TSDJ BOG SC - 11001-31-03-010-2005-00252- 01-(15-04-2011)

PROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES

REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ Radicación: 11001-31-03-010-2005-0025201

MAGISTRADA PONENTE: MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ.

Bogotá, quince (15) de abril de dos mil once (2011)

PROCESO: ABREVIADO DE EDIFICIO AVENIDA CHILE PROPIEDAD

HORIZONTAL. CONTRA Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES.

Estudiado y probado en Sala de Decisión según acta No. 13 Decide el Tribunal el recurso de apelación planteado por la parte demandante contra la sentencia proferida el siete (7) de octubre de dos mil nueve (2009) por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá en el proceso de la referencia.

I. ANTECEDENTES

1. El Edificio Avenida Chile Propiedad Horizontal, actuando a través de mandatario judicial, formuló demanda contra la sociedad QC Limitada Administraciones para que ésta, a través de su representante legal, le rindiera cuentas de la gestión que realizó en calidad de administradora de la propiedad horizontal durante todo el tiempo transcurrido entre la suscripción, ejecución y liquidación del contrato de “ administración” celebrado el 2 de abril de 1997 entre ella como contratista e Inmobiliaria Selecta S.A., en calidad de contratante, negocio jurídico

transcurrido entre la suscripción, ejecución y liquidación del contrato de “ administración” celebrado el 2 de abril de 1997 entre ella como contratista e Inmobiliaria Selecta S.A., en calidad de contratante, negocio jurídico ratificado por la Asamblea General de Copropietarios del demandante mediante acta 001 de 30 de abril de 1997. En consecuencia, solicitó se otorgue a la entidad accionada un plazo prudencial para que rinda las cuentas adjuntando los documentos,PROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 2 comprobantes, soportes contables, libros oficiales, estados financieros, extractos bancarios y demás anexos que las sustenten, y una vez entregadas se les dé el trámite previsto en el artículo 418 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente deprecó que en caso de no ser rendidas las cuentas solicitadas, se estimen y cuantifiquen en la suma de $13’673.699.279,oo teniendo en cuenta el informe final de auditoría presentado por el revisor fiscal ad-hoc.

2. Como sustento de sus pretensiones adujo en síntesis que Inmobiliaria Selecta S.A. es una sociedad legalmente constituida que tiene por objeto social -entre otrosla construcción, promoción y venta de propiedades, y en desarrollo del mismo erigió el complejo inmobiliario La

Inmobiliaria Selecta S.A. es una sociedad legalmente constituida que tiene por objeto social -entre otrosla construcción, promoción y venta de propiedades, y en desarrollo del mismo erigió el complejo inmobiliario La Enseñanza Propiedad Horizontal, del cual hace parte el Edificio Avenida Chile, por lo que el 23 de diciembre de 1996 elevó a escritura pública la constitución del régimen de propiedad horizontal de éste último, como consta en el instrumento n.º 4582 de la Notaría 32 de esta ciudad, y conforme a él suscribió el 2 de abril de 1997 un contrato de prestación de servicios con QC Ltda. Administraciones en el que ella se “ compromete a administrar el Edificio Avenida Chile” (fl. 300); acuerdo que si bien se pactó por un año, se prorrogó sucesivamente hasta el 31 de enero de 2004. Agregó que conforme a la cláusula segunda de la aludida convención le correspondía a QC Ltda. llevar la contabilidad de la copropiedad, y “al momento de terminar el mandato, debería rendir cuentas completas y comprobadas de su gestión” (fl. 300). Que no obstante lo anterior, a la fecha de terminación del contrato y desatendiendo las obligaciones antes mencionadas, QC Ltda. Administraciones no hizo entrega, ni al consejo de administración, ni a la sociedad nombrada como nueva administradora del edificio, esto es a Sodexho Colombia S.A., la historia contable correspondiente a la

Administraciones no hizo entrega, ni al consejo de administración, ni a la sociedad nombrada como nueva administradora del edificio, esto es a Sodexho Colombia S.A., la historia contable correspondiente a la copropiedad entre los años de 1996 a enero de 2004, por lo que ante la dificultad de esta última para conformarla y las graves inconsistenciasPROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 3 encontradas en los escasos soportes suministrados por la primera de las nombradas, se le solicitó “la entrega de los documentos y soportes contables de propiedad del Edificio Avenida Chile, especificando y concretando cada punto del requerimiento” (fls. 300 y 301), sin que hasta la fecha de presentación de la demanda se haya obtenido el objetivo pretendido. Que el 29 de marzo de 2004 la Asamblea General de Copropietarios ante las mencionadas inconsistencias, acogió “la sugerencia del Consejo de Administración del Edificio, de no aprobar los estados financieros a 31 de Dic de 2003 presentados por QC Ltda. Administraciones, y en cambio procede a nombrar como en efecto se hace, un Revisor Fiscal ad hoc (…) para que proceda a revisar los estados financieros, y los demás

documentos soporte” (fl. 301), quien el 15 de abril del mismo año señaló la imposibilidad de realizar la gestión encomendada en debida forma, ante la ausencia de los soportes contables que hacen parte de los documentos financieros necesarios para analizar los estados de resultados de la copropiedad, situación presentada por la negligencia de QC Ltda. Administraciones para la entrega, entre otros, de los recibos de caja, comprobantes de egreso, facturas, conciliaciones bancarias, extractos bancarios, libros auxiliares y estados financieros. Posteriormente, el Consejo de Administración del Edificio conminó nuevamente a QC Ltda. para que entregara la totalidad de la información debidamente acreditada, haciendo extensivo el análisis financiero desde el año 1996 hasta enero de 2004, motivo por el cual la mencionada sociedad “mediante comunicaciones fechadas el 22 de abril de 2004 remite una serie de carpetas que dicen contener información contable y que analizadas y estudiadas por el revisor fiscal ad hoc y la administración entrante del edificio concluyen en que se trata de una remisión parcial de documentos contables, quedando faltando gran cantidad de soportes contables para los años 1996 a enero 31 de 2004” (fl.301). Finalmente, el revisor fiscal ad hoc concluyó en comunicación

documentos contables, quedando faltando gran cantidad de soportes contables para los años 1996 a enero 31 de 2004” (fl.301). Finalmente, el revisor fiscal ad hoc concluyó en comunicación de 30 de julio de 2004 que “los estados financieros correspondientes alPROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 4 periodo 1996 a 2003, no están debidamente soportados, y que no fue posible contar con los libros oficiales. Así mismo que algunos asientos carecen de los soportes contables correspondientes y que en consecuencia la auditoría practicada no puede establecer que los estados financieros presentados por QC Ltda. Administraciones reflejen razonablemente la situación financiera de la copropiedad correspondiente al periodo antes mencionado” (fl. 302).

3. Admitido el libelo en auto de 18 de julio de 2005, se dispuso correr traslado a la demandada quien se notificó personalmente a través de su representante legal el 31 de agosto siguiente (fl. 334), y actuando por intermedio de apoderado judicial debidamente constituido, en el término concedido propuso las excepciones que denominó “extinción por pago o cumplimiento de la obligación de rendir cuentas”; “inexistencia de saldo a favor de la parte actora y a cargo de la demandada” y “la genérica” (fl. 386, cd. 1A).

cumplimiento de la obligación de rendir cuentas”; “inexistencia de saldo a favor de la parte actora y a cargo de la demandada” y “la genérica” (fl. 386, cd. 1A).

4. Precluido el debate probatorio y presentados los respectivos alegatos de conclusión por ambas partes, el 7 de octubre de dos mil nueve el Juez de primer grado negó las pretensiones de la demanda, tras considerar que conforme a lo previsto en la Ley 675 de 2001, la asamblea general anual de copropietarios es el escenario natural y propio para la rendición de los estados financieros de la misma, y su aprobación en ella “constituye fuerza obligante y cierra la discusión al respecto” (fl. 1389, cd.

1C), y como en el presente litigio se aportaron a folios 443 a 542 copias de las respectivas “actas de asamblea”, las cuales fueron aprobadas por la Asamblea General del Edificio Avenida Chile sin que fueran objeto de impugnación a través de los canales correspondientes, es evidente que se encuentra acreditada “la situación financiera de los años 1997 a 2004” de la propiedad horizontal, siendo en consecuencia improcedente el proceso de rendición de cuentas incoado. Agregó que de existir inconformidad con la discusión y aprobación de los estados financieros de la propiedad horizontal, la acción a promover no era la rendición provocada de cuentas, sino la dePROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 5

impugnación de actos de asamblea dentro del término establecido por la norma para el efecto, a fin de que el mismo sea revocado o anulado y se proceda a una nueva discusión sobre los aspectos que generan inconformidad.

5. La anterior decisión fue cuestionada por el apoderado judicial de la sociedad demandante, quien solicitó la revocatoria de la providencia librada por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de esta ciudad, toda vez que a su juicio negó las pretensiones aduciendo como único argumento el hecho de no haberse impugnado los actos de la asamblea en los cuales se revisaron los estados financieros de la copropiedad, sin tener en cuenta ni mencionar el contrato de administración válidamente celebrado, con vigencia absoluta en sus prestaciones mutuas y exigibles por ella que ha cumplido las suyas.

En su sentir, la sentencia debe ser condenatoria, y en consecuencia ordenar a la demandada rendir cuentas comprobadas de su administración, atendiendo la existencia del referido vínculo contractual y las obligaciones en él estipuladas, y si las objeta, es porque lo que está pretendiendo es discutir el monto o suma estimada por la parte demandante al momento de formular el libelo, debiendo entonces aplicarse el numeral 2º del canon 418 del estatuto procedimental, pues si QC Ltda.

pretendiendo es discutir el monto o suma estimada por la parte demandante al momento de formular el libelo, debiendo entonces aplicarse el numeral 2º del canon 418 del estatuto procedimental, pues si QC Ltda. allegó algunos instrumentos contables, éstos no fueron suficientes para lograr elaborar un estado financiero serio, claro y confiable respecto del Edificio Avenida Chile propiedad horizontal. Concluye finalmente que la demandada tampoco atendió el deber de llevar la contabilidad, ya que sus libros obligatorios no se encuentran registrados, incumpliendo el Decreto 2649 de 1993 y el artículo 774 del Estatuto Tributario, así como el compromiso de presentar informes anuales a la Asamblea, y desconocer tales situaciones generaría inseguridad jurídica para quienes amparados en un contrato definen de manera clara y taxativa sus obligaciones, la forma y el plazo de cumplirlas. No puede el juez de conocimiento vía interpretación decir o presumir quePROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 6 están cumplidas, cuando se ha demostrado fáctica y legalmente que no se ha hecho.

6. A su turno, la demandada en la oportunidad pertinente

refirió que jamás ha negado la obligación de rendir cuentas, solo que ya la cumplió al presentar y someter a consideración de la Asamblea General de Copropietarios del Edificio Avenida Chile Propiedad Horizontal los estados financieros e informes ordenados por la normativa aplicable, razón por la cual -en su concepto-, nada debe a la actora, y ordenarle rendirlas de nuevo sería imponerle un trabajo que ya efectuó. Reitera que en el proceso reposan las evidencias documentales de los varios actos de entrega, remitiéndose en este sentido a lo argumentado en las alegaciones presentadas ante el a quo, y al referirse a la omisión en registrar los libros de contabilidad, arguyó que el edificio no tenía personería, por lo que sus libros no eran registrables y no existen las inconsistencias contables alegadas, resultando ser deficiencias de apreciación de su parte.

7. Solicitada por el extremo demandado la audiencia prevista en el artículo 360 del Código de Procedimiento Civil, en ella, ambas partes insistieron en los argumentos antes expuestos.

II. CONSIDERACIONES

1. Los denominados presupuestos procesales fueron cumplidos a cabalidad, sin que se evidencie la presencia de irregularidad alguna que comprometa lo actuado, por lo que resulta procedente proferir

la decisión de fondo que se reclama.

2. La acción ejercitada a través del presente proceso pretende se ordene a QC Ltda. Administraciones rendir cuentas en su condición de administradora del Edificio Avenida Chile Propiedad Horizontal, y una vez cumplido con lo anterior se le impulse la tramitación legal pertinente.PROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 7

3. Como es sabido, el proceso de rendición provocada de cuentas previsto en el artículo 418 del Código de Procedimiento Civil, ostenta dos etapas autónomas e independientes, una que tiene por objeto definir la existencia de la obligación -a cargo del demandadode “rendir cuentas”, y la otra se circunscribe a determinar el saldo de las mismas, si en la primera así se hubiere dispuesto.

Sobre el particular la Corte Suprema de Justicia ha decantado que se trata de un juicio destinado a definir entre las partes, por razón de la administración que una de ellas ha tenido de los bienes de la otra, "quién debe a quién y cuánto (...)"( G.J.T, CXIII, pag.247).

4. Ahora, la obligación de rendir cuentas surge de la ley o de un acuerdo de voluntades, motivo por el cual la legitimación en esta clase de procesos recae por activa en la persona que puede exigirla, y por pasiva

en la que está llamada a rendirlas. Por regla general, se encuentran compelidos a “ rendir cuentas” el administrador, el curador, el albacea, el mandatario, el comisionista, el fideicomisario y en términos generales, quienes realicen actividades que conlleven administración de bienes, como ocurre, por ejemplo, con el corretaje, los contratos de cuentas en participación, edición, fiducia, seguros, depósito y la quiebra en el contrato de sociedad, entre otros. En tratándose de asuntos concernientes al régimen de propiedad horizontal, nótese que los mismos se regulan conforme a lo previsto en la Ley 675 de 2001, según la cual el administrador de la copropiedad es su representante legal y responde por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los copropietarios individualmente considerados o a terceros (art. 50), y en relación con las cuentas de su encargo, solamente está obligado a rendirlas a la asamblea general de copropietarios por lo menos una vez al año (art. 51), siendo ésta la que puede aprobarlas o improbarlas y, en este último evento, tomar las decisiones del caso al fin de establecer la

responsabilidad por su irregular gestión.PROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 8 En ese orden, es evidente que el proceso de rendición provocada de cuentas tiene por objeto específico conminar a quien, conforme a la ley o al contrato, esté obligado a rendir cuentas de su gestión o administración, lo haga si espontánea o voluntariamente no ha procedido a ello.

5. Descendiendo al caso sub judice, advierte la Sala que tal como lo afirma la actora en el hecho 5º del libelo (fl. 300) y lo admite la demandada (fl. 381, cd. 1A), Inmobiliaria Selecta S.A. y QC Ltda.

Administraciones celebraron el 2 de abril de 1997 un “contrato de administración” (fs.185 a 187), en virtud del cual ésta última se comprometió a administrar el Edificio Avenida Chile Propiedad Horizontal, y de acuerdo con lo pactado en el numeral 10º de la cláusula segunda del mismo, se obligó a “presentar a la consideración y aprobación de la asamblea, el balance general de las cuentas cortadas a 31 de diciembre de cada año y al tiempo de terminar su mandato, rendir cuentas completas y comprobadas” (fl. 186). 5.1. Conforme a lo expuesto, no existe duda respecto a la

cada año y al tiempo de terminar su mandato, rendir cuentas completas y comprobadas” (fl. 186). 5.1. Conforme a lo expuesto, no existe duda respecto a la obligación de QC Ltda. Administraciones de rendir cuentas completas y comprobadas a la Asamblea, por lo que el punto coyuntural de la presente litis se circunscribe a determinar si la demandada -quien se opuso a las pretensiones del libelo por haberlas presentado en su oportunidad-, efectivamente cumplió con tal cometido. Sobre el particular obsérvese que de acuerdo al material probatorio recaudado la demandada actuó en tal sentido durante los años comprendidos entre 1997 y 2003, y de ello dan cuenta las actas de asamblea general n. os 2, 3, 4, 5, 6, 9 y 10 aportadas (fs.448 a 475 y 483 vto. a 492, cd. 1A), en las cuales fueron aprobados los balances presentados por la administradora del Edificio y avaladas por el Revisor Fiscal, con excepción del correspondiente al año 2003, en tanto que conforme a la constancia que se dejó en el numeral 8º del acta n.º 10 “El Consejo ha considerado prudencial no aprobar los estados financieros, toda vez que el proceso de transición no ha culminado y no permite recomendar laPROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 9

aprobación de los números hasta tanto no se lleve a cabo dicho proceso. En este sentido, cuando sea el momento el Consejo citará a una asamblea extraordinaria cuya finalidad será la aprobación del informe del Revisor Fiscal y de los estados financieros del año 2003, presentados por QC Limitada” (fl. 498, cd. 1A). Tal situación se corrobora con lo indicado en el hecho 20 del libelo, donde claramente precisó el demandante que “ ante las inconsistencias y falta de soporte contable suministrado por la administración saliente , acoge la sugerencia del Consejo de Administración del Edificio, de no aprobar los Estados Financieros a 31 de Dic de 2003 presentados por Q.C. Ltda. Administraciones, y en cambio, procede a nombrar como en efecto se hace, un revisor fiscal ad-hoc (…) para que proceda a revisar los Estados Financieros y se pueda obtener certeza de la situación financiera y contable de la copropiedad” (negrilla fuera de texto, fl. 301). Por su parte, al rendir su testimonio Israel María Olivares Vivas, quien fuera el revisor fiscal del Edificio Avenida Chile para los años 2002 y 2003, señaló que “(…) la asamblea de copropietarios no aprobó el

balance correspondiente al año 2003, no se el motivo por que no lo hizo, pero tampoco hubo objeción o motivo para no haberlo realizado” (f. 1149, cd. 1C). A su turno, el auxiliar de la justicia designado en el presente asunto, al pronunciarse sobre el tema de las cuentas precisó que “el suscrito perito hizo una auditoria de todos y cada uno de los balances fechados al 31 de diciembre de los años 1997-1998-1999-200-2001-20022003, de los ingresos recibidos y de los gastos, debidamente soportados y contabilizaos, y de acuerdo al presupuesto aprobado en una asamblea de propietarios y que fueron auditados y revisados por un contador público (…) y que dan fe pública, además están debidamente aprobados en las diferentes actas de asamblea de propietarios” (fl. 1279, cd. 1C). 5.2. En este orden de ideas, es indiscutible que QC Ltda. Administraciones cumplió con su obligación de rendir las cuentas de suPROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 10 gestión anualmente, las cuales fueron presentadas inicialmente al Revisor Fiscal, a quien le esta encomendado vigilar el funcionamiento de la administración y la veracidad del balance y de las cuentas llevadas, y luego al Consejo de Administración, como se evidencia de las actas

Fiscal, a quien le esta encomendado vigilar el funcionamiento de la administración y la veracidad del balance y de las cuentas llevadas, y luego al Consejo de Administración, como se evidencia de las actas obrantes a folios 189 a 214 del cuaderno principal, para finalmente rendirlas a la Asamblea General, órgano máximo de la administración del Edificio, donde fueron aprobadas las de los periodos comprendidos entre el año 1997 a 2002, y si bien el de 2003 no corrió con la misma suerte, ello obedeció a una recomendación del Consejo de Administración, circunstancia que no quita ni pone ley al asunto materia de análisis, en tanto que las cuentas si fueron presentadas en la oportunidad pertinente. Ahora, es preciso señalar que el proceso de rendición provocada de cuentas no tiene por finalidad resolver inconsistencias producidas en los balances presentados, o analizar el posible incumplimiento de la obligación de hacer entrega de los soportes contables, o sobre otros comportamientos del administrador, toda vez que a efectos de determinar su posible responsabilidad frente a la copropiedad, esta cuenta con las acciones legales pertinentes. 5.3. Finalmente, en cuanto al ataque enfilado por la no aplicación del numeral 2º del artículo 418 del Código de Procedimiento Civil por parte del Despacho de conocimiento, baste señalar que ello no era procedente toda vez que en el caso de marras la demandada no solo objetó

aplicación del numeral 2º del artículo 418 del Código de Procedimiento Civil por parte del Despacho de conocimiento, baste señalar que ello no era procedente toda vez que en el caso de marras la demandada no solo objetó la estimación presentada por la actora, sino que adicionalmente manifestó no estar obligada a rendir las cuentas, por haber cumplido ya con tal deber, circunstancia que impide al Juez dictar auto, por cuanto se pone de presente una oposición a tal rendición que, por mandato legal, debe resolverse mediante sentencia (n.º 3, art. 418 ib.).

6. Consecuencia ineludible de lo expuesto, habrá de confirmarse la decisión de primera instancia, y ante la improsperidad del recurso se condenará en costas al apelante.PROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 11

III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito

Judicial de Bogotá, D. C., Sala Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

IV. RESUELVE PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá el siete (7) de octubre de dos mil nueve (2009), dentro del asunto de la referencia.

SEGUNDO: Costas de la segunda instancia a cargo de la parte demandante. Liquídense en su oportunidad.

TERCERO: Efectuado el trámite secretarial respectivo,

(2009), dentro del asunto de la referencia.

SEGUNDO: Costas de la segunda instancia a cargo de la parte demandante. Liquídense en su oportunidad.

TERCERO: Efectuado el trámite secretarial respectivo, devuélvase el expediente al Juzgado de origen en la oportunidad procesal.

Notifíquese y Cúmplase, MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Magistrada (2005-0252)PROCESO ABREVIADO No. 2005-0252 instaurado por el EDIFICIO AVENIDA CHILE P.H en contra de Q.C. LTDA. ADMINISTRACIONES 12

ANA LUCÍA PULGARÍN DELGADO

Magistrada (2005-0252)

ARIEL SALAZAR RAMÍREZ

Magistrado (2005-0252)