TSDJ ANT SCF - 05615310300220210025601-(27-06-2025)

APELACIÓN DE SENTENCIA

M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-002-2021-00256-01

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA

SALA CIVIL – FAMILIA

Magistrada Ponente: Maria Clara Ocampo Correa

Proceso Verbal de cumplimiento de contrato promovido por Jaime de la Cruz Hincapié y otros en contra de Francisco Antonio Arbeláez Urrea y otros. Procedencia Juzgado Segundo Civil del Circuito de Rionegro Radicado 05615-31-03-002-2021-00256-01 Consecutivo secretaría 104-2024 Decisión Revoca Tema La promesa de contrato es un negocio jurídico solemne cuyas modificaciones deben observar los mismos requisitos formales exigidos para su validez; por ende, la sustitución de contratantes y variación de elementos esenciales, como la identidad de los compradores y sus porcentajes de participación, debe constar por escrito. De lo contrar io, se afecta la determinabilidad del negocio prometido, dando lugar a su nulidad absoluta conforme a los numerales 1° y 4° del artículo 1611 del Código Civil.

Medellín, veintisiete (27) de junio de dos mil veinticinco (2025)

Se decide el recurso de apelación interpuesto por los apoderados de la parte demandada frente a la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Rionegro -Antioquiael 1° de diciembre de 2023 ; dentro del proceso verbal de cumplimiento d e contrato promovido por Jaime de la Cruz Hincapié Cardona, Juan

Rionegro -Antioquiael 1° de diciembre de 2023 ; dentro del proceso verbal de cumplimiento d e contrato promovido por Jaime de la Cruz Hincapié Cardona, Juan Álvaro Cadavid López, Manuela Arroyave García, Ana María Hincapié Corral e Inversiones Gaviria González sociedad en comandita civil; en contra de Francisco Antonio Arbeláez Urrea, Elkin Mauricio Yepes Múnera e IGT Group S.A.S.

I. ANTECEDENTES

1. Los convocantes llamaron a proceso verbal a los demandados para que se declarara que estos últimos en calidad de promitentes vendedores, incumplieron el contrato denominado “PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN ZONA RURAL LLANOGRANDE – LOTE CHOCOLÍN del 28 de diciembre de 2020” y que, correlativamente, aquellos como promitentes compradores cumplieron y/o se allanaron a hacerlo. Que en consecuencia, se les ordenara i) su acatamiento a través de la f irma de escritura pública; ii) la resolución de cualquier tipo de negociación que sobre los inmuebles hubieren adelantado; iii) el pago de intereses moratorios por la suma de dineroRepública de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-002-2021-00256-01 entregado como anticipo del precio a partir del 30 de diciembre de 2020 y hasta el cabal cumplimiento de la obligación y; iv) el reconocimiento de perjuicios patrimoniales por valor de $ 561.982.052 ($21.982.052 por concepto de daño emergente y $540.000.000

cumplimiento de la obligación y; iv) el reconocimiento de perjuicios patrimoniales por valor de $ 561.982.052 ($21.982.052 por concepto de daño emergente y $540.000.000 por lucro cesante).

De manera subsidiaria, se deprecó la resolución del negocio ordenando a los demandados reintegrar la cantidad de $2.000.000.000 que les fueron entregados, más los correspondientes intereses moratorios a la máxima tasa legal permitida, a partir del 30 de diciembre de 2020 y hasta la calenda de su devolución total; lo mismo que intimarlos al pago de la cláusula penal estipulada, correspondiente al 10% del valor del pacto ($656.029.421) o, en su defecto al reconocimiento de los perjuicios materiales.

2. Como soporte de sus pretensiones refiri eron que el 28 de diciembre de 2020

Francisco Antonio Arbeláez Urrea, Elkin Mauricio Yepes Múnera e IGT Group S.A.S. prometieron transferir a título de venta a los señores Manuela Arroyave García, Jaime de la Cruz Hincapié Cardona e Inversiones Gaviria González, los inmueb les identificados con folio de matrícula inmobiliaria No. 020-14764 y 020-5623 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro. Lo anterior, mediante escritura pública que debía ser otorgada el 30 de abril de 2021 a las 10: 00 am en la Notar ía 17 de Medellín, a cambio de un precio establecido en $6.560.294.211 pagadero con dinero e inmuebles.

Relataron que la fecha de entrega de los predios prometidos en venta se pactó entre el

de Medellín, a cambio de un precio establecido en $6.560.294.211 pagadero con dinero e inmuebles.

Relataron que la fecha de entrega de los predios prometidos en venta se pactó entre el 28 y 30 de diciembre de 2020, lo cual tuvo ocurrencia el día 29 del mismo mes y año, a la par que los promitentes compradores entregaron la suma de $2.000.000.000. Que a partir de ese momento, los lotes pasaron a ser ocupados para su uso y goce incurriendo en gastos por valor de $19.287.052 correspondientes a labores de adecuación material, instalación eléctrica, licencia ambiental y derechos de servicio público de energía, luego de lo cual fueron arrendados a Tecnididácticos IND S.A.S. a partir del 1° de abril de 2021.

Y que para efectos de definir quiénes figurarían como compradores en el respectivo instrumento público, en la cláusula décima del convenio los promitentes vendedoresRepública de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-002-2021-00256-01 aceptaron que aquellos modificaran el nombre y/o razón social y el porcentaje de participación en la compra de los bienes; razón por la cua l estos últimos determinaron que la calidad que ostentaba Jaime de la Cruz Hincapié Cardona sería asumida por Juan Álvaro Cadavid López y Ana María Hincapié Corral.

Narraron que llegado el 30 de abril de 2021, por acuerdo verbal entre la notaría y los contratantes se aplazó la diligencia para el 4 de mayo de esa misma anualidad

Juan Álvaro Cadavid López y Ana María Hincapié Corral.

Narraron que llegado el 30 de abril de 2021, por acuerdo verbal entre la notaría y los contratantes se aplazó la diligencia para el 4 de mayo de esa misma anualidad comoquiera que en tal data esa dependencia no prestó sus servicios con patrocinio en la resolución 03751 del 29 de abril de 2021 emitida por la Superintendencia de Notariado y Regis tro, habida cuenta la situación de orden público que estaba atravesando el país. Así, el 4 de mayo los promitentes compradores junto con quienes actuarían como adquirentes asistieron a la Notaría llevando consigo todos los documentos necesarios para finiquitar el negocio acordado y que fueron detallados en el acta de comparecencia:

“A) Fotocopia de la promesa de compraventa celebrada y firmad por las partes. B) Cámara de comercio de la sociedad INVERSIONES GAVIRIA GONZÁLEZ SOCIEDAD EN

COMANDITA CIVIL.

C) Poder general conferido por INVERSIONES GAVIRIA GONZÁLEZ SOCIEDAD EN COMANDITA CIVIL mediante la escritura pública número 722 del 15 de abril de 2021 otorgada en la Notaría Diecisiete del circulo de Medellín, con su correspondiente nota de vigencia. D) Poder especial otorgado por JORGE ESTEBAN GAVIRIA GONZÁLEZ. E) Copias auténticas con notas de vigencia de los poderes generales de los señores JUAN ÁLVARO CADAVID LÓPEZ y ANA MARÍA HINCAPIÉ CORRAL, conferidos por medio de las escrituras públicas números 865 del 30 de abril de 2021 de la notaría Veintiséis de Medellín y 864 del 30 de abril de 2021

CADAVID LÓPEZ y ANA MARÍA HINCAPIÉ CORRAL, conferidos por medio de las escrituras públicas números 865 del 30 de abril de 2021 de la notaría Veintiséis de Medellín y 864 del 30 de abril de 2021 de la notaría Veintiséis de Medellín. F) Paz y salvos de impuesto predial, ficha predial y paz y salvos de administración vigentes del inmueble con matrícula inmobiliaria 020-78724. G) Constancia de pago de retefuente pagada por la sociedad INVERSIONES GAVIRIA GONZÁLEZ SOCIEDAD EN COMANDITA CIVIL formulario 4910046977118 pagado el 29 de abril de 2021. H) Paz y salvo de impuesto predial, Fonvalmed y administración vigen tes de los inmuebles identificados con las matrículas 001-1166759 y 001-1166852. G) (sic) Oficio dirigido a la Oficina de registro de instrumentos públicos de Medellín zona sur para el trámite de desembargo del inmueble con matrícula inmobiliaria 001-1166759.

1. Paz y salvo de impuesto predial unificado, Fonvalmed y administración vigentes de los inmuebles identificados con las matrículas 001-1177030, 001-1177031 Y 001-1177113.

J) Paz y salvos de impuesto predial, de administración y fichas prediales de los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliarias 001-202339, 001-0202340, 001-0202349. K) Constancia de pago de retefuente pagada por la sociedad INVERSIONES GAVIRIA GONZÁLEZ SOCIEDAD EN COMANDITA CIVIL formulario 4910046977 pagado el 29 de abril de 2021.

K) Constancia de pago de retefuente pagada por la sociedad INVERSIONES GAVIRIA GONZÁLEZ SOCIEDAD EN COMANDITA CIVIL formulario 4910046977 pagado el 29 de abril de 2021. L) fotocopia de los cheques a entregar en la negociación (…)”.

Que los promitentes vendedores también comparecieron a la notaría, pero para negarse a cumplir lo acordado sin ningún argumento válido, procediendo a expulsar a losRepública de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-002-2021-00256-01 arrendatarios que ocupaban los lotes, lo cual generó para los ahora demandantes una serie de perjuicios, v.gr. el no percibir los respectivos cánones de arrendamiento y el anuncio de acciones judiciales en su contra por incumplimiento contractual.

Refirieron que a pesar de varios acercamientos para solucionar el conflicto, ello no había sido posible, así como tampoco la devolución de los $2.000.000.000 entregados, aunado a que se pudo constatar que las heredades báculo de la promesa estaban siendo objeto de enajenación en favor de familiares de los señores Elkin Mauricio Yepes Múnera y Francisco Antonio Arbeláez Urrea, todo lo cual develaba mala fe en su actuar.

2. Los demandados Elkin Mauricio Yepes Múnera y Francisco Antonio Arbeláez Urrea se opusieron a la prosperidad de las pretensiones esgrimiendo las excepciones de mérito que denominaron “nulidad absoluta”, “excepción de contrato no cumplido”, “incumplimiento

se opusieron a la prosperidad de las pretensiones esgrimiendo las excepciones de mérito que denominaron “nulidad absoluta”, “excepción de contrato no cumplido”, “incumplimiento contractual de los demandantes del contrato de promesa de compraventa”, “imposibilidad de pretender perjuicios y cláusula penal”, “ausencia de responsabilidad contractual”, “compensación”, “inexistencia de intereses moratorios”, “no hay certeza del daño”, “inexistencia de prueba de perjuicios materiales”, y “legitimidad en el derecho de retención”. Al efecto, explicaron que quienes no comparecieron en la fecha y hora acordada (4 de may o de 2021 a las 10:00 am) en forma verbal, modificatoria de la establecida inicialmente en el contrato, fueron los demandantes, variación que, en todo caso, no se hizo constar por escrito. Y añadieron que los inmuebles establecidos como parte de pago no es taban saneados: el identificado con M.I. 001 -1166852 tenía una constitución de fideicomiso civil y valorización, el 001 -1166759 se encontraba embargado por el municipio de Medellín por concepto de impuestos y el 001-1177113 era objeto de posible extinción de dominio por una condena penal.

3. Con fundamento en los supuestos fácticos precedentes, los aludidos demandados presentaron, a su vez, demanda de reconvención en contra de los señores Jaime de la Cruz Hincapié Cardona, Manuela Arroyave García e Inversi ones Gaviria González pretendiendo la declaratoria de incumplimiento en cabeza de ellos, la resolución del convenio y el reconocimiento de la cláusula penal estipulada.

Cruz Hincapié Cardona, Manuela Arroyave García e Inversi ones Gaviria González pretendiendo la declaratoria de incumplimiento en cabeza de ellos, la resolución del convenio y el reconocimiento de la cláusula penal estipulada.

4. IGT Group S.A.S. también resistió a las aspiraciones vertidas en el libelo inaugura l proponiendo como medios exceptivos los que convino en denominar “falta de legitimaciónRepública de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-002-2021-00256-01 en la causa”, “ nulidad absoluta del contrato (promesa de compraventa de inmueble en zona rural llanogrande – lote Chocolín)”, “excepción de contrato no cumplido (prome sa de compraventa de inmueble en zona rural llanogrande – lote Chocolín)”, “excepción de contrato no cumplido (promesa de compraventa de inmueble en zona rural llanogrande – lote Chocolín)”, “incumplimiento contractual de los promitentes compradores”, “ine xistencia de responsabilidad contractual -cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de los promitentes vendedores”, “de los elementos del daño y su acreditación”, “inexistencia de los perjuicios reclamados por los promitentes compradores”, “improcedencia del cobro de la cláusula penal, de indemnización de perjuicios y de intereses moratorios”, y “compensación”. En punto a su fundamentación, coincidió, en lo medular, con la esbozada en la contestación de los otros dos codemandados, agregando que los señores Juan Álvaro Cadavid López y Ana María Hincapié Corral carecían de

con la esbozada en la contestación de los otros dos codemandados, agregando que los señores Juan Álvaro Cadavid López y Ana María Hincapié Corral carecían de legitimación en la causa para incoar esta acción comoquiera que “ la autorización de modificación de la que gozaban LOS PROMITENTES COMPRADORES, en virtud de la cláusula previamente transcrita, no se materializó por el incumplimiento de esa parte contractual, quien no compareció personalmente, o a través de su representante legal y/o apoderado según fuera el caso, para otorgar la escritura pública de compraventa, cuya firma estaba programada para el día 04 de mayo de 2021 a las 10:00 a.m.)”.

5. La persona jurídica en cuestión también formuló reconvención en idénticos términos a los de Elkin Mauricio Yepes Múnera y Francisco Antonio Arbeláez Urrea.

II. LA SENTENCIA APELADA

El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Rionegro resolvió declarar no probadas las excepciones de mérito formuladas por el polo pasivo de la litis 1 y desestimó las pretensiones de las demandas de reconvención2. En su lugar, declaró la resolución del contrato de promesa 3 (pretensión subsidiaria) 4 y, en consecuencia, i) ordenó a los demandados devolver a los actores, a título de restituciones mutuas y dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, la cantidad de $2.063.708.760 correspondientes a la suma de dinero entregada como parte del precio, indexada, más

1 Numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia: “Declarar NO PROBADAS las excepciones de mérito formuladas

correspondientes a la suma de dinero entregada como parte del precio, indexada, más

1 Numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia: “Declarar NO PROBADAS las excepciones de mérito formuladas en las contestaciones de la demanda”. 2 Numeral segundo de la parte resolutiva de la sentencia: “No acceder a las pretensiones enarboladas en la demanda de reconvención”. 3 Numeral tercero de la parte resolutiva de la sentencia: “Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso, que fuera celebrado el día 28 de diciembre de 2020, y cuyo objeto estuvo constituido por los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 020 -014764 y 020-5623”. 4 La juez descartó el cumplimiento forzoso del contrato (pretensión principal) porque los bienes involucrados en la negociación, en su mayoría, ya habían sido enajenados.República de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-002-2021-00256-01 los intereses moratorios sobre ese capital a partir del 5 de mayo de 2021 y hasta el pago total5; ii) condenó a los opositores a pagar a los demandantes $656.029.421 por concepto de cláusula penal debidamente indexada desde el 20 de mayo de 2021 y hasta que se verifique su solución6. Finalmente, condenó en costas a los demandados7.

Para arribar a tales conclusiones, la juzgadora señaló como normas cardinales los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, y analizó el contenido del

Para arribar a tales conclusiones, la juzgadora señaló como normas cardinales los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, y analizó el contenido del contrato base de la acción. Sostuvo que los demandantes Juan Álvaro Cadavid López y Ana María Hincapié Corral sí estaban legitimados para actuar pese a no firmar e l escrito primigenio, en virtud de lo pactado por los contratantes iniciales en la cláusula décima, y de las escrituras mediante las cuales otorgaron poder para comparecer el 4 de mayo de 2021.

Descartó la nulidad del contrato por la modificación verbal d e la fecha del negocio prometido, pues las dificultades de orden público constituyeron fuerza mayor. Además, indicó que “consultando el calendario del 2021 como veo también lo hizo la parte resistente, se advierte que entre el 30 de abril que fue un vierne s y el 4 de mayo que fue un martes, transcurrió solamente un día hábil (…)”, por lo que no era razonable exigir la formalización escrita del ajuste, y que en todo caso los promitentes vendedores se aprestaron a concurrir a la notaría para perfeccionar el contrato.

A continuación, expuso las razones y pruebas que evidenciaban a los demandantes como contratantes cumplidos y a los demandados como incumplidos. Resaltó que aquellos comparecieron a las 3:00 p.m. del 4 de mayo con la documentación y medios

5 Numeral cuarto de la parte resolutiva de la sentencia: “Consecuente con lo anterior, y a título de restituciones mutuas se

ordena a la parte demandada que en el término de diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia: 1) pague a la demandante la suma de DOS MIL SESENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL SETECIEN TOS SESENTA PESOS MONEDA LEGAL ($2.063.708.760), que corresponde al valor indexado de la parte del precio pagada; y 2) sobre tal suma reconozca intereses de mora a la tasa máxima legal mensual vigente, desde el día 5 de mayo de 2021 hasta la fecha de pago total. Al día de hoy tales intereses ascienden al monto de TRES MIL SEICIENTOS CINCUENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES PESOS MONEDA LEGAL ($3.658.776.473)” 6 Numeral quinto de la parte resolutiva de la sentenci a: “Se condena a la parte demandada a pagar a favor de la demandante en el término de diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, y como estimación anticipada de perjuicios la cláusula penal pactada, equivalente al 10% del valor del contra to, es decir, el monto de SEICIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTIÚN PESOS MONEDA LEGAL ($656.029.421); la cual deberá indexarse desde el 20 de mayo de 2021 hasta la fecha de pago. Al día de hoy el valor indexado arroja OCHOCIENTOS VEINTIDÓS MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS PESOS ($822.447.762)”. 7 Numeral sexto de la parte resolutiva de la sentencia : “Se condena en costas, según lo anunciado, fijándose como

SESENTA Y DOS PESOS ($822.447.762)”. 7 Numeral sexto de la parte resolutiva de la sentencia : “Se condena en costas, según lo anunciado, fijándose como agencias en derecho a favor de la parte demandante la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y UN MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($261.000.000)”República de Colombia

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APELACIÓN DE SENTENCIA M.C.O.C. EXP. 05615-31-03-002-2021-00256-01 de pago requeridos, como cheques y paz y salvos, y que el predio con M.I. 1166759 no presentaba trabas para su transferencia conforme al oficio del 22 de abril de la Alcaldía de Medellín por medio del cual se ordenaba su desembargo. Que el fideicomiso civil sobre el inmueble 001-1166852 podía extinguirse en el mismo acto de venta, y que no existía anotación de extinción de dominio sobre el predio con M.I. 001-1177113.

En cuanto a los demandados, explicó que no mostraron la misma disposición para la celebración del acuerdo prometido pues las razones enrostradas afloraron débiles, lo mismo que el argumento fincado en que la hora de comparecencia para la firma del legajo público hubiese sido a las 10: 00 a.m., en tanto fue un dato que no resultó probado, y que en todo caso, para esa hora no era físicamente posible haber agotado la diligencia de entrega material de los inmuebles de propiedad de los demandantes para, posteriormente, suscribir el documento público de venta.

III. LA IMPUGNACIÓN

La sentencia fue apelada por los voceros judiciales de los demandados. El que

la diligencia de entrega material de los inmuebles de propiedad de los demandantes para, posteriormente, suscribir el documento público de venta.

III. LA IMPUGNACIÓN

La sentencia fue apelada por los voceros judiciales de los demandados. El que representa los intereses de los señores Elkin Mauricio Yepes Múnera y Francisco Antonio Arbeláez Urrea elevó su censura con pábulo en los siguientes argumentos:

1. Nulidad del contrato de promesa porque la modificación de la fecha de otorgamiento de la escritura pública se hizo de manera verbal por parte de terceras personas, esto es, los corredores del contrato y por lo tanto meros intermediarios.

2. Indebida valoración probato ria respecto al cumplimiento contractual atribuido a los demandantes. Conforme la cláusula sexta del acuerdo los promitentes compradores debían hacer entrega de los inmuebles acordados como parte del precio, libres de cualquier gravamen, lo que no ocurrió conforme se detalló en la contestación a la demanda.

3. La sentencia incurrió en una contradicción al sentenciar que los demandantes habían cumplido con la carga de probar el cumplimiento de su obligación y no haber ordenado el cumplimiento forzoso del negocio conforme fue solicitado en el legajo introductor.República de Colombia

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4. Aun si se estimó configurado un incumplimiento de los convocados, era evidente que también lo hubo por los precursores . En tal escenario, correspondía declarar la resolución del contrato por mutuo disenso tácito prescindiendo de imponer condenas

también lo hubo por los precursores . En tal escenario, correspondía declarar la resolución del contrato por mutuo disenso tácito prescindiendo de imponer condenas por concepto de perjuicios, intereses o cláusula penal.

5. Yerro en la tasación de los intereses moratorios calculados entre el 5 de mayo de 2021 y hasta el pago total, pues para el día en que se emit ió la providencia ascendían a $1.595.067.713 y no a $3.758.776.643 como en ella se dijo.

Por su parte, el apoderado de IGT Group S.A.S. achacó los siguientes desaciertos a la

decisión:

1. Los señores Juan Álvaro Cadavid López y Ana María Hincapié Corral no estaban legitimados en la causa para promover este proceso en tanto, “Al no haberse otorgado el instrumento público de compraventa, no se materializó la autorización de modificación permitida a LOS PROMITENTES COMPRADORES en la cláusula décima del contrato suscrito y, por tanto, ningún interés de las dos personas naturales mencionadas, puede tenerse por acreditado” , lo que se no acreditaba con el hecho de haber otorgado poderes generales.

2. La modificación que del pacto se hizo no lo fue por escrito conforme lo establecieron en el texto del 28 de diciembre de 2020, por lo que no se dio cumplimiento a los requisitos previstos en los numerales 1 y 3 del artículo 1611 del Código Civil, siendo que no era excusa la supuesta fuerza mayor que halló el des pacho. Con todo, los promitentes compradores no se presentaron a la notaría a la hora acordada (10: 00 a.m.)

que no era excusa la supuesta fuerza mayor que halló el des pacho. Con todo, los promitentes compradores no se presentaron a la notaría a la hora acordada (10: 00 a.m.)

3. Defectuosa valoración probatoria en lo que concernió al incumplimiento del deber de los promitentes compradores de entregar saneados los inmuebles que se darían como parte del precio de la venta, a lo cual había de agregarse que se pasó por alto la confesión del señor Jaime de la Cruz Hincapié al reconocer que no compareció a la notaría de manera personal o por medio de apoderado, así como las declaraciones de la totalidad de los testigos.

IV. CONSIDERACIONESRepública de Colombia

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1. Preliminarmente ha de precisarse que esta sala es competente para resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el juez de primer grado, restando únicamente proferir el fallo que desate la segunda instancia por no avistarse causal de nulidad alguna que invalide lo actuado; y bajo el marco trazado por los artículos 322 y 328 del Código General del Proceso.

2. A juicio de esta corporación son cuatro los puntos nodales en los que convergen los recurrentes en alzada y que marcan la ruta de análisis que ha de emprenderse; el primero está relacionado con la legitimación en la causa de dos de los demandantes, el segundo se encuentra afincado en una presunta nulidad del pacto promisorio adiado 28

recurrentes en alzada y que marcan la ruta de análisis que ha de emprenderse; el primero está relacionado con la legitimación en la causa de dos de los demandantes, el segundo se encuentra afincado en una presunta nulidad del pacto promisorio adiado 28 de diciembre de 2020, el tercero apunta a una indebida valoración probatoria que condujo, también, en forma desacertada, a colegir que los promotores honraron sus obligaciones, que no así, los promitentes vendedores, y el cuarto alude a una afrenta al principio de congruencia. Empecemos en ese orden.

3. El concepto de legitimación en la causa ha sido definido por la doctrina nacional como esa facultad que le asiste a quien demanda a la persona frente a la cual la pr etensión de que se trata tiene que ser ejercitada. «De modo que la cualidad en virtud de la cual una pretensión puede y deber ser ejercitada contra una persona en nombre propio se llama legitimación para obrar, activa para aquel que puede perseguir judicialmente el derecho y pasiva para aquel contra el cual ésta se ha de hacer valer. La legitimación para obrar o en causa determina lo que entre nosotros se denomina impropiamente personería sustantiva, y es considerada por lo general como sinónima de la titularidad del derecho invocado».8

Y la doctrina foránea explica en lo que a este presupuesto de la acción atañe, que «…el juez, para aceptar la demanda no puede contentarse con adquirir la certeza de la existencia objetiva real de una relación concreta entre hecho específico afirmado y la norma jurídica invocada, sino que debe, además, exigir que la persona que pide la providencia, y aquella respecto de la cual se pide, se

real de una relación concreta entre hecho específico afirmado y la norma jurídica invocada, sino que debe, además, exigir que la persona que pide la providencia, y aquella respecto de la cual se pide, se encuentren respecto de aquel hecho específico en una tal situación individual que les h aga aparecer como especialmente cualificados para afirmar y para contradecir respecto de la materia. (…) O sea que la legitimación ha de pertenecer de un modo exclusivo a aquella misma persona a la que pertenece de un modo exclusivo el derecho subjetivo sustancial»9.

8 MORALES, Hernando. Curso de derecho Procesal Civil, Parte General, Bogotá, Ed. ABC, 1983, octava edición, pág. 149 y 150. 9 CALAMANDREI, Piero. Instituciones de Derecho Procesal Civil, Vol. I. Buenos Aires, Ediciones Jurídicas Europa América, 1962, pág. 264.República de Colombia

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De acuerdo con inveterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia y una vez que en 193710 abandonara la tesis que esta cuestión incumbía al proceso, para dejar en claro que en efecto lo era a la acción, la legitimación en la causa ha sido reconocida como un asunto de índole estrictamente sustancial que constituye un presupuesto material de la sentencia estimatoria de las pretensiones, por cuanto verificada su ausencia impide al operador jurídico procede r en ese sentido. Lo anterior en contraposición a los presupuestos procesales cuya satisfacción es ineludible para el

material de la sentencia estimatoria de las pretensiones, por cuanto verificada su ausencia impide al operador jurídico procede r en ese sentido. Lo anterior en contraposición a los presupuestos procesales cuya satisfacción es ineludible para el válido desarrollo del proceso 11. Así, en sentencia de casación del 19 de agosto de 195412, ese alto tribunal explicó, “La legitimatio ad causam es cosa bien distinta de la legitimatio ad procesum: aquélla es un elemento estructural de la acción ejercitada en cada caso, mientras que la última es un presupuesto procesal que consiste en la capacidad para estar en ejercicio por sí mismo o por medio de otros; la primera es requisito necesario para obtener sentencia favorable, mientras que la última es condición previa indispensable para que el juez pueda fallar en el fondo el negocio, en sentido favorable o desfavorable. La legitimidad ad causam es cuestión de fondo (merita causae), mientras que la legitimatio ad preocesum es cuestión de rito”.

En época más reciente, esa alta corporación pontificó: “el nexo que une a las partes permitiendo a la una accionar y a la otra responder a tales reclamos, es lo que se conoce como legitimación en la causa. Su importancia es tal que no depende de la forma como asuman el debate los intervinientes, sino que el fal lador debe establece