TA SANT - 680813333002-2016-00183-01-(31-03-2022)

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SIGCMA-SGC

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE SANTANDER

Mag. Ponente: SOLANGE BLANCO VILLAMIZAR

Bucaramanga, treinta y uno (31) de marzo de dos mil veintidós (2022)

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA Exp. 680813340002-2016-00183-01

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia proferida el 19.09.2017 por el Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de B arrancabermeja, que accede a las pretensiones de la demanda , previa la siguiente reseña.

I. LA DEMANDA

A. Pretensiones y hechos en los que se fundamentan

(Fols. 1 a 4)

Busca la demanda, en síntesis, se declare la terminación del contrato de arrendamiento con opción preferencial de compra, suscrito entre el municipio de Barrancabermeja y el señor Nelson David Arango Monsalve, que tiene por objeto el local comercial No. 08 DN piso 3, fase I, local 34, conocido comercialmente como

Parte Demandante: MUNICIPIO DE BARRANCABERMEJA, Santander.

Correo electrónico: defensajudicial@barrancabermeja.gov.co Parte Demandada: NELSON DAVID ARANGO MONSALVE , con cédula de ciudadanía No. 91.291.465 , quien actúa por intermedio de curador ad litem, Ab. Xiomara Rincón Martínez, identificada con T.P No. 76.350 del C, S de la

J.

Correo electrónico: No cuenta con correo electrónico, registra dirección

física: Calle 48 No. 21 -07 Barrio Colombia,

Martínez, identificada con T.P No. 76.350 del C, S de la J.

Correo electrónico: No cuenta con correo electrónico, registra dirección

física: Calle 48 No. 21 -07 Barrio Colombia, Barrancabermeja (S) Ministerio Público EDDY ALEXANDRA VILLAMIZAR SCHILLER, Procuradora 158 Judicial II para Asuntos Administrativos.

Correo electrónico: eavillamizar@procuraduria.gov.co Medio de Control: RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO Tema: Restitución de inmueble arrendado, por incumplimiento de obligaciones consistentes en: atender de manera personal el local comercial, y pagar mensualmente las cuotas de la administración / El pactarse cláusula de opción preferente de compra, no enerva la o bligación de cumplir con los deberes y obligaciones propios del arrendatario / Se confirma la sentencia que accede a las pretensiones de la demanda.Tribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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local 334 piso 3 fase I del Centro Popular Comercial, ubicado en la Calle 50 No. 08-37 y 8 – 21 de Barrancabermeja, en razón del incumplimiento por parte del arrendatario, de las obligaciones consistentes en: i. Atender personalmente el local; y ii. Pagar las cuotas de la administración. Como consecuencia de la declaratoria del incumplimiento, se condene al

arrendatario, de las obligaciones consistentes en: i. Atender personalmente el local; y ii. Pagar las cuotas de la administración. Como consecuencia de la declaratoria del incumplimiento, se condene al demandado a la restitución del inmueble arrendando, y se le condene en costas.

Como fundamento de las pretensiones, afirma el ente territorial los siguientes hechos relevantes:

1. El 14.05.2008, en calidad de arrendador, celebró contrato de arrendamiento de local comercial, con el señor Nelson David Arango Monsalve, en calidad de arrendatario, el cual tenía por objeto el Local 334 del piso 3 de la fase I del Centro

Popular Comercial, ubicado en la calle 50 No. 8-37 y 8-21 de Barrancabermeja. ii. El contrato de arrendamiento se suscribió por el término de seis (06) meses, contados a partir del 01 de junio de 2008, término que se prorrogaba de manera automática. iii. El canon de arrendamien to, fue pactado en cincuenta mil pesos mensuales ($50.000), y el arrendatario tenía dentro de sus obligaciones contractuales, cubrir los gastos relacionados a los servicios públicos, y la cuota de administración, pago éste último que debía efectuarse anticipadamente dentro de los diez (10) primeros días de cada mes. iv. El fundamento del contrato de arrendamiento, lo fue el proceso de reubicación de los vendedores informales en el Centro Popular Comercial de Barrancabermeja, en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal Administrativo de Santander, en sentencia del 22.07.2002.

1. El señor Nelson David Arango Monsalve, incumplió la obligación de atender de

en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal Administrativo de Santander, en sentencia del 22.07.2002.

1. El señor Nelson David Arango Monsalve, incumplió la obligación de atender de manera personal el negocio que funcionaba en el local comercial, configurándose así, el incumplimiento de la cláusula cuarta, ordinal A, del ya identificado contrato de arrendamiento. Tal afirmación la hace con fundamento en, informe rendido por el administrador del centro comercial, quien reportó que el aquí demandado, no era quien abría el local arrendado. vi. El señor Nelson Arango, incumplió la obligación contemplada en la cláusula cuarta, ordinal B, del documento contractual, consistente en, pagar los dineros que,Tribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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por concepto de cuotas de administración, le correspondía cancelar los primeros diez días de cada mes, debiéndose a la fecha 73 cuotas.

II. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

(Fols. 45 a 48)

A. La parte demandada , representada por curador Ad Litem , se opone a las pretensiones de la demanda, argumentando que, el inmueble arrendado no se identifica de manera clara en el contrato suscrito el 14.05.2008, situación de la que deriva, la inexistencia del contrato.

Por otro lado, refiere que, la opción de compra que fue pactada en el identificado

identifica de manera clara en el contrato suscrito el 14.05.2008, situación de la que deriva, la inexistencia del contrato. Por otro lado, refiere que, la opción de compra que fue pactada en el identificado contrato de arrendamiento, le da un mejor derecho, el que impide la terminación del contrato.

III. LA SENTENCIA APELADA

(Fols.75 a 79)

Como ya se dijo, es proferida el 19.09.2017, por el señor Juez Segundo de lo Contencioso Administrativo del Circuito Judicial de Barrancabermeja en la que accede a las pretensiones de la demanda, y resuelve: “Primero. Declarar el incumplimiento de las obligaciones contractuales del demandado, señor Nelson David Arango Monsalve, parte arrendataria en el contrato de arrendamiento celebrado el día 14 de mayo del 2008 (Fols.6-12), en el que el municipio de Barrancabermeja le entregó en arrendamiento, al prenombrado el local comercial No. 08 DN piso 3 Fase 1 Local 34, también conocido comercialmente como Local 334 piso 3 fase 1 del Centro Popular Comercial Ubicado en la Calle 50 No. 8-37 y 8-21. Segundo. Declarar por las razones anteriores, terminado el contrato de arrendamiento de local comercial celebrado el día 14 de mayo de 2008, entre el municipio de Barrancabermeja, y el señor Nelson David Arango M onsalve, conforme se expuso en la parte considerativa de ésta providencia Tercero. Como consecuencia de la anterior declaración, se ordena al demandado, a restituir inmediatamente y efectuar la entrega material al arrendador, del inmueble objeto del contra to de arrendamiento, esto es el local

Tercero. Como consecuencia de la anterior declaración, se ordena al demandado, a restituir inmediatamente y efectuar la entrega material al arrendador, del inmueble objeto del contra to de arrendamiento, esto es el local comercial No. 08 DN piso 3 Fase 1 Local 34, también conocido comercialmente como Local 334 piso 3 fase 1 del Centro Popular Comercial Ubicado en la Calle 50 No. 8-37 y 8-21.Tribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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Cuarto. Dispone que si dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, el demandado no ha entregado voluntariamente el inmueble dado en arrendamiento y descrito en el numeral anterior, se ordenará el lanzamiento en forma coercitiva”.

En síntesis, el señor Juez encuentra que, el municipio de Barrancabermeja cumplió con la carga probatoria, al demostrar que el demandado, en los meses de noviembre y diciembre de 2015, y el 23 de abril del 2016, no atendió personalmente el local comercial arrendado, y que se encuentra en mor a por el no pago de 73 cuotas de administración, que equivalen a la suma de dos millones setecientos sesenta y dos mil quinientos pesos ($2.762.500), situaciones éstas que se encuentran estipuladas en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, c omo causales de terminación de éste.

IV. LA APELACIÓN

mil quinientos pesos ($2.762.500), situaciones éstas que se encuentran estipuladas en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, c omo causales de terminación de éste.

IV. LA APELACIÓN

La parte d emandada, por intermedio de curador Ad Litem, reitera en su escrito de apelación, los argumentos expuestos al contestar la demanda. Así, insiste en que, existen inconsistencias en la dirección del bien inmueble arrendado, que se contiene en el contrato de arrendamiento, en la demanda, y en el poder otorgado a la apoderada del municipio de Barrancabermeja, lo que vuelve imposible poder cumplir la orden de restitución dada por el señor Juez de Primera Instancia. Agrega que, el contrato de arrendamiento suscrito por el señor Nelson David Arango Monsalve, pacta una opción de compra que le da un mejor derecho, que el de arrendamiento. Explica que, si bien se puede terminar el contrato, no se puede ordenar la restitución, toda vez que , el señor Arango Monsalve, es, además de arrendatario, comprador del inmueble.

VI. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA El proceso es allegado al Despacho Ponente de esta providencia el 25.10.20171, quien admite el recurso de apelación el 27 del mismo mes y año2; el 10.05.2019 se corre traslado para alegar de conclusión en segunda instancia. El 22.11.2021 vuelve

1 Archivo 98 digital. 2 Archivo 99 digital.Tribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de

corre traslado para alegar de conclusión en segunda instancia. El 22.11.2021 vuelve

1 Archivo 98 digital. 2 Archivo 99 digital.Tribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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al Despacho ponente para fallo y el 30.03.2022 se registra el respectivo proyecto de sentencia y se carga en la herramienta Teams de Microsoft para ser estudiado por la Sala de Decisión a celebrarse el día siguiente. De trámite se destacan las alegaciones, así:

A. La p. demandante, a Fols.122 a 123, expone que, el inmueble se encuentra plenamente identificado tanto en el encabezado del contrato de arrendamiento, como en su cláusula primera, que contiene el objeto del mism o. Que, allegó como prueba, certificación expedida por el Administrador d el Centro Popular Comercial, en la que se precisa la nomenclatura ya identificada en el contrato de arrendamiento.

En lo que respecta a la opción de compra, dice que, ésta es una institución jurídica que no ha adquirido vida jurídica, pues para que en efecto se materialice la compra, se debe dar cumplimiento a unas condiciones que no se han satisfecho. (no especifica a qué condiciones se refiere)

B. Tanto la p. demandada, como el Ministerio Público, no hicieron uso de esta etapa procesal.

VII. CONSIDERACIONES

A. Acerca de la Competencia para conocer en segunda instancia

especifica a qué condiciones se refiere)

B. Tanto la p. demandada, como el Ministerio Público, no hicieron uso de esta etapa procesal.

VII. CONSIDERACIONES

A. Acerca de la Competencia para conocer en segunda instancia Se trata de providencia susceptible de apelación, correspondiendo a este Tribunal en Sala, desatarla. Arts. 153 y 243 Ley 1437/2011

B. Los Problemas Jurídicos y su resolución Con base en la reseña que antecede, la Sala los plantea y resuelve así:

Pj1. ¿La cláusula pactada en el contrato de arrendamiento del inmueble cuya restitución aquí se persigue, que establece la opción preferencial de compra en favor del arrendatario aquí demandado, impide ordenar la terminación del contrato y la restitución del inmueble arrendado?

Tesis: No.

Fundamento Jurídico: El contrato de arrendamiento suscrito por las partes de este proceso, contiene en su cláusula cuarta, las justas causas para la terminación del vínculo contractual, dentro de las que se encuentran las dos que en laTribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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sentencia de primera instancia, se tuvieron como probadas sin que fueran objeto de reproche por parte del demandado, estas son: ¨ (…) A. Durante el término de vigencia de este contrato o su prórroga el (la)

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sentencia de primera instancia, se tuvieron como probadas sin que fueran objeto de reproche por parte del demandado, estas son: ¨ (…) A. Durante el término de vigencia de este contrato o su prórroga el (la) arrendatario (a), deberá atender personalmente el negocio que funcione en el local comercial objeto de este contrato, no pudiendo arrendarlo, prestarlo, ni cederlo a terceros. (…)

B. Mora en el pago de dos o más cuotas de administración¨ (Fols. 9 a 10)

En consecuencia, es en virtud de la demostración del incumplimiento del contrato, por las dos causales citadas, que surge el derecho de terminarlo en su integralidad, esto es, incluyendo la opción de venta preferencial pactada en la cláusula décimo segunda del documento contractual. Por lo tanto, no puede entenderse que, el solo hecho de haber pactado este beneficio para el arrendatario aquí demandado, es decir, haber acordado que éste tenía la opción preferente de compra, lo convierta en dueño, pues esta naturaleza, solo se adquiere, cuando el contrato de compraventa se perfeccione de conformidad con los requisitos de Ley (Art. 1857 del Código Civil) , o lo exima del cumplimiento de las obligaciones propias del arrendatario, tales como, el pago de las cuotas de administración, y la atención personal del local comercia arrendado, circunstancias que no se incluyen en las características de la opción. Cabe precisar que, l a opción preferencial de compra, se pactó condicionada a la materialización de lo siguiente:

1. A la expedición de un Acuerdo por parte del Concejo Municipal de Barrancabermeja, en el que se debe autorizar al alcalde de dicho

materialización de lo siguiente:

1. A la expedición de un Acuerdo por parte del Concejo Municipal de Barrancabermeja, en el que se debe autorizar al alcalde de dicho municipio, a efectuar la venta del local comercial arrendado; ii. y a la concertación con los vendedores ambulantes del precio, para proceder a la respectiva suscripción de promesa de compraventa y subsiguientemente de la escritura pública. (Consideración cuarta del contrato de arrendamiento ya identificado visible al Fol. 7)

situación que, a la fecha, y con base en las pruebas que se allegan al expediente, no han sucedido, por lo que, se reitera, el aquí demandado, no ha dejado de tenerTribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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su condición de mero arrendatario, asistiéndole entonces, desde el momento de la suscripción del contrato, el deber de cumplir con las obligaciones que éste le impone, y asumir las consecuencias de su incumplimiento, como lo es, la terminación del contrato, y consecuente restitución del inmueble. Concluye la Sala que, la pactación de opción preferencial de compra en favor del arrendatario, no enerva la posibilidad de terminar el contrato por el incumplimiento propio de las obligaciones a cargo del arrendatario; pues se reitera, no le asiste al aquí demandado, derecho de dueño, ni los propios del derecho de dominio sobre el inmueble.

propio de las obligaciones a cargo del arrendatario; pues se reitera, no le asiste al aquí demandado, derecho de dueño, ni los propios del derecho de dominio sobre el inmueble. Pj2. ¿Existe una imposibilidad material de restituir el inmueble , arrendado al señor Nelson David Arango Monsalve, por la alegada ausencia de identificación del mismo al interior de este proceso judicial?

Tesis: No.

Fundamento Jurídico: Análisis de las pruebas recaudadas al interior del expediente, que permite llegar a establecer de manera plena, que, el inmueble que se ordena restituir en la sentencia de primera instancia , es el arrendado al señor Nelson David Arango Monsalve identificado con Cédula de Ciudadanía No. 91.291.465 de Bucaramanga , en virtud del contrato de arrendamiento de local comercial, con opción de compra, suscrito el 14.0 5.2008, en el que figura el municipio de Barrancabermeja, como arrendador, y que se identifica como Local No. 08 DN Local 34, del piso 3, de la fase I, del Centro Popular Comercial de

Barrancabermeja. En el expediente obran las siguientes citas a la identificación del bien inmueble, las cuales, coinciden y permiten una referenciación clara del bien objeto de este proceso, y el cual, debe, en virtud de lo ordenado por el señor Juez de primera instancia, ser restituido al municipio de Barrancabermeja, por el señor Nelson David Arango Monsalve. Documento donde se contiene la identificación del inmueble Identificación del inmueble Fol. Contrato de arrendamiento de local comercial con Local No. 08 DN Local 34,

Arango Monsalve. Documento donde se contiene la identificación del inmueble Identificación del inmueble Fol. Contrato de arrendamiento de local comercial con Local No. 08 DN Local 34, ubicado en la fase I, piso 3, 8Tribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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opción preferencial de compra – cláusula primera: objeto del negocio y descripción del inmueble del Centro Popular Comercial, ubicado sobre el sector comercial de la ciudad de Barrancabermeja, en la cal le 50 No. 8 -37 y 821. Demanda – pretensión primera Local comercial No. 08 DN piso 3, fase I, local 34, del Centro Popular Comercial ubicado en la calle 50 No. 837 y 8-21. 1 Poder Local comercial No. 08 DN, piso 3 fase i, Local 34, del Centro Popular Comercial, ubicado en la Carrera 8 No. 50 A-20 5 Certificado de nomenclatura local ubicado en el Centro Popular Comercial –CPC-, suscrito por la Administradora, el 27.04.2016 Local No. 08 DN piso 3 fase I, local 34, el cual internamente se identifica como local 334 del piso 3, de la fase I, ¨dada la

por la Administradora, el 27.04.2016 Local No. 08 DN piso 3 fase I, local 34, el cual internamente se identifica como local 334 del piso 3, de la fase I, ¨dada la necesidad de mayor facilidad en la ubicación de los locales a clientes y visitantes del Centro Comercial¨ 24 Concluye la Sala, con base en la reseña que antecede, que el inmueble arrendado que se ordena restituir, se puede identificar sin que haya lugar a confusiones, máxime cuando se es claro que la demanda se instauró en contra del señor Nelson David Arango Monsalve, es decir, pretendiendo la restitución del bien inmueble que a él le fue arrendado, el que se enfatiza, está perfectamente identificado tanto en el contrato de arrendamiento, como en la demanda, poder, y prueba documental allegada como respaldo, a la identificación y nomenclatura propia del inmueble.Tribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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Por las razones expuestas , procederá este Tribunal a confirmar la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Administrativo de Barrancabermeja, el 19.09.2017, en la que se accede a las pretensiones de la demanda.

C. Condena en costas de segunda instancia Se condenará en costas, tal y como se dirá en la parte resolutiva de este proveído,

19.09.2017, en la que se accede a las pretensiones de la demanda.

C. Condena en costas de segunda instancia Se condenará en costas, tal y como se dirá en la parte resolutiva de este proveído, a la parte demandada, aquí apelante, en aplicación de los Art.188 del CPACA y 365.1 del C.G.P, puesto que no le prosperó su recurs o. Liquídense las costas de manera concentrada en el juzgado de origen: Art.366 del CGP.

En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE SANTANDER, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, FALLA: Primero. Confirmar la Sentencia proferida el diecinueve (19) de septiembre de dos mil diecisiete (2017) por el Juzgado Segundo Administrativo de Barrancabermeja, Santander, que accede a las pretensiones de la demanda. Segundo. Condenar en costas en esta instancia a la parte demandada, las cuales serán liquidadas de manera concentrada por el Juzgado de origen. Tercero. Devolver el expediente una vez en firme este proveído, previa las anotaciones en SAMAI. Notifíquese y Cúmplase. Aprobado en Teams. Acta No. 11/2021. Los Magistrados,

SOLANGE BLANCO VILLAMIZAR

Ponente

IVÁN MAURICIO MENDOZA SAAVEDRA

Magistrado

CLAUDIA PATRICIA PEÑUELA ARCE MagistradaTribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de

Ponente

IVÁN MAURICIO MENDOZA SAAVEDRA

Magistrado

CLAUDIA PATRICIA PEÑUELA ARCE MagistradaTribunal Administrativo de Santander. M.P. Solange Blanco Villamizar. Municipio de Barrancabermeja Vs . Nelson David Arango Monsalve . Restitución de Inmueble Arrendado. Exp. 680813340002-2016-00183-01. Sentencia de Segunda Instancia que confirma la de primera.

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