TSDJ BOG SC - 044201100121 02-(02-07-2015)

República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C.

Sala Civil Descriptor: IMPUGNACIÓN ACTA DE ASAMBLEA COPROPIEDAD. Se realizó adecuadamente la convocatoria a asamblea extraordinaria.

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ

SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrado Sustanciador:

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Bogotá D.C., dos (2) de julio de dos mil quince (2015) Ref.: Proceso abreviado de Yolanda Buitrago Tovar y otro contra Conjunto Residencial Terrazas de Oriente . (Discutido y aprobado en sesión de esa misma fecha) Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 30 de enero de 2015, proferida por el Juzgado 44 Civil del Circuito de Bogotá dentro del juicio de la referencia.

ANTECEDENTES

1. Los señores Fabio de Jesús Mejía y Yolanda Buitrago Tovar demandaron al Conjunto Residencial Terrazas de Oriente P.H., para que se declaren “judicialmente impugnadas” las decisiones que se adoptaron en la Asamblea General de Propietarios que se verificó el 8 de marzo de 2008, consignada en el acta 01 de la misma fecha, entre ellas la que dispuso la reforma al reglamento deRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 2 propiedad horizontal.

2. Como soporte de sus pretensiones, los demandantes adujeron que las determinaciones aprobadas en esa asamblea no eran válidas porque (a) la convocatoria la efectuó la representante legal –Gloria Afanador Villegasde la sociedad Industrias y Construcciones IC. S.A., quien no es administradora de la propiedad horizontal, ni titular del derecho de dominio de alguna unidad privada; (b) se adelantó en el Salón Caldas del Centro de Convenciones Caldas 93 y no en la sede del Conjunto; (c) las decisiones se adoptaron sin el quórum requerido, porque la reforma de los estatutos exigía el voto del 100% de los propietarios, y sólo fue aprobada con el 76,96% de los asistentes; (d) no se precisó quienes habían asistido a la reunión; (e) se acogieron otras decisiones diferentes a la reforma del reglamento de propiedad horizontal, para la cual fue convocada la asamblea, entre ellas la cancelación de las matrículas inmobiliarias correspondientes a los interiores 3 a 15 del Conjunto, lo que dio lugar a la modificación del coeficiente de cada una de las unidades privadas; y, (f) el acta no se publicó dentro del término legal.

También sostuvieron que de esa reforma da cuenta la escritura pública No. 4676 de 4 de diciembre de 2008, otorgada en la Notaría 28 de Bogotá.

3. Notificado el Conjunto Residencial, se opuso a las pretensiones y formuló como defensas la “falta de legitimación enRepública de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 3 la causa por pasiva” y “temeridad de la parte actora”.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 3 la causa por pasiva” y “temeridad de la parte actora”. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juez de primer grado denegó las súplicas de la demanda, porque las determinaciones adoptadas en la asamblea extraordinaria que se verificó el 8 de marzo de 2008, se ajustaron a la ley y a los estatutos de la copropiedad. Consideró la juzgadora que Industrias y Construcciones IC. S.A. sí estaba facultada para convocar la asamblea porque era la administradora provisional, amén de que tenía el 76,78% de la totalidad de los bienes privados de la comunidad, porcentaje que superaba el 10% de los coeficientes, según lo previsto en el artículo 19 del reglamento. En lo tocante con el lugar previsto para la mencionada reunión, la juez afirmó que ni la ley ni los estatutos previeron una limitante sobre el lugar de su celebración. Respecto del quórum requerido para reformar el reglamento, añadió que si el legislador tuvo por no escritas aquellas disposiciones estatutarias que exijan una mayoría calificada superior al 70%, no podía cuestionarse la validez de unas decisiones que se aprobaron con el 76,96% de los coeficientes que integran la copropiedad . También resaltó que la reforma del reglamento hacía parte de la convocatoria, sin que la falta de presentación del acta ante la Alcaldía Local, comprometiera su legalidad.República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 4 EL RECURSO DE APELACIÓN Los apelantes pidieron revocar ese fallo, porque la representante

comprometiera su legalidad.República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 4 EL RECURSO DE APELACIÓN Los apelantes pidieron revocar ese fallo, porque la representante legal de la sociedad Industrias y Construcciones IC. S.A. obró en su condición de propietaria inicial y no como representante legal de la copropiedad, de acuerdo con lo previsto en la cláusula 14 de la Escritura Pública No. 4391 de 13 de agosto de 1996. Adujeron que si bien es cierto que esa sociedad ejercía la administración provisional de la propiedad horizontal, no lo era menos que ello obedecía a que no había hecho entrega del 51% de las unidades residenciales, porque los apartamentos construidos apenas comprendían el 23% de los coeficientes de la propiedad, razón por la cual no podía convocar a la asamblea general de copropietarios, de conformidad con el artículo 52 de la Ley 675 de 2001. Para finalizar, manifestaron que la reforma al reglamento se hizo por un propietario que tiene el 0,28% y por el dueño del terreno en el que debían construirse y venderse los 360 apartamentos, resaltando que la ley exige, con ese propósito, el 70% de los coeficientes de copropiedad.República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 5

CONSIDERACIONES

1. El Tribunal confirmará la sentencia apelada, por las siguientes

razones: a. En lo que concierne a la convocatoria, porque Industrias y Construcciones IC S.A. estaba facultada para citar una asamblea extraordinaria, en la medida en que, de una parte, era propietaria de bienes privados que representaban un porcentaje superior a la quinta parte –o, si se quiere, el 10%- de los coeficientes de copropiedad, y de la otra, ostentaba la administración provisional de la propiedad horizontal, en su condición de propietario inicial. En efecto, obsérvese que según el artículo 19 del reglamento de la propiedad horizontal, incorporado para el año 2008 en la escritura pública No. 4391 de 13 de agosto de 1996, “la Asamblea General de Copropietarios podrá reunirse extraordinariamente en cualquier día, mediante convocatoria realizada por el Consejo de Administración, el Administrador, el Revisor Fiscal o por número plural de copropietarios que represente por lo menos de (sic) 10% de la totalidad de coeficientes de copropiedad del Conjunto …” (se resalta; fl. 152 vto., cdno. 1), disposición que, atenta la Sala a lo previsto en el artículo 86 de la ley 675 de 2001, está en concordancia con lo previsto en el inciso segundo del artículo 39 de esta normatividad, en el que se establece que ese llamado excepcional a asamblea puede hacerse por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un numero plural deRepública de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 6 propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 6 propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. En el caso bajo estudio, la señora Gloria Afanador Villegas convocó a una Asamblea Extraordinaria General de Propietarios para el 8 de marzo de 2008, en su calidad de “representante legal de la sociedad Industrias y Construcciones IC.S.A. propietaria inicial del Conjunto Residencial Terrazas del Oriente Propiedad Horizontal” (fls. 3, cdno. 1), evidenciando así que procedió con apego al artículo 40 del citado Reglamento, conforme al cual, “mientras se hace la elección del administrador de acuerdo con lo dispuesto en este reglamento asumirá las funciones de administrador provisional la sociedad Industrias y Construcciones IC S.A. o la persona natural o jurídica que esta designe…” (fl. 161 vto., cdno.1). Aunque las apelantes adujeron que debió precisarse la condición de “administrador provisional”, esta formalidad resultaba innecesaria porque es el propio reglamento, como quedo visto, respaldado por la ley 675 de 2001 (art. 52) el que precisa que esa condición la tiene el propietario inicial, como expresamente se refirió en la convocatoria. Tampoco se puede sostener, como lo hacen los recurrentes, que dicha sociedad sí tenía la administración provisional “por no haber hecho entrega del 51% de las unidades residenciales”, pero que, por esta misma omisión, “no podría convocar asamblea general de copropietarios” (fl. 8, cdno. 5). Tal suerte de argumentoRepública de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 7

general de copropietarios” (fl. 8, cdno. 5). Tal suerte de argumentoRepública de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 7 envuelve una contradicción, porque sea cual sea la causa por la cual no se pudo hacer la entrega de ese porcentaje de unidades, resulta innegable la condición de propietaria inicial de la referida sociedad, si se repara en los folios de matrícula inmobiliaria que se allegaron con la demanda (fls. 203 a 206, cdno. 1). Por lo demás, la convocatoria también sería válida, como se anticipó, porque la sociedad en cuestión tenía el número de coeficientes de copropiedad necesarios para hacerlo. Al fin y al cabo, si no se discute que de los 360 apartamentos sólo pudieron construirse, venderse y entregarse 84, no se puede argumentar, como se hace, que la quinta parte –o el 10%- a la que hace referencia el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 debe cuantificarse con miramiento exclusivo en las unidades construidas , no sólo porque esa propuesta interpretativa desconoce el artículo 9º del reglamento de propiedad horizontal –en el que se precisan la totalidad de apartamentos, y no sólo los 84 aludidos-, sino también porque el legislador, al regular los bienes que hacen parte de la propiedad horizontal, amén de los comunes, incluyó aquellos que sean “privados o de dominio particular” (Ley 675 de 2001; art. 16 a 18), sin limitarlos al concepto de unidades privadas efectivamente

construidas. Con otras palabras, los predios en los que se construirían los restantes edificios del Conjunto Residencial, como bienes privados que son, le otorgaban –en el año 2008el derecho a su propietario para participar en la asamblea y convocarla si reunía el porcentaje requerido en los estatutos y en la ley.República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 8 Es por eso por lo que, en la práctica, resulta intrascendente la discusión sobre quién ejerció de hecho la administración del Conjunto (véanse los testimonios recaudados y las declaraciones de parte), no sólo porque ese tipo de situaciones son contrarias a los estatutos y a la ley, sino también porque, sea lo que fuere, Industrias y Construcciones IC. S.A. también podía convocar a la asamblea extraordinaria en su condición de propietaria de bienes que representaban un porcentaje de coeficientes de copropiedad superior a la quinta parte (o al 10%, como lo dice el reglamento). Y no se diga que la convocatoria puede descalificarse porque no se trataba de una “necesidad imprevista o urgente”, habida cuenta que los años transcurridos desde que se promulgó y entró a regir la Ley 675 de 2001, justificaban –en el 2008la reunión para hacer las modificaciones necesarias en el reglamento, en orden a ajustarlo a esa normatividad. Así las cosas, en este punto carecen de razón los demandantes. b. En lo que atañe al lugar en que se reunió la asamblea extraordinaria cuyas decisiones se cuestionan, baste decir que ni la ley 675 de 2001, ni el reglamento de propiedad horizontal exigen

demandantes. b. En lo que atañe al lugar en que se reunió la asamblea extraordinaria cuyas decisiones se cuestionan, baste decir que ni la ley 675 de 2001, ni el reglamento de propiedad horizontal exigen que se verifique en un lugar determinado, específicamente en las instalaciones del Conjunto. En efecto, destáquese que el artículo 19 del reglamento sóloRepública de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 9 dispone que la asamblea general ordinaria tenga lugar “en las dependencias de la copropiedad” (fl. 152, cdno. 1), pero nada dice respecto de las asambleas extraordinarias, sin que se pueda sostener que debe aplicarse el mismo mandamiento, toda vez que en esa disposición reglamentaria también se prevé, por ejemplo, que las asambleas por derecho propio pueden adelantarse “en las instalaciones del Conjunto o en el lugar donde normalmente acostumbre reunirse…”. Incluso, al ocuparse de otro tipo de reuniones, el referido artículo puntualiza que “será válida cualquier reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, si están representadas la totalidad de las unidades de dominio privado del Conjunto” (fls. 132 y 132 vto., ib.). Quiere ello decir que el reglamento del Conjunto no estableció que todas las reuniones de la asamblea tenían que verificarse necesariamente en las dependencias de la copropiedad. Por eso, entonces, tampoco se abría paso esta censura.

c. Respecto del quórum es suficiente señalar que los demandantes parten de un presupuesto equivocado, porque el inciso 2º del artículo 45 de la Ley 675 de 2001, expresamente establece que “para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto” . Y para que no quedara duda, el legislador, de una parte, previó que “las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable deRepública de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 10 la mayoría calificada aquí indicada”, y de la otra, que sólo en ciertos casos referidos en el artículo 46, era necesario ese porcentaje, dentro de los que se destaca la reforma a los estatutos y reglamentos. En este orden de ideas, como la modificación del reglamento se aprobó por el 76.96% de los coeficientes de copropiedad, esa decisión fue válida. d. Finalmente, si la convocatoria a asamblea general extraordinaria de propietarios se hizo para aprobar el proyecto de reforma del reglamento de propiedad horizontal, no pueden tildarse de nulas las decisiones adoptadas, específicamente las modificaciones que se le hicieron a los estatutos, incluida la cancelación de las matrículas correspondientes a apartamentos que finalmente no fueron construidos, porque esa temática es propia de una adecuación. Resta decir que los demás cuestionamientos que se hicieron no tienen la virtualidad de afectar la validez de los actos impugnados, no sólo porque en el acta sí se precisó quienes fueron

que finalmente no fueron construidos, porque esa temática es propia de una adecuación. Resta decir que los demás cuestionamientos que se hicieron no tienen la virtualidad de afectar la validez de los actos impugnados, no sólo porque en el acta sí se precisó quienes fueron los asistentes, sino también porque el tema del otorgamiento de la escritura que protocolizó la reforma al reglamento es ajeno al escrutinio relativo a la licitud de las decisiones adoptadas.

2. Puestas de este modo las cosas, se confirmará la sentencia apelada.República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá D. C. Sala Civil M.A.GO. Exp. 044201100121 02 11 No habrá condena en costas en segunda instancia, por no aparecer causadas. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia de 30 de enero de 2015, proferida por el Juzgado 44 Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia. Sin condena en costas.

NOTIFÍQUESE,

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ

Magistrado

NANCY ESTHER ANGULO QUIROZ

Magistrada