TA CUN - 25000-23-41-000-2016-00353-00-(26-05-2023)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JURISDICCIONAL

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA

SECCIÓN PRIMERA - SUBSECCIÓN “A”

Bogotá D.C., veintiséis (26) de mayo de dos mil veintitrés (2023)

PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Magistrado Ponente:

FELIPE ALIRIO SOLARTE MAYA

Procede la Sala a dictar sentencia en primera instancia dentro del proceso instaurado por el señor JOSE VICENTE VEGA FANDIÑO, a través de apoderado, en contra del

INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU.

SENTIDO DE LA DECISION:

La Sala procederá a negar las pretensiones de nulidad de las Resoluciones demandadas, con base en las razones que se explican en desarrollo de la presente providencia.

1. ANTECEDENTES.

1.1. DE LAS PRETENSIONES.

En el escrito de subsanación1, el demandante solicitó a esta Corporación lo siguiente:

“(….)

DECLARACIONES SUBSIDIARIAS

1 Folios 2 a 4 y 260 del expedientePROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

1 Folios 2 a 4 y 260 del expedientePROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

2

1.- Que de no acceder a lo peticionado anteriormente y acorde con el Artículo 58 de la Constitución Política; numeral segundo del artículo 68 de la Ley 388 de 1997; Sentencia 1074 de 2002 de la Corte Constitucional y Sentencia C476 del 2007, se declare la Nulidad Parcial de la Resolución No. 49553 del 02 de julio de 2015, “POR LA CUAL SE ORDENA UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA” modificando los artículos SEGUNDO, TERCERO Y CARTO. Parte Resolutiva – en lo que concierne al “VALOR DEL PRECIO INDEMNIZATORIO”, FORMA DE PAGO Y APROPIACIONES PRESUPUESTALES. Y en consecuencia de la Resolución No. 56835 del 1 de agosto de 2015 “POR LA CUAL SE RESUELVE UN RECURSO DE REPOSICIÓN” y por ser la que confirma en todas sus partes la No. 49553 del 02 de julio de 2015, ordenando pagar el precio justo.

2.- Que de acuerdo con el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997, se declare que mi mandante se encuentra exento de los pagos tributarios que por razones de expropiación administrativa le obligaron a cancelar, toda

2.- Que de acuerdo con el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997, se declare que mi mandante se encuentra exento de los pagos tributarios que por razones de expropiación administrativa le obligaron a cancelar, toda vez que si, optó por la vía contenciosa administrativa, fue por la necesidad a que lo llevó el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, al ofertar y pagar un precio injusto, así como por la falta de negociación, más no por capricho del demandante.

3.- Que como consecuencia de lo anterior se condene al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO IDU, a ajustar el precio y así pagar a mi mandante JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO, los valores que en adelante relaciono y/o de conformidad con lo que resulte probado en el proceso; montos que han de ser actualizados en su valor.

2.1. DAÑO EMERGENTE

2.1.1. La suma de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MILLONES CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA PESOS M/cte ($149.048.960), por ajuste al valor ordenado y pagado con la Resolución No. 49553 del 02 de julio de 2015, confirmada en todas sus partes por la Resolución No. 56835 del 11 de agosto de 2015, por concepto de terreno y construcción del inmueble ubicado en la AC 132 No. 100 A10 de Bogotá, identificado con cédula catastral SB 132 1001 A 10, CHIP AAA0136NDXR y matrícula inmobiliaria 50N-590460.

2.1.2. La suma que corresponda al pago de la Notaría y Registro por la

cédula catastral SB 132 1001 A 10, CHIP AAA0136NDXR y matrícula inmobiliaria 50N-590460.

2.1.2. La suma que corresponda al pago de la Notaría y Registro por la compra que deba realizar mi mandante en reposición del bien expropiado, como Gastos Notariales proporcional al valor que se declare en sentencia así:

Gastos Notariales: 3x1000

Iva Gastos Notariales (16%) Gastos de Escrituración Gastos de registro 0.5% Beneficencia (1%)

2.1.3. Los gastos de desconexión de los servicios públicos así: Energía Codensa Retiro de 2 acometidas y medidores. Conexión residencial $182.944.oo. Acueducto EAAB un medidor con suministro de tapón macho de hg $171.460.ooPROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

3

Gas natural: suspensión definitiva $131.032.oo

2.1.4. El valor de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS m/cte ($5.000.876.oo) equivalente al 2.5% que le retuvo el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, por enajenación de bienes raíces, toda vez que se le aplicó la tabla de la tarifa tributaria de manera indebida, ya que mi

de Desarrollo Urbano IDU, por enajenación de bienes raíces, toda vez que se le aplicó la tabla de la tarifa tributaria de manera indebida, ya que mi mandante debe ser exento de la misma por ser expropiación por vía administrativa por la decisión unilateral y arbitraria del precio ofertado y pagado por parte del IDU, y que en el peor de los casos la retención correspondería al 1.5%.

2.1.5. El valor de TRES MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS PESOS m/cte ($3.934. 900.oo) equivalente al 20% de retención que les realizó el IDU de los dineros que reconocieron como Lucro Cesante, en razón a que no hay justificación legal para retener dineros por ingreso de arrendamiento.

2.1.6. El valor de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL PESOS ($851.100) correspondiente al descuento por concepto de Impuesto Predial, toda vez que viola Resolución 1044 del 2014, que modifica la Resolución 898 del 2014, en el entendido de que este factor se tendrá en cuenta pero en trimestre acorde con la época en que se realice la expropiación.

2.1.7. El valor que se determine a través de perito designado por el Honorable Tribunal, donde se calcule el valor de la plusvalía no reconocido en la indemnización y que eleva el precio del bien expropiado por el anuncio del proyecto de no haber sido expropiado y que tienen derecho por haber cancelado la valorización.

3. A la sentencia que le ponga fin al proceso se le dará cumplimiento en los términos de los artículos 192 del CCA.”

del proyecto de no haber sido expropiado y que tienen derecho por haber cancelado la valorización.

3. A la sentencia que le ponga fin al proceso se le dará cumplimiento en los términos de los artículos 192 del CCA.”

1.2. DE LOS HECHOS EXPUESTOS EN LA DEMANDA.

Los hechos que narró el demandante como fundamento de la acción, en síntesis, son los siguientes:

1º. El señor José Vicente Vega Fandiño adquirió por compra el inmueble ubicado en la AC 132 No. 100 A – 10 Barrio Santa Ana, Localidad de Suba, inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria No. 50 N-0050460, el cual consta de tres plantas.

2º. Mediante Resolución No. 106425 de 4 de diciembre de 2014, el IDU determinó la adquisición del inmueble de propiedad del señor Vega Fandiño, presentando oferta de compra.PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

4

3º. En Resolución 49553 de 2 de julio de 2015, el IDU declaró la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en la AC 132 No. 100 A-10, Barrio Almirante Colón, Localidad de Suba.

4º. Contra la anterior decisión, el hoy actor interpuso recurso de reposición, el que fue

administrativa del inmueble ubicado en la AC 132 No. 100 A-10, Barrio Almirante Colón, Localidad de Suba.

4º. Contra la anterior decisión, el hoy actor interpuso recurso de reposición, el que fue decidido mediante Resolución 56835 de 11 de agosto de 2015, confirmando el IDU la decisión inicial.

1.2. DE LAS NORMAS VIOLADAS Y DEL CONCEPTO DE VIOLACIÓN.

El demandante señala como quebrantadas las siguientes normas jurídicas:

Constitucionales:  Artículos 2, 4, 6, 13, 58, 83 y 124 de la Constitución política.  Artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre  Artículo 21.2 del Pacto de San José de Costa Rica

Legales y Reglamentarias:  Artículos 68 y 70 numerales 2º y 4º de la Ley 388 de 1997.  Artículos 2,3, 22 numeral 7º y literal b del Decreto 1420 de 1998.

El concepto de la violación se examinará en el desarrollo de esta providencia.

1.4. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

Admitida la demanda, y luego de notificar a la parte demandada, el Instituto de Desarrollo Urbano – IDU contestó la demanda y presentó oposición a las pretensiones de la misma, cuyos argumentos de defensa se centran en el hecho que las resoluciones ahora demandadas se encuentran ajustadas a la ley, los cuales se referenciarán al momento de desarrollar el caso concreto; así mismo, solicitó el llamamiento en garantíaPROCESO No.: 250002324100020160035300

ahora demandadas se encuentran ajustadas a la ley, los cuales se referenciarán al momento de desarrollar el caso concreto; así mismo, solicitó el llamamiento en garantíaPROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

5

de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD, solicitud que fue negada en auto de 1º de septiembre de 20172.

1.5. DE LAS PRUEBAS.

A través de auto de 1° de septiembre de 2017 se abrió el período probatorio; decisión en la que fueron reconocidas todas las pruebas documentales aportadas por las partes, se negaron los testimonios pedidos y se decretó un dictamen pericial con el fin de que se realice el avalúo comercial del inmueble ubicado en la C 132 100 A-10.

Sea del caso señalar que, para la incorporación del dictamen pericial, se llevaron a cabo las audiencias de 25 de mayo de 20183 y 7 de septiembre de 20184, sin que se hubiese logrado la adecuada incorporación de la prueba, por lo que en auto de 8 de octubre de 20185 se prescindió de dicha prueba, corriendo traslado a la parte demandada del dictamen pericial visible a folios 119 a 250 del expediente, dictamen sobre el cual se pronunció el IDU.

Así las cosas, obran en el expediente suficientes pruebas documentales para decidir

demandada del dictamen pericial visible a folios 119 a 250 del expediente, dictamen sobre el cual se pronunció el IDU.

Así las cosas, obran en el expediente suficientes pruebas documentales para decidir de fondo el asunto, por lo que, en la medida de su necesidad, se hará mención especial del medio probatorio pertinente para la solución del caso en concreto.

1.7. DE LOS ALEGATOS.

Finalizado el periodo probatorio, y dentro del término concedido para el efecto, las partes presentaron alegatos de conclusión en los que reiteraron su posición jurídica esgrimida en el escrito de demanda y su contestación, argumentos a los que se hará referencia al momento de estudiar el fondo del asunto.

2 Folios 319 a 321 del expediente 3 Folios 443 a 446 del expediente 4 Folios 452 a 455 del expediente 5 Folios 463 a 464 del expedientePROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

6

1.8. INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

El señor agente del Ministerio Público adscrito al Despacho del Magistrado Ponente no presentó concepto.

2. CONSIDERACIONES.

2.1. COMPETENCIA.

Previo a entrar al estudio de fondo, sobre la competencia de esta Corporación para

presentó concepto.

2. CONSIDERACIONES.

2.1. COMPETENCIA.

Previo a entrar al estudio de fondo, sobre la competencia de esta Corporación para decidir el presente asunto, la Sala pone de presente lo siguiente:

El artículo 71 de la Ley 388 de 1997 dispone las reglas que deben seguirse para pretender la nulidad de los actos administrativos que contienen la decisión de expropiación por vía administrativa con su consecuente restablecimiento del derecho, en los siguientes términos:

“Artículo 71. Proceso Contencioso Administrativo. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contenciosoadministrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares:

1. El órgano competente será el Tribunal Administrativo en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble expropiado, en primera instancia, cualquiera que sea la cuantía.

(…)”

Por su parte, el numeral 12 del artículo 152 de la Ley 1437 de 2011, modificado por la Ley 2080 de 2021, prevé que los Tribunales Administrativos conocerán en primera instancia de los asuntos “(…) que se promuevan contra los actos de expropiación por vía administrativa. (…)”PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

administrativa. (…)”PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

7

Así las cosas, como el inmueble expropiado por vía administrativa se encuentran dentro de la jurisdicción del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, pues está ubicado en la ciudad de Bogotá, esta Corporación es competente para conocer en primera instancia del asunto de la referencia.

2.2. DE LAS EXCEPCIONES

Del escrito de contestación de la demanda, se observa que la apoderada del IDU presentó excepciones de mérito denominadas “falta de elementos que desvirtúen la presunción de legalidad del acto administrativo atacado” , “legalidad del acto administrativo demandado” y “ausencia total de imputabilidad del perjuicio al IDU”, sobre las cuales se pronunciará la Sala al momento de resolver el caso en concreto pues las mismas tiene relación directa con el objeto de estudio.

2.3. DE LA OBJECIÓN POR ERROR GRAVE

2.3.1. Posición del IDU

La entidad demandada formula objeción por error grave contra el dictamen pericial presentado por la Firma Lonja de Propiedad Raíz Peritazgos y Avalúos D.C., toda vez que, en su criterio no sigue los procedimientos normativos de los procesos de enajenación voluntario y/o expropiación administrativa y judicial adelantados por el IDU

que, en su criterio no sigue los procedimientos normativos de los procesos de enajenación voluntario y/o expropiación administrativa y judicial adelantados por el IDU dentro del marco jurídico de la Ley 388 de 1997, su Decreto Reglamentario 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 del IGAC.

En especial, considera que el avalúo antes mencionado no cumple con lo reglamentado en el artículo 10º de la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Ello, por cuanto, a folio 31 del avalúo determina el valor comercial del predio mediante un análisis de mercado, el cual tiene en cuenta el valor metro cuadrado como si el inmueble estuviera sometido a propiedad horizontal, donde se involucra únicamente el área de construcción, dando como resultado un valor integral (construcciones más área de lote).PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

8

Posteriormente, determina un valor de reposición de las construcciones y deprecia la misma, método a que hace referencia el artículo 13 de la Resolución 620 de 2008, para finalmente sumar los dos valores calculados, por lo que yerra al sumar dos veces el valor para el terreno.

Que, las construcciones tomadas en cuenta en dicho dictamen y que se reflejan en la Revista Construdata Edición 172 tipología constructiva vivienda multifamiliar alto no son

valor para el terreno.

Que, las construcciones tomadas en cuenta en dicho dictamen y que se reflejan en la Revista Construdata Edición 172 tipología constructiva vivienda multifamiliar alto no son semejantes a la valorada, ya que la construcción objeto de demanda no tiene sótano, tampoco cuenta con garajes y depósitos en el sótano ni cuenta con 4 pisos totalmente construidos puesto que existen áreas de tan solo 3 pisos, por lo que el valor adoptado para la construcción carece de fundamento técnico.

Sumado a lo anterior, se toma como cierto que la construcción incurrió no solo en costos directos (mano de obra y materiales constructivos) sino que también incurrió en costos indirectos (licencia de construcción, planos arquitectónicos, estructurales, entre otros), toda vez que se adopta como valor a nuevo un valor cercano al costo total de la tipología $1.300.000 m2.

Que, la construcción existente en el predio objeto de adquisición se realizó mediante desarrollo progresivo (autoconstrucción), en este sentido no cuenta con licencia de construcción como tampoco planos arquitectónicos ni estructurales que conlleven al cálculo de costos indirectos de la construcción, por tal motivo, reafirma que el valor adoptado carece de fundamento técnico e incumple lo establecido en el artículo 13 de la Resolución mencionada.

De igual forma, el dictamen presenta inconsistencias de tipo jurídico técnico, pues se establece un área de terreno con medidas tomadas en terreno, desconociendo el área determinada en el título de propiedad o escritura pública, cuando estos documentos son los únicos que reglamentan la tenencia de la propiedad y legitiman las áreas de los

establece un área de terreno con medidas tomadas en terreno, desconociendo el área determinada en el título de propiedad o escritura pública, cuando estos documentos son los únicos que reglamentan la tenencia de la propiedad y legitiman las áreas de los titulares del dominio.PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

9

2.3.2. Posición de la Sala

Sobre la objeción del dictamen pericial por error grave, ha dicho el Consejo de Estado lo siguiente:

“(…) Para que prospere la objeción del dictamen pericial por error grave se requiere la existencia de una equivocación de tal gravedad o una falla que tenga entidad de conducir a conclusiones igualmente e quivocadas. Así mismo, se ha dicho que éste se contrapone a la verdad, es decir, cuando se presenta una inexactitud de identidad entre la realidad del objeto sobre el que se rinda el dictamen y la representación mental que de él haga el perito. Sin embargo, se aclara que no constituirán error grave en estos términos, las conclusiones o inferencias a que lleguen los peritos, que bien pueden adolecer de otros defectos. En otros términos, la objeción por error grave debe referirse al objeto de la peritación, y no a la conclusión de los peritos. (…)”6

Sobre la prosperidad de la objeción por error grave, ha dicho el Consejo de Estado lo siguiente:

debe referirse al objeto de la peritación, y no a la conclusión de los peritos. (…)”6

Sobre la prosperidad de la objeción por error grave, ha dicho el Consejo de Estado lo siguiente:

“(…) A manera de conclusión puede afirmarse que para la prosperidad de la objeción por error grave es preciso que el dictamen esté elaborado sobre bases equivocadas, de una entidad tal que conduzcan a conclusiones equivocadas; estas equivocaciones deben recaer sobre el objeto examinado y no sobre las apreciaciones, los juicios o las inferencias de los peritos.

Los errores o equivocaciones bien pueden consistir en que se haya tomado como objeto de observación y estudio uno diferente a aquél sobre el cual debió recaer el dictamen o que se hayan cambiado las cualidades o atributos propios del objeto examinado por otros q ue no posee, de una forma tal que de no haberse presentado tales errores las conclusiones del dictamen hubieren sido diferentes, como ha expresado la jurisprudencia, el dictamen se encuentra “en contra de la naturaleza de las cosas, o la esencia de sus atribuciones”.(…)”7

6 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera. Expediente 66001-23-31-000-1997-0401301(16850) de 5 de marzo de 2008. Consejero Ponente: Enrique Gil Botero.

7 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera. Sentencia de 15 de abril de 2010. Radicación número: 19001 -23-31-000-1996-08007(18014) Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez.PROCESO No.: 250002324100020160035300

abril de 2010. Radicación número: 19001 -23-31-000-1996-08007(18014) Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez.PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

10

El objeto del dictamen presentado con el escrito de la demanda pretendió presentar el avalúo comercial del inmueble ubicado en la Avenida Calle 132 No.100 A de Bogotá, identificado con matrícula inmobiliaria 50 N – 590460.

Señala el IDU que, en el caso en particular, no se atendió por el dictamen pericial elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz – Peritos y Avalúos D.C. lo dispuesto en los artículos 10 y 13 de la Resolución IGAC 620 de 2008. Sobre el método de comparación o de mercado, han dispuesto los artículos 1º y 10º de la Resolución 620 de 2008, lo siguiente: “(…) Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofe rtas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial

(…)

comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial

(…)

Artículo 10º. - Método de C omparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior. Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construc ción sean coherentes. En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. (…)”

Para efectos de determinar el valor del m2, se observa que el perito tuvo en consideración lo siguiente:PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

11

En dicho cuadro, se observa que se promedió por el perito el precio de venta por m2 de

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

11

En dicho cuadro, se observa que se promedió por el perito el precio de venta por m2 de 3 inmuebles , extrayendo dicha información de la Revista Construdata No.172, para determinar el valor comercial de venta en la suma de $1.772.000, lo que igualmente se observa si se tiene en consideración que a continuación se presenta por el perito cuadro en el que describe la forma en que calcula ese valor de venta adoptado, tom ando en consideración para ello el área construida de los inmuebles señalados en el cuadro anterior, por lo que en realidad se trata de una conclusión a la que llega el perito sin que de ello se desprende un error grave en el objeto del dictamen.

No obstante, se tendrá en consideración el cuestionamiento del IDU frente al avalúo comercial al señalar que allí se tuvo en cuenta en la aplicación del método comparativo o de mercado dos veces el área del lote.

Ahora bien, en relación con el valor del inmueble, se observa que el perito tuvo en consideración el área construida por m2 con base en las medidas tomadas en terreno mas no el área señalada en el Registro Topográfico, ello no obedece en realidad a una objeción por error grave al dictamen por cua nto no se determina la falta de identidad entre la realidad del objeto de pericia sobre el que se rindió el dictamen sino que en realidad se trata de una deficiencia de criterio del perito frente al área construida a tomar en consideración para así determi nar el valor comercial del bien , lo que también será

entre la realidad del objeto de pericia sobre el que se rindió el dictamen sino que en realidad se trata de una deficiencia de criterio del perito frente al área construida a tomar en consideración para así determi nar el valor comercial del bien , lo que también será tenido en cuenta mas adelante al momento de pronunciarse sobre el fondo del asunto.PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

12

De igual forma, cuestiona el IDU el desconocimiento por el perito del método de costo de reposición, a que se refiere n los artículos 3º y 13 de la Resolución IGAC 620 de 2008, que disponen:

“(…) ARTÍCULO 3o. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt En donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación Vt = Valor del terreno.

(…)

ARTÍCULO 13. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. En desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción la suma de

D = Depreciación Vt = Valor del terreno.

(…)

ARTÍCULO 13. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. En desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridos para la construcción, se debe tener especial atención con los costos propio s del sitio donde se localiza el inmueble. Al valor definido como costo total se le debe aplicar la depreciación. PARÁGRAFO 1o. Este método se debe usar en caso de que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal. PARÁGRAFO 2o. Para depreciar los equipos especiales que posea el bien, se emplea el m étodo lineal, tomando en cuenta la vida remanente en proporción a la vida útil establecida por el fabricante.(…)”

En cuanto a la aplicación de dicho método, objeta el IDU el resultado allí obtenido al considerar que para su determinación no debía conllevar el cálculo de costos indirectos de la construcción por cuanto el predio se realizó mediante desarrollo progresivo por lo que no cuenta con licencia de construcción ni planos arquitectónicos ni estructurales , se reitera que, para la determinación del avalúo comercial se tomó en consideración por el perito el área construida m2, determinándose que por costo de reposición el valor del

que no cuenta con licencia de construcción ni planos arquitectónicos ni estructurales , se reitera que, para la determinación del avalúo comercial se tomó en consideración por el perito el área construida m2, determinándose que por costo de reposición el valor del m2 de la misma correspondería a la suma de $1.300.000, valor que fue depreciado en la suma de $1.190.000.PROCESO No.: 250002324100020160035300

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO

(EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA)

DEMANDANTE: JOSÉ VICENTE VEGA FANDIÑO

DEMANDADO INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO - IDU

ASUNTO: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

13

De dicho avalúo comercial se observa que allí se indicó el valor comercial discriminando el valor comercial del lote de la edificación y la construcción tanto del primer piso en el que se encontraron construidos los locales comerciales como del segundo y terceros pisos destinados a apartamentos y vivienda , aspectos que igualmente corresponde a conclusiones del perito mas no a errores graves que afecten el objeto de la experticia.

Conforme a lo expresado, no prospera la objeción