TSDJ BOG SC - 10-2017-00621-02-(03-06-2025)

1 Rad. 10-2017-00621-02.

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL

Magistrada Ponente

MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA

Bogotá D.C., tres (3) de junio de dos mil veinticinco (2025)

Asunto: Proceso Verbal de Soluciones Inmobiliarias Futura

S.A.S. contra Itaú Corpbanca Colombia S.A., Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación, Fideicomiso Parqueo Calle 84, Fideicomiso Parqueo Calle 84 -2, Fideicomiso Recursos Edificio H2 y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. Rad. 10-2017-00621-02.

Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió en varias sesiones y se aprobó en la de 21 de mayo de 2025, según acta 19 de la misma fecha.

Se resuelve el recurso de apelación que promovió la demandante contra la sentencia de 8 de agosto de 2024, que profirió el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá.

I. ANTECEDENTES

1. Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S. demandó a Itaú

Corpbanca Colombia S.A., a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación, y a los fideicomisos Parqueo Calle 84, Parqueo Calle 84 -2, Recursos Edificio H2 y Acción Sociedad2

Corpbanca Colombia S.A., a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación, y a los fideicomisos Parqueo Calle 84, Parqueo Calle 84 -2, Recursos Edificio H2 y Acción Sociedad2 Rad. 10-2017-00621-02. Fiduciaria S.A., en nombre propio y como su vocera, para que se emitan las siguientes declaraciones y condenas:

1. Se declare la rescisión del contrato de transacción celebrado entre la demandante y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación por “nulidad relativa” derivada de la falta de capacidad de la última “de disponer de los objetos comprendidos en la transacción”.

En subsidio de lo anterior, se declare la “anulabilidad” de ese contrato “por haberse celebrado con persona jurídica relativamente incapaz”.

Y en subsidio de las dos anteriores, se declare que por aplicación de la cláusula “vigésima séptima” del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso recursos Edificio H2, referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016, el contrato de transacción suscrito entre la actora y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación “quedó sin valor ni efecto alguno por voluntad expresa de las partes”.

1. Se declare que el único negocio vigent e que regula las condiciones, derechos y obligaciones para adquirir a título de beneficio en fiducia mercantil el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24, del Edificio

condiciones, derechos y obligaciones para adquirir a título de beneficio en fiducia mercantil el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24, del Edificio Torre Cervantes P.H., es el “contrato de vinculación de beneficio de área fideicomiso recursos Edificio H2 referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016, suscrito entre la actora , como beneficiaria de área, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en liquidación, como fideicomitente, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera de los fideicomisos Recursos Edificio H2, Parqueo Calle 84 y Parqueo Calle 84-2.3 Rad. 10-2017-00621-02. iii) Se declare que Itaú Corpbanca Colombia S.A. es el único y actual beneficiario de área del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, Referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016, del cual son partes Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en liquidación , como fideicomitente, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera de los fideicomisos Recursos Edificio H2, Parqueo Calle 84 y Parqueo Calle 84-2, y, por ende, aquella entidad es la única obligada a cumplir las obligaciones derivadas de ese vínculo.

1. Se declare que el contrato de “Leasing Inmobiliario 123026” celebrado entre la demandante e Itaú Corpbanca Colombia S.A. “es coligado y requisito de los contratos de

1. Se declare que el contrato de “Leasing Inmobiliario 123026” celebrado entre la demandante e Itaú Corpbanca Colombia S.A. “es coligado y requisito de los contratos de vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, referencia 1700014128” y de “cesión de contrato de vinculación fideicomiso Recursos Edificio H2”, suscritos para sufragar el precio del apartamento 1102 del Edificio Torre Cervantes P.H. y la transferencia de la propiedad del activo del leasing consistente en ese mismo inmueble.

1. Se declare que la demandante “cumplió o estuvo allanada a cumplir” el contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, referencia 1700014128” de 15 de diciembre de 2016 a Itaú Corpbanca Colombia S.A., esto al haber suscrito el contrato de “leasing inmobiliario 123026”.

1. Se declare que la demandante “cumplió o estuvo allanada a cumplir”, el contrato de leasing mencionado, al haberle cedido sus derechos y obligaciones dentro del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2” , y haberle pagado los cánones derivados de esa operación.4

Rad. 10-2017-00621-02. vii) Se declare que Itaú Corpbanca Colombia S.A. incumplió el contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2”, por no aportar los recursos necesarios para adquirir el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24 del Edificio Torre Cervantes P.H., y por “no haber

Edificio H2”, por no aportar los recursos necesarios para adquirir el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24 del Edificio Torre Cervantes P.H., y por “no haber hecho entrega del uso y goce” de tales bienes a la actora “en su condición de locataria”.

1. Se declare que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. incumplió el contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2, referencia 1700014128” por no haber hecho exigibles, por la vía ejecutiva, las sumas que se obligó a aportar al fideicomiso Recursos Edificio H2 la demandada Itaú Corpbanca Colombia S.A. , y por no haber adelantado ninguna gestión tendiente a entregar y transferir los inmuebles objeto del mismo.

1. Se declare que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. incumplieron el contrato de vinculación debido a que las áreas del apartamento 1102 mencionado “no coinciden con las que fueron establecidas” en el mencionado acuerdo , y, por tal motivo, debe declararse la resolución del contrato de “cesión de contrato de vinculación

fideicomiso Recursos Edificio H2”.

1. De forma subsidiaria, y en caso de que ninguno de los contratantes se encuentre en mora frente al otro, se declare el “mutuo disenso tácito” , tanto del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2” como del “contrato de leasing inmobiliario 123026”.5

Rad. 10-2017-00621-02.

“mutuo disenso tácito” , tanto del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2” como del “contrato de leasing inmobiliario 123026”.5 Rad. 10-2017-00621-02. xi) Se declare la resolución del contrato de “vinculación beneficio de área fideicomiso Recursos Edificio H2” o, en subsidio, se declare su terminación.

1. Se declare la resolución del contrato de “leasing inmobiliario 123026” o, en subsidio, su terminación.

1. Se declare “sin valor ni efecto alguno” el pagaré No. 1230 y su carta de instrucciones, suscritos el 18 de junio de 2015, por la demandante, en calidad de deudora solidaria de Carlos Andrés

Lizcano Rodríguez.

Y como “pretensiones de condena”, formuló las siguientes:

1. Se condene a Itaú Corpbanca Colombia S.A. a restituir a la actora $180’000.000 más la corrección monetaria, entregados por concepto de cánones dentro del contrato de leasing, o las sumas que efectivamente haya recibido por tal concepto , más intereses de mora.

1. Se condene de forma solidaria a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., a Itaú Corpbanca Colombia S.A. y a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., a nombre propio y de los fideicomisos de los que es vocera, a restituirle a la actora $1.147’000.000, que aportó para la adquisición del apartamento 1102, más la corrección monetaria y los intereses de mora1.

2. Como sustento de las pretensiones, alegó:

aportó para la adquisición del apartamento 1102, más la corrección monetaria y los intereses de mora1.

2. Como sustento de las pretensiones, alegó:

La demandada Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S promovió la construcción y desarrollo del proyecto inmobiliario

1 Folio 983 en archivo “001C01Cuaderno1Folio1al 567.pdf”.6 Rad. 10-2017-00621-02. Edificio Torre Cervantes de Bogotá. Nacieron en consecuencia tres fideicomisos: “Parqueo Calle 84 (hoy Fideicomiso Garantía Calle 84”, “Parqueo Calle 84-2 (hoy Fideicomiso Garantía Calle 842” y “Recursos Edificio H2”, cuya vocera fue la también convocada Acción Sociedad Fiduciaria S.A.

La demandante, Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., se “vinculó” como beneficiaria de área al fideicomiso “Recursos Edificio H2 ”. Para ello firmó el contrato de vinculación “ No. 1700011277” de 29 de enero de 2015 , modificado parcialmente por el “otrosí integral” del 21 de mayo siguiente. El fin del negocio era adquirir el apartamento 1102 y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y del depósito 24 del citado proyecto a cambio de la entrega de $3.495’.500.000, de los cuales ya había dado $1.147’000.000, como parte del precio.

Meses después, el 18 de junio de 2015, la beneficiaria de área celebró un contrato de leasing con la tercera demandada, Itaú Corpbanca Colombia S.A., en aquel entonces Banco

$1.147’000.000, como parte del precio.

Meses después, el 18 de junio de 2015, la beneficiaria de área celebró un contrato de leasing con la tercera demandada, Itaú Corpbanca Colombia S.A., en aquel entonces Banco Corpbanca Colombia S.A. El convenio se tituló “leasing inmobiliario No. 123026” y su propósito fue financiar el saldo del apartamento 1102 y el uso de los garajes y depósito. En virtud de esta operación la entidad financiera desembolsó “$873’875.000 al Fideicomiso Recursos Edificio H2”. Para garantizar el pago , firmó el pagaré con espacios en blanco de número 123026 con carta de instrucciones, a favor de esa entidad.

En desarrollo de aquel contrato, el Banco se comprometió a entregarle el inmueble para que lo usara y disfrutara , y, en contraprestación, ella le pagaría un canon mensual con “opción de compra” a cambio de una suma adicional.7 Rad. 10-2017-00621-02. Aunque la fecha pactada en el contrato de vinculación para el otorgamiento de la escritura pública que transferiría el apartamento 1102 fue el 30 de noviembre de 2015, momento en el que también se haría su entrega material, no se otorgó el instrumento porque el inmueble no se había terminado de construir.

Meses después, el 27 de septiembre de 2016, la demandante y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., celebraron un contrato de “transacción”, en el que quisieron precaver “cualquier diferencia en torno a la ejecución, interpretación y perfeccionamiento del contrato de vinculación”. En este acuerdo,

contrato de “transacción”, en el que quisieron precaver “cualquier diferencia en torno a la ejecución, interpretación y perfeccionamiento del contrato de vinculación”. En este acuerdo, el Edificio se comprometió a “terminar de atender la obligación de pago” de Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S.; poner en venta el apartamento con base en su valor actual de $3.604’854.776; reintegrar a la demandante los dineros que invirtió para la compra del inmueble, 15 días después del pago del nuevo comprador. En contraprestación, la actora le cedió su posición contractual a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. el 3 de octubre de 2016. En esta transacción no intervino Acción Sociedad Fiduciaria S.A., pero sí le fue notificada la cesión.

El 30 de noviembre de 2016, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., cedió su posición contractual como beneficiaria de área a Richard James Kumpis Trejus, qu ien luego, el 15 de diciembre de 2016, la cedió a Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S.

Ese mismo 15 de diciembre de 2016 la actora suscribió el “contrato de vinculación beneficio de área fideicomiso recursos Edificio H2, referencia 1700014128” en el que también participaron Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., como fiduciaria y fideicomitente,8 Rad. 10-2017-00621-02. respectivamente, con la finalidad de adquirir el mismo

Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., como fiduciaria y fideicomitente,8 Rad. 10-2017-00621-02. respectivamente, con la finalidad de adquirir el mismo “apartamento 1102, y el uso exclusivo de los garajes 51, 52 y 53, y el depósito 24” del proyecto Edificio Torre Cervantes.

Según lo qu e allí manifestaron, este nuevo vínculo tenía como fin establecer las condiciones de vinculación de la beneficiaria de área y su derecho a recibir la propiedad del inmueble. Dijeron que ese acuerdo “deja sin efecto alguno cualquier otro contrato verbal o e scrito celebrado entre las partes con anterioridad”, por lo que quedaron sin efecto la vinculación inicial, de 29 de enero de 2015, sus modificaciones, así como la transacción de 27 de septiembre de 2016.

Acordaron que, para la adquisición del apartamento 1102, el valor de los aportes sería de $3.595’000.000, cuyo pago debía efectuarse el 30 de diciembre de 2016, suma de la que la demandante ya había dado $1.147’000.000. La entrega del inmueble debía ser informada siemp re y cuando se hubiere pagado la obligación, o se tuviera el crédito aprobado, o celebrado un contrato de leasing.

También el 15 de diciembre de 2016, la demandante le cedió su posición contractual de beneficiaria de área, así como sus derechos y obligac iones, a Itaú Corpbanca Colombia S.A. Esta cesión fue notificada y aceptada por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y por Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S.

derechos y obligac iones, a Itaú Corpbanca Colombia S.A. Esta cesión fue notificada y aceptada por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y por Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S.

Con ocasión del aludido acto, Itaú Corpbanca Colombia S.A. asumió la totalidad de “los derechos de beneficio y las obligaciones como beneficiario de área…”, y se obligó a aportar los recursos faltantes para la adquisición del apartamento, los garajes y el depósito.9 Rad. 10-2017-00621-02. Esa entidad, el 2 de enero de 2017, aprobó un aumento del cupo de endeudami ento de la actora de $1.147’000.000 a $2.348’500.000.

A la fecha de la presentación de la demanda Itaú Corpbanca Colombia S.A. no había adquirido la propiedad del apartamento, aportado los recursos necesarios, dado “entrega del uso y goce de esta unidad privada” a favor de Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., en su calidad de locataria, ni hecho ninguna gestión para el efecto. Lo anterior a pesar de que la actora había cancelado, a título de “cánones”, la suma de $180’000.000. Por su parte, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. tampoco le había transferido el bien a la entidad bancaria.

Acción Sociedad Fiduciaria no ha iniciado ninguna acción de cobro, pese así haberse acordado en la cláusula novena del contrato de vinculación.

Aunado a lo anterior, el apartamento 1102 no cumple con

Acción Sociedad Fiduciaria no ha iniciado ninguna acción de cobro, pese así haberse acordado en la cláusula novena del contrato de vinculación.

Aunado a lo anterior, el apartamento 1102 no cumple con las características ofrecidas en el contrato de vinculación, en donde se estableció como área construida 250.58 M2, y 177.8 M2 de área privada, y de conformidad con el folio de matrícula inmobiliaria tiene un área de apenas 161.56 M2.

En conclusión, la demandante entregó “sumas de dinero” a Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. por $1.147’000.000, e Itaú Corpbanca Colombia S.A. entregó $873’875.000, para un total de $2.020’875.000, y pese a ello “no han realizado la transferencia del derecho de dominio y entrega de la posesión del apartamento 1102” al actual beneficiario de área, Itaú Corpbanca Colombia S.A.10 Rad. 10-2017-00621-02. Por su parte, esta última entidad también incumplió porque no entregó los recursos faltantes para la adquisición del citado bien, ni ha hecho entrega del uso y goce a la locataria, quien por el contrario “siempre estuvo cumplida o al menos allanada a cumplir”2.

3. El Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda el 19 de julio de 20183.

Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones que tituló

demanda el 19 de julio de 20183.

Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S. en Liquidación se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones que tituló “una transacción entre las partes del proceso con los efectos correspondientes de ejecutoria y cosa juzgada y su realización como acuerdo de voluntades por personas plenamente capaces y con objeto lícito. Renuncia al ejercicio de acciones frente a la transacción”, “cuatro contratos de cesión del ciento por ciento de los derechos de beneficio y obligaciones correlativas a ellos que se dan en favor de los beneficiarios de área en relación con el apartamento 1102”, “falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva, como consecuencia del contrato de transacción”, y “se fundamenta en la cesión de la posición contractual de la demandante fechada el 03 -10-2016, la cual dejó por fuera cualquier negocio, contrato, acuerdo, o convención sobre la fiducia mercantil y el integral desarrollo de la misma en los distintos contratos que allí se sucedieron”4.

Itaú Corpbanca Colombia S.A. también se opuso y formuló las defensas “cumplimiento de las obligaciones a cargo de mi representado”, “ausencia de causa alguna q ue justifique la declaratoria de incumplimiento de las obligaciones a cargo de mi patrocinada”, “validez del contrato de leasing, del contrato de

2 Folio 973 ibídem. 3 Folio 1125 ibídem. 4 Folio 10 ibidem en “002C01Cuderno1Folio568al980.pdf”.11 Rad. 10-2017-00621-02. vinculación y de la cesión de posición contractual”, “incumplimiento del demandante de las obligaciones a su cargo” y

Rad. 10-2017-00621-02. vinculación y de la cesión de posición contractual”, “incumplimiento del demandante de las obligaciones a su cargo” y “voluntad del demandante de desistir de la operación”5.

Por su parte, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. también se opuso, mediante los medio s exceptivos que llamó “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “falta de legitimación en la causa por activa, en todo lo relacionado con el contrato de vinculación como consecuencia de la cesión de la posición contractual en dicho contrato”, “el contrato de vinculación d el 29 de enero de 2015, quedó sin efecto por expresa disposición de las partes”, y “excepción de contrato no cumplido”6.

4. Agotado el trámite de rigor, el juez profirió sentencia el 8 de octubre de 2024, en la que resolvió: i) negar las pretensiones; ii) ordenar el levantamiento de las medidas cautelares decretadas y practicadas; y iii) condenar en costas a la parte demandante7.

II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El juez consideró que en el proceso se demostró que la actora se relacionó con proyecto mediante contrato de vinculación de 29 de enero de 2015; que posteriormente cedió la totalidad de “los derechos de beneficio y obligaciones correlativos” en acto de 3 de octubre de 2016; que luego volvió a suscribir un nuevo contrato de vinculación el 15 de diciembre de 2016, para finalmente, volver a ceder tales derechos y obligaciones. Debido a lo anterior, la parte actora no estaba legitimada para actuar “en lo que atañe

de vinculación el 15 de diciembre de 2016, para finalmente, volver a ceder tales derechos y obligaciones. Debido a lo anterior, la parte actora no estaba legitimada para actuar “en lo que atañe al contrato de vinculación del 15 de diciembre de 2016”.

5 Folio 52 ibidem. 6 346 ibidem. 7 Archivo “156SentenciaPrimeraInstancia.pdf”.12 Rad. 10-2017-00621-02. Indicó que no se demostró la existencia de una coligación contractual. Refirió que la convocante aceptó, mediante un contrato de transacción, que “el reintegro de los aportes a favor del demandante se haría según lo pactado en la cláusula quinta del mismo acuerdo”, esto ante su imposibilidad de pagar la totalidad de la suma a la que se comprometió. La parte actora no acreditó que hubiera cumplido con su parte en ese contrato.

También carecía de legitimación para actuar en lo que atañe al contrato de vinculación de 15 de diciembre de 2016, porque cedió su posición en ese vínculo.

Reseñó que ninguna de las pruebas recaudadas dio cuenta de la existencia de algún incumplimiento de los demandados, ni de la “falta de requisitos y condiciones contractuales para sancionar con la nulidad, anulabilidad o ineficacia de los negocios”. Por el contra rio, reiteró, la actora “no probó el cumplimiento de sus obligaciones”.

III. DEL RECURSO DE APELACIÓN

La demandante apeló y formuló los siguientes reparos:

1. Contrario a lo que consideró el a quo, existía “una coligación

cumplimiento de sus obligaciones”.

III. DEL RECURSO DE APELACIÓN

La demandante apeló y formuló los siguientes reparos:

1. Contrario a lo que consideró el a quo, existía “una coligación contractual entre el contrato de fiducia, los contratos de vinculación, el leasing y la cesión de la posición contractual de la actora a favor del banco demandado”. Ese juzgador incurrió en una indebida valoración probatoria respecto a este tópico, porque sí probó “los presupuestos es tructurales de la coligación de contratos”.

1. En el proceso quedó demostrado el incumplimiento de las demandadas, porque ninguna de ellas le entregó a la actora “el13

Rad. 10-2017-00621-02. uso y goce del inmueble objeto de la operación negoci al”, pese a que ella sí cumplió con su parte.

1. La “inexistencia o nulidad” del contrato de transacción se probó, puesto que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. no intervino en aquél vinculo, y, por lo tanto, é ste versó sobre un derecho ajeno, lo que la torna inexistente según el artículo 2475 del

Código Civil.

1. Se probó que las partes dejaron sin valor ni efecto, por mutuo acuerdo, todos los negocios anteriores, incluida la transacción, esto con la celebra ción de un nuevo contrato de vinculación el 15 de diciembre de 2016, con lo que esta desapareció del mundo jurídico. Y, en todo caso, sus efectos no se extienden ni a la fiduciaria ni al banco demandado.

1. Estaba legitimada en la causa debido a que suscribió todos los convenios aducidos en la demanda.

se extienden ni a la fiduciaria ni al banco demandado.

1. Estaba legitimada en la causa debido a que suscribió todos los convenios aducidos en la demanda.

1. La sentencia fue contradictora porque, a pesar de que admitió que todos los contratos estaban unidos por una causa común, “negó la coligación por ‘falta de legitimación’”.

1. No era cierto que ella hubiera incumplido, ya que cuando cedió su posición contractual en el convenio de vinculación al banco demandado, le traspasó al mismo tiempo todas las obligaciones pendientes, las que quedaron a cargo de la entidad financiera. Y “no es posible… incumplir una obligación que no se tiene”.

En todo caso, aun de haber sido incumplida, la infracción de las convocadas se comprobó porque no entregaron el inmueble objeto de la negociación , razón por la que debía declararse la14 Rad. 10-2017-00621-02. terminación de los contratos y ordenar las restituciones correspondientes.

El juez patrocinó el enriquecimiento sin causa de las citadas, debido a que los fideicomisos se quedaron con $1.147’000.000 que entregó la actora a la fiduciaria, y el banco con los derechos de propiedad y los cánones de arrendamiento, mientras que la actora solo quedó con deuda.

IV. CONSIDERACIONES

1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, puesto que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo

1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, puesto que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir a esta Corporación la decisión de fondo que se requiere.

2. El artículo 1602 del Código Civil establece que el contrato válidamente celebrado es ley para los contratantes y solo puede ser invalidado por su mutuo consentimiento o por causas legales.

En su ejecución, según la norma subsiguiente, las partes deben obrar de buena fe, obligándose no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o costumbre pertenecen a ella ; normativa aplicable a los contratos de carácter comercial po r expresa remisión del artículo 822 del código de esa especialidad.

El incumplimiento de un contrato bien sea por la inejecución o por ejecución tardía o defectuosa, sin causa justificada, es sancionada por el ordenamiento jurídico y faculta al contratan te cumplido para solicitar a la jurisdicción el15 Rad. 10-2017-00621-02. cumplimiento forzado de la prestación o prestaciones debidas, o la resolución del vínculo negocial, en uno u otro caso con la posibilidad de reclamar el valor de los perjuicios que la infracción contractual le haya ocasionado (artículo 1546 del C.C., en conc. Con el 870 del Co. de Co.).

Estas disposiciones incorporan la condición resolutoria en los contratos bilaterales, para cuya viabilidad la doctrina y la

contractual le haya ocasionado (artículo 1546 del C.C., en conc. Con el 870 del Co. de Co.).

Estas disposiciones incorporan la condición resolutoria en los contratos bilaterales, para cuya viabilidad la doctrina y la jurisprudencia han sostenido que es indispensable acreditar: a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) incumplimiento del demandado, total o parcialment e, de las obligaciones a su cargo; y c) que, por su parte, el demandante haya cumplido las suyas o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo estipulados.

El Tribunal determinará si en este caso concurrieron estos elementos, así:

2.1. La existencia de un contrato válido:

La controversia tuvo como fuente los contratos de “vinculación”, “ transacción”, “ cesión” y “leasing” que las partes suscribieron entre sí, y cuyo contenido y cronología, además de ser un tema pacífico del proceso, se demostraron con las siguientes pruebas:

El primero de esos convenios fue el firmado 29 de enero de 2015 y titulado “CONTRATO DE VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS EDIFICIO H2 referencia 1700011277”8. En él intervinieron la demandante , Soluciones Inmobiliarias Futura S.A.S., como “beneficiaria de área”; Acción

8 Folios 212 a 224 en archivo “002C01Cuaderno1Folio568al980.pdf”.16 Rad. 10-2017-00621-02. Sociedad Fiduciaria S.A. , como “fiduciaria”; y, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., como “fideicomitente”.

Rad. 10-2017-00621-02. Sociedad Fiduciaria S.A. , como “fiduciaria”; y, Edificio H2 Ochenta y Cuatro Siete S.A.S., como “fideicomitente”.

En tal pacto la “beneficiaria de área ” se comprometió a entregar $3.495’000.000, de acuerdo con un cronograma de aportes para, a cambio, recibir como “beneficio” la “propiedad que le será transferida por los FIDEICOMISOS LOTE y la entrega material de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) descrita en la parte primera de este contrato ”. Esa unidad era el apartamento 1102 del Proyecto Edificio Torre Cervantes de un área aproximada de “177,8”. Acordaron que otorgarían la escritura pública para la transferencia del dominio el 30 de noviembre de 2015, en la Notaría 47 de Bogotá, y siempre y cuando el beneficiario de área “haya cumplido todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, especialmente haber cancelado la totalidad de sus aportes, y en caso de requerir financiación tener el crédito aprobado, con el cumplimiento de los requisitos exigidos por la entidad financiera, o la firma del contrato de leasing con la entidad correspondiente”.

El 21 de mayo siguiente, las mismas partes firmaron un “otrosí” al citado contrato de vinculación9 para modificar el plan de pagos, establecer que la fecha de escrituración sería el “10-122015”, e indicar que “[e]n virtud del leasing inmobiliario aprobado por Banco Corpbanca a la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURAS, y previo cumplimiento de los requerimientos legales

2015”, e indicar que “[e]n virtud del leasing inmobiliario aprobado por Banco Corpbanca a la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS FUTURAS, y previo cumplimiento de los requerimientos legales para tal efecto se realizaran anticipos según el contrato de leasing que se suscriba entre las partes, de tal manera que cubran total o parcialmente las cuotas según el plan de pagos modificado mediante el presente documento”.

9 Folio 226 ibidem.17 Rad. 10-2017-00621-02. El 18 de junio de 2015, la demandante, como locata ria, su representante legal , Carlos Andrés Lizcano Rodríguez, como deudor solidario, y el entonces llamado Banco Corpbanca Colombia S.A., hoy Itaú Corpbanca Colombia S.A., suscribieron el titulado “CONTRATO DE LEASING INMOBILIARIO ”, de referencia 12302610. Acordaron que el bien objeto del contrato era el apartamento 1102 del Edificio Torreo Cervantes P.H. ; que en virtud de ese vínculo el Banco “ha entregado o entregará ” al locatario ese inmueble “a título de arrendamiento financiero o leasing” para que lo “use y disfrute, pagando el valor de los cánones durante el plazo de duración del contrato ”, con la obligación de, al final, restituirlo o ejercer la opción de compra.

En la cláusula “cuarta” estipularon que el locatario declaraba haber “recibido a título de leasing, en perfecto estado y a su entera satisfacción” el inmueble, esto “el día de la firma del presente contrato