TSDJ BOG SC - 11001 31 03 007 2012 00160 01-(19-05-2015)

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrada Ponente

LIANA AÍDA LIZARAZO VACA

Bogotá, D. C., Diecinueve (19) de mayo de dos mil quince (2015) Ordinario de Paola Andrea Osorio Pinzón y otros contra Edwin Torres Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01

Rad. Int.: 6667; F. 180; T. VI Discutido y aprobado en Sala de 22 de abril de 2015

Procede resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 18 de septiembre de 2014, proferida por el Juzgado 7 Civil del Circuito de esta ciudad en el asunto ut supra.

ANTECEDENTES

1. Las hermanas Paola Andrea, Cindy Grace, Karen Liliana y Melany Osorio Pinzón (esta última representada por su padre Luis Orlando Osorio por ser ella menor de edad) demandaron a Edwin Torres para que, previos los trámites de un proceso ordinario, se efectuaran los siguientes pronunciamientos: 1.1. Se declare que las demandantes tienen dominio pleno y absoluto sobre el apartamento con matrícula inmobiliaria 50S40149175.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 1.2. En consecuencia se ordene al demandado a restituir

dicho bien raíz a sus legítimas propietarias, aunado a que se le condene a pagar el valor de los frutos naturales o civiles, no solo los percibidos, sino también los que hubiere podido percibir con mediana inteligencia y cuidado, de acuerdo con una justa tasación de peritos, desde el día en que inició la posesión del predio hasta el instante en que lo entregue, a mas que debe sufragar el costo de las reparaciones que hubiere sufrido el inmueble por culpa del poseedor, el cual debe reputarse de mala fe.

1.2. "[E]n caso que se considere que hubo contrato de compraventa, se declare la rescisión por la nulidad del mismo por no tener el consentimiento de [la parte actora]".

2. El petitum se fundamentó en la versión de los hechos que a continuación se sintetiza: 2.1. Por escritura pública 1805 de 3 de agosto de 2011, de la Notaría 49 de Bogotá, se reconoció la titularidad de las demandantes sobre predio de marras en razón de la sucesión de su anterior propietaria Susana Pinzón Manrique (q. e. p. d.).

2.2. Las actoras tenían el deseo de vender el bien raíz por un valor de $53'000.000 y para ello designaron a su padre Luis Orlando Osorio, quien a su vez encargó a Luis Fernando Fandiño para tal propósito. El último de los mencionados, con motivo de un viaje que debía realizar, dio las llaves y la posesión del apartamento al aquí demandado, persona que efectuó dos consignaciones de $10'000.000 en favor del progenitor de las vendedoras como arras de la celebración de un negocio deRepública de Colombia

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consignaciones de $10'000.000 en favor del progenitor de las vendedoras como arras de la celebración de un negocio deRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 compraventa, a más de que se comprometió a pagar $20’000.000 en el momento en que se otorgue la correspondiente escritura y luego otros $10’000.000, para un total de $50’000.000 como precio acordado por el inmueble.

2.3. Sin embargo, esos últimos desembolsos se incumplieron y el llamado a juicio aún detenta materialmente el bien raíz desde el 4 de febrero de 2007 pero de mala fe, sin que se denote su intención de devolverlo a sus propietarias.

La actuación surtida

3. En providencia de 29 de marzo de 2012 el Juzgado 7 Civil del Circuito –a quien por reparto le correspondió el conocimiento del asunto– admitió a trámite la demanda (fl. 42 cd. 1).

4. El demandado, debidamente notificado del anterior proveído, contestó el libelo inicial del litigio y formuló las excepciones que denominó: a) prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio de vivienda de interés social; b ) posesión material de buena fe; y c ) derecho a expensas y mejoras útiles; aunado a que invocó el derecho de retención conforme al artículo 970 del C.C. (fl. 73-77 ib.).

5. Fracasada la conciliación de que trata la audiencia del artículo 101 del C. de P. C. (fl. 84 ib.), agotada la etapa probatoria

970 del C.C. (fl. 73-77 ib.).

5. Fracasada la conciliación de que trata la audiencia del artículo 101 del C. de P. C. (fl. 84 ib.), agotada la etapa probatoria y presentadas oportunamente las alegaciones de los contendientes, el juez dictó sentencia en la que: I ) calificó como impróspera la acción reivindicatoria; II) declaró la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes;República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01

1. condenó al demandado a restituir a la contraparte el inmueble objeto de la litis y lo condenó a pagar $67’019.133 por concepto de frutos civiles, junto con el 60% del valor de las costas que generó el proceso; IV) conminó a las demandantes a devolver, en favor de su contradictor, el rubro de $20’000.000 debidamente indexado (fls. 194-207 ib.).

LA SENTENCIA APELADA

6. Como fundamentos del fallo, el a quo tuvo en cuenta los argumentos que a renglón seguido se abrevian: 6.1. Las que promovieron este juicio son dueñas del apartamento tema del sub judice (que está debidamente singularizado) porque así lo probaron con los documentos pertinentes para ello.

6.2. La posesión del inmueble la ostenta Edwin Torres Rubio a causa de una relación contractual con Luis Orlando Osorio (quien actuó en representación de las herederas de la dueña del predio que ya había fallecido), según se adujo en el escrito introductor del proceso y se aceptó en la correspondiente contestación, circunstancia que se corrobora con las manifestaciones de Luis Fernando Fandiño contenidas en el documento visto a folio 35 del cuaderno principal. 6.3. Esa situación determina que la acción reivindicatoria esté avocada al fracaso, puesto que la posesión se derivó de un acuerdo contractual y, en consonancia, inútil es el análisis de la excepción de prescripción adquisitiva, por cuanto a más de que laRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 demanda de reconvención fue rechazada, se estaría variando el objeto de estudio del litigio hacia los parámetros de una acción de pertenencia, lo que desnaturalizaría el proceso y vulneraría el derecho de defensa de las demandantes.

6.4. Si bien se observa una indebida acumulación de pretensiones de la parte actora, nada se dijo en su debida oportunidad, por eso, en aras del derecho sustancial, es procedente la interpretación de libelo demandatorio, del cual se extrae que se solicitó la rescisión por nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes. 6.5. Está debidamente acreditado que dicho negocio fue convenido de manera verbal, sin que los contratantes fijaran un plazo para la celebración del contrato prometido ni redactaran sus

promesa de compraventa celebrado entre las partes. 6.5. Está debidamente acreditado que dicho negocio fue convenido de manera verbal, sin que los contratantes fijaran un plazo para la celebración del contrato prometido ni redactaran sus estipulaciones por escrito, aspectos éstos últimos que contrarían lo previsto en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Las falencias mencionadas son vicios que traducen nulidad absoluta de ese acuerdo contractual que debe ser decretada, esto conlleva a que se efectúen las restituciones mutuas entre los contendientes, es decir, las demandantes deberán devolver lo que recibieron como parte del precio y el demandado estará obligado a entregar la posesión del inmueble junto con el pago de los frutos civiles (arrendamientos) que el bien raíz hubiera podido producir según lo dictaminó el perito.

6.6. No hay prueba que demuestre la existencia de expensas o mejoras efectuadas sobre el apartamento, de allí que no puedan ser reconocidas.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01

LA APELACIÓN

7. La parte demandada apeló la sentencia, recurso que –en síntesis– sustentó de la siguiente manera: 7.1. El a quo aplicó en forma errada el artículo 1742 del C.C., porque en la demanda no se invocó la nulidad absoluta del

contrato verbal de promesa de compraventa ni dicha relación negocial se alegó como fundamento de alguna excepción, en consecuencia, el fallo apelado resolvió cuestiones extra petita.

7.2. El juez de primera instancia no analizó las excepciones de "prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio de vivienda de interés social y posesión material de buena fe".

7.3. Si bien la acción reivindicatoria es impróspera, esto no habilita al juzgador para entrar a analizar la existencia y la nulidad absoluta de un contrato celebrado entre las partes, máxime cuando ni siquiera pudo determinarse la naturaleza y características de esa convención.

CONSIDERACIONES

1. Desde el pórtico se observa que la acción reivindicatoria impetrada por las demandantes de ningún modo tiene vocación de prosperar tal como lo indicó el juez a quo , pues a más que dicho aspecto no fue objeto de apelación (art. 357 del C. de P.

C.), tampoco se discute que el demandado ingresó al predio por motivo de una relación contractual con la parte demandante,República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 circunstancia que se ajusta a la doctrina vernácula de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, quien ha sido enfática en precisar que: “[L]a pretensión reivindicatoria excluye de suyo todos los

casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza contractual, es decir, se rija por un contrato celebrado entre el dueño y el actual poseedor. En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil) y como tal tiene que ser respetado por ellas. Entonces, la restitución de la cosa poseída, cuya posesión legitima el acuerdo de voluntades, no puede demandarse sino con apoyo en alguna cláusula que la prevea, mientras el pacto esté vigente. La pretensión reivindicatoria solo puede tener cabida si se la deduce como consecuencia de la declaración de simulación, de nulidad o de resolución o terminación del contrato, es decir, previa la supresión del obstáculo que impide su ejercicio. (…) Cuando quiera que alguien posea en virtud de un contrato, es decir, no contra la voluntad del dueño que contrató, sino con su pleno consentimiento, la pretensión reivindicatoria queda de suyo excluida, pues sólo puede tener lugar en los casos en que el propietario de la cosa reivindicada ha sido privado de la posesión sin su aquiescencia. La acción de dominio es por su naturaleza una pretensión extracontractual, que repugna en las h ipótesis en que los interesados han convenido en que uno de ellos autoriza al otro para poseer en virtud de un determinado contrato celebrado entre el uno y el otro. …Y si el contrato no prevé la restitución de la cosa en fuerza de alguna de sus cláusulas, la acción de dominio sólo podrá tener lugar después que se aniquile el contrato y precisamente como

consecuencia de este aniquilamiento, que transforma nuevamente la posesión en extracontractual, puesto que el convenio ha desaparecido de la vida jurídica.”1

2. Ahora bien, al tamiz de las premisas jurisprudenciales transcritas en precedencia, es menester dejar anotado que la

1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 12 de marzo de 1981. Magistrado

Ponente: Dr. Ricardo Uribe Holguín.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 excepción de “prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio de vivienda de interés social” no se encuentra configurada por las siguientes razones: 2.1. Contrario a lo afirmado por el juez de primera instancia, sí es procedente un análisis sobre dicho enervante, toda vez que el inciso segundo del artículo 2513 del C.C. (adicionado por el art. 2 de la Ley 791 de 2002) preceptúa: “La prescripción tanto la adquisitiva como la extintiva, podrá invocarse por vía de acción o por vía de excepción, por el propio prescribiente, o por sus acreedores o cualquiera otra persona que tenga interés en que sea declarada, inclusive habiendo aquél renunciado a ella”. 2.2. Sin embargo –a despecho del apelante– al aceptarse

que existe un contrato que vincula a las partes y que por tal razón no es viable la acción reivindicatoria ya que –se itera– es una decisión de la sentencia de primer grado que no se impugnó, ello constituye un hecho probado que de contera desestima la usucapión que aduce el demandado sobre el inmueble de marras. En efecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia tiene decantado:

"Cuando el promitente comprador de un inmueble lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde aún; que de éste derecho no se ha desprendido todavía el promitente vendedor, a quien por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida. Para que la entrega de un bien prometido en venta pueda originar posesión material, sería indispensable entonces que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el promitente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versaRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 el contrato de promesa, pues solo así se manifestaría el desprendimiento del ánimo de señor o dueño en el promitente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro

comprador" (C.S.J., Cas. Civil de 24 de junio de 1980 G. J. Tomo CLXVI, No. 2407, pág. 51) Así, en la contestación al libelo introductor del litigio se señaló que el apartamento lo ostenta Edwin Torres de buena fe, porque lo recibió pacíficamente de las demandantes por gestión que hizo el padre de ellas (Luis Orlando Osorio), aunado a que confesó haber realizado una negociación con este último para la compra del bien raíz y precisó que en realidad el precio pactado fue por $40’000.000, de los cuales solo canceló $20’000.000, en tanto que el referido señor no volvió a aparecer y quería que le pagara el resto del dinero sin hacer la escritura respectiva, hechos que se pueden extraer de las respuestas a los hechos 6 y 7 de la demanda y de los fundamentos de la excepción denominada “posesión material de buena fe” (fls. 73-77 cd. 1). Lo anterior cobra mayor vigor con el interrogatorio de parte rendido por el demandado, en cuanto que si bien manifestó no ser cierto que se haya celebrado un contrato de compraventa sobre el predio, lo cierto es que no negó la existencia de un compromiso o promesa para realizar aquél, esencialmente porque en sus respuestas siguientes dio los pormenores de cómo hizo un acuerdo verbal para adquirir la propiedad del apartamento con un desembolso adelantado de $20’000.000 quedando a la espera de que se hiciera la correspondiente escritura pública de compraventa para poder pagar en favor de sus vendedoras otros $20’000.000 (fls. 84-85 ib.).República de Colombia

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compraventa para poder pagar en favor de sus vendedoras otros $20’000.000 (fls. 84-85 ib.).República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 2.3. En ese orden, como ese compromiso al que se ha hecho alusión no quedó consignado por escrito y se tiene noticia sobre la existencia del mismo únicamente por las manifestaciones de las partes, se denota –en consecuencia– que no existe certeza en punto a que las demandantes hayan querido entregarle al demandado la posesión real y efectiva sobre el predio para que lo detentara anticipadamente como dueño, sin que pagara la totalidad del precio y en ausencia del otorgamiento de una e scritura pública de compraventa, dado que ésta circunstancia solo se podría tener por acreditada si los contratantes lo hubiesen pactado expresamente al tenor de la jurisprudencia transcrita líneas atrás, cosa que no se hizo.

Y no se diga que conforme a las manifestaciones de la demanda se colige que la parte actora sí quiso brindar la posesión material del bien raíz a Edwin Torres, habida cuenta que tal conclusión solo resultaría de una forzada y parcializada valoración de esa actuación procesal, a más que de ningún modo podría considerarse como un hecho confesado al no ser expreso, consciente y libre (num. 4 art. 195 del C. de P. C.). Al respecto, nótese que en el libelo introductor de la litis se expresa que fue Luis Fernando Fandiño (persona que obró como intermediario para vender el apartamento) quien le entregó las llaves y la posesión al demandado, a más de que éste último se

Al respecto, nótese que en el libelo introductor de la litis se expresa que fue Luis Fernando Fandiño (persona que obró como intermediario para vender el apartamento) quien le entregó las llaves y la posesión al demandado, a más de que éste último se encuentra en el inmueble desde el 4 de febrero de 2007, empero, la expresión “posesión” la hacen las demandantes de manera genérica y desprevenida para dar a entender que dicha persona dejó que Edwin Torres ocupara el predio, mas ello no implica queRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 ellas hayan querido que el promitente comprador se reputara dueño desde el mismo instante en que ingresó al bien raíz.

Incluso, Luis Orlando Osorio, en su declaración, precisó que él no fue quien entregó el apartamento y que su compradre Luis Fernando Fandiño no estaba autorizado para vender sino únicamente para conseguir clientes que quisieran comprar el inmueble (fls. 86-89 cd. 1), lo que desestima aún más alguna intención consistente en que las promitentes vendedoras, por intermedio de su señor padre, hayan deseado que su promitente comprador quedara inmediatamente como dueño en la etapa preparatoria de una compraventa. En punto de lo pretérito, es imperioso señalar que el deponente negó haber convenido una promesa de compraventa

con el demandado y, por tal motivo, fue ambiguo sobre los pormenores del caso so pretexto de haber estado por fuera del país para el momento de los hechos, manifestación que de alguna forma riñe con lo expresado en la demanda, de allí que le asista razón al juez a quo en preferir lo mencionado en el escrito demandatorio, puesto que el relato fáctico es más conciso, detallado y coherente, elaborado concienzudamente por el apoderado de la parte actora quien es el que representa sus intereses. Así las cosas, está acreditado que Edwin Torres ostenta la tenencia del apartamento de marras, toda vez que ingresó al mismo en virtud de una promesa de compraventa verbal, la cual, al margen de lo que pueda decirse sobre su validez o invalidez, de ningún modo confiere al promitente comprador la posesiónRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 material (detentación de dominio) sobre el inmueble, salvo que así se haya pactado expresamente por los contratantes, cuestión esta última que no se acreditó con suficiencia en el sub judice, lo que traduce un reconocimiento de dominio ajeno en cabeza de las actoras.

Por demás, tampoco probó el demandado la interversión del título, esto es, que haya mutado su condición de mero tenedor de la cosa a la de poseedor, puesto que del plenario no se vislumbra alguna circunstancia (previa al inicio de este proceso) por la cual haya querido desconocer la relación contractual que lo vincula con las demandantes y haya repudiado de manera pública el dominio

la cosa a la de poseedor, puesto que del plenario no se vislumbra alguna circunstancia (previa al inicio de este proceso) por la cual haya querido desconocer la relación contractual que lo vincula con las demandantes y haya repudiado de manera pública el dominio de aquéllas, pues ni en la contestación de la demanda ni en su respectivo interrogatorio de parte indicó alguna fecha concreta en la que manifestara su repulsa en cumplir con lo acordado verbalmente con la contraparte, en la que dejara claro que desistía en adquirir el bien raíz mediante una compraventa y que el pleno dominio lo obtendría mediante la usucapión. Por el contrario, en su declaración adujo que lo había llamado Luis Orlando Osorio en varias ocasiones para que le pague más dinero por la venta, frente a lo cual se ha negado porque dicho señor no puede hacer la transferencia del dominio, máxime cuando hace más de 5 años no ha realizado la sucesión de Susana Pinzón (q.e.p.d.) y en todo caso ya ha pagado el 50% del precio, es decir, dio una serie de justificaciones en razón de una relación contractual mas no expresó que tal negativa obedecía exclusivamente a que él se consideraba como el único y pleno dueño del apartamento.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01

3. Por otro lado, en atención a la nulidad absoluta decretada en la sentencia de primera instancia, procede la Sala al análisis de la misma según las inconformidades de la apelación. 3.1. Advirtió el juez a quo una indebida acumulación de pretensiones en la demanda, de cara a lo cual decidió hacer una

en la sentencia de primera instancia, procede la Sala al análisis de la misma según las inconformidades de la apelación. 3.1. Advirtió el juez a quo una indebida acumulación de pretensiones en la demanda, de cara a lo cual decidió hacer una interpretación de ese libelo en aras de no denegar el derecho a la administración de justicia por el simple incumplimiento de un mero formalismo, argumento por el que consideró que la parte actora sí solicitó oportunamente un pronunciamiento sobre la nulidad de la promesa de compraventa verbal que vincula a las partes, de manera subsidiaria en caso de que la acción reivindicatoria no prosperara. 3.2. Sobre el particular, no otra podía ser la decisión adoptada por el juzgado de primera instancia, en tanto que de una revisión pormenorizada del escrito introductor del litigio se observa (en los acápites de pretensiones y hechos), que se pidió expresamente la rescisión por nulidad de dicho contrato (fl. 37-40 cd. 1), que si bien fue sustentado con el argumento de que las demandantes no prestaron su consentimiento, lo cierto es que configura un petitum en razón del cual –contrario a lo alegado por el apelante– el juzgador puede entrar a revisar la validez del mismo sin vulnerar el principio de congruencia contenido en el artículo 305 del C. de P. C., en tal sentido, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha dicho: “[C]uando el lenguaje de la demanda, sin ser indescifrable

por completo, no se ajusta a la claridad y precisión indispensables en tan delicada materia’ (CLXXXVIII, 139), para ‘no sacrificar el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal’ (CCXXXIV, 234), ‘el juzgador está obligado a interpretarla enRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos’, realizando ‘un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos’, ‘ mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral’ (cas. civ. sentencia de 27 de agosto de 2008, [SC-084-2008], expediente 11001-3103-022-1997-1417101, énfasis de la Sala), ‘siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho’, bastando ‘que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda ’ (XLIV, p. 527; XIV, 488 y 833; LXI, 460; CXXXII, 241; CLXXVI, 182 y CCXXV, 2ª

parte, 185)” (cas. civ. sentencias de 6 de mayo de 2009, Exp. N° 11001-3103-032-2002-00083-01; 3 de noviembre de 2010, exp. 20001-3103-003-2007-00100-01), “de manera que en procura de evitar el sacrificio del derecho sustantivo, pueda enmendar con su actividad dialéctica la confusa presentación de los hechos, de las pretensiones o de las excepciones que hayan efectuado las partes intervinientes en el proceso”2 Descendiendo al caso concreto, las demandantes no precisaron que su petición de nulidad contractual la hacían de manera subsidiaria a la acción reivindicatoria, empero, de la forma en que está redactada la demanda puede colegirse de manera racional, lógica, sistemática e integral que lo pretendido era resolver de manera definitiva el conflicto que concierne a los contendientes y definir –de una vez por todas– la situación jurídica que las vincula respecto al predio con matrícula inmobiliaria 50S40149175, bien sea por cualquiera de las dos acciones ya reseñadas. Lo pretérito traduce que, ante lo impróspero de la acción de dominio, nada obste para que en este asunto se decida sobre la validez de la promesa de compraventa que atañe a las

2 cas. civ. sentencia de 11 de julio de 2000, exp. 6015.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01 contrapartes, como quiera que es un petitum que se deriva del contenido del libelo demandatorio, a más que se procura evitar dejar una relación indefinida entre los extremos del proceso. 3.3. Pues bien, como ya se había anotado con anterioridad, se encuentra demostrado que entre las partes se celebró un contrato de promesa de compraventa, ya que de la demanda y su contestación se extrae que Luis Orlando Osorio (en representación de sus hijas aquí demandantes) y Edwin Torres acordaron que el segundo pagaría una suma de dinero a fin de adquirir la propiedad del predio en cuestión, para lo cual adelantó el pago de $20’000.000 a aquél, es decir, pactaron cosa y precio

(art. 1849 C.C.) y se comprometieron a otorgar la escritura y a cancelar dinero restante en un tiempo posterior (art. 1611 del C.C.). Es necesario advertir que pese a no aportarse algún poder por el cual Paola Andrea y Cindy Grace Osorio Pinzón (para el año 2007 eran mayores de edad)3 hayan facultado a su progenitor para vender el predio que ellas heredaron de su madre, y del que ahora figuran como algunas de las propietarias, lo cierto es que ratificaron tal proceder de su señor padre, puesto que al promover este litigio basaron sus pretensiones en la veracidad de ese mandato, ya que también están pidiendo la nulidad del contrato promesa, solicitud que solo es viable en tanto ellas se reputen como parte contratante (promitentes vendedoras).

3 Conforme a los certificados de nacimiento vistos a folios 7 y 10 del primer cuaderno, las demandantes en mención nacieron el 30 de enero de 1979 y el 10 de abril de 1985 respectivamente,

3 Conforme a los certificados de nacimiento vistos a folios 7 y 10 del primer cuaderno, las demandantes en mención nacieron el 30 de enero de 1979 y el 10 de abril de 1985 respectivamente, esto traduce que para el año 2007 cada una tenía 28 y 21 años de edad.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 007 2012 00160 01

Al respecto, la doctrina tiene decantado que la ratificación consiste “en aprobar un negocio que otro celebra por nuestra cuenta, sin poder o con poder deficiente”4 , cuyas condiciones son: “1) La ratificación debe provenir directamente de quien tiene facultad para disponer del derecho de que otro dispuso, y el representante o mandatario puede ratificar los negocios que él podía concluir en nombre de su representado. 2) La ratificación, según el artículo 2186 [Código Civil], puede ser expresa o tácita. Será lo último cuando el mandante comienza a dar cumplimiento a las obligaciones del negocio que su representante o mandatario concluyó con extralimitación de poderes, o recibe en pago las obligaciones respectivas. Según D EMOGUE, en la ratificación se exige la voluntad cierta de ratificar; ‘el representado debe conocer el carácter excesivo del mandatario, y conocer, ante todo, que dicho acto se ha realizado’5 . Igual observación debe hacerse respecto al negocio

celebrado sin poder de representación. 3) La ratificación se somete a la voluntad unilateral del representado, y por lo tanto, no exige la aceptación del tercero contratante. 4) La ratificación se retrotrae al día de la celebración del negocio. Tal solución se establece en forma expresa para la ratificación de la venta de cosa ajena (art. 1874) y par