TSDJ BOG SC - 013 2017 00290 03-(23-02-2024)

Expediente: 13 2017 00290 03

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL

Magistrada Ponente: María Patricia Cruz Miranda

Bogotá D.C., veintitrés (23) de febrero de dos mil veinticuatro (2024)

Asunto. Proceso verbal (nulidad absoluta de escritura pública) de Jesús Alfonso García y otros, contra la Propiedad Horizontal Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas.

Radicado. 013 2017 00290 03

Discutido y aprobada en sesión de Sala de 7 de febrero de 2024, según. Acta No. 5 de la misma fecha.

Decide la Sala el recurso de apelación que interpuso el extremo demandante, contra la sentencia anticipada de 14 de marzo de 2023 1 que profirió el Juzgado Trece Civil el Circuito de Bogotá.

I. ANTECEDENTES

1. Los señores Jesús Alfonso García, Juan de Jesús Ramírez

Barragán, Leopoldo Valderrama León, Juan Bautista González Narváez, Laureano Gómez Ramírez, Angélica Nieto Susa, José Manuel Calderón y Álvaro Antonio Zambrano Rodríguez, promovieron proceso verbal en contra de la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, con el fin de que se declare:

(i) la nulidad absoluta de la escritura pública 7373 del 16 de diciembre de 2011 que se otorgó en la Notaría Ses enta y Ocho de Bogotá,

declare:

(i) la nulidad absoluta de la escritura pública 7373 del 16 de diciembre de 2011 que se otorgó en la Notaría Ses enta y Ocho de Bogotá,

1 Asunto repartido el 10-05-23Exp. 013 2017 00290 01 2 mediante la cual “se unifica, fusionan o reforman dos (2) propiedades horizontales y se incluye o adiciona un lote (No 3) no afectado a régimen de propiedad horizontal” ; y, en consecuencia, se ordene (ii) el registro y anotación de l a sentencia de nulidad en el protocolo de la comentada Notaría; y la cancelación tanto (iii) de las anotaciones correspondientes a la escritura objeto de nulidad en los folios de matrícula 50S -443089 y 50S635800 y las que figuren en los segregados de cada uno de estos; como (iii) de la inscripción de la persona jurídica creada a partir del evocado instrumento público.

2. Como antecedentes de la situación jurídica de cada uno de los lotes que conforman la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, se expuso que previamente al otorgamiento de la citada escritura pública, se efectuó la división material del terreno denominado Hacienda Techo o Antiguo Aeropuerto de Techo que adquirió la Caja de Vivien da Militar con cabida de 190.09094 m2 y que consta en la escritura pública No.973 del 17 de abril de 1969 otorgada en la Notaria Segunda del Círculo de Bogotá,

segregando de allí tres lotes:

Lote 1: con área de 69,716,89 m2, según escritura pública No.500

de abril de 1969 otorgada en la Notaria Segunda del Círculo de Bogotá, segregando de allí tres lotes:

Lote 1: con área de 69,716,89 m2, según escritura pública No.500 de 21 de febrero de 1978 de la Notaria Primera del Círculo de Bogotá en la que consta el Reglamento del Conjunto Francisco José de Caldas que rige para los apartamentos que componen e se lote, identificado con el folio de matrícula 50S443089.

Lote 2: con área de 66,413,02 m2, como consta en la escritura pública no.5007 de 17 de octubre de 1981 de la Notaria Primera del Círculo de Bogotá, por la que se crea el reglamento de copropiedad Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas y con la alinderación descrita en el folio de matrícula inmobiliaria 50S635800. El metraje de este lote conforme se aclara en la escritura pública 4803 de 20 de junio de 1994 corresponde a:

Área de apartamentos 11.835,47 m2 Área de aparcaderos 12.817,62 mts2 Área de construcción casas 29.791.93 mts2 (no sometida a PH) Área de cesión 11.968.00 m2 del municipioExp. 013 2017 00290 01 3 Lote 3 : con área de 5,396.094 m2, correspondiente al terreno restante del predio de mayor extensión, identificado con la matrícula 50S427284, del cual se desprenden a su vez una zona comercial o lote 3 y un

Lote 3 : con área de 5,396.094 m2, correspondiente al terreno restante del predio de mayor extensión, identificado con la matrícula 50S427284, del cual se desprenden a su vez una zona comercial o lote 3 y un lote 2 donde se desarrollaron 326 casas, sin que ninguno de estos se haya sometido a propiedad horizontal como se advierte en dicho certificado y en sus segregados.

Este terreno fue incorporado a la nueva propiedad horizontal, y su reglamento está contenido en la escritura 1435 de 31 de marzo de 1982 de la Notaria Primera de Bogotá; sin embargo, este instrumento corresponde a la “la compraventa del derecho de dominio y de posesión plena y absoluta con todas las anexidades usos y mejoras que " LA CAJA" tiene sobre el APARTAMENTO TRESCIENTOS OCHO (308), ubicado en el piso TRES—(3) del

BLOQUE NUMERO SIETE —(7)"

3. Como presupuestos fácticos de las pretensiones, e n síntesis, señalaron los gestores que la nulidad absoluta de la escritura pública No.7373 del 16 de diciembre de 2011, se produce porque:

3.1. En su cláusula “PRIMERA” establece que “en el otorgamiento de esta escritura pública actúa en nombre y representación de la AGRUPACIÓN DE VIVIENDA FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS –PROPIEDAD HORIZONTALen su calidad de administrador tal y como consta en el acta No. 008 y 008A del Consejo de administración celebrada el 23 de septiembre del año 2011 que se protocoliza con este documento ”; no obstante , por tratarse de la unificación, fusión e incluso reforma de las copropiedades, esta debía ser

Consejo de administración celebrada el 23 de septiembre del año 2011 que se protocoliza con este documento ”; no obstante , por tratarse de la unificación, fusión e incluso reforma de las copropiedades, esta debía ser suscrita, por los representantes legales de cada una de e llas, sin embargo, no se aportó la aceptación del dueño del lote No.3, ni el correspondiente certificado de existencia y representación que la Alcaldía Lo cal de Kennedy otorgó a Fredy Hernández Colorado, además, que no era admisible que éste actuara en representación de la "AGRUPACIÓN DE VIVIENDA FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS -PROPIEDAD HORIZONTAL", puesto que era la persona jurídica que hasta ahora iba a nacer a la vida jurídica con dicha escritura, siendo posterior a este acto la designación del representante legal.

Agregaron, que la ausencia de los certificados de existencia y representación de las dos personas jurídicas fusionadas, así como de la carencia de los representantes correspondientes, no podían suplirse, comoExp. 013 2017 00290 01 4 se señaló en dicha escritura, con las actas 08 y 08A levantadas el 23 de septiembre de 2011, toda vez que ello contradice lo previsto por el artículo 8° de la Ley 675 de 2001 2. Además, el lote 3 ni siquiera estaba sometido a propiedad horizontal, “la fusión, unificación o reforma ” entre este último, el Conjunto Residencial Francisco José de Caldas Lote No.1 y la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas Lote No.2, es irregular, en razón a que ninguna contaba con personería jurídica, tal como se constata con la

Conjunto Residencial Francisco José de Caldas Lote No.1 y la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas Lote No.2, es irregular, en razón a que ninguna contaba con personería jurídica, tal como se constata con la ausencia de los certificados de existencia respectivos en la escritura en comento y con el Oficio de la Alcaldía Local de Kennedy No.20110830163291 adiado 14 de diciembre de 2011.

En este mismo sentido, el señor Fredy Hernández Colorado suscribió la escritura no solo en calidad de administrador y representante legal de la naciente “Agrupación de vivienda Francisco José de Caldas - Propiedad Horizontal”, calidades que como ya fue dicho, solo podían generarse luego de haberse constituido la copropiedad a través de la respectiva asamblea, sino que además, lo hizo en representación del Conjunto Residencial Francisco José de Caldas Lote No.1, la Agrupación d e Vivienda Francisco José de Caldas Lote No.2 y por el propietario del Lote No.3.

Al margen de lo anterior, exponen que las Actas 08 y 08A con las que se acreditó el nombramiento del señor Fredy Hernández, pertenecen a las dos últimas copropiedades mencionadas, siendo fiel copia una de la otra, lo que evidencia que frente al nombramiento del susodicho hubo una simulación, puesto que en ellas se señala “como quiera que al parecer el anterior administrador por razones de tiempo, no ha atendido las invitaciones del consejo de administración, que reiteradamente le ha hecho tanto verbales como escritas, se entiende que ante su ausencia sin explicación, ha abandonado su cargo..." circunstancia falaz por cuanto para entonces no

del consejo de administración, que reiteradamente le ha hecho tanto verbales como escritas, se entiende que ante su ausencia sin explicación, ha abandonado su cargo..." circunstancia falaz por cuanto para entonces no existía administrador, de ahí que ni siquiera aparezcan identificados los presuntos predecesores.

2 ARTÍCULO 8o. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad. La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.Exp. 013 2017 00290 01 5 3.2. Se sostiene que, en el artículo 6 del capítulo III de la escritura cuya nulidad se pretende , se incorpora como parte de la propiedad horizontal, el área del Lote No.3 (5.396.094 mts2), así mismo, en el artículo 23 del capítulo VII se señaló que el Lote No.3 o zona comercial sin construir, “tendrá el coeficiente reflejado en la escritura pública 1435 del 31 de marzo de 1982 protocolizada en la Notaría Primera del círculo de Bogotá de donde se tomó dichos porcentajes con un coeficiente de participación correspondiente

“tendrá el coeficiente reflejado en la escritura pública 1435 del 31 de marzo de 1982 protocolizada en la Notaría Primera del círculo de Bogotá de donde se tomó dichos porcentajes con un coeficiente de participación correspondiente a 3.77 % lo cual corresponde a un total respecto a este Lote de 3.77%.” Sin embargo, dicho acto notarial (escritura 1435 de 1982) no se refiere a la constitución de una propiedad horizontal sino a la “compraventa del derecho de dominio, la posesión plena y absoluta… que la Caja tiene sobre el apartamento 308, ubicado en el piso 3, bloque 7 ”, de suerte que dicho terreno no constituye una propiedad horizontal lo que, de un lado, presenta una irregularidad, pues como ya se dijo la fusión no contó con el propietario del bien; y, de l otro, porque genera unos coeficientes que no son concordantes.

3.3. Otra de las razones por las que se configura la nulidad absoluta, se funda en la ausencia de los requisitos legales para la fusión de las dos personas jurídicas y el lote No.3. Esto por cuanto:

3.3.1. No se cumplió con las exigencias previstas en los artículos 6°, 26 y 28 de la ley 675 de 2001 que establece que con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso se deben aportar los document os aprobados por la autoridad competente que demuestren: la localización, linderos, nomenclatura, área de la nueva persona jurídica, el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. Memoria descriptiva, requisito que, como advirtió el Notario

competente que demuestren: la localización, linderos, nomenclatura, área de la nueva persona jurídica, el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. Memoria descriptiva, requisito que, como advirtió el Notario Sesenta y Ocho mediante respuesta a la petición de 25 de abril de 201, no fueron anexados con el instrumento.

Además, sostienen que en la comentada escritura no se señalaron los nuevos linderos del predio que se creó al unificar el Lote 1, Lote 2 y Lote 3, sin que tampoco se haya tenido en cuenta que en el Lote 2 la conformación de las áreas, de acuerdo con la escritura pública 4803 de 20 de junio de 1994 de la Notaría Primera de Bogotá, se distribuye así:Exp. 013 2017 00290 01 6 -área de apartamentos 11.835.47mts2 -área de aparcaderos 12.817.62 mts2 -área Construcción casa 29.791.93 mts2 no sometidas a PH -área de cesión 11.968.00 mts2 del municipio TOTAL ÁREA 66.413.02 m2

3.3.2. Lo anotado produce un desequilibrio entre los coeficientes plasmados en la escritura objeto del litigio, al no estar acorde con el artículo 26 de la ley 675 de 2001. Lo anterior, si se observa que para determinar los coeficientes, se totalizó el número de apartamentos construidos en el lote 1 y lote 2, dándoles a todos la misma área de terreno, sin advertir que hay 9 bloques, en los cuales los apartamentos son de áreas más pequeñas , así como la disimilitud entre el área de las zonas verdes, las áreas privadas

y lote 2, dándoles a todos la misma área de terreno, sin advertir que hay 9 bloques, en los cuales los apartamentos son de áreas más pequeñas , así como la disimilitud entre el área de las zonas verdes, las áreas privadas libres, ni el área privada construida, a lo que se le suma que sobre las casas que hacen parte del Lote 2, no pesa gravamen de afectación a la PH; así mismo sobre el Lote 3, del que se insiste, es de propiedad de un tercero.

3.4. Finalmente, adujeron que dicha escritura obedeció a decisiones irregulares de la asamblea de copropietarios del Conjunto Residencial Francisco José de Caldas y Urbanización Francisco José de Caldas, da do que no es cierto que se haya cumplido con el quorum decisorio si se tiene en cuenta, entre otras, que no aparece lista que identifique a los asistentes ni tampoco a quienes supuestamente lo hicieron a través de poder otorgado por los copropietarios ause ntes, circunstancias que conllevan a que dicha asamblea haya sido un acto simulado y por lo mismo se presente la nulidad por objeto ilícito y dolo.

4. Notificada la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, inicialmente propuso como excepciones de mérito las que denominó “cumplimiento de las formalidades que la ley exige para reforma del reglamento de propiedad horizontal”; “publicidad de los actos notariales”; “fe pública registral”; “principio de la buena fe”; “reciprocidad de la responsabilidad”; “mandato de la ley 675 de 2001”; “afectación al interés social de la comunidad (copropietarios)”; “omisión en interpretación de la

pública registral”; “principio de la buena fe”; “reciprocidad de la responsabilidad”; “mandato de la ley 675 de 2001”; “afectación al interés social de la comunidad (copropietarios)”; “omisión en interpretación de la normas de los regímenes, decre tos resoluciones y anotaciones de folios de matrícula/ (cabidas y lindero s) que rigen la de la agrupación de vivienda Francisco José de Caldas P-H.”; ]”confusión de los conceptos unificar unir o reformar”; “inexistencia de la nulidad deprecada por objeto d e ilicitud”;Exp. 013 2017 00290 01 7 “convalidación por la conducta de los demandantes por el paso del tiempo”; “legalidad de las actas 002, 002ª, y 008, 0089”; y “falta de causa para pedir por activa, la nulidad de la escritura pública 7373 de 2011 de la Notaría 68 del Círculo d e Bogotá”; no obstante, en el trascurso del trámite, tal como se evidencia con la solicitud de sentencia anticipada presentada por ambas partes, se allanó a las pretensiones de la demanda, abogando por la declaratoria de la nulidad pretendida.

II. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Para adoptar la decisión por medio de la cual se negaron las pretensiones, el Juez a quo señaló que la escritura frente a la que se depreca la nulidad es contentiva de la reforma al reglamento de propiedad horizontal y el acogimiento a la Ley 675 de 2001, más no de la presunta unificación y fusión que señala el demandante, luego no existe por ello, prueba del objeto y causa ilícita alegado, generadores a su vez de la

horizontal y el acogimiento a la Ley 675 de 2001, más no de la presunta unificación y fusión que señala el demandante, luego no existe por ello, prueba del objeto y causa ilícita alegado, generadores a su vez de la nulidad absoluta pretendida.

Por contera, toda vez que las demás inconformidades expuestas se dirigen a cuestionar las decisiones adoptadas por la asamblea general por la que se dio origen al reglamento de propiedad horizontal de la Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas, las mismas debieron elevarse a través de la acción de impugnación de actos prevista en el artículo 382 del Código General del Proceso, razón por la que en vista del tiempo que transcurrió (más de siete años desde la fecha del acto), declaró oficiosamente probada la excepción de caducidad de la acción.

III. EL RECURSO DE APELACIÓN

Inconforme con la anterior determinación, el apoderado judicial de la parte demandante la apeló, para lo cual, en suma, expuso que hubo una errónea aplicación de la figura de impugnación de actos, comoquiera que esta nunca se solicitó; además de una falla en el análisis de los aspectos procesales presentados en el trámite, así como en la valoración probatoria y en el estudio de la nulidad absoluta pretendida, igualmente reiteró losExp. 013 2017 00290 01 8 fundamentos expuestos en la demanda y que conllevan a la declaratoria de la nulidad absoluta.

IV. CONSIDERACIONES

1. No hay duda de la configuración en este asunto de los denominados presupuestos procesales, los cuales son necesarios para que

la nulidad absoluta.

IV. CONSIDERACIONES

1. No hay duda de la configuración en este asunto de los denominados presupuestos procesales, los cuales son necesarios para que válidamente se pueda tener trabada la relación jurídico -procesal. En efecto, al juez civil le asiste competencia para conocer del proceso y a esta Sala para desatar el recurso de apelación; las personas enfrentadas ostentan la capacidad para ser parte, dada su condición de personas naturales y jurídica, en pleno ejercicio de sus derechos; la demanda reúne los requisitos formales previstos por el legislador; y, además, no se observa vicio con identidad anulatoria, lo que permite proferir la decisión que en esta instancia se reclama.

Asimismo, los demandantes, Jesús Alfonso García, Juan de Jesús Ramírez Barragán, Leopoldo Valderrama León, Juan Bautista González Narváez, Laureano Gómez Ramírez, Angélica Nieto Susa, José Manuel Calderón y Álvaro Antonio Zambrano Rodríguez , acreditaron su interés o legitimación por activa con los folios de matrícula inmobiliaria y certificados catastrales donde aparecen como propietarios de unidades residenciales ubicadas en la propiedad horizontal “Agrupación de Vivienda Francisco José de Caldas”, como así puede verse en los primeros folios del archivo 01EspedienteDigitalizadoParteUno.pdf

2. Como punto de partida y a tono con el reparo propuesto, se tiene que el artículo 281 del Código General del Proceso (CGP) establece que “ La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código

que el artículo 281 del Código General del Proceso (CGP) establece que “ La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieran sido alegadas si así lo exige la ley ” y agrega que “ No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto d istinto del pretendido en la demanda no por causa diferente a la invocada en esta”.Exp. 013 2017 00290 01 9 Tal norma consagra el principio de congruencia de la sentencia, respecto del cual la jurisprudencia 3, en vigencia del anterior estatuto procesal pero que aún conserva vigor, sostiene:

la congruencia de la sentencia es principio cardinal del conjunto de garantías del debido proceso, que evita el exceso o el defecto de esa decisión respecto del marco jurídico de lo que compete resolver, previsto en el artículo 305 del citado estatuto, bajo cuyo tenor el juez debe sujetar la solución del conflicto a los hechos y las pretensiones de la demanda o demás oportunidades autorizadas, así como las defensas frente a esta última, sin desmedro de lo que ha de resolverse de oficio.

De acuerdo con la jurisprudencia consolidada de esta corporación, acatar la congruencia implica que debe haber armonía entre lo pedido y lo resistido . (SC22036, 19 dic. 2017, rad. n.° 2009-00114-01).

Como se resumió en los antecedentes de este litigio, la parte demandante pretende “SE DECLARE LA NULIDAD ABSOLUTA de la Escritura Pública número siete mil trescientos setenta y tres (7.373) de 16 de Diciembre

Como se resumió en los antecedentes de este litigio, la parte demandante pretende “SE DECLARE LA NULIDAD ABSOLUTA de la Escritura Pública número siete mil trescientos setenta y tres (7.373) de 16 de Diciembre de 2011, corrida en la Notaría 68 de circulo notarial de Bogotá, mediante la cual se unifica, fusionan o reforman dos (2) propieda des horizontales y se incluye o adiciona un lote (No 3] no afectado a régimen de propiedad horizontal, NULIDAD GENERADA por omisión de requisitos y carencia de formalidad que las leyes prescriben para el valor legal de fusionar y modificar reglamentos de p ropiedad horizontal, adicionar áreas y constituir una nueva PH.” (negrilla fuera del texto original)

3. Conforme a la referida pretensión , lo primero que advierte la Sala es que la nulidad que se pretende recae sobre una escritura pública, tema del que la jurisprudencia sostiene que ellas no son impugnables por la vía de las nulidades conocidas como sustantivas, propias de los negocios jurídicos y que regula el Código Civil en el artículo 1740 y siguientes. Tales instrumentos públicos , pueden estar vic iados de nulidad, pero eminentemente formal y son aquellas previstas en el artículo 99 del Decreto

960 de 1970. Al respecto sostiene4:

“De conformidad con lo dispuesto por el Decreto -ley 960 de 1970, en el proceso de "perfeccionamiento" de una escritura pública, se distinguen varias etapas sucesivas e independientes entre sí, cuales son: la recepción de las declaraciones de los otorgantes; la extensión de las mismas, es decir,

proceso de "perfeccionamiento" de una escritura pública, se distinguen varias etapas sucesivas e independientes entre sí, cuales son: la recepción de las declaraciones de los otorgantes; la extensión de las mismas, es decir,

3 Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, sentencia SC22036, 19 dic. 2017, rad. n.° 2009-00114-01.

4 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC17154-2015 de 14 de. Diciembre de 2015, radicación 004 2011 00125 01Exp. 013 2017 00290 01 10 la incorporación al documento de la "versión escrita" de lo declarado; el otorgamiento, o sea, el asentimiento de los otorgantes al texto que ha sido extendido en el instrumento; y, por último, la autorización que, a tenor del artículo 14 del Decreto -ley 960 de 1970, consiste en "la fe que imprime el notario" al instrumento, lo que realiza luego de verificar el cumplimiento de los "requisitos pertinentes" y en atestación pública "de que las declaraciones han sido realmente emitidas por los interesados".

Dado que durante el proceso de "perfeccionamiento" de una escritura pública puede incurrirse en nulidad, lo que acontece cuando se omite el "cumplimiento de los requisitos esenciales", o pueden ocurrir irregularidades de menor entidad "desde el punto de vista formal", el Decreto -ley 960 de 1970 dedicó su Título III a la "Invalidez y Subsanación de los Actos Notariales"

De los primeros, se ocupa en forma específica el artículo 99 del Decreto en mención, casos en los cuales se sanciona por el legislador el vicio de que se

Notariales"

De los primeros, se ocupa en forma específica el artículo 99 del Decreto en mención, casos en los cuales se sanciona por el legislador el vicio de que se trate, con la invalidez del acto notarial en cuestión.

En cuanto a las demás irregularidades, éstas pueden ser objeto de "Subsanación", enmienda o corrección, y de ello se ocupan las restantes normas del Título III del aludido Decreto 960 de 1970, cual acontece cuando a pesar de haberse cumplido los requisitos esenciales para el nacimiento de una escritura pública a la vida jurídica, por una circunstancia ajena a las partes y atribuible al Notario, éste no la firmó. En tal hipótesis, quien ocupe el cargo podrá suscribir con posterioridad el documento para elevarlo a la categoría de escritura pública, previa autorización de la Superintendencia de Notariado y Registro (Art. 100, Decreto -ley 960 de 1970 y Art. 47 del Decreto 2148 de 1983), (…)”5.

Y agrega:

El artículo 99 del Decreto 960 de 1970 recoge “desde el punto de vista formal” los motivos de nulidad de las escrituras en los eventos de omitirse los siguientes presupuestos esenciales:“1. Cuando el Notario actúe fuera de los límites territoriales del respectivo Círculo Notarial. 2. Cuando faltare la comparecencia ante el Notario de cualquiera de los otorgantes, bien sea directamente o por representación. 3. Cuando los comparecientes no hayan prestado aprobación al texto del instrumento extendido. 4. Cuando no aparezcan la fecha y el lugar de la autorización, la denominación legal del

directamente o por representación. 3. Cuando los comparecientes no hayan prestado aprobación al texto del instrumento extendido. 4. Cuando no aparezcan la fecha y el lugar de la autorización, la denominación legal del Notario, los comprobantes de la representación, o los necesarios para autorizar la cancelación. 5. Cuando no aparezca debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente. 6. Cuando no se hayan consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones”.

Aquellas exigencias se predican del documento en cuanto instrumento autónomo, es decir, distinto a la manifestación de voluntad que él incorpora; por ello, se destaca, es considerado una pieza desligada de las afirmaciones que las partes le hubieren consignado.

Al efecto, ha sostenido esta Corporación:

“Es posible, naturalmente, que el contenido de la escritura, cuando es negocial, adolezca de una causal de nulidad, mas no por semejante motivo se verá comprometido el instrumento en sí. En el mismo orden de ideas, si sobre la escritura pública gravita uno de los motivos de nulidad indicados en el artículo 99 del Dto. 960, su contenido, por lo menos en principio, no tiene por qué sufrir influencia de ninguna especie de ese hecho, puesto que se e stá ante dos entidades que jurídicamente se conciben o captan de manera autónoma, así estén conectadas en la medida en que la escritura dice de la declaración. Otra cosa, por supuesto, será que con ocasión de la declaratoria de invalidez de la escritura, desaparezca también su contenido cuando este no puede permanecer sin el sustento de aquella por ser

dice de la declaración. Otra cosa, por supuesto, será que con ocasión de la declaratoria de invalidez de la escritura, desaparezca también su contenido cuando este no puede permanecer sin el sustento de aquella por ser

5CSJ SC Sentencia Enero 31 de 1995, radicación No. 4293.Exp. 013 2017 00290 01 11 condición de su propia existencia; sin embargo, aún en tal caso, la cuestión siempre se sopesará desde el ángulo del instrumento y no desde el de las declaraciones en ella consignadas. Por tanto, cabe afirmar que las declaraciones en sí mismas desempeñan un papel neutro o indiferente respecto de las exigencias formales de la escritura pública, de donde se sigue que estas exigencias de índole formal ninguna dependencia crean respecto de lo que determine la ley sustancial acerca de esas declaraciones”6.

4. Entonces, si se mira la pretensión que arriba se citó, de manera aislada, es decir, sin tener en cuenta los supuestos fácticos que respecto de ella se invocaron, bien se podría concluir que no fue desafortunada la conclusión a la que arribó el funcionario de instancia, puesto que la pretensión tal como se diseñó, se encaminó a que se declarara la nulidad absoluta de la Escritura Pública No.7373 del 16 de diciembre de 2011, en razón a la omisión de requisitos y carencia de formalidades que las leyes prescriben para el valor legal de fusionar y modificar reglamentos de propiedad horizontal, adicionar áreas y constituir una nueva propiedad horizontal , aspectos que no están previstos como causal de nulidad de un instrumento público , conforme al artículo 99 del Decreto 960 de 1970.

reglamentos de propiedad horizontal, adicionar áreas y constituir una nueva propiedad horizontal , aspectos que no están previstos como causal de nulidad de un instrumento público , conforme al artículo 99 del Decreto 960 de 1970.

Para el caso, nótese que en la demanda también se afirmó que la nulidad a la que se aspira se configura porque se fusiona, unifica, reforma el " Conjunto Residencial Francisco José de Caldas Lote N° 1 ”, con la “Agrupación de Vivienda Francisco José De Caldas Lote N° 2” y el “ Lote 3zona comercial"; y que esos tres predios, dos sujetos al régimen de propiedad horizontal, se creó una nueva persona jurídica que pas ó a denominarse "Agrupación de Vivienda Francisco José́ De Caldas - Propiedad Horizontal", mediante escritura 7.373 del 16 de diciembre de 2011 notaría 68 del círculo de Bogotá”.

4.1. Por tanto, si ese fue el acto jurídico que se protocolizó o elevó a escritura pública, previamente adoptado mediante la asamblea general extraordinaria realizada por los copropietario