TSDJ ANT SCF - 05615310300120170020904-(27-09-2024)

APELACIÓN DE SENTENCIA

M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA

SALA CIVIL – FAMILIA

Magistrada Ponente: Maria Clara Ocampo Correa

Proceso Ordinario de cumplimiento contractual de Fermín Reynel Gallego Blandón contra Guido Castaño Villegas (fallecido); con intervención excluyente de Margarita María Parra Montoya. Juzgado de origen Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro Radicado 05615-31-03-001-2017-00209-04 Radicado interno 1588-2023 Decisión Se revoca parcialmente la sentencia de primera instancia

Tema Cuando se inscribe la demanda en los procesos que tienen égida en la acción del art. 1546 y las pretensiones resultan exitosas, todas las anotaciones que con posterioridad a dicho registro se hagan en los folios de matrícula inmobiliaria, en tratándose de bienes inmuebles, deberán ser canceladas; en virtud de lo dispuesto en el art. 591 del C. G.P. que consagra los efectos de esta clase de cautela, aun cuando se afecten derechos de terceros.

Medellín, veintisiete (27) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024)

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte convoca nte inicial frente a la sentencia proferida el 10 de julio de 2023 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro-Ant.-; dentro del proceso ordinario de cumplimiento contractual promovido por Fermín Reynel Gallego Blandón contra

proferida el 10 de julio de 2023 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro-Ant.-; dentro del proceso ordinario de cumplimiento contractual promovido por Fermín Reynel Gallego Blandón contra Guido Castaño Villegas (fallecido); con intervención excluyente de Margarita María Parra Montoya.

I. ANTECEDENTES

1. El actor por medio de apoderado judicial formuló demanda verbal en contra del extremo pasivo para que se le ordene al demandado ; principalmente, al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa por ellos suscrito y se le condene al pago de la cláusula penal por la suma de $74.000.000, equivalente al 20% del valor convenido. Subsidiariamente, solicitó que se declarara la resolución d e la convenc ión, la condena al pago de la cláusula penal y el pago de la suma de $17.800.000, indexado a la fecha de la sentencia , por concepto de mejoras locativas realizadas al inmueble.

1.2. Como soporte de sus pretensiones la parte demandante expuso que el 23 de mayo de 2016 suscribió un contrato de promesa de compraventa con el señor Guido Castaño, por medio del cualRepública de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 este le prometía en venta los siguientes bienes: El apartamento 602 del edificio torre Sanpether PH , con folio de matrícula inmobiliaria n.º 546649; los parqueaderos número 38, 39 y 40, el segundo, con

este le prometía en venta los siguientes bienes: El apartamento 602 del edificio torre Sanpether PH , con folio de matrícula inmobiliaria n.º 546649; los parqueaderos número 38, 39 y 40, el segundo, con cuarto útil, del sótano dos de esta misma unidad y ubicados en la Calle 17 sur #31-55 del municipio de Medellín , con folios de matrícula inmobiliaria n.º 546538, 546539 y 546540 . Expone que el demandando se comprometió para la fecha de la firma de la escritura, a entregar los bienes libres de todo gravamen o afectación; así mismo, manifiesta que entregó en efectivo al señor Guido la suma de $370.000.000 al momento de la firma del convenio, hecho que quedó plasmado en dicho contrato. Igualmente, que en la cláusula quinta del negocio jurídico se plasmó que la suscripción de la escritura y, por ende, la solemnización de la compraventa, se llevaría a cabo el 23 de septiembre de 2016 en la Notaría 22 de Medellín, a las 2:00 p.m., sin embargo, llegada esa fecha el demandado no se presentó.

Aclara que la calenda relativa a la entrega material de los bienes raíces quedó estipulada en el contrato para el 23 de junio de 2016, lo que efectivamente ocurrió, sin embargo, afirmó que pudo ejercer posesión tranquilamente y realizar arreglos y mejoras solamente un mes, pues la administración de la propiedad horizontal no le permitió más el ingreso en virtud de unos secuestros que recaía n sobre aquellos. Con el propósito de superar dicho escollo, junto con el señor Guido presentaron una acción de tutela, empero, no resultó favorable.

propiedad horizontal no le permitió más el ingreso en virtud de unos secuestros que recaía n sobre aquellos. Con el propósito de superar dicho escollo, junto con el señor Guido presentaron una acción de tutela, empero, no resultó favorable.

2. El demandado Guido Castaño Villegas también representado por abogado inscrito, se opuso frontalmente a las pretensiones tanto a las principales como a las subsidiarias; no obstante, no propuso expresamente excepciones de ninguna naturaleza, únicamente se limitó a referir aspectos como los siguientes: (i) que el contrato de promesa de compraventa enrostrado fue simulado ; (ii) que el demandante no pagó precio alguno por dicho apartamento, ni le realizó mejoras; y, (iii) que el bien sí se vendió, pero a la señora Margarita María Parra Montoya, por un valor de $480.000.000.

2.1 Resulta preciso manifestar que el demandado falleció el 8 de marzo de 2019 1 y que su representación, y la de sus herederos indeterminados, se surtió a través de curador ad litem2.

3. La señora Margarita Parra, antes de la audiencia inicial presentó demanda ad excludendum en contra del señor Fermín Gallego y Guido Castaño, con el fin de que se le declarara como la “legítima propietaria y poseedora, de buena fe y justo título” de los bienes, así mismo, solicitó el levantamiento de la medida cautelar decretada sobre el apartamento de su propiedad y, finalmente, que se declarase la nulidad del contrato de promesa de compraventa suscrito entre el señor Guido Castaño y Fermín

Gallego.

de la medida cautelar decretada sobre el apartamento de su propiedad y, finalmente, que se declarase la nulidad del contrato de promesa de compraventa suscrito entre el señor Guido Castaño y Fermín Gallego.

1 01 primera instancia; archivo 011, página 02, registro civil de defunción del demandado Guido Castaño. 2 01 primera instancia; archivos 23 y 24, auto que nombra curador y su respectiva aceptación.República de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 3.1 Báculo de sus pedimentos contó que inició negociaciones con el señor Guido Castaño a principios del año 2017 con el fin de adquirir el apartamento y los parqueaderos anteriormente referidos por un valor de $480.000.000. Así mismo, que dicha suma efectivamente fue cancelada en su totalidad y en la manera en la que se pactó; esto es, una parte entregada al promitente vendedor y otra destinada al pago de pasivos que este poseía y que habían ocasionado embargos en el bien a enajenar. De igual manera, manifestó que desde el 29 de agosto de 2017 ejerce posesión sobre los inmuebles de manera pacífica y que luego de lograr el levantamiento de todos los embargos que afectaban al apartamento 602 de Sanpether, se suscribió la respectiva escritura pública el 23 de julio de 2018 en la Notaría 26 de Medellín.

Finalmente, expuso que con ocasión a la medida cautelar de inscripción de la demanda de Fermín

602 de Sanpether, se suscribió la respectiva escritura pública el 23 de julio de 2018 en la Notaría 26 de Medellín.

Finalmente, expuso que con ocasión a la medida cautelar de inscripción de la demanda de Fermín Gallego en contra de Guido Castaño, decretada sobre el bien inmueble que había adquirido; el señor Guido y su entonces apoderada Alexandra Rodríguez, le manifestaron que nunca se había realizado negocio alguno con el señor Fermín, sino que realmente dicho hecho correspondió a una simulación realizada con el fin de proteger sus bienes, pero que el señor Fermín ahora pretendía aprovecharse de esa circunstancia.

II. LA SENTENCIA APELADA

El Juzgado Primero Civil del Circuito Rionegro dijo frente a la intervención excluyente, que el derecho perseguido por la señora Margarita Parra no guardaba relación con el debatido en el litigio principal, pues esta cimentó su reclamo en el derecho real de dominio, mientras que el debate primigenio era de naturaleza meramente contractual ; al respecto, resaltó que fue ella misma quien en el marco del interrogatorio de parte, ante pregunta que le hizo el despacho sobre el interés que le pudiera asistir en el cumplimiento o resolución del contrato sobre el cual versa la demanda principal, dijo: “el interés mío es que el apartamento me quede completamente saneado, sin demandas de nada”, razón por la cual, en lugar de acud ir a la intervención excluyente, debió optar por una acción exclusiva en contra del señor Guido Castaño, como por ejemplo, la de saneamiento, prevista en el artículo 2893 y siguientes del Código Civil. Amén que Parra carecía de cualquier interés patrimonial para enrostrar la nulidad del

señor Guido Castaño, como por ejemplo, la de saneamiento, prevista en el artículo 2893 y siguientes del Código Civil. Amén que Parra carecía de cualquier interés patrimonial para enrostrar la nulidad del contrato, según decantada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia sobre este punto de derecho.

Y en lo que atañe al libelo inaugural accedió a las pretensiones subsidiarias: declaró la resolución del contrato de pro mesa de compraventa celebrado el 23 de mayo de 2016 entre los señores Guido Castaño Villegas como promitente vendedo r y Fermín Reynel Gallego Blandón como promitente comprador, condenó a los herederos indeterminados del demandado al pago de $370.000.000 a favor de este último , con su correspondiente actualización monetaria . Todo ello tras concluir (i) que elRepública de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 contrato suscrito por estas partes satisfizo todos los requisitos axiológicos p ara mantenerse válido y eficaz y, (ii) que la parte demandante acreditó el venero de sus cargas contractuales y la infracción de las del demandado.

En cuanto a las pretensiones principales, sentó que no ordenaría la restitución de los bienes raíces al demandante toda vez que estos ya no se encontraban bajo la tenencia del demandado , lo cual constituía una imposibilidad jurídica para ordenar el cumplimiento forzado de la promesa de compraventa. Así mismo, que la inscripción de la demanda, a tono con el artículo 591 del Código

constituía una imposibilidad jurídica para ordenar el cumplimiento forzado de la promesa de compraventa. Así mismo, que la inscripción de la demanda, a tono con el artículo 591 del Código General del Proceso es insuficiente para dar al traste con el negocio jurídico de compraventa, que, en todo caso, es ajeno a este litigio; razón por la cual no puede disponerse la cancelación del registro de aquella escritura pública con el único propósito de hacer viable el cumplimiento forzado de la promesa.

III. LA IMPUGNACIÓN

Inconforme con la decisión, la sentencia fue recurrida por el vocero judicial de la parte demandante inicial, solicitando que se accediera a las pretensiones principales , fin para el cual enrostró los siguientes reparos: (i) inobservancia de lo dispuesto en el artículo 591 del C.G.P., (ii) inexistencia de imposibilidad jurídica para ordenar el cumplimiento forzoso del contrato.

Para tal propósito elucubra que en virtud del artículo 591 el cumplimiento forzado de la sentenci a favorable al demandante resulta jurídicamente viable , siempre y cuando las transferencias que se produzcan sobre el bien en disputa hayan sido efectuadas con posterioridad a la inscripción de la demanda; de las pruebas practicadas se desprende n elementos que respaldan su tesis , pues dan cuenta de que la señora Margarita Parra sabía, desde que averiguó por los inmuebles, que había otro contrato de promesa de venta previo, estas son: (i) la declaración de parte por ella misma rendida, (ii) los testimonios de Gloria Valencia, Olga Carrasquilla y el secuestre Gustavo Restrepo , (iii) así como

contrato de promesa de venta previo, estas son: (i) la declaración de parte por ella misma rendida, (ii) los testimonios de Gloria Valencia, Olga Carrasquilla y el secuestre Gustavo Restrepo , (iii) así como también se deduce de la escritura de compraventa n.º1555 de 2018 de la Notaría 26 de Medellín, más exactamente de la manifestación tercera de esta.

Si bien la curadora ad litem de la parte demandada anunció la interposición de recurso de apelación en la audiencia del 10 de julio de 2023, lo cierto es que a través de memorial 3 del 12 de julio de esa misma anualidad, y estando dentro del término de sustentación concedido, desistió del mismo.

IV. CONSIDERACIONES

3 01 primera instancia; archivo 062.República de Colombia

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1. Como se advierte en esta sala competencia para resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el juez de primer grado, es procedente y oportuno proferir el fallo que desate la segunda instancia en el presente asunto por no avistarse causal de nulidad alguna que invalide lo actuado, y bajo el marco trazado por el artículo 328 del Código del Código General del Proceso.

2. Anúnciese con prolepsis el triunfo de la alzada, pues la razón se halla del lado del apelante en tanto que, contrario a lo dispuesto por la juez de primera instancia, no existe talanquera jurídica alguna para

2. Anúnciese con prolepsis el triunfo de la alzada, pues la razón se halla del lado del apelante en tanto que, contrario a lo dispuesto por la juez de primera instancia, no existe talanquera jurídica alguna para negar las peticiones principales de la demanda, pues la consecuencia que el legislador dispuso en el artículo 591 del estatuto procesal para aquellas personas que adquieran un bien sobre el cual, de manera previa, repose la medida cautelar de inscripción de demanda, es clara, (…) “Si la sentencia fuere favorable al demandante, en ella se ordenará su registro y la cancelación de las anotaciones de las transferencias de propiedad, gravámenes y limitaciones al dominio efectuados después de la inscripción de la demanda”; como se verá a continuación.

3. Los embates dirigidos en contra de la sentencia de primera instancia convergen, medularmente, en un solo problema jurídico : la procedencia de las pretensiones preferentes de la demanda inicial , es decir, el cumplimiento forzoso de la promesa de compraventa . Para tal efecto, basta con contrastar ciertos puntos cardinales de cara a la solución de dicho interrogante; en primer lugar, la vocación del señor Fermín Gallego para exigir el cumplimiento contractual , y así mismo, los efectos de la medida cautelar de inscripción de demanda para este caso en concreto, sobre todo, esto último.

3.1. Es asunto averiguado que el artículo 1546 del Código Civil establec ió, tácitamente, para las relaciones contractuales sinalagmáticas, una condición resolutoria que se activa con ocasión al incumplimiento de alguna de las partes, y que habilita al contratante cumplido a solicitar la resolución

relaciones contractuales sinalagmáticas, una condición resolutoria que se activa con ocasión al incumplimiento de alguna de las partes, y que habilita al contratante cumplido a solicitar la resolución o el acatamiento forzado de las prestaciones del convenio. Para tal propósito, (i) el negocio debe ser válido y eficaz, esto es, que no concurra ninguna causal que dé lugar a la anulación del negocio jurídico y (ii) que quien pretenda hacer uso de ella haya cumplido con su carga obligacional y, en contraste, que el demandado no lo haya hecho. En cuanto a lo primero, basta con revisar el contrato en ciernes4 y cot ejarlo con la norma 1611 del Código Civil para establecer que efectivamente se trata de un negocio jurídico que no adolece de vicio al guno; y frente a lo segundo, tampoco asoma duda como que el señor Fermín en calidad de promitente comprador (i) realizó el pago, pues de dicho acto da fe la cláusula cuarta del legajo contractual5, que entre otras cosas fue debidamente autenticado ante el Notario 22 de Medellín ; y (ii) el 23 de septiembre de 2016 (calenda establecida en el contrato para proceder con la firma de la escritura pública correspondiente) el demandante se presentó a la notaría

4 001 PRIMERA INSTANCIA; 001DEMANDA, páginas 13-21: Promesa de compraventa. 5 Ibidem.República de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 en comento 6, empero, el promitente vendedor nunca compareció. Colofón, el demandante

APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 en comento 6, empero, el promitente vendedor nunca compareció. Colofón, el demandante efectivamente cuenta con aptitud procesal para demandar el cumplimiento contractual.

3.2. Antes de descender al aspecto toral del asunto que se apresta analizar este triunvirato, conviene enunciar preliminarmente que aun cuando la juez de base no dio curso a las excepciones de mérito que sí propuso el extremo pasivo y que eran fácilmente identificables de la contestación al libelo inaugural, pese a que no las denominara como tal, incumpliendo de esa forma el caro brocardo que inspira al Código General del Proceso de prevalencia del derecho sustancial; comoquiera que la parte afectada guardó silencio frente a tal afrenta, el vicio ha quedado saneado. Así entonces, resulta preciso ahora analizar el problema jurídico cardinal que subyace a este asunto: los efectos de la medida cautelar de inscripción de la demanda.

La demanda fue inscrita y registrada el 12 de septiembre de 2017 , según consta en el certificado de libertad y tradición de los bienes inmuebles con matrícula inmobiliaria número 001-5466297, 546538, 546539 y 5465408, apartamento y parqueaderos, respetivamente. Por otro lado, los actos desplegados entre la señora Margarita Parra y Guido Castaño , tales como la suscripción de promesa de compraventa, firma de escritura y registro de la misma, tuvieron lugar el 15 y 23 de julio, y 12 de

entre la señora Margarita Parra y Guido Castaño , tales como la suscripción de promesa de compraventa, firma de escritura y registro de la misma, tuvieron lugar el 15 y 23 de julio, y 12 de octubre de 2018, respectivamente; es decir, que la fecha en la cual la señora Parra y el demandado enajenaron el bien objeto del litigio y perfeccionaron el contrato, es posterior a la calenda en la que la cautela se hallaba registrada en el folio de matrícula inmobiliaria del apartamento 602 de Sanpether y los respectivos parqueaderos. Así las cosas, más allá de la confesión realizada por Margarita María, al manifestar que para el momento de la firma de la escritura pública n.º 1555 ya conocía la existencia de la medida cautelar en cuestión, luego de ser interrogada sobre el tópico durante la práctica de la prueba personal9, lo cierto es que la anotación de dicha medida en el certificado de tradición y libertad del bien, es razón suficiente de oponibilidad a ella de la sentencia, abriéndose paso la consecuencia prevista por el articulo 591 del C.G.P. a cuyas voces: “El registro de la demanda no pone los b ienes fuera del comercio pero quien los adquiera con posterioridad estará sujeto a los efectos de la sentencia de acuerdo con lo previsto en el artículo 303. Si sobre aquellos se constituyen posteriormente gravámenes reales o se limita el dominio, tales ef ectos se extenderán a los titulares de los derechos correspondientes. La vigencia del registro de otra demanda o de un embargo no impedirá el de una demanda posterior, ni el de una demanda el de un embargo posterior. Si la sentencia fuere favorable al demandante, en ella se ordenará su registro y la cancelación

correspondientes. La vigencia del registro de otra demanda o de un embargo no impedirá el de una demanda posterior, ni el de una demanda el de un embargo posterior. Si la sentencia fuere favorable al demandante, en ella se ordenará su registro y la cancelación de las anotaciones de las transferencias de propiedad, gravámenes y limitaciones al dominio

6 001 PRIMERA INSTANCIA; 001DEMANDA, página 22: Acta de comparecencia. 7 001 PRIMERA INSTANCIA; 001 DEMANDA, páginas 394 a 401: certificado de libertad y tradición del bien en disputa. 8 001 PRIMERA INSTANCIA; 001 DEMANDA, páginas, 88 a 108 y 555 a 572: certificado de libertad y tradición de los bienes en disputa.

9 Audiencia inicial 1588-2023, minuto 01:41:21.República de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 efectuados después de la inscripción de la demanda, si los hubiere ; cumplido lo anterior, se cancelará el registro de esta, sin que se afecte el registro de otras demandas. Si en la sentencia se omitiere la orden anterior, de oficio o a petición de parte, la dará el juez por auto que no tendrá recursos y se comunicará por oficio al registrador.” -Negrillas con intenciónDescontado está que es esta la finalidad, precisamente, de la medida cautelar en ciernes, poner en conocimiento de terceros ajenos al juicio que puedan estar interesados en el bien involucrado en la

Descontado está que es esta la finalidad, precisamente, de la medida cautelar en ciernes, poner en conocimiento de terceros ajenos al juicio que puedan estar interesados en el bien involucrado en la litis, el carácter litigioso del mismo procurando evitar la inutilidad del fallo; punto sobre el cual la Corte Suprema de Justicia ha pontificado que: “Por su naturaleza, la inscripción no sustrae el terreno del comercio, ni produce los efectos del secuestro, como la de impedirle a su propietario u ocupante disponer materialmente de él, pero tiene la fuerza de aniquilar todas las anotaciones realizadas co n posterioridad a su inscripción, que conlleven transferencias de dominio, gravámenes, y limitaciones a la propiedad; claro, siempre y cuando, en el asunto donde se profirió la misma, se dicte fallo estimatorio de la pretensión que implique, necesariamente , cambio, variación o alteración en la titularidad de un derecho real principal u otro accesorio sobre el inmueble, pues de ocurrir lo contrario, de nada serviría”. (CSJ SC19903 de 2017, rad. 2011-00145-01).

Esa ha sido la línea jurisprudencial que el máximo órgano de la jurisdicción ordinaria ha mantenido de manera pacífica en el tiempo : «es de la esencia de la referida medida cautelar vincular con carácter de sucesores a los terceros que adquieran la cosa o constituyan gravámenes sobre él con posterioridad a su registro, en virtud de que los efectos del fallo proferido los cobija con fuerza de cosa juzgada, así no hubiesen intervenido en el proceso, por la sencilla razón de que la inscripción de la

posterioridad a su registro, en virtud de que los efectos del fallo proferido los cobija con fuerza de cosa juzgada, así no hubiesen intervenido en el proceso, por la sencilla razón de que la inscripción de la demanda les permite conocer la situación jurídica real y actual del bien y, de decidirse a negociarlo, lo hacen a sabiendas de que está en pleito, lo que significa que “por ministerio de la ley, el adquirente se somete a lo que se decida en el fallo que se dicte en el proceso en el cual se decretó la medida precautoria en mención, a cuyo efecto ‘se entiende que hay identidad jurídica de partes’ entre el tradente y el adquirente ‘por acto entre vivos celebrado con posterioridad al registro de la demanda’ (…) De manera, pues, que el efecto fundamental de la susodicha cautela es la oponibilidad de la sentencia a quien adquiere el bien luego de haberse inscrito la misma…(Sentencia del 19 de diciembre de 2011, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Exp. 41001 3103 002 2002 00329 01, M.P. Pedro Munar Cadena) » -Resaltado extextoY evocando está última providencia vía tutela doctrinó: « “ La prescripción trasuntada pone de relieve que es de la esencia de la referida medida cautelar vincular con carácter de sucesores a los terceros que adquieran la cosa o constituyan gravámenes sobre él con posterioridad a su registro, en virtud deRepública de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 que los e fectos del fallo proferido los cobija con fuerza de cosa juzgada , así no hubiesen intervenido en el proceso, por la sencilla razón de que la inscripción de la demanda les permite conocer la situación jurídica real y actual del bien y, de decidirse a negociarlo, lo hacen a sabiendas de que está en pleito, lo que significa que “por ministerio de la ley, el adquirente se somete a lo que se decida en el fallo que se dicte en el proceso en el cual se decretó la medida precautoria en mención, a cuyo efecto ‘se en tiende que hay identidad jurídica de partes’ entre el tradente y el adquirente ‘por acto entre vivos celebrado con posterioridad al registro de la demanda’” (Sent. Cas. Civil de 15 de marzo de 1994, Exp.No.4088).

De manera, pues, que el efecto fundamental de la susodicha cautela es la oponibilidad de la sentencia a quien adquiere el bien luego de haberse inscrito la misma, sin que, y esto es relevante, ella pueda significar de algún modo que por el mero hecho de la inscripción el titular del dominio deje de serlo y, mucho menos, que los terceros entender que ya no lo es. Por demás, claro está, que tal consecuencia presupone que esa resolución hubiere acogido las súplicas del demandante, dado que la provisionalidad, característica de los procesos cautelares, hace que esa anotación esté a la espera de su ratificación por el registro de la providencia condenatoria.

presupone que esa resolución hubiere acogido las súplicas del demandante, dado que la provisionalidad, característica de los procesos cautelares, hace que esa anotación esté a la espera de su ratificación por el registro de la providencia condenatoria.

Es evidente, de otro lado, que la medida afecta la eficacia de los asientos registrales de las transferencias de propiedad, gravámenes y limitaci ones al dominio efectuadas después de la inscripción de la demanda, ya que apareja su cancelación, dejándolos sin fuerza legal, conforme lo prevé el inciso 5º del literal a) del numeral 1) del precitado artículo 690 al disponer que “si la sentencia fuere favorable al demandante, en ella se ordenará su registro y la cancelación de los registros de las transferencias de propiedad, gravámenes y limitaciones al dominio efectuados después de la inscripción de la demanda, si los hubiere (…)” (negrilla fuera de te xto) (CSJ SC, 19 dic. 2011, rad. 2002-00329-01)»10.

3.3. Puestas de este modo las cosas, la pifia de la juez es mayúscula en tanto con su decisión aniquiló sin sonrojo alguno los efectos prácticos de la cautela y que sin ambages aparecen contemplados en la disposición normativa, y de paso, la sólida e inveterada jurisprudencia que sobre la materia ha edificado el alto tribunal. No había valladar alguno que impidiese la orden de obedecimiento al contrato, a socaire de la ausencia de tenencia en el demandado; se insiste, porque el derecho real del que hace sillar la demandante ad excludendum, fue adquirido con posterioridad al registro de la demanda en los

a socaire de la ausencia de tenencia en el demandado; se insiste, porque el derecho real del que hace sillar la demandante ad excludendum, fue adquirido con posterioridad al registro de la demanda en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria, por lo que Margarita María era conocedora o se le imponía el deber de conocer, que la prerrogativa que le transfería su anterior titular no era pacífica; por manera que su compra implicó la asunción de un riesgo que habría de materializarse si las pretensiones

10 Sentencia STC 1553918, Corte Suprema de Justicia, Sala de Cas. Civil.República de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-001-2017-00209-04 resultaban airosas, cual sucedió: el demandante demostró todos los presupuestos necesarios del art. 1546 del C. Civil.

4. Una cosa más, las controversias suscitadas con ocasión a disputas de derechos de carácter personal, como lo es el cumplimiento contractual, sí tienen incidencia directa en el dominio de los bienes, pues la prosperidad de las pretensiones principales implica la mutación del derecho de dominio de los inmuebles objeto del contrato preparatorio.

5. El triunfo del recurso vertical no merece condena en costas en esta instancia, al tenor de lo dispuesto en el art. 365 del C.G.P.

V. DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Antioquia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE

V. DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Antioquia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE

PRIMERO: Revocar los numerales tercero, cuarto, y quinto de la sentencia proferida el 10 de julio de 2023 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Rionegro, y en su lugar disponer:

“Tercero: Declarar que el señor Guido Castaño Villegas (fallecido) incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el 23 de mayo d e 2016 con el señor Fermín Reynel Gallego Blandón.

Cuarto: En consecuencia, ordenar a los herederos determinados e indeterminados del fallecido Guido Castaño Villegas, en el término de 15 días contados a partir de la ejecutoria de esta providencia, cumplir con las obligaciones contenidas en dicho contrato en favor del señor Fermín Reynel Gallego Bland