TSDJ ANT SCF - 05154311200120220001101-(07-03-2025)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA

SALA CIVIL – FAMILIA

Medellín, siete de marzo de dos mil veinticinco

Proceso : Verbal – Contractual

Asunto : Apelación Sentencia

Ponente : WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA Sentencia : 10

Demandante : Raisa Olmos Ricardo

Demandado : Hernando de Jesús Muñoz Pulgarín Radicado : 05154311200120220001101

Consecutivo Sría. : 0998-2024

Radicado Interno : 0216-2024

Decisión : Modifica parcialmente

Síntesis1: En la promesa de contrato de venta sobre bienes inmuebles es indispensable que los fundos sobre los cuales versa el negocio se identifiquen claramente por sus linderos y características. Esta carga se acentúa con mayor énfasis cuando se persigue celebrar un contrato futuro sobre una porción de terreno que hace parte de un fundo de mayor extensión (segregación). Ante su inobservancia, lo propio es deducir la nulidad absoluta de los convenios bilaterales, por omitirse un requisito indispensable del acto jurídico (arts. 31 del Decreto 960 de 1970, 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 2015 y 89 de la Ley 153 de 1887, modificatorio del 1611 del Código de Bello). El Tribunal secunda el fallo impugnado y únicamente modifica un resolutivo por razones de indexación (art. 283 CGP).

ASUNTO A TRATAR

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte actora frente a la

resolutivo por razones de indexación (art. 283 CGP).

ASUNTO A TRATAR

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte actora frente a la sentencia proferida el 27 de mayo de 2024 por el Juzgado Civil del Circuito de Caucasia dentro del proceso verbal con acumulación de pretensiones de cumplimiento y resolución contractual instaurado por Raisa Olmos Ricardo contra Hernando de Jesús Muñoz Pulgarín.

LAS PRETENSIONES

Se formularon las siguientes:

1.1. Reclamos principales: (i) ordenar al convocado cumplir los contratos de promesa de compraventa suscritos y (ii) como consecuencia de s u incumplimiento, condenarlo a pagar las siguientes sumas de dinero: $70.000.000 a título de arras penitenciales y los intereses generados por cuenta de $150.000.000 entregados por concepto de pago del precio.

1 Esta síntesis ha sido preparada únicamente para la conveniencia del lector y no constituye parte de la motivación ni del cont enido de la providencia (cfr. CGP, arts. 279 y 280).2

1.2. Pedimentos subsidiarios: (i) declarar la resolución de los convenios bilaterales, por cuenta del incumplimiento del demandado y (ii) como reflejo de lo anterior, disponer las restituciones mutuas2, condenando al convocado a pagar $70.000.000 adicionales por concepto de “arras penitenciales”.

LOS HECHOS

Se expuso lo siguiente:

1. Entre Raisa Olmos Ricardo (promitente compradora) y Hernando de Jesús Muñoz Pulgarín (promitente vendedor) se celebraron dos contratos de promesa de compraventa,

así:

Se expuso lo siguiente:

1. Entre Raisa Olmos Ricardo (promitente compradora) y Hernando de Jesús Muñoz Pulgarín (promitente vendedor) se celebraron dos contratos de promesa de compraventa,

así:

a. Uno signado el 29 de enero de 2019 por “el 14.0806% de una finca territorial conocida con el nombre de LA FORTUNA”, F.M.I. Nro. 015-66540 de la ORIIP de Caucasia, precio: “$10.000.000” por hectárea, para un total de $100.000.000”; y

b. Otro suscrito el 24 de agosto de 2020 sobre “un lote de terreno rural desmembrado de un predio de mayor extensión, conocido con el nombre de LA FORTUNA, con una extensión aproximada de 5 hectáreas” , F.M.I. Nro. 015 -66540 de la ORIIP ídem, precio: “$10.000.000” por hectárea, para un total de $50.000.000”.

2. La convocante pagó la totalidad de los precios pactados.

3. A la fecha, el demandado no ha cumplido con su obligación de suscribir las correspondientes escrituras públicas, pese a que se pactó hora, lugar y fecha para tal propósito negocial y la actora se allanó a cumplir.

TRÁMITE Y RÉPLICA

1. El escrito inaugural se admitió el 4 de febrero de 20223.

2. El resistente compareció al juicio4 y tempestivamente se opuso a las pretensiones únicamente con la defensa meritoria de “nulidad absoluta por inexistencia del contrato de promesa de compraventa”5.

2. El resistente compareció al juicio4 y tempestivamente se opuso a las pretensiones únicamente con la defensa meritoria de “nulidad absoluta por inexistencia del contrato de promesa de compraventa”5.

3. Agotadas las etapas previstas en los cánones 372 y 373 del Estatuto Procesal Civil6, el 27 de mayo de 2024 culminó la primera instancia con sentencia desestimatoria de las pretensiones y con declaración oficiosa de nulidad absoluta de los dos contratos objeto de litigio. En concreto, esta fue la parte resolutiva del veredicto:

2 Particularmente de los dineros entregados por la actora al accionado ($150.000.000), junto a los intereses generados. 3 Archivo 03, ExpDigital. 4 Archivos 010 a 013, id. 5 Archivo 013, id. 6 Archivos 038 y ss. – CdnoAudiencias, id.3 “Primero: DECLARAR LA NULIDAD ABSOLUTA de los contratos de promesa de compraventa celebrados, la primera, el día veintinueve (29) de enero (01) de dos mil diecinueve (2019) y, la segunda, el veinticuatro (24) de agosto (08) de dos mil veinte (2020), entre la señora Raisa Olmos Ricardo, como promitente compradora y el señor Hernando de Jesús Muñoz Pulgarín promitente vendedor, por las razones expuestas en la parte considerativa de esta decisión.

Segundo: Como consecuencia de lo anterior se ORDENA al señor Hernando de Jesús Muñoz Pulgarín, a restituir a favor de la señora Raisa Olmos Ricardo, las siguientes sumas de dinero: Cien

Segundo: Como consecuencia de lo anterior se ORDENA al señor Hernando de Jesús Muñoz Pulgarín, a restituir a favor de la señora Raisa Olmos Ricardo, las siguientes sumas de dinero: Cien millones de pesos ($100.000.000), indexados a partir del cinco de abril de 2019 (5/04/2019) y la fecha en que se realice el pago. Cincuenta millones de pesos ($50.000.000), indexados a partir del veinticuatro de febrero del dos mil veintiuno (24/02/2021) y la fecha en que se realice el pago. Las anteriores sumas deberán ser canceladas por el demandado en un plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la notificación de esta providencia, vencidos los cuales, sin que se acredite haberlos realizado, se causarán sobre dicha suma intereses legales del 6% anual, hasta que se produzca el pago.

Tercero: ORDENAR a la demandante, señora Raisa Olmos Ricardo a la restitución del bien inmueble recibido como consecuencia de los contratos de promesa anulado, dentro del mismo término señalado en el numeral anterior”7.

FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA APELADA

Siguiendo el orden argumental de l juez de origen, s e sintetizan de la siguiente forma8:

1. Problema jurídico: determinar si se cumplen los presupuestos axiológicos de la pretensión de cumplimiento de la obligación o resolución de los contratos de promesa de compraventa celebrados entre las partes. Solo en caso afirmativo se entrará examinar la procedencia de las restituciones mutuas y el pago de las indemnizaciones solicitadas

2. Validez jurídica de las promesas de contrato signadas:

compraventa celebrados entre las partes. Solo en caso afirmativo se entrará examinar la procedencia de las restituciones mutuas y el pago de las indemnizaciones solicitadas

2. Validez jurídica de las promesas de contrato signadas:

Tratándose de la de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de este es el acto mismo de la promesa por su ubicación y linderos se impone como uno de los factores indispens ables para la determinación del contrato prometido. Dicho de otro modo: para la ley la promesa de contrato de un inmueble en que falte el alinderamiento carece de valor y deriva en nulidad absoluta, de acuerdo con la jurisprudencia civil.

En el caso bajo estudio se tiene que en ninguno de los dos convenios se especificó con claridad los puntos cardinales y de alinderamiento de los inmuebles materia de negociación. Nótese que en el contrato de enero de 2019 se intentó indicar que equivalía a diez hectáreas y se describió con qué otros fundos colindaban; y algo semejante aconteció con aquel contrato de agosto de 2020.

A juicio del despacho, estos señalamientos son deficientes para identificar los inmuebles, máxime si se tiene en cuenta que en esa primera promesa de compraventa lo

7 Archivos 044-045, id. 8 Id.4 que se pretendía era vender un derecho en común y proindiviso sobre la totalidad del predio y en la segunda promesa se venden cinco hectáreas sobre ese mismo inmueble. En verdad, las especificaciones escritas no contribuyen a cumplir el presupuesto formal exigido por la ley.

Lo que entiende este funcionario judicial es que lo que se quiso vender fue una

verdad, las especificaciones escritas no contribuyen a cumplir el presupuesto formal exigido por la ley.

Lo que entiende este funcionario judicial es que lo que se quiso vender fue una porción de un lote de mayor extensión, dado que en la segunda promesa ya no se habla de un porcentaje de dominio, a diferencia de la primera. Pero, ni siquiera comprendiendo así la voluntad de las partes podría salir airoso el análisis legal de los pactos bilaterales, ya que si comparamos los linderos que allí reposan con la escritura pública Nro. 274 del 29 de marzo de 2011 de la N otaría Única de Caucasia los linderos allí indicados no guardan ninguna identidad para individualizar el inmueble rural materia de negociación.

Nótese que en esa escritura pública se plasmó que se trata de una finca rural territorial con una extensión de 71 hectáreas y 200 metros. Es decir, ni siquiera las dos promesas se aproximan en identificar los linderos exactos del predio de mayor extensión.

3. Por consiguiente, despunta con claridad que los dos contratos examinados adolecen de nulidad absoluta, al no avenirse a los requisitos legales (art. 89, L. 153/1887).

Recálquese que la promesa de contrato debe quedar tan bien elaborada que para su perfeccionamiento solo baste extenderla en escritura pública, lo cual no se da en este caso. Añádase que sobre el convocado operó la confesión presunta con ocasión de su inasistencia injustificada a la audiencia inicial (art. 372 CGP).

4. Conclusión decisoria: el despacho declarará la nulidad absoluta de las dos promesas de compraventa suscritas entre los litiga ntes y dispondrá las respectivas

inasistencia injustificada a la audiencia inicial (art. 372 CGP).

4. Conclusión decisoria: el despacho declarará la nulidad absoluta de las dos promesas de compraventa suscritas entre los litiga ntes y dispondrá las respectivas restituciones mutuas9.

5. Sin lugar a condena por costas, toda vez que no se causaron.

REPAROS Y SUSTENTACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

1. En la oportunidad procesal, el portavoz judicial de la convocante interpuso recurso de apelación, exponiendo sus reparos concretos a viva voz10. El motivo de disentimiento fue

el siguiente:

• Las promesas de contrato son válidas y no debía declararse la nulidad absoluta.

Los bienes sí fueron debidamente identificados en los contratos preparatorios. El requisito de plena identificación de bienes inmuebles se ajusta a las reglas de registro.

2. Corrido el traslado para sustentar11, el extremo activo guardó silencio.

9 Teniendo en cuenta que este pormenor no viene apelado, el Tribunal omitirá las breves consideraciones que precedieron a los resolutivos segundo y tercero, como obsequio a la brevedad. 10 Archivo 44, Grabación 1:41:00 y ss. 11 Archivo 003 y ss. del CdnoTribunal. ExpDigital.5

3. La parte pasiva tampoco allegó pronunciamiento, luego de que se corrie ra traslado de los reparos concretos como sustentación vertical12.

CONSIDERACIONES

1. Presupuestos procesales

Están reunidos en este caso, y n o se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado, de manera que se puede decidir de fondo el litigio.

CONSIDERACIONES

1. Presupuestos procesales

Están reunidos en este caso, y n o se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado, de manera que se puede decidir de fondo el litigio.

2. Facultad decisoria del Tribunal en segunda instancia

Conforme al artículo 320 del Código General del Proceso, esta Sala encuentra restringida su competencia a los reparos esbozados por la impugnante.

En consonancia con esto, este Tribunal resalta que, al margen de que la convocante recurrente no presentó sustentación de sus reparos, lo cierto es que ha sido criterio de esta Sala de Decisión que cuando el opugnante no cumple esta carga argumentativa, en todo caso el recurso de alzada se surte con lo s argumentos que se esbozaron ante el juez de primera instancia, cuando con éstos se expresaron con suficiencia las razones de su inconformidad y se desarrollaron ampliamente los motivos de disenso. Circunstancia que se avizora en esta ocasión, pues los re paros realizados en primera instancia ostentan una carga argumentativa que, aunque puntual, reluce plausiblemente amplia y permite a este cuerpo colegiado agotar la instancia13.

Esta hermenéutica encuentra apoyo en lo que ha esbozado la H. Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil, en sede de tutela, al exponer: “… en vigencia del Decreto Legislativo 806 de 2020, si desde el umbral de la interposición de la alzada el recurrente expone de manera completa los reparos por los que está en desacuerdo con la providencia judicial, no hay motivo para que el superior exija la sustentación de la impugnación, de lo contrario, si los reproches realizados apenas son

completa los reparos por los que está en desacuerdo con la providencia judicial, no hay motivo para que el superior exija la sustentación de la impugnación, de lo contrario, si los reproches realizados apenas son enunciativos, desde luego, el juez deberá ordenar el agotamiento de esa formalidad, conforme lo previsto en la normatividad señalada”14.

En esa misma dirección, la Corte Constitucional15 dijo:

“Para la Sala las razones contenidas en el escrito de apelación son claras y suficientes de cara a satisfacer una sustentación del recurso, de acuerdo con la exigencia del artículo 14 del Decreto 806 de 2020 [Hoy, Ley 2213 de 2022] . En efecto, no se trata simplemente de los reparos contra la sentencia, sino de verdaderas y suficientes razones que tienen el propósito de discutir los fundamentos de la sentencia de primera instancia. Así, la Sala Civil del Tribunal (…) tenía a su alcance las razones concretas, claras y suficientes de cara a admitir el recurso”.

12 Archivo 05, id. 13 Archivo 003, ídem 14 CSJ STC5499-2021, reiterada en CSJ STC8661-2021 y en STC9365-2022 15 T-310/20236 Ahora bien, no pasa por alto para esta Colegiatura que en reciente sentencia de tutela de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia se varió este entendimiento y en su reemplazo se apuntó:

“Así las cosas, como la contraparte de la aquí interesada no cumplió la carga procesal exigida por las aludidas normas, debió el ad-quem declarar desierto el remedio vertical tantas veces citado, en

“Así las cosas, como la contraparte de la aquí interesada no cumplió la carga procesal exigida por las aludidas normas, debió el ad-quem declarar desierto el remedio vertical tantas veces citado, en vez de proceder a dictar fallo de segunda instancia, pues esa es la consecuencia o sanción que aquellas prevén, de manera que se evidencia desacierto en aludido proceder de dicha autoridad, de ahí que corresponda conceder el ruego supralegal”16.

No obstante, no se puede ignorar que en el curso de la segunda instancia, a la hora de admitirse el remedio vertical se anotó que “en caso de que la recurrente no presente en esta instancia el escrito de sustentación, se surtirá el recurso de alzada con los argumentos que se esbozaron ante el juez de primera instancia, toda vez que se avizora que se expresaron con suficiencia las razones de su inconformidad y desarrollaron ampliamente sus motivos de disenso, contando este cuerpo colegiado con los elementos de juicio necesarios para decidir el recurso.”17, de manera que, variar esta intelección ulteriormente, se traduciría en una afrenta directa a la confianza legítima depositaba sobre la impugnante.

Para reforzar esta idea, es pertinente traer a cuento lo dicho por el órgano de cierre civil, en punto de la variación del precedente judicial:

“No obstante que la mutación de una posición jurisprudencial realizada por dicho órgano jurisdiccional de cierre, com porta la aplicación general e inmediata de la nueva interpretación jurídica, así como su obligatoriedad para los funcionarios judiciales, no es dable desconocer que esa modificación, en ciertos casos, puede conllevar afectaciones concretas de las reglas que rigen

jurídica, así como su obligatoriedad para los funcionarios judiciales, no es dable desconocer que esa modificación, en ciertos casos, puede conllevar afectaciones concretas de las reglas que rigen procesos en curso; resultando, por tanto, agraviados los derechos fundamentales de los sujetos procesales que actuaron al amparo del precedente o de la doctrina vigentes, y con la confianza legítima de que se aplicarían las consecuencias que venían derivándose con anterioridad al cambio del criterio o regla de derecho que fundaba la resolución de determinadas controversias; circunstancia que -tras examinarse las particularidades del asunto debatidoen principio, impediría entronizar, de una vez, la nueva postura interpretativa adoptada por el fallador, para evitar que sus efectos desfavorables menoscaben prerrogativas y garantías superiores.”18

Bajo este entendimiento, l a Sala analizará en esta instancia aquellos puntos de disenso enunciados anteriormente, en los términos del inciso 2°, numeral 3°, del artículo 322 del Código General del Proceso, en concordancia con el inciso 1° ibídem del canon 328, y el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con independencia de que los embates de la pretensora no fueran ampliados en sustentación ante esta Corporación.

3. Cuestión jurídica a resolver

Corresponde a la Sala determinar, a partir del análisis conjunto y razonado de las pruebas, si en verdad los contratos preparatorios materia de litis adolecen de nulidad absoluta por falta de identificación de los inmuebles objeto de negociación.

16 STC9311/2024 del 30 de julio de 2024. 17 Archivo 003, CdnoSegundaInstancia

absoluta por falta de identificación de los inmuebles objeto de negociación.

16 STC9311/2024 del 30 de julio de 2024. 17 Archivo 003, CdnoSegundaInstancia 18 SC996-2024, apoyada en las sentencias: SU -406/2016; T-044/2022 y T -263/2022 de la Corte Constitucional. Las subrayas y negrillas son ex profeso.7

4. Sobre la promesa de contrato

Recuérdese que la promesa de celebrar un contrato, según reiterada doctrina y jurisprudencia19, únicamente produce efectos si concurren los requisitos que se determinan, expresamente, en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, modificatorio del canon 1611 del Código Civil. Uno de ellos, el cuarto, exige que “se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales.

En torno a este requisito legal, se halla ínsita la carga de identificar e individualizar claramente los bienes inmuebles materia de negociación. Así lo ha expuesto la Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil, Agraria y Rural20:

“En punto del cuarto presupuesto, es decir, el que ordena que « (…) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales», este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse. Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinablesel precio y la cosa prometida en venta21. Y, para efectos de identificar el objeto del

a celebrarse. Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinablesel precio y la cosa prometida en venta21. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prom etido en venta 22. Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 197023 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de

201524. Siendo que, « tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 226)25.”

5. Análisis de los reparos concretos

5.1. La pretensión impugnaticia apunta a un mismo flanco : insistir en que no hay nulidad absoluta de los convenios preparatorios, en la medida en que estos sí cumplen el requisito de la plena identificación de los bienes inmuebles. Pronto otea la Sala el fracaso de la alzada.

19 CSJ SC004-2015, entre otras. 20 SC313/2023 21 Al respecto, esta Sala ha sostenido que «[e] n esas condiciones, para que el contrato de promesa de comprave nta tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza ha ce relación al

ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamen te, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los el ementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio ; por consigui ente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que esta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no ha ber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública» (SC del 30 de octubre de 2001, exp. 6849). (Cita original de la Corte) 22 Artículo 2.2.6.1.2.11.1 del Decreto 1069 de 2015: «[e] n desarrollo de lo dispuesto en el artículo 317 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva. En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble». (Cita original de la Corte) 23 «ARTÍCULO 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral

En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble». (Cita original de la Corte) 23 «ARTÍCULO 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, po r el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal». (Cita original de la Corte) 24 «ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.11. Segregación de un inmueble. Cuando en una escritura se segre guen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal». (Cita original de la Corte) 25 Frente al tema, en proveído del 24 de junio del 2005, esta Sala indicó que la identificación de un inmueble no está librada enteramente a la voluntad privada. Ello, porque el legislador identifica la forma en que habrán de determinarse las heredades. (Cita original de la Corte)8 En efecto, consta en el dossier que los litigantes celebraron dos contratos de promesa de compraventa, así:

i). Uno signado el 29 de enero de 2019 por “el 14.0806% de una finca te rritorial conocida con el nombre de LA FORTUNA”, F.M.I. Nro. 015-66540 de la ORIIP de Caucasia, precio: “$10.000.000” por hectárea, para un total de $100.000.000”. En sus cláusulas primera y segunda se lee:

precio: “$10.000.000” por hectárea, para un total de $100.000.000”. En sus cláusulas primera y segunda se lee:

ii). Otro suscrito el 24 de agosto de 2020 s obre “un lote de terreno rural desmembrado de un predio de mayor extensión, conocido con el nombre de LA FORTUNA, con una extensión aproximada de 5 hectáreas” , F.M.I. Nro. 015-66540 de la ORIIP ídem, precio: “$10.000.000” por hectárea, para un total de $50.000.000”. La literalidad del contrato es la siguiente:

5.2. A criterio de la Sala, no hay que realizar un esfuerzo intelectual titánico para deducir que los convenios preparatorios adolecen de la carga legal de identificación de los fundos rurales. Véase que ambos pactos dejan en el terreno de la abstracción la plena singularización de los terrenos rurales prometidos en venta, lo cual es indispensable para lograr el perfeccionamiento del contrato prometido.9 No en vano la jurisprudencia ha insistido en que,

“(…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de

sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales. La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios qu e, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala» (CSJ SC004-2015).”26

Pero fíjese que los estipulantes no plasmaron con claridad la ubicación de la porción de terreno que se prometió en venta. De hecho, tanto el primero como el segundo contrato

Pero fíjese que los estipulantes no plasmaron con claridad la ubicación de la porción de terreno que se prometió en venta. De hecho, tanto el primero como el segundo contrato preparatorio relucen confusos sobre este pormenor, ya que en el primero se hizo alusión a una cuota de dominio (14.0806%), supuestamente equivalente a 10 hectáreas; y luego el segundo pacto mutó todo a 5 hectáreas. En ambos contratos el bien rural de mayor extensión (F.M.I. Nro. 015-66540 de la ORIIP de Caucasia) no es claro en su extensión; menos en sus linderos, ubicación y colindancia.

Remárquese que si lo que en verdad se per seguía era escindir una fracción de la heredad de mayor extensión, entonces la carga de identificación era bifronte, por disposición legal: “Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante . Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal ” (artículo 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 2015). Nótese que ninguno de los dos actos preparatorios explicita las medidas de las porciones rurales bajo el sistema antes referido. En adición, el Tribunal hace suyos los razonamientos del a quo cuando significó que ni siquiera las promesas de contrato coinciden en los datos de área y delimitación (linderos) del fundo de mayor extensión, que reposan en la escritura pública Nro. 274 del 29 de marzo de 2011 de la Notaría Única de

Caucasia. Véase:

reposan en la escritura pública Nro. 274 del 29 de marzo de 2011 de la Notaría Única de

Caucasia. Véase:

26 SC313/202310

Bien tiene dicho la Corte de tiempo atrás:

“De otro lado, no puede pasarse por alto que, en las circunstancias que ofrece el presente cas o, están de por medio “las ordenaciones del Decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán (… ) por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos’ (Art. 31) y en el Decreto 2354 de 1985, que establece que, ‘cuando en una escritura se agreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados...’ (Art. 1°). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de d eterminarlos legalmente” (G. J., T. CLXXX, pág. 226). (…) La comentada exigencia no puede soslayarse so pretexto de que la venta prometida recae sobre un espacio sin construir como el de que aquí se trata, para entender, como erróneamente lo estimó el Tribunal, que simplemente consiste en todo lo que está por encima del primer piso, puesto que aun en ese evento se debe partir de que ese espacio, aunque sin contenido material construido por el momento, se haya preconcebido, más tratándose de especie