TSDJ BOG SC - 1100 1310 3037 2004 00251 01-(21-08-2009)

TRIBUNAL SUPERIOR

DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA DE DECISIÓN CIVIL

Bogotá, D.C., veintiuno de agosto de dos mil nueve.

Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: 1100 1310 3037 2004 00251 01 Procedencia: Juzgado 37 Civil del Circuito Asunto: Apelación sentencia Ejecutivo: Cortés Santana Administradores Ltda. vs. Flavio Eliécer Maya Escobar Aprobación: Sala 28 – 12 de agosto de 2009

Decisión: Revoca Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 24 de octubre de 2.008.

ANTECEDENTES

1. Por la vía del proceso ejecutivo la Sociedad Cortés Santana Administradores Ltda., actuando como administrador del Edificio Plaza 86, demandó a Flavio Maya Escobar con el propósito de obtener el recaudo de las sumas correspondientes a expensas comunes, y el de una cuota extraordinaria, junto con los intereses causados por la mora.

2. Los fundamentos fácticos de las pretensiones se resumen así: a) Flavio Maya es propietario del apartamento 201 del edificio Plaza 86, por lo que es deudor de las expensas comunes y extraordinarias que corresponden al inmueble; b) La asamblea de copropietarios del edificio estableció elApelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 2 presupuesto de gastos para el 2.002, correspondiendo al demandado el

pago en proporción a su coeficiente; c) Por virtud del art. 48 de la ley 605 de 2.001 se establece como título único de la obligación el certificado de deuda expedido por el administrador.

3. El Juez libró la orden de pago en los términos solicitados (f.69 c.1). El demandado replicó a los hechos y pretensiones de la demanda proponiendo las excepciones que denominó: Inexigibilidad de la obligación, por cuanto al demandado nunca se le hizo la tradición del apartamento. Inexigibilidad de la obligación por abuso de la posición dominante, toda vez que el precio por el cual el ejecutado compró el apartamento implicaba su terminación total. No obstante, algunos copropietarios efectuaron reuniones a las que no se invitaron a los demás comuneros, en las que resolvieron atribuir a la copropiedad la terminación de las zonas comunes del edificio, de suerte que el aquí ejecutado nunca tuvo cómo impugnar las actas que adoptaron tales determinaciones; además, la empresa que se contrató para ejecutar las obras para la terminación del edificio tiene por socio a Roberto Camacho, representante de Inversiones 170, propietaria de la mayor parte de los apartamentos del edificio Plaza 86. Inexistencia de la mora debitoria por cuanto, reiteró, como no se ha efectuado la tradición no puede considerársele como deudor ; finalmente planteó la defensa de compensación.

Efectuada la recolección de las pruebas solicitadas por las partes, y la que oficiosamente decretó el Juez, se dictó sentencia. LA SENTENCIA APELADAApelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 3 El a quo partió del análisis de las “cuotas de administración por

oficiosamente decretó el Juez, se dictó sentencia. LA SENTENCIA APELADAApelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 3 El a quo partió del análisis de las “cuotas de administración por expensas comunes”, para decir que conforme a las diversas normativas que sobre propiedad horizontal se han expedido en el país, aquellas corresponden a los valores que debe asumir la copropiedad horizontal para el mantenimiento, conservación, reposición y reparación “de las áreas y bienes y servicios comunes”, en la medida en que garantizan la existencia, seguridad, conservación de la copropiedad y el uso y goce de los bienes privados, pero partiendo de la existencia de los mismos, es decir, de las áreas, bienes y servicios, junto con la propiedad privada para ser usada y gozada conforme a sus fines propios. Del análisis concreto de la litis estimó que para la fecha de la presentación de la demanda y para cuando se dio la presunta causación de las expensas comunes, el edificio PLAZA 86 no había sido terminado y por tanto se encontraba inhabitable, aspecto que corroboraron al unísono los testigos que declararon en el proceso, así como la solicitud de licencia de construcción solicitada para adelantar modificaciones a los bienes comunes y privados, y las fotografías aportadas con el escrito de réplica a la contestación de la demanda. Concluyó que para la fecha de causación de la obligación que se ejecuta, la copropiedad no servia para su uso y goce, por lo que el presupuesto a

que se contraía la cuota extraordinaria no correspondía con el concepto de expensas comunes, pues estaba dirigido a “terminar la construcción del edificio” para poder ser comercializado en aras de la obtención de lucro por parte de la sociedad propietaria de la mayoría de unidades habitacionales, quien adelantó el trámite de la licencia de construcción. Agregó que a idéntica afirmación se llegaba por la vía de la confesión del demandante al pronunciarse sobre el escrito de contestación a laApelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 4 demanda, cuando manifestó que el presupuesto fue repartido entre los copropietarios para la terminación del Edificio Plaza 86. De otro lado, estimó que el constructor al que se cede un proyecto es responsable de todas las obligaciones derechos y deberes del constructor inicial “por la entrega material y efectiva de las unidades privadas y zonas comunes en la forma contratada”, por lo que la Sociedad Constructora, al tiempo dueña mayoritaria de las unidades privadas, es quien debía responder por las supuestas cuotas comunes y extraordinarias. Finalmente, al otorgar efectos jurídicos a la inasistencia de la parte actora a absolver el interrogatorio de parte, así como por el hecho de que hubiera realizado una afirmación falsa en uno de sus escritos, el Juez presumió ciertos los hechos de la contestación de la demanda, por lo que declaró demostrada la excepción de “inexigibilidad de la obligación”, en cuanto la misma se constituye en la inexistencia de la obligación por la que se demanda la ejecución forzada.

LA APELACIÓN El apelante se duele de que el Juez haya aseverado que el edificio no se encontraba terminado para la fecha en que se presentó la demanda y para aquella de la causación de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, pues desconoce que “fue precisamente para lograr terminar el edificio que se decretó la cuota extraordinaria y que una vez terminado el mismo se causaron las cuotas ordinarias” cuyo pago se persigue con este proceso.Apelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 5 Agrega que “el presupuesto para la terminación del edificio es una expensa común, ante todo”, y que las aseveraciones realizadas por el Juez de instancia, en las que dicho presupuesto no corresponde a expensas comunes, son parcializadas y sin soporte legal. Reitera que “la determinación de terminar el edificio (...) en lo que respecta a los bienes y áreas comunes” fue adoptada válidamente por la asamblea, respetando las normas legales y reglamentarias, y que la misma fue conocida por el demandado y nunca demandada o impugnada. Se dice que el Juez erró al declarar probada la excepción de inexigibilidad de la obligación, pues desconoció los preceptos de la ley 675 de 2.001 en los que se establece que los copropietarios están en la obligación de respetar y acatar las determinaciones adoptadas por la asamblea, aún cuando sean disidentes o minoritarios. Por último se manifiesta que el a quo no señaló la norma legal en la que

se basa para concluir que el propietario de un inmueble sometido a propiedad horizontal, que no esté terminado internamente en su área privada, esté exento de pagar las cuotas de administración válidamente decretadas por la asamblea de propietarios, sean las ordinarias o extraordinarias.

CONSIDERACIONES

1. La Ley determina que un documento -o varios si se atiende a su unidad jurídicaamerita la ejecución coactiva de las obligaciones en él expresadas siempre que sean claras, expresas y exigibles. En algunos casos es la propia Ley la que atribuye directamente la calidad deApelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 6 ejecutable a tal o cual documento, como es el caso del certificado del administrador de la persona jurídica que se crea por la constitución de la propiedad horizontal. En efecto, dispone el artículo 48 de la Ley 675 de 2.001, que el título ejecutivo para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias o extraordinarias, lo constituye “el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional” En el sub lite , como báculo de la acción ejecutiva se presentó la certificación suscrita por el administrador del edificio Plaza 86, en la que constan obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo del demandado por concepto de expensas de administración de carácter ordinario y extraordinario. El ejecutado se opuso a las pretensiones manifestando que a él no incumbía el deber de cumplir esas obligaciones, pues no era el

propietario del inmueble, al paso que discutió la legalidad del acta de la a samblea de copropietarios en la que se aprobó la expensa extraordinaria para la terminación de las zonas y bienes comunes del edificio.

2. Pues bien, las excepciones denominadas inexigibilidad de la obligación e inexistencia de la mora debitoria , se estructuran sobre la base de que al demandado no se le hizo la tradición del inmueble de conformidad con la normativa Mercantil (art. 922), ya que, si bien aparece como propietario inscrito en el registro de instrumentos públicos, el vendedor no le hizo la entrega material de la cosa, de suerte que no puede tenerse al comprador como dueño, y derechamente, obligado al pago de ninguna expensa.

Siendo el que acaba de resumirse el sentido de ese par de réplicas del demandado, cuyo fundamento fáctico -la falta de entregano estaba obligado a probar por constituir una negación indefinida, lo cierto es queApelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 7 existe evidencia convincente del supuesto de hecho contrario, o sea del acto jurídico de la entrega. Así, en la escritura pública de compraventa del apartamento 201 del edificio plaza 86, que reposa en copia auténtica en el expediente (f. 145,146 c.1) y que prueba por sí misma - acta publica probant se ipsaquedó dicho: “(…) que desde hoy mismo [4 de febrero de 1.997] se hace entrega real y material de los inmuebles vendidos al comprador [Flavio Maya]”, y éste último manifestó: “(…) b. Que han (sic) recibido real y materialmente el inmueble objeto de la presente venta” Que la entrega material en realidad se efectuó se refuerza si se repara en

comprador [Flavio Maya]”, y éste último manifestó: “(…) b. Que han (sic) recibido real y materialmente el inmueble objeto de la presente venta” Que la entrega material en realidad se efectuó se refuerza si se repara en el hecho de que la asamblea de copropietarios se integra, precisamente, por propietarios de los bienes privados, directamente o por intermedio de sus representantes o delegados (art. 37 ley 675/2.001), no habiendo hecho el ejecutado manifestación alguna de que obraba en representación o como vocero de otra persona cuando participó en algunas de esas reuniones. En suma, puede tenerse plenamente demostrado que el ejecutado es dueño del apartamento 201 del edificio Plaza 86, y consecuencialmente, obligado al pago de las expensas de administración que causara la copropiedad (art. 29 ibídem), de manera que las excepciones encaminadas en el sentido de que el derecho de dominio no estaba configurado aún en su patrimonio, desde un comienzo resultaban contraevidentes. Lo anterior hace ostensible el yerro en que incurrió el Juez a quo para quien el apartamento, por el hecho de que se encontraba inhabitable, no había sido entregado materialmente al demandado.

3. Partiendo de los anteriores planteamientos, es posible tomar en consideración la excepción titulada abuso de la posición dominante, queApelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 8 se sustentó en el hecho de que la fuente de una de las obligaciones que se ejecuta, esto es, el acta de la asamblea de copropietarios en la que se

tomó la determinación de terminar el edificio, es ilegítima, pues es fruto del ejercicio abusivo de los derechos de algunos de sus miembros, que por ser titulares de la mayor parte del coeficiente de copropiedad, colocaron en estado de indefensión al ejecutado al no permitirle ejercer defensa alguna de sus intereses, lo que les permitió tomar la determinación de cobrar la cuota extraordinaria de administración que se reclama con el título ejecutivo expedido por el administrador del edificio. Y es que -manifestó el demandadolas condiciones en las que inicialmente compró el apartamento, que fueron posteriormente asumidas y mejoradas por otra persona jurídica, incluían su terminación total con acabados de primera clase así como la de las áreas comunes del edificio; pero Juan Cristóbal Pérez e Inversiones 170, representada por Roberto Camacho -afirma-, sostuvieron reuniones privadas en las que resolvieron atribuir a todos los copropietarios el arreglo de las zonas comunes, de manera que no le fue posible atacar tales determinaciones, que además sólo aprovechaban a aquellos, y de allí su naturaleza abusiva. Para pronunciarse sobre la validez de los argumentos que vienen de resumirse, es preciso partir del hecho de que sólo se cuenta con un elemento demostrativo que respalda parcialmente las condiciones en las que se estipuló que serían entregadas las áreas privadas del inmueble al ejecutado por parte del vendedor Meca Construcciones Ltda., sin que haya ninguna prueba contundente que permita deducir que tales condiciones fueron asumidas y mejoradas posteriormente por Inversiones

Inmobiliarias Ramy Ltda., como lo afirma el ejecutado.Apelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 9 En efecto, en lo que hace al área privada, hay que estarse a lo manifestado por el vendedor en la escritura pública de compraventa, instrumento en el que se plasmó una relación de las dependencias que hacían parte de la cosa vendida, pero sin especificación de su calidad. Por el contrario, no se cuenta con ninguna estipulación en relación con los bienes comunes, ni se puede saber si el vendedor u otra persona se comprometió con Flavio Maya a su entrega y en qué condiciones, a pesar de las aseveraciones del demandado quien manifiesta que el precio que pago por el inmueble incluía su terminación total, así como la de las zonas comunes del edificio. Con todo, de haber existido acuerdo en relación con las calidades específicas de los elementos que compondrían el área privada, así como de las áreas y bienes comunes de la edificación, tales acuerdos, por fuerza del efecto relativo de las convenciones: res inter alios acta , no sería oponible a los terceros sub adquirentes de las demás unidades privadas, máxime cuando en el litigio no hay prueba de que estos hubieran asumido (asunción de deuda o cesión de contrato) el cumplimiento de los acuerdos supuestamente contraídos por alguna de las sociedades de marras, o contraído motu proprio alguna obligación con el demandado en relación con las condiciones de entrega del apartamento

y zonas comunes. En esas circunstancias, no pueden esgrimirse como argumentos contra la determinación de la asamblea de copropietarios de terminar las áreas comunales del edificio, los aspectos puramente contractuales que Flavio Maya tenga definidos, o aún por definir con el vendedor –Meca Construccionesy con quien luego, en decir del ejecutado, ratificó las condiciones que el enajenante prometió –Ramy Ltda.-, situaciones que deben resolverse con la presencia de todos ellos en otro escenario.Apelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 10

4. Ahora, no es cierto que al ejecutado se le hubiera impedido conocer la determinación tomada por la asamblea el 25 de octubre de 2.002 y que por esa vía se le haya violado su derecho a controvertirla. Aquí basta con revisar el acta de la "reunión extraordinaria de copropietarios" de 25 de septiembre de 2.002 (f. 132-136 c.1) en la que se sometió a consideración el presupuesto para la terminación del edificio, reunión a la que concurrió el demandado a manifestar su desacuerdo sobre el cálculo proyectado por considerarlo irracional, abandonando enseguida el recinto, circunstancias que no impidieron que un mes luego, el 25 de octubre, la asamblea le impartiera aprobación, pero sin que pueda afirmarse que tal decisión se tomó a espaldas de Flavio Maya Escobar, o consultando exclusivamente el interés de la mayoría, pues a la luz de la documentación aportada por la parte actora (sobretodo del registro fotográfico [fls. 93-131c.1] que no se cuestionó jamás), es indudable que tal decisión ha repercutido en el

el interés de la mayoría, pues a la luz de la documentación aportada por la parte actora (sobretodo del registro fotográfico [fls. 93-131c.1] que no se cuestionó jamás), es indudable que tal decisión ha repercutido en el valor comercial de cada una de las unidades inmobiliarias, incluyendo la del ejecutado.

5. Siendo entonces que el demandado, a más de ser el propietario del apartamento 201 del edificio Plaza 86, lo que lo legitima en la causa pasiva de la acción consagrada en el artículo 29 de la ley 675 de 2.001, no impugnó la decisión de la asamblea general de copropietarios que aprobó el pago de una cuota extraordinaria, como tampoco lo hizo respecto de las que establecieron el pago de las cuotas ordinarias de administración cuyo recaudo también se persigue con este proceso, de nada valen sus argumentos traídos a este juicio por la vía de excepción, habida cuenta de que sus inconformidades, ya con el objeto material de las decisiones, ora con la manera como se adoptaron, debieron ser alegadas en su momento, esto es, hasta 2 meses luego de la comunicación o publicación de la respectiva acta y por la vía del procedimiento previsto en el artículo 194 del C. de Co. que dispone la intervención judicial,Apelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 11 encontrándose actualmente caducado su derecho a realizar cualquier especie de reclamación.

6. Por último, la excepción de compensación está desapercibida de los

presupuestos establecidos por la ley sustancial para que cobre vigor tal fenómeno extintivo (art. 1715 c.c.); lo anterior sin perjuicio de que el demandado cuente con las acciones pertinentes para buscar la indemnización de los perjuicios que en su sentir le han ocasionado.

7. Corolario natural de todo lo expuesto es que se impone revocar la sentencia apelada, para en su lugar disponer que continúe la ejecución en los términos previstos en el mandamiento de pago. Y ante la prosperidad de la apelación, no se impondrán costas en esta instancia.

DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad de la Ley, REVOCA la sentencia apelada de fecha y origen anotados, y en su lugar, RESUELVE: Primero. Declarar infundadas las excepciones denominadas: inexigibilidad de la obligación; inexigibilidad de la obligación por abuso de la posición dominante; inexistencia de la mora debitoria y compensación.Apelación Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 12 Segundo. Ordenar que siga adelante la ejecución en la forma prevista en el mandamiento ejecutivo. Tercero. Ordenar el remate y avalúo de los bienes embargados y que posteriormente se embarguen. Cuarto. Ordenar la liquidación del crédito. Quinto. Condenar en costas al demandado. Tásense. Sexto. Sin costas en esta instancia.

NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE

Los Magistrados,

GERMÁN VALENZUELA VALBUENA

OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA

Sexto. Sin costas en esta instancia.

NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE

Los Magistrados,

GERMÁN VALENZUELA VALBUENA

OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Radicado: 1100 1310 3037 2004 00251 01