TA CUN - 2002-00809-(21-06-2007)

ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS – Sus decisiones no son obligatorias respecto de las autoridades públicas ni de terceros Es verdad que el artículo 37 de la Ley 675 de 2001 dispone que las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios son obligatorias. Pero esa obligatoriedad no es absoluta. En primer lugar, debe señalarse que tales decisiones deben respetar la ley y las normas jurídicas y los derechos legítimos de terceros. En caso de conflicto entre una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios y el derecho de un tercero, no puede privilegiarse la decisión en desmedro de derechos legítimos. En segundo lugar, la norma citada establece la obligatoriedad de las decisiones de la asamblea respecto de los propietarios, el administrador y los demás órganos de la copropiedad, y, con ciertas limitaciones, respecto de los usuarios y moradores del edificio, pero no respecto de terceros y mucho menos respecto de las autoridades públicas. INSCRIPCION DE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL – Denegada por inmueble embargado, implica reducción del coeficiente de copropiedad del inmueble. Disminución de la garantía real El derecho de un acreedor que cobra su deuda al propietario de uno de los inmuebles que hacen parte de la copropiedad, no tiene porqué ceder ante la decisión adoptada por la asamblea de copropietarios, decisión que en el caso bajo estudio implicaba la reducción del coeficiente de copropiedad del inmueble embargado. La Sala encuentra que el registro de la escritura de reforma a la copropiedad hubiera producido una disminución de la garantía real para el acreedor y, por

bajo estudio implicaba la reducción del coeficiente de copropiedad del inmueble embargado. La Sala encuentra que el registro de la escritura de reforma a la copropiedad hubiera producido una disminución de la garantía real para el acreedor y, por tanto, hubiera sido violatorio del derecho de crédito. Por esa razón, fue acertada la decisión de la Oficina de Registro de negar la inscripción. EMBARGO – Comprende propiedad y el coeficiente de copropiedad Con la reforma al reglamento de propiedad horizontal, el coeficiente de copropiedad del apartamento 101 se disminuía del 30% al 26.05%. Por ende, sí se trataba de la enajenación de un bien embargado. El embargo comprende no sólo la propiedad sobre el apartamento sino sobre la totalidad de los derechos inherentes a la misma, incluido el coeficiente de copropiedad. MODIFICACION AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD – Forma de enajenación al transferir derecho real a un tercero Con la modificación al reglamento de la copropiedad, lo que se estaba intentando era modificar parte de los bienes de propiedad común en bienes de propiedad privada. El área de terraza dejaba de ser propiedad común para convertirse en un bien privado. Por ende, parte de la propiedad común dejaba de pertenecer a cada uno de los copropietarios. Esa es una forma de enajenación, en cuanto implicaba transferir el derecho real de todos los copropietarios respecto de un tercero. No podía, pues, registrarse esa enajenación por cuanto había dos medidas de

enajenación, en cuanto implicaba transferir el derecho real de todos los copropietarios respecto de un tercero. No podía, pues, registrarse esa enajenación por cuanto había dos medidas de embargo que impedían la transferencia de dominio.REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JURISDICCIONAL

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA

SECCIÓN PRIMERA - SUBSECCIÓN A

Bogotá D.C., junio 21 de 2007

MAGISTRADO PONENTE: HUGO FERNANDO BASTIDAS BÁRCENAS

REF: EXPEDIENTE N° 2002-00809

ACCIÓN: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO

ACTOR: EDIFICIO BALLESTEROS (PROPIEDAD

HORIZONTAL)

DEMANDADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y

REGISTRO FALLO Procede la Sala a dictar sentencia dentro del proceso instaurado por el EDIFICIO BALLESTEROS (PROPIEDAD HORIZONTAL) , mediante apoderada, contra la SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO.

A. DE LAS PRETENSIONES

La parte actora solicitó a esta Corporación:

1. Que se decrete la nulidad de los siguientes actos:  La nota devolutiva de fecha enero 30 de 2002, expedida por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, mediante la que se devolvió sin registrar la reforma al reglamento de propiedad horizontal del Edificio Ballesteros.  La Resolución 000076 de febrero 20 de 2002, expedida por la misma Oficina

que se devolvió sin registrar la reforma al reglamento de propiedad horizontal del Edificio Ballesteros.  La Resolución 000076 de febrero 20 de 2002, expedida por la misma Oficina de Registro, que resolvió el recurso de reposición interpuesto por el demandante contra la nota devolutiva y que la confirmó.

2. Que, como consecuencia de la declaratoria de nulidad de los actos indicados y a título de restablecimiento del derecho, se ordene la inscripción de la escritura pública 174 otorgada en la Notaría 20 de Bogotá el 24 de enero de 2002, sin cobro de multa alguna.

3. Que se condene a la demandada a pagar los perjuicios causados, con intereses comerciales y de mora.B. DE LOS HECHOS El demandante pidió a la Oficina de Registro demandada que inscribiera la escritura pública 174 que contenía reformas al reglamento de propiedad horizontal. Esa solicitud fue devuelta por la Oficina de Registro debido a que existían dos embargos vigentes sobre un bien que hace parte de la propiedad horizontal. Esa decisión, según el actor, es ilegal, por las razones que más adelante se analizarán.

En el capítulo de “HECHOS PROBADOS”, la Sala hará un recuento más detallado de las circunstancias fácticas que se encuentran acreditadas en el expediente y que son verdaderamente relevantes para la decisión. Por el momento, se abstiene de hacer un relato de los hechos narrados por el actor, para evitar repeticiones innecesarias.

expediente y que son verdaderamente relevantes para la decisión. Por el momento, se abstiene de hacer un relato de los hechos narrados por el actor, para evitar repeticiones innecesarias.

C. DE LAS NORMAS VIOLADAS Y DEL CONCEPTO DE VIOLACIÓN La parte actora considera que con la expedición de los actos acusados se violaron las siguientes normas: - Artículos 1°, 2°, 4°, 6°, 58 y 333 de la Constitución Política. - Artículos 1°, 2°, 3° 5° y 77 del Código Contencioso Administrativo. - Artículo 43 de la Ley 57 de 1887. - Artículos 1°, 2°, 4° y 5° de la Ley 153 de 1887. - Artículos 1°, 3°, 4°, 5°, 16, 19, 20, 25, 28, 29, 32, 33, 37, 38, 45, 46 y 47 de la Ley 675 de 2001.

D. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La Superintendencia de Notariado y Registro no contestó la demanda.

E. CITACIÓN DE TERCERO CON INTERÉS DIRECTO EN EL PROCESO En el auto admisorio de la demanda, el Despacho del Magistrado Ponente ordenó la vinculación de la sociedad CONSUELO GIOVANNI CAMAYO Y COMPAÑÍA S. EN C., acreedora a favor de quien se realizaron los embargos que impidieron la inscripción de las modificaciones al reglamento de propiedad horizontal.

La notificación personal al representante legal de esa sociedad no se pudo efectuar ya que en la dirección que figura en el certificado de existencia y

que impidieron la inscripción de las modificaciones al reglamento de propiedad horizontal. La notificación personal al representante legal de esa sociedad no se pudo efectuar ya que en la dirección que figura en el certificado de existencia y representación legal que obra en el expediente, ya no funciona dicha sociedad. Como consecuencia, se le nombró curadora ad litem para que la representara dentro del proceso, con quien se surtió la notificación del auto admisorio de la demanda. La señora curadora ad litem contestó la demanda. En cuanto a los hechos, dijo que, en general, eran ciertos, según los documentos obrantes en el expediente. En cuanto a las pretensiones, dijo que debido a que no contaba con más elementos de juicio que los documentos aportados por el demandante, se atenía a lo que quedara probado dentro del proceso.D. DE LAS PRUEBAS Obran en el expediente suficientes pruebas documentales para decidir de fondo el asunto. En la medida de su necesidad, se hará mención especial del medio probatorio pertinente.

E. DE LOS ALEGATOS Dentro del término concedido para el efecto, las partes demandante y demandada presentaron alegatos de conclusión. El demandante reiteró los argumentos de la demanda y la demandada, que no había contestado la demanda, adujo los siguientes argumentos de defensa: - Que, en efecto, el demandante pidió el registro de la escritura pública que contenía reformas al reglamento de propiedad horizontal, registro que fue rechazado por la Oficina de Registro debido a que en uno de los apartamentos que hacen parte del edificio estaban afectados por dos medidas de embargo.

que contenía reformas al reglamento de propiedad horizontal, registro que fue rechazado por la Oficina de Registro debido a que en uno de los apartamentos que hacen parte del edificio estaban afectados por dos medidas de embargo. - Que las modificaciones al reglamento de propiedad horizontal disminuían el coeficiente de copropiedad del mencionado apartamento y, por ende, esas modificaciones, de haber sido registradas, hubieran afectado el derecho del acreedor en cuyo beneficio se decretaron los embargos. - Que aunque es verdad que existía un error en cuanto al nombre del ejecutado (Mario Valenzuela Mojica, cuando en realidad es: Mario Cajicá Valenzuela), es indudable que el inmueble embargado estaba correctamente identificado e individualizado.

F. INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO El señor agente del Ministerio Público guardó silencio.

No se observa causal de nulidad que pudiere invalidar el proceso y, en consecuencia, procede la Sala a proferir decisión de fondo, previas las siguientes:

CONSIDERACIONES

1. DE LA FIJACIÓN DEL LITIGIO Antes de emprender el análisis de los cargos invocados, se procederá a fijar el litigio para determinar la causa, el trámite agotado y la decisión de la actuación administrativa, todo a fin de identificar el conflicto de intereses que se debe solucionar.

En el expediente se encuentran acreditados los siguientes hechos, que para la Sala son los realmente importantes para efectos de la decisión propia de esta sentencia:1. El Edificio Ballesteros (Propiedad Horizontal) elevó a

solucionar. En el expediente se encuentran acreditados los siguientes hechos, que para la Sala son los realmente importantes para efectos de la decisión propia de esta sentencia:1. El Edificio Ballesteros (Propiedad Horizontal) elevó a escritura pública (N° 174 de la Notaría 20 de Bogotá) la reforma al reglamento de propiedad horizontal, el día 24 de enero de 2002.

2. La modificación consistía en la ampliación de la zona de garajes y la desafectación de uso común de la zona de terraza, así como la construcción de un semisótano, reformas que llevarían como consecuencia la disminución de los coeficientes de copropiedad para los apartamentos.

3. El apartamento 101 del Edificio se encontraba embargado en virtud de un proceso ejecutivo hipotecario adelantado por la

sociedad CONSUELO GIOVANNI CAMAYO Y COMPAÑÍA S. EN C.

4. El Edificio Ballesteros presentó ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, la escritura pública 174 para efectos de que fuera inscrita en los folios de matrícula inmobiliaria.

5. Dicha Oficina de Registro no inscribió la escritura pública de reforma al reglamento de copropiedad con fundamento en que, ante la existencia de las medidas de embargo, no era posible dicha inscripción, ya que debido a la disminución del coeficiente de copropiedad del apartamento 101, el registro afectaría el derecho del acreedor hipotecario.

6. Contra la Nota Devolutiva de fecha enero 30 de 2002, el actor interpuso recurso de reposición, que fue resuelto mediante la Resolución 000076 de febrero 20 de 2002, que confirmó la decisión inicial.

6. Contra la Nota Devolutiva de fecha enero 30 de 2002, el actor interpuso recurso de reposición, que fue resuelto mediante la Resolución 000076 de febrero 20 de 2002, que confirmó la decisión inicial.

DE LOS CARGOS A pesar de la confusa y desordenada exposición hecha por el actor en el capítulo que denominó “CONCEPTO DE VIOLACIÓN”, esta Sala deduce que los cargos de nulidad son dos, ambos por violación de normas superiores, a cuyo estudio procede la Sala enseguida. Previamente al estudio de cada uno de los cargos de nulidad la Sala pone de relieve las normas que le dan a las oficinas de registro las facultades y competencias en materia de registro de actos traslaticios de dominio y de medidas de embargo: Ley 57 de 1887: ARTICULO 43. El registrador de instrumentos públicos no registrará escritura alguna de enajenación, ni anotará escritura en que se constituya hipoteca, cuando en el Libro de Registros de autos de embargo, ó en el de Registro de demandas civiles, aparezca registrado, bien el auto que ordena el embargo de la finca que se quiere enajenar ó hipotecar, ó bien la demanda civil de que se ha hablado. Decreto 1250 de 1970:Art. 22.- El proceso de registro de un título o documento, se compone de la radicación, la calificación, la inscripción y la constancia de haberse ejecutado ésta, y deberá cumplirse dentro del término de tres días hábiles.

se compone de la radicación, la calificación, la inscripción y la constancia de haberse ejecutado ésta, y deberá cumplirse dentro del término de tres días hábiles. Art. 37 .- Si la inscripción del título no fuera legalmente admisible, así se indicará en la columna sexta del Libro Radicador, se dejará copia del título en el archivo de la oficina y el ejemplar correspondiente se devolverá al interesado bajo recibo. Art. 51 .- Al constituirse una propiedad por pisos o departamentos o propiedad horizontal, se mantendrán el registro catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común; y para cada unidad particular de dominio pleno se abrirán sendos registros catastrales y folios de matrícula independientes, relacionados con el registro y el folio generales, tanto para señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada propietario individual. Corresponde en los bienes comunes. Tanto en el registro catastral y en el folio de matrícula generales, como en los registros y folios individuales, se sentarán recíprocas notas de referencia. PRIMER CARGO. VIOLACIÓN DE NORMAS SUPERIORES Según el demandante, las decisiones que adopta la asamblea general de copropietarios son de obligatorio cumplimiento. Aún descontando el porcentaje de copropiedad que le correspondía al apartamento embargado, la decisión

Según el demandante, las decisiones que adopta la asamblea general de copropietarios son de obligatorio cumplimiento. Aún descontando el porcentaje de copropiedad que le correspondía al apartamento embargado, la decisión seguía siendo válida. En cambio, dice el demandante, el derecho del acreedor en cuyo favor se practicó el embargo, es un derecho accesorio, una mera expectativa que puede desaparecer con el hecho del pago de la obligación. ANÁLISIS DE LA SALA El cargo parte de premisas falsas, y obviamente llega a conclusiones erróneas. Es verdad que el artículo 37 de la Ley 675 de 2001 dispone que las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios son obligatorias. Pero esa obligatoriedad no es absoluta. En primer lugar, debe señalarse que tales decisiones deben respetar la ley y las normas jurídicas y los derechos legítimos de terceros. En caso de conflicto entre una decisión adoptada por la asamblea general de copropietarios y el derecho de un tercero, no puede privilegiarse ladecisión en desmedro de derechos legítimos. En segundo lugar, la norma citada establece la obligatoriedad de las decisiones de la asamblea respecto de los propietarios, el administrador y los demás órganos de la copropiedad, y, con ciertas limitaciones, respecto de los usuarios y moradores del edificio, pero no respecto de terceros y mucho menos respecto de las autoridades públicas. No es acertado el argumento de que la obligatoriedad de las decisiones de la asamblea general de copropietarios pase por encima de los derechos legítimos de terceros. Por ende, el derecho de un acreedor que cobra su deuda al propietario de uno

No es acertado el argumento de que la obligatoriedad de las decisiones de la asamblea general de copropietarios pase por encima de los derechos legítimos de terceros. Por ende, el derecho de un acreedor que cobra su deuda al propietario de uno de los inmuebles que hacen parte de la copropiedad, no tiene porqué ceder ante la decisión adoptada por la asamblea de copropietarios, decisión que en el caso bajo estudio implicaba la reducción del coeficiente de copropiedad del inmueble embargado. Tampoco es cierto que el derecho del acreedor hipotecario sea de naturaleza accesoria o que constituya una mera expectativa porque puede desaparecer en cualquier momento. La Sala encuentra que en este aspecto, el actor no tiene claros los conceptos de lo que es un derecho, una mera expectativa, y un derecho accesorio. La mera expectativa es la simple posibilidad de que alguien, en un futuro, y dadas ciertas circunstancias fácticas que pueden ocurrir o no, adquiera un derecho cierto y concreto. Por ende, no puede afirmarse válidamente que un derecho de crédito que ya está siendo cobrado ejecutivamente sea una mera expectativa. Se trata de un derecho consolidado. El hecho de que pueda desaparecer en el futuro por el hecho del pago, por ejemplo, no le quita su carácter de derecho cierto. Todos los derechos pueden desaparecer por multitud de circunstancias. El derecho mismo de propiedad o de copropiedad puede dejar de existir por el hecho de, verbi gratia, una decisión de expropiación, y no por ello debe entenderse que la propiedad sea una mera expectativa.

puede dejar de existir por el hecho de, verbi gratia, una decisión de expropiación, y no por ello debe entenderse que la propiedad sea una mera expectativa. El derecho de crédito tampoco es un derecho accesorio. La Sala debe recordarle al actor que derecho accesorio es aquel cuya existencia depende de la existencia de otro derecho principal. Es el caso de la hipoteca y de la prenda, que dependen de otro derecho principal que es el de crédito. Así, cuando se extingue el derecho principal (el crédito), se extinguen la prenda o la hipoteca que garantizaban a aquél. En el presente caso, el derecho que se hubiera afectado con la modificación de la copropiedad era el derecho de crédito de la sociedad CONSUELO GIOVANNI CAMAYO Y COMPAÑÍA S. EN C., derecho de naturaleza principal. En todo caso, también es cierto que aún los derechos de naturaleza accesoria merecen protección y en igual medida que los derechos principales. Por ende, la Sala encuentra que el registro de la escritura de reforma a la copropiedad hubiera producido una disminución de la garantía real para el acreedor y, por tanto, hubiera sido violatorio del derecho de crédito. Por esa razón, fue acertada la decisión de la Oficina de Registro de negar la inscripción. Por todo lo anterior, no prospera el cargo.SEGUNDO CARGO. VIOLACIÓN DE NORMAS SUPERIORES El cargo consiste en que la Oficina de Registro no podía negar la inscripción de las modificaciones al reglamento de copropiedad con fundamento en el artículo 1521 del Código Civil ya que el bien embargado no estaba siendo objeto de enajenación o hipoteca, sino tan solo de una disminución en el coeficiente de copropiedad.

las modificaciones al reglamento de copropiedad con fundamento en el artículo 1521 del Código Civil ya que el bien embargado no estaba siendo objeto de enajenación o hipoteca, sino tan solo de una disminución en el coeficiente de copropiedad. También dijo que las anotaciones del embargo hipotecario eran erróneas por cuanto el nombre del propietario estaba equivocado (se consignó Mario Valenzuela Mojica cuando en realidad debía ser Mario Cajicá Valenzuela). ANÁLISIS DE LA SALA Este cargo tampoco prosperará. El artículo 1521 DEL Código Civil dispone: ARTÍCULO 1521.- Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1° De las cosas que no están en el comercio; 2° De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3° De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; En el presente caso está demostrado que el apartamento 101, cuya matrícula inmobiliaria es la 50C-661526, que hace parte del edificio en cuestión, estaba embargado por orden de autoridad judicial. Con la reforma al reglamento de propiedad horizontal, el coeficiente de copropiedad del apartamento 101 se disminuía del 30% al 26.05%. Por ende, sí se trataba de la enajenación de un bien embargado. El embargo comprende no sólo la propiedad sobre el apartamento sino sobre la totalidad de los derechos inherentes a la misma, incluido el coeficiente de copropiedad. En caso de que se hubiera registrado la modificación al reglamento, el derecho real de hipoteca de la sociedad acreedora CONSUELO GIOVANNI CAMAYO Y

inherentes a la misma, incluido el coeficiente de copropiedad. En caso de que se hubiera registrado la modificación al reglamento, el derecho real de hipoteca de la sociedad acreedora CONSUELO GIOVANNI CAMAYO Y COMPAÑÍA S. EN C., se hubiera visto disminuido. Enajenación no es solamente la venta. Enajenación es, en general, cualquier acto traslaticio del dominio. Venta, permuta, sucesión, etc. Enajenar significa “volver ajeno”. Es, por tanto, cualquier forma de transferir el derecho de dominio que se tiene sobre un bien, a favor de otra persona. En el presente caso, con la modificación al reglamento de la copropiedad, lo que se estaba intentando era modificar parte de los bienes de propiedad común en bienes de propiedad privada. El área de terraza dejaba de ser propiedad común para convertirse en un bien privado. Por ende, parte de la propiedad común dejaba de pertenecer a cada uno de los copropietarios. Esa es unaforma de enajenación, en cuanto implicaba transferir el derecho real de todos los copropietarios respecto de un tercero. No podía, pues, registrarse esa enajenación por cuanto había dos medidas de embargo que impedían la transferencia de dominio. En cuanto al error relativo al nombre del propietario, no se trataba de un error que pudiera invalidar la medida de embargo. La identificación e individualización del inmueble nunca se puso en duda. Lo cierto es que fuera quien fuera el propietario del inmueble, la hipoteca es un derecho real que, por ende, afecta al inmueble, sin importar quién sea el titular del derecho de dominio sobre el mismo. Por lo anterior no prospera el cargo. En consecuencia, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección

inmueble, sin importar quién sea el titular del derecho de dominio sobre el mismo. Por lo anterior no prospera el cargo. En consecuencia, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera, Subsección A, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA PRIMERO. NIÉGANSE las súplicas de la demanda. SEGUNDO. SIN COSTAS, por la actuación proba de las partes. TERCERO. ARCHÍVESE, previa ejecutoría.

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.

Discutido y aprobado en sesión de la fecha según acta No. Los h. Magistrados,

HUGO FERNANDO BASTIDAS BÁRCENAS

WILLIAM GIRALDO GIRALDO

LUIS MANUEL LASSO LOZANO