TSDJ BOG SC - 11001 31 03 009 2020 00002 02-(05-02-2025)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA DE DECISIÓN CIVIL

Bogotá, D. C., cinco de febrero de dos mil veinticinco

Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: 11001 31 03 009 2020 00002 02 - Procedencia: Juzgado 9º Civil Circuito

Proceso: Yamile Castro Mesa vs. José Javier Niño Roncancio

Asunto: Apelación sentencia

Aprobación: Sala virtual; Aviso N.° 4

Decisión: revoca parcial

Se resuelve n los recursos de apelación interpuesto s por la parte demandante y por la parte demandada , contra la sentencia de 11 de junio de 2024, proferida por el Juzgado 9º Civil del Circuito , en este proceso verbal de Yamile Castro Mesa contra José Javier Niño Roncancio.

ANTECEDENTES

1. Pidió l a demandante1, en la demanda subsanada 2, se declare la existencia y validez de la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017 y se condene al demandado a cumplir con sus obligaciones contractuales, junto con el pago de $14.000.000 de cláusula penal más daños y perjuicios.

Como fundamento de las pretensiones adujo que el demandado (su excónyuge), en dicho contrato, prometió venderle el 50% del inmueble3 con matrícula 50S-32278 por el precio de $140.000.000, cuya escritura de compraventa se otorgaría el 30 de octubre de 2022, en la Notaría 3ª de Bogotá a las 11:00 a.m.

con matrícula 50S-32278 por el precio de $140.000.000, cuya escritura de compraventa se otorgaría el 30 de octubre de 2022, en la Notaría 3ª de Bogotá a las 11:00 a.m.

1 Demanda presentada el 18 de diciembre de 2019 según acta individual de reparto (folio 52, pdf 01, cuad. ppal.). 2 Folios 47 a 51 y 56 a 57, pdf 01, cuad. ppal. 3 Inmueble ubicado en la Calle 38 A sur # 68B-22 de BogotáApelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 2

Explicó la parte actora que pagó $85.000.000 al promitente vendedor, aunado a que se comprometió a desembolsar a este último $30.000.000 el 15 de octubre de 2022 y que sería ella –la promitente compradora– quien cubriría oportunamente la totalidad de los $25.000.000 faltantes para cancelar la deuda que grava con hipoteca el inmueble en cuestión.

Precisó que dicha acreencia con garantía real en un comienzo fue por el valor de $ 35.000.000 a favor del Banco Caja Social , que debía ser atendida en 28 cuotas de $1.250.000 cada un a, obligación que se encuentra al día.

Expresó la actora que cursa en su contra proceso de cesación de efectos civiles del matrimonio católico y disolución, liquidación y adjudicación de la sociedad conyugal ante el Juzgado 23 de Familia de Bogotá, el cual promovió el aquí demandado con pretensiones relacionadas con la casa

civiles del matrimonio católico y disolución, liquidación y adjudicación de la sociedad conyugal ante el Juzgado 23 de Familia de Bogotá, el cual promovió el aquí demandado con pretensiones relacionadas con la casa en cuestión ( único haber socia l), so pretexto de que la promesa de compraventa no se perfeccionó y que el precio pactado no corresponde al valor real del inmueble , y de esta forma quedó claro que él –como promitente vendedor– no cumpliría con el contrato prometido.

2. El demandado se opuso a las pretensiones , aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó : (i) inexistencia de incumplimiento contractual ; (ii) falta de causa para demandar ; (iii) carencia de legitimación para solicitar la ejecución del contrato ; (iv ) mala fe de la demandante ; (v) compromiso o cláusula compromisoria ;

(vi) pleito pendiente.4

4 Pdf 06, cuad. ppal. Como argumentos que sustentan las excepciones, expresó el demandado que el contrato válido entre las partes es la promesa de 21 de julio de 2017 que tuvo por objeto el mismo inmueble, y que en realidad la promesa d 28 de octubre de 2017 fue un intento fallido o inválido de modificar aquel primer contrato, toda vez que no reúne las características de un otrosí como contratoApelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 3

3. El demandado t ambién presentó demanda de reconvención 5, en la que solicitó la resolución de la promesa de compraventa respecto del mismo inmueble, que celebraron el 21 de julio de 2017 , por incumplimiento de

3. El demandado t ambién presentó demanda de reconvención 5, en la que solicitó la resolución de la promesa de compraventa respecto del mismo inmueble, que celebraron el 21 de julio de 2017 , por incumplimiento de la promitente compradora , debido a que ésta no pagó el precio en las fechas acordadas, junto con la declaratoria de nulidad o inexistencia de la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017, toda vez que – estima– el contrato vigente entre las partes es el que celebraron primero en el tiempo.

Así mismo , el demandado -contrademandante invocó la recisión por lesión enorme en relación con ambas promesas de 21 de julio y 28 de octubre de 2017.

Como petitum consecuencial de todas las pretensiones declarativas, pidió que la demandada en reconvención le pague los perjuicios por el incumplimiento contractual, más los frutos que hubiera producido el inmueble con mediana inteligencia y cuidado desde e l 24 de julio de

2017. En caso de que subsistiera la obligación de escriturar el inmueble, planteó el demandado que se le ordene a la demandante a pagar : (i) $491.985.809 como real valor de l 50% del derecho de dominio del predio; (ii) $17.000.000 de cláusula penal; (iii) la indexación de las

adicional o contrato modificatorio conforme a l a jurisprudencia del Consejo de Estado. Precisó que la demandante incumplió las obligaciones de la referida promesa de 21 de julio de 2017, motivo por el que no está legitimada en la causa para demandar, aunado a que el predio se encuentra en controversia

demandante incumplió las obligaciones de la referida promesa de 21 de julio de 2017, motivo por el que no está legitimada en la causa para demandar, aunado a que el predio se encuentra en controversia en la liquidación de la sociedad conyugal (única partida del haber conyugal). 5 Se advierte que la demanda de reconvención formuló varias pretensiones relacionadas con distintos tipos de acciones judiciales, pero omitió discriminarlas o clasificarlas como pretensiones principales y subsidiarias, declarativas y de condena (pdf 01, cuad. 03).Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 4 sumas de dinero objeto de condena; (iv) intereses remuneratorios y moratorios; y (v) se proceda a la restitución de la cuota parte del bien raíz objeto del proceso.

4. La demandante se opuso a los reclamos de la demanda de reconvención, reconoció algunos hechos, refutó otros y esgrimió los medios defensivos que tituló: (i) nulidad absoluta de la promesa de 21 de julio de 2017 ; (ii) no se fijó fecha cierta en dicha promesa ; (iii) disolución por mutuo d isenso; (iv) la realidad contractual obedece a la promesa de 28 de octubre de 2017 ; (v) improcedencia de normas y jurisprudencia de derecho público invocadas por el demandado ; (vi) enriquecimiento sin causa; (vii) conducta desleal.6

5. El demandado descorrió el traslado de las anteriores excepciones , con memorial en el que reiteró el argumento alusivo a que la promesa vigente entre las partes es la celebrada el 21 de julio de 2017 , además solicitó

5. El demandado descorrió el traslado de las anteriores excepciones , con memorial en el que reiteró el argumento alusivo a que la promesa vigente entre las partes es la celebrada el 21 de julio de 2017 , además solicitó práctica de pruebas.7

LA SENTENCIA APELADA

La juez de primera in stancia, en la sentencia apelada 8, denegó las pretensiones de las demandas (principal y de reconvención ), ordenó levantar las medidas cautelares y condenó en costas a ambas partes9.

Tras precisar los contornos de esta controversia, determinó que las promesas de compraventa de 21 de julio y 28 de octubre de 2017 reúnen

6 Pdf 03, cuad. 03. 7 Pdf 05, cuad. 03. 8 Audiencia de 11 de junio de 2024, pdf 54 cuad. ppal (acta), y archivo multimedia con consecutivo 53 del cuad. ppal. 9 Fijo com o agencias en derecho la suma de $5.000.000 a cargo de la demandante, y $7.000.000 a cargo del demandado.Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 5 los requisitos de validez previstos en la ley, pero con el inconveniente de que si bien se refieren al mismo objeto ( tradición del 50% del dominio sobre el predio en c uestión) y las partes conservan la misma posición contractual (compradora y vendedor promitentes), hay diferencias relacionadas con el precio pactado y forma de pago.

Explicó que para superar ese inconveniente debe aplicarse las reglas previstas en el ar tículo 1602 y siguientes del Código Civil , en virtud de

relacionadas con el precio pactado y forma de pago.

Explicó que para superar ese inconveniente debe aplicarse las reglas previstas en el ar tículo 1602 y siguientes del Código Civil , en virtud de las cuales se observa que el consentimiento tácito de las partes –según su propia conducta contractual– consistió en abandonar de mutuo acuerdo la primera promesa (21 de julio de 2017 ), pues no otra explicación habría para que poco tiempo después ellas pactaran una nueva promesa con igual objeto y causa (28 de octubre de 2017) , con solo algunas modificaciones en cuanto al monto del precio y la extensión de los términos o plazos.

La juez a-quo desestimó las pretensiones de la demanda principal, porque para pedir la condena del demandado con el fin de que ejecute el contrato de promesa con sustento en el art. 1546 , inciso 2º, del C.C. , la demandante debió acreditar primero que ella misma cumplió con sus obligaciones o que estaba dispuesta a cumplirlas, cosa que no hizo, porque en el expediente no hay ninguna constancia o certificación de que asistió a la Notaría 3ª de Bogotá, a las 11:00 a.m. de 30 de octubre de 2022 a otorgar la escritura pública de compraventa, documento que debe expedir el respectivo notario al tenor del art. 45 d el Decreto 2148 de 1983.

También denegó las peticiones de la demanda de reconvención (resolución), pues se basaban en la supuesta vigencia de la promesa de compraventa de 21 de julio de 2017 , planteamiento descartado con laApelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 6

(resolución), pues se basaban en la supuesta vigencia de la promesa de compraventa de 21 de julio de 2017 , planteamiento descartado con laApelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 6 interpretación de la conducta contractual de las partes que permite dar prelación a la promesa de 28 de octubre de 2017.

Respecto del petitum de lesión enorme (igualmente planteado en el libelo de reconvención), puntualizó la juez que tampoco prosperaba porque esa acción judicial solo se predica en los contratos de compraventa al tenor del art. 1947 del C.C., y no tratándose de contratos preparatorios como la promesa.

Detalló que, en atención a la jurisprudencia civil, en este caso no es viable declarar de oficio la resolución de la promesa de 28 de octubre de 2017 por mutuo disenso tácito, porque la aquí demandante exteriorizó de manera clara que su querer consiste en mantener la vige ncia de dicho contrato y que el demandado cumpla con la obligación a su cargo.

LAS APELACIONES

a) La demandante presentó y sustentó en oportunidad recurso de apelación10, en el que reprochó la omisión de la juez por no tener en cuenta que la actora, en su interrogatorio de parte, expresó que asistió a la Notaría 3ª de Bogotá , a las 11:00 a.m. d e 31 de octubre de 2022 (el día anterior era domingo), y obtuvo el acta de comparecencia suscrita por el notario y que aportó al expediente en lo s cinco días siguientes a la audiencia para fines probatorios (según había previsto la misma juez)11.

anterior era domingo), y obtuvo el acta de comparecencia suscrita por el notario y que aportó al expediente en lo s cinco días siguientes a la audiencia para fines probatorios (según había previsto la misma juez)11.

Afirmó que varios días antes de esa fecha t uvo a disposición el dinero que faltaba del precio para pagarle al demandado y ya había cancelado la hipoteca a favor del Banco Caja Social que gravaba el predio materia del

10 Pdf 56, cuad. ppal. y pdf 06 y 07, cuad. Tribunal (02). 11 Acta de audiencia de 2 de junio de 2023 (pdf 33, cuad. ppal.).Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 7 proceso, según consta en mensajes de WhatsApp que envió oportunamente al promitente vendedor y que aportó junto con la constancia notarial antes referida12.

Criticó el hecho de que luego de tra nscurridos cuatro años de trámite procesal, la sentencia de primera instancia no haya resu elto el litigio, porque si bien quedó claro que la promesa de 28 de octubre de 2017 es la que conserva vigencia ente las partes, ninguna solución brindó respecto a la renuencia del demandado en cumplir con el otorgamiento de la escritura para transferir el 50% del dominio de la casa objeto de controversia.

Llamó la atención en la conducta del demandado al no formular la excepción de contrato no cumplido, de manera que era improcedente que la juez denegara las pretensiones de la demanda principal por ese concepto.

Agregó que la juez tampoco se pronunció frente a las irregularidades advertidas respecto del dictamen pericial presentad o por el demandado y

la juez denegara las pretensiones de la demanda principal por ese concepto.

Agregó que la juez tampoco se pronunció frente a las irregularidades advertidas respecto del dictamen pericial presentad o por el demandado y la sospechosa información apócrifa de las calidades del perito como avaluador de inmuebles.

b) El demandado también interpuso apelación13: su inconformidad se refiere a la c ondena en costas en su contra y la fijación de $7.000.000 como agencias en derecho, porque “no actuó de mala fe ” y en estrictez no es parte vencida dado que a su contradictora le fueron negadas las pretensiones de la demanda principal.

12 Pdf 35, cuad. ppal. 13 Pdf 55, cuad. ppal. y pdf 08 y 09, cuad. Tribunal (02).Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 8 Solicitó tener en c uenta que ha sufrido lesión enorme con ocasión de la promesa que suscribió con la demandante (sin reparar en algún aspecto de esa figura desechada por la juez a -quo), y que la actora a su vez goza de “un poder económico considerable” y no demostró haber incurrido en gastos que l e permitan figurar como beneficiaria de una condena en costas a cargo de la parte demandada.

c) La demandante descorrió el traslado de la apelación del demandado14, para precisar que los reparos de este último se limitaron a objetar la condena en costas, lo cual es improcedente porque operan por criterio objetivo previsto en la ley (arts. 365 y 366 del Cgp), y que en este caso es

para precisar que los reparos de este último se limitaron a objetar la condena en costas, lo cual es improcedente porque operan por criterio objetivo previsto en la ley (arts. 365 y 366 del Cgp), y que en este caso es claro que las excepciones formul adas por el demandado frente a la demanda principal no prosperaron, de modo que –en su sentir–, es viable calificarlo como parte vencida en este proceso y por lo mismo debe ser condenado en costas.

CONSIDERACIONES

1. Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si las pretensiones de la demanda principal, alusivas a exigir el cumplimiento de las obligaciones del demandado –según contrato de promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017-, tenían o no vocación de éxito, aspectos que se analizarán en atención a las puntuales alegaciones de cada uno de los apelantes en lo pertinente.

De entrada se advierte que la respuesta a esos cuestionamientos consiste en revocar la sentencia de primera instancia en cuanto negó lo esencial de

14 Pdf 10, cuad. Tribunal (02).Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 9 la demanda principal y en su lugar acceder parcialmente a las pretensiones de dicho libelo, visto que –como precisó la juez a quo– la promesa de compraventa vigente entre las partes fue la que suscribieron el 28 de octubre de 2017 (última en el tiempo), aunado a que la demandante acreditó que cuando presentó la demanda había cumplido con sus obligaciones como promitente compradora , y también con su

el 28 de octubre de 2017 (última en el tiempo), aunado a que la demandante acreditó que cuando presentó la demanda había cumplido con sus obligaciones como promitente compradora , y también con su disposición para cumplir con el pago del saldo del precio y demás cargas para el otor gamiento de la respectiva escritura, en contraposición a la conducta del promitente vendedor, quien exteriorizó su voluntad de sustraerse o retractarse del negocio.

2. Como desarrollo de l anterior argumento central, recuérdase que todas las pretensiones de la demanda de reconvención fueron denegadas por la juez a quo, en el entendido de que la relación negocial entre las partes concerniente al 50% del dominio sobre el bien con matrícula inmobiliaria

50S-32278 de titularidad del demandado, está gobernada po r las estipulaciones previstas en la promesa de compraventa de 28 de octubre de 2017, y en la medida en que la promesa de 21 de julio de ese año y con igual objeto y causa, quedó sin efectos según interpretación de la voluntad derivada por la conducta tácita contractual de las mismas partes, aspecto que no fue materia de reproche en sede de apelación, razón por la cual el Tribunal carece de competencia para profundizar sobre e se particular (arts. 320 y 328 del Cgp)15.

Similar conclusión se predica respe cto a la improsperidad de la rescisión por lesión enorme (también formulada en el libelo de reconvención), dado que en la sentencia de primera instancia quedó claro que esa acción

15 Art. 320: “Fines de la apelación. El recurso de apelación tiene por objeto que el superior examine

por lesión enorme (también formulada en el libelo de reconvención), dado que en la sentencia de primera instancia quedó claro que esa acción

15 Art. 320: “Fines de la apelación. El recurso de apelación tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante…”, art. 328: “ Competencia del superior. El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante…”Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 10 judicial era improcedente tratándose de un contrato preparatorio como es la promesa de compraventa, cuestión que tampoco fue controvertida por los apelantes, y si bien el demandado hizo una breve mención en la sustentación del recurso vertical, el argumento solo estuvo dirigido a criticar la condena en costas en su contra y la exc esiva –en su parecer – fijación de agencias en derecho en la suma de $7.000.000.

3. Decantado que la promesa de compraventa suscrita por las partes el 28 de octubre de 2017 reúne los presupuestos de validez (cuestión no reprochada en apelación), cuyo documento no fue tachado de falso 16, bien puede observarse que el objeto contractual consistía en que el promitente vendedor (demandado) se comprometía a transferir el 50% a título de venta real y material el derecho de dominio y posesión que tiene y ejerce sobre el predio con matrícula inmobiliaria 50S -32278 a favor de la demandante, para lo cual haría entrega material y otorgaría escritura

título de venta real y material el derecho de dominio y posesión que tiene y ejerce sobre el predio con matrícula inmobiliaria 50S -32278 a favor de la demandante, para lo cual haría entrega material y otorgaría escritura pública el 30 de octubre de 2022, ante la Notaría 3ª de Bogotá, a las 11:00 a.m., fecha que se podía anticipar o prorrogar por mutuo acuerdo.

Por su parte, la demandante (promitente compradora) se comprometió a pagar al demandado $55.000.000 el 30 de octubre de 2017, $10.000.000 el 8 de noviembre de 2017, $10.000.000 el 8 de abril de 2018, $10.000.000 el 8 de septiembre de 2018, $30.000.000 el 15 de octubre de 2022, y ella se encargaría de cancelar la totalidad de la deuda hipotecaria que gravaba el predio a favor d el Banco Caja Social , con un saldo pendiente de $25.000.000.

4. Contrastada la demanda pr incipal y su contestación, en armonía con los interrogatorios que rindieron las partes en audiencia inicial, ninguna controversia se suscitó en punto a que desde octubre de 2017 la

16 Folios 3 a 5, pdf 01, cuad. ppal.Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 11 demandante recibió el 50% de la detentación física del predio que correspondía al demandado, y que desde esa época ha sido ella quien ha actuado como dueña de todo el inmueble17.

También es asunto pacífico que la promitente compradora, para el

correspondía al demandado, y que desde esa época ha sido ella quien ha actuado como dueña de todo el inmueble17.

También es asunto pacífico que la promitente compradora, para el momento en que presentó la demanda (18 de diciembre de 2019) 18, ya había pagado al demandado $85.000.000 (según fue reconocido en la contestación)19, de modo que solo tenía pendiente por pagar $30.000.000 el 15 de octubre de 2022 , seguir atendiendo –ella sola – la deuda hipotecaria con el Banco Caja Social, y asistir el 30 de octubre de 20 22 a la Notaría 3ª de Bogotá a las 11:00 a.m. para otorgar la escritura pública de compraventa.

A su vez, el promitente vendedor ya se había desentendido de ejercer señorío sobre el inmueble y solo faltaba por recibir aquel pago de $30.000.000 y otorgar la escritura en la fecha y lugar indicados.

5. Como puede advertirse a simple vista, para el momento en que la parte actora p resentó el libelo inicial del proceso ninguna de las obligaciones pendientes a cargo de las partes era exigible y –de contera– tampoco se encontraban en mora, visto que el saldo del precio pactado y el otorgamiento de la escritura de compraventa estaban previstos para fecha posterior , de allí que no pueda colegirse –ab initio – que se configuró algún incumplimiento de la demandante o del demandado.

Al respecto, e l artículo 1546 del C.C. , en el primer inciso preceptúa que en “los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso

configuró algún incumplimiento de la demandante o del demandado.

Al respecto, e l artículo 1546 del C.C. , en el primer inciso preceptúa que en “los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado ” (se resalta), y

17 La demandante ya tenía de tiempo atrás la titularidad del dominio del otro 50%. 18 Folio 52, pdf 01, cuad. ppal. 19 Pdf 06, cuad. ppal., respuesta al hecho 5º de la demanda.Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 12 en el segundo inci so especifica que en “tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios” (se destaca).

Como puede advertirse, dicho precepto legal parte del supuesto –para la viabilidad de la acción judicial – que la parte actora se repute contratante cumplido y se demuestre el incumplimiento de la parte demandada, tal como explicó la juez a quo al parafrasear jurisprudencia reiterada de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Bajo esa óptica –y al margen de los fundamentos de la sentencia apelada– serían imprósperas las pretensiones de la demanda principal por prematura, toda vez que en el instante de promover el proceso , la obligación de otorgar la escri tura de compraventa por parte del demandado estaba sujeta al término suspensivo fijado hasta el 30 de octubre de 2022, aunado a que 15 días antes de esta fecha la demandante debía pagar los $30.000.000 pendientes del precio , además de que para

demandado estaba sujeta al término suspensivo fijado hasta el 30 de octubre de 2022, aunado a que 15 días antes de esta fecha la demandante debía pagar los $30.000.000 pendientes del precio , además de que para exigir el cumplimiento de dicha obligación el trámite apropiado sería –en principio– el proceso ejecutivo , que no el declarativo (art. 422 y ss. del Cpc).

Sin embargo, conforme a los específicos contornos del caso concreto, se acreditó que en el transcurso de dicho término suspensivo se suscitó discusión entre las partes frente a las estipulaciones contractuales que debían cumplir, conjugadas con la manifiesta retractación unilateral del demandado en relación con la suma de dinero fijada como precio para la compraventa.

En efecto –como se detalló en los antecedentes – las partes suscribieron dos promesas de compraventa con igual objeto y causa , los días 21 deApelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 13 julio y 28 de octubre de 2017 , con diferencias en el precio, la forma de pago y la fecha para otorgar la escritura, respecto de las cuales el demandado adujo que para él la promesa válida y vigente era la primera, en contraposición a la postura de la demandante que invocó la segunda como la que en realidad gobernaba el acuerdo de voluntades.

Esa discrepancia quedó corroborada con la contestación a la demanda principal y el libelo de reconvención del demandado, quien fue insistente en alegar que la promesa vigente era la del 21 de julio de 2017, por cuanto suscribió la segunda el 28 de octubre con precio rebajado, pero en

principal y el libelo de reconvención del demandado, quien fue insistente en alegar que la promesa vigente era la del 21 de julio de 2017, por cuanto suscribió la segunda el 28 de octubre con precio rebajado, pero en situación de desespero a causa de los apuros económicos por quiebra y la persecución de sus acreedores20.

Bajo ese contexto, la demanda principal presentada por la parte actora , por la cual pretende que el demandado cumpla con la promesa de 28 de octubre de 2017 , en re alidad no puede calificarse de prematura o improcedente, pues los contratantes suscitaron discusión respecto de la determinación y certeza de las condiciones de la relación contractual que conllevaría a poner en duda la conformación de un título ejecutivo al tenor del art. 422 del Cgp , de allí que luzca razonable que la demandante haya optado por gestionar el proceso verbal declarativo en cuyo ámbito se despeja cualquier duda o incertidumbre concerniente a su relación jurídica con el demandado , con la solicitud expresa –como primera pretensión– de que “se declare la existencia y validez ” de dicha promesa de compraventa21.

20 Hechos descritos por el demandado en interrogatorio de parte, audiencia de 7 de j ulio de 2021 (archivo multimedia con consecutivo 22, cuad. ppal, 47mm07ss), y audiencia de 2 de junio de 2023 (archivo multimedia con consecutivo 32, cuad. ppal. 57mm35ss). 21 Véase subsanación de la demanda (folios 56 y 57, pdf 01, cuad. ppal.).Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 14

21 Véase subsanación de la demanda (folios 56 y 57, pdf 01, cuad. ppal.).Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 14 Sobre ese particular la juez a quo dejó claro que en efecto la promesa de 28 de octubre de 2017 es la que gobierna el víncul o contractual entre las partes, pues de su conducta tácita se observa que voluntariamente abandonaron las estipulaciones que habían pactado previamente el 21 de julio de ese año, aspecto que –como ya fue explicado – no fue objeto de apelación y , por ende, p ermanecerá in modificable en sede de segunda instancia.

6. La segunda pretensión de la demanda principal concierne a la solicitud de condenar al demandado a cumplir con aquella promesa de 28 de octubre de 2017, esto es, proceder con la tradición del 50% del dominio respecto del predio con matrícula inmobiliaria 50S -32278, con sustento en el segundo inciso del artículo 1546 del C.C. ya citado en párrafos anteriores.

Al respecto y como viene de explicarse, el libelo inicial fue presentado el 18 de diciembre de 2019 y la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa aún era para una fecha futura y de suyo, formalmente no exigible, toda vez que su cumplimiento estaba previsto para el 30 de octubre de 2022, a las 11:00 a.m., en la Notaría 3ª de Bogotá.

Empero, probó la demandante que el promitente vendedor manifestó con bastante antelación total renuencia a cumplir con ese compromiso, visto que este último promovió el trámite de liquidación de la sociedad

Empero, probó la demandante que el promitente vendedor manifestó con bastante antelación total renuencia a cumplir con ese compromiso, visto que este último promovió el trámite de liquidación de la sociedad conyugal cuya única partida es precisamente el inmueble prometido en venta22, aunado a que en el transcurso de este juicio el demandado fue claro y enfático en no estar dispuesto a firmar la escritura , en la medida en que las condiciones contractuales lo perjudican al tener en cuenta que el avalúo del inmueble se incrementó ostensiblemente con el paso de los

22 Folios 11 a 18, pdf 01, cuad. ppal.Apelación sentencia 11001 31 03 009 2020 00002 02 15 años y ha producido frutos civiles por el arriendo a terceros de vari os apartamentos en los que se subdividió la casa23.

De acuerdo con esos específicos contornos, resulta ría una transgresión al derecho de acceso a la administración de justicia 24 abstenerse de decidir de fondo este litigio, so pretexto de la falta de exigibilidad formal de la obligación contractual a cargo del demandado, pues sería un sinsentido conminar a la demandante para que espere más de dos años y medio25 con el fin de volver a presentar la demanda y reclamar que el demandado cumpla con la obligación a la que se comprometió , cuando de antemano y con bastante anterioridad él exteriorizó de manera clara su renuencia en tal sentido.

Al respecto, autores como Ospina Fernández y Ospina Acosta, con referencia a la doctrina y la jurisprudencia francesa , han explicado que “la reconvención para la constitución en mora del deudor tampoco es

tal sentido.

Al respecto, autores como Ospina Fernández y Ospina Acosta, con referencia a la doctrina y la jurisprudencia francesa , han explicado que “la reconvención para la constitución en mora del deudor ta