TSDJ BOG SC - 034-2013-00748-02-(23-03-2018)

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Declarativo

Demandante: Hilda Marcela Ramírez Betancourt y otro

Demandado: Diego Alexander Carrillo Torres.

Rad. 034-2013-00748-02

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL BOGOTÁ

SALA CIVIL

MAGISTRADO PONENTE: LUIS ROBERTO SUAREZ GONZÁLEZ Proyecto discutido y aprobado en Sala de decisión del 14 de marzo de 2018. Acta 9.

Bogotá D.C., veintitrés de marzo de dos mil dieciocho

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida el veinticuatro de octubre de dos mil diecisiete por el Juzgado Doce Civil del Circuito de esta ciudad , con la precisión que la videograbación de la audiencia cele brada el pasado ocho de marzo se puso a disposición del H. Magistrado Juan Pablo Suárez Orozco, para su participación jurídica en la audiencia de sustentación de los recursos.

ANTECEDENTES

1. Hilda Marcela Ramírez Betancourt y Oscar Ja vier Angel Delgadillo demandaron a Diego Alexander Carillo Torres con el propósito de que se declarara su incumplimiento del contrato de compraventa del inmueble con matrícula 50C -319568, particularmente porque respecto de éste se tramitó una investigación administr ativa que culminó en la demolición de un total de 28 M2, por lo que reclamó que se condenara al extremo pasivo a la devolución del monto que estimó como precio de ese segmento, así como la suma en que cuantificó la diferencia2

entre el precio pagado por el los y el que realmente, a su parecer,

al extremo pasivo a la devolución del monto que estimó como precio de ese segmento, así como la suma en que cuantificó la diferencia2

entre el precio pagado por el los y el que realmente, a su parecer, debió tener, lucro cesante, daño emergente, cláusula penal y, además, el valor de los cánones causados por “el apartamento que le fuera entregado…al señor Carrillo Torres”.

El demandado reconvino y pidió que de atestara el incumplimiento de los demandantes iniciales porque estos no han honrado íntegramente el pago del precio de la heredad previamente identificad a, en la medida que no suscribieron la escritura pública para formalizar la transferencia del dominio d e un fundo con el que se sufragaría parcialmente el costo de aquél.

2. Después de tener por cierto que se declaró infractor de las normas de obras y urbanismo al demandado y que se le impuso su demolición, el a quo relievó que, sin embargo, no hubo incumplimiento del contrato de compraventa por cuanto esa infracción no afectó la propiedad que adquirieron los demandantes y no se les disminuyó el área comprada , aunado a que los gastos para eliminar las obras fueron asumidos por el vendedor, por consiguiente, desestimó la restitución proporcional del precio con el argumento de que el bien se vendió como cuerpo cierto y que el dictamen rendido no aporta elementos que puedan determinar el incumplimiento ; t ampoco prosperó la demanda de reconvención porque no se probó que el reconviniente hubiera asistido a suscribir la escritura pública de compraventa . Ante tal resultado, condenó en costas a ambas partes, fijando como agencias en derecho

porque no se probó que el reconviniente hubiera asistido a suscribir la escritura pública de compraventa . Ante tal resultado, condenó en costas a ambas partes, fijando como agencias en derecho $10.000.000 a cargo del demandado inicial y $2.000.000 al reconvenido.

3. Inconformes con la determinación adoptada ambos extremos impugnaron. El demandante principal y demandado en reconvención expuso que estaba probado el incumplimiento del vendedor, quien no ha resarcido los daños que generados por la pérdida de 28 metros3

cuadrados de construcción, área que no podía ser objeto de negociación y, por ende, implicaba un engaño en su contra, a lo que se agrega que los arreglos locativos efectuados no resarce el detrimento causado, que estaba prestó a firmar la escritura pública que el demandante en reconveción exige se cumpla y fustigó el monto de la condena en costas.

Los reconvinientes alegaron que la contraparte no podía cumplir con su compromiso para la transferencia del bien que se acordó como parte de pago, porque el apartamento tiene afectación al patrimonio de familia, lo que impide firmar la escritura y entregar el inmueble.

CONSIDERACIONES

1. La autonomía privada encarna uno de los atributos de la libertad jurídica por el que los particulares están habilitados para crear, modificar, conservar o extinguir derechos y obligaciones, sin limitación diferente a las impuestas por la ley, el orden público y las buenas costumbres, con carácter vinculante, pues su trasgresión genera el derecho alternativo de demandar la resolución o el cumplimiento o la

diferente a las impuestas por la ley, el orden público y las buenas costumbres, con carácter vinculante, pues su trasgresión genera el derecho alternativo de demandar la resolución o el cumplimiento o la simple indemnización de perjuicios. Así mismo, los contratos tienen una función típica en el orden social y económico, que para la compraventa, se reconoce es el instrumento para transmitir el dominio sobre las cosas y la pacífica posesión, con la precisión que debe existir identidad entre el objeto que entrega con el que fue materia de negociación, so pena de que el contrato pueda declararse como incumplido, con la consecuente sanción legal.

De otra parte, la acción resolutoria del contrato ofrece como particularidades que es personal, patrimonial, trasferible y trasmisible a sus causahabientes; y, además, renunciable, de manera expresa o4

tácita, pues está regulada por una norma de carácter dispositivo, recae sobre un interés individual, en el que no hay compromiso del orden público ni las buenas costumbres; renuncia que, entonces, tiene como único efecto la inmutabilidad del negocio, dado que el mismo no se puede retrotraer, vía resolución, pues ab initio, los contratantes concibieron su firmeza e imposibilidad de resolverlo, lo cual no significa que los eventuales incumplimientos queden impunes, pues en caso de que alguna de las partes no honre las obligaciones contraídas, su contraparte puede obtener el cumplimiento forzado o la indemnización de perjuicios, para la plena satisfacción del inicial designio que tuvieron cuando lo celebraron.

Se trae a colación lo anterior, porque en el contrato de venta base de la indemnización reclamada por los actores, hubo renuncia a la acción

indemnización de perjuicios, para la plena satisfacción del inicial designio que tuvieron cuando lo celebraron.

Se trae a colación lo anterior, porque en el contrato de venta base de la indemnización reclamada por los actores, hubo renuncia a la acción de resolución de la venta, circunstancia que impide que el negocio se retrotraiga al momento de su perfeccionamiento y que sienta la razón de que la pretensión esté dirigida a la obtención de la recuperación de la parte del precio que el actor califica pagó en exceso de cara a la demolición que fue necesario realizar en la zona de antejardín del inmueble, en cumplimiento de la orden administrativa emitida al efecto con la reparación de los perjuicios consecuenciales, circunstancia que no entra en contravía con el hecho indiscutido entre los contendientes, referido a que la compraventa efectuada es de las apellidadas como de precio alzado o de cuerpo cierto, en las que el costo no se calcula o considera en razón a la expresión de su cabida, o del valor por unidad de medida o número, sino por la suma global pactada, casos en los que la superficie del predio no se erige como determinante para estructurar ese acto de autonomía contractual.

2. En el caso bajo estudio no hay discusión en torno a que la compraventa se realizó, que el bien se definió como un cuerpo cierto y que fue entregada la totalidad del área descrita en las escrituras5

públicas. La discordia surge respecto del hecho, también no controvertido, de que la construcción que existía sobre el antejardín fue demolida, supuesto que, en sentir del actor, afectó el valor del predio al no contar con ese segmento de construcción, dilema que obliga recordar que dentro de los elementos integrantes del espacio

controvertido, de que la construcción que existía sobre el antejardín fue demolida, supuesto que, en sentir del actor, afectó el valor del predio al no contar con ese segmento de construcción, dilema que obliga recordar que dentro de los elementos integrantes del espacio público, se encuentra el antejardín, que es el área situada entre la fachada exterior de la edificación y el límite del predio contra la vía, como componente arquitectónico natural de los inmuebles públicos y privados, regulado por normas jerárquicamente superiores a las que gobiernan los demás aspectos del predio en particular, dirigidas a velar por el interés común en armonía con la función social y ecológica de la propiedad con miras a lograr un desarrollo sostenible, restricciones que impiden construcciones y su encerramiento.

Ubicado el problema jurídico en su real dimensión se descarta de plano que la responsabilidad tenga sustento en la diferencia del área entregada, pues la circunstancia de haberse realizado la venta como cuerpo cierto inhibe esa posibilidad reparatoria; el conflicto descansa, según las objeciones expuestas a la sentencia, en que con esa demolición se perdieron 28 metros cuadrados de construcción, daño que, en su criterio, no se resarce con la asunción por parte del demandado de los costes que el derribo causó, marco que señala que la censura se dirige a recuperar el menor valor que tendría el bien, ante la pérdida de esa condición accidental de la cosa.

3. El fundamento básico para el triunfo de las pretensiones indemnizatorias es que el daño esté debidamente probado, así como la relación causal entre el hecho que se imputa al sujeto y la lesión

3. El fundamento básico para el triunfo de las pretensiones indemnizatorias es que el daño esté debidamente probado, así como la relación causal entre el hecho que se imputa al sujeto y la lesión patrimonial, supuestos que no concurren en la actuación, pues como la venta se efectuó como cuerpo cierto, el detrimento patrimonial no se materializa con la determinación del valor de esa área y, mucho menos que su cuantificación se pueda establecer con una regla6

proporcional, en especial porque en la venta ad corpus, no existe privilegio en cuanto a la extensión que debe ser entregada, ni por el valor de unidad de medida, y al no haber garantía de cabida la diferencia entre el contenido y el continente no tiene trascendencia alguna. Sin embargo, el daño podría responder a la diferencia del valor del bien frente a la pérdida del espacio construido, para lo que era necesario que se probara que en la fijación del precio global ese segmento tuvo especial influencia, es decir, que el importe del inmueble fue superior al que tendría el predio sin el área destruida y que, ese agregado material, constituyó el motivo concluyente para contratar, supuestos de los que no hay prueba en el plenario, en tanto que no se demostró cuál es el valor comercial del predio y cuál la influencia que en el mismo habría tenido el segmento de construcción demolido, para poder extraer el monto indemnizatorio.

En lo que dice relación con el fraude o engaño a que los sometió el demandado al no haberles relatado que existía una investigación administrativa por la informal construcción en el sector del antejardín, omisión debidamente probada y constitutiva de reticencia con aptitud

En lo que dice relación con el fraude o engaño a que los sometió el demandado al no haberles relatado que existía una investigación administrativa por la informal construcción en el sector del antejardín, omisión debidamente probada y constitutiva de reticencia con aptitud para trasgredir el deber secundario de información e idónea para generar una responsabilidad contractual, sin embargo no se demostró que esa vulneración tenga una relación directa con el objeto principal de la negociación, pues nada dicen las pruebas sobre las circunstancias que rodearon la celebración de la compraventa. Además, los gastos de la demolición fueron asumidos por el vendedor, no hubo disminución del área de terreno contratada y tampoco se comprobó que el inmueble hubiera sufrido menoscabo en su valor comercial, tanto así que en la posterior enajenación del mismo, los demandantes percibieron un mayor precio de cara al monto de compra.7

Con similar orientación, en lo pertinente al silencio que se imputa al vendedor, con relevancia para la suerte de la futura concreción del negocio, observa la Sala que ese encerramiento locativo es evidente, como también lo es que con esa obra se estaba trasgrediendo las normas ambientales, notoriedad que motivaba que los compradores inquirieran sobre la legalidad de su presencia, pues la buena fe responde a un modelo de conducta generalizado, signado por la corrección, probidad, honestidad, lealtad, etc., dirigida a que el negocio se desarrolle de conformidad con la finalidad perseguida por las partes, parámetros que dependen de las especiales condiciones de esa específica relación jurídica, que, entre otros, se hace patente con el aporte de la necesaria información sobre los bienes, sus

negocio se desarrolle de conformidad con la finalidad perseguida por las partes, parámetros que dependen de las especiales condiciones de esa específica relación jurídica, que, entre otros, se hace patente con el aporte de la necesaria información sobre los bienes, sus características, etc., deber conductual que es bifronte, pues ambos convencionistas tienen la carga de expresar con claridad las puntuales razones que inspiran la materialización de esa relación, previsión que en la situación en juzgamiento se exigía, entonces, de ambos, razones que justifican la confirmación de este segmento de la decisión.

4. Respecto de la impugnación interpuesta por el contrademandante, quien aspira a que se le ordene a los actores iniciales que cumplan con la obligación adquirida en el contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de octubre de 2010, pretensión que fue negada con base en el hecho cierto de que éste no asistió a la notaría en la fecha señalada en el precontrato, se precisa evocar que es requisito para el éxito de este tipo de acciones, que el reclamante haya cumplido lo de su parte, en el caso concreto, trasmitir el dominio del inmueble situado

en la carrera 81D, débito satisfecho y del que sólo se elevó como censura la pérdida de la construcción levantada en el antejardín, discordia que se resolvió de manera antelada. También debía concurrir a la notaría con el fin de extender la escritura pública correspondiente, el día 30 de noviembre de 2010.8

Dentro de los presupuestos legales para el triunfo de las acciones contractuales está el de la validez del negocio, materia de la que

correspondiente, el día 30 de noviembre de 2010.8

Dentro de los presupuestos legales para el triunfo de las acciones contractuales está el de la validez del negocio, materia de la que advierte la Sala, los contendientes no elevaron reproche alguno; sin embargo, como éste es requisito inexorable para la definición de las pretensiones propuestas, procede el Tribunal a determinar si el negocio atacado cumple, a cabalidad, con los requisitos consagrados en el artículo 89 de la ley 153 de 18871, para lo que se pone de presente que el acuerdo en estudio consta por escrito; se pactó para documentar el pago parcial del precio de la compraventa principal – descrita en líneas precedentes-, se identificó la notaría -68en la que se extendería la escritura pública, así como un plazo –30 de diciembre de día futuro, cierto y, en principio, determinado-, conclusión que provocaría, como epílogo, la presencia de la fuente válida de las obligaciones que se acusan como incumplidas por las partes.

Sin embargo, en las particulares condiciones en que se estipuló este segmento del precontrato, surge que el negocio prometido – compraventa del apartamento 603 del conjunto residencial parques de Castilla 6no es eficaz, por cuanto sobre ese inmueble pesaba una afectación a patrimonio familiar en favor de menores, para cuyo levantamiento que habilitara materialmente al promitente vendedor para extender la escritura pública de venta, se debe agotar una serie de exigencias legales, como la obtención de licencia judicial y la existencia de otro inmueble que satisficiera esa garantía para aquellos-, se requería que este hecho condicionante se hubiera

para extender la escritura pública de venta, se debe agotar una serie de exigencias legales, como la obtención de licencia judicial y la existencia de otro inmueble que satisficiera esa garantía para aquellos-, se requería que este hecho condicionante se hubiera acotado por las partes, pero como ello no ocurrió se actualiza, en el sub judice, el numeral 2 del artículo 1611 que reclama, con la condición de supuesto esencial, “que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces…”. Negrilla intencional.

1 “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declara n ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el art ículo 1511 del Código Civil; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4ª. Que se determine de t al suerte el contrato, que para pe rfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales. ”9

Esa omisión de enmarcar en el tiempo la época en que la liberación del inmueble debía efectuarse, que habilitara el perfeccionamiento del contrato prometido, esto es, para que el plazo inicialmente fijado -30 de diciembreconservara las condiciones que lo tipifican, es decir, que recaiga sobre un día cierto, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 1611, provoca que no hubiera un instrumento que fijara la época en que ha de ejecutarse la solemnidad constitutiva que se

recaiga sobre un día cierto, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 1611, provoca que no hubiera un instrumento que fijara la época en que ha de ejecutarse la solemnidad constitutiva que se desgaja del contrato ofrecido, tornado ineficaz al precontrato. En este sentido, comporta aclarar que no todas las condiciones ni los plazos son útiles a este propósito, dado que cuando en virtud de lo regulado por los contratantes se tornan en indeterminados, esto es, cuando es incierta su ocurrencia porque no se sabe si va a ocurrir ni cuándo, se contagia de incertidumbre la promesa, enervando la producción de sus efectos jurídicos.

Por igual, la promesa celebrada respecto del apartamento no cumple lo dispuesto en el numeral 4 de la norma precitada, que exige la cabal determinación del contrato prometido, presupuesto que referido a la venta de inmuebles como cuerpo cierto, el mismo se debe determinar o especificar por sus linderos que lo distinguen de cualquiera otro, por cuanto de no concretarse el predio en esos términos, para cuando se vaya a cumplir la solemnidad constitutiva sería necesario entrar a determinar la alinderación antes del agotamiento de la solemnidad esencial, con desconocimiento de la estrecha relación que debe mediar entre la promesa y la venta, siendo aquella la base que fija el contenido que se va a verter, posteriormente, en la escritura pública, para que el “contrato futuro solo sea un fiel trasunto de la descripción vertida en la promesa”, orientaciones plasmadas por la Corte en sentencia de 27 de noviembre de 1986.

No empece lo anterior, como la compraventa acepta que su objeto

para que el “contrato futuro solo sea un fiel trasunto de la descripción vertida en la promesa”, orientaciones plasmadas por la Corte en sentencia de 27 de noviembre de 1986.

No empece lo anterior, como la compraventa acepta que su objeto puede ser determinado o determinable, se ha aceptado que si en el10

precontrato obran las bases de la determinación, estas deben fijarse claramente en el mismo documento de promesa haciendo referencia que los linderos son los que militan en otros documentos, tales como una precisa escritura pública o los planos que se acompañan, y si bien, en el caso concreto, en el precontrato, en la descripción del bien, se relacionó el apartamento y su matrícula inmobiliaria, sin embargo para que la promesa conserve validez era necesario regular que tal escrito “hace parte integral de esta promesa, entendiéndolos como un solo documento”, identificación que no puede realizarse por la remisión al mismo, sino que es necesario que se consigne que “éste hace parte del contrato de promesa para conformar un todo, pudiéndose decir que cumpliéndose tal integración material, la promesa en su origen no cayó en el defecto de la indeterminación del inmueble, simplemente junto con tal escritura hacen un solo cuerpo y, por tanto, para una eventual ejecución constituye un título complejo” como se expresó en la sentencia SC 059 de Abril 16 de 2002.

5. Probada como está la trasgresión de los requisitos en comento, la consecuencia que se impone es que el contrato no produzca efectos, enervándose la fuente de derecho que daría lugar al pronunciamiento judicial sobre el cumplimiento forzado, declaración que procede, aun de manera oficiosa, por cuanto el contrato no genera “obligación

enervándose la fuente de derecho que daría lugar al pronunciamiento judicial sobre el cumplimiento forzado, declaración que procede, aun de manera oficiosa, por cuanto el contrato no genera “obligación alguna”, a la voz del artículo 611 civil. En consecuencia de lo anterior, se debe procurar que las cosas vuelvan a la situación de hecho existente para el momento de la materialización del conato de negocio, cometido que se logra con la imposición de las restituciones mutuas, las cuales se apoyan en razones de equidad y que “quedan incluidas en la demanda, de tal manera que el juzgador debe siempre considerarlas en el fallo, bien a petición de parte, ora de oficio”2.

2 (CSJ, Sentencia mar. 7/94, Exp. Nº 4163.11

Las anteriores reflexiones que en la situación juzgada provoca que se ordene la restitución del bien a favor de la demandante principal y que estos paguen al reconviniente la suma de $120.000.000., que indexado con el IPC a la fecha de esta sentencia asciende a $159.315.850. Los frutos que producirían el precio impagado a la misma fecha se cuantifican en $62.640.000, por aplicación del interés civil que rige al presente negocio. La renta que generaría el inmueble mientras ha estado en poder de su promitente comprador, con un valor mensual de $800.000., que se registró en el juramento estimatorio, el que fue cuestionado en su causación pero no en su cuantía, el cual el Tribunal considera ajustado a las normas que regulan el arrendamiento de vivienda urbana, suman $69.600.000. Estas cantidades habrán de compensarse de manera parcial y hasta la

Tribunal considera ajustado a las normas que regulan el arrendamiento de vivienda urbana, suman $69.600.000. Estas cantidades habrán de compensarse de manera parcial y hasta la equivalencia de los mismos. El saldo que surge de estas devoluciones, que es de $7.360.000 se imputará al precio indexado, de cuya operación fluye el valor que deben pagar los demandantes principales a favor del demandado y demandante en reconvención por $151.955.850.

No hay lugar a condenar al pago de la cláusula penal, ante la presencia de la ineficacia que se ha expuesto, ni a las costas del proceso ante el fracaso de las pretensiones propuestas por los contendientes.

Basten las anteriores reflexiones para que el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala de decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE:12

1. REVOCAR el ordinal tercero. En su lugar se declara que la promesa

de contrato que tiene como objeto el apartamento 603 de la Calle 11 A No. 79 A 28 de esta ciudad, con matrícula inmobiliaria 50C-1694308, no produce obligación alguna, ante el incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 1611, analizados en esta providencia.

2. En consecuencia se condena a las partes a las siguientes

restituciones mutuas:

2.1. Los señores Hilda Marcela Ramírez Betancourt y Oscar Javier Ángel Delgadillo deberán pagar, dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de esta providencia, al señor Diego Alejandro

restituciones mutuas:

2.1. Los señores Hilda Marcela Ramírez Betancourt y Oscar Javier Ángel Delgadillo deberán pagar, dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de esta providencia, al señor Diego Alejandro Carrillo Torres la suma de $151.955.850. A partir de esa fecha se causan intereses comerciales moratorios.

2.2. Ordenar al señor Diego Alejandro Carrillo Torres que en el mismo lapso restituya el apartamento 603 de la Calle 11 A No. 79 A 28 de esta ciudad, con matrícula inmobiliaria 50C-1694308.

2.3. Estas restituciones se deben cumplir de manera simultánea.

3. CONFIRMAR los ordinales primero, segundo y cuarto de la sentencia impugnada.

4. Se niega la condena al pago de la cláusula penal. Sin condena en costas en las dos instancias.

Notifíquese,13

LUIS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ

Magistrado Ponente 11001310303420130074802

JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO

Magistrado 11001310303420130074802

(SALVA VOTO)

NUBIA ESPERANZA SABOGAL VARÓN

Magistrada 11001310303420130074802