si se cercenó el derecho de defensa y contradicción de la sociedad demandante al no acompañar la notificación de la liquidación del efecto plusvalía con el informe técnico contentivo del precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles antes de la acción urbanística. Así mismo, debe establecerse si el acto administrativo que liquida el efecto plusvalía se profirió en vigencia del avalúo contenido en el informe técnico. (ii) ¿Se encuentran viciados de nulidad los actos demandados por falta motivación?. Para lo cual se deberá establecer si la resolución que liquida el efecto plusvalía contiene todos los elementos para la determinación de dicha contribución; asimismo, si en la resolución que resuelve el recurso de reposición se resolvió respecto del informe técnico que no fue notificado con el acto administrativo primigenio. 6.2. ACERVO PROBATORIO 1. La sociedad IMPULSA COLOMBIA S.A., es desarrollador responsable del proyecto de vivienda denominado AVIUM AMDRID, ejecutado sobre el lote de terreno de mayor extensión ubicado en la-11Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

dirección calle 2 # 5 – 84 del municipio de Madrid, identificado con el folio de Matrícula Inmobiliaria nro. 50C-1271871 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Centro de Bogotá. 2. Mediante Resolución nro. 291 de 2 de julio de 2015, se otorgó licencia de construcción para la “Urbanización Avium Madrid”, ubicado en zona urbana residencial de consolidación del municipio de Madrid (Cundinamarca), identificado con el folio de Matrícula Inmobiliaria nro. 50C-1271871. La cual, fue objeto de prórroga según la Resolución nro. 264 de 28 de julio de 2017, y sobre la cual se concedió una revalidación en la Resolución nro. 557 de 21 de septiembre de 2017. 3. El municipio demandado profirió la Resolución nro. 690 de 20 de noviembre de 2018, “Por medio del cual se liquida la participación del Efecto Plusvalía para la zona urbana residencial de consolidación respecto al predio identificado con nomenclatura calle 2 No. 5 – 84”. Acto administrativo notificado el 27 de diciembre de 2018.-12Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

[…] […] […]

4. La sociedad demandante, por conducto de apoderado y mediante escrito con radicado nro. 700020190114063223 de 14 de enero de 2019, interpuso recurso de reposición, en el cual señaló, entre otros motivos de inconformidad:

5. Por medio de la Resolución nro. 193 de 8 de marzo de 2019, notificada el 18 de marzo siguiente, la entidad municipal demandada resolvió el recurso interpuesto en el sentido de no reponer el acto administrativo recurrido, así mismo señaló:-13Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

6. Mediante escrito con radicado nro. 100020193506076671 de 6 de mayo de 2019, la sociedad demandante solicitó a la Administración Municipal los siguientes documentos:

7. Fallo de tutela de 28 de junio de 2019, proferido dentro del radicado 2019-00866, mediante el cual se amparó el derecho fundamental de petición de la demandante y se ordenó a la Alcaldía Municipal de Madrid – Cundinamarca, atender la petición de la Sociedad Impulsa Colombia SAS. La entidad demandada dio cumplimiento a lo ordenado mediante-14Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

correos electrónicos de 4 y 5 de julio de 2019. 8 Revisado el expediente, encuentra el despacho que la Resolución nro. 193 de 8 de marzo de 2019, fue notificada a la parte actora el 18 de marzo siguiente, por lo que esta tenía hasta el 19 de julio de 2019 para acceder a la Jurisdicción Contenciosa en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho. A ese respecto, debe tenerse en cuenta que la demanda de la referencia fue radicada por la sociedad IMPULSA COLOMBIA SAS el 18 de julio de 2019, en la Oficina de reparto de los Juzgados Administrativos de Facatativá (correspondiéndole por reparto al Juzgado 2 Administrativo de Facatativá, quien remitió por competencia el expediente por medio de auto de 17 de octubre de 2019). 6.3. RÉGIMEN JURÍDICO Sobre el particular, se tiene que el artículo 82 de la Constitución Política estableció la participación de las entidades públicas en la plusvalía que genere su acción urbanística, así: “Artículo 82. Es deber del Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”. (Negrillas de la sala). En desarrollo de ese mandato constitucional se profirió la Ley 388 de 1997, que en su Capítulo IX reguló la participación de las entidades estatales en el efecto plusvalía, así:-15Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

Artículo 73. Noción. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital. Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios. Artículo 74. Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía de que trata el artículo anterior, las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo establecido en el artículo 8 de esta Ley, y que autorizan específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen. Son hechos generadores los siguientes: 1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano. 2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo. 3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez. En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, se especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo,

el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez. En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, se especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo, las cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por-16Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

separado, para determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales de construcción y desarrollo, cuando fuere del caso. Parágrafo. Para los efectos de esta Ley, los conceptos urbanísticos de cambio de uso, aprovechamiento del suelo, e índices de ocupación y de construcción serán reglamentados por el Gobierno Nacional”. (Resalta Sala). Obsérvese que, para el hecho generador de la plusvalía derivado de la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación: i) sea por la elevación del índice de ocupación, ii) ora por el mayor índice de construcción, el artículo 77 ibidem estableció el siguiente procedimiento para efecto de determinar el efecto plusvalía: “ARTÍCULO 77. EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DEL MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO. Cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, el efecto plusvalía se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento: 1. Se determinará el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. En lo sucesivo este precio servirá como precio de referencia por metro cuadrado. 2. El número total de metros cuadrados que se estimará como objeto del efecto plusvalía será, para el caso de cada predio individual, igual al área potencial adicional de edificación autorizada. Por potencial adicional de edificación se entenderá la cantidad de metros cuadrados de edificación que la nueva norma permite en la respectiva localización, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo

antes y después de la acción generadora. 3. El monto total del mayor valor será igual al potencial adicional de edificación de cada predio individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvalía por metro cuadrado será equivalente al producto de la división del monto-17Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

total por el área del predio objeto de la participación en la plusvalía.”. (Resalta la Sala). De esa forma, cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, el efecto plusvalía se estimará siguiendo el procedimiento determinado en la citada norma, para lo cual la administración municipal (i) en primer lugar debe definir el precio de referencia para el cálculo que corresponde al precio comercial por metro cuadrado de cada inmueble antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía, con base en las características de inmuebles comparables de una zona de condiciones geoeconómicas homogéneas, (ii) luego, se debe estimar el número total de metros cuadrados como área potencial adicional de edificación autorizada, que la nueva norma permite, lo cual comporta la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción generadora y, (iii) finalmente, se hallará el monto total del mayor valor que se obtiene de la multiplicación de los anteriores factores, es decir, del precio de referencia por el potencial adicional de edificación de cada predio individual En ese orden, para establecer el efecto plusvalía por metro cuadrado, se toma el anterior monto total y se divide por el área del predio objeto de participación en el efecto plusvalía. La Sección Cuarta del Consejo de Estado estableció los pasos a seguir para calcular la participación en la plusvalía por incremento en el aprovechamiento del suelo, de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 78 de la Ley 388 de 1997, en los siguientes términos: “Esta Sección describió el procedimiento previsto en los artículos 77 y 78 de la Ley 388 de 1997 (que se reiteran en el artículo 6 del Decreto 1599 de 1998) para calcular la-18Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

participación en la plusvalía por incremento en el aprovechamiento del suelo en sentencia del 8 de junio de 2017 (exp. 21001, CP. Jorge Octavio Ramírez Ramírez) en cuatro pasos, que son: • Primero: Se determina el precio de referencia, que consiste en el precio comercial del predio por metro cuadrado de los inmuebles en cada zona o subzona beneficiaria que tengan características geoeconómicas homogéneas antes de la acción urbanística. • Segundo: Se determina el número total de metros cuadrados que se estimará como objeto de la plusvalía, que corresponde al área potencial adicional de edificación autorizada por la nueva norma en la respectiva localización o como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción urbanística generadora de la plusvalía. • Tercero: Se determina el monto total del mayor valor. Para esto se toma el potencial adicional de edificación de cada predio individual y se multiplica por el precio de referencia. • Cuarto: Se determina el efecto plusvalía por metro cuadrado, dividiendo el monto total del mayor valor por el área del predio objeto del tributo, al cual se debe descontar las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público y las eventuales afectaciones de un plan vial u otra obra pública”1. Con el propósito de que la administración territorial pueda hallar los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción urbanística y en ese sentido determinar el correspondiente precio de referencia, así como también el mayor valor por metro cuadrado en cada una de las zonas o subzonas consideradas, los artículos 80 y 81 de la Ley 388 de

1997 disponen que ello deberá acudir al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o los peritos técnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones análogas, quienes presentaran el informe técnico 1 Consejo de Estado, Sección Cuarta, C.P. Julio Roberto Piza Rodríguez; radicación 25000 23 27 000 2012 00632 01 (20846), sentencia del 12 de noviembre de 2020-19Radicación nro.: 25000-23-37-000-2019-00782-00 Demandante: Impulsa Colombia SAS _____________________________________________________________________________________________________

contentivo del respectivo avalúo que determina los precios comerciales por metro cuadrado del inmueble, así: “ARTÍCULO 80. PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o los peritos técnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones análogas, establecerán los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o acciones urbanísticas; y determinarán el correspondiente precio de referencia tomando como base d