TA CUN - 2004-00234-(03-11-2005)

ENAJENACION DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA – Inspección y vigilancia por parte del Distrito Capital / VICIOS POR EVICCION Y VICIOS OCULTOS – Saneamiento El gobierno, en este caso el distrital, tiene funciones de inspección y vigilancia sobre las actividades de enajenación de inmuebles destinados a vivienda. En ese orden de ideas, se observa que contrario a lo aducido por la sociedad demandante, las normas invocadas como fundamento de la sanción no se aplican de manera exclusiva a las empresas constructoras sino a todas las personas que realicen actividades dirigidas a la enajenación de inmuebles para vivienda en el distrito capital. De esta forma, es manifiesto que la administración distrital estaba facultada para ejercer la inspección y vigilancia sobre el banco por la ejecución de esta actividad. Así, se estima del caso precisar que esta función del distrito se ejerce sobre quienes realizan este tipo de actividades, sin que sea del caso tener en cuenta el motivo por el cual se celebran las enajenaciones. dicho en otros términos, el hecho de que la venta hecha por av villas s.a. de los apartamentos recibidos en dación en pago en el edificio los olmos se hubiese realizado porque por ley debían venderlos en un término no superior a dos años, no le exime de la responsabilidad que trae consigo la enajenación misma, la cual está prevista en las normas a las que hizo alusión la administración al imponer la sanción, además de las que para el efecto están consignadas en la ley civil y comercial. Además de lo anterior, no debe dejarse de lado que obra en el expediente la escritura pública número 3762 de agosto 31 de 2.001, donde consta la

Además de lo anterior, no debe dejarse de lado que obra en el expediente la escritura pública número 3762 de agosto 31 de 2.001, donde consta la compraventa celebrada entre la señora (…) y el Banco AV Villas s.a. En ese instrumento se dejó consignado en la cláusula quinta que el banco se obligaba al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios con las limitaciones y en los términos del artículo 1916 del código civil. Esta norma dispone al respecto: “Artículo 1916.- si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador.” Como en el evento que se estudia no hubo manifestación al respecto, se entiende que el vendedor estaba obligado al saneamiento por vicios redhibitorios, cuya acción podía ser ejercida por la compradora hasta un año después de la entrega real, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo 1923 del código en cita. En estas condiciones, es palmario que el banco era responsable por los vicios a los que se ha aludido, que se hubieren producido dentro del año siguiente a la entrega real del inmueble, como ocurrió en este caso.REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA

SECCIÓN PRIMERA

SUB SECCIÓN B

Bogotá D.C., noviembre tres (3) de dos mil cinco (2.005) Expediente No. 2004-00234

Demandante: Banco Comercial AV Villas S.A.

RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Magistrado ponente CARLOS ENRIQUE MORENO RUBIO A través de apoderada y en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 85 del Código Contencioso Administrativo, el Banco Comercial AV Villas S.A., presentó demanda ante esta Corporación el 10 de marzo de 2.004 para que, previo el trámite del procedimiento ordinario, se hicieran las siguientes DECLARACIONES Que se declare la nulidad de la resolución número 260 de junio 16 de 2.003, proferida por la subsecretaría de control de vivienda de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C, hoy subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, DAMA, confirmada en todas sus partes por la resolución número 627 de noviembre 11 del mismo año, mediante la cual se impuso a la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, hoy Banco Comercial AV Villas, una multa de quinientos mil pesos ($500.000), a favor de la tesorería distrital. Que se declare que al Banco Comercial AV Villas no le corresponde solucionar las deficiencias constructivas que presenta el apartamento 609 del edificio los Olmos de propiedad de la señora Claudia Lucia Quintero Toro, el cual se encuentra ubicado en la calle 145 número 43-25 de la ciudad de Bogotá D.C. Que se restablezca el derecho de la entidad financiera, ordenando la

encuentra ubicado en la calle 145 número 43-25 de la ciudad de Bogotá D.C. Que se restablezca el derecho de la entidad financiera, ordenando la devolución de la suma de quinientos mil pesos ($500.000), la cual fue consignada a órdenes de la tesorería distrital, como consecuencia de la multa impuesta mediante el acto administrativo atacado.HECHOS La Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, hoy Banco Comercial AV Villas, otorgó un crédito constructor a la sociedad constructora Los Olmos Ltda., para la ejecución del proyecto edificio los Olmos. El pago de dicha obligación se garantizó con la constitución de una hipoteca abierta sobre el inmueble a favor del banco. La resolución número 607 de agosto 29 de 1.997, expedida por el alcalde mayor de Bogotá, ordenó la toma de posesión y liquidación de los negocios, bienes y haberes de la constructora Los Olmos Ltda. Así mismo, se decretó el embargo y secuestro del inmueble por lo que se hicieron exigibles de forma inmediata las obligaciones a plazo para efectos de que las mismas figuraran en la toma de posesión y liquidación de esa sociedad. La resolución número 5 del 31 de mayo de 2.000, del agente especial liquidador, distribuyó los activos de la constructora de conformidad con la prelación legal y la graduación y calificación de los créditos, donde se determinó que para cancelar parte del crédito otorgado por el Banco AV Villas, se entregaban en dación en pago varios bienes, entre estos, los apartamentos y garajes integrantes del Edificio los Olmos, entre los que

determinó que para cancelar parte del crédito otorgado por el Banco AV Villas, se entregaban en dación en pago varios bienes, entre estos, los apartamentos y garajes integrantes del Edificio los Olmos, entre los que se encuentra el de propiedad de la señora Claudia Lucía Quintero Toro, quien interpuso una queja ante la jefe de instrucción e investigación de protección al consumidor de la Superintendencia de Industria y Comercio. Esta última fue remitida por competencia a la subsecretaría de control de vivienda de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C., hoy subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, en la cual afirmó que adquirió a título de compraventa del Banco AV Villas, el apartamento 609 del Edificio Los Olmos. Así mismo, afirmó que a partir del mes de febrero de 2.002, se observaron unas grietas en los vértices de las ventanas de las alcobas, y debido a las constantes lluvias, se produjo el descascaramiento de las paredes. Con base en la investigación administrativa adelantada, se concluyó que el mencionado apartamento presentaba filtraciones que generaban humedad en el interior del inmueble, originadas en deficiencias en la impermeabilización de la fachada y un deficiente emboquillado en las ventanas. La subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, a través de la resolución número 260 de junio 16 de 2.003, impuso al banco sanción por valor de quinientos mil pesos, por las deficiencias constructivas que se presentaron en el inmueble referido.NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE LA VIOLACIÓN

de junio 16 de 2.003, impuso al banco sanción por valor de quinientos mil pesos, por las deficiencias constructivas que se presentaron en el inmueble referido.NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE LA VIOLACIÓN El demandante estima que con la expedición de los actos administrativos acusados se vulneraron los artículos 85 y demás normas concordantes del Código Contencioso Administrativo.

Apoyó su pretensión en la falsa motivación de los actos administrativos acusados al considerar que no le son aplicables las normas en las que se fundamenta la administración distrital para imponer la sanción, toda vez que aquellas hacen referencia a quienes desarrollan actividades de construcción, la cual es ajena al objeto social del banco.

Indicó que AV Villas S.A., es un establecimiento de crédito sometido al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria, y su objeto social es el de celebrar y ejecutar todas las operaciones legalmente permitidas a las entidades de crédito. Mencionó que es una obligación de carácter legal para el Banco, enajenar los inmuebles que adquiere a título de dación en pago a través de adjudicación en pública subasta, en un término no superior a dos años. Insistió en que el no ejerce funciones de interventoría de obras de construcción, por lo que no puede asumir las funciones ni las obligaciones propias del constructor. Afirmó que la señora Claudia Lucia Quintero Toro, recibió a satisfacción, lo cual es prueba de que el apartamento no presentaba deficiencias constructivas, por lo tanto dichas anomalías se presentaron como consecuencia del transcurso

constructor. Afirmó que la señora Claudia Lucia Quintero Toro, recibió a satisfacción, lo cual es prueba de que el apartamento no presentaba deficiencias constructivas, por lo tanto dichas anomalías se presentaron como consecuencia del transcurso del tiempo y la falta de un mantenimiento adecuado por parte de la administración del edificio en las zonas comunes, obligación estipulada en el numeral 11 del artículo 62 del reglamento de propiedad horizontal. Recalcó que la Ley 66 de 1.968, el Decreto 219 de 1.969, el Decreto 2610 de 1.979, el Decreto 078 de 1.987, el Decreto 405 de 1.994 y el Decreto Distrital 540 de 1.991, aplicados para imponer la sanción, no rigen sus actividades, razón por la cual no podían ser utilizadas respecto del banco. Concluyó que las decisiones adoptadas por el distrito carecen de sentido, pues los cargos endilgados a la entidad demandante se apoyan en supuestos ajenos a la actividad que de acuerdo con su objeto social desarrolla.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA A través de apoderado judicial, el Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente - DAMA, contestó la demanda y se opuso a las pretensiones del demandante.Indicó que el Banco AV Villas es un establecimiento de crédito sometido al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria, sin embargo, esta situación no obsta para que se sustraiga de sus demás obligaciones legales. Señaló que se confunde en la demanda las actividades de construcción y enajenación, siendo ésta última la que se tuvo en cuenta al momento de

situación no obsta para que se sustraiga de sus demás obligaciones legales. Señaló que se confunde en la demanda las actividades de construcción y enajenación, siendo ésta última la que se tuvo en cuenta al momento de proferir las resoluciones objeto de reproche, pues es esta actividad la que está sometida a inspección, vigilancia y control por parte de la autoridad administrativa, por lo que es intrascendente que el Banco realice o no actividades de construcción. Mencionó que son funciones asignadas a la subdirección de control de vivienda, las de inspección, vigilancia y control de la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda en el Distrito Capital. Puntualizó que la condición de enajenador del Banco Comercial AV Villas de los inmuebles del Edificio Los Olmos, quedó clara en el texto de la demanda como en el trámite de la actuación administrativa, lo que unido a las deficiencias constructivas en el inmueble de propiedad de la quejosa, que no fueron subsanadas, generó la aplicación la sanción establecida en la ley. Indicó que obra en el expediente administrativo la solicitud de registro como enajenador de inmuebles destinados a vivienda que presentó la entonces corporación de ahorro y vivienda AV Villas, junto con la comunicación emitida por la subsecretaría de control de vivienda, en la cual se le informa que se le ha otorgado el registro y se le previene sobre las obligaciones que ello implica. Reiteró que los actos administrativos cumplen con todos los presupuestos de

por la subsecretaría de control de vivienda, en la cual se le informa que se le ha otorgado el registro y se le previene sobre las obligaciones que ello implica. Reiteró que los actos administrativos cumplen con todos los presupuestos de existencia y legalidad, que se encuentran fácticamente sustentados, y que están conforme a lo dispuesto por el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 078 de 1.987, en concordancia con el literal g del artículo 4 del Decreto Distrital 540 de 1.991 y los artículos 114 y 201 del acuerdo 079 de 2.003, según las cuales el enajenador del inmueble no debe desmejorar las especificaciones del mismo y tiene la obligación de reparar las deficiencias existentes en el inmueble vendido. ACTUACIÓN PROCESAL Por auto de abril veintisiete (27) de dos mil cuatro (2.004) se admitió la demanda en primera instancia y se ordenaron las notificaciones personales al señor Alcalde Mayor de Bogotá D.C. y al señor agente del Ministerio Público. (fl. 64 cdno ppal) A través de apoderado judicial, el DAMA, contestó la demanda, oponiéndose a las pretensiones del actor. (fls. 69 a 83 cdno ppal) Por auto de septiembre siete (7) de dos mil cuatro (2.004) fueron decretadas las pruebas solicitadas por las partes. (fl. 126 cdno ppal)El veintiséis (26) de octubre de dos mil cuatro (2.004), precluida la etapa probatoria, se corrió traslado a las partes para alegar de conclusión. (fl. 129

probatoria, se corrió traslado a las partes para alegar de conclusión. (fl. 129 cdno ppal) ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Parte actora: reiteró los planteamientos expuestos en la demanda.

Parte demandada: insistió en los argumentos esgrimidos en la contestación de la demanda.

CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO El agente del Ministerio Público no rindió concepto. Surtidos los trámites legales pertinentes, el proceso se adelantó con la observancia de las ritualidades previstas en la ley procesal y sin que obre causal de nulidad que afecte la actuación, procede la Sección Primera, Subsección B, a resolver previas las siguientes CONSIDERACIONES Se controvierte por las partes en el proceso, la legalidad de las resoluciones números 260 de junio 16 y 627 de noviembre 11 de 2.003, proferidas por la subsecretaría de control de vivienda de la Alcaldía Mayor de Bogotá, hoy subdirección de control de vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente. A través de dichos actos se impuso a la sociedad actora una multa por quinientos mil pesos ($500.000), por violación de las normas relacionadas con la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Para resolver el conflicto de fondo planteado, se tiene que el banco demandante formuló como único cargo la falsa motivación de los actos acusados por considerar que, de acuerdo con su objeto social, no realiza

demandante formuló como único cargo la falsa motivación de los actos acusados por considerar que, de acuerdo con su objeto social, no realiza actividades relacionadas con la construcción o la interventoría en este tipo de obras, por lo que no podían aplicarsele las normas que fundamentaron la sanción impuesta. Al respecto, al estudiar los actos administrativos demandados se observa que a la sociedad actora se le impuso una multa con base en lo establecido en el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 078 de 1.987, en concordancia con lo establecido en el literal g) del artículo 4 del Decreto Distrital 540 de 1.991.

Tales disposiciones establecen: “Artículo 2.- Por virtud de lo dispuesto en el presente decreto, el Distrito Especial de Bogotá y los municipios ejercerán las siguientes funciones:(...)

7. Ejercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes, las personas que desarrollen las actividades a que se refieren la Ley 66 de 1.968 y el Decreto Ley 2610 de 1.979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales. (...)” “Artículo 4.- De la competencia de la administración distrital. En cumplimiento de las funciones atribuidas por el Decreto 1330 de 1.987 a la dirección de urbanización y vivienda de la secretaría general de la Alcaldía Mayor de Santa

(...)” “Artículo 4.- De la competencia de la administración distrital. En cumplimiento de las funciones atribuidas por el Decreto 1330 de 1.987 a la dirección de urbanización y vivienda de la secretaría general de la Alcaldía Mayor de Santa Fe de Bogotá, D.C. y de conformidad con la competencia asignada por el Decreto Ley 78 de 1.987, la administración distrital, por conducto de las dependencias y funcionarios aquí designados, realizará las siguientes actuaciones y trámites. (...) g) Ejercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes, las personas que desarrollen las actividades a que se refieren la Ley 66 de 1.968 y el Decreto Ley 2610 de 1.979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por la dirección de urbanización y vivienda de la Alcaldía Mayor de Santa Fe de Bogotá, D.C. (...)” Por su parte, la Ley 66 de 1.968 y el Decreto Ley 2610 de 1.979, que modificó esta última, regulan lo referente a las funciones de inspección y vigilancia del gobierno de las actividades de enajenación de inmuebles destinados a vivienda y sobre el otorgamiento de créditos para la adquisición de lotes o viviendas o para la construcción de las mismas. Ahora bien, al entrar en el estudio del caso concreto, se tiene que en las resoluciones acusadas se señala que la razón por la cual se impone la sanción al banco demandante es porque no atendió unas anomalías que presentó el

Ahora bien, al entrar en el estudio del caso concreto, se tiene que en las resoluciones acusadas se señala que la razón por la cual se impone la sanción al banco demandante es porque no atendió unas anomalías que presentó el apartamento 609 del Edificio Los Olmos de propiedad de la señora Claudia Lucía Quintero Toro, luego de su enajenación. Se estima del caso aclarar que no se discute dentro del proceso el hecho de que la referida señora adquirió el inmueble en mención por compraventa entre ella y el banco, por lo que esta situación se tiene como cierta. Por otro lado, se advierte que el argumento en el cual se basa la sociedad actora para eximirse de la responsabilidad de reparar las deficiencias constructivas es que las normas en las que se fundamenta la sanción son aplicables a quienes ejercen la actividad de la construcción, la cual es ajena al giro ordinario de sus negocios.Con base en este planteamiento, sostiene que hubo falsa motivación en los actos acusados, situación que en criterio de la Sala no se presenta en al caso analizado. Llega a esta conclusión luego del estudio de las normas transcritas anteriormente, según las cuáles el gobierno, en este caso el distrital, tiene funciones de inspección y vigilancia sobre las actividades de enajenación de inmuebles destinados a vivienda. En ese orden de ideas, se observa que contrario a lo aducido por la sociedad demandante, las normas invocadas como fundamento de la sanción no se aplican de manera exclusiva a las empresas constructoras sino a todas las personas que realicen actividades dirigidas a la enajenación de inmuebles para vivienda en el Distrito Capital.

demandante, las normas invocadas como fundamento de la sanción no se aplican de manera exclusiva a las empresas constructoras sino a todas las personas que realicen actividades dirigidas a la enajenación de inmuebles para vivienda en el Distrito Capital. De esta forma, es manifiesto que la administración distrital estaba facultada para ejercer la inspección y vigilancia sobre el banco por la ejecución de esta actividad. Así, se estima del caso precisar que esta función del distrito se ejerce sobre quienes realizan este tipo de actividades, sin que sea del caso tener en cuenta el motivo por el cual se celebran las enajenaciones. Dicho en otros términos, el hecho de que la venta hecha por AV Villas S.A. de los apartamentos recibidos en dación en pago en el Edificio Los Olmos se hubiese realizado porque por ley debían venderlos en un término no superior a dos años, no le exime de la responsabilidad que trae consigo la enajenación misma, la cual está prevista en las normas a las que hizo alusión la administración al imponer la sanción, además de las que para el efecto están consignadas en la ley civil y comercial. Además de lo anterior, no debe dejarse de lado que obra en el expediente la escritura pública número 3762 de agosto 31 de 2.001, donde consta la compraventa celebrada entre la señora Quintero Toro y el Banco AV Villas S.A. (fls. 60 a 66 cdno antecedentes) En ese instrumento se dejó consignado en la cláusula quinta que el banco se obligaba al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios con las limitaciones y en los términos del artículo 1916 del Código Civil. Esta norma dispone al respecto:

En ese instrumento se dejó consignado en la cláusula quinta que el banco se obligaba al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios con las limitaciones y en los términos del artículo 1916 del Código Civil. Esta norma dispone al respecto: “Artículo 1916.- Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador.” Como en el evento que se estudia no hubo manifestación al respecto, se entiende que el vendedor estaba obligado al saneamiento por vicios redhibitorios, cuya acción podía ser ejercida por la compradora hasta un año después de la entrega real, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo 1923 del Código en cita.En estas condiciones, es palmario que el banco era responsable por los vicios a los que se ha aludido, que se hubieren producido dentro del año siguiente a la entrega real del inmueble, como ocurrió en este caso. Por lo tanto, puede afirmarse que sin duda alguna era deber del banco acudir a la reparación de las inconsistencias que se presentaron en el inmueble descrito. Con base en las anteriores consideraciones, se deduce que en el evento analizado no se configuró la causal de falsa motivación de los actos acusados, toda vez que los fundamentos de hecho y de derecho que determinaron su expedición se encuentran ajustados a la legalidad y oportunidad de la determinación, sin que exista divergencia entre la realidad fáctica y jurídica en que apoyan.

expedición se encuentran ajustados a la legalidad y oportunidad de la determinación, sin que exista divergencia entre la realidad fáctica y jurídica en que apoyan. Basada en las anteriores consideraciones, se negarán las pretensiones de la demanda al no haberse desvirtuado, por parte del banco demandante, la presunción de legalidad que acompaña a los actos acusados. Así mismo, al no haberse presentado los presupuestos del artículo 171 del C.C.A. modificado por el 55 de la Ley 446 de 1.998, no se condenará en costas. De otra parte, visto el memorial que obra a folio 139 del cuaderno principal del expediente, por reunir los requisitos legales, se reconocerá personería al apoderado del Banco AV Villas S.A., en los términos del poder allegado. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley F A L L A Primero: Niéganse las pretensiones de la demanda.

Segundo: Sin costas en esta instancia.

Tercero: Se reconoce al Dr. Gonzalo Alirio García Gómez para actuar como apoderado del Banco AV Villas S.A., en los términos del poder que obra a folio 139 del cuaderno principal del expediente.

Cuarto: En firme esta providencia, archívese el expediente.NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Discutido y aprobado en sesión de la fecha, según acta No.

CARLOS ENRIQUE MORENO RUBIO AYDA VIDES PABA

Magistrado Magistrada

Discutido y aprobado en sesión de la fecha, según acta No.

CARLOS ENRIQUE MORENO RUBIO AYDA VIDES PABA

Magistrado Magistrada

FREDY IBARRA MARTÍNEZ

Magistrado