TSDJ BOG SC - 11001 31 03 002 2016 00745 01-(30-04-2025)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA DE DECISIÓN CIVIL

Bogotá, D. C., treinta de abril de dos mil veinticinco

Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: 11001 31 03 002 2016 00745 01 - Procedencia: Juzgado 2º Civil del Circuito Proceso: Cooperativa de Transportes la Nacional Ltda. vs. Grupo Sachiel S.A. y otra

Asunto: Apelación sentencia

Aprobación: Sala virtual; Aviso N.° 15

Decisión: Confirma

Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la demandada Grupo Sachiel S.A. contra la sentencia de 1º de octubre de 2024 (aclarada el día 24 siguiente), proferida por el Juzgado 2º Civil del Circuito , en el presente proceso verbal instaurado por Cooperativa de Transportes la Nacional Limitada contra Grupo Sachiel S.A. y Energía de Gas S.A.S.

ANTECEDENTES

1. En la demanda reformada 1 pidió la actora que se declarara el incumplimiento de las demandadas a pagar $400.000.000 del saldo pendiente del precio pactado en la compraventa contenida en la Escritura 2283 de 2 de mayo de 2014, de la Notarí a 73 de Bogotá ; en consecuencia, que se les conden ara a pagar ese valor junto con intereses moratorios.

2. Como fundamento de las pretensiones aduj o que el 23 de octubre de 2013 las partes celebraron promesa de compraventa del inmueble

ubicado en la Carrera 13 A # 3 – 19 Sur de Bogotá, matrícula 50S2. Como fundamento de las pretensiones aduj o que el 23 de octubre de 2013 las partes celebraron promesa de compraventa del inmueble ubicado en la Carrera 13 A # 3 – 19 Sur de Bogotá, matrícula 50S229544, con el compromiso de que , para el 2 de junio siguiente, se lograría el levantamiento y cancelación de gravámenes que limitan el dominio, término que podía ser prorrogado por 8 meses.

1 Folios 128 a 138 y 242 a 246, pdf 001, cuad. ppal.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 2

Precisó que el precio acordado fue de $2.200.000 .000 y la entrega se fijó en dos etapas : la primera al momento de la firma de la es critura concerniente a varias áreas del terreno, y la segunda el 2 de junio de 2014 respecto de las oficinas que ocupaba la Cooperativa, o en fecha posterior en caso de eventual prórroga.

Especificó que los surtidores de combustible, avisos y otros elementos de la estación de servicio de la firma Brio (hoy Biomax) ubicado en el predio, no fueron parte de la promesa y que la promite nte vendedora tenía que retirar; además se suscribieron dos otrosíes y un contrato de arrendamiento entre las misma s partes para el adecuado desarrollo del negocio.

Explicó que el 2 de mayo de 20 14 las partes otorgaron la Escritura 2283 en la Notaría 73 de Bogotá, en la que protocolizaron contrato de compraventa por el precio de $2.200.000.000, y la siguiente forma de

Explicó que el 2 de mayo de 20 14 las partes otorgaron la Escritura 2283 en la Notaría 73 de Bogotá, en la que protocolizaron contrato de compraventa por el precio de $2.200.000.000, y la siguiente forma de pago: (a) $200.000.000 con cheque el 1º de octubre de 2013 recibido por la vendedora a satisfacción ; (b) $300.000.000 en efectivo para cancelar multas vigentes de la Secretaría de Movilidad a cargo de la Cooperativa; (c) $1.300.000.000 entregados con la firma de la escritura con cheques y en efectivo; (d) el saldo de $400.000.000 estaría destinado a pagar deudas de la Cooperativa por concepto de servicios públicos, suministro de combustible líquidos derivados del petróleo en la estación de servicio ubicado en el inmueble objeto de la compraventa, con la previsión de que este último saldo sería pagado a la vendedora después de verificarse la cancelación de los gravámenes hipotecarios (anotaciones 11 y 18 de la matrícula inmobiliaria), en un plazo no mayor de 4 meses siguientes a la escritura, salvo razones de fuerza mayor o caso fortuito.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 3 Aclaró que ese último término de 4 meses es contradictorio con el lapso de 30 días también previsto para el mismo supuesto fáctico en la cláusula cuarta del contrato.

Manifestó la demandante que el 30 de mayo de 2014 envió comunicación a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para la cancelación de las hipotecas, aunado a que el 17 de julio siguiente l as compradoras

cuarta del contrato.

Manifestó la demandante que el 30 de mayo de 2014 envió comunicación a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para la cancelación de las hipotecas, aunado a que el 17 de julio siguiente l as compradoras recibieron el inmueble según acta de entrega.

Detalló que el primer piso estaba ocupado por Transnacional de Seguros con el establecimiento denominado Centro de Enseñanza Automovilística, situación que era de conocimiento de las compradoras, quienes consintieron que esa empresa permaneciera en el predio 15 días más hasta que encontrara a dónde podía trasladarse.

Explicó que e l 22 de julio de 2014 las demandadas enviaron comunicación, en la cual adujeron incumplimiento de la vendedora, pues la entrega no se hizo de manera voluntaria, el primer piso estaba arrendado a un tercero que no pagó cánones y el inmueble estaba en pésimas condiciones, esto último debido a que se habían sustraído elementos como la puerta del tercer piso, lámparas, caja fuerte, puertas de vidrio, entre otros elementos, de manera que anunciaron aplicar de forma unilateral y abusiva la cláusula de $400.000.000 para no pagar el saldo del precio pendiente.

Señaló la demandante que el 28 de octubre de 2014 fueron canceladas las hipotecas que gravaban el predio, de m odo que el 13 de noviembre siguiente pidió a las compradoras pagar el saldo del precio de la compraventa, las que a su vez se negaron a cumplir con esa obligación y a los pocos días después (21 de noviembre) vendieron el inmueble por

siguiente pidió a las compradoras pagar el saldo del precio de la compraventa, las que a su vez se negaron a cumplir con esa obligación y a los pocos días después (21 de noviembre) vendieron el inmueble por $2.807.000.000 a un tercero.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 4

3. Energía de Gas S.A.S. se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó : (i) c ontrato no cumplido; (ii) extinción contrato de promesa por celebración del contrato prometido; (iii) c ompensación; (iv) c osa juzgada; (v) cualquier otro que se observe acreditado2.

4. Grupo Sachiel S.A. también contestó la demanda, reconoció unos hechos, refutó otros y planteó los medios defensivos que tituló : (i) contrato no cumplido ; (ii) extinción de la promesa por celebración del contrato prometido; (iii) compensación; (i v) c umplimiento de obligaciones de la compradora ; (v) c osa juzgada; (vi) cualquier otr a que se encuentre probada3.

5. Sachiel a demás presentó demanda de reconvención 4, cuyo petitum estuvo dirigido a que se declarar a el incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la vendedora, motivo por el que esta última quedó obligada a pagar $400.000.000 de cláusula penal , valor que fue descontado por las compradoras del saldo del pre cio a título de cobro anticipado de perjuicios.

Al respecto, indicó Grupo Sachiel que la mencionada cláusula penal fue

descontado por las compradoras del saldo del pre cio a título de cobro anticipado de perjuicios.

Al respecto, indicó Grupo Sachiel que la mencionada cláusula penal fue pactada por las partes con la precisión de que es exigible por cualquier tipo de incumplimiento, y podía materializarse con la retención , compensación o descuento de sumas de dinero relacionadas con el precio,

Explicó que el incumplimiento de la vendedora consistió en que la diligencia de entrega se realizó el 17 de julio de 2014, cuando debió

2 Folios 267 a 284, pdf 001, cuad. ppal. 3 Folios 249 a 265, pdf 001, cuad. ppal. 4 Folios 19 a 26, pdf 001, cuad. 03.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 5 haberse hecho el día 2 de ese mismo mes, además, que hubo necesidad de apoyo policivo debido a conductas opositoras de la demandante, junto con el inconveniente de que parte del predio estaba ocupado por un tercero.

Precisó que del inmueble la vendedora extrajo elementos como la puerta de tercer piso, baranda de las escaleras, algunos balastros y lámparas del tercer piso, caja fuerte empotrada en el mezanine, puertas de vidrio y acceso al segundo piso, y todas las divisiones de tipo hunter douglas.

Agregó Grupo Sachiel que presentó demanda ejecutiva para el cobro de la cláusula penal, el Juzgado 20 Civil del Circuito alcanzó a librar orden de pago, pero por un recurso que interpuso la Cooperativa el juez revocó

Agregó Grupo Sachiel que presentó demanda ejecutiva para el cobro de la cláusula penal, el Juzgado 20 Civil del Circuito alcanzó a librar orden de pago, pero por un recurso que interpuso la Cooperativa el juez revocó esa providencia y negó la pretensión ejecutiva, decisión confirmada por el Tribunal Superior de Bogotá.

6. La demandante respondió con oposición a la demanda de reconvención, para lo cual adujo remitirse “a las mismas consideraciones jurídicas expresadas en la demanda inicial propuesta ”, especialmente “porque la demandante en reconvención no aporta ningún elemento nuevo a la discusión”5.

LA SENTENCIA APELADA

El juez de primera instancia, en la sentencia a clarada6, denegó la prosperidad de las excepciones, declaró que las demandadas incumplieron el contrato de compraventa objeto del proceso y las condenó a pagar $400.000.000 a favor de la demandante, en el término de 10 días contados a partir de la ejecutoria del fallo, junto con intereses

5 Folios 30 a 33, pdf 01, cuad. 03. 6 Pdf 014 (sentencia) y 019 (auto de 24 de octubre de 2024), cuad. ppal.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 6 moratorios legales del 6% anual, desde el 13 de noviembre de 2014 hasta el pago total de la obligación, más las costas del proceso.

Para esas decisiones estimó, en resumen, que la demandante cumplió con la obligación principal de entrega, visto que en la escritura de compraventa quedó expresamente anotado que la vendedora renunciaba a

Para esas decisiones estimó, en resumen, que la demandante cumplió con la obligación principal de entrega, visto que en la escritura de compraventa quedó expresamente anotado que la vendedora renunciaba a la condición resolutoria aunado a que otorgaba poder amplio y suficiente a las compradoras , para que pu dieran ingresar a las instalaciones del inmueble y a las construcciones en él edificadas, cambiar guardas, e ingresar o retirar cualquier bien que desee luego de vencido el plazo de entrega.

Determinó que si bien los gravámenes hipotecarios de las anotaciones 11 y 18 del certificado de tradición y libertad se cancelaron después de vencido el término de 60 días pactado en la escritura, no puede olvidarse que se trata de un trámite que debe surtirse ante una entidad externa, cuya demora no es imputable a la vendedora; con todo –detalló el juez – la tardanza no fue significativa, porque la celebración del contrato de compraventa se realizó antes de la fecha pactada en la promesa , además, la demandante demostró que realizó el oficio de cancelación el 30 de mayo de 2024 y no hay pruebas en el expediente de que las demandadas fueron quienes asumieron los costos de ese trámite.

Indicó que la permanencia del esta blecimiento “Centro de Enseñanza Automovilística” carece de relevancia, pues quedó claro en el acta de 17 de julio de 2014 que las demandadas recibieron el inmueble con ocedoras de esa situación, sin que hayan demostrado que se presentó algún problema posterior o que la vendedora les haya afectado el libre ejercicio

de julio de 2014 que las demandadas recibieron el inmueble con ocedoras de esa situación, sin que hayan demostrado que se presentó algún problema posterior o que la vendedora les haya afectado el libre ejercicio del derecho de dominio.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 7 En relación con el mobiliario que tenía el predio, explicó el juez que en la compraventa no se incluyó el establecimiento de comercio que funcionaba en el inmueble, por ende, el mobiliario echado de menos por las compradoras no era objeto del contrato y , en todo caso, ni siquiera fueron materia de dictamen pericial.

Conforme a ese análisis puntualizó que a las compradoras les era exigible el pago del saldo del precio ($400.000.000), sin que pudieran compensar o retener ese dinero so pretexto de cláusula penal, porque pese a los inconvenientes de la vendedora para cumplir con las obligaciones de entrega y saneamiento, las adquirentes no acreditaron que hayan sufrido perjuicios “altamente notorios”.

Enfatizó que, según la escritura de compraventa, aquel saldo del precio eventualmente estaría destinado a atender deudas de la vendedora relacionadas con el suministro de combustibles deri vados del petróleo y servicios públicos, empero, las demandadas tampoco probaron que tuvieron que incurrir en gastos relacionados con esos conceptos, por ende, resulta injustificado que hayan retenido aquel dinero.

Descartó la excepción de cosa juzgada, p orque las decisiones judiciales contenidas en el proceso ejecutivo que cursó ante el Juzgado 20 Civil del

ende, resulta injustificado que hayan retenido aquel dinero.

Descartó la excepción de cosa juzgada, p orque las decisiones judiciales contenidas en el proceso ejecutivo que cursó ante el Juzgado 20 Civil del Circuito no versaron sobre el mismo objeto litigioso ni resolvieron de fondo la controversia suscitada entre las partes.

LA APELACIÓN

a) Grupo Sachiel S.A. interpuso y sustentó en oportunidad recurso de apelación, en el que reiteró haber demostrado incumplimiento de la vendedora, cuyas obligaciones tenía que cumplirlas “integralmente” en laApelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 8 forma y términos pactados en la escritura pública , cosa que no hizo, pues la entrega fue tardía y hubo necesidad de apoyo policial, además las compradoras tuvieron que soportar la presencia de un tercero que tardó en desocupar parte del inmueble, el cual además fue “desvalijado” según se observa en las fotografías aportadas al expediente.

Adujo que el pago de $400.000.000 del saldo pendiente del precio estaba condicionado a que el levantamiento de los gravámenes hipotecarios se hiciera en el plazo no mayor a 4 meses (máximo 2 de septiembre de 2014), pero ante l a desidia de la vendedora fueron las compradoras quienes impulsaron el trámite, el que solo así pudo concretarse tiempo después.

Expuso que vista la no configuración de la condición en el término oportuno, nunca emergió la obligación de pagar dicho saldo del precio, en su lugar y al tenor de las estipulaciones expresas del contrato de

después.

Expuso que vista la no configuración de la condición en el término oportuno, nunca emergió la obligación de pagar dicho saldo del precio, en su lugar y al tenor de las estipulaciones expresas del contrato de compraventa, las cuales fueron acordadas por las partes en virtud de la autonomía de la voluntad , las compradoras quedaron facultadas para retener o compensar ese dinero a t ítulo de cláusula penal como tasación anticipada de perjuicio s, sin que por lo mismo hubiera necesidad de demostrarlos, aun así –comentó la apelante – fueron cuantiosos, pues las tardanzas de la vendedora afectaron el negocio de arrendamiento que las demandadas ya habían pactado con una IPS, y se vieron en la necesidad de adquirir un “crédito con el leasing Corficolombiana”.

b) La demandante descorrió el traslado de la sustentación de la apelación para que se de scartaran los argumentos del recurso y en su lugar s e confirmara la sentencia de primera instancia , la cual calificó de sólida,Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 9 pues contiene “un análisis claro, riguroso y ajustado a derecho del material probatorio y de los argumentos presentados por las partes” 7

CONSIDERACIONES

1. Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados , el debate se enfoca en dilucidar si fue acertada la sentencia del juez a quo en haber denegado la demanda de reconvención y las excepciones de las demandadas, a quienes declaró como parte incumplida en el contrato de compraventa en cuestión y las condenó a

sentencia del juez a quo en haber denegado la demanda de reconvención y las excepciones de las demandadas, a quienes declaró como parte incumplida en el contrato de compraventa en cuestión y las condenó a pagar, en favor de la demandante, $400.000.000 por concepto de saldo pendiente del precio junto con intereses moratorios, aspectos todos estos que se analizarán en atención a las puntuales alegaciones de la apelante.

De entrada se advierte que la respuesta a es e cuestionamiento consiste en que se confirmará la sentencia apelada, por cuanto fue demostrado que la vendedora cum plió con las obligaciones de entrega del inmueble y levantamiento de hipotecas, y que si bien se realizaron de manera tardía o imperfecta, los inconvenientes suscitados de ningún modo da n lugar a la aplicación de la cláusula penal pactada entre las partes en el contrato de compraventa, como se explicará.

2. Adviértese que la demandante –en la demanda inicial reformada– invocó como sustento de sus pretensiones la acción resolutoria prevista en el art. 1546 del C.C., en particular el inciso segundo, el cual prevé que, en los contratos bilaterales , en caso de incumplimiento de alguno de los contratantes, la parte cumplida podrá “ pedir a su arbitrio (…) el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.

7 Pdf 007, cuad. Tribunal.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 10 De ese modo, adujo la parte actora que no ha recibido el saldo de $400.000.000 del precio de la compraventa objeto de este proceso, de allí que haya solicitado se condene a las demandadas a pagar ese valor

De ese modo, adujo la parte actora que no ha recibido el saldo de $400.000.000 del precio de la compraventa objeto de este proceso, de allí que haya solicitado se condene a las demandadas a pagar ese valor (cumplimiento del contrato) junto con los respectivos intereses moratorios (perjuicios).

3. Es asunto pacífico entre las partes que la vendedora (aquí demandante), conforme a la Escritura 2283 de 2 de mayo de 2014 de la Notaría 73 de Bogotá, tenía a su cargo como obligaciones principales la

de hacer la entrega real y material d el inmueble ubicado en la Carrera 13 A # 3 – 19 Sur de Bogotá, junto con la gestión de obtener la cancelación de los gravámenes hipotecarios que figuraban en la matrícula inmobiliaria 50S-229544 (anotaciones 11 y 18).

Reconocieron las demandadas en sus contestaciones e interrogatorios de parte, que recibieron el inmueble según acta de 17 de julio de 2014 por ellas mismas suscrita, que pese a la falta de colaboración de la vendedora lograron el levantamiento de los gravámenes hipotecarios y que ostentan el derecho pleno de propiedad.

Es más, conforme al certificado de tradición y libertad8, se observa que la Escritura de compraventa en cuestión fue debidamente inscrita ( modo tradición - anotación 33), se cancelaron las dos hipotecas referidas en el contrato (anotaciones 34 y 35), e incluso posteriormente las demandadas – en ejercicio del derecho de dominio – vendieron el inmueble a Leasing Corficolombiana S.A. según Escritura 2837 de 18 de noviembre de 2014

contrato (anotaciones 34 y 35), e incluso posteriormente las demandadas – en ejercicio del derecho de dominio – vendieron el inmueble a Leasing Corficolombiana S.A. según Escritura 2837 de 18 de noviembre de 2014 de la Notaría 23 de Bogotá (anotación 36, valor del acto $2.807.000.000).

8 Folios 87 a 95, pdf 001, cuad. ppal.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 11 En el expediente no hay prueba de que las compradoras estén desprovistas de la posesión material del inmueble total o parcialmente, porque si bien la mencionada acta de 17 de julio de 201 4 menciona que en el primer piso quedó funcionando activamen te la sociedad Transnacional de Seguros S.A., con el establecimiento de comercio denominado Centro de Enseñanza Automovilisica a causa de un contrato de arrendamiento con la vendedora, en todo caso l os representantes legales demandadas adujeron en su inter rogatorio que tuvieron que tolerar esa situación hasta que ese tercero desocupó el inmueble; en consecuencia, no hay duda de que al fin de cuentas lograron obtener el pleno dominio y disposición del bien raíz que adquirieron de la demandante.

4. Las demandadas, como sustento de la excepción de contrato no cumplido y de la demanda de reconvención presentada por Grupo Sachiel S.A., adujeron que la vendedora incumplió con sus obligaciones, puesto que la entrega del inmueble fue tardía, se presentaron muc hos inconvenientes según consta en acta de 17 de julio de 2014 a tal punto

S.A., adujeron que la vendedora incumplió con sus obligaciones, puesto que la entrega del inmueble fue tardía, se presentaron muc hos inconvenientes según consta en acta de 17 de julio de 2014 a tal punto que se requirió apoyo policial; que además varios elementos del mobiliario adherido a la edificación fueron desvalijados ; que un tercero permaneció ocupando el primero piso , y que las hipotecas fueron canceladas gracias a la gestión de ellas mismas y vencido el término de 4 meses previsto en el contrato de compraventa.

Empero, como explicó el juez a quo , esos inconvenientes de ningún modo pueden calificarse como incumplimiento de las obligaciones de la vendedora, pues l a incómoda o desgastante gestión para materializar la entrega real y material del inmueble, sumado a la dilatada obtención del levantamiento de las hipotecas, no impidieron que al final se lograra el propósito de la co mpraventa, concerniente a que las compradorasApelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 12 obtuvieran el derecho pleno de propiedad sin limitaci ones o gravámenes restrictivos del dominio.

5. Ahora bien, las circunstancias descritas por las demandadas encuadran de mejor manera en la hipótesis de cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones de la vendedora, situación que escapa de los contornos del art. 1546 del C.C., y se ubica con mayor adecuación en el terreno de la responsabilidad contractual, esto es, cuando en la ej ecución de las obligaciones de un contrato, uno de los contratantes causa daños al otro

del art. 1546 del C.C., y se ubica con mayor adecuación en el terreno de la responsabilidad contractual, esto es, cuando en la ej ecución de las obligaciones de un contrato, uno de los contratantes causa daños al otro contratante, hipótesis regulada en el art. 1613 del C.C. que dispone: “la indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y el lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento ” (se resalta).9

Si bien en la demanda de reconvención y en las excepciones a la demanda principal no fue invocado dicho supuesto normativo, en virtud del principio iuria novit curia procede analizar los planteamientos de la s demandadas bajo ese parámetro , que es el que más se ajusta al relato fáctico de sus defensas, visto que –insistentemente– aducen que están legitimadas a retener el pago de $400.000.000 que estaba pendiente como parte del precio, para compensarlo precisamente a modo de tasación anticipada de perjuicios según fue pactado en la cláusula penal del contrato, argumento que reiteró la apelante en sede de segunda instancia.

6. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha explicado que la cláusula penal implica “ una liquidación de los perjuicios por la inejecución o el retardo de la obligación principal,

9 Tratándose del cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones, véase: CSJ, SCC, sentencia de

explicado que la cláusula penal implica “ una liquidación de los perjuicios por la inejecución o el retardo de la obligación principal,

9 Tratándose del cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones, véase: CSJ, SCC, sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524 M.P. Edgardo Villamil Portilla.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 13 realizada directamente por las partes, de ma nera anticipada y con un ‘carácter estimativo y aproximado ’, que en principio debe considerarse equitativo”10.

Recuérdase que el artículo 1600 C.C. establece que “[n]o podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena ”, y el entendimiento que se le ha dado a tal norma parte de la distinción entre indemnización compensatoria y moratoria 11, pudiéndose acumular la primera a la pena privada, siempre que así se haya pactado expressis verbis, por provenir de causas distintas.

7. Para este asunto, las partes estipularon en la cláusula séptima : “CLÁUSULA PENAL : Sin perjuicio del cumplimiento de la obligación principal y en caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contenidas en el presente instrumento público a cargo de la PARTE VENDEDORA, las partes de mutuo acuerdo establecen como cláusula penal una suma equivalente a …$400 ’000.000.., los cuales serán pagaderos por la parte incumplida a la parte cumplida sin necesidad de requerimientos de constitución en mora, a los cuales las partes

penal una suma equivalente a …$400 ’000.000.., los cuales serán pagaderos por la parte incumplida a la parte cumplida sin necesidad de requerimientos de constitución en mora, a los cuales las partes renuncian expresamente con la firma de este documento” (se subraya).

Como puede observarse, el tenor literal del contrato determina que opera la cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones, mas no previó aquellos eventos en los cuales las

10 CSJ, SCC, sentencia de 23 de junio de 2000, exp. 4823, M.P. José Fernando Ramírez Gómez . 11 “El cúmulo de la indemnización compensatoria y la moratoria siempre es factible, porque ellas provienen de causas distintas: la primera, de los daños que experimenta el acreedor por el incumplimiento total, parcial o defectuoso de la prestación que le es debida (damni compensatorii); y la segunda, de los perjuicios que a aquel se le ocasionan por no recibir oportunamente esa pre stación (damni moratorii)”. (Ospina Fernández, Guillermo, Régimen de las obligaciones, Editorial Temis S.A., Tercera Edición, Bogotá, 1980, pág. 163.Apelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 14 obligaciones se cumplen “imperfectamente o de haberse retardado su cumplimiento” (art. 1613 del C.C.).

Además, las partes en la cláusula citada no estipularon expresamente que podía exigirse “la pena por el simple retardo ”, o que “por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal ” según faculta el art. 1596 del C.C., razón por la cual es claro que el cumplimiento

podía exigirse “la pena por el simple retardo ”, o que “por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal ” según faculta el art. 1596 del C.C., razón por la cual es claro que el cumplimiento imperfecto o tardío de las obligaciones a cargo de la vendedora, de ningún modo fue consagrado por las contratantes como hipótesis para que proceda la exigibilidad de la aludida cláusula penal.

8. Ahora bien, resulta evidente que el retardo en el cumplimiento de la obligación de entrega, las dificultades que se presentaron el 17 de julio de 2014 para que las compradoras lograran disponer materialmente de todo el inmueble, lo dilatado que resultó el levantamiento de los gravámenes hipotecarios y el deterioro de las instalaciones de las oficinas por la sustracción de mobiliario , pudo causar detrimento patrimonial a las demandadas, empero, ante la inoperancia de la cláusula penal por las razones que vienen de explicarse, les correspondía demostrar la certeza, determinación y c uantificación de los perjuicios con la específica concurrencia de los requisitos de la acción resarcitoria.

La doctrina tiene decantado que el “ resarcimiento del perjuicio tiene como finalidad restablecer la situación del perjudicado al estado anterior a la ocurrencia del daño. Cuando ello no resulta posible, se acude al pago de una suma de dinero que tiene naturaleza compensatoria. En consecuencia, nunca debe ser fuente de enriquecimiento”; además, para “que un daño sea indemnizable y cuantificable necesariamente debe haber tenido consecuencias oApelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 15

enriquecimiento”; además, para “que un daño sea indemnizable y cuantificable necesariamente debe haber tenido consecuencias oApelación sentencia 11001 31 03 002 2016 00745 01 15 repercusiones en la esfera económica o bien en la esfera espiritual y social del afectado”12.

Para los contornos de este asunto, ningún esfuerzo probatorio hicieron las demandadas en acreditar los perjuicios que sufrieron por esos hechos, pues a lo sumo adujeron en el interrogatorio de sus representantes legales que incurrieron en gastos de aproximadamente $600.000.000, en particular para adecuar el inmueble con miras al contrato de arrendamiento que habían celebrado con una IPS (no especificaron cuál), multas e intereses que tuvieron que sufragar y honorarios de abogados en que incurrieron para tramitar los levantamientos de las hipotecas , sin que aportaran ninguna prueba sobre el particular.

Tal omisión fue corroborada por los testigos Julieth Mayerli Abril Hernández y Pedro Pablo Carranza López 13, abogados que asesoraron a las demandadas para el desarrollo y ejecución de las obligaciones emanadas del contrato de compraventa, quienes por demás manifestaron que no había necesidad de hacer un dictamen para la determinación y liquidación de daños y perjuicios, en la medida en que estimaban que la vendedora incurrió en incumplimiento y esto por sí solo les permitía exigir el valor de la cláusula penal.

En consecuencia, quedaron huérfanos de prueba los daños que las demandadas reclamaron por el cu