TSDJ BOG SC - 11001 31 03 028 1999 02005 01-(23-11-2005)

ACCIÓN REDHIBITORIA . VICIOS OCULTOS “el término de caducidad de esta especie de acción es de seis meses para bienes muebles, y de un año para inmuebles; término que debe comenzar a contabilizarse a partir de la entrega real, y que para el presente asunto se observa que tanto el inmueble como el establecimiento comercial fueron entregados el 1º de diciembre de 1997, por lo que el término de caducidad para demandar la rescisión de la venta se cumplió el 1º de diciembre de 1998 y la demanda tan solo fue presentada el 29 de noviembre de 1999.”

TRIBUNAL SUPERIOR

DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA DE DECISIÓN CIVIL

Bogotá, D.C., veintitrés de noviembre de dos mil cinco Magistrado ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: 11001 31 03 028 1999 02005 01

Procedencia: Juzgado 28 Civil Circuito de Bogotá Clase proceso: Ordinario de Noel Fonseca A. vs. Oliva Chacón de Navarrete Motivo de alzada: Apelación sentencia Aprobación: Acta No. 41 de 11 de octubre de 2005 ( ) Decisión: Confirma Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia calendada 21 de octubre de 2003, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de La Mesa, Cundinamarca, en descongestión del Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá.

ANTECEDENTES

1. El demandante solicitó que se declare la resolución del contrato de

compraventa del inmueble de la Carrera 64 No. 73-04/06, contenido en laSentencia Ordinario 1999 02005 01 2 escritura pública 3680 de 28 de noviembre de 1997, otorgada en la Notaría 33 de Bogotá, y del establecimiento de comercio denominado ‘Residencias Fascinación’, por tener el inmueble vicios que lo hacen impropio para su natural destinación; que como consecuencia de ello, se disponga la cancelación de la mencionada escritura, se ordene la restitución al demandante de la suma pagada como precio total del predio y el establecimiento de comercio, más la indemnización de perjuicios y el pago de intereses por todo el tiempo que ha permanecido sellado el establecimiento, sumas que han de ser debidamente indexadas.

2. Como hechos que sustentan las pretensiones se adujeron, en síntesis,

los siguientes:

A. Mediante la escritura pública citada, el demandante adquirió de la demandada el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 050C-220948, y el establecimiento de comercio denominado ‘Residencias Fascinación’, por valor de $850’000.000, comprometiéndose la vendedora a salir al saneamiento del inmueble.

B. De consuno y por razones tributarias, las partes acordaron en la escritura pública tener como precio de venta del inmueble la suma de $106’000.000, y $7’000.000 por el establecimiento comercial, a fin de no ser gravados en exceso con los impuestos. Del precio real señalado, el actor ha pagado $250’000.000, más los intereses convenidos, pero sólo hasta el mes de noviembre de 1998, época en la cual se dispuso el cierre del establecimiento

exceso con los impuestos. Del precio real señalado, el actor ha pagado $250’000.000, más los intereses convenidos, pero sólo hasta el mes de noviembre de 1998, época en la cual se dispuso el cierre del establecimiento de comercio, por parte de las autoridades distritales “ según dijeron, por carencia de ‘concepto de uso’”.

C. El mencionado cierre ha impedido al actor explotar el establecimiento de comercio, sin que la demandada hubiere hecho algo para remediar esaSentencia Ordinario 1999 02005 01 3 situación; además, a pesar de pactarse por las partes en el contrato una cláusula penal, ella se convino en caso de incumplimiento del comprador, pero nada se dijo en relación con la vendedora.

3. Mediante auto de 16 de diciembre de 1999 se admitió la demanda , ordenándose la notificación a la demandada, quien intimada en debida forma y obrando dentro de la oportunidad ritual la contestó, oponiéndose a las pretensiones, aceptando parcialmente el hecho relativo a la celebración del contrato, toda vez que no se pagó la totalidad de lo pactado y por lo tanto no se registró la escritura pública; y negó los hechos atinentes a su incumplimiento. Propuso las excepciones de “ incumplimiento del contrato” y “dolo en la petición”.

4. Fracasada la fase conciliatoria dentro de la audiencia convocada por el Juzgado con base en lo previsto por el art. 101 del C. de P. C., se abrió el proceso a pruebas, siendo decretadas tanto las pedidas por la actora,

como las solicitadas por la demandada. Entre éstas fueron tenidas en |cuenta las documentales allegadas con la demanda y la contestación; se dispuso librar los oficios a la Alcaldía Local de Engativá y al Consejo de Justicia, para que se remitiera copia de las resoluciones ya reseñadas y de la licencia de funcionamiento otorgadas a partir de 1987 hasta 1994; a Planeación Distrital para que enviase copia de la licencia de construcción 0006677/89, así como del formulario A64693 y de los oficios 8757 de 10 de mayo de 1994 y 2-1998-29538S; y al Tribunal Contencioso Administrativo de Cundinamarca, a fin de que allegase copia de la demanda 98-1158.

5. Una vez fenecido el término probatorio, el Juzgado corrió traslado para que las partes presentaran sus alegatos, derecho del cual solamente hizo uso la parte actora. Y en cumplimiento a lo ordenado en el Acuerdo 1875Sentencia Ordinario 1999 02005 01 4 de 18 de junio de 2003, emanado de la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura, para descongestionar los Despachos Judiciales, se dispuso la remisión del expediente al Juzgado Civil del Circuito de La Mesa, Cundinamarca, que profirió la decisión de fondo.

EL FALLO IMPUGNADO Para desestimar las pretensiones, regresó el a-quo sobre la finalidad de ellas, para recalcar que lo pedido por el actor fue la rescisión de la venta por existir vicios ocultos, según lo dicho en la demanda y en el escrito de alegaciones finales. Bajo esa óptica, tuvo en cuenta que el término de caducidad de esta especie de acción es de seis meses para bienes muebles, y de un año para

vicios ocultos, según lo dicho en la demanda y en el escrito de alegaciones finales. Bajo esa óptica, tuvo en cuenta que el término de caducidad de esta especie de acción es de seis meses para bienes muebles, y de un año para inmuebles; término que debe comenzar a contabilizarse a partir de la entrega real, y que para el presente asunto se observa que tanto el inmueble como el establecimiento comercial fueron entregados el 1º de diciembre de 1997, por lo que el término de caducidad para demandar la rescisión de la venta se cumplió el 1º de diciembre de 1998 y la demanda tan solo fue presentada el 29 de noviembre de 1999. Por ello, fue declarada oficiosamente la caducidad de la acción, y condenó en costas a la parte demandante. LA APELACIÓN El actor consideró que no le asiste razón al a-quo al haber declarado la caducidad de la acción, porque no se ha efectuado la entrega del inmueble y mal puede contarse el término de caducidad. Hizo énfasis en la devolución que del bien inmueble y del establecimiento hizo él a laSentencia Ordinario 1999 02005 01 5 demandada y resaltó la falta de inscripción en el registro de la escritura de venta. Agregó que tampoco se ha tomado nota de la venta del establecimiento de comercio en el registro mercantil.

CONSIDERACIONES

1. De manera liminar se destaca que la acción intentada permite una escisión, de acuerdo con el bien objeto de compraventa, porque a pesar de estar contenidos ambos negocios jurídicos en el mismo instrumento,

cada uno genera efectos distintos y se rige por disímiles normas. En efecto, mal puede confundirse la acción redhibitoria que opera frente a la compraventa de un edificio –bien inmueble, material, que en principio se somete a los lineamientos del Código Civil-, con la compraventa de un establecimiento de comercio, entendido como un bien mercantil compuesto por un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa . Los componentes del edificio, apreciables físicamente, se diferencian de aquellos que hacen parte del establecimiento de comercio, salvo norma en contrario, tales como la enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios; los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento; las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores similares; el mobiliario y las instalaciones, así como los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento.Sentencia Ordinario 1999 02005 01 6

2. Efectuada esa primera división, se detiene la Sala a estudiar los efectos

de la acción intentada en relación con el edificio ubicado en la Carrera 64 No. 73 A - 04/06, identificado con folio de matrícula inmobiliaria 50C220948. Y ante todo, se observa que el contrato de compraventa se

encuentra legal y válidamente celebrado, para lo cual se advierte que versa sobre un bien inmueble, tiene su génesis en una causa lícita, recae sobre un objeto comerciable; los contratantes han manifestado expresamente su consentimiento, no encontrándose en ellos algún tipo de inhabilidad o incompatibilidad para contratar, a más de que se cumplieron las solemnidades y formalismos propios de esta clase de contratos –así como también las formalidades propias requeridas para la compraventa del establecimiento comercial vendido-. También, milita dentro del expediente copia en regla de la escritura por medio de la cual se perfeccionó la compraventa.

3. Dentro de las obligaciones especiales del vendedor en el contrato de compraventa, los artículos 1893 y siguientes del Código Civil establecen la de salir al saneamiento, sea amparando al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa, ya respondiendo por los “defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios”.

En relación con la acción redhibitoria, cabe precisar que puede el comprador pedir que se rescinda la venta o que se rebaje proporcionalmente el precio de la cosa vendida; en el primero de los casos se deben reunir en los vicios, en principio ciertas calidades, cuales son: i) haber existido al tiempo de la venta; ii) ser tales, que la cosa vendida no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador, no la hubiera adquirido o habría pagado un menor precio; iii) no haberlos

manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podidoSentencia Ordinario 1999 02005 01 7 ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio. Se duele el impugnante porque, a su juicio, no ha habido entrega del inmueble, no sólo por la falta de inscripción de la escritura de venta en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos –tradición-, sino porque el edificio le fue devuelto a la vendedora, quien actualmente lo detenta. Infiere la censura, a partir de lo anterior, que si no ha existido entrega jurídica, mal puede principiarse a contar el término de caducidad que impidió la prosperidad de sus súplicas.

4. Por lo tanto, estima la Sala ahora que es preciso establecer si se encuentra configurado el fenómeno de la caducidad de la acción. Nótese que es el artículo 1923 del Código Civil el encargado de establecer el término con el cual cuenta el comprador para iniciar la acción redhibitoria: seis meses respecto de las cosas muebles y un año en relación con los bienes raíces, salvo estipulación que amplíe esos términos, en ambos casos contándose su inicio “ desde la entrega real ”, que según el propio instrumento de venta tuvo ocasión el día 1º de diciembre de 1997 (f. 3 vto. C. 1). Y al haberse presentado la demanda el 30 de noviembre de 1999, ya había transcurrido el año de caducidad de

que trata la norma citada.

5. Con todo, debe recalcarse que en las pretensiones se mencionan “ vicios” que hacen la cosa “ impropia para su natural destinación ”, descripción que, en principio, encuadra en los parámetros establecidos por la legislación civil para la acción intentada; no empece, tales “ vicios” contienen, según lo dicho por el demandante, elementos que conducen también al fracaso de la acción intentada.Sentencia Ordinario 1999 02005 01 8

En primer lugar, teniendo como fecha de la venta el 28 de noviembre de 1997, los endilgados vicios debían existir para ese momento. Sin embargo, el primero de los actos administrativos que llevaron al cierre del establecimiento de comercio data de 29 de diciembre de 1997, huelga decir, posterior a la venta. En segundo lugar, no existe prueba alguna en el expediente, regular y oportunamente aportada, en virtud de la cual pueda establecerse un defecto físico o estructural que haga inviable al edificio para su uso natural. El cierre ordenado se produjo no sólo de manera sobreviniente, sino que fue resultado de actuaciones administrativas, que además se relacionan con su explotación y no con la obra.

6. Ahora, entendida la apelación interpuesta en lo desfavorable al apelante, debe regresar la Sala a las pretensiones, especialmente la primera de ellas, que dice relación con la resolución del contrato, pero basada en la mencionada existencia de vicios y no en el incumplimiento.

Pero, en gracia de discusión, aún siendo la falta de observancia de las

obligaciones contractuales la génesis de la pretensión, se advierte la ausencia de uno de los requisitos que al efecto establece el artículo 1546 del Código Civil: que quien pida la resolución sea contratante cumplido. En efecto, el demandante admitió desde el escrito de demanda haber restituido el inmueble en noviembre de 1998, época en la cual también cesó el pago de los intereses pactados con la vendedora, desde luego que omitió pagar en su integridad el precio, justificando tal conducta en actos que fueron, como se dijo, sobrevinientes y ajenos a la situación contractual (actos administrativos).Sentencia Ordinario 1999 02005 01 9 Lo dicho hasta acá conduce, sin mas ambages a confirmar la decisión impugnada, en relación con el contrato de compraventa del inmueble.

7. Y no puede ser distinta la conclusión en relación con la compraventa del establecimiento de comercio, porque a pesar de regirse por normas mercantiles, admite la aplicación de la legislación civil, por expresa remisión que hacen los artículos 2º y 822 del estatuto comercial, por tratarse de uno de aquellos casos que carecen de regulación específica en el Código de Comercio.

No obstante las partes cumplieron con la formalidad que señala el artículo 526 del Código de Comercio para la enajenación de establecimientos de linaje mercantil, se echa de menos el cumplimiento de las demás exigencias dispuestas por los artículos 527 y siguientes del mencionado código. Entonces, con prescindencia del término de caducidad, se reitera que los

defectos enrostrados por el comprador en relación con el contrato de venta que se estudia fueron posteriores a la época en que se protocolizó el acuerdo de voluntades, lo que de suyo hace insostenible la acción redhibitoria.

8. Y en cuanto a la resolución, no quedó demostrado en el plenario incumplimiento alguno por parte de la demandada, quien nada tuvo que ver con las decisiones administrativas distritales que con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa fueron proferidas. Por contera, tampoco ha de prosperar una petición en ese sentido.

Como conclusión de lo dicho, se impone la confirmación de la sentencia apelada, sin que haya lugar a condena en costas en la instancia, por noSentencia Ordinario 1999 02005 01 10 aparecer causadas. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia apelada de fecha y origen anotados. Sin costas en esta instancia.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA ( ) (en comisión de servicios)

RICARDO ZOPÓ MÉNDEZ

DORA CONSUELO BENÍTEZ TOBÓN