TSDJ ANT SCF - 05615310300220100043601-(25-09-2023)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA

SALA CIVIL – FAMILIA

Medellín, veinticinco de septiembre de dos mil veintitrés

Proceso : Responsabilidad civil contractual Asunto : Apelación de sentencia

Ponente : WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA Sentencia : 044

Demandante : Gilberto Osorio Villa Demandado : Herederos de Arnulfo Cañas Alzate Radicado : 05615310300220100043601

Consecutivo Sría. : 608-2020

Radicado Interno : 151-2020

ASUNTO A TRATAR

Se decide el recurso de apelación interpuesto por ambas partes frente a la sentencia proferida el 22 de julio de 2020 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Rionegro dentro del proceso de responsabilidad civil contractual promovido Gilberto Osorio Villa contra los herederos determinados e indeterminados de Arnulfo Cañas Alzate, siendo aquellos Jairo de Jesús, Ana Judith, María Lucía, Ana Ofelia y Rosa Angélica Cañas Santa.

LAS PRETENSIONES

Luego de subsanado el libelo rector se impetraron las siguientes:

“PRETENSIÓN PRIMERA: Que se declare Civil y contractualmente que el Vendedor ARNULFO CAÑAS ALZATE incumplió el Contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado el día 14 de enero de 2009, en el municipio de Rionegro, entre los señores GILBERTO OSORIO VILLA en Calidad de Promitente Comprador y ARNULFO CAÑAS ALZATE, en calidad de Promitente Vendedor,

Rionegro, entre los señores GILBERTO OSORIO VILLA en Calidad de Promitente Comprador y ARNULFO CAÑAS ALZATE, en calidad de Promitente Vendedor, Contrato que fue modificado mediante otro SÍ, con el documento suscrito por las parte el DOS (2) de febrero de 20 09, pues no sometió al régimen de propiedad Horizontal el inmueble objeto del Contrato, ni otorgó la Escritura Pública de Compraventa a favor de […] GILBERTO OSORIO VILLA.

“PRETENSIÓN SEGUNDA: Que como consecuencia de la declaración anterior, y con motivo de la muerte del Contratante ARNULFO CAÑAS ALZATE, se le ordene a su heredero determinado JAIRO DE JESÚS CAÑAS SANTA, y a los demás2 herederos indeterminados […] cumplir forzadamente el Contrato de promesa de Compraventa y en virtud de tal Declaración se les condene a:

“a) Someter al régimen de propiedad Horizontal, el bien inmueble objeto del presente proceso, y los gastos serán pagados por los demandados.

“b) A otorgar la Escritura Pública correspondiente a favor de mi representado sobre el Bien Inmueble objeto del presente Proceso.

“c) Que se condene a los demandados a pagar al demandante el valor de los perjuicios sufridos […] en virtud del incumplimiento, los cuales [se valoran] en las siguientes cuantías:

“Perjuicios Morales, en la cantidad de VEINTE SALARIOS MÍNIMOS LEGALES

MENSUALES VIGENTES.

“Perjuicios MATERIALES en la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS.

“d) Que se condene a pagar la Cláusula Penal por incumplimiento del Contrato,

MENSUALES VIGENTES.

“Perjuicios MATERIALES en la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS.

“d) Que se condene a pagar la Cláusula Penal por incumplimiento del Contrato, por la suma de UN MILLÓN DE PESOS ($1.000.000), la cual fue fijada de manera anticipada por los contratantes:

“PRETENSIÓN SUBSIDIARIA SEGUNDA: […] que en caso de que no se Conceda la Pretensión SEGUNDA de la presente Demanda por algún motivo, pedimos como

PRETENSIÓN SUBSIDIARIA SEGUNDA, la siguiente:

“PRETENSIÓN SUBSIDIARIA SEGUNDA: Que como consecuencia de la declaración anterior, y con motivo de la muerte del Contratante ARNULFO CAÑAS ALZATE, y como quiera que no se puede DESENGLOBAR el bien inmueble del Proceso se declare Resuelto y por consiguiente terminado el Contrato y se le condene a su heredero determinado JAIRO DE JESÚS CAÑAS SANTA, y a los demás herederos indeterminados a pagar a mi mandante lo siguiente:

a) A devolver el valor del precio pagado, es decir, la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE PESOS, suma de dinero debidamente INDEXADA, desde las fechas en las cuales se efectuó el pago por parte de mi mandante hasta que se cumpla integralmente con la devolución del dinero.

“b) A Pagar el valor de las mejoras plantadas sobre el inmueble po r parte de mi Mandante, las cuales las valoramos en la suma de SEIS MILLONES

OCHOCIENTOS MIL PESOS ($6.800.000).

“c) Que se condene a los demandados a pagar al demandante el valor de los

Mandante, las cuales las valoramos en la suma de SEIS MILLONES

OCHOCIENTOS MIL PESOS ($6.800.000).

“c) Que se condene a los demandados a pagar al demandante el valor de los perjuicios sufridos en virtud del incumplimiento, los cuales los val oramos en las siguientes cuantías:

“Perjuicios Morales, en la cantidad de VEINTE SALARIOS MÍNIMOS LEGALES

MENSUALES VIGENTE (sic).

“Perjuicios MATERIALES en la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS.3 “d) Que se condene a pagar la Cláusula Penal por incumplimiento del Contrato, por la suma de UN MILLÓN DE PESOS ($1.000.000), la cual fue fijada de manera anticipada por los contratantes.

“TERCERA: Todas las condenas e indemnizaciones se actualizarán teniendo en cuenta la pérdida del poder adquisitivo del peso colombiano, ent Re la fecha del incumplimiento y el día de pago, conforme al índice de devaluación certificado por el Banco de la República.

“CUARTA: Que se condene a los Demandados a pagar los gastos procesales, las agencias en derecho y las costas del proceso.” (fl. 62-63 cdno. 1).

LOS HECHOS

El actor, luego de reformar el libelo, expuso los siguientes:

1. El 14 de enero de 2009 celebró un contrato de promesa de compraventa en calidad de promitente comprador con Arnulfo Cañas Alzate, promitente

vendedor de:

“CASA DE HABITACIÓN TERCER PISO CALLE 59 D # 53B -40, ubicado en el barrio

en calidad de promitente comprador con Arnulfo Cañas Alzate, promitente vendedor de:

“CASA DE HABITACIÓN TERCER PISO CALLE 59 D # 53B -40, ubicado en el barrio Horizontes, área urbana del municipio de Rion egro (Antioquia), con una superficie aproximada de 72,80 m2, y comprendido por los siguientes linderos: ‘Por el Norte en 12 metros con un muro medianero que lo separa de las casas levantadas sobre los lotes 5 y 6, por el sur en 12 metros con vacío sobre zona verde; por el Oriente, en 8 metros, con vacío sobre zona verde; por el Occidente, en 8 metros con el muro med ianero que lo separa de la casa levantada sobre el lote número 11; por el nadir, con losa de concreto de dominio común que sirve de techo a la casa del segundo piso, y por el cenit, c on techumbre del edificio propiedad de dominio común’. Inmueble identific ado con el Folio de Matrícula Inmobiliaria #020-43364 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del municipio de Rionegro”

Dicho bien fue adquirido por Arnulfo Cañas Alzate mediante la escritura pública No. 67 del 15 de enero de 1997 , y allí construyó el tercer piso que fue el objeto de la promesa.

2. El precio pactado fue de $68.000.000 , que se pagaría así: (i) $23 millones a la firma del negocio preparatorio; (ii) $32.000.000 pagaderos el 14 de marzo de 2009 y (iii) los $13.000.000 restantes se entregarían el 14 de julio del mismo año.

millones a la firma del negocio preparatorio; (ii) $32.000.000 pagaderos el 14 de marzo de 2009 y (iii) los $13.000.000 restantes se entregarían el 14 de julio del mismo año.

La entrega se convi no para el 14 de marzo de 2009 , para lo cual, en el parágrafo de la cláusula quinta se previó que el inmueble sería sometido al régimen de propiedad horizontal.

El otorgamiento de la escritura pública de compraventa se estableció para el 14 de marzo de 2009 en la Notaría Segunda de Rionegro a las 2 de la tarde. Además, se acordó el pago de una cláusula penal por valor de $1.000.000 en caso4 de incumplimiento de cualquiera de los contratantes, sin perjuicio de la respectiva indemnización de perjuicios.

3. Por medio de otrosí signado el 2 de febrero de 2009, ambos contratantes decidieron modificar la fecha de celebración del acto escriturario, fijándose para ello el 14 de mayo de 2009 a las 3 de la tarde en la Notaría Segunda de Rionegro.

Además, se hizo constar que el promitente comprador ya había abonado la suma de $53.000.000 y los $15.000.000 se pagarían dentro de los cuatro meses siguientes a la suscripción del acto escriturario. Así mismo, en la adenda se dejó consignado que el promitente vendedor ya había entregado materialmente el inmueble, que el otro contratante le había efectuado mejoras y que Jairo de Jesús Cañas Santa era la persona encargada de la negociación y de recibir el dinero en nombre de su padre.

consignado que el promitente vendedor ya había entregado materialmente el inmueble, que el otro contratante le había efectuado mejoras y que Jairo de Jesús Cañas Santa era la persona encargada de la negociación y de recibir el dinero en nombre de su padre.

4. Arnulfo Cañas Alzate asumió el compromiso de someter el inmueble a propiedad horizontal, es decir, desenglobar el segundo y tercer piso, asignándoles una nueva matrícula inmobiliaria, pero conservando el vendedor la propiedad sobre el segundo nivel. Además, los linderos descritos para el tercer piso corresponden con las colindancias reales del inmueble. Entonces, es claro que lo prometido en venta fue el tercer piso que está edificado sobre el segundo, que a su vez se distingue con la matrícula 020-43364.

5. El 14 de mayo de 2009, siendo las 3 de la tarde se presentó en la Notaría Segunda de Rionegro a fin de otorgar la escritura, pero Arnulfo Cañas Alzate no concurrió, ni presentó excusa alguna, según consta en el acta de comparecencia emitida por el notario.

6. Posteriormente, pudo corroborar que el promitente vendedor no sometió la edificación al régimen de propiedad horizontal, con el fin de desenglobar el segundo y tercer piso a e fectos de cumplir lo prometido en la convención preliminar.

7. Arnulfo Cañas Alzate falleció el 3 de abril de 2009, dejando como hijo y heredero a Jairo de Jesús Cañas Santa, quien presenció toda la negociación y la entrega del dinero por el promitente co mprador. Por ello, ha sido requerido infructuosamente para que cumpla lo pactado.

heredero a Jairo de Jesús Cañas Santa, quien presenció toda la negociación y la entrega del dinero por el promitente co mprador. Por ello, ha sido requerido infructuosamente para que cumpla lo pactado.

8. Se allanó a cumplir lo prometido, puesto que pagó $53.000.000.

Además, se encuentra en posesión real, material, con justo título y de buena fe en el inmueble desde el 31 de enero de 2009, época desde la cual ha ejecutado mejoras.

9. El incumplimiento del promitente vendedor le confiere el derecho a reclamar la pena pactada, además , para demandar la ejecución forzada del5 convenio y la correspondiente indemnización de perjuicios, a cargo de sus herederos conforme al artículo 1549 del Código Civil.

10. El valor actual del bien es de $90.000.000 en atención a las mejoras que ha ejecutado.

TRÁMITE Y RÉPLICA

1. Subsanadas las irregularidades advertidas en el auto de inadmisión, por medio de proveído del 31 de enero de 2011 se admitió el libelo rector; se ordenó la notificación y traslado de la demandada al heredero determinado ; el emplazamiento a los indeterminad os; y se requirió al demandante para prestar caución a efectos del decreto de la medida cautelar (Pág. 29, Arch. 1).

2. Los herederos indeterminados de Arnulfo Cañas Alzate, así como sus sucesoras determinadas, María Lucía, Ana Ofelia y Rosa Angélica Cañas Santas, fueron emplazados conforme al artículo 318 del Código de Procedimiento Civil y representados por curadora ad litem. La auxiliar de la justifica manifestó atenerse

sucesoras determinadas, María Lucía, Ana Ofelia y Rosa Angélica Cañas Santas, fueron emplazados conforme al artículo 318 del Código de Procedimiento Civil y representados por curadora ad litem. La auxiliar de la justifica manifestó atenerse a lo que se mostrara en el proceso (págs. 78, 155; Arch. 1).

3. Jairo de Jesús Cañas Santa se notificó personalmente del auto admisorio el 23 de marzo de 2011 (Pág. 45 Arch. 1).

4. Ana Judith Cañas Santa, heredera de Arnulfo Cañas Alzate, también fue enterada de la misma manera el 10 de febrero de 2012.

5. En la oportunidad legal, Jairo de Jesús Cañas Santa y Ana Judith Cañas

Santa asumieron las siguientes conductas:

5.1 Frente a los hechos se pronunciaron así:

• Son ciertos los hechos relativos a la celebración de la promesa de contrato, el precio, la fecha y lugar del otorgamiento de la escritura y el contenido del otrosí.

• No les consta lo atinente al compromiso asumido por el promitente vendedor de someter el edificio al régimen de propiedad horizontal; la diputación que se realizó en Jairo de Jesús Cañas para continuar la negociación; la entrega del dinero por parte del demandante a fallecido Cañas Alzate ; la posesión del inmueble; la ejecución de mejoras y su valorización.

• Es cierto que el demandante se presentó en la notaría en la fecha y hora acordadas, pero resulta extraño que lo haya hecho a sabiendas de la imposibilidad de Arnulfo Cañas de concurrir al lugar, habida cuenta de su fallecimiento el 3 de abril de 2009.6

acordadas, pero resulta extraño que lo haya hecho a sabiendas de la imposibilidad de Arnulfo Cañas de concurrir al lugar, habida cuenta de su fallecimiento el 3 de abril de 2009.6

• El inmueble no se sometió a propiedad horizontal, pero ello obedeció a la grave enfermedad que aquejó a Arnulfo Cañas hasta el momento de su deceso.

Luego de su muerte no se ha cumplido lo anterior “por cuanto el obligado era el causante […] propietario del bien y quien figura como tal en la oficina de registro. ”. Por tal motivo, “es imposible cumplir con la promesa de compraventa”.

• No se enunciaron de manera concreta los perjuicios supuestamente irrogados al actor. Además, quien los ha sufrido ha sido la sucesión del causante al estar privada de la percepción de los frutos civiles que el inmueble hubiese podido producir.

• De haber existido un incumplimiento, éste se debió a una fuerza mayor, causada por la grave enfermedad que padecía Arnulfo Cañas Alzate.

5.2 Frente a las pretensiones dijo oponerse a todas las elevadas por su contraparte y formuló como excepciones que denominó:

1. “CARENCIA DE IDENTIDAD ENTRE LA COSA PROMETIDA EN VENTA Y LA ADQUIRIDA POR EL CAUSANTE”, por cuanto en el contrato preparatorio se prometió transferir una casa de habitación (tercer piso), supuestamente adquirid a por el promitente vendedor mediante la Escritura Pública 67 del 15 de enero de 1997 de la Notaría Primera de Rionegro. Empero, lo que consta en el título es l a compra de un segundo piso, no de un tercero.

promitente vendedor mediante la Escritura Pública 67 del 15 de enero de 1997 de la Notaría Primera de Rionegro. Empero, lo que consta en el título es l a compra de un segundo piso, no de un tercero.

Además, no es factible que ambos niveles de la edificación tengan exactamente los mismos linderos y nomenclatura. Detállese que la descripción en la escritura en mención es exactamente idéntica a la de la promesa y del otrosí, documento este último en el que se recaba que se trata del “apartamento en tercer piso ubicado sobre el segundo… ”. En consecuencia, existe error frente a la identidad de la cosa prometida y aquella adquirida por el promitente vendedor.

1. “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA POR PARTE DEL DEMANDANTE”, debido a que, si se probara la entrega de $53.000.000 por el demandante, lo cierto es que no ha cumplido el otrosí frente a los $15.000.000 restantes. Por lo tanto, al tratarse de un contrato bilateral y no existir prueba del pago del saldo restante o que el demandante hubiese estado presto a cumplirlo, no era exigible la prestación a cargo del extremo demandado.

1. “IMPOSIBILIDAD DE CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA POR PARTE DEL PROMITENTE VENDEDOR O DE SUS HEREDEROS”, en consideración a que Arnulfo Cañas Alzate, promitente vendedor, falleció antes de la fecha en la que debía celebrarse la compraventa. Además, porque al no estar radicado el dominio en los herederos, tampoco podían ellos celebrar el contrato prometido.7

a que Arnulfo Cañas Alzate, promitente vendedor, falleció antes de la fecha en la que debía celebrarse la compraventa. Además, porque al no estar radicado el dominio en los herederos, tampoco podían ellos celebrar el contrato prometido.7 iv) “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA ”, debido a que el demandante no ha cumplido el pago total del precio, tal como se narra en los hechos. Tampoco ha requerido a los herederos de Arnulfo Cañas para cumplir el negocio y no hay prueba de que el actor se hubiese allanado a cumplir o lo haya hecho efectivamente, antes del 14 de septiembre de 2009.

1. “ FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA ”, porque los demandados no son los obligados por la convención; tampoco fueron constituidos en mora previamente, dado que se trata de una obligación de hacer y, en todo caso, el inmueble no es de su propiedad, pues aún figura a nombre del causante al no haberse iniciado aún el juicio sucesorio . Lo anterior, sin tener en consideración que el sometimiento del bien al régimen de propiedad horizontal implicaría poner de acuerdo a todos los herederos.

1. “ FALTA DE LOS REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA”, fundada en la falta de autenticación de las firmas del otrosí del contrato y siendo que ambos documentos (promesa y adenda) conforman un mismo acto, la deficiencia del primero conlleva la nulidad absoluta de toda la convención.

Adicionalmente, en la promesa se consignó que la venta versaría sobre un tercer piso que supuestamente adquirió el promitente vendedor por medio de la

convención.

Adicionalmente, en la promesa se consignó que la venta versaría sobre un tercer piso que supuestamente adquirió el promitente vendedor por medio de la Escritura 67 del 15 de enero de 1997. Empero, lo que consta en el título son la nomenclatura, matrícula y linderos del segundo piso, que extrañamente se citan en el negocio preparatorio para detallar el tercer piso, deficiencia que se ratifica en el otrosí al indicar que “Trata la venta del apartamento en tercer piso ubicado sobre el segundo”. Por lo tanto, el convenio preliminar no contie ne los requisitos exigidos por el numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 frente a la determinación del contrato prometido, ni la descripción de la cédula y registro catastral y linderos que para la venta de inmuebles exige el Decreto 960 de 1970.

5.3. Dentro del t érmino de traslado presentaron sendas demandas de reconvención.

LAS RECONVENCIONES

1. Jairo de Jesús Cañas Santa y Ana Judith Cañas formularon las

siguientes pretensiones:

“PRIMERA. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de enero de 2009 entre ARNULFO CAÑAS ALZATE Y GILBERTO OSORIO por incumplimiento de las obligaciones del señor Osorio respecto del pago del saldo del precio y por incumplimiento por causa del fallecimiento del señor ARNULFO CAÑA S ALZATE y por la imposibilidad de cumplimiento por parte de sus herederos tal como se dijo en los hechos de la demanda.8 “SEGUNDA. Que se condene al demandado a la restitución del inmueble objeto de esta

ALZATE y por la imposibilidad de cumplimiento por parte de sus herederos tal como se dijo en los hechos de la demanda.8 “SEGUNDA. Que se condene al demandado a la restitución del inmueble objeto de esta demanda, a favor de la sucesión del señor Arnulfo C añas Alzate, junto con los frutos civiles dejados de percibir a partir de la fecha de recibo del inmueble, esto es, el 31 DE ENERO de 2009, a razón de $500.000 mensuales hasta la fecha de entrega del mismo.

“TERCERA. Que se concede al demandado al pago de las costas.”

1.2. Además, propusieron como subsidiarias de las anteriores las siguientes:

“PRIMERA. Que se declare la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado por los señores ARNULFO CAÑAS ALZATE como promitente vendedor y el señor GILBERTO OSORIO VILLA como promitente comprador, frente al bien inmueble descrito en los hecho s de la demanda y por las causales señaladas en los hecho s de esta demanda. En su defecto, solicito que la declaración […] se haga en forma oficiosa.

SEGUNDA. Que se profieran las declaraciones contenidas en las pretensiones

SEGUNDA Y TERCERA PRINCIPALES.”

1.3. Como causa petendi relataron la siguiente:

• Mediante Escritura Pública 67 del 15 de enero de 1997 de la Notaría Primera de Rionegro, Arnulfo Cañas Alzate Adquirió el inmueble denominado casa

de habitación segundo piso, ubicado en la calle 59D número 53B -40 y matrícula inmobiliaria 020-43364.

Primera de Rionegro, Arnulfo Cañas Alzate Adquirió el inmueble denominado casa de habitación segundo piso, ubicado en la calle 59D número 53B -40 y matrícula inmobiliaria 020-43364.

• En la convención del 14 de enero de 2009, Arnulfo Cañas Alzate prometió

en venta a Gilberto Osorio Villa el inmueble ubicado en la “calle 59D N° 53B -40 consistente en CASA DE HABITACIÓN TERCER PISO y el cual se delimita como aparece descrito en dicho documento.”. Como precio se pactó suma de $68.000.000 pagadera de la siguiente forma: (i) $23.000.000 a la firma del documento; (ii) $32.000.000 el 14 de marzo de 2009 y (iii) $13.000.000 pagaderos el 14 de julio del mismo año.

La entrega del bien se convino para el 14 de marzo de 2009 , el cual sería sometido al régimen de propiedad horizontal. Para esa misma calenda se estableció el otorgamiento de la escritura, a las 2 de la tarde ante la Notaría Segunda de Rionegro.

• El convenio preliminar fue modificado por otrosí del 2 de febrero de 2009, acordándose la celebración de la venta el 14 de mayo de ese mismo año, a las tres de la tarde en la misma notaría. Además, se dispuso que la suma restante del precio ($15.000.000) se pagarían en el término de cuatro meses después de la suscripción de la escritura.

• El promitente vendedor no pudo cumplir lo pactado, pues falleció el 3 de abril de 2009.9 - El bien objeto de la promesa de venta carece de identidad con respecto

suscripción de la escritura.

• El promitente vendedor no pudo cumplir lo pactado, pues falleció el 3 de abril de 2009.9 - El bien objeto de la promesa de venta carece de identidad con respecto a aquel que fue adquirido por Arnulfo Cañas Alzate por escritura pública. Así, aunque en el primero de los documentos se anuncia que se trata de un tercer piso, en el acto escriturario se dice que es un segundo p iso, yerro que se ratifica en el otrosí en el que se especifica que el objeto es el “apartamento en tercer piso ubicado sobre el segundo”.

• Gilberto Osorio Villa no ha cumplido el pago de los $15.000.000 restantes, en la forma dispuesta en el otrosí y no existe prueba de que hubiese estado dispuesto a entregar esa suma de dinero. Además, al momento de celebrarse el negocio prometido Arnulfo Cañas Alzate no pudo cumplir por una circunstancia de fuerza mayor, esto es, su deceso, sin que pudieran sus herederos someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal y transferirlo, puesto que el bien no está en cabeza suya.

• El demandado es poseedor del inmueble desde el 31 de enero de 2009, época desde la cual los herederos han dejado de percibir la renta del inmueble por valor de $500.000 mensuales.

• El otrosí carece de la autenticación de la firma y ese defecto se extiende a la promesa, por lo que la falta de dicho requisito origina la nulidad del negocio.

Tampoco se determinó con suficiencia el objeto de la venta como lo disponen el artículo 1857 del Código Civil, el Decreto 960 de 1970 y el canon 89 de la Ley 153

Tampoco se determinó con suficiencia el objeto de la venta como lo disponen el artículo 1857 del Código Civil, el Decreto 960 de 1970 y el canon 89 de la Ley 153 de 1887, en la medida que la descripción y linderos de la cosa prometida y aquella que fue adquirida por Arnulfo Cañas Alzate son idénticas, pero en el negocio preparatorio se refiere que se trata de un tercer piso y en el acto escriturario del segundo nivel.

2. El demandado en reconvención presentó contestación en la que se opuso a las pretensiones, sin formular excepciones. Frente a los hechos, aceptó los relativos a la celebración del contrato de promesa de compraventa, su forma de pago y el contenido del otrosí, así como el título y modo de adquisición del segundo piso por Arnulfo Cañas Alzate. No obstante, agregó que Cañas Alzate construyó un tercer nivel sobre el que versó la negociación, por lo tanto, no existe ninguna discrepancia entre el bien objeto de la promesa y aquel del que era titular el promitente vendedor.

Adicionalmente, Arnulfo Cañas se comprometió a someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal y a cumplir con el correspondiente desenglobe para que se abriera una nueva matrícula inmobiliaria para el tercer piso. Por otra parte, los $15.000.000 restantes se pagarían 4 meses después de la suscripción de la escritura p ública –lo cual no ha ocurrido pasados dos años -, motivo por el que “AÚN NO EXISTE” la obligación en comento. Que sólo se enteró de la muerte de Arnulfo Cañas después de acudir a la notaría; que sus herederos sucedieron a10

que “AÚN NO EXISTE” la obligación en comento. Que sólo se enteró de la muerte de Arnulfo Cañas después de acudir a la notaría; que sus herederos sucedieron a10 su padre en esas obligaciones y, por lo tanto, deben cumplir lo acordado, sometiendo el bien a propiedad horizontal y otorgado la escritura de venta.

Agregó que ha poseído de buena fe el inmueble desde el 31 de enero de 2009 y para tal efecto pagó una parte del precio $53.000.000 y lo recibió materialmente del inquilino Gabriel Vergara. Además, no reconoce dominio ajeno; ha ejecutado mejoras buena fe y no pueden pretender los herederos el pago de un canon de arrendamiento, puesto que nunca han estado ligados por una convención de esa naturaleza.

Dijo que el contrato de promesa de compraventa cumple los requisitos legales; la falta de autenticación de las firmas en el otrosí no comporta la nulidad de la convención; también está debidamente determinado el objeto y es claro que el negoció recayó sobre el tercer nivel del edificio.

FUNDAMENTOS DEL FALLO DE PRIMER GRADO

Cumplido el trámite procesal y agotadas las etapas correspondientes, en vista pública del 22 de julio de 2020, el Juez Segundo Civil del Circuito de Rionegro profirió sentencia de primera instancia en la que resolvió:

“Primero. Se decreta la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de enero de 2009 entre el señor Arnulfo Cañas Alzate y el señor Gilberto Osorio Villa, incluyendo el otrosí fechado el 2 de febrero de 2020.

celebrado el 14 de enero de 2009 entre el señor Arnulfo Cañas Alzate y el señor Gilberto Osorio Villa, incluyendo el otrosí fechado el 2 de febrero de 2020.

“Segundo. Se niegan las pretensiones de perjuicios y cláusula penal pedidas por la parte demandante.

“Tercero. Se ordena al demandante restituir a la parte demandada , el inmueble consistente en casa de habitación tercer piso de la Calle 59 D # 53 B 40 del barrio Horizonte de Rionegro y que aproximadamente cuenta con 72 m2.

“Se ordena a la parte demandada restituir a la parte demandante las siguientes sumas de dinero: $79.239.567 por concepto del saldo del precio pagado por efecto del contrato y $9.718.121,17 por concepto del costo que el demandante pagó como mejoras en el predio.

“No se ordena el pago de frutos civiles.

“Se concede el derecho de retención al demandante en los términos del artículo 310 del Código General del Proceso, en los términos ya explicados, es decir, las sumas de dinero que se deben cancelar por parte de los demandados a la parte demandante se harán por medio de consignación en la cuenta de depósitos judiciales del despacho y esas sumas de dinero se retendrán hasta tanto el demandante no restituya el bien inmueble, sin perjuicio de que una vez consignadas esas sumas de dinero en el despacho, la parte demandada pueda solicitar la entrega de ese predio por la fuerza.

“Cuarto: Se ordena la cancelación de la inscripción de la demanda orde nada sobre el

sin perjuicio de que una vez consignadas esas sumas de dinero en el despacho, la parte demandada pueda solicitar la entrega de ese predio por la fuerza.

“Cuarto: Se ordena la cancelación de la inscripción de la demanda orde nada sobre el predio con el folio de matrícula inmobiliaria 020-43364 de la O.R.I.P. de Rionegro. Se le ordena comunicar para que proceda de conformidad con lo ordenado.11 Quinto. No se condena en costas a ninguna de las partes”. (Récord 44:51, audiencia instrucción y juzgamientoArchivo 011).

Los fundamentos de la decisión admiten el siguiente compendio:

1. El problema jurídico consiste en determinar si resulta procedente el cumplimiento o la resolución del contrato de promesa compraventa; si deben pagarse perjuicios como lo solicita el extremo demandante o sí, por el contrario, debe invalidarse el vínculo negocial por ser absolutamente nulo y las consecuentes restituciones mutuas.

2. El contrato de promesa de compraventa es absolutamente nulo porque no cumple las formalidades exigidas por la Ley para otorgarle valor, en los términos del artículo 1741 del Código Civil. En tal sentido, dispone el artículo 1611 de la misma codificación que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que se determine el negocio prometido, de suerte que únicamente falte para su perfeccionamiento la tradición de la cosa o el cumplimiento de la solemnidad que prescribe la Ley.

En el caso analizado es claro que el bien no estaba identifi cado e individualizado debidamente, sino que hacía parte de otro que sí lo está. Para tal

cumplimiento de la solemnidad que prescribe la Ley.

En el caso analizado es claro que el bien no estaba identifi cado e individualizado debidamente, sino que hacía parte de otro que sí lo está. Para tal efecto, entonces, resultaba necesario que previamente se sometiera el bien a propiedad horizontal y no bastaba simplemente con el otorgamiento de la escritura pública de venta. Adicionalmente, al revisar los linderos plasmados en el negocio preparatorio l