TSDJ BOG SC - 11001 31 03 015-2009-00319-01-(17-01-0030)

Descriptor: NULIDAD DE CONTRATO POR OBJETO ILÍCITO. Venta de bienes comunes. Valor probatorio de las copias.

Fuente: Artículos 1502, 1517, 1524 del Código Civil.

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C.

SALA CIVIL

Bogotá D. C., quince (15) de julio de dos mil catorce (2014).

Proceso: ORDINARIO Radicación: 11001 31 03 015-2009-00319-01

Demandante: PARQUE EMPRESARIAL LOS LAGARTOS P.H.

Demandado: HERNÁN GUARÍN PINZÓN Y OTROS.

Magistrada Sustanciadora: JULIA MARÍA BOTERO LARRARTE.

Discutido y aprobado en Sala Civil de Decisión Civil de 25 de junio de 2014, según Acta No. 23. Decídese el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el diez (10) de febrero de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Quince Civil del Circuito de esta ciudad.

ANTECEDENTES

1. Solicitó el demandante, que se “…declare nula de nulidad absoluta, la escritura No. 4500 de 18 de diciembre de 2006 de la Notaría 30 del Círculo de Bogotá, otorgada por los demandados HERNÁN GUARÍN PINZÓN Y GUSTAVO MAZ TOVAR… por objeto ilícito, como lo expresan los artículos 1519 y 1523 del C.C., toda vez que de acuerdo a la Ley 675 de 2001 en el

parágrafo 1 del artículo 5, parágrafo 2 del artículo 23 y numeral 4 del artículo 46”, y consecuentemente: i). “ …se ordene la cancelación en el registro de la escritura… del folio de matrícula No. 50-1426148. Que se oficie a la Oficina…”, ii). “Que se ordene la restitución y entrega de los parqueaderos 1, 2, 3, 71 y 77…”, y iii). “…se condene por el daño causado y se condene al pago de los perjuicios causados conforme a lo probado en el dictamen practicado en el proceso” ; y en forma subsidiaria: “...se declare la nulidad absoluta de la escritura No. 4500 del 18 de diciembre de 2006… con base en lo dispuesto en el artículo 99 del Decreto 960 de 1970”, por consiguiente, se disponga la cancelación en el registro, ordene la restitución y entrega de los bienes señalados, como la solución del menoscabo sufrido.

2. Arguyó, como sustento de sus pretensiones, que el señor Guarín Pinzón como propietario del Parque Empresarial Los Lagartos, otorgó la escritura N° 0087 del 17 de enero de 1996, mediante la cual protocolizó el reglamento de la Copropiedad demandante. 2.1. Que el mismo en calidad de constructor y dueño, en virtud delJMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 2 artículo 29 del citado reglamento, se adjudicó y apropió de una de las funciones

de la Asamblea General de Propietarios. 2.2. Con posterioridad, la asamblea reformó el pluricitado reglamento, como consta en el acta de 4 de abril de 2006, protocolizada mediante instrumento público N° 2723 de 16 de junio de 2006 corrido en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, por el señor Jorge Eliecer Alonso Mesa, representante legal de Intervig Ltda, sociedad administradora del Conjunto. 2.3. La modificación además de atender los requerimientos dispuestos por la Ley 675 de 2001, estableció un nuevo régimen en la propiedad horizontal; en consecuencia, “ la mencionada norma del artículo 29 del reglamento… contenido en la escritura No. 87 de 1996 de la Notaría 30 de Bogotá, es inocua jurídicamente, no tienen ninguna validez y no produce ningún efecto, de pleno derecho”. 2.4. A pesar de lo expuesto, el señor Guarín Pinzón, burlando las disposiciones de la mencionada ley y las decisiones de la asamblea, otorgó la escritura N° 4500 del 18 de diciembre de 2006 corrida en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, mediante la cual procedió a aclarar la escritura N° 0464 del 8 de marzo de 2001, otorgada en la Notaría 58 del Círculo de Bogotá, por medio de la cual transfirió el dominio de la bodega N° 16 a favor de Gustavo Maz Tovar; en el sentido de adjudicar los parqueaderos N° 1, 2, 3, 71 y 77.

2.5. Con la escritura de aclaración, no se adosó el reglamento de la copropiedad, en contra de expresa prohibición de la ley 675, parágrafo 2° del artículo 23, “ siendo esta una norma de orden público, que no puede ser desconocida ni vulnerada por los particulares, como lo pregona el parágrafo del artículo 5 de la misma ley ”. Además porque, de acuerdo a la misma legislación, “ sólo y exclusivamente quien tiene la facultad de asignar un bien común al uso y goce exclusivo… es la Asamblea General de Propietarios…”. 2.6. Igualmente, el documento escriturario es nulo, de conformidad con el artículo 99 del decreto 960 de 1970, pues al efecto, no se aportó el certificado de existencia y representación legal del parque empresarial. 2.7. Enterados los demandados de la acción impetrada en su contra, por intermedio de curador ad litem , contestaron la demanda y no propusieron medio exceptivo alguno, (fls. 93 a 95, ib.).

4. El proceso se adelantó por la cuerda del ordinario, se llevó a cabo la audiencia prevista en el artículo 101 ejúsdem (fl. 100 a 101 y 109 a 110, ibíd. ); el 10 de febrero de 2012 se decretaron las pruebas solicitadas, (fls. 112, ejusdem), y mediante proveído de 11 de septiembre de 2013 se corrió traslado a las partes para que presentaran sus alegatos, oportunidad que sólo fue aprovechada por el gestor judicial del demandante, (fls. 209 a 212, ibidem).

LA SENTENCIA APELADA El Juzgado de primera instancia negó las pretensiones de la demanda, tras considerar que: “ …revisado la totalidad del material obrante en el presente asunto, se observa que la parte actora no logró probar de manera fehaciente que los parqueaderos 1, 2, 71 y 77 ubicados en el conjunto… se puedan predicar que se encuentran clasificados como objeto ilícito. Lo anterior, habidaJMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 3 cuenta que no existe ningún medio de prueba de donde se pueda desprender que los mismos son objeto ilícito, puesto que de la lectura de la Escritura Pública No. 2723 del 16 de junio de 2006… en virtud de la cual se realizó la Reforma de Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto… en su capítulo IV en donde se estableció como BIENES DE USO COMÚN, no figuran relacionados los parqueaderos que fueron objeto del negocio jurídico contenido en la escritura No. 4500… Por tanto, no se pue de predicar que los inmuebles anteriormente relacionados puedan ser tildados de bienes comunes que le pertenezcan a la copropiedad… puesto que, como se anunció, no figuran enlistados como tal en el documento idóneo que eventualmente podría gravarlos como bienes comunes, esto es, el reglamento de propiedad horizontal”. Finalmente, condenó en costas al accionante, (fls. 213 a 224, ib.).

El RECURSO

1. La copropiedad, a través de apoderado judicial, pidió se revoque la

sentencia y se acceda a las peticiones solicitadas, para lo cual, básicamente arguyó: 1.1. En cuanto a las pretensiones principales: 1.1.1. El criterio imperativo y de orden público de la Ley 675 de 2001, se “ concreta con lo dispuesto en el parágrafo del artículo 5 que establece ‘contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal’, lo siguiente… ‘en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y en tal caso se entenderán no escritas’”. 1.1.2. El a quo no valoró en conjunto el material probatorio aportado. 1.1.3. En el artículo séptimo de la Escritura N° 2723 del 16 de junio de 2006 de la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, se indicó la vigencia de los documentos que identifican los bienes privados y comunes, “en razón a que no ha habido modificación arquitectónica o estructural que afecte estos aspectos físicos del conjunto ”, (Negrilla del texto original); por tanto, los garajes son bienes comunes, contrario a la bodega N° 16, que es un predio privado. 1.1.4. Con la escritura que se acusa de nula, no se adjuntó documento o acta que autorice la asignación de los bienes comunes. 1.2. En cuanto a las pretensiones subsidiarias: 1.2.1.“En el presente caso, en la citada escritura no se anexó el Certificado de Representación de la propiedad, que de acuerdo a la Ley 675 de

2001, son para el caso de Bogotá los Alcaldes Locales los encargados de expedir este certificado, de la misma forma no fue protocolizada con la escritura el acta de la Asamblea de Propietarios con la autorización de la mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto, en la cual se adjudicaré (sic) el uso exc lusivo de los parqueaderos 1, 2, 3, 71 y 77, como bienes comunes no esenciales para uno exclusivo de la Bodega Interior 16”.JMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 4

CONSIDERACIONES

1. Concurren los presupuestos procesales, no hay causal de impedimento y las garantías fundamentales de las partes fueron respetadas durante el juicio, consecuentemente, pasa la Sala a desatar el mérito de la instancia.

2. Por sabido se tiene que el “ ...contrato es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa...” , (art. 1495 C.C.), es por ello que doctrinariamente se ha considerado como un concierto de voluntades en los cuales el derecho otorga a las personas instrumentos para disponer de sus intereses, que tienden a producir ciertos efectos, que en la mayoría de las veces están dirigidos a crear, modificar o extinguir obligaciones.

3. Ahora desde memorables épocas la jurisprudencia patria ha sostenido que “...para que un contrato se forme y sea válido se requiere que concurran las

siguientes condiciones:

1. El consentimiento (ordinal 2º del art. 1502), que debe tener causa

(inciso segundo del artículo 1524) y por objeto los de las obligaciones que está destinado a crear (art. 1517).

2. La capacidad de las partes contratantes (ordinal 1º del art. 1502).

3. La licitud del objeto u objetos de las obligaciones (ordinal 3º ibídem).

4. La licitud de la causa (ordinal 4º ibídem).

5. La falta de vicios del consentimiento (ordinal 2º ibídem).

6. El cumplimiento de ciertos requisitos o formalidades impuestos por la naturaleza del contrato o por la calidad o estado de las personas que lo celebran (art. 1500)..."1 .

4. En cuanto a la nulidad, el Estamento Civil en su artículo 1740, prevé que “...Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa...”.

En otras palabras, los diversos negocios o actos jurídicos pueden ser invalidados cuando “ ...la omisión de un determinado requisito acarrea la nulidad...”2 , la cual puede ser de índole absoluta o relativa; refiriéndose la primera a aquellos sucesos de interés general, pues su fin es proteger el orden público, como tales se conocen, “...la falta de formalidades en los actos jurídicos solemnes (requisitos ad solemnitatem exigidos por el legislador), incapacidad absoluta, falta de consentimiento, ausencia de objeto o de causa, ilicitud del objeto o de la causa ...”3 ; en cuanto a este tipo de nulidad, la legitimación para alegarla es amplia, encontrándose habilitados para ello: ( i ) el Juez – y no sólo

1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de agosto 20 de 1971, tomada de la página web de

alegarla es amplia, encontrándose habilitados para ello: ( i ) el Juez – y no sólo

1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de agosto 20 de 1971, tomada de la página web de Legis.com, http://nxt.legis.com.co/nxt4/frmMainContainer.aspx. 2 C.S. de J., Sala de Cas. Civil, Sent. Sep.30/94, Exp. 4165., MP. Rafael Romero Sierra. 3 WEILL, Alex y TERRE, Francis. Droit Civil. "Les obligations", París, Dalloz, 1975, num. 292; SEVATIER, René. Théorie des obligations. París, Dalloz, 1967, pág. 222.JMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 5 facultado, sino obligado 4 –, “ cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato” (C. C., art. 1742; C. de P. C., art. 306, inciso 1º), ( ii) el Ministerio Público “en el interés de la moral o de la ley” , y ( iii) cualquier tercero, siempre que “ tenga interés” , conforme lo exige la norma en cita del Código Civil; y la segunda atañe al interés particular, por “ …incapacidad relativa, el error, la fuerza y el dolo sufridos por el contratante (es decir, los vicios del consentimiento) y, finalmente, la lesión enorme... ”5 , susceptible de ser

declarada sólo a petición de parte.

5. Dilucidado lo anterior, es procedente clausurar el segundo grado del litigio, a propósito de la censura que en contra de la sentencia de primera instancia enfiló el Conjunto Parque Empresarial Los Lagartos P.H.

En el sub lite se sabe que la nulidad aducida tiene como sustento el denominado “objeto ilícito”, pues se adujo que el señor Hernán Guarín Pinzón inicial propietario y constructor del Parque Empresarial adjudicó a la bodega N° 16 los parqueaderos N° 1, 2, 3, 71 y 77; no obstante, su calidad de bienes comunes; por tanto, su designación para el uso exclusivo correspondía únicamente a la Asamblea General de Copropietarios6 .

6. Sobre tal tópico el artículo 1519 del Código Civil reza: “ Hay un objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público de la Nación. Así, la promesa de someterse en la república a una jurisdicción no reconocida por las leyes de ella, es nula por el vicio del objeto”.

Asimismo hay objeto ilícito “en todo contrato prohibido por las leyes”7 .

7. Descendiendo al caso sub examine, y tras revisar el acervo probatorio recaudado, liminarmente estima la Sala que de conformidad con lo expuesto por el a quo , no hay elementos probatorios que permitan concluir, que los garajes señalados, se catalogan como bienes de uso común.

Lo anterior, como quiera que en la Escritura Pública N° 4500 corrida el 18

de diciembre de 2006 en la Notaría 30 del Círculo de Bogotá, mediante la cual se aclaró el instrumento N° 0464 del 8 de marzo de 2001, de la Notaría Cincuenta y Ocho de la misma ciudad, básicamente se indicó: “ PRIMERO: Que por medio de la escritura pública número… (0464) del ocho (08) de Marzo de dos mil uno (2001) otorgada en la Notaría cincuenta y ocho (58) del Círculo de Bogotá D.C., el compareciente GUSTAVO MAZ TOVAR, adquirió a título de DACIÓN EN PAGO hecha por el señor HERNÁN GUARÍN PINZÓN, el derecho pleno de dominio y la posesión sobre el siguiente

inmueble:------BODEGA INTERIOR DIECISEIS (16) DEL PARQUE

EMPRESARIAL LOS LAGARTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL , distinguido

en la Actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C., en la CARRERA SETENTA Y DOS (72) NUMERO OCHENTA Y TRES –CINCUENTA Y UNO (83-51) e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 50C-1426148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. Zona Centro cuyos linderos y demás especificaciones están consignados en la escritura antes citada.

4 Cfr., C. S. J., Sent. Cas. Civ., 11-03-2004, exp. # 7582, M. P.: Dr. José Fernando Ramírez Gómez. 5 TAMAYO LOMBANA, Alberto. Manual de Obligaciones. Editorial Temis, 4ª Edición, 1990, págs. 233 y 234. 6 Ver. Capítulo XI “De la Asamblea General” contenido en la E.P. N° 2723 corrida el 16 de junio de 2006 en la Notaría

6 Ver. Capítulo XI “De la Asamblea General” contenido en la E.P. N° 2723 corrida el 16 de junio de 2006 en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá. 7 Cfr. Art. 1523 del Código Civil.JMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 6 “SEGUNDO: Que en la mencionada escritura pública NO se adjudicaron los PARQUEADEROS 1, 2, 3, 71 y 77 por lo tanto por medio de la presente escritura pública se procede a ACLARAR y SUBSANAR dicho error señalando que a la BODEGA INTERIOR 16 DEL PARQUE EMPRESARIAL LOS LAGARTOS le corresponden los PARQUEADEROS 1, 2, 3, 71 y 77 según lo señalado en el Reglamento de Propiedad Horizontal que se adjunta para su protocolización”. Documento que en modo alguno revela la calidad invocada de los inmuebles, es decir, de los parqueaderos adjudicados en su momento a la propiedad del señor Gustavo Maz Tovar. 7.1. A lo dicho, se suma que en la escritura N° 2723 corrida el 16 de junio de 2006, en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, si bien se señaló que: “ REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL ‘CONJUNTO PARQUE EMPRESARIAL LOS LAGARTOS’. “Compareció el señor JORGE ELIECER ALONSO MESA, mayor de

edad… quien actúa como representante Legal de la Empresa INTERVIG LTDA, Administradora del Edificio ‘CONJUNTO PARQUE EMPRESARIAL LOS LAGARTOS’, ubicado en la Carrera 72 N° 95-51 de Bogotá D.C., domiciliado y residente en Bogotá D.C., la (sic) que manifiesta que, de acuerdo a lo establecido en la Ley 675 de agosto 3 de 2001, desea reformar el reglamento de propiedad horizontal, cuyo contenido original aparece en la Escritura Pública No. 00087 del (17) de Enero de 1.996 otorgada en la Notaría treinta (30) del Círculo de Bogotá, reforma que se hace de acuerdo a las estipulaciones siguientes… “(…). “ARTÍCULO SÉPTIMO: Vigencia. Los documentos relativos a planos, linderos, división del conjunto, licencia de construcción y memoria descriptiva del inmueble, así como los que relacionan o identifican bienes privados y comunes, lo mismo que aquellos que señalan los correspondientes coeficientes de copropiedad, incluidos en el reglamento protocolizado por Escritura Pública No. 00087 del (17) diez y siete (sic) de Enero de 1.996, continúan vigentes, en razón de que no ha habido ninguna modificación arquitectónica o estructural que afecte lo aprobado inicialmente en cuanto a estos aspectos físicos del Conjunto”, (fls. 15 a 44, ib.). Prontamente se advierte, que en el mencionado elemento de convicción,

únicamente se denunció que las propiedades comunes del conjunto son las incluidas y determinadas en la escritura pública N° 00087 del 17 de enero de 1996, pues la documentación que las relaciona o identifica, se sujetó en ésta. 7.2. Además, revisada íntegramente la citada escritura y estrictamente el capítulo IV denominado: “ BIENES DE DOMINIO COMÚN ”, no fue patente la individualización de los parqueaderos N° 1, 2, 3, 71 y 77, como bienes del Parque Empresarial, habida cuenta que en el artículo doce, quedó anotado: “ Definición: -Como se indica en los planos para la propiedad horizontal y se expresa en el proyecto de División, son Bienes de Propiedad Común los que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen enJMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 7 común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separadas de los bienes privados…”. Sin embargo, lo cierto es, que no se especificó cuáles ostentan dicha condición, pues tal como se anotó, únicamente en la escritura en comento se hizo alusión a la vigencia en lo respectivo al instrumento N° 00087 y a las indicaciones realizadas en los “ planos para la Propiedad Horizontal y… en el Proyecto de División… ”; medios de convicción que claramente no obran en el proceso. Igualmente, porque los subsiguientes artículos del documento N° 2723, relacionan la normatividad relativa a: “ Bienes Comunes Esenciales”, “Derechos

Proyecto de División… ”; medios de convicción que claramente no obran en el proceso. Igualmente, porque los subsiguientes artículos del documento N° 2723, relacionan la normatividad relativa a: “ Bienes Comunes Esenciales”, “Derechos sobre los bienes comunes y su uso”, “Desafectación de Bienes Comunes”, “Procedimiento para la Desafectación de Bienes Comunes” y “Bienes Comunes de uso Exclusivo”. 7.3. Inclusive, el parágrafo 1° de la Ley 675 de 2001, el cual reza: “ Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en documento que haga sus veces ”, razón por el cual, no puede concluirse que los bienes que no se indicaron como privados en la escritura N° 2723, sean comunes, toda vez que tal como se señaló en líneas anteriores, los registros que relacionan o identifican los inmuebles privados y comunes fueron incluidos en el reglamento protocolizado mediante la escritura pública N° 00087, la cual se encuentra vigente en lo concerniente. Así las cosas, es claro que el actor no probó en modo alguno que los parqueaderos 1, 2, 3, 71 y 77 son bienes comunes. Y es que se sabe, que “ siempre la necesidad de probar incumbe a aquél, que demanda ” (“ Semper necessitas probandu incumbi Illi, qui agit ”), de ahí que artículo 177 del

estatuto procesal civil disponga: “ Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (“Actori incumbit onus probandi”). 7.4. Ahora bien, cumple precisar que si bien el auxiliar de la justicia Miguel Ángel León Cote, aportó copia de la Escritura Pública N° 00087 del 17 de enero de 1996, “ a través de la cual se protocolizó el reglamento del Parque Empresarial Los Lagartos la cual da cuenta de los 25 parqueaderos para visitantes que hacen parte de la propiedad comunal”, también lo es, que ésta no tiene mérito probatorio, de conformidad con el artículo 254 en concordancia con el inciso 4° del artículo 252 del Estatuto Adjetivo, toda vez que se aportó, se reitera, en copia simple. Sobre ese aspecto la Jurisprudencia ha ilustrado: “ a partir de esas consideraciones se colige que la presunción de autenticidad de las copias simples que señala el inciso 4º del artículo 252, modificado por el artículo 11 de la Ley 1395 de 2010, sólo es aplicable si se trata de documentos que se aportan en original o en copias que cumplan con los requisitos señalados en los artículos 254 y 268 del estatuto adjetivo. “De manera que el artículo 11 de la Ley 1395 de 2010 no equiparó el valor de las copias simples al del documento original, ni derogó las exigencias contempladas en los artículos 254 y 268 del ordenamiento procesal; por lo queJMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 8

no tiene ningún sentido afirmar algo distinto, pues si el legislador así lo hubiera querido, le habría bastado con eliminar del ordenamiento procesal las normas que imponen los aludidos requisitos o, simplemente, habría preceptuado que las copias informales tienen para todos los efectos legales el mismo valor que el original, lo que, evidentemente, no ha hecho. “De todo lo expuesto se concluye que las copias simples o informales carecen de todo valor probatorio, como lo ha venido sosteniendo esta corporación en pretéritas decisiones…”8 . Es así, porque como había tenido oportunidad de precisarlo el máximo órgano de la especialidad civil de la jurisdicción ordinaria, de tiempo atrás, “... las copias que carecen de la atestación de que son idénticas al original no prestan mérito probatorio, salvo que reúnan las condiciones del artículo 254 del código de enjuiciamiento o de cualquier otra norma que así lo señale”, y bien se sabe, que “[l]as pruebas para producir en el juez la certeza o el convencimiento sobre los hechos a que ellas se refieren, además, de ser conducentes y eficaces, deben practicarse en los términos y condiciones establecidos en el ordenamiento jurídico”9 .

8. En suma, como en este asunto no se demostró que los bienes objeto de adjudicación contenidos en la escritura pública N° 4500 corrida el 18 de diciembre de 2006 en la Notaría 30 del Círculo de Bogotá, fueran comunes y que de dicha calidad derivara la ilicitud de la referida actuación, mal puede

decirse que el negocio realizado entre los señores Guarín Pinzón y Maz Tovar está viciado de nulidad. Por el contrario, según el texto de la cláusula segunda de la referida escritura pública N° 4500, a la Bodega Interior 16 de la P.H. demandante, le corresponden los parqueaderos en cuestión “ según lo señalado en el Reglamento de Propiedad Horizontal ” que se aseveró se adjuntó para su protocolización.

9. Para llegar a tal conclusión, además debe tenerse en cuenta el contenido del artículo 22 de la pluricitada ley, el cual prescribe: “Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. “Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. “Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y

distritales en materia de urbanización y construcción”. “PARÁGRAFO 1º. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas

8 Cfr. Sala de Casación Civil, Sent. jun. 7/2012. Exp. 2012-01083. MP. Ariel Salazar Ramírez. 9 C. S. J., Sent. Cas. Civ., 4-11-2009, M. P.: Dr. Pedro Octavio Munar Cadena, exp. # 15001-3103-004-2001 00127 01.JMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 9 comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor. “PARÁGRAFO 2º. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes”, (Resalta la Sala). Por ende, es posible adjudicar el uso exclusivo de parqueaderos destinados a los propietarios, sin que ello implique la disposición del derecho de dominio de los mismos ni la configuración del objeto aludido en el negocio perpetrado, pues la ley permite la realización de dichos actos. Y es que si esto es así, lo cierto es, que en el contrato que se acusa como invalido, el señor Hernán Guarín Pinzón no transfirió la titularidad del patrimonio común de la copropiedad al señor Gustavo Maz Tovar, pues memórase que sólo dio en pago la Bodega N° 16 del Parque Empresarial (fls. 3 a 4, ib.), mientras que de los parqueaderos “adjudicó su uso exclusivo” al predio

privado, por tanto, aquéllos en efecto no fueron enajenados, como quiera que aun soslayando la condición en que fue aportada la citada escritura N° 00087 corrida el 17 de enero de 1996, en la Notaría 30 del Círculo de Bogotá, en lo tocante, se protocolizó: “ Artículo Vigésimo Noveno: Los garajes del Parque Empresarial, tienen la característica de bienes comunes, pero su propietario inicial HERNÁN GUARÍN PINZÓN, se reserva el derecho a adjudicar su uso en forma exclusiva a determinada unidad, mediante escritura pública, a medida que se hagan las enajenaciones de las Unidades Privadas. Esta adjudicación será en forma permanente e inmodificable, a no ser que el titular del dominio de la unidad beneficiada con la adjudicación, acceda en forma expresa a variar la misma. De igual forma, el propietario inicial se reserva el derecho de reubicar los parqueos comunes dentro del área comunal del Parque Empresarial”, (fls. 153 a 242, ib.). De manera que, el propietario/constructor se guardó la facultad de atribuir tales bienes. 9.1. Anúdese a lo expuesto, se insiste, que en la reforma al reglamento de propiedad horizontal, también se estableció la forma de desafectar tales inmuebles, pues al respecto se protocolizó: “ La desafectación de los bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la Asamblea General de propietarios y

las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente…”, (fls. 13 a 42, ib.). De suerte que, no se configura la ilicitud señalada y contenida en la Escritura Pública N° 4500, como quiera que la mentada asignación se encuentra, se reitera, permitida por la legislación nacional 10; a más de que no concurre ninguna de las hipótesis previstas en los artículos 1519, 1521 y 1523 del Código Civil. Y es que para el caso de marras, tampoco se verifica la existencia de una o varias de las causales de nulidad absoluta capaces de invalidar el convenio acusado. Bajo las anteriores premisas, bien pronto se advierte la imposibilidad de dar paso a las pretensiones principales.

10 Norma Especial. Ley 675 de 2001.JMBL – Exp. # 110013103 015 -2009-00319-01 10

10. Ahora, el hecho de que quien adjudicó los garajes a favor de la Bodega N° 16 de propiedad de Gustavo Maz Tovar, no tuviera la capacidad para realizar tal actuación, en modo alguno constituye una nulidad por objeto ilícito o llegaría a enmarcarse en una de las causales para invocar o decretar la nulidad absoluta. De manera, que si aquél acto adolece de irregularidades en su constitución y eficacia, las mismas se insiste, no son de la naturaleza

invocada. Al respecto, precísase que: “ Siendo esos, en esencia, los planteamientos del citado acto iniciador del proceso, es de observarse que, en tratándose de la sanción jurídica de nulidad consagrada en el artículo 1740 del Código Civil, debe distinguirse la absoluta y la relativa, entendiéndose, según las voces del artículo 1741 de esa codificación, por la primera la ‘ producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan’, así como la derivada de su celebración por parte ‘de personas absolutamente incapaces’, en tanto que ‘cualquier otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato’. “Síguese, pues, que son taxativos los motivos determinantes de la nulidad absolu