TSDJ ANT SCF - 05034311200120180008801-(29-09-2023)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA

SALA CIVIL – FAMILIA

Medellín, veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés

Proceso : Nulidad de contrato Asunto : Apelación de sentencia

Ponente : WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA Sentencia : 047

Demandante : Nicolás Alveiro Betancur Mejía

Demandado : Doris Amparo Ramírez Cardona Radicado : 05034311200120180008801

Consecutivo Sría. : 762-2020

Radicado Interno : 189-2020

ASUNTO A TRATAR

Se decide el recurso de apelación interpuesto por Nicolás Alveiro Betancur Mejía frente a la sentencia proferida el 25 de agosto de 2020 por el Juzgado Civil del Circuito de Andes dentro del proceso de nulidad de contrato promovido el recurrente contra Doris Amparo Ramírez Cardona.

LAS PRETENSIONES

Luego de subsanado el libelo rector se impetraron las siguientes:

“1.- Sírvase declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre el señor NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA y la señora DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA, mediante el cual prometía en venta el derecho de propiedad de un apartamento, según piso, ubicado en la Carrera 7° número 12-08, unidad 4 apartamento 202, del municipio de Jardín, destinado a vivienda, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 004-38259 de la Oficina de

número 12-08, unidad 4 apartamento 202, del municipio de Jardín, destinado a vivienda, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 004-38259 de la Oficina de Registro de Andes. Nulidad por indeterminación del objeto de la promesa de compraventa y omitir las formalidades establecidas en la ley para estos actos y en especial los requisitos establecidos en el artículo 1611, modificado por el artículo 89 de la ley 153/87.

“2. Ordenar a la demandada la restitución de la suma de los CUARENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($45.000.000,00) que le fueron entregados como precio de la promesa de compraventa, debidamente indexados desde el 30 de marzo de 2015 al pago efectivo de la presente suma de dinero.2

“3.- Ordenar a la demandada el pago de la suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($75.000.000,00) por concepto de mejoras establecidas por el demandante en el inmueble objeto de la promesa de compraventa y según juramento estimatorio que se hace en el hecho sexto de esta demanda.

4.- ordenar (sic) en costas y gastos incluyendo agencias en derecho a la demandada.” (pág. 5, Arch. 01).

LOS HECHOS

El actor expuso los siguientes:

1. El 30 de marzo de 2015 celebró un contrato de promesa de compraventa con Doris Amparo Ramírez Cardona, por virtud del cual ella se comprometió a

transferir a su favor el bien con matrícula 004 -38259, situado en la carrera 7 número 12-08 de Jardín, unidad 4, apartamento 202, compuesto por dos alcobas,

transferir a su favor el bien con matrícula 004 -38259, situado en la carrera 7 número 12-08 de Jardín, unidad 4, apartamento 202, compuesto por dos alcobas, comedor, cocina, dos servicios sanitarios, piso y balcón.

El precio pactado fue de $45.000.000 y se pagó a la firma de la convención.

2. En el contrato de promesa no se señalaron los títulos de adquisición del inmueble, ni sus linderos. Tampoco se estableci ó fecha, hora y no taría para otorgar la escritura respectiva y, además, la matrícula señalada no corresponde a la del inmueble descrito. Estos defectos comportan la nulidad absol uta del convenio preparatorio al no reunir los requisitos descritos por los numerales 3 y 4 del artículo 1611 del Código Civil, modificado por el canon 89 de la Ley 153 de

1887.

3. La promitente vendedora le entregó la terraza sin ninguna otra mejora.

El apartamento de 52,2 m 2 y el ático de 16 m 2 que hoy se levantan en ese sitio, compuesto por tres alcobas, baño, cocina integral, patio y jacuzzi fueron construidos por él, con un gasto total de $75.000.000.

La estimación de las mejoras es la siguiente:

MEJORA VALOR Materiales de construcción (hierro, cemento, arenas, tuberías, baldosa, accesorios para baño, etc) $30.000.000 Mano de obra $20.000.000 Puertas, barra, ventanas, concina integral, balcón y pasamanos en madera $20.000.000 Servicios públicos

accesorios para baño, etc) $30.000.000 Mano de obra $20.000.000 Puertas, barra, ventanas, concina integral, balcón y pasamanos en madera $20.000.000 Servicios públicos domiciliarios (energía, gas y $3.000.0003 redes de acueducto y alcantarillado) Pintura $2.000.000

TRÁMITE Y RÉPLICA

1. Subsanada la irregularidad advertida en el auto de inadmisión, mediante de proveído del 13 de junio de 2018 se ordenó darle el trámite correspondiente, disponiendo la notificación y traslado a la demandada y la inscripción de la demanda sobre el inmueble con matrícula 004-38261 a solicitud del extremo activo (Pág. 26, Arch. 1).

2. La demandada se notificó personalmente del auto a dmisorio el 29 de julio de 2019 (Pág. 48 Arch. 2).

3. En la oportunidad legal asumió las siguientes conductas:

3.1 Frente a los hechos se pronunció así:

• Aceptó las afirmaciones relativas a la suscripción de la promesa de venta, pero dijo que no existe elemento de juicio que permita establecer que el contrato se haya celebrado el 30 de marzo de 2015, puesto que ello no consta en el documento.

• Dijo que no recibió el precio de $45.000.000 y que el actor omitió relatar que él celebró una promesa de compraventa en condición de promitente vendedor con Guillermo León Colorado Díaz, el 18 de abril de 2013 sobre un “apartamento

• Dijo que no recibió el precio de $45.000.000 y que el actor omitió relatar que él celebró una promesa de compraventa en condición de promitente vendedor con Guillermo León Colorado Díaz, el 18 de abril de 2013 sobre un “apartamento

con su respectivo aire (…) ubicado en la carrera 7 del área urbana del municipio de jardín (Ant) con una superficie aproximada de 6.6 . metros de frente y por 10 metros de fondo, consta de tres (3) alcobas, cocina, sala, dos servicios sanitarios y un patio (…) identificado con matrícula inmobiliaria Nro. 004-25991 (inmueble de mayo extensión)”, por un precio de $95.000.000.

En principio no fue posible protocolizar la venta prometida con Colorado Díaz, porque el bien no estaba sometido a propiedad horizontal, sin embargo, mediante Escritura 1394 del 27 de mayo de 2014 se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del inmueble con m atrícula 004 -25991, desprendiéndose cuatro unidades inmobiliarias independientes, entre éstas el segundo piso negociado con Colorado Díaz distinguido con la matrícula 004-38261.

• Mediante el mismo acto escriturario y en ejecución de la convención preliminar, el demandante transfirió a Doris Amparo Ramírez (cónyuge de Guillermo León Colorado Díaz) el segundo piso con matrícula 004-38261, porque el promitente comprador se encontraba en el departamento de Chocó . No obstante, a afectos de garantizar el pago de los $45.000.000 pactados en la convención preparatoria, Nicolás Betancur, abusando de la buena fe de la4

el promitente comprador se encontraba en el departamento de Chocó . No obstante, a afectos de garantizar el pago de los $45.000.000 pactados en la convención preparatoria, Nicolás Betancur, abusando de la buena fe de la4 demandada, le exigió suscribir otro contrato de promesa de compraventa por el mentado valor, incluyéndose la suma mencionada como precio de la venta.

No obstante, dicho dinero nunca fue entregado a Doris Amparo Ramírez y no tiene sentido que ahora el actor lo reclame. Como si fuera poco, el saldo insoluto del precio de la venta inicial sí ha sido pagado por cuotas que a la fecha ascienden a $23.090.000.

• Nicolás Alveiro Betancur fue quien redactó el contrato preparatorio y tenía pleno conocimiento de la situación jurídica del inmueble, por lo que resulta extraño que transcurridos cuatros años desde entonces, ahora alegue que fue indebidamente elaborado . En todo caso, debe probarse que la convención no reúne los requisitos que establece la Ley.

• En la Escritura 1.394 del 27 de mayo de 2014 de la Notaría 21 de Medellín,

(otorgada en cumplimiento del contrato de promesa del 18 de abril de 20 13), Nicolás Alveiro Betancur vendió a la demandada el segundo piso (apartamento

1. de la carrera 7 número 12 -08, acto en el que se menciona que la unidad habitacional cuenta con dos alcobas, salón comedor, cocina, dos servicios sanitarios completos, patio y balcón.

• No se aportó prueba do cumental que aporte certeza del valor de $75.000.000 de las mejoras que dice haber ejecutado el demandado.

sanitarios completos, patio y balcón.

• No se aportó prueba do cumental que aporte certeza del valor de $75.000.000 de las mejoras que dice haber ejecutado el demandado.

3.2. Objetó el juramento estimatorio por cuanto “no hay soportes documentales que demuestren que estas erogaciones efectivamente se dieron ” y porque “no es [án] debidamente acreditad[as] en el plenario las mejoras enunciadas”

3.3 Frente a las pretensiones dijo oponerse a todas las elevadas por su contraparte y formuló como excepciones las que denominó:

1. “PRESCRIPCIÓN Y/O CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ” de todos los “hechos, conductas o peticiones que eventualmente así lo permitan”.

1. “CULPA EXCLUSIVA DE NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA” debido a que fue él quien redactó los documentos en los que se hizo constar el negocio , depositándose en sus gestiones la confianza de la demandada.

1. “INEXISTENCIA DEL CONTRATO ” en consideración a que la convención “ante todos los vicios que pretende hacer ver el demandante, llega a ser inexistente”.

1. “COBRO DE LO NO DEBIDO ” por cuanto persigue el demandante percibir una suma de dinero que nunca entregó.5 v) “CONOCIMIENTO Y ASESORÍA POR PARTE DEMANDANTE ” porque él tuvo pleno conciencia de la negociación y era la persona que proponía la forma y términos en que debía adelantarse.

1. “COMPENSACIÓN DE CULPAS ” para que en caso de existir una nulidad absoluta sean compensadas.

pleno conciencia de la negociación y era la persona que proponía la forma y términos en que debía adelantarse.

1. “COMPENSACIÓN DE CULPAS ” para que en caso de existir una nulidad absoluta sean compensadas.

1. “ EXCESIVA TASACIÓN DE MEJORAS ” ante la inexistencia de medios demostrativos que demuestren el monto de las mejoras reclamadas.

4. Por auto del 3 de septiembre de 2019 se rechazó la objeción al juramento estimatorio, porque no se explicó la inexactitud de las cuentas presentadas por el demandante. No obstante, durante la audiencia inicial se ordenó la práctica de un dictamen pericial a efectos de darle curso a la refutación del estimativo.

5. Cumplido el trámite procesal y agotadas las etapas correspondientes, en vista pública del 25 de agosto de 2020, la Juez Civil del Circuito de Andes profirió sentencia de primera instancia en la que resolvió:

“PRIMERO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones de Prescripción y/o caducidad de la acción; 2. Culpa exclusiva de Nicolás Alveiro Betancur Mejía; 3. Inexistencia del contrato; 4. Conocimiento y asesoría por parte del demandante; y 5. excesiva tasación de mejoras.

“SEGUNDO: DECLARAR PROBADA la excepción de compensación de culpas, y cobro de lo no debido, advirtiendo que la excepción de compensación de culpas no tiene efectos para enervar la pretensión de nulidad absoluta.

“TERCERO: DECLARAR la NULIDAD ABSOLUTA de la promesa de compraventa

de lo no debido, advirtiendo que la excepción de compensación de culpas no tiene efectos para enervar la pretensión de nulidad absoluta.

“TERCERO: DECLARAR la NULIDAD ABSOLUTA de la promesa de compraventa celebrada entre NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA y DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA, mediante la cual se prometía en venta el derecho de propiedad de un apartamento, segundo piso, ubicado en la Carrera 7° numero 12 – 08, unidad 4 apartamento 202, del municipio de Jardín, destinado a vivienda, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 004 – 38259 de la Oficina de Registro de Andes.

“CUARTO: ORDENAR la restitución de cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el contrato nulo.

“QUINTO: Como consecuencia, ORDENAR al demandante NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA restituir a la demandada DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA, el bien inmueble ubicado en la carrera 7 No 12 08 segundo piso (202) del municipio de Jardín, con matrícula inm obiliaria No 004-38261 de la oficina de instrumentos públicos de Andes. Restitución que se hará en el término de 30 días siguientes a la ejecutoria de esta providencia.

“SEXTO: ORDENAR a la demandada DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA pagar al demandante NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA, la suma $79.394.413, por concepto de las mejoras realizadas sobre el inmueble objeto de la promesa de compraventa. Suma que deberá ser cancelada dentro del término de 30 días siguientes6

demandante NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA, la suma $79.394.413, por concepto de las mejoras realizadas sobre el inmueble objeto de la promesa de compraventa. Suma que deberá ser cancelada dentro del término de 30 días siguientes6 a la fecha de ejecutoria de esta providencia. Y que de no ser cancelada en dicho término causará intereses moratorios conforme lo prevé el artículo 1617 del Código Civil.

“SÉPTIMO: NEGAR la pretensión de ordenar a la demandada DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA la restitución de la suma de $45.000.000 al demandante NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA, conforme lo antes expuesto.

“OCTAVO: ORDENAR la cancelación de la inscripción de la demanda en el inmueble con folio de matrícula inmobiliaria Nro. 004-38261 d e la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Andes.

“NOVENO: No condenar en costas a ninguna de las partes conforme fue expuesto. ”. (Récord 38:44, audiencia instrucción y juzgamientoArchivo 013).

FUNDAMENTOS DEL FALLO DE PRIMER GRADO

Los fundamentos de la decisión admiten el siguiente recuento:

1. El problema jurídico consiste en determinar si resulta procedente la declaratoria de nulidad del contrato de promesa de compraventa ante la falta de determinación del inmueble y si, en conse cuencia, es procedente disponer las restituciones mutuas, concretamente, el precio de $45.000.000 a favor del demandante y el reconocimiento a su favor de las mejoras por $75.000.000.

2. El demandante tiene legitimación para alegar la nulidad absoluta del

restituciones mutuas, concretamente, el precio de $45.000.000 a favor del demandante y el reconocimiento a su favor de las mejoras por $75.000.000.

2. El demandante tiene legitimación para alegar la nulidad absoluta del contrato en la medida que le asiste interés para tal propósito, habida cuenta de su calidad de parte en el negocio. Además, a partir de los interrogatorios practicados a las partes se tuvo por probada la celebración de la convención preparatoria, su suscripción el 30 de marzo de 2015; que no se describieron los linderos del inmueble, ni se referenciaron los títulos de adquisición y que tampoco se especificó la fecha, hora y la notaría para el otorgamiento de la escritura pública.

En consecuencia, el vínculo negocial está viciado de nulidad absoluta por la omisión de las formalidades que la Ley prescribe en los términos del artículo 1741 del Código Civil.

3. Frente a las defensas propuestas por la demandada se tiene que l a excepción de prescripción no debe prosperar, porque el término dispuesto el artículo 2532 del Código Civil no está cumplido y la acción no tiene un término especial. Tampoco la caducidad , puesto que no existe en el ordenamiento jurídico una disposición que fije un término para el ejercicio de la acción de nulidad absoluta.

Respecto del medio exceptivo de inexistencia del contrato, ya se dijo que el ataque del demandante estaba dirigido a las condiciones de validez del negocio y al no estar reunidas todas ellas lo que se produce es su nulidad. No obstante,7 como el convenio sí surgió a la vida jurídica y al requerir se un pronunciamiento judicial expreso, no es atendible la defensa en comento.

y al no estar reunidas todas ellas lo que se produce es su nulidad. No obstante,7 como el convenio sí surgió a la vida jurídica y al requerir se un pronunciamiento judicial expreso, no es atendible la defensa en comento.

Frente a las excepciones denominadas conocimiento y asesoría por parte demandante y culpa exclusiva de Nicolás Alveiro Betancur Mejía , cumple anotar que de los interrogatorios practicados a las partes se deduce que ninguna observó la debida diligencia, pues no constataron el contenido del documento en el que se vertió el acto preparatorio , ni verificaron que se ajustara a la disciplina legal que rige esa materia. Por lo tanto, no prosperan las anteriores excepciones, pero sí la de compensación de culpas, empero, ésta no tiene la entidad suficiente para enervar la pretensión de nulidad absoluta.

4. Frente a las restituciones mutuas, únicamente se ordenará devolver aquello que efectivamente fue ejecutado por los contratantes. Por lo tanto, se ordenará al demandante la restitución del inmueble objeto de la negociación, incluyendo las mejoras por él ejecutadas.

No obstante, le serán reconocidas las mejoras por un valor de $75.000.000 habida cuenta que ambos extremos litigiosos admitieron que con la terraza no fue entregada ninguna mejora, pese a que en la escritura contentiva del reglamento de propiedad horizontal sí se relaciona n algunas. Además, aunque el dictamen las tasó en una suma superior, de conformidad con el artículo 281 del Código General del Proceso la demandada no puede ser condenada por una suma superior a la perseguida por el actor. En consecuencia, no prospera la excepción de excesiva tasación de las mejoras.

General del Proceso la demandada no puede ser condenada por una suma superior a la perseguida por el actor. En consecuencia, no prospera la excepción de excesiva tasación de las mejoras.

No se dispondrá la devolución de la suma de $45.000.000 fijada como precio, puesto que en la audiencia inicial se estableció que Nicolás Albeiro Betancur no entregó el dinero al suscribir la promesa, ni posteriormente, sino que ello obedeció a una deuda proveniente de una obligación anterior. Luego , “el negocio jurídico aquí debatido es otro y se considera que no puede a través de la decisión que aquí se toma hacerse reconocimientos frente a presuntos incumplimientos contractuales relacionados con otros contratantes, que si bien pudieron haber sido acordados entre las partes para ser compensados con el negocio vertido en la promesa de compraventa no son objeto del debate en este proceso”.

Tampoco será materia de pronunciamiento los dineros que dice la demandada continuó pagando a su contraparte o las dificultades que tuvieron con la constitución de la hipoteca. Por lo tanto, prosperará la excepción de cobro de lo no debido.

5. Adicionalmente, se indexará el valor de las mejoras ante la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, tomando como valor histórico $75.000.000; IPC inicial será mayo 2018 (fecha de presentación de la demanda 99,16), porque la parte activa no indicó que los dineros se hubiesen invertido en un época diferente8 e IPC final julio de 2020, último certificado por el DANE (104,97), arroja un factor de 1,05859217 y cuyo producto de es $79.394.413.

6. Sin costas porque prosperó la excepción de compensación de culpas.

e IPC final julio de 2020, último certificado por el DANE (104,97), arroja un factor de 1,05859217 y cuyo producto de es $79.394.413.

6. Sin costas porque prosperó la excepción de compensación de culpas.

Los honorarios quedan a cargo de ambas partes.

REPAROS DE LA APELACIÓN

1. La parte demandante fundó su disenso en los siguientes reparos:

• Una cosa es fijar el precio en dinero como lo dispone el canon 1849 del Código Civil y otra diferente es la manera en la que las partes convienen cancelarlo, en ejercicio de la autonomía de la voluntad. Así, pueden acordar que aquél se declare pagado mediante la cesión de créditos personales, la asunción de deudas, la novación, confusión, la prescripción o cualquier otra forma extintiva de las obligaciones.

En el presente asunto los contratantes concertaron la compensación del precio pactado en el contrato de promesa de compraventa con una obligación anterior que adeudaba la promitente vendedora al promitente comprador “y que ascendía a treinta y cinco millones de pesos” y los restantes $10.000.000 se pagaron en efectivo. Empero, de mala fe la parte pasiva pretendi ó imputar unos abonos de $35.000.000 que preceden en el tiempo a la convención preparatoria y que en realidad corresponden a un débito anterior.

El precio pagado debe indexarse desde la celebra ción del contrato, momento en el que fue pagado.

• El fallo apelado incurrió en un defecto sustantivo al trasgredir el principio del enriquecimiento sin causa. Ciertamente, la promitente compradora (sic)

momento en el que fue pagado.

• El fallo apelado incurrió en un defecto sustantivo al trasgredir el principio del enriquecimiento sin causa. Ciertamente, la promitente compradora (sic) recibirá la terraza que vale $45.000.000, quedará exenta del pago de la obligación dineraria de $45.000.000 y, en su lugar, recibirá $10.000.000.

A su turno, el comprador debe devolver la construcción, únicamente recibirá el valor de las mejoras y perderá el dinero que pagó por la hipoteca, es decir, $35.000.000, así como los $10.000.000 que le pagó Doris Amparo Ramírez Cardona. Entonces, la compradora tendrá un incremento patrimonial de $90.000.000, concomitante a la pérdida correlativa del actor por $45.000.000 sin ninguna causa que lo justifique.

• Las mejoras deben ser reconocidas y pagadas en la cuantía señalada en el dictamen pericial, siendo incorrecto aplicar a ese rubro la inde xación que sólo procede frente a sumas de dinero. En tal sentido, si el reclamante estima el valor de aquéllas y éste es objetado por su contraparte , deben pagarse en la cuantía9 que determine la experticia, sin que ello implique incongruencia o una decisión extra petita.

Lo anterior obedece a la necesidad de brindar una indemnización integral y justa a favor del mejorador, máxime que el canon 966 del Código Civil establece a favor del reivindicador la opción entre el valor que tengan las mejoras al momento de la restitución o el pago del mayor valor que tuviere la cosa para ese momento

• Debe reconocerse a su favor el derecho de retención.

a favor del reivindicador la opción entre el valor que tengan las mejoras al momento de la restitución o el pago del mayor valor que tuviere la cosa para ese momento

• Debe reconocerse a su favor el derecho de retención.

• No era procedente declarar probada la excepción de compensación de culpas, porque ese elemento subjetivo es propio de la responsabilidad contractual, de modo que no es un aspecto que deba considerarse al momento de evaluar las condiciones de validez de una convención. De hecho, ambos contratantes asumieron que el acuerdo preliminar reunía todos los requisitos legales y procedieron a su ejecución hasta que la demandada se negó a realizar la transferencia de la propiedad del inmueble.

2. Dentro del término del traslado la parte demandada solicitó la confirmación del fallo de primera instancia y, además, declarar desierta la apelación por falta de sustentación.

CONSIDERACIONES

1. Nulidades y presupuestos procesales

Los presupuestos procesales están reunidos en este caso, y no se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado hasta el presente procesal, de manera que se puede efectuar el examen del asunto litigioso para decidirlo de fondo.

2. Competencia del superior en sede de apelación

Se advierte que la competencia de la Sala se encuentra restringida, de conformidad con lo preceptuado por los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, a los reparos concretos expresados oportunamente por la parte demandante, recurrente en apelación, siendo necesario precisar, en este caso, que a pesar de no haberse sustentado la alzada ante el Tribunal, en el término que para tal efecto fue concedido en vigencia de la Ley 2213 de 2022, tal omisión

demandante, recurrente en apelación, siendo necesario precisar, en este caso, que a pesar de no haberse sustentado la alzada ante el Tribunal, en el término que para tal efecto fue concedido en vigencia de la Ley 2213 de 2022, tal omisión no da lugar a declarar desierto el recurso, habida cuenta que la censura expuesta ante el a-quo es suficiente para deducir el reproche y los argumentos o sustentación que lo soportan; orientación que viene siendo prohijada no solo por esta Sala sino por la Corte Suprema de Justicia, al decir que:

“… en vigencia del Decreto Legislativo 806 de 2020, si desde el umbral de la interposición de la alzada el recurrente expone de manera completa los reparos por los10 que está en desacuerdo con la providencia judicial, no hay motivo para que el superior exija la sustentación de la impugnación, de lo contrario, si los reproches realizados apenas son enunciativos, desde luego, el juez deberá ordenar el agotamiento de esa formalidad, conforme lo previsto en la normatividad señalada”1.

Por lo anterior, no s erá atendida la solicitud del extremo no recurrente de declarar desierta la alzada, pues la suficiencia del ataque cumplió la función de servir de sustentación anticipada del recurso.

3. El asunto debatido

3.1 Marco decisorio de la apelación

El primer aspecto que debe establecer la Sala es si hay lugar a ordenar la restitución del precio pactado en la promesa de compraventa objeto de la controversia a favor del extremo demandante. Además, determinar el valor que debe asignarse a las mejoras re conocidas a su favor, esto es, con base en la

restitución del precio pactado en la promesa de compraventa objeto de la controversia a favor del extremo demandante. Además, determinar el valor que debe asignarse a las mejoras re conocidas a su favor, esto es, con base en la estimación juramentada o la prueba pericial y, por último, si es procedente imponer condena en costas.

3.2. Las restituciones derivadas de la declaratoria de la nulidad absoluta

En virtud de lo dispuesto en e l canon 1746 del Código Civil, la nulidad declarada judicialmente “da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo ”. Ello, comoquiera que en virtud del principio de retroactividad que se desprende del decreto de la señalada sanción, anular un acto o contrato implica su aniquilación hacia el pasado; por lo que, “las partes tienen la prerrogativa de ser restituidas a la misma situación en que se hallarían de no haber contratado”2.

De modo que, cuando el contrato o acto anulado se ha ejecutado en todo en parte por alguno o por ambos contratantes, es que cobra sentido el mandato contenido el artículo 1746 del Código Civil r eferido a las restituciones mutuas, el cual establece que:

(…) En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las

deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el [en el a rtículo 1747 del Código Civil]”.

1 CSJ STC5499-2021, reiterada en CSJ STC8661-2021 y en STC9365-2022 2 CSJ, sentencia de 13 de agosto de 2003, expediente C-7010, M.P. José Fernando Ramírez Gómez.11 Las previsiones generales para las restituciones mutuas originadas como consecuencia de declaratoria de la nulidad absoluta, se gobiernan por las reglas establecidas para las prestaciones recíprocas en la reivindicación, artículos 961 a 971 del Código Civil, las cuales según ha dicho la doctrina nacional, tienen sustento en el principio de equidad, a fin de que no se genere un enriquecimiento sin justa causa para alguna de las partes como consecuencia de la anulabilidad del acto o contrato viciado y el correlativo empobrecimiento o perjuicio para la otra3.

Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha dicho que:

“El efecto general y propio de toda declaración de nulidad es retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiere existido el acto o contrato nulo por medio de las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes, en las cuales, por virtud del pronunciamiento judicial, cada uno será responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, útiles y

pronunciamiento judicial, cada uno será responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, útiles y voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena o mala fe de las partes, todo aquello según las reglas generales y sin perjuici o de lo dispuesto especialmente sobre objeto o causa lícita en que no hay derecho de repetición (…). En esta norma legal (C.C. 1746 y 1747) están previstos y determinados todos los efectos que pueden desprenderse del rompimiento de un vínculo contractual p or efecto del pronunciamiento de una nulidad en sentencia que tenga la fuerza de cosa juzgada, en la cual, en presencia de las pruebas que se aduzcan en cada caso concreto y de la calificación que al tenor de ella se haga en la de los contratantes, ha de d eterminarse el alcance y la cuantía de las restituciones mutuas . Los términos de un fallo de nulidad tienen que reflejar la realidad probatoria de cada debate judicial” 4. (Subrayas fuera de texto).

3.3 Caso concreto

3.3.1. Ningún cuestionamiento se elevó frente a la declaratoria de nulidad absoluta del contrato preparatorio, por manera que está vedado el estudio de este tópico al Tribunal, en razón de la competencia que le asigna la temática expuesta por el apelante, concretamente,