TSDJ BOG SC - 0012200900033 02-(07-09-2015)-1

República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil

Descriptor: RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Niega demandante incumplida. Clausula penal.

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ

SALA CIVIL

Magistrado Ponente:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., siete (7) de septiembre de dos mil quince (2015) Ref.: Proceso ordinario de Rocío Salazar Cabrera y otros Contra Compañía Jurídica Nacional Limitada y otra. (Discutido y aprobado en sesiones de 6 y 13 de agosto de 2015) Se deciden los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia de 17 de octubre de 2014, proferida por el Juzgado 3º Civil del Circuito de Descongestión dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

1. Según el escrito de reforma a la demanda, los señores Rocío Salazar Cabrera, Franco Salazar Bucheli y María Amparo Cabrera Realpe convocaron a proceso ordinario a la Compañía Jurídica Nacional Ltda., para que se declare que no cumplió con la entrega de la totalidad de las dependencias pactadas en el contrato de arrendamiento que celebraron sobre el inmueble ubicado en la

carrera 7 No. 20-68 de la ciudad.República de Colombia

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Así mismo, demandaron a la sociedad Inmobiliaria Roma S.A., en liquidación, a la que le pagaron los cánones de arrendamiento, para que se declare que ella tuvo conocimiento de que a los arrendatarios no se les hizo entrega de la totalidad del bien arrendado. En consecuencia, pidieron que sus demandadas fueran

liquidación, a la que le pagaron los cánones de arrendamiento, para que se declare que ella tuvo conocimiento de que a los arrendatarios no se les hizo entrega de la totalidad del bien arrendado. En consecuencia, pidieron que sus demandadas fueran condenadas a pagarles los cánones que recibieron, pero que no debieron percibir por no haber entregado la totalidad del predio, durante el periodo que va desde el 17 de noviembre de 2003 hasta el 18 de noviembre de 2009, en una proporción del 38%, junto con los intereses moratorios comerciales, la corrección monetaria, honorarios y gastos de cobranza.

2. Para sustentar sus pretensiones, manifestaron que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, con un área de 200m 2 , por un precio mensual de $5’000.000.oo más IVA, que se ajustaría anualmente y cuyo pago debía hacerse a la sociedad Inmobiliaria Roma S.A. –en liquidación-, en la cuenta No. 012-009271. Su inicio aconteció el 18 de noviembre de 2003 y su culminación el 21 de diciembre de 2009, por mutuo acuerdo.

Agregaron que al momento de la suscripción del referido negocio se hizo un acta de entrega en la que se facultó a la señora Rocío Salazar para que iniciara las adecuaciones necesarias para su funcionamiento, habiéndose puntualizado que la segunda planta tenía “dos balcones con puertas de madera en su estructuraRepública de Colombia

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(fl.27, cdno. 1).

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(fl.27, cdno. 1). Añadieron que solamente les fueron entregados 125.81m2 , puesto que el mezzanine y las escaleras para acceder a él nunca fueron puestos a su disposición, a pesar de los múltiples requerimientos que se hicieron. Señalaron también que el incumplimiento de esa obligación de la arrendadora se produjo porque el Distrito probablemente nunca autorizó su construcción. Enfatizaron en que los cánones causados entre el 18 de noviembre de 2003 y el 17 de noviembre de 2008 se pagaron en su integridad a la Inmobiliaria Roma S.A., en liquidación, junto con los incrementos anuales, pero que a los generados desde el 18 de enero de 2008 y hasta su culminación, se les hizo un descuento del 38%, equivalente al área no entregada, lo que les fue comunicado a las demandadas, sin que manifestaran su oposición. Por último, sostuvieron que las demandadas actuaron de mala fe al no permitir el goce del área arrendada y, por consiguiente, deben indemnizar los perjuicios ocasionados a los demandantes, porque impidieron que el local se pudiera explotar económicamente en su totalidad.

3. Notificadas del auto admisorio, las sociedades demandadas se opusieron a las pretensiones y formularon las defensas que denominaron “carencia de causa para demandar” y “ausencia del pago total del canon de arrendamiento”.República de Colombia

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denominaron “carencia de causa para demandar” y “ausencia del pago total del canon de arrendamiento”.República de Colombia

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4. Al propio tiempo, pero en forma separada, ambas convocadas formularon demanda de reconvención para que se declare la terminación del arrendamiento, por lo que se allanaron a la pretensión de “resolución de contrato” (la cual fue renunciada por la parte demandante en su escrito de reforma). Esa la razón para que solicitaran la entrega del inmueble a favor de la Compañía

Jurídica Nacional Ltda. Pidieron igualmente que se condenara a sus reconvenidos a pagarles los perjuicios ocasionados, así: por daño emergente, el 38% deducido a los cánones de arrendamiento causados a partir del 18 de noviembre de 2008, hasta la entrega del inmueble, y por lucro cesante, (a) la suma de $314’040.024.oo, más IVA, correspondiente a los cánones causados entre el 18 de mayo de 2009 y el 17 de noviembre de 2013 (porque el contrato se prorrogó), junto con los intereses moratorios; (b) la cláusula penal, en cuantía de $17’446.668.oo, por la mora en el pago de los cánones, no efectuar las reparaciones locativas, no cancelar el incremento pactado, ni pagar oportunamente los servicios públicos; (c) la

sanción del 20% establecida en el artículo 731 del Código de Comercio, dado que no se pagaron los cheques Nos. 055355, 055359, 004, 055401 y 055453 del Banco Santander, por $5’350.000.oo, 1’625.000.oo, $5’000.00.oo, $3’000.00.oo, $22’000.000.oo y $3’258.000.oo, en su orden, junto con los intereses moratorios sobre todas las sumas anteriores, y (d) el valor de los perjuicios por la mora en la entrega (art. 2007 C.C.). Para justificar cada una de sus demandas, las reconvinientes también refirieron la celebración del contrato, los requerimientos deRepública de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 5 entrega del 38% del área correspondiente al mezzanine y las escaleras de acceso, pero resaltaron que el contrato se prorrogó hasta el 18 de noviembre de 2013, y que la arrendadora decidió no ajustar en su totalidad los incrementos anuales, como un acto de mera liberalidad. Añadieron que los arrendatarios no han pagado los cánones en la forma acordada, al punto que los causados entre el 18 de enero y el 17 de mayo de 2009 están en mora. Incluso, se encuentra pendiente el pago de los servicios públicos y su reinstalación.

Señalaron que la señora Rocío Salazar tenía la obligación de hacer las reparaciones locativas, sin que lo hubiere hecho, acotando que con ese propósito y también por mera liberalidad, destinaron un monto de $15’000.000.oo. Para finalizar, adujeron que por un requerimiento que efectuaron el

las reparaciones locativas, sin que lo hubiere hecho, acotando que con ese propósito y también por mera liberalidad, destinaron un monto de $15’000.000.oo. Para finalizar, adujeron que por un requerimiento que efectuaron el 3 de septiembre de 2008, la demandada decidió pagar entre el 2 y el 17 de septiembre de ese año la suma de $25’811.985.oo, correspondiente a los cánones de cuatro meses vencidos.

5. Frente a ese nuevo libelo, los demandados reconvenidos expresaron su oposición, para lo cual esgrimieron como defensas la “ausencia de causa para demandar por vía ordinaria” e “incumplimiento del contrato por la demandante en reconvención”.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Tras referir los presupuestos de la acción de responsabilidad civil contractual, la juez de primer grado negó las pretensiones de las tres demandas porque, en cuanto a la principal, la CompañíaRepública de Colombia

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Jurídica Nacional Ltda. cumplió con las obligaciones a su cargo, específicamente la de entregar el bien arrendado, como se deducía del contrato, el acta de entrega y la declaración de la propia señora Salazar. Respecto de las demandas de mutua petición, consideró que los arrendatarios no habían cumplido con sus obligaciones, específicamente con el pago tempestivo y completo de la renta. Sin embargo, apuntó que no se había demostrado el daño, como

elemento fundamental para el éxito de las pretensiones. LOS RECURSOS DE APELACIÓN Los demandantes principales apelaron ese fallo, y también lo hizo la Compañía Jurídica Nacional Ltda. La otra sociedad guardó silencio. Los primeros reiteraron los argumentos que plantearon en su demanda, para luego añadir que había suficiente material probatorio para demostrar el incumplimiento en el que incurrió la demandada por la no entrega del mezzanine, según lo pactado en el contrato, específicamente los documentos allegados, la inspección judicial y el dictamen del perito. La segunda sostuvo que sí fue demostrado el daño que le ocasionó el incumplimiento de la señora Salazar, quien le hizo un descuento unilateral a la renta (en un 38%) –que tampoco pagó oportunamente-, ni efectuó las mejoras a las que se comprometió.República de Colombia

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Añadió que de no ser suficientes los medios de prueba que aportó, la juez debió decretar oficiosamente aquellos que pudieran corroborar los daños sufridos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 307 del Código de Procedimiento Civil.

CONSIDERACIONES

1. Bien pronto se advierte que hizo bien la juez de primer grado al negar las pretensiones de la demanda principal, por las

siguientes razones: a. La primera, porque los demandantes principales carecen de legitimación en la causa para pedir la indemnización por

los perjuicios ocasionados por la falta de entrega del mezzanine y de las escaleras de acceso a éste, habida cuenta que ninguno de ellos, como arrendatarios que fueron, le pagaron la renta a su arrendadora en las condiciones pactadas, específicamente a partir del mes de noviembre de 2008, puesto que motu proprio decidieron reducir el canon de arrendamiento en un 38%, como lo confesó la señora Salazar –a través de apoderadoen la demanda, su reforma y al absolver el interrogatorio de parte, en el que sostuvo sin ambages que “aunque hubo atrasos en los pagos, siempre se terminó pagando así fuera con atrasos, así con los intereses, además diciéndoles que cuando nos iban a entregar el segundo piso, que eso incluía en no poderse el desarrollo del proyecto porque era un treinta y ocho por ciento de lo que se había contratado, se dejó de usar el segundo piso, y el arriendo se cobró full, como si estuviera utilizando el segundo piso…” (hechos 7º delRepública de Colombia

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libelo, 6º de la reforma y pregunta No. 2; fls. 28, cdno. 1 y 22, cdno. 1A). Por consiguiente, como sólo el contratante que ha honrado o ha estado presto a honrar su deber de prestación, puede formularle juicio de reproche a su cocontratante por la infracción de las obligaciones a su cargo (C.C., arts. 1546 y 1609; C.Co., art. 870),

resulta incontestable que la señora Salazar, junto con los coarrendatarios Franco Salazar Bucheli y María Amparo Cabrera Realpe, fueron parte incumplida, circunstancia que les impide censurar a su arrendadora por incumplimiento contractual. b. La segunda, porque así no se reparara en ese incumplimiento, por aquello de remitirse el reclamo de los arrendatarios a la principal obligación del arrendador, cual es la entrega del bien arrendado (C.C., art. 1982), en todo caso había que desestimar sus pretensiones, toda vez que en el contrato mismo se dijo que la Compañía Jurídica Nacional Ltda. le entregó a Rocío Salazar Cabrera, a “título de arrendamiento”, el inmueble ubicado en la carrera 7 No. 20-68 de la ciudad –en cuya descripción expresamente se dijo que contaba con “un mezzanine en su segunda planta”-, predio que la arrendataria, ello es medular, afirmó “haber recibido a entera satisfacción”, puntualizando que “el bien dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado y consta de los servicios cosas o usos conexos y adicionales” (fls. 4 y 5, cdno. 1). Más aun, en clausulas posteriores se acordó que “la parte arrendataria se har[ía] cargo de los gastos necesarios para las reparaciones y obras por las autoridades sanitarias” (fl. 6, cdno. 1).República de Colombia

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Cual si fuera poco, en el acta de entrega –que ninguna de las partes tachó de falsa-, se precisó que a la arrendataria Rocío Salazar le fue entregado “en forma real y material el local ubicado en la carrera 7 No. 20-68 de Bogotá, con un área de 200 m 2 para que inicie las adecuaciones a que haya lugar para el funcionamiento del local”, especificándose que “en la primera planta el local se entrega con dos sanitarios, dos lavamanos, una entrada con reja, el piso en tableta en regular estado, fachada con su estructura original; en la segunda planta dos balcones con puertas en madera en su estructura original, el piso en madera en mal estado, el techo en madeflex, recubierto de yeso en mal estado, dos líneas telefónicas”, e igualmente que “ El arrendatario recibe este inmueble para continuar con su funcionamiento” (fl. 128, cdno. 1). Incluso, en su interrogatorio de parte, la señora Salazar admitió que el bien que tomó en arrendamiento estaba “en condiciones casi de ruina”; que ella “sabía que el local estaba en malas condiciones” y que, a sabiendas de eso, lo recibió; que “se hizo una entrega formal a través de un acta”, aunque insistió en que no se le había entregado el segundo piso; que hizo unas “adecuaciones para que el negocio tuviera buena imagen, se pintaron las paredes, se pusieron unas baldosas, en la parte del primer piso, porque en el segundo, no había los permisos. Como

no se pudo utilizar el segundo piso me tocó hacer una cocina improvisada para la producción de pastelería, que era más de quince productos, era una producción alta. Los baños también se debieron hacer, había unas letrinas y se debieron arreglar para que el negocio tuviera una presencia comercial”, y en la respuesta a laRepública de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 10 quinta pregunta, reconoció que la arrendadora no se obligó a hacer las adecuaciones del segundo piso, porque ella –la arrendatariase comprometió a hacerlas (fls. 21 a 23, cdno. 1).

Se deduce, entonces, que el local arrendado se encontraba en mal estado, incluida la segunda planta –mezzanine-, pese a lo cual la señora Salazar decidió recibirlo en arrendamiento, comprometiéndose a realizar las adecuaciones correspondientes para que pudiera funcionar el establecimiento de comercio que proyectaba instalar, sin que pasados los años, un poco más de cinco, pueda pedir indemnización en los términos del artículo 1984 del C.C., puesto que en aquellos eventos en los que ”…el arrendatario conozca el mal estado de la cosa y a pesar de ese conocimiento conviene en celebrar el contrato, es indiferente el estado de la cosa y, por tanto, no podrá pedir posteriormente el saneamiento. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa

aceptado por las partes no tiene el carácter de exigencia de orden público. Así lo consagra el artículo 2033 del Código Civil, en su inciso final, cuando dice: ‘ Será especialmente responsable el arrendador del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido por el arrendatario’”1 . Esa, pues, la razón para que la Compañía Jurídica Nacional Ltda., como arrendadora, no esté obligada a indemnizar ni a salir al saneamiento, toda vez que la señora Salazar aceptó recibir en mal

1 Bonivento Fernández, José Alejandro. “Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales”. Bogotá-2004. Librería Ediciones del Profesional Ltda. Décima sexta edición. Pág. 414.República de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 11 estado el edificio, con pleno conocimiento, habiéndose comprometido a realizar las reparaciones pertinentes.

2. Ahora bien, en lo que concierne a la demanda de reconvención presentada por la Compañía Jurídica Nacional Ltda., única de las demandadas que apeló el fallo desestimatorio del juzgado, lo primero que se advierte es que, si se miran bien las cosas, la súplica principal tiene como propósito que se declare la terminación del contrato de arrendamiento y, como consecuencia de ella, que se condene a los demandados a efectuar la entrega y

a pagar los perjuicios ocasionados. Ocurre, sin embargo, que tanto la terminación del negocio jurídico como la entrega tuvieron lugar –por acuerdo de las partesel 18 de diciembre de 2009, como consta en la “diligencia de entrega del local comercial ubicado en la carrera 7 No. 20-72 de Bogotá”, en el que los apoderados de los contendientes, debidamente autorizados, hicieron constar que la sociedad arrendadora recibía el inmueble aludido “en forma real y material y en el estado en que se encuentra, cesando de este momento cualquier derecho de tenencia sobre el inmueble por parte de los arrendatarios ” (fl. 242, cdno. 1). Por consiguiente, como el inciso final del artículo 305 del C.P.C. dispone que en la sentencia se debe tener en cuenta “cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, ocurrido después de haberse propuesto la demanda, siempre que aparezca probado y que haya sido alegado por la parte interesada”, no era viable, por sustracción de materia, concederRepública de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 12 tales pretensiones de restitución y entrega, habida cuenta que, en rigor, las partes dirimieron directamente esa porción del litigio.

Queda, entonces, por examinar lo referente a los perjuicios, cuyo análisis debe segmentarse porque la sociedad arrendadora los

concretó a diferentes conceptos: unos, relativos a la parte de los cánones dejados de pagar entre el 18 de noviembre de 2008 y hasta la fecha de entrega; otros, relacionados con las rentas que supuestamente se causaron hasta el 17 de noviembre de 2013, por efecto de la prórroga automática del arrendamiento; unos más, que concretó a la cláusula penal; algunos vinculados a la sanción del 20% prevista en el artículo 731 del Código de Comercio, por no haberse pagado seis cheques, y otros más, por mora en la entrega. a. Respecto del precio mensual del arrendamiento causado desde el 18 de noviembre de 2008 y hasta el 17 de noviembre de 2013, basta decir que si la entrega del bien se verificó el 18 de diciembre de 2009, como quedó visto, no era posible conceder la reparación solicitada, dado que por un acto del propio arrendador, quien consintió en la terminación del contrato y en la entrega del bien, cayeron en el vacío las súplicas de reconocimiento de dichos cánones. Al fin y al cabo, si se le puso fin a la relación de tenencia y no hubo prórroga del contrato, no se causó precio alguno. Y aunque es cierto que desde la misma demanda principal, incluida su reforma, y en el interrogatorio que se le hizo a la señora Salazar, se aceptó que a partir del 18 de noviembre de 2008 se pagó un canon reducido unilateralmente en un porcentaje del 38%República de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 13 del valor total acordado (fls. 28, 256, cdno. 1 y 24, cdno. 1A),

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 13 del valor total acordado (fls. 28, 256, cdno. 1 y 24, cdno. 1A), tampoco podía concederse –como dañoel monto al que asciende esa diferencia, cuantificado hasta el 18 de diciembre de 2009, porque, de una parte, el representante legal de la Compañía Jurídica Nacional Ltda., en su interrogatorio, expresó que para obtener la solución de los valores no cancelados se “está adelantando proceso ejecutivo para [su] pago”, en el cual “se están practicando medidas cautelares [8 de mayo de 2013]” (fls. 5 y 6, cdno. 1).

Por tanto, no resulta de recibo que por esta vía y so pretexto de una pretensión consecuencial de reconocimiento de perjuicios por la terminación del contrato, se persiga el pago simultáneo de unas rentas que ya se cobran en proceso ejecutivo. Al fin de cuentas, y ha dicho la jurisprudencia, “un daño no puede ser reparado dos veces”. (C.S.J., sent. 9 de julio de 2012, exp. 11001310300620020010101). Pero además, tampoco se puede pasar por alto que en esa misma acta de entrega del inmueble a la que se hizo alusión, quedó consignado que los arrendatarios igualmente hicieron entrega “del comprobante de consignación del valor del canon de arrendamiento

del periodo 19 de noviembre al 18 de diciembre de 2009” (fl. 242, cdno. 1), llamando la atención de la Sala que no se hubiere hecho salvedad por las rentas anteriores. De igual manera, en la demanda de mutua petición se confesó que los cánones fueron pagados hasta agosto o septiembre de 2008, junto con los honorarios de abogado. Allí se dijo lo siguiente:República de Colombia

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10. En vista de los continuos incumplimientos a las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, a la permanente morosidad en el pago de los cánones, la arrendadora Compañía Juridica Nacional Ltda., envió la comunicación CJM-481-08 de fecha septiembre 3 de 2008, a la arrendataria Rocío Salazar, con copia a los coarrendatarios Franco Salazar y María Amparo Cabrera, en lo que se les hacía el cobro de la suma de veinticinco millones ochocientos once mil novecientos ochenta y cinco pesos M.Cte., ($25.811.985) correspondientes al pago de casi cuatro (4) meses de arrendamiento vencidos hasta la fecha de la comunicación.

11. Estas sumas de dinero fueron canceladas como consecuencia del cobro que se les adelantó finalmente de la siguiente manera: 11.1 Septiembre 2 de 2008 $ 6’000.000.oo 11.2 Septiembre 3 de 2008 $ 620.000.oo 11.3 Septiembre 10 de 2008 $ 8’000.000.oo 11.4 Septiembre 17 de 2008 $11’191.336.oo Total $25’811.985.oo

(…)

11.3 Septiembre 10 de 2008 $ 8’000.000.oo 11.4 Septiembre 17 de 2008 $11’191.336.oo Total $25’811.985.oo (…) Como consecuencia del cobro anterior, los inquilinos cancelaron el día 12 de septiembre de 2008 la suma de $5’234.800.oo por concepto de intereses moratorios y honorarios de abogado (fls. 6 y 7, cdnos. Demandas de reconvención). Pero sea lo que fuere, lo cierto es que las pretensiones relativas a los cánones supuestamente adeudados, no podían prosperar por los motivos señalados. b. En lo que atañe a la sanción prevista en el artículo 731 del Código de Comercio, es suficiente señalar que al proceso no fueron allegados los cheques que se dejaron de descargar por culpa de la libradora, por lo que no existe manera de establecer, como es necesario, si fueron presentados en tiempo, como tampoco si el motivo de devolución es imputable a los demandantes principales. Aunque algunos documentos aportados con la contestación al libelo inicial hacen referencia a la entrega de cheques y al noRepública de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 15 pago de algunos de ellos (fls. 140, 141, 142, 162, 163, 164 y 165, entre otros), en su gran mayoría provienen de la propia sociedad arrendadora, por lo que, según el artículo 281 del C.P.C., sólo

“hacen fe contra el que los ha escrito o firmado”, sin que, en adición, ninguno de cuenta de la fecha de presentación o del motivo por el cual fueron devueltos. Pero además, si esos cheques se giraron con el propósito de satisfacer las rentas correspondientes a ciertos periodos (anteriores a 2008), las cuales, pese al no pago de los títulos, fueron finalmente solucionadas, al punto que en su demanda de mutua petición sólo se reclamó el pago de cánones causados con posterioridad al 18 de noviembre de 2008, no es posible, entonces, reclamar como perjuicio esas otras adehalas. Con otras palabras, si el acreedor dio por cumplida la obligación , no puede ahora, tiempo después, dolerse de la falta de cancelación de ciertas sanciones vinculadas a la fuente de pago. c. Frente a los perjuicios por la mora en la entrega, basta recordar que la restitución del bien se produjo por acuerdo de las partes, el 18 de diciembre de 2009 (fl. 242, cdno. 1). Por consiguiente, si pese a la prórroga del contrato –cuyo plazo inicial había vencido el 18 de noviembre de 2008-, la sociedad arrendadora convino la entrega con sus arrendatarios, no es posible afirmar que hubo tardanza culposa en el cumplimiento de ese deber de prestación, al que sólo había lugar tras la terminación del vínculo contractual, finiquitado, se insiste, por mutuo acuerdo.República de Colombia

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d. Finalmente, en relación con la cláusula penal, es cierto que los arrendatarios fueron incumplidos, como ya se explicó, lo

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d. Finalmente, en relación con la cláusula penal, es cierto que los arrendatarios fueron incumplidos, como ya se explicó, lo que, en principio, posibilitaría abrirle paso a la condena por ese concepto. Ocurre, sin embargo, que la Sala no puede pasar por alto, como también se anticipó, que la sociedad arrendadora ya le adelanta un proceso ejecutivo a sus arrendatarios para el recaudo de los cánones adeudados, por lo que no luce procedente que en forma separada se persiga el pago de una pena que seguramente también se cobra en ese otro pleito. Expresado con otros términos, si la cláusula penal es –por definiciónuna obligación accesoria, y si en juicio separado se discute lo relativo al pago de las rentas adeudadas, es allá –y no acá- en donde debe ventilarse la procedencia de esa prestación, máxime si la pretensión principal de este proceso apuntaba a la terminación del contrato y, consecuencialmente, a la entrega del bien arrendado. Por lo demás, téngase en cuenta que la cláusula penal tiene naturaleza compensatoria, sin que en este caso pareciere que las partes le dieron otra función (moratoria, apremio; C.C., art. 1594), que pudiera justificarla frente a la tardanza en la entrega, por cierto ya materializada. Ahora bien, es cierto que los arrendatarios se obligaron a efectuar en el inmueble las reparaciones locativas –y las adecuacionesa que hubiere lugar (cláusula 8ª; fl. 6, cdno. 1), peroRepública de Colombia

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efectuar en el inmueble las reparaciones locativas –y las adecuacionesa que hubiere lugar (cláusula 8ª; fl. 6, cdno. 1), peroRepública de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 17 no lo es menos que la sociedad arrendadora, en su momento, aceptó asumir el costo de buena parte de ellas, “en un acto de mera liberalidad”, como se precisó en la comunicación de 20 de octubre de 2005 y lo reafirmó su representante legal en la declaración de parte (fls. 172 a 174, ib.7, cdno. 1A).

Tampoco se puede soslayar que algunas de los arreglos –principalmente en el mezzanineno eran propiamente reparaciones locativas, si no necesarias, como se desprende del dictamen pericial que rindió el perito Oscar Gustavo Moreno, las cuales, en principio, son de cargo del arrendador (C.C., art. 1985). Y aunque se aceptara que la señora Rocío Salazar asumió el deber de costearlas, no se podría pasar por alto que hubo una razón ajena a ella que le impidió realizarlas, dado que el bien fue declarado de interés cultural, en la categoría de conservación tipológica, como se precisó en la misma experticia (fl. 69, cdno. 1), por lo que cualquier intervención en el predio demandaba la participación de sus dueños, directamente o a través de representantes. Ello explica que el 21 de agosto de 2006, el señor Alfredo Pava Ospina hubiere

presentado un anteproyecto ante la Subdirección de Planeamiento Urbano, Área de Patrimonio y Renovación, para una “única intervención a lo existente, una escalera que permita recuperar el uso de la segunda planta”, que dio lugar a la comunicación de 7 de octubre de ese año, a través de la cual la autoridad competente le precisó las exigencias que debían ser atendidas, según lo establecido en el Decreto 606 de 2001, relativo a intervenciones en Bienes de Interés Cultural (fls. 145 y 146, cdno. 1A), sin que exista evidencia de haber sido cumplido ese requerimiento.República de Colombia

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Sala Civil M.A.GO. Exp.: 0012200900033 02 18

Luego no se puede afirmar que la falta de ejecución de esas mejoras, obedeció a una conducta culposa de la señora Salazar. Por eso, entonces, no procedía la condena al pago de la cláusula penal, menos aún fincada en el no pago de los servicios públicos, dado que de este hecho tampoco existe suficiente prueba.

3. Una cosa final, la sociedad apelante se duele de que el juez no decretó pruebas de oficio. Empero, se sabe que la carga probatoria es de las partes, como lo establece el artículo 177 del C.P.C., sin que, por las razones expresadas, se impusiera el deber oficioso previsto en los artículos 178 y 179 de la misma codificación.

Así lo ha precisado la Corte Suprema de Justicia:

Prescindiendo de estas deficiencias, a propósito de las glosas al ad quem por no decretar pruebas