TSDJ ANT SCF - 05250318900120160013501-(25-02-2025)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA

SALA CIVIL – FAMILIA

Medellín, veinticinco de febrero de dos mil veinticinco

Proceso : Reivindicatorio || Pertenencia (reconvención)

Asunto : Apelación Sentencia

Ponente : WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA Sentencia : 2

Demandante : Jhon Jairo Menoyos Moreno

Demandado : Gloria Elena Avendaño Vallejo Radicado : 05250318900120160013501

Consecutivo Sría. : 0562-2024

Radicado Interno : 0129-2024

Decisión: : Revoca

Síntesis1: El Tribunal revoca el veredicto de primer grado, en punto de la negación de la pretensión de dominio. Para la Sala el convocante acreditó su titularidad de dominio. Contrario a la intelección de la juez de instancia, el acervo documental denotaba una cadena ininterrumpida de títulos que hacían ver la prosperidad del reclamo reivindicatorio. La convocada se tuvo como poseedora de mala fe y únicamente se le reconoció un dinero por concepto de expensa s necesarias, junto al derecho de retención pedido.

ASUNTO A TRATAR

Se decide el recurso de apelación interpuesto por Jhon Jairo Menoyos Moreno frente a la sentencia proferida el 14 de marzo de 2024 por el Juzgado Promiscuo del Circuito de El Bagre dentro del proceso declarativo con pretensión reivindicatoria promovido por el recurrente contra Gloria Elena Avendaño Vallejo.

LAS PRETENSIONES

En el escrito introductor se solicitó declarar que el local comercial distinguido con

Circuito de El Bagre dentro del proceso declarativo con pretensión reivindicatoria promovido por el recurrente contra Gloria Elena Avendaño Vallejo.

LAS PRETENSIONES

En el escrito introductor se solicitó declarar que el local comercial distinguido con F.M.I. Nro. 027-29222 de la ORIIP de Segovia pertenece exclusivamente al convocante; y que, como consecuencia de lo a nterior, se ordene a la resistente hacer entrega del inmueble, junto al valor de los frutos naturales o civiles percibidos, más los que pudieron

1 Esta síntesis ha sido preparada únicamente para la conveniencia del lector y no constituye parte de la motivación ni del cont enido de la providencia (cfr. CGP, arts. 279 y 280).2 haberse obtenido con mediana inteligencia y cuidado. A su vez, se pidió declarar que la demandada es poseedora de mala fe.

LOS HECHOS

En resumen, el actor expuso:

1. Adquirió el bien raíz motivo de litigio a través de la escritura pública de compraventa Nro. 291 del 2 de octubre de 2013. El precitado inmueble se identifica, así:

“LOCAL COMERCIAL No. 101, ubica do en el primer piso del edificio CARMONA PROPIEDAD HORIZONTAL, destinado en la actualidad a la actividad comercial, con un área de 40 metros cuadraros, con una altura promedio de 2.70 metros, sin área libre, consta de un salón y un baño, con servicios de energía, acueducto y alcantarillado, demás mejoras y anexidades, situado en la calle 19 No. 20-39 Gaspar de Rodas, de la zona urbana del municipio de Zaragoza y determinado dentro de

servicios de energía, acueducto y alcantarillado, demás mejoras y anexidades, situado en la calle 19 No. 20-39 Gaspar de Rodas, de la zona urbana del municipio de Zaragoza y determinado dentro de los siguientes linderos generales y actualizados: ‘Por el frente, con la calle Gaspar de Rodas en 4.45 metros, por el costado derecho, con propiedad de Moisés Carrillo en 9 metros, por la parte de atrás, con propiedad de Moisés Carrillo en 4.45, por el nadit, con el terreno donde está edificado el edificio y por el cenit con losa que lo separa del segundo piso”.

2. Se encuentra privado de la posesión material del local, dado que Gloria Elena Avendaño Vallejo entró a poseerlo bajo circunstancias violentas y con artificios engañosos, convirtiéndose así en poseedora de mala fe.

TRÁMITE Y RÉPLICA

1. El escrito inaugural se admitió por auto del 6 de abril de 20162.

2. La accionada se notificó personalmente de la demanda 3, resistió las pretensiones4, ejerció “derecho de retención” (art. 970 Código Civil ) y planteó demanda de reconvención con súplica de usucapión5.

3. Jhon Jairo Menoyos Moreno replicó el reclamo de mutua petición elevado por Avendaño Vallejo bajo las meritorias de “inepta demanda” y “cosa juzgada”6.

4. Se emplazó a las personas indeterminadas7 y se designó curadora ad-litem, quien se atuvo a lo demostrado en el proceso8.

5. En fechas 6, 24 de octubre de 2023; 23 de enero y 14 de marzo de 2024, se

se atuvo a lo demostrado en el proceso8.

5. En fechas 6, 24 de octubre de 2023; 23 de enero y 14 de marzo de 2024, se agotaron las etapas previstas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso.

En la última se dictó sente ncia desestimatoria de las pretensiones tanto de la demanda

2 Archivo 01, Fl. 117. 3 Fl. 147, id. 4 Sin meritorias enunciadas desde una técnica procesal. 5 Básicamente fundada en que es poseedora d esde aproximadamente el año 2007, cuando agregó su posesión a la que ya venía ejerciendo Johana Dede Londoño desde 1996 (Cfr. Fl. 3 y ss., archivo 01 – CdnoReconvención). El reclamo se hizo bajo el alero de la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio. 6 Fl. 45 y ss., id. 7 Archivos 08 y ss. - CdnoPpal 8 Archivo 017, id.3 principal, como la de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio incoada en reconvención9. A su vez, se condenó en costas a ambas orillas procesales10.

FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA APELADA

Se sintetizan de la siguiente forma11:

1. Demanda principal – Reivindicación.

No hay duda que el actor es el propietario del inmueble materia de reivindicación. También es claro que la convocada es poseedora del local, pues esta promovió demanda de reconvención persiguiendo la declaratoria de la usucapión sobre el mismo.

La identidad del bien no merece duda, toda vez que las documentales y la

También es claro que la convocada es poseedora del local, pues esta promovió demanda de reconvención persiguiendo la declaratoria de la usucapión sobre el mismo.

La identidad del bien no merece duda, toda vez que las documentales y la inspección judicial permiten establecer el cumplimiento de este requisito.

Ahora bien, para que la pretensión de dominio salga airosa es necesario que el actor acredite la titularidad anterior, de acuerdo con el artículo 762 del Código Civil, para derruir la presunción de dominio que tiene el poseedor.

En la anotación 04 del F.M.I. Nro. 027-29222 de la ORIIP de Segovia obra inscrita la escritura pública de compraventa Nro. 291 del 2 de octubre de 2013 y la parte demandada indicó que desde el año 2007 ejerce posesión.

La cadena de títulos no fue probada, porque se aportó solo el precitado instrumento notarial; y lo cierto es que no se agotó esfuerzo para acreditar esto. De manera que la posesión no puede verse afectada por la titularidad que es posterior.

Por este motivo, se niega la pretensión reivindicatoria.

2. Demanda de reconvención – Pertenencia.

Hay prueba de que Gloria Avendaño ha ejercido posesión. La actora señaló que arribó al inmueble en 2003 por un contrato de arrendamiento suscrito entre su compañero permanente y Johana Dede Londoño. Pero aquí no fue demostrada la relación de hecho afirmada, pues solo se valieron de aseveraciones aisladas.

También se dijo que quien le arrendaba firmó una promesa de compraventa, pero en

permanente y Johana Dede Londoño. Pero aquí no fue demostrada la relación de hecho afirmada, pues solo se valieron de aseveraciones aisladas.

También se dijo que quien le arrendaba firmó una promesa de compraventa, pero en realidad no se prueba la efectiva suma de posesiones, que es lo que dimana de lo hasta ahora acreditado. Es claro que con lo pedido se quiere sumar la posesión de Johana Dede Londoño, quien era compañera de John Kennedy Morales Moreno, último que falleció en diciembre de 1996.

9 Archivo 060, id. 10 “Tercero: En consecuencia, de lo anterior, se condena en costas a ambas partes, fijándose como agencias en derecho la suma de un millón seiscientos setenta y cuatro mil pesos ($1.674.000), para cada una de las partes por haber resultado vencidas en juicio”. 11 Archivo 0594 Si bien se afirmó que Johanna arrendó el local en 2003, lo cierto es que no se probaron los actos de señorío de esta, como para sumar la supuesta posesión a la que tiene Gloria Avendaño, lo cual era indispensable. Es más, se esbozó que Johanna Dede no contaba con las escrituras públicas y que esta al parecer no tenía titularidad sobre el bien.

En resumen, la convocante en pertenencia no probó nada diferente a sus propios actos, pero no los de su antecesora. El simple arrendamiento por parte de Johana no es un acto indicativo de su calidad de poseedora, pues era necesario demostrar su ánimo de señorío y la época precisa desde que ejercía tales comportamientos.

En conclusión, para el despacho está probada que la posesión de la actora

acto indicativo de su calidad de poseedora, pues era necesario demostrar su ánimo de señorío y la época precisa desde que ejercía tales comportamientos.

En conclusión, para el despacho está probada que la posesión de la actora comenzó el 17 de enero de 2007, pero habiéndose presentado la demanda el 15 de junio de 2016 no se alcanza el tiempo suficiente para adquirir el local por usucapión, al requerirse legalmente diez años.

Ahora, cumple anotar que no hay cosa juzgada aquí porque el caso anterior conocido por el Juzgado Promiscuo Municipal de Zaragoza en el año 2015 fue desestimado por carecer de título. Es decir, la posesión se reconoció, pero indicándose que Gloria Avendaño carecía de justo título, pues allí se buscaba regularizar la posesión. Nada se estableció allí sobre la insuficiencia del tiempo, lo que ahora sí se hace.

3. Costas a cargo de ambos extremos por fracasar sus aspiraciones.

REPAROS Y SUSTENTACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

1. En la oportunidad procesal, el vocero judicial del extremo activo apeló la decisión de primer orden , exponiendo sus reparos concretos en audiencia 12. Los motivos de

disentimiento fueron los siguientes:

• Están probados los requisito s establecidos en el artículo 95 0 del Código Civil para acceder a la reivindicación demandada.

• Las excepciones de fondo de “inepta demanda” y “cosa juzgada” debieron declararse probadas, porque a Gloria Elena Avendaño se le interrumpió el término de posesión en el momento en el que ella presentó la anterior demanda de

• Las excepciones de fondo de “inepta demanda” y “cosa juzgada” debieron declararse probadas, porque a Gloria Elena Avendaño se le interrumpió el término de posesión en el momento en el que ella presentó la anterior demanda de pertenencia (año 2015) , puesto que si bien es cierto que no acreditó los documentos necesarios para solicitar la prescripción ordinaria, cuando el aquí reivindicante contestó la demanda realizó una reclamación de sus derechos y al haberse ejercido resistencia se interrumpió la posesión pacifica que pudo tener la demandada.

2. Corrido el traslado para sustentar13, el recurrente amplió sus censuras14, así:

12 Min. 51:20 y ss., ídem. 13 Archivos 03 y ss. CdnoTribunal. ExpDigital. 14 Archivo 04, id.5 “(…) Se debe revocar la sentencia proferida en primera instancia y en consecuencia ordenarse la entrega del inmueble a mi poderdante, basado (sic) en que en el acervo probatorio quedó plenamente demostrado que el señor Menoyos Moreno, el titular del derecho real de dominio sobre el inmueble objeto de la petición, las pruebas que sirven para demostrar el derecho, es el certificado de tradición y libertad del inmueble en el cual aparece inscrito el derecho producto de una compraventa. Con los testigos arrimados al proceso y especialmente el rendido por el señor JUAN ÁNGEL CARMONA, persona é sta que tiene pleno conocimiento de los hechos de la demanda reivindicatoria y de la reconvención con pertenencia, por ser él quien inicialmente ostentaba la calidad de propietario y conoce todas las situaciones que se han prestado con posterioridad a la venta (…)”.

reivindicatoria y de la reconvención con pertenencia, por ser él quien inicialmente ostentaba la calidad de propietario y conoce todas las situaciones que se han prestado con posterioridad a la venta (…)”.

Insistió también el opugnante que las defensas de mérito planteadas contra la pretensión de reconvención deben ser declaradas probadas, especialmente por la falta de tiempo para poseer, dada la interrupción del interregno desde el año 2015; y, paralelamente, porque desde el año en cita se negó un pedimento de usucapión, de modo que, a su juicio, existe cosa juzgada.

3. El extremo no recurrente guardó silencio.

CONSIDERACIONES

1. Presupuestos procesales

Están reunidos en este caso, y n o se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado, de manera que se puede decidir de fondo el litigio.

2. Cuestión jurídica a resolver

Delimitado lo anterior, c orresponde a esta Sala determinar, a partir del análisis conjunto y razonado de las pruebas, si están dados los requisitos sustanciales para acceder a la pretensión dominical promovida, especialmente aquel atinente a la tit ularidad de dominio del promotor, en cotejo con la cadena traslaticia del bien motivo de litis y la posesión ejercida por la convocada (arts. 762 y 950 Código Civil).

Huelga anotar que, a tendiendo los estrictos límites del remedio vertical (art. 328 CGP), el Tribunal prescindirá de abordar cualquier pormenor vinculado al fracaso de la súplica de usucapión, salvo que sea estrictamente necesario para examinar a cabalidad el

CGP), el Tribunal prescindirá de abordar cualquier pormenor vinculado al fracaso de la súplica de usucapión, salvo que sea estrictamente necesario para examinar a cabalidad el mérito de la alzada planteada.

3. Acción dominical o reivindicatoria

El artículo 946 del Código Civil expresamente dispone: “ La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.” De modo que los elementos estructurales de la pretensión reivindicatoria son: “(i) derecho de dominio en cabeza del pretensor, la cual puede ser plena, nuda o fiduciaria (art. 950 del Código Civil; (ii) posesión del bien materia del reivindicatorio por parte del demandado (art. 952 del Código Civil); (iii) identidad del bien poseído con aquél del cual es propietario el6 demandante; y (iv) que se trate de una cosa singular o cuota prodindiviso de cosa singular (art. 949 del Código Civil)”15.

Advierte la Corte que “si alguno de tales presupuestos no se acredita en el juicio, la reivindicación no tiene vocación de prosperidad ”16, puesto que el proceso exige certeza plena acerca que tales tópicos a efectos de derivar la consecuencia jurídica que es justamente la restitución del bien.

La condición de propietario es la que habilita sustancialmente el ejercicio de la acción de dominio, pues, de conformidad con el artículo 762 del Código Civil, ‘el poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo’, de manera que esta presunción queda desvirtuada únicamente cuando el reivindicante demuestra la calidad de dueño, invocando

reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo’, de manera que esta presunción queda desvirtuada únicamente cuando el reivindicante demuestra la calidad de dueño, invocando título anterior al inicio de la posesión de su contendiente,17, ya que “ejercida la actio reivindicatio por el dómine, además de pesar sobre él la carga de demostrar su propiedad con base en los títulos o causa de adquisición correspondiente (titulus) y el modo que consolida el dominio (modus acquirendi), es de su resorte acreditar, con medios de prueba fehacientes, la identificación de la res pretendida”18.

Al respecto ha puntualizado la jurisprudencia civil:

«(e)n principio, el poseedor está privilegiado por el legislador puesto que su ánimo de señor y dueño prevalece, aún frente al mismo titular del derecho de dominio, si su posesión es anterior a la prueba de la propiedad que exhiba y presente la persona que reclama la devolución de la cosa (…) Dentro del proceso reivindicatorio se pueden presentar varias circunstancias relacionadas con los contrincantes y, especialmente respecto de la forma en que cada uno de ellos a fronta el litigio. La primera, alude a que solo el demandante esgrime en su pro la existencia de título de propiedad para oponerlo a la mera posesión que tiene en su favor el contradictor y la segunda, se configura cuando ambas presentan ‘títulos’ de domin io (…) al dueño que quiere demostrar propiedad, ha dicho la Corte, le toca probar su derecho, pero exhibido el título no hay por qué exigirle la prueba del dominio de su causante, cuando la fecha del registro de tal título, es anterior a la posesión del reo”19.

La afirmación de tener el derecho real de dominio sobre la cosa reivindicable ,

de su causante, cuando la fecha del registro de tal título, es anterior a la posesión del reo”19.

La afirmación de tener el derecho real de dominio sobre la cosa reivindicable , apareja la carga probatoria de su demostración a partir de la exhibición del título correspondiente, lo cual podrá ser acompañado de la prueba de su respectivo registro, ya que, “en la actualidad la certificación expedida por el registrador da cuenta, no sólo del asentamiento en el registro inmobiliario, también de la existencia del título traslaticio y su conformidad jurídica, constituyendo por sí misma una prueba idónea d e la propiedad, sin perjuicio de que, en atención al tipo del proceso, deba aportarse también el documento traslaticio que permita identificar correctamente el bien sobre el cual recae el derecho ”, de suerte que, “cuando el demandante aporte el certificado registral con su demanda, estará demostrando tanto el título que sirvió para la adquisición de su derecho, como su inscripción; entendimiento que guarda coherencia con la protección a la confianza depositada por los administrados en los mencionados certificados, por mandato de la buena fe registral”20. (Subrayas de la Sala).

15 CSJ SC1692-2019.

16 Ibídem. 17 SC1833-2022 18 SC3124-2021 19 CSJ SC de 28 sep. 2009, rad. 2001-00002-01, reiterada en SC de 27 sep. 2013, rad. 2005-00488, entre otras. 20 SC1833-20227

4. Lo probado dentro del proceso

Militan en autos los medios de convicción que enseguida se relacionan y que resultan relevantes para resolver la problemática planteada en la segunda instancia21:

20 SC1833-20227

4. Lo probado dentro del proceso

Militan en autos los medios de convicción que enseguida se relacionan y que resultan relevantes para resolver la problemática planteada en la segunda instancia21:

4.1. Certificado de tradición y libertad – F.M.I. Nro. 027 -29222 de la ORIIP de Segovia22: correspondiente al local comercial 101 materia de litigio. Consta en folios que el convocante es su actual titular de dominio y que el folio fue abiert o con base en una matrícula matriz: F.M.I. Nro. 027-10488 ídem. Véase:

Anotación de titularidad:

Consta en el precitado certificado, a título de complementación, la descripción de la cadena traslaticia de dominio23:

4.2. Escritura pública Nro. 291 del 2 de octubre de 2013 de la Notaría Única de Tarazá: cuyo contenido denota que Juan Ángel Carmona Cárdenas constituyó reglamento

21 La Sala precisa en este punto que, tratándose de las declaraciones –tanto de los litigantes como terceros llamados a testificar -, se adoptará la metodología de transcripción natural, en la cual: «el transcriptor elimina toda aquella información irrelevante, lo cual da como resultado un texto más natural, más claro y con un aspecto más profesional. En ningún caso se cambian las palabras o el signi ficado de las frases». Cfr. https://www.transcripciones-bpl.com/transcripciones/que-es-una-transcripcion.html. Ver también: BASSI FOLLARI. “El código de transcripción de Gail Jefferson: adaptación para las ciencias sociales”. 22 Fl. 17 y ss., archivo 01

código de transcripción de Gail Jefferson: adaptación para las ciencias sociales”. 22 Fl. 17 y ss., archivo 01 23 La cual se remonta hasta el año 1989 de forma ininterrumpida.8 de propiedad horizontal sobre el predio de mayor extensión distinguido con F.M.I. Nro. 02710488 de la ORIIP Segovia, de donde derivó la matrícula nro. 027-29222 (Local 101); y en el mismo instrumento notarial vendió el precitado bien inmueble al aquí reivindicante24:

4.3. Interrogatorio de parte a Jhon Jairo Menoyos Moreno: (Min. 3:40 y ss. Archivo 044) trabajo en unas minas, soltero. La demandada me demandó porque está reclamando un local que tiene ella ahí en Zaragoza (min. 4:40 y ss.). Ese inmueble había sido vendido por un señor a mí y la señora Gloria se apoderó del local, se lo reclamé, pero me dijo que eso no era mío y todo eso (min. 6:00 y ss.). Eso está destinado al comercio ahí. Yo he ido allá a reclamar el local, pero nada más (min. 6:40 y ss.). Cuando compré el inmueble no me lo entregaron materialmente (min. 8:10 y ss.). Continuación en vista pública posterior: (Min. 25:00 y ss. – archivo 050). En 2013 cuando hice la escritura pública don Juan le reclamó el local a Gloria (min. 27:30 y ss.). Juan me vendió el 101 y el 102 es de mi papá (min. 28:40 y ss.). El hijo de ella también demandó (min. 30:00 y ss.). Cuando compré yo sabía que el local estaba ocupado por una

local a Gloria (min. 27:30 y ss.). Juan me vendió el 101 y el 102 es de mi papá (min. 28:40 y ss.). El hijo de ella también demandó (min. 30:00 y ss.). Cuando compré yo sabía que el local estaba ocupado por una señora, así me lo comentó el señor Juan (min. 33:20 y ss.). Ella no era poseedora, tenía una compraventa y que estaba ahí en ese local (min. 34:20 y ss.).

4.4. Interrogatorio de parte a Gloria E lena Avendaño Vallejo: (min. 9:40 y ss. – ídem). Desde 2003 entramos al local en arrendamiento que era compañera permanente del dueño fallecido, hasta el año 2007 (min. 10:00 y ss.). Luego compramos el local y quedaron pendientes las escrituras, Jhon Jairo Lotero que era mi compañero permanente para ese entonces, decidió comprarlo con ese papel de promesa de compraventa (min. 11:00 y ss.). Ya luego en el 2008 me hizo una compraventa a nombre mío y desde que lo asesinaron a él yo seguí con el local (min. 11:20 y ss.), pero nadie me reclamó nada, solo hasta 2013 supe que el señor Carmona hizo unas escrituras (min. 11:40 y ss.). En el 2007 le compré el local a Johanna Dede. Nosotros hemos estado ahí siempre, se le cambió el piso al local, a la acera, el baño se cambió, se ha pintado, todo (min. 13:40 y ss.) y la reja ya la tenía. Continuación en vista pública

posterior: (Min. 1:30 y ss. – archivo 049) soy comerciante en Zaragoza, en el 2002 empecé en un local pagándole arriendo a la señora Johanna Dede y fue hasta 2007, porque le compramos a ella el local (min. 3:10 y ss.). Se hizo una compraventa (min. 4:00 y ss.). Johanna Dede le hizo la compraventa a mi compañero que era John Jairo Lotero Castellano (min. 4:33 y ss.). A finales de 2012 llegó el señor Juan Ángel Carmona pedirnos el local que, porque había adquirido las escrituras de toda esa propiedad y no tenía ningún papel, entonces yo le dije que yo tenía un papel también y que íbamos a ver qué decían los abogados (min. 7:00 y ss.). Nosotros hicimos un acuerdo para hacer el pago de una deuda y se hizo eso porque la propiedad no estaba dividida (min. 8:40 y ss.). Yo demandé luego de que Juan Carmona me pidió el local (min. 9:20 y ss.), ese proceso de pertenencia creo que no llegó a buena instancia (min.

24 Fl. 64 y ss., id.9 10:10 y ss.). Johan Sebastián (mi hijo) presentó otra demanda porque perdimos la anterior y para agilizar todo (min. 11:40 y ss.).

4.5. Testimonio de Juan Ángel Carmona Cárdenas: (min. 12:00 y ss. – archivo 048) nací en Zaragoza, casado, soy contratista del Est ado –Municipio de Zaragoza (min. 13:00 y ss.). Conozco al demandante, es de una familia reconocida aquí en Zaragoza, yo he tenido negocios con él y a él se le dio

en Zaragoza, casado, soy contratista del Est ado –Municipio de Zaragoza (min. 13:00 y ss.). Conozco al demandante, es de una familia reconocida aquí en Zaragoza, yo he tenido negocios con él y a él se le dio en venta un local (aquí en litigio) (min. 14:00 y ss.). Con el señor Jhon se hizo el siguiente negocio: se le vendió el local, viajé a Sincelejo en su momento para legalizar la propiedad, compré los derechos y así consta en las escrituras (min. 16:50 y ss.). Gloria Avendaño es esposa del señor alias Barbudo, quien falleció (min. 18:00 y ss.). Yo intenté hacer un negocio con ellos (Gloria y su pareja) que era para legalizar los predios, es así como entre los tres pagamos los impuestos y cada uno quedó de devolverme la plata que había dado, pero luego me fui de Zaragoza por motivos de seguridad (amen azas) y luego ellos iniciaron un proceso con un abogado (min. 18:30 y ss.), bajo esa perspectiva les hice saber que yo era el propietario y dueño del 100% de la propiedad (min. 20:00 y ss.), ellos no quisieron y optaron por la vía judicial. Es decir, a ellos les ofrecí en venta, pero no me reconocieron nada y optaron por lo judicial (min. 21:00 y ss.). El edificio tiene reglamento de propiedad horizontal, yo saqué el reglamento y le vendí a Jhon Jairo el local al que se hace referencia (101) (min. 25:00 y s s.). El local se adquirió porque adquirí los derechos de unos herederos, uno en la Notaría de Sincelejo y otra en Tarazá (min. 25:50 y ss.), eso fue

Jairo el local al que se hace referencia (101) (min. 25:00 y s s.). El local se adquirió porque adquirí los derechos de unos herederos, uno en la Notaría de Sincelejo y otra en Tarazá (min. 25:50 y ss.), eso fue como en 2011, 2012, no recuerdo precisamente. Yo adquirí el bien con la matrícula anterior y luego por el reglamento se crearon las otras (min. 26:50 y ss.). Yo tenía posesión de la segunda planta de todo el edificio con anterioridad a la compraventa (min. 31:00 y ss.), desde el año 2008 tenía esa posesión. El local 101 lo tenía el señor alias Barbudo, esposo d e la señora Gloria, eran arrendatarios, no era dueño (min. 33:20 y ss.) y le pagaba arriendo a Johanna Dede Londoño. No sé cuándo el señor Barbudo hizo compraventa (min. 35:50 y ss.), pero él me preguntó que cómo hice para comprar y le dije que era a través de la señora Johanna Dede Londoño. Johanna Dede aparentaba como propietaria, pero era poseedora, le compramos a ella por partes, para legalizar todo y que todos obtuvieron el bien jurídicamente, acordamos pagar los impuestos, yo después de eso tenía cont actados a los sucesores y compro los derechos de todo el edificio, pero como habíamos llegado a un acuerdo con los otros, les reclamo a ellos que me paguen y no lo hicieron que porque iban a hacer todo desde lo judicial y desde ese momento les hice saber q ue yo era el legítimo dueño de todo el edificio. Ellos no eran poseedores, porque pagaban arriendo (min. 42:00 y ss.). Para el 2008 estaba ese

desde lo judicial y desde ese momento les hice saber q ue yo era el legítimo dueño de todo el edificio. Ellos no eran poseedores, porque pagaban arriendo (min. 42:00 y ss.). Para el 2008 estaba ese señor Barbudo pagando arrendamiento e incumplieron lo acordado (min. 43:40 y ss.). Por estar por fuera de Zaragoza fue que no hice el lanzamiento (min. 44:00 y ss.). Nunca tuve trato comercial con la señora Gloria (min. 46:00 y ss.), no era poseedora porque el esposo pagaba arriendo. Al demandante no le hice entrega material del local porque yo no podía venir a Zaragoza por amenazas (min. 51:40 y ss.).

4.6. Atestación de Amelia López Buitrago: No tengo conocimiento de que el local lo hayan pedido a la señora Gloria (min. 1:20 – archivo 050). Alias Barbudo me contó hace más de 20 años que había comprado el local, con exactitud la fecha no sé, yo viví 30 años por esa calle (min. 2:20 y ss.). Hace más de 25 años conozco a Gloria Avendaño, por la mamá de ella (min. 3:00 y ss.). Ellos no estaban ahí, porque ahí vivía Johanna (min. 5:00 y ss.). Barbudo se murió como en 2009 (min. 6:20 y ss.).

4.7. Declaración de Fernán Emiro Flórez Mendoza: (Min. 12:30 y ss. – archivo 050) Hace 25 años conozco a Gloria Avendaño, porque vivía al frente del negocio que tiene como comerciante, ella tiene un negocio de cosas (min. 17:00 y ss. ), electrodomésticos y ropa. Yo le pagué arriendo a Johanna

25 años conozco a Gloria Avendaño, porque vivía al frente del negocio que tiene como comerciante, ella tiene un negocio de cosas (min. 17:00 y ss. ), electrodomésticos y ropa. Yo le pagué arriendo a Johanna (Min. 20:00 y ss.), ellos (Gloria y su pareja) habían comprado (min. 21:00 y ss.). Gloria paga todo como dueña (min. 22:00 y ss.). Siempre la he conocido como dueña, como desde el 2000 ya estaba a hí, lo arrendaron y luego compraron (min. 23:30 y ss.). No he conocido a nadie más como dueño, Johanna me ofreció ese local, pero yo no tenía para comprarlo.10 4.10. Derecho de retención y medios documentales adosados 25: la convocada invocó esta prerrogativa sustancial bajo el abrigo del artículo 970 del Código Civil y para ello detalló los gastos en los que ha incurrido (mejoras, expensas) para mantener el local comercial objeto de litigio en óptimas condiciones. Véase:

Como soporte documental se adjuntó:

(i) Contrato de promesa de compraventa suscrito entre Jhon Jairo Lotero Castellanos (promitente vendedor) y Gloria Elena Avendaño (promitente compradora):

25 Fl. 151 y ss., archivo 0111 (ii) Certificaciones de trabajos de construcción y obras signadas por Yamit Antonio Arrieta Arrieta y Antonio de Jesús Castillo Montiel:

(iii) Acuerdo de pago logrado entre Miguel Ángel Saldarriaga Rodríguez, Gloria Elena Avendaño Vallejo y Juan Ángel Carmona Cárdenas ante la Secretaría de Hacienda

(iii) Acuerdo de pago logrado entre Miguel Ángel Saldarriaga Rodríguez, Gloria Elena Avendaño Vallejo y Juan Ángel Carmona Cárdenas ante la Secretaría de Hacienda del municipio de Zaragoza para saldar un a deuda por impuesto predial por valor de $1.875.272:

(Véase próxima página)12

La demandada acompañó constancia de pago del saldo que le correspondió ($625.091):

4.9. P