TSDJ ANT SCF - 05615310300120160019301 (0347)-(19-12-2025)-1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA

Sala Civil – Familia

Medellín, Diecinueve (19) de diciembre de dos mil veinticinco (2025)

Magistrado ponente

FABIAN ENRIQUE YARA BENITEZ

Sentencia: 262

Demandante Yvo de Jesús Burticá Patiño Demandado Luis Arnulfo Marín Vásquez y otros Proceso Responsabilidad Civil Contractual Radicado No. 05615310300120160019301 (0347) Procedencia Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro (Ant) Decisión Revoca sentencia de primera instancia, declara nulidad del contrato de promesa de permuta.

Sentencia discutida y aprobada por acta No. 262

Se procede a resolver la apelación interpuesta frente a la sentencia del 8 de marzo de 2022 del Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro por el extremo procesal pasivo, dentro del proceso verbal de responsabilidad civil contractual que fuera iniciado por el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño en contra de Luis Arnulfo Marín Vásquez, actuación que ordenó vincular por pasiva a los ciudadanos Jaime de Jesús Marín Vásquez y Omar de Jesús Marín Vásquez.

I. ANTECEDENTES

1.1. De la demanda

Narra el actor que entre l os señores Yvo de Jesús Buriticá Patiño y Luis Arnulfo Marín Vásquez , se celebró un contrato de promesa de permuta el día 13 de noviembre de 2013.

Indicó el demandante que, en el aludido convenio, se comprometió a transferir al

Marín Vásquez , se celebró un contrato de promesa de permuta el día 13 de noviembre de 2013.

Indicó el demandante que, en el aludido convenio, se comprometió a transferir al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, los siguientes lotes de terreno;

1. Una finca con mejoras de café, plátano y potreros, situada en la vereda balcones del Municipio de Cocorná (Ant), identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 018-122450, con un área aproximada de 10.0541 hectáreas,05615310300120160019301 (0347) 2 cuyos linderos están descritos en la escritura pública N° 031 del 28 de enero de 2010. 2) Un lote adicional de 1.5 hectáreas aproximadamente, el cual hace parte de la finca bejucales, finca vecina a la mencionada anteriormente, cuyos linderos son los siguientes: “Por el oriente y el sur con la finca del señor Juan Carlos, por el occidente con la finca antes mencionada, por el norte con la carretera hacía San Francisco” . Frente a este inmueble se indicó se realizaría las escrituras el 24 de noviembre de 2014 en la notaría del municipio de Cocorná, acto que estaría supeditado a la aprobación del desenglobe de la finca “bejucales” de propiedad del señor Yvo, gastos escriturarios que estarían a cargo del actor.

Por su parte el demandado se comprometió a traditarle al señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, los siguientes bienes;

1. Un local en buen estado con uso de oficina, ubicado en el municipio de

cargo del actor.

Por su parte el demandado se comprometió a traditarle al señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, los siguientes bienes;

1. Un local en buen estado con uso de oficina, ubicado en el municipio de

Rionegro (Ant) en la carrera 51 N° 52 -56 edificio ASYS, local 206 a paz y salvo de administración e impuestos , con un área de 19 metros cuadrados, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N°020-22060. 2) Un carro Renault 9, modelo 1990, color beige, identificad o con placas EKV610 3) Una suma de di nero en efectivo, por valor de q uinientos mil pesos M.L. ($500.000)

Manifiesta el accionante que, en el acuerdo de promesa de permuta, las partes se comprometieron a otorgar las respectivas escrituras públicas para formalizar la transferencia legal de la titularidad del dominio de los bienes permutados. En particular, el s eñor Luis Arnulfo Marín Vásquez se obligó a suscribir la escritura pública para transferir el local comercial el día 20 de octubre de 2014 en la Notaría Primera del Círculo Notarial de Rionegro, acto que, a la fecha no se ha materializado.

Expone que actualmente, el inmueble que se comprometió a transferir el demandado se encuentra registrado en el certificado de libertad y tradición a nombre del Instituto de Educación No Formal ASYS Computadores Limitada, entidad que, conforme a su certificado de existenc ia y representación legal, cambió su nombre por el de Instituto de Educación para el Trabajo y el Desarrollo Humano ASYS S.A.,

del Instituto de Educación No Formal ASYS Computadores Limitada, entidad que, conforme a su certificado de existenc ia y representación legal, cambió su nombre por el de Instituto de Educación para el Trabajo y el Desarrollo Humano ASYS S.A., según acta reducida a escritura pública No. 0000641 de la Notaría Segunda del Círculo Notarial de Rionegro. Esta circunstancia, s egún el actor, constituye otro05615310300120160019301 (0347) 3 incumplimiento, al no estar el inmueble bajo el dominio del contratante para la época de la celebración del contrato.

Asegura el demandante que en la actualidad tiene la posesión del local y es quien paga la administración y el impuesto predial correspondiente.

Expresa, además, que convocó a una audiencia de conciliación, diligencia que se llevó a cabo en el Centro de Conciliación de la Personería de Medellín, sin que se lograra acuerdo alguno.

Con fundamento en lo anterior, solicita que se declare judicialmente el incumplimiento del contrato de promesa de permuta por parte del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez y, como consecuencia de ello, se ordene su cumplimiento o, en su defecto, la resolución del convenio, con indemnización de perjuicios.

1.2. Trámite y oposición

1.2.1. Luego de subsanar algunos requisitos de carácter formal, mediante auto del 31 de mayo de 2016 , se admitió la demanda verbal de resolución de contrato instaurada por el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño en contra del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, excluyéndose a la sociedad Instituto de Educación para el Trabajo

31 de mayo de 2016 , se admitió la demanda verbal de resolución de contrato instaurada por el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño en contra del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, excluyéndose a la sociedad Instituto de Educación para el Trabajo y el Desarrollo Humano ASYS S.A., por no haber participado en el contrato que dio origen a esta acción.

Posteriormente, el demandado fue notificado del proceso y dio respuesta oportuna a la demanda, en los siguientes términos:

1.2.2. Reconoció la existencia del contrato de promesa de permuta y las obligaciones asumidas por ambas partes, aclarando que en dicho convenio se pactó la suscripción de las escrituras públicas de los bienes inmuebles en las siguientes fechas:

1. El 17 de octubre de 2014, las partes se comprometieron a suscribir la escritura pública del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 018-122450, figurando como tradente Yvo de Jesús Buriticá Patiño y como adquirente Luis Arnulfo Marín Vásquez.

1. El 20 de octubre de 2014, se pactó la entrega del local comercial, prestación que menciona no se ha cumplido por circunstancias ajenas al demandado y atribuibles directamente al demandante, al señalar que el actor, fue quien05615310300120160019301 (0347) 4 incumplió con la entrega material completa de 10.0541 hectáreas del predio prometido, habiendo enajenado previamente, mediante promesa de venta, la mitad de dicho inmueble a un tercero.

Agregó que el demandante incumplió la obligación de hacer , establecida en la

prometido, habiendo enajenado previamente, mediante promesa de venta, la mitad de dicho inmueble a un tercero.

Agregó que el demandante incumplió la obligación de hacer , establecida en la cláusula primera del contrato, al comprometerse a asumir el pago de $120.000 mensuales por concepto de administración de la propiedad horizontal del local comercial, acumulando una deuda de aproximadamente $16.500.000. Esta situación obl igó al señor Luis Ernesto Castaño Castaño, representante legal del Instituto ASYS S.A., a abstenerse de otorgar la escritura correspondiente.

Manifestó que, conforme al contrato de permuta, el 24 de noviembre de 2014 se realizaría la tradición del lote adicional de 1.5 hectáreas, ubicado en la finca “Bejucales”, a favor del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, acto supeditado a la aprobación del desenglobe, trámite administrativo que no se ha materializado.

Reiteró que el señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño no cumplió cabalmente el contrato, aunque otorgó escritura pública de la finca, lo hizo de manera deficitaria, sin entregar la totalidad del área pactada. En cuanto al lote adicional, afirmó que nunca se realizó el desenglobe, por lo que no se ha cumplido la obligación.

Indicó que, al momento de radicarse la demanda, el inmueble se encontraba registrado a nombre del Instituto de Educación ASYS Computadores Limitada, y actualmente figura como propietario el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, quien debió asumir con recursos propios el pago de las obligaciones pendientes por

registrado a nombre del Instituto de Educación ASYS Computadores Limitada, y actualmente figura como propietario el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez, quien debió asumir con recursos propios el pago de las obligaciones pendientes por administración e impuestos, a cargo del señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño.

Con fundamento en ello , se opuso a todas las pretensiones de la demanda , solicitando se negara los pedimentos de la parte actora , sin elevar excepciones de mérito de manera concreta.

1.2.3. Luego se fijó fecha para la realización de la audiencia inicial, declarando fracasada la etapa de conciliación. En consecuencia, se ordenó integrar por pasiva a los ciudadanos Jaime de Jesús Marín Vásquez y Omar Alonso Marín Vásquez, a quienes se les notificó personalmente el auto admisorio de la demanda. Estos dieron respuesta en los siguientes términos:

1.2.4. En primer lugar, dio respuesta el señor Omar Alonso Marín Vásquez , quien manifestó no haber sido testigo presencial de los hechos, afirmando que no estuvo presente en la negociación señalada en el contrato de permuta,05615310300120160019301 (0347) 5

Manifiesta que fue citado por su hermano Luis Arnulfo Marín a firmar las escrituras a su favor, de la finca que le compró el 17 de octubre de 2014, en la Notaría del Municipio de Cocorná, dinero que ya fue cancelado a su vendedor. Sin embargo, indicó que su única relación con los hechos objeto de la demanda radica en la compra que realizó a su hermano, Luis Arnulfo Marín, mediante la cual adquirió un

Municipio de Cocorná, dinero que ya fue cancelado a su vendedor. Sin embargo, indicó que su única relación con los hechos objeto de la demanda radica en la compra que realizó a su hermano, Luis Arnulfo Marín, mediante la cual adquirió un porcentaje o derecho sobre la finca ubicada en la vereda Balcones del municipio de Cocorná, por un valor de veinticinco millones de pesos.

Con fundamento en lo anterior y al manifestar reiteradamente que no hizo parte de la relación objeto de debate, elevó como excepciones las de falta de legitimación en la causa e inexistencia del cumplimiento del contrato.

1.2.5. Igualmente, dio respuesta el señor Jaime de Jesús Marín Vásquez, afirmando haber presenciado la negociación entre su hermano Luis Arnulfo Marín y el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, detallando las obligaciones que correspondían a cada una de las partes, en términos que coinciden con los expresados en la demanda.

Indicó que fue testigo de la entrega de la finca por parte del señor Yvo De Jesús Buriticá, aunque no en el área pactada en el convenio. Afirmó que, con anterioridad, el señor Yvo había entregado parte de dicha finca a la señora Ana Adela Ciro Galeano, desde el 27 de enero de 2009, quien actualmente se encuentra en posesión del terreno que, según lo pactado, debía ser entregado a Luis Arnulfo Marín.

Respecto al lote adicional de 1.5 hectáreas, perteneciente a la finca vecina denominada “Bejucales”, manifestó que el señor YVO DE JESÚS BURITICÁ realizó la entrega material del mismo, pero nunca otorgó la escritura correspondiente a Luis Arnulfo Marín.

denominada “Bejucales”, manifestó que el señor YVO DE JESÚS BURITICÁ realizó la entrega material del mismo, pero nunca otorgó la escritura correspondiente a Luis Arnulfo Marín.

Expresó que, el señor Luis Arnulfo Marín entregó al señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño el local prometido desde el 17 de agosto de 2013, correspondiéndole al demandante asumir el pago de las cuotas de administración de la propiedad horizontal durante el año 2013, obligación que incumplió.

Adicionalmente, señaló que fue testigo de cómo el s eñor Yvo De Jesús Buriticá pospuso la firma de la escritura en la Notaría Única de Cocorná (Antioquia), debido a que no contaba con el dinero necesario para cumplir con sus obligaciones contractuales y se encontraba en mora en el pago de la administración del local.05615310300120160019301 (0347) 6 Finalmente, indicó que su hermano cumplió con la entrega del vehículo y la suma de quinientos mil pesos ($500.000), conforme a lo establecido en el contrato.

Con fundamento en lo anterior, se opuso a las pretensiones de la demanda, proponiendo como excepciones de mérito las siguientes: falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva, cobro de lo no debido, inexistencia de cumplimiento del contrato, ausencia de incumplimiento de obligaciones, falta de dominio sobre el bien permutado e incapacidad para traditar el inmueble.

1.3. De la demanda de reconvención

1.3.1. Dentro del término del traslado, el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez presentó demanda de reconvención en contra del señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño,

1.3. De la demanda de reconvención

1.3.1. Dentro del término del traslado, el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez presentó demanda de reconvención en contra del señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño, solicitando se declare el incumplimiento del contrato de promesa de permuta por parte del reconvenido. Expresó que, si bien se le entregó el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 018 -122450, dicha entrega se realizó de manera deficiente, toda vez que el señor BURITICÁ ya había enajenado el 50% de la finca a un tercero, incorporando defectos ocultos o vicios redhibitorios al bien, los cuales, de haberse conocido, habrían impedido la celebración del negocio.

Igualmente argumentó, que el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño no ha traditado el inmueble de 1.5 hectáreas que hace parte de la finca “Bejucales”, y que tampoco continuó con el pago de las cuotas de administración de la propiedad horizontal a la que pertenece el local comercial, tal como se había pactado en la promesa de permuta.

Con base en lo anterior, solicitó que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de permuta por parte del señor Buriticá Patiño, y que se le reconozca el pago de perjuicios materiales por valor de $106.500.000 y perjuicios inmateriales por $100.000.000.

1.3.2. Mediante auto de fecha 21 de junio de 2017, fue admitida la demanda de reconvención instaurada por el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez en contra del

por $100.000.000.

1.3.2. Mediante auto de fecha 21 de junio de 2017, fue admitida la demanda de reconvención instaurada por el señor Luis Arnulfo Marín Vásquez en contra del señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño , quien dio respuesta , manifestando que en ningún momento ha incumplido el contrato de promesa de permuta celebrado el 13 de noviembre de 2013, afirmando que siempre ha estado dispuesto a cumplir con las obligaciones adquiridas, entregando los bienes inmuebles per mutados dentro del plazo estipulado.05615310300120160019301 (0347) 7 Afirmó que, si bien el señor Marín Vásquez hizo entrega de la posesión del local comercial, no cumplió con las obligaciones a su cargo, toda vez que no realizó las escrituras públicas necesarias para adquirir la titularidad del inmueble.

Negó que la entrega del lote se hubiera realizado de manera deficitaria, explicando que el terreno de mayor extensión fue dividido en dos fajas mediante segregación realizada con antelación al negocio jurídico. Aclaró que el inmueble f ue entregado como cuerpo cierto, y que, desde el momento de la entrega hasta la actualidad, el reconviniente ha ejercido la posesión real, con pleno conocimiento de los predios colindantes, los cuales han estado ocupados desde antes de la negociación. Añadió que el señor Marín Vásquez recorrió el perímetro del terreno, observando detalladamente sus límites y ratificando los linderos.

Respecto al otro inmueble, indicó que se realizó la entrega real y material, cumpliendo cabalmente con las obligaciones contractuales. Señaló que el contrato

detalladamente sus límites y ratificando los linderos.

Respecto al otro inmueble, indicó que se realizó la entrega real y material, cumpliendo cabalmente con las obligaciones contractuales. Señaló que el contrato de permuta establecía que el señor Marín Vásquez asumiría los gastos relacionados con el desenglobe o reloteo para perfeccionar el contrato, obligación que no ha cumplido, razón por la cual no se ha podido realizar dicho trámite.

Con fundamento en lo anterior, propuso las siguientes excepciones de mérito: i) Inexistencia de perjuicios: porque el reconviniente fue quien incumplió el contrato por lo que no puede reclamar unos perjuicios que él generó. ii) Causación de perjuicios morales y materiales al señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño : ya que siempre ha estado presto a cumplir con las obligaciones contractuales, incluso haciendo entrega de su finca. iii) Carencia de acción: por cuanto no se ha sustraído de honrar el convenio, incluso antes de dar inicio a este proceso, buscó al contrademandante para que cumpliera con lo que se obligó. iv) Mala fe del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez: La justifica en el hecho que éste no tiene razones para entablar esta acción, por cuanto fue quien incumplió. v) Buena fe del señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño : Manifiesta que siempre ha actuado de buena fe y dio cabal cumplimiento al contrato de permuta suscrito.

1.3.3. Posteriormente, dentro del término legal, el demandante en reconvención se pronunció frente a cada una de las excepciones propuestas por el señor Buriticá

permuta suscrito.

1.3.3. Posteriormente, dentro del término legal, el demandante en reconvención se pronunció frente a cada una de las excepciones propuestas por el señor Buriticá Patiño, haciendo énfasis en que su contraparte había enajenado previamente la mitad del predio que se había comprometido a transferirle, calificando dicha05615310300120160019301 (0347) 8 conducta como temeraria y de mala fe. Adicionalmente, solicitó la práctica de pruebas adicionales.

1.4. De la sentencia de primera instancia

Posteriormente, se fijó fecha para llevar a cabo de manera conjunta las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso. Una vez practicadas dichas diligencias, se escucharon los alegatos de las partes, y el pasado 8 de marzo de 2022 se profirió sentencia, en la que analizó las obligaciones pactadas y concluyó que ambas partes incumplieron: el demandado no realizó la escrituración del local en la fecha acordada ni lo entregó libre de gravámene s, mientras que el actor no pagó las cuotas de administración ni los impuestos del inmueble, tal como se obligó. Se descartó la prosperidad de las pretensiones indemnizatorias por falta de prueba y por tratarse de un incumplimiento bilateral, conforme a la doctrina y jurisprudencia sobre contratos bilaterales y la aplicación del artículo 1546 del Código Civil.

En consecuencia, se ordenó restablecer las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato. Por ello, se dispuso la devol ución de la finca ubicada en la vereda balcones del municipio de Cocorná (Ant), identificada con los

En consecuencia, se ordenó restablecer las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato. Por ello, se dispuso la devol ución de la finca ubicada en la vereda balcones del municipio de Cocorná (Ant), identificada con los folios de matrícula inmobiliaria N° 018 -124450 y 018-45711 al señor Yvo de Jesús Buriticá Patiño.

Asimismo, se ordenó al demandante entregar al señor Luis Arnulfo Marín Vásquez la suma de quinientos mil pesos ($500.000), con su correspondiente corrección monetaria, así como el vehículo marca Renault 9, con similares características al que fue objeto de contrato de promesa de permuta ante la destrucción del mismo.

También se ordenó la devolución del local comercial identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 020 -79857, correspondiente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro (Antioquia)

1.4. Apelación y reparos a la sentencia de primera Instancia

1.4.1. En primer lugar, el abogado del señor Omar Alonso Marín Vásquez presentó recurso de apelación, manifestando que no tiene reparo en reconocer la existencia del contrato de permuta ni en aceptar el decreto de incumplimiento bilateral del convenio.05615310300120160019301 (0347) 9 Sostuvo que, ante el incumplimiento mutuo, la judicatura debió emitir sentencia ordenando el cumplimiento de las obligaciones por parte de ambos contratantes, sin imponer sanciones ni ordenar la restitución de las cosas al estado anterior, pues ello implicaría premiar al incumplido y castigar al dispuesto a cumplir.

ordenando el cumplimiento de las obligaciones por parte de ambos contratantes, sin imponer sanciones ni ordenar la restitución de las cosas al estado anterior, pues ello implicaría premiar al incumplido y castigar al dispuesto a cumplir.

Señaló que el demandado, quien no ha invertido recursos propios en mejorar los bienes entregados en virtud de la promesa de permuta, resultaría beneficiado injustamente.

Insistió en que ordenar la devolución de la finca constituiría un beneficio indebido para el demandante, toda vez que el inmueble cuenta con mejoras valoradas en $100.000.000. Además, el vehículo entregado como parte de pago, así como la suma de $500.000, han perdido su valor adquisitivo desde el año 2013, considerando que han transcurrido más de nueve años desde la celebración del contrato.

1.4.2. Por su parte, el abogado del señor Luis Arnulfo Marín Vásquez también interpuso recurso de ape lación, señalando que el Juez de primera instancia, con base en la jurisprudencia citada, afirmó que “quien incumple primero releva al otro de la obligación de cumplir con lo que le corresponde ”, concluyendo que el actor principal fue quien incumplió inicialmente al no pagar las cuotas de administración.

Indicó que el Juzgado no realizó un análisis sobre la situación actual de los bienes permutados, especialmente respecto al inmueble tipo finca, sobre el cual el señor Marín Vásquez ha efectuado mejora s que incrementan su valor, sin que se haya reconocido dicho aporte.

Asimismo, afirmó que en el interrogatorio rendido por el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño , se evidenció que el vehículo entregado por el señor Marín fue

reconocido dicho aporte.

Asimismo, afirmó que en el interrogatorio rendido por el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño , se evidenció que el vehículo entregado por el señor Marín fue posteriormente chatarrizado. Agregando que este hecho resulta confuso, ya que, al existir un pendiente por hurto, la matrícula debió haber sido cancelada, lo cual no ocurrió. Esta situación debió ser objeto de análisis en la sentencia, en lugar de limitarse a ordenar la entrega de otro vehículo de la misma especie.

También señaló que está probado que el señor BURITICÁ recibió el local comercial desde el año 2013, y que, según los testimonios recaudados, dispuso del inmueble e incluso lo arrendó, sin entregar al señor Marín Vásquez los cánones de arrendamiento percibidos. Por ello, ordenar la devolución de la finca a favor del señor Buriticá constituye un beneficio injustificado.05615310300120160019301 (0347) 10 Finalmente, manifestó que resulta cuestionable conceder el derecho de retención a favor del señor Luis A rnulfo Marín Vásquez sobre los bienes que actualmente posee, hasta tanto el señor Yvo De Jesús Buriticá Patiño no haga entrega del vehículo automotor y de la corrección monetaria correspondiente a la suma de $500.000, omitiendo además la inclusión de la of icina matriculada bajo el número 020-79857 como parte del negocio prometido en el contrato de permuta. Si bien dicha orden fue impartida por este Despacho, no se incorporó como fundamento del derecho de retención.

1.5. Trámite de segunda instancia

número 020-79857 como parte del negocio prometido en el contrato de permuta. Si bien dicha orden fue impartida por este Despacho, no se incorporó como fundamento del derecho de retención.

1.5. Trámite de segunda instancia

1.5.1. La alzada fue admitida mediante providencia del 16 de diciembre de 2022, y por auto fechado el 8 de febrero de 2023, se concedió a los apelantes un término de cinco (5) días para sustentar el recurso de alzada, y otros cinco (5) días adicionales para que la parte no recurrente se pronunciara al respecto.

1.5.2. Los apoderados que interpusieron el recurso, en el trámite de segunda instancia, reiteraron los mismos argumentos expuestos surtidos ante el Juez de conocimiento.

1.5.3. El apoderado de la parte demandante, en calidad de no recurrente, a pesar de haberse dado el traslado correspondiente, no se pronunció en forma alguna frente a la sustentación del recurso presentada por el extremo procesal pasivo.

II. CONSIDERACIONES

Es prioritario advertir la presencia de los presupuestos procesales necesarios para considerar válidamente trabada la relación jurídico -procesal. Así, le asiste competencia al juez de primera instancia para conocer del proceso y al Tribunal para resolver l a alzada, de acuerdo con el principio de consonancia. Los sujetos enfrentados en la litis ostentan capacidad para ser parte y capacidad procesal, dada su condición de personas en ejercicio de sus derechos, a través de sus apoderados o representantes legales, con adecuado ejercicio del ius postulandi.

Frente a los presupuestos materiales de la sentencia de mérito, se advierte la

su condición de personas en ejercicio de sus derechos, a través de sus apoderados o representantes legales, con adecuado ejercicio del ius postulandi.

Frente a los presupuestos materiales de la sentencia de mérito, se advierte la inexistencia de las denominadas excepciones litis finitae , como la renuncia o el desistimiento.05615310300120160019301 (0347) 11 Por lo demás, no se vislumbra hec ho alguno constitutivo de nulidad que afecte el juicio, el cual se surtió por el trámite adecuado, bajo la salvaguarda del derecho de defensa y la tutela jurisdiccional.

2.1. Del contrato de promesa

El contrato de promesa es un acuerdo mediante el cual las partes se obligan a celebrar un contrato futuro, cuyos elementos esenciales, como las partes, el objeto y el preci o, están debidamente delimitados por los contratantes, al punto que únicamente falta la suscripción del negocio prometido.

Este acuerdo, además de contener obligaciones exigibles a cargo de ambos sujetos procesales, garantiza el cumplimiento del contrato posterior o definitivo. En la promesa existe una obligación de hacer, consistente en suscribir otro convenio, mientras que, en contratos c omo la compraventa o la permuta, se configura una obligación de dar, que exige al contratante traditar el dominio de la cosa.

Puede concluirse que la promesa bilateral de celebrar un contrato constituye un verdadero negocio jurídico, utilizado por las partes como instrumento para formalizar un segundo contrato. Ambos convenios generan obligaciones y responsabilidades para los contratantes.

Aclarado lo anterior, el contrato de promesa debe cumplir con los requisitos

verdadero negocio jurídico, utilizado por las partes como instrumento para formalizar un segundo contrato. Ambos convenios generan obligaciones y responsabilidades para los contratantes.

Aclarado lo anterior, el contrato de promesa debe cumplir con los requisitos establecidos por el legislador, contenid os en el artículo 1611 del Código Civil, los cuales son: 1) Que la promesa conste por escrito, 2) Que el contrato al que se refiere la promesa no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no cumplir los requisitos del artículo 1502 del Código C ivil, 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato , Que el contrato esté determinado de tal manera que, para perfeccionarlo, solo falte la tradición de la cosa o el cumplimiento de las formalidades legales.

Es importante resaltar que los términos del contrato prometido solo se aplican a la materia contratada, y la ausencia de cualquiera de los requisitos mencionados impide que surja una obligación exigible a cargo de los contratantes.

2.2. De la nulidad del contrato por ausencia de los requisitos esenciales. Teniendo claro que el contrato de promesa debe reunir los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil, es importante precisar que las solemnidades previstas en dicha norma son l as denominadas “ad substantiam actus”, por lo que la validez del acto depende del cumplimiento de todas ellas. De ahí que la promesa05615310300120160019301 (0347) 12 de permuta sea un contrato solemne conforme al artículo 1500 del mismo Código , el cual, para producir efectos jurídicos, debe cumplir con tales formalidades,

12 de permuta sea un contrato solemne conforme al artículo 1500 del mismo Código , el cual, para producir efectos jurídicos, debe cumplir con tales formalidades, impuestas por intereses de orden público, sin que puedan ser derogadas ni por las partes ni por el juez.

La consecuencia de la ausencia de uno o más requisitos establecidos en la norma anterior es la nulidad absoluta d el acto, tal como lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, en los siguientes términos:

“La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza