TSDJ BOG SC - 027201300040 01-(27-02-2014)

República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C.

Sala Civil Descriptor: IMPUGNACIÓN ACTAS DE ASAMBLEA COPROPIEDAD. La asamblea general de propietarios no se convocó con apego a las formalidades previstas en la ley 675 de 2001. Declara nulidad de la elección del Consejo de Administración.

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ

SALA CIVIL

Magistrado Ponente:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., veintisiete (27) de febrero de dos mil catorce (2014) Ref.: Proceso Abreviado de Arcadio Morales Villegas contra Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos de Ciudad Kennedy (Discutido y aprobado en sesión de la misma fecha). Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 27 de agosto de 2013, proferida por el Juzgado 27 Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

1. El señor Arcadio Morales Villegas demandó al Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos de Ciudad de Kennedy, para que se ordene “la suspensión de la representación de la persona jurídica y la suspensión de todos los integrantes de (sic) consejo de administración 2011 a 2012, pues sus nombramientos están viciados de nulidad” (fl. 99, cdno. 1).República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 2 Para sustentar sus pretensiones, el demandante adujo que la

administradora de la Copropiedad no convocó oportunamente a la Asamblea General que se verificó el 27 de marzo de 2011 –la que continuó el 10 de abril de esa anualidad-, toda vez que la citación se hizo por medio de avisos fijados en las siete porterías de acceso al conjunto y en las 73 entradas de los apartamentos, con desconocimiento de la forma establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Añadió que en esa Asamblea el revisor fiscal, amén de reconocer poderes de representación sin verificar si habían sido otorgados por los propietarios de las unidades, autorizó el voto de 92 deudores morosos que, en opinión del demandante, carecen de voto; también permitió que las decisiones fueran votadas teniendo en cuenta el número de personas y no el coeficiente de copropiedad, como lo establece la Ley 675 de 2001. Por último, argumentó que la presentación de las planchas para la elección del Consejo de Administración fue extemporánea, con violación del numeral 8º del artículo 87 del reglamento interno de propiedad horizontal, el cual establece que deben ser radicadas en las oficinas de la administración con 8 días de antelación a la fecha de la votación, y que el revisor fiscal designado (Jaime G. Torres) estaría inhabilitado por ser hijo de la dueña del apartamento 309 del bloque 2, entrada 1 del conjunto.

3. Admitida la demanda –que se corrigió- por el Juzgado 33

Civil Municipal de Bogotá y vinculada al proceso la propiedad horizontal demandada, le dio contestación para oponerse a lasRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 3 pretensiones y formular las excepciones que denominó “rechazo

horizontal demandada, le dio contestación para oponerse a lasRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 3 pretensiones y formular las excepciones que denominó “rechazo de la demanda”, “nulidad establecida en el art. 140”, “sustracción de materia” y “falta de legitimación en la causa por activa”.

4. Mediante providencia de 10 de octubre de 2012 se declaró probada la excepción previa de falta de competencia, por lo que se remitió el expediente a los Jueces Civiles del Circuito, para repartirse al Juzgado 27 Civil del Circuito.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juez de primera instancia denegó las pretensiones por falta de legitimación en la causa por activa, dado que el demandante no acreditó su calidad de propietario de una de las unidades habitacionales de la propiedad horizontal. EL RECURSO DE APELACIÓN El apelante solicitó revocar esa decisión porque sí probó su condición de dueño del apartamento 304 ubicado en el Conjunto Supermanzana II de Ciudad de Kennedy, como se deducía del folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-881057. En esta sede argumentó que se desconoció el coeficiente de copropiedad para adoptar decisiones; que el revisor fiscal se encuentra impedido para desempeñar su cargo porque su madre es propietaria de uno de los inmuebles de la propiedad horizontal; que los deudores morosos no podían votar, y que las planchasRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 4 presentadas para la elección del Consejo de Administración se aportaron de forma inoportuna.

CONSIDERACIONES

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 4 presentadas para la elección del Consejo de Administración se aportaron de forma inoportuna.

CONSIDERACIONES

1. El Tribunal revocará la sentencia apelada, por las siguientes

razones: a. La primera, porque el señor Morales sí tiene legitimación para impugnar las decisiones adoptadas en la Asamblea de Copropietarios del Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos de Ciudad Kennedy que se verificó los días 30 de marzo y 10 de abril de 2011, habida cuenta que es propietario del apartamento 304 del Bloque 2 de ese Conjunto, ubicado en la carrera 72B No. 35-00 Sur, como se demuestra con la escritura pública No. 1422 de 19 de abril de 1986, otorgada en la Notaría 7ª de Bogotá, registrada en el folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-881057 (fls. 14 a 22 y 24 a 27, cdno. 4). Con fundamento en esas pruebas, recaudadas por el Tribunal, queda claro que el demandante tiene derecho e interés para impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios, como lo autoriza el artículo 49 de la Ley 675 de 2001. La circunstancia de compartir el derecho de dominio con la señora Nubia Chaparro de Morales no quita ni pone ley, puesto que el legislador no reparó en la proporcionalidad del derecho de propiedad.República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 5 b. La segunda, porque si bien es cierto que la demanda que dió lugar a este proceso presenta errores que debieron

derecho de propiedad.República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 5 b. La segunda, porque si bien es cierto que la demanda que dió lugar a este proceso presenta errores que debieron provocar un control judicial más estricto al momento de su admisión (no se formuló a través de abogado, las pretensiones son poco claras e imprecisas, entre otras falencias), no lo es menos que en este momento procesal ya no es posible cuestionar esos requisitos de forma, menos aún si se considera, de una parte, que tras la inadmisión del libelo el demandante actuó a través del apoderado judicial que había constituido (fls. 2, 98 y 99, cdno. 1), y de la otra, que en el escrito de corrección puntualizó que lo que pretendía era “la suspensión de la representación de la persona jurídica y la suspensión de todos los integrantes del consejo de administración 2011 a 2012, pues sus nombramientos están viciados de nulidad” (fl. 99, cdno. 1). De esta manera quedaron claras las suplicas de la demanda –aunque habría sido deseable una mayor precisión-, al punto que no es posible seguir sosteniendo que las pretensiones se concretaron a la suspensión de actos administrativos y a una condena en perjuicios al revisor fiscal, como en forma errada se había reclamado en el libelo. Téngase en cuenta, además, que los jueces tienen el

deber de interpretar la demanda para evitar decisiones que sacrifiquen la tutela jurisdiccional efectiva, según lo ha precisado en múltiples oportunidades la Corte Suprema de Justicia, como por ejemplo en sentencia de 18 de enero de 1984, en la que señaló que “Jurisprudencia y doctrina han dicho concordemente que cuando al tiempo de fallar el juez se encuentra frente a unaRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 6 demanda que no ofrezca la precisión y claridad debidas, bien sea en la forma como se hallan concebidas las suplicas, ora en la exposición de los hechos, ora en los fundamentos de derecho o ya en las unas y en los otros, está en la obligación de interpretarla para desentrañar la verdadera intención del demandante, tarea en la cual debe tener en cuenta todo el conjunto de ese libelo, sin aislar el petitum de la causa petendi, sino integrándolos como que los dos son parte de un solo todo; y además, si ello fuere menester para precisar su verdadero sentido y alcance, las actuaciones desarrolladas por el actor en el curso del proceso. Significa lo dicho que esta labor interpretativa del Juez, para que esté de acuerdo con su naturaleza y con su fin propios, no puede operar mecánica ni ilimitadamente: no lo primero pues sólo procede interpretar la demanda oscura e imprecisa, haciéndolo racional y lógicamente; tampoco lo segundo, pues que so pretexto de interpretación no podrá el Juez, en verdad, alterar la pretensión deducida, ni los hechos sobre los cuales se funda ésta…” (G.J.

CLXXVI).

El Tribunal, entonces, se pronunciará sobre la base de que lo pedido es la nulidad de las decisiones de la Asamblea cuestionada.

deducida, ni los hechos sobre los cuales se funda ésta…” (G.J.

CLXXVI).

El Tribunal, entonces, se pronunciará sobre la base de que lo pedido es la nulidad de las decisiones de la Asamblea cuestionada. c. La tercera, porque es cierto que la Asamblea General Ordinaria de Propietarios que debía llevarse a cabo en el año 2011, no se convocó con apegó a las formalidades previstas en la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 7 En efecto, según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, “toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos” (parágrafo 1º) , la cual “contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes” (parágrafo 2º), y deberá efectuarse por el administrador “con una antelación no inferior a quince (15) días calendario”. Y aunque las reuniones de segunda convocatoria no dan tiempo para ese conjunto de exigencias, dada la proximidad de su realización cuando la Asamblea no puede sesionar por falta de quórum, en todo caso debe existir ese llamado a los propietarios, sólo que deberá estar incluido en la convocatoria inicial, como lo

precisa el artículo 41 de la mencionada ley, al señalar que, “en todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior [debe entenderse que se refiere a la que da lugar a la Asamblea ordinaria], deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo”, esto es, de la contingencia de la reunión de segunda convocatoria. En el caso del reglamento de propiedad del Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos de Ciudad Kennedy, el artículo 68 reitera, en líneas generales, lo que dice la Ley 675 de 2001, más concretamente que debe hacerse “mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del conjunto, a la última dirección registrada por los mismos o en su defecto a la unidad objeto de la propiedad, con una anticipación no menor de 15 días corridos …”, convocatoria que deberá indicar “el carácter de la reunión, el orden del díaRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 8 propuesto y el listado de deudores morosos a la fecha de la convocatoria”. Más aún, el parágrafo del artículo 75 del reglamento, también puntualiza que “en la convocatoria inicial prevista para la Asamblea de propietarios, deberá dejarse constancia de lo establecido para la segunda convocatoria” (fls. 15 vto. y 17 vto. cdno. de copias). Y en lo que concierne a la época en que debe tener lugar la reunión de segunda convocatoria, si la Asamblea General

no pudo sesionar por falta de quórum, aunque el artículo 41 de la Ley 675 de 2001 dispone “que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 pm)”, la norma deja a salvo lo que se disponga “en el reglamento de propiedad horizontal”, el cual, por ende, será de aplicación preferente, como sucede en este caso, puesto que el artículo 75 del reglamento ordena que “si fracasara la primera convocatoria por falta de quórum, se celebrara la asamblea una (1) hora después en segunda convocatoria” (fl. 15 vto. cdno. de copias). Ahora bien, aplicados estos requisitos a la reunión que tuvo lugar en el año 2011, fácilmente se advierte que no se atendieron a cabalidad. En primer lugar, la convocatoria que se hizo para el día 27 de marzo de 2011 no refirió que de fracasar por falta de quórum se llevaría a cabo –en segunda convocatoriauna hora después de ese mismo día. (fl. 174, vto. cdno. 1). En segundo lugar, tampoco se acreditó que fue enviada a cada uno de los propietarios con una antelación no inferior a quince días calendario (o corridos).República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 9 Sobre este último aspecto no se desconoce que en la demanda se dijo que fueron fijados avisos en las siete porterías y en las 73 entradas a los apartamentos; pero más allá de la forma, no está demostrada la tempestividad de la convocatoria, esto es, que se hizo con respeto al señalado plazo.

La Sala no omite que el testigo José Eduardo Lara

en las 73 entradas a los apartamentos; pero más allá de la forma, no está demostrada la tempestividad de la convocatoria, esto es, que se hizo con respeto al señalado plazo.

La Sala no omite que el testigo José Eduardo Lara David manifestó que “nosotros sí convocamos dentro del término de ley, quiere decir que la señora Janeth Sánchez Espitia … sí convocó en su debido tiempo” (fl. 238, cdno. 1). Empero, el declarante no precisó la fecha ni forma en la que se realizó esa convocatoria; por el contrario, al ser indagado sobre la época en la que los administradores citan a los copropietarios a Asamblea, respondió que “ellos pasan el informe ocho o quince días, eso depende de los intereses que conlleve el administrador o representante, si quiere ser reelegido no da mucho tiempo, él hace una citación escrita a través de murales ” (se destaca; fl. 238, ib.). Luego ésta versión no sirve para probar el cumplimiento de los requisitos de la convocatoria. Cual si fuera poco, se desconoció –en tercer lugarque la reunión de segunda convocatoria debía verificarse “una hora (1) después” (Reglamento, art. 75). Aquí la norma reglamentaría primaba sobre la disposición legal, porque el artículo 41 de la Ley 675 de 2001, expresamente refiere esa prevalencia. No fue, entonces, correcto, realizar esa reunión los días 30 de marzo y 10 de abril de 2011.República de Colombia

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2. Puestas de este modo las cosas, sin necesidad de examinar los demás motivos de nulidad alegados se impone concluir que,

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2. Puestas de este modo las cosas, sin necesidad de examinar los demás motivos de nulidad alegados se impone concluir que, en efecto, son nulas las decisiones adoptadas en la Asamblea que tuvo lugar los días referidos, más concretamente las de nombramiento de administradores (Consejo de Administración), dado que no se ajustaron a las prescripciones legales y reglamentarias (Ley 675 de 2001, art. 49).

Por tanto, se revocará la sentencia apelada para declarar la nulidad de esas decisiones. En cuanto a las excepciones propuestas, amén de que se refieren a cuestiones meramente formales y procesales que no inciden en la relación jurídica sustancial (salvo la relativa a la legitimación en la causa), lo dicho en precedencia resulta suficiente para desestimarlas. La parte demandada asumirá las costas del proceso. DECISION Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, REVOCA la sentencia de 27 de agosto de 2013, proferida por el Juzgado 27 Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia y, en su lugar, RESUELVERepública de Colombia

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1. Desestimar las excepciones propuestas.

2. Declarar la nulidad de la elección del Consejo de Administración del Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos de Ciudad de Kennedy, que se verificó en la Asamblea reunida los días 30 de marzo y 10 de abril de 2011.

3. Condenar en costas de ambas instancias a la parte demandada. Liquídense. El Magistrado Sustanciador ordena incluir como agencias en derecho por la apelación la suma de

$800.000.oo.

NOTIFIQUESE

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Magistrado

LUZ MAGDALENA MOJICA RODRÍGUEZ

Magistrada

CARLOS JULIO MOYA COLMENARES

MagistradoRepública de Colombia

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3. No obstante, advierte la Sala que las súplicas de la demanda no pueden tener vocación de éxito, puesto que las decisiones adoptadas en la Asamblea General de Copropietarios a las que se refiere el señor Morales, no revisten de vicio alguno que permitan declarar su nulidad.

Obsérvese que la censura del demandante radica, fundamentalmente, en que la convocatoria no se ajustó a los términos previstos en la ley; se aceptaron poderes “sin ninguna verificación” (fl. 88, cdno. 1); se contabilizó el voto de 92 deudoresRepública de Colombia

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M.A.GO. 027201300040 01 13 morosos, sin tomar en cuenta el coeficiente de copropiedad y que las planchas para la elección de consejo de administración fueron presentadas de forma extemporánea, argumentos que no tienen sustento jurídico a) Sobre el primero de esos reparos debe precisarse que la Asamblea se llevó a cabo con apego al artículo 75 del reglamento de la copropiedad, el que establece que “Esta segunda convocatoria sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios que representen por lo menos 5% de coeficientes del total de la copropiedad.”, significa lo anterior, que siendo esta reunión de segunda convocatoria el quórum necesario para adelantar la reunión fué válido. b) El artículo 99 ibidem, establece como inhabilidad para el ejercicio del cargo de revisor fiscal que quien se postule “no podrá ser socio del Administrador, ni de los miembros del Consejo de Administración ni pariente de estos dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, ni empleado de los negocios del administrador”, resulta claro entonces, que el hecho de que la progenitora del señor Jaime Torres sea propietaria de un inmueble perteneciente al conjunto no le impedía a aquel presentar su nombre para una reelección c) El debate que plantea el demandante en torno que se le dió participación a los deudores morosos en las decisiones adoptadas en la asamblea, no merece reparo alguno, pues ni la Ley 675 de 2001 ni el reglamento de copropiedad determinan queRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 14 quienes tienen deudas con el conjunto deban ser excluidos de asistir a las reuniones, y menos aun de decidir en las mismas.

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 14 quienes tienen deudas con el conjunto deban ser excluidos de asistir a las reuniones, y menos aun de decidir en las mismas. e) En el tema de los coeficientes de copropiedad del que se duele igualmente el apelante, cabe señalar que si bien es cierto la Ley 675 de 2001 establece que estos se “calculará n con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto”, también lo es, que artículo 17 de la copropiedad determinó que “A la totalidad de la copropiedad se le ha asignado un valor de 100% y a cada unidad privada un coeficiente de copropiedad de (0.0935453%) equivalente una (1) unidad de 1069.”, lo que se traduce en que al margen de que el coeficiente no esté determinado por el área de cada una de las unidades que conforman el conjunto, -circunstancia que es objeto de reforma del reglamentoello no era óbice para convocar la asamblea o en su defecto deliberar y decidir en la misma. f) En lo que concierne a la presentación fuera de término de las planchas contentivas de los aspirantes a integrar el consejo de administración, se desata dicha controversia a expensas de la aprobación mayoritaria que se obtuvo por parte de los asambleístas en lo que ese tópico se refiere (fl. 94 cuaderno de anexos), pues ante la exposición de motivos realizada por el

revisor fiscal, quien señaló le fue informado que todas las planchas habían sido aportadas en la misma sesión, por consenso el grueso de la asistencia consintió que se adelantara dicha elección.República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil M.A.GO. 027201300040 01 15 “Es evidente que para no sacrificar el derecho sustancial, le corresponde al fallador interpretar la demanda, cuando esta es oscura e imprecisa, en aras de desentrañar la pretensión en ella contenida, sin que tal facultad llegue al extremo de enmendar desaciertos de fondo o de resolver sobre pretensiones no propuestas o decidir sobre hechos no invocados” (C.S.J. Exp.

5346. M.P. Nicolas Bechara Simancas).