TA NOR - 54-001-23-33-000-2016-00282-00-(20-06-2019)

DETERMINACIÓN DEL AVALÚO CATASTRAL Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. La Sala procedió a anular los actos demandados que negaron la revisión del avalúo, al considerar que el dictamen pericial practicado dentro del proceso ofrece plena credibilidad, pues se encuentra fundamentado en la metodología residual, avalada por el IGAC, además contiene un estudio completo de aspectos especializados, y en las condiciones y las características de los predios claramente discriminadas.TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE NORTE DE SANTANDER San José de Cúcuta, veinte (20) de junio de dos mil diecinueve (2019) Magistrado Ponente: Dr. Edgar Enrique Bernal Jáuregui RADICADO: 54-001-23-33-000-2016-00282-00

ACCIONANTE: JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S.

DEMANDADO: INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC MEDIO DE CONTROL: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Una vez agotado el trámite procesal correspondiente previsto en la Ley 1437 de 2011, Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, no encontrándose causal de nulidad que invalide lo actuado, procede la Sala en ejercicio de sus competencias legales a dictar sentencia dentro del proceso de la referencia.

1. ANTECEDENTES

1.1 Demanda. Pretensiones.

no encontrándose causal de nulidad que invalide lo actuado, procede la Sala en ejercicio de sus competencias legales a dictar sentencia dentro del proceso de la referencia.

1. ANTECEDENTES

1.1 Demanda. Pretensiones. La sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S., en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho previsto en el artículo 138 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo –CPACA-, través de apoderado judicial, depreca la declaratoria de nulidad de los siguientes actos administrativos emanados del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – en adelante IGAC-:  Resolución 54-405-0050-2013 del 12 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo, predio 01-00-0001-0605-000 (fls. 46 a 49).  Resolución 54-405-0047-2013 del 15 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se

resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0005-0042-000 (fls. 50 a 53).  Resolución 54-405-0048-2013 del 15 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0006-0014-000 (fls. 54 a 57).  Resolución 54-405-1552-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 0100-0001-0605-000 (fls. 58 a 60).  Resolución 54-405-1574-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 0100-0005-0042-000 (fls. 61 a 63).Página 4 de 37 Sentencia de Primera Instancia  Resolución 54-405-1554-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 0100-0006-0014-000 (fls. 64 a 66).  Resolución 54-405-0631-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación,

 Resolución 54-405-0631-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0001-0605-000 (fls. 67-68).  Resolución 54-405-0633-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0005-0042-000 (fls. 69-70).  Resolución 54-405-0632-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0006-0014-000 (fls. 71-72). Y como consecuencia de las anteriores declaraciones solicita, en calidad restablecimiento del derecho, se ordene al IGAC la determinación de nuevos avalúos catastrales que se ajusten a la realidad física de los inmuebles para las vigencias 2011 a 2015. 1.2 Hechos, fundamentos de derecho y concepto de responsabilidad estatal expuesto en la demanda, posición y razones de defensa de la entidad demandada Consisten en los siguientes aspectos concretados en la fijación del litigio adelantada junto con las partes y demás intervinientes en la audiencia inicial celebrada el día 28 de junio de 2017 (fls. 293 a 295 y 299). A continuación, se

adelantada junto con las partes y demás intervinientes en la audiencia inicial celebrada el día 28 de junio de 2017 (fls. 293 a 295 y 299). A continuación, se extraen los hechos relevantes:

PARTE ACTORA – JARDINES DE

SAN JOSÉ SAS PARTE DEMANDADA – IGAC Desde el año 2008 a 2010, el IGAC ha venido fijando el valor del avalúo catastral de los predios de propiedad de la parte demandante, sobre el cual el Municipio de Los Patios liquida el impuesto predial unificado. Para los años 2011 y 2012 determina el avalúo de manera drástica, así: Predio 1, identificado con código catastral No. 01-00-0001-0605-000, ubicado en la avenida 9 40 280 (Av. 10 42-04) Barrio La Sabana, (vigencia 2011= $14.353098.000, vigencia 2012= $10516.123); Predio 2, identificado con código catastral No. 01-00-0005-0042-000, ubicado en la avenida 4 39 150 Lote 1 BR La Sabana, (vigencia 2011= $26713.000, vigencia 2012= $27.514.123); Predio 3, identificado con código catastral No. 01-00-0006-0014-000, ubicado en la avenida 4 39 151 Lote 2 BR La Sabana, (vigencia 2011= $50375.000,

3, identificado con código catastral No. 01-00-0006-0014-000, ubicado en la avenida 4 39 151 Lote 2 BR La Sabana, (vigencia 2011= $50375.000, Es parcialmente cierto, en el sentido que la Dirección Territorial de oficio modificó la zona geoeconómica de los predios 1 y 2 mediante la resolución 54405-0070-2011, sin embargo, frente a la afirmación de que la disminución de los avalúos para las vigencias 2011 y 2012 obedeció a la Resolución No. 54405-0050-2013 es totalmente falso. En relación con el predio 3 es cierto, con motivo de la actualización catastral que se le realizo al bien inmueble.Página 5 de 37 Sentencia de Primera Instancia vigencia 2012= $51886.000). El IGAC realizó la determinación del avalúo catastral de dichos predios con un aumento del más del 100% sin razón jurídica alguna, por lo que se solicitó a las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS la elaboración de un avalúo comercial, en el cual se concluye el valor para el Predio 1 del año 2011 por $3.025256.000 y año 2012 por $3.199790.000, Predio 2 del año 2011 por $17550.000 y año 2012 por $18562.000, y Predio 3 del año 2011 por $20150.000 y año 2012 por

2012 por $3.199790.000, Predio 2 del año 2011 por $17550.000 y año 2012 por $18562.000, y Predio 3 del año 2011 por $20150.000 y año 2012 por $21312.500. Tales avalúos fueron elaborados con estricto apego a las normas técnicas contenidas en el Decreto 1420 de 1998 y Resolución 620 de 2008 del IGAC. El día 6 de noviembre de 2012, la parte demandante presentó ante el IGAC solicitud de revisión del avalúo catastral de los Predios 1, 2 y 3 2, porque el valor por metro cuadrado asignado para cada uno de los años por la entidad demandada no corresponde a su realidad física y jurídica, dicha afirmación la sustenta de dos avalúos comerciales realizados por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS. Dicha solicitud fue contestada, en cumplimiento de sentencia de tutela, los días 12 y 15 de abril del 2013, por medio de las Resoluciones 54-4050050-2013, 54-405-047-2013 y 54405-0048-2013 en las cuales se resolvió confirmar el avalúo de los Predios 1, 2 y 3. Adicionalmente, estos actos administrativos extienden los efectos a

405-0048-2013 en las cuales se resolvió confirmar el avalúo de los Predios 1, 2 y 3. Adicionalmente, estos actos administrativos extienden los efectos a la vigencia año 2013, determinando el avalúo catastral para ese año del Predio 1 en $10.816.276.000, del Predio 2 en $28.339.000 y del Predio 3 en $53.443.000. Contra los actos administrativos en mención, la sociedad demandante interpone recurso de reposición y en subsidio de apelación el día 24 de abril de 2013; los recursos de reposición son desatados por la administración, Es cierto, en cuanto a la fecha y radicación de las solicitudes y medios de impugnación. Igualmente son ciertas, la expedición de los actos administrativos enunciados por el actor. No obstante, en relación con las consideraciones realizadas por el actor en relación a la legalidad de los actos administrativos no son más que apreciaciones subjetivas.Página 6 de 37 Sentencia de Primera Instancia en cumplimiento a acción de tutela, el día 17 de julio de 2014, por medio de las Resoluciones 54-405-1552-2014, 54-405-1554-2014 y 54-405-15742014, a través de las cuales confirma en todas y cada de sus partes, las resoluciones objeto de impugnación; igualmente, dichos actos

2014, a través de las cuales confirma en todas y cada de sus partes, las resoluciones objeto de impugnación; igualmente, dichos actos administrativos disponen conceder, por ser procedentes y presentados oportunamente, los recursos de apelación interpuestos y proceden a darle trámite. El día 29 de diciembre de 2015, el IGAC por medio de las Resoluciones 54-405-631-2015, 54-405-0632-2015 y 54-405-0633-2015 resolvió los recursos de apelación interpuestos, disponiendo confirmar en su integridad los avalúos realizados sobre los Predios 1, 2 y 3 para los años 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015. 1.3 Alegatos de conclusión 1.3.1 Del IGAC1: Se ratifica en los planteamientos expuestos en la contestación de la demanda, resaltando, en primera medida, aspectos relacionados con las funciones del IGAC atinentes a la actualización catastral del Municipio de Los Patios, y la aplicación de la metodología denominada estudio de zonas homogéneas geoeconómicas para la determinación del avalúo catastral, al igual que su actualización y revisión, con base en la Ley 14 de 1983, Decreto Reglamentario 3496 de 1983 y la Resolución 70 de 2011. Asimismo, indica que en atención a petición elevada por la parte demandante, mediante los actos administrativos demandados se confirmó el avalúo realizado para las vigencias 2011, 2012 y 2013, trámite que se adelantó con observancia

2011. Asimismo, indica que en atención a petición elevada por la parte demandante, mediante los actos administrativos demandados se confirmó el avalúo realizado para las vigencias 2011, 2012 y 2013, trámite que se adelantó con observancia plena del derecho al debido proceso, defensa y los principios de la doble instancia y publicidad, en cumplimiento de lo establecido en la Resolución 70 de 2011, además que están provistos de presunción de legalidad que en ningún momento ha sido desvirtuada, pues la parte demandante no demostró que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio. Posteriormente, alega que los peritazgos allegados – avalúos comerciales – presentados como pruebas al interior del trámite de revisión de los avalúos catastrales, tuvo en cuenta ofertas que fueron refutadas por no cumplir con lo establecido en el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008, es decir, no son semejantes ni comparables, pues no se anexa información de transacciones comerciales cuando al interior de la administración del predio se pueden obtener, como son la venta de lotes para inhumación de cadáveres y que corresponden a la destinación económica del predio. Esta falta de lealtad de la parte demandante impide en forma deliberada cuantificar la oferta y demanda de la actividad comercial ejercida por ella, ya que si existe mercado que refleja el comportamiento comercial 1 Folios 453 a 470 del Expediente.Página 7 de 37 Sentencia de Primera Instancia comparable con predios cuya destinación económica apunta a servicios funerarios –

ejercida por ella, ya que si existe mercado que refleja el comportamiento comercial 1 Folios 453 a 470 del Expediente.Página 7 de 37 Sentencia de Primera Instancia comparable con predios cuya destinación económica apunta a servicios funerarios – venta de lotes para tumbas -, el cual puede ser consultado con peritos avaluadores conocedores del mercado, y con los correspondientes análisis matemáticos, estadísticos y de asignación de valores. Adicionalmente, enfatiza que la Resolución 1420 es clara en exigir la certificación de la reglamentación urbanística vigente expedida por autoridad municipal, y los reportes de recesión económica allegados son posteriores al proceso de actualización catastral llevado a cabo en la zona urbana del Municipio de Los Patios (agosto a diciembre de 2010). Considera que el método de comparación o de mercado utilizado en los dictámenes aportados por la parte demandante y el realizado en la actuación judicial no son apropiados y están viciados al no estar conformes al Decreto 1420 de 1998 y Resolución 620 de 2008, pues las ofertas del mercado tenidas en cuenta en el ejercicio avaluatorio corresponden a predios heterogéneos como son los conjuntos residenciales o lotes de destino residencial, mas no de lotes con destino a lotes de cementerio, por lo que es necesario anexar informaciones de transacciones comerciales que al interior del predio se pueden obtener como la venta de lotes para inhumación de cadáveres y que corresponderían a la destinación económica del predio como es de notorio conocimiento. Por otra parte, el dictamen cuestionado no se ajusta al Decreto 620 de 2008 sobre

para inhumación de cadáveres y que corresponderían a la destinación económica del predio como es de notorio conocimiento. Por otra parte, el dictamen cuestionado no se ajusta al Decreto 620 de 2008 sobre el estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, ya que el índice de ocupación según el PBOT no es el indicado, el valor de ventas de las unidades del lote $1500.000 no se determina para que año ni la tabla de cómo se llegó a este precio, los costos directos de equipamiento general no están sustentados porque no se aportan los análisis de precios unitarios APU, el valor de venta de cada lote no presenta soportes de la transacción, no especifica las variables contempladas para la adopción de valor unitario de obras de urbanismo, ni indica los valores de cada variables que condujeron a definir el valor de $150.000 M2., y en los análisis de antecedentes ítem 9 del encargo evaluatorio, en lo que respecta a la investigación directa se argumenta no haberse encontrado mercado inmobiliario reciente de similares características, cuando en la plataforma virtual existen dentro del mismo predio, ofertas para este tipo de predios. En conclusión a lo expuesto, solicita sean negadas las súplicas de la demanda. 1.3.2 De la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S.2: A través de su apoderado, considera que como los inmuebles son de uso dotacional solo resulta aplicable para la determinación de su avalúo catastral el

A través de su apoderado, considera que como los inmuebles son de uso dotacional solo resulta aplicable para la determinación de su avalúo catastral el método residual establecido en la Resolución 620 de 2008, el cual es utilizado tanto por el perito designado en el proceso, como por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS, al encontrarlo correcto debido a las condiciones físicas y jurídicas de los inmuebles, siendo evidente que la determinación del IGAC en los actos acusados transgrede las normas superiores. Para fundamentar tal aseveración, expone que los demás métodos contemplados en la norma no son aplicables, particularmente, el método de comparación de mercado, porque al tener los inmuebles la condición de dotacionales cuenta con una inmovilización y consolidación del suelo en servicios mortuorios (servicios funerarios y de velación y los relacionados con cementerios y hornos crematorios), razón por la cual, no es posible encontrar inmuebles con las mismas condiciones en 2 Folio 471 a 480 del Expediente.Página 8 de 37 Sentencia de Primera Instancia el Municipio de Los Patios y mucho menos, bienes similares sobre los que hayan ofertas o transacciones recientes en el mercado. Dice además, que no es posible defender la procedencia de dicho método presentando ofertas de lotes de propiedad de particulares donde se encuentran tumbas de los seres queridos, aproximadamente de 3 M2, pues, por una parte, no consideran la realidad de este segmento del mercado inmobiliario (en el que son los propietarios de los parques los que intentan adquirir de terceros lotes individuales

tumbas de los seres queridos, aproximadamente de 3 M2, pues, por una parte, no consideran la realidad de este segmento del mercado inmobiliario (en el que son los propietarios de los parques los que intentan adquirir de terceros lotes individuales ante la limitación del espacio disponible por valores casi por debajo de la mitad del señalado en las ofertas presentadas por la parte demandada), y de otra, son extraídas de mercados no comparables con el Municipio de Los Patios que incluyen en el valor, en algunos casos, la prestación de servicios exequiales o que obedecen a un mercado especulativo de ventas privadas, tal y como lo señala el perito asignado por el Despacho. Sobre la argumentación en la que se funda la objeción planteada por la contraparte al dictamen pericial practicado dentro del proceso, señala que ésta carece de cualquier razón jurídica, por cuanto las ofertas de lotes individuales aportadas obtenidas de un buscador de internet y de supuesta visita a las instalaciones de la parte demandante, reflejan precios meramente especulativos, incluso de predios ubicados en entidades territoriales no comparables que no corresponden a la venta de lotes individuales, sino a la prestación de servicios exequiales que incluyen el arriendo del terreno y no la venta, la velación, el embalsamiento del cadáver, etc. Concluye reiterando que con los actos demandados se incurre en violación al debido proceso, porque, de una parte, se resuelve el trámite de revisión por fuera del término legal sin justificación alguna, incluso la parte demandante tuvo que

debido proceso, porque, de una parte, se resuelve el trámite de revisión por fuera del término legal sin justificación alguna, incluso la parte demandante tuvo que interponer acciones de tutela para que la demandada cumpliera con su obligación de dar respuesta, y de otra, no se valora las pruebas aportadas en el mencionado procedimiento administrativo de revisión, especialmente, el avalúo comercial de los inmuebles, realizado de acuerdo con lo dispuesto en el Decreto 1420 de 1998 y Resolución 620 de 2008 del IGAC, conducente, pertinente y eficaz para demostrar las falencias en que incurre la administración en la determinación del avalúo catastral de los inmuebles para las vigencias 2011 y 2012 (cuyos efectos se extienden para las vigencias 2013, 2014 y 2015) en el que se obtiene un valor comercial que no difiere materialmente del obtenido por el perito en su dictamen. 1.3.3 Del Ministerio Público Guardó silencio.

2. CONSIDERACIONES DE LA SALA 2.1 Problema jurídico Tal y como se planteó en la etapa de la fijación del litigio, el problema jurídico en el presente caso se centra en dilucidar, inicialmente, si la actualización castastral realizada por el INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGACsobre los predios de propiedad de la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S. , identificados con códigos catastrales número 01-00-0001-0605-000, 01-00-0005predios de propiedad de la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S. , identificados con códigos catastrales número 01-00-0001-0605-000, 01-00-00050042-000 y 01-00-0006-0014-000 para las vigencias 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015, se efectuó de acuerdo con la ley y las normas vigentes sobre el particular. 2.2 Tesis de la Sala que resuelve el problema jurídico planteado La Sala considera que el peritaje practicado por el experto avaluador dentro del presente proceso se encuentra fundamentado en una metodología idónea avaladaPágina 9 de 37

Sentencia de Primera Instancia por el IGAC como es la residual, y contiene un estudio completo de aspectos especializados, y en las condiciones y las características de los predios claramente discriminadas. Así, para esta Sala el valor comercial del predio, fijado por el perito avaluador, es producto del desarrollo de tal método idóneo, en el cual se tuvo en cuenta las etapas exigidas por la ley, como es la revisión de la documentación, definición y obtención de información, necesaria para la correcta identificación física y jurídica de los predios (la ubicación, naturaleza, precio del suelo, servicios públicos, estrato socioeconómico y vías de comunicación, entre otras variables), así como la verificación de la reglamentación urbanística del Municipio de Los Patios que determina como dotacionales el uso de los predios. Del mismo modo, se observa que la labor del perito comprendió el reconocimiento

verificación de la reglamentación urbanística del Municipio de Los Patios que determina como dotacionales el uso de los predios. Del mismo modo, se observa que la labor del perito comprendió el reconocimiento en terreno de los aspectos identificables de los bienes inmuebles , constatación de mediciones e inventario de los bienes allí existentes, toma de registro fotográfico representativo de las características de las construcciones y los terrenos, y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales de mercado inmobiliario. Así las cosas, el dictamen pericial practicado dentro del proceso ofrece plena credibilidad para la Sala, pues se encuentra debidamente sustentado. En consecuencia, se procederá a anular los actos demandados que negaron la revisión del avalúo y a título de restablecimiento del derecho fija como nuevo avalúo catastral de los predios para el año 2011, así: Código predial / M2 / Zona económica asignada / Precio M2 asignado 01-00-0005-0042-000 / $19800.941 01-00-0006-0014-000 / $17820.847 01-00-0001-0605-000 / $4.456245.868 2.3. Argumentos que respaldan la tesis de la Sala 2.3.1 El proceso de formación, determinación, actualización y revisión del avalúo catastral La posibilidad de solicitar la revisión de los avalúos catastrales estaba prevista en el artículo 129 y siguientes de la Resolución 2555 de 1988, emanada del INSTITUTO

avalúo catastral La posibilidad de solicitar la revisión de los avalúos catastrales estaba prevista en el artículo 129 y siguientes de la Resolución 2555 de 1988, emanada del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC-, y a partir del 1 de junio de 2011, fue regulado en la Resolución 070 del 4 de febrero de 2011 3, expedida por la misma entidad, en concordancia con los artículos 30 y siguientes del Decreto 3496 de 1983 y el artículo 9 de la Ley 14 de 1983. Tanto el artículo 1 de la Resolución 070 como el artículo 2 del Decreto 3496, definen el catastro como “el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”, y que tiene como objetivos generales, entre otros, el de “Entregar a las entidades competentes la información básica para la liquidación y recaudo del impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes” (artículo 2 Resolución 070). 3 La Resolución 070 ya se encontraba vigente para el 27 de noviembre de 2012, fecha en la que se solicitó por la parte demandante la revisión de que trata el presente asunto.Página 10 de 37 Sentencia de Primera Instancia Los aspectos identificables de los bienes inmuebles para el catastro se encuentran definidos en los artículos 3 a 6 tanto de la Resolución 070 como del Decreto 3496 ,

Sentencia de Primera Instancia Los aspectos identificables de los bienes inmuebles para el catastro se encuentran definidos en los artículos 3 a 6 tanto de la Resolución 070 como del Decreto 3496 , sin embargo, por ser posteriores, se cita el contenido de las normas contenidas en la Resolución: “ARTÍCULO 3.- Aspecto físico.- Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espaciomapas, imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la misma función. ARTÍCULO 4.- Aspecto jurídico.- El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo. ARTÍCULO 5.- Aspecto económico.- El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. ARTÍCULO 6.- Aspecto fiscal.- El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de

los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes”. Ahora, en cuanto al avalúo catastral el artículo 8 de la Resolución 070, reglamenta lo siguiente: “ARTÍCULO 8.- Avalúo catastral.- El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos. PARÁGRAFO 1: Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral. PARÁGRAFO 2: El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.

ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características. PARÁGRAFO 3: En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales PARÁGRAFO 4: En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, “good will” y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble.”.Página 11 de 37 Sentencia de Primera Instancia Como se puede advertir, las autoridades catastrales tienen a su cargo las labores de formación, conservación y actualización de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles. Sobre las etapas de formación, conservación y actualización de los catastros, el Decreto 3496 de 1983, consagra: “Artículo 11. Formación catastral: La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio. La información obtenida se anotará en la ficha predial y en los documentos gráficos, listados y formatos de control estadístico que diseñen las autoridades catastrales. El proceso de formación termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a

termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 14 de 1983. Artículo 12. Conservación Catastral: La conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad r