TA CUN - 25000-23-37-000-2018-00438-00-(01-12-2022)

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA

SECCIÓN CUARTA - SUBSECCIÓN “B”-

Bogotá, D.C., primero (01) de diciembre de dos mil veintidós (2022)

Magistrada Ponente: MERY CECILIA MORENO AMAYA

EXPEDIENTE: 25000 23 37 000 2018 00438 00

DEMANDANTES: FENIX CONSTRUCCIONES S.A.

DEMANDADO: MUNICIPIO DE SOPÓ

ASUNTO:

EFECTO PLUSVALÍA

SENTENCIA ANTICIPADA DE PRIMERA INSTANCIA

La sociedad FENIX CONSTRUCCIONES S.A . a través de apoderado judicial, presentó demanda, en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho en contra del MUNICIPIO DE SOPÓ, a fin de obtener la anulación de los actos administrativos por medio de los cuales se le liquidó la participación del efecto plusvalía sobre predios de su propiedad pertenecientes a la zona de expansión en esa jurisdicción municipal.

I. PARTE ACTORA

DECLARACIONES Y CONDENAS

La parte actora formuló las siguientes pretensiones:

“PRIMERA PRETENSIÓN: Se declare la nulidad del Decreto Municipal 262 de 2017, expedido por la ALCALDÍA MUNICIPAL DE SOPÓ – Cundinamarca, en lo que respecta a la liquidación de la participación en la plusvalía del predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 176-142092.

SEGUNDA PRETENSIÓN: Se declare la nulidad del Decreto Municipal 063 de 2018,

el folio de matrícula inmobiliaria No. 176-142092.

SEGUNDA PRETENSIÓN: Se declare la nulidad del Decreto Municipal 063 de 2018, expedido por la ALCALDÍA DE SOPÓ –Cundinamarca, en lo que respecta a la liquidación de la participación en la plusvalía del predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 176-142092.

TERCERA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho, se ordene al MUNICIPIO DE SOPÓ – ALCALDÍA MUNICIPAL DE SOPÓ cancelar la inscripción de los Decretos Municipales 262 de 2017 y 063 de 2018 que haya realizado o llegare a realizar sobre el folio de matrícula inmobiliaria No. 176 -142092 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá y de los predios que de este se pudieran segregar o englobar.

CUARTA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho, se ordene a la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL YEXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

FÉNIX CONSTRUCCIONES S.A. vs MUNICIPIO SOPÓ

PLUSVALIA

2 URBANISMO abstenerse de exigir el pago de las sumas liquidadas en los Decretos Municipales 262 de 2017 y 063 de 2018, correspondiente a la suma de DIEZ MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SIETE PESOS ($10.778.679.607), sobre el predio identificado con

SETECIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SIETE PESOS ($10.778.679.607), sobre el predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 176 -142092 y de los predios que de este se pudieran segregar o englobar.

QUINTA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho y reparación del daño, se ordene a la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO devolver los dinero que el demandante le haya pagado o llegare a pagar con ocasión de la liquidación de la participación de plusvalía realizada a través los Decretos Municipales 262 de 2017 y 063 de 2018, respecto al predio identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 176 -142092 y a aquellos que de este se pudieren segregar o englobar.

SEXTA PRETENSIÓN: Se declare la nulidad de la Resolución No. 243 del 4 de octubre de 2018 expedida por la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE

PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO.

SÉPTIMA PRETENSIÓN: Se declare la nulidad de la Resolución No. 320 del 27 de diciembre de 2018 expedida por la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE

PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO.

OCTAVA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho, se ordene a la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO devolver los dineros que el demandante le haya pagado o llegare a pagar

OCTAVA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho, se ordene a la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO devolver los dineros que el demandante le haya pagado o llegare a pagar con ocasión de la expedición y/o cumplimiento de las Resoluciones Nos. 243 y 320 de

2018

NOVENA PRETENSIÓN: A título de reparación del daño, se ordene a ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO indemnizar a la parte demandante por los perjuicios patrimoniales que llegare a sufrir con ocasión de la expedición y/o cumplimiento de cualquiera de los actos administrativos demandados: Decretos Municipales 262 de 2017y 063 de 2018, y Resoluciones Nos. 243 y 320 de 2018.

DECIMA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho y repa ración del daño, se ordene a la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO recocer (sic) y pagar intereses moratorios sobre cualquier suma de dinero o concepto que como consecuencia del presente proceso deba reconocer a la parte demandante, en los términos del artículo 192 del CPACA.

DECIMOPRIMERA PRETENSIÓN : Se condene MUNICIPIO DE SOPÓ – ALCALDÍA MUNICIPAL DE SOPÓ a pagar costas y agencias en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 188 del CPACA

PRETENSIONES SUBSIDIARIAS

PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: En caso de no acceder a las pretensiones

conformidad con lo establecido en el artículo 188 del CPACA

PRETENSIONES SUBSIDIARIAS

PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: En caso de no acceder a las pretensiones primera y segunda principales, se ordene a la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMO, reliquidar el tributo de la participación en la plusvalí a, adoptando para el efecto los siguientes parámetros y valores consignados en el dictamen pericial de parte, elaborado por los expertos Wilson

Suárez Merchán y Miller Osiris Escudero.

SEGUNDA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: En caso de que se acceda a la PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA, a título reparación del daño, se ordene a la ALCALDÍA DE SOPÓ – SECRETARÍA DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Y URBANISMOEXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

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PLUSVALIA 3 devolver a Fénix Construcciones S.A. los dineros que la demandante haya pagado o llegare a pagar en exceso, esto es, aquellas sumas de dinero pagadas por encima de la participación en la plusvalía que resulte de la re-liquidación solicitada en la PRIMERA

PRETENSIÓN SUBSIDIARIA.”

HECHOS

Los supuestos fácticos de la demanda se resumen así:

1. La sociedad Fénix Construccione s es propietaria del predio identificado con matrícula inmobiliaria 176 -142092 registrado en la Oficina de Instrumentos

HECHOS

Los supuestos fácticos de la demanda se resumen así:

1. La sociedad Fénix Construccione s es propietaria del predio identificado con matrícula inmobiliaria 176 -142092 registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos de Zipaquirá. Este predio hace parte de la Unidad de Gestión “Zona A” dentro del Plan Parcial Pionono del municipio de Sopó, ad optado mediante el Decreto Municipal 080 de 2003, modificado por el Decreto Municipal 11 de 2006.

2. A través de Acuerdo Municipal 009 de 2000 el municipio de Sopó adoptó el Plan Básico de Ordenamiento para ese municipio, en virtud del cual, el predio referido de propiedad del demandante se clasificó como “suelo de expansión urbana”.

3. Por medio del Decreto Municipal 080 de 2003 y modificado mediante el Decreto Municipal 118 de 2016 , se adoptó el plan parcial de desarrollo de zona de expansión urbana del municipio de Sopó y la reglamentación para el manejo de sus áreas de planeamiento, que dividió en dos unidades de gestión Zona A y B, enmarcado el predio de la actora en la primera de ellas. Cuyo tratamiento incluyó el desarrollo por urbanización con usos de suelo para actividades institucionales de culto y escenario público, múltiple (comercio, vivienda multifamiliar, escenario y bien de uso público), residencial y comercial regional; y tras la modificación por actualización del Decreto 118 de 2016, se eliminó de parte del predio el uso institucional como permitido.

4. Mediante Decreto Municipal 262 del 17 de noviembre de 2017, el municipio de

por actualización del Decreto 118 de 2016, se eliminó de parte del predio el uso institucional como permitido.

4. Mediante Decreto Municipal 262 del 17 de noviembre de 2017, el municipio de Sopó, liquidó el efecto plusvalía del predio por el supuesto de la “autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación” que incrementó el valor del metro cuadrado del predio, ello en desarrollo del Decreto Municipal 118 de

2016. El sustento de la determinación de la plusvalía tuvo sustento en el avalúo 277 elaborado por José Orlando Guzmán Ramírez. Este acto fue notificado a la actora el 15 de diciembre de 2017, mediante aviso.EXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

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PLUSVALIA

4

5. El 29 de diciembre de 2017, la s ociedad Fénix Construcciones S.A. interpuso recurso de reposición en contra del Decreto Municipal 262 del 17 de noviembre de 2017, con el cual sustentó l as inconsistencias que presenta e l avaluó 277.

Este r ecurso que fue resuelto mediante el Decreto Municipal 063 del 12 de marzo de 2018 , que confirmó la decisión inicial y que fue notificado el 21 de marzo de 2018.

6. El 4 de octubre de 2018, la Alcaldía de S opó profirió la Resolución 243, por medio de l a cual ordenó la inscripción d el Decreto Municipal 262 de 2017, de unos predios que no habían sido consignados o gravados (cuyas matrículas

medio de l a cual ordenó la inscripción d el Decreto Municipal 262 de 2017, de unos predios que no habían sido consignados o gravados (cuyas matrículas inmobiliarias son: 176-173918, 176 -173919, 176 -173920, 176 -173921, 176173922 y 176-173923), la sociedad interpuso recurso de reposición en subsidio de apelación contra esta resolución.

7. El recurso fue rechazado a través de la Resolución 320 del 27 de diciembre de 2018, por considerar que el acto recurrido era de simple trámite y que los predios indicados fueron consecuencia de un proceso de urbanización por segregación de uno de mayor extensión . Este acto administrativo fue notificado mediante comunicación enviada el 11 de enero de 2019.

NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE VIOLACIÓN

• Artículos 73, 74, 77, 80, 81 y 82 de la Ley 388 de 1997 - Artículos 2 y 6 de la Ley 1673 de 2013 - Artículo 2.2.2.17.2.2. del Decreto 1074 de 2015 - Artículo 27 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC

Como fundamento de las pretensiones encausadas, la socie dad demandante expuso los siguientes vicios de nulidad de los actos que liquidaron el efecto plusvalía, así:

INFRACCIÓN DE LAS NORMAS EN QUE DEBÍA FUNDARSE: LA LIQUIDACIÓN

DEL EFECTO PLUSVALÍA DESCONOCIÓ PROCEDIMIENTO (sic) FIJADO

PARA LIQUIDAR EL EFECTO PLUSVALÍA CAUSADO POR EL MAYOR

APROVECHAMIENTO

DEL EFECTO PLUSVALÍA DESCONOCIÓ PROCEDIMIENTO (sic) FIJADO

PARA LIQUIDAR EL EFECTO PLUSVALÍA CAUSADO POR EL MAYOR

APROVECHAMIENTO

Aseveró, que la entidad demandada vulneró lo preceptuado en el artículo 77 de la Ley 388 de 1997, al no calcular el efecto plusvalía conforme al procedimiento establecido, pues en atención de lo previsto en e l artículo 4 del Decreto MunicipalEXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

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PLUSVALIA 5 262 del 2017 (acto demandado), el hecho generador consolidado corresponde a la posibilidad de un mayor aprovechamiento del uso del suelo, lo que conllevaba que el municipio estableciera el valor comercial por metro cuadra do antes de la acción urbanística para fijar el precio de referencia, a través del método residual o de mercado, para aplicar al área potencial adicional de la edificación autorizada con la nueva norma, que sería el que se multiplicaría por el precio, cuyo resultado debe ser dividido al número de metros cuadrados que comprenden el área del predio beneficiado.

No obstante, la actora adujo que el peritaje valuatorio no atendió el procedimiento antes descrito, pues no estableció la cantidad de metros cuadrados adicionales que se derivaron de la norma que comporta la acción urbanística, toda vez que la técnica utilizada fue:

• Realizó dos valoraciones del predio, la primera, antes de la acción urbanística mediante la comparación de mercado para fijar el escenari o inicial y una segunda, después de la acción urbanística bajo el método residual.

técnica utilizada fue:

• Realizó dos valoraciones del predio, la primera, antes de la acción urbanística mediante la comparación de mercado para fijar el escenari o inicial y una segunda, después de la acción urbanística bajo el método residual. - Para el primer escenario se hizo una comparación de precios de mercado con otros predios que consideró asimilables, tras la consulta de los valores de venta que dividió sobr e las áreas de cada inmueble y, luego, realizó un promedio del valor del metro cuadrado de los predios seleccionados y lo depreció hasta el año 2015 y, así, se obtuvo el primer valor de referencia, antes de la aplicación de la acción urbanística, por valor de $190.000 m2, que por el área total del predio se tasó en $336.775.260.000. - Para el segundo escenario, se aplicó la técnica residual sin justificación, pese a que para el primer momento se utilizó la comparación de mercado y se llegó a la conclusión que el valor del metro cuadrado ascendía a $473.240,89, que para la integridad del área del predio se totalizó en $45.022.729.017. - Lo anterior, representó una diferencia de $283.241 por metro cuadrado entre el primer y segundo escenario, que frente al área útil del predio conllevó un total de $26.946.699.017 al que se le aplicó la tasa del 40% para así, obtener la participación en plusvalía de $10.778.679.607.EXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

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PLUSVALIA

6 Ante el procedimiento anterior, la actora censuró que el perito avaluador no atendió

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PLUSVALIA

6 Ante el procedimiento anterior, la actora censuró que el perito avaluador no atendió la metodología dispuesta en el artículo 77 de la Ley 388 de 1997, pues no se debió realizar dos estimaciones de metro cuadrado, sino que se debió tener como precio de referencia el valor del m 2 construible antes de la acción urbanística. Asimismo, su tarea era establecer cuál fue el mayor potencial edificatorio que se derivó tras la expedición del Decreto Municipal 118 de 2016, pero lo que hizo fue una valoración por metro cuadrado , pese a que ello no tiene correspondencia con el hecho generador, de modo que no puede ser la base para establecer el efecto plusvalía a cargo de la actora, por desconocimiento de las normas en que debía fundarse.

FALSA MOTIVACIÓN: LA ENTIDAD DEMANDADA REALIZÓ LA LIQUIDACIÓN DE LA PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA CON FUNDAMENTO EN EL ACUERDO No. 025 DEL 2001, NORMA QUE PARA ESE ENTONCES HABÍA SIDO

DEROGADA POR EL ACUERDO No. 20 DE 2009

Indicó, que el municipio de Sopó expidió los decretos objeto de esta demanda, con fundamento en el Acuerdo Municipal 025 del 30 de noviembre 2001, el cual había sido derogado por el Acuerdo Municipal 020 del 2009 “por el cual se expide el régimen tributario Municipal de Sopó, se dictan otras disposiciones de carácter tributario y se derogan unos acuerdos municipales ”; ello, pese a que el hecho generador de la plusvalía acaeció en el año 2016 y el acuerdo de 2001, había sido

tributario y se derogan unos acuerdos municipales ”; ello, pese a que el hecho generador de la plusvalía acaeció en el año 2016 y el acuerdo de 2001, había sido derogado con el Acuerdo 020 de 2009, a través del cual se expidió el régimen tributario de Sopó, que tuvo por finalidad compilar los tributos de dicha entidad territorial..

INFRACCIÓN DE LAS NORMAS EN QUE DEBÍA FUNDARSE: EL AVALÚO No. 277 DE 2017, EN EL CUAL SE SUSTENTÓ LA LIQUIDACIÓN DE LA (sic) ACTOS

DEMANDADOS, FUE ELABORADO POR UNA PERSONA QUE NO SE

ENCONTRABA HABILITADA PARA EL EFECTO

Esgrimió que los decretos municipales en discusión adolece n de nulidad por infracción de las normas en que debía fundarse, toda vez que el señor José Orlando Guzmán Ramírez quien realizó el aval úo 277 de septiembre de 2017, no se encontraba inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, para l a fecha en que expidió el mismo. Y que , conforme a lo reglado en el artículo 80 de la Ley 388 de 1997 y 2.2.2.17.2.2 del Decreto 1074 de 2015, los avalúos deben ser realizados por el Instituto Agustín Codazzi o los peritos técnicos debidamente inscritos en las lonjas o instituciones análogas, para así poder establecer los precios comercialesEXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

FÉNIX CONSTRUCCIONES S.A. vs MUNICIPIO SOPÓ

PLUSVALIA 7 por metro cuadrado de los inmuebles, antes y después de la ocurrencia de las

FÉNIX CONSTRUCCIONES S.A. vs MUNICIPIO SOPÓ

PLUSVALIA 7 por metro cuadrado de los inmuebles, antes y después de la ocurrencia de las acciones urbanísticas, para fijar los precios de referencia.

En ese orden, en atención a lo establecido en los artículos 2 y 6 de la Ley 1673 de 2013, el registro respectivo es un requisito que debe acreditar quien suscribe los avalúos de cara a la determinación del efecto plusvalía , aspecto que debe acreditarse ante el Registro Abierto de Avaluadores con indica ción de la especialidad requerida, según las categorías establecidas para el tipo de bienes que se persiga avaluar; registro en el que no figuraba la persona que suscribió el avalúo que sirvió de fuente al municipio de Sopó para establecer el efecto plusvalía por metro cuadrado que se aplicó al predio de la actora; de manera que, censura, no puede tener validez como sustento de los actos administrativos acusados.

En el punto, aclaró que, con posterioridad a la emisión del referido Avalúo 277 de 2017, el perito técnico José Orlando Guzmán Ramírez obtuvo la inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, en la categoría de inmuebles especiales, pero ello no puede llegar a convalidar actuaciones realizadas con anterioridad.

EXPEDICIÓN IRREGULAR Y/O FALTA DE COMPETENCIA TEMPORAL: EL

EXAGERADO E INJUSTIFICADO RETRASO EN QUE INCURRIÓ LA ENTIDAD

DEMANDADA PARA LIQUIDAR LA PARTICIPACIÓN EN LA PLUSVALÍA NO

SOLO DESCONOCIÓ LOS TÉRMINOS LEGALES, SINO QUE ADEMÁS

EXAGERADO E INJUSTIFICADO RETRASO EN QUE INCURRIÓ LA ENTIDAD

DEMANDADA PARA LIQUIDAR LA PARTICIPACIÓN EN LA PLUSVALÍA NO SOLO DESCONOCIÓ LOS TÉRMINOS LEGALES, SINO QUE ADEMÁS AFECTO EL ORDEN JURÍDICO, LA SEGURIDAD JURÍDICA Y EL DERECHO AL

DEBIDO PROCESO

Sustentó que la participación en plusvalía debe atender el procedimiento y los términos fijados por en los artículos 80 y 81 de la ley 388 de 1997 , en virtud de lo cual el municipio de Sopó contaba con 140 días para calcularla y liquidarla.

De acuerdo con lo anterior, expuso que como el Decreto Municipal 118 de 2016 , por medio del cual se concretó la acción urbanística, fue publicado el 06 de julio de 2016, la Administración Municipal tenía hasta el 27 de enero de 2017 para expedir los actos contentivos d el cálculo y liquidación de la participación en plusvalía; no obstante fue hasta el 15 de diciembre de 2017 cuando se notificó a Fénix Construcciones S.A. el Decreto Municipal 262 de 2017 , lo que representó un desconocimiento del orden jurídico, la seguridad jurídica y el debido proceso de los obligados, lo que concretó la causal de nulidad de los actos administrativos.EXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

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PLUSVALIA

8 Lo anterior, sin desconocer que el Consejo de Estado ha sostenido que no se trata de términos con efecto preclusivo que conlleve la ilegalidad del acto administrativo;

PLUSVALIA

8 Lo anterior, sin desconocer que el Consejo de Estado ha sostenido que no se trata de términos con efecto preclusivo que conlleve la ilegalidad del acto administrativo; empero, ello solo puede aceptarse cuando el retardo no sea injustificado , pero en el caso bajo análisis sí representa una alteración del orden jurídico, pues se trató de una demora tres veces superior al término fijado en la ley que resulta irrazonable y sí concreta la pérdida de competencia temporal como causal de nulidad.

EXPEDICIÓN IRREGULAR: LA LIQUIDACIÓN DE LA PLUSVALÍA CONTENIDA EN EL DECRETO MUNICIPAL 262 DE 2017 SE BASÓ EN EL AVALÚO No. 277

DE 2017, EL CUAL PRESENTA ERRORES CONCEPTUALES Y CARECE DE L

SUSTENTO TÉCNICO REQUERIDO

Reiteró que la liquidación de la participación en la plusvalía fue elaborada con un avaluó suscrito por un profesional que no estaba facultado para el efecto. Y aunó que la liquidación cuenta con errores metodológicos y falta de sustento técnico de los valores considerados por el perito que no dan certeza sobre las conclusiones arribadas.

En primer lugar, adujo que se realizó una depreciación irregular, pues solamente deflactó el valor del escenario 1 al año 2015 y para el escenario 2 lo mantuvo en septiembre de 2017, lo que afectó el valor de referencia; ello, si se tiene en cuenta que en el anexo 15.12 del Avalúo 277 de 2017, se muestra que el avaluador no deflactó en debida forma los valores de conformidad con el cambio normativo, situación que altera el valor de la plusvalía.

que en el anexo 15.12 del Avalúo 277 de 2017, se muestra que el avaluador no deflactó en debida forma los valores de conformidad con el cambio normativo, situación que altera el valor de la plusvalía.

En segundo lugar, aseveró que no existe sustento técnico que demuestre que los predios de referencia utilizados para establecer el valor del e scenario 1 sean comparables con el predio de la actora, si se tiene en cuenta que el inmueble tenía un tratamiento de expansión, según el plan parcial del Acuerdo 080 de 2003 (norma anterior a aquella que concretó el efecto plusvalía) , con lo cual, lo prop io era determinar el valor a ese momento según el potencial de desarrollo, mediante el procedimiento de técnica residual de que trata el artículo 4 de la Resolución IGAC 620 de 2008; no obstante, el perito optó por el método de comparación de mercado del a rtículo 1 de dicha resolución, sin informar cuáles predios se tomaron de referencia en aras de corroborar que sí tuvieran características asimilables.EXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

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PLUSVALIA

9 En tercer lugar, aseveró que en el ejercicio valuatorio del segundo escenario, cambió el método injustificadamente, pues, como se advirtió atrás, se había optado por la comparación de mercado, pero para el segundo escenario usó el de la técnica residual sin explicación alguna. Ahora, sustentó que el perito no tuvo en cuenta el costo de las zonas de equipamiento, circulación y parqueadero que el predio debía

por la comparación de mercado, pero para el segundo escenario usó el de la técnica residual sin explicación alguna. Ahora, sustentó que el perito no tuvo en cuenta el costo de las zonas de equipamiento, circulación y parqueadero que el predio debía cumplir, como se denota en el anexo 15.1.3 del avalúo, donde se limitó a establecer las áreas vendibles a partir del resultado de aplicar directamente el índice de construcción, sin determinar el área priv ada enajenable o el área vendible construida, que es el resultado de descontar las áreas de circulación y puntos fijos.

Asimismo, en avalúo no incorporó dentro del ejercicio las áreas del equipamiento comunal privado exigido para el proyecto ni su costo, como tampoco el cálculo del número de cupos de parqueaderos ni su valor de construcción, pues se limitó a estimar los costos de equipamiento de zonas verdes y espacios viales en una cifra de $50.000 por metro cuadrado, con cuyo valor solamente alcanzaría para cubrir el costo de dichas zonas verdes; máxime cuando no se evidencia que haya realizado un estudio de mercado con comparación de otros proyectos urbanísticos de propiedad horizontal en el municipio de Sopó o en otros de la sabana de Bogotá, para poder establecer certeramente el valor de ventas planteado en el ejercicio hecho por el perito.

Para la actora, los anteriores aspectos denotan errores en la metodología aplicada, en los aspectos conceptuales y la carencia de sustento técnico de los valores adoptados, que concretan una expedición irregular de los actos administrativos que se basaron en dicho avalúo.

INFRACCIÓN DE NORMAS EN LAS (SIC) DEBÍA FUNDARSE: LAS

adoptados, que concretan una expedición irregular de los actos administrativos que se basaron en dicho avalúo.

INFRACCIÓN DE NORMAS EN LAS (SIC) DEBÍA FUNDARSE: LAS RESOLUCIONES Nos. 243 Y 320 DE 2018 DESCONOCIERON EL TRÁMITE DE LIQUIDACIÓN DE PLUSVALÍA CON SAGRADO EN LOS ARTÍCULOS 80, 81 Y 82 DE LA LEY 388 DE 1997

Manifestó que la Resolución 243 del 4 de noviembre de 2018, ordenó la inscripción del Decreto Municipal 262 de 201 7 en predios no incluidos en el decreto que concretó el efecto plusvalía , representa una vulneración del procedimiento y los términos de los artículos 80, 81 y 82 de la Ley 388 de 1997, toda vez que si el Decreto Municipal 262 de 2017 no hacía referencia a los inmuebles con folios de matrícula 176-173918, 176-173919, 176-173920, 176-173921, 176-173922 y 176-EXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

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PLUSVALIA 10 173923, era necesario liquidar la participación en plusvalía que corresponda a cada predio en particular y no trasladar el tributo calculado de un predio de mayor extensión a través de un acto de trámite; pues ello desconoce las particularidades de los inmuebles segregados.

Lo anterior, a su vez, no atiende lo previsto en el artículo 51 de la Ley 1579 de 2012, que establece que ante la apertura de una nueva matrícula inmobiliaria por

de los inmuebles segregados.

Lo anterior, a su vez, no atiende lo previsto en el artículo 51 de la Ley 1579 de 2012, que establece que ante la apertura de una nueva matrícula inmobiliaria por segregación, únicamente se trasladan los gravámenes, limitaciones y afectaciones que estuvieran vigentes y debidamente inscritas en el folio matriz, que en el asunto se trata del predio 176 -142092, en el cual no estaba registrada la plusvalía al momento en que se realizaron las segregaciones, por lo cual los predios resultantes no podían ser afectados con el tributo, lo que comporta que las resoluciones 243 y 320 de 2018, desconocen las normas aplicables y no podían afectar los folios de matrícula inmobiliaria de los 6 predios resultantes, antes identificados.

II. ENTIDAD DEMANDADA

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El municipio de Sopó presentó su oposición a las pretensiones de la demanda, por considerar que carecen de razón válida, toda vez que lo actos administrativos fueron expedidos con fundamento en la normatividad aplicable, en especial con atención de los artículos 74 y 77 de la Ley 388 de 1997.

En desarrollo de su defensa, r efirió que el municipio contrat ó una persona idónea para la realización de los avalúos en la zona de expansión urbana, a través de un contrato interadministrativo entre el municipio y la Empresa Inmobiliaria y de Servicios Logísticos de Cundinamarca y en desarrollo del mismo se emitió el dictamen técnico que cumple con los requisitos previstos en la Resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC. Asimismo, afirmó que el perito avalador contaba con la

Servicios Logísticos de Cundinamarca y en desarrollo del mismo se emitió el dictamen técnico que cumple con los requisitos previstos en la Resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC. Asimismo, afirmó que el perito avalador contaba con la respectiva inscripción en las lonjas según certificación expedida por ASOLONJAS.

Destacó que, no existe una presunción de mayor aprovechamiento del suelo, porque efectivamente la variación normativa del Decreto 080 de 2003 que permitía una edificabilidad máxima de 4 pisos, con el Decreto 188 de 2016, pasó a ser de hasta 12 pisos, como también se incrementaron los índices de ocupación y construcción, lo que concretó el hecho generador de la plusvalía por mayorEXPEDIENTE 25000 23 37 000 2018 00438 00

FÉNIX CONSTRUCCIONES S.A. vs MUNICIPIO SOPÓ

PLUSVALIA 11 aprovechamiento del suelo, que para determinar su cuantificación, se acudió al método residual o de mercado habilitado en el artículo 27 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, para establecer el precio de referencia por metro cuadrado, como quedó explicado en el aludido Avalúo 277 ; sin que sea válido afirmar que se incurriera en inconsistencias o cálculos incorrectos, pues, a su juicio:

“El demandante confunde la metodología y la técnica empleada por la Empresa Inmobiliaria y de Servici os Logísticos de Cundinamarca para el cálculo del efecto plusvalía y la técnica valuatoria, porque una cosa es el estudio del efecto plusvalía y la técnica valuatoria, porque una cosa es la valoración del m2 que aduce el demandante

plusvalía y la técnica valuatoria, porque una cosa es el estudio del efecto plusvalía y la técnica valuatoria, porque una cosa es la valoración del m2 que aduce el demandante porque al revisarse el avalúo ese se enfoca a calcular el valor del efecto plusvalía como consecuencia de un hecho generador que se originó por un mayor aprovechamiento del suelo tal como lo indica el artículo 77 de la Ley 388 de 1997”

En oposición a lo cuestionado en la demanda , sobre la norma aplicable al tiempo de los hechos, aclaró que el Acuerdo 020 de 2009 en su artículo 252, no derogó el artículo primero del Acuerdo Municipal 025 de 2001, por cuanto las normas de éste último no resultaban contrarias, de modo que sí debía a cudirse a las reglas del acuerdo de 2001 para aplicar la tarifa respectiva.

Finalmente, aseveró que no se incumplieron los términos a que alude la actora, dado que el avalúo se practicó y presentó dentro del plazo señalado en el artículo 81 de la Ley 388 de 1997 , por lo cual, la interpretación de la demanda resulta contraria a derecho.

III. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN

En la oportunidad procesal, la parte demandante presentó memorial de alegaciones, en el cual reiteró su argumentación principal y la solicitud de nulid