TSDJ BOG SC - 11001 31 03 032 2013 00246 01-(30-04-2014)

Sentencia Descriptor: AJUSTE CANON DE ARRENDAMIENTO LOCAL COMERCIAL. Diferencias entre prórroga y renovación del contrato.

Revoca, acoge dictamen pericial del dictamen pericia, así lo indica la norma.

Fuente: Artículos 319 – 518 – 519 del C. de Co.

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrada Ponente LIANA AÍDA LIZARAZO VACA Treinta (30) de abril de dos mil catorce (2014) Verbal. Gian Marco Caruso contra Abby S. A. S.

Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01

Rad. Int.: 6449; F. 115; T. VI Discutido y aprobado en la Sala del 30 de abril de 2014

Procede resolver el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada por el Juzgado 32 Civil del Circuito en audiencia de 31 de octubre de 2013.

ANTECEDENTES

1. Gian Marco Caruso demandó a Abby S. A. S., para que previos los trámites de un proceso verbal se efectúen los siguientes pronunciamientos: 1.1. Se ajuste el canon del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en relación con los periodos comprendidos entre el 1° de agosto de 2012 al 31 de julio de 2013, 1° de agosto de 2013 al 31 de julio de 2014, 1° de agosto de 2014 al 31 de julio de 2015 y demás lapsos consecutivos hacia futuro.República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 2 Verbal. Gian Marco Caruso contra Abby S. A. S.

lapsos consecutivos hacia futuro.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 1.2. Se condene a la demandada a pagar las costas que genere el proceso.

2. Las pretensiones se fundamentaron en la versión de los hechos que a renglón seguido se sintetiza: 2.1. El 28 de junio de 2006, Gian Marco Caruso le arrendó a Bzero Ltda., el local 168 (66,70 m 2 ) del Centro Comercial Andino,

ubicado en zona de la calle cultural (cra. 12 # 85-02), distinguido con la matrícula inmobiliaria 50C-1321912.

2.2. En el respectivo contrato se estipuló una vigencia de 5 años a partir del 1° de agosto de 2006, prorrogable por plazos de 12 meses, en consecuencia, el término comprendido entre el 1° de agosto de 2011 al 31 de julio de 2012 corresponde a la primera prórroga.

2.3. El canon de arrendamiento se fijó –por el primer año– en $8'500.000, con ajustes anuales conforme al IPC.

2.4. Mediante un "otro sí", los contratantes tuvieron en cuenta que el arrendatario cambió su razón social a la denominación Abby Ltda., aunado a que suprimieron la cláusula 22 del acuerdo contractual atinente a constituir una póliza de seguro.

2.5. El arrendador le ha solicitado a su co-contratante que renegocien el valor del canon, toda vez que el mismo se había fijado en razón del 1.55% del avalúo catastral para el año 2006 y, con el transcurrir del tiempo, la forma pactada de actualización según el IPC ha generado que el demandante perciba una renta mensual queRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 traduce un porcentaje mucho menor al ya indicado sobre el valor actual del local comercial en catastro.

En efecto, al tener como referencia el último avalúo del inmueble certificado por las autoridades catastrales, se colige que aplicándose el porcentaje referido en el párrafo anterior, el canon de arrendamiento debe ser de $384.600 por metro cuadrado, aspectos que fueron puestos de presente con la debida antelación a la parte demandada, quien en respuesta afirmó que sólo reconocería un aumento de $2'000.000, por una sola vez, para el periodo 2013-2014 y que continuaría con la manera de actualizar el canon según lo acordado en el contrato inicial. La actuación surtida

3. La demanda correspondió por reparto al Juzgado 32 Civil del Circuito, el que la admitió a trámite mediante auto de 28 de mayo de

2013.

4. La demandada, debidamente enterada del anterior proveído, contestó el libelo formulando las excepciones de: I ) cumplimiento de las estipulaciones contractuales; II) el canon pactado se ajusta a la realidad comercial; y, III) el aumento del canon pretendido por el demandante es desbordado e infundado (92-99 cd. 1).

las estipulaciones contractuales; II) el canon pactado se ajusta a la realidad comercial; y, III) el aumento del canon pretendido por el demandante es desbordado e infundado (92-99 cd. 1).

5. Agotado el periodo probatorio y corrido el traslado para alegar de conclusión –derecho del que hicieron uso los extremos del litigio–, la Jueza dictó sentencia, en la que declaró probado parcialmente el primer enervante de mérito e infundados los demás, fijó la suma deRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 $23'345.000 (incluido IVA) como el valor del nuevo canon de arrendamiento a partir del 1° de agosto de 2013 y condenó a Abby S.

A. S. a cancelar el 70% de las costas que generó el proceso.

EL FALLO APELADO

6. La sentenciadora de primera instancia, para decidir como lo hizo, se basó en los argumentos que a continuación se compendian: 6.1. Conforme a la acción deprecada, es asunto pacífico la existencia de un contrato de arrendamiento de local comercial suscrito por las partes, en el cual se configuró el derecho de renovación del arrendatario por cuanto lleva más de 2 años ocupando el inmueble.

6.2. Las pretensiones del actor, atinentes a que se ajuste el

canon para el período comprendido entre el 1° de agosto de 2012 al 31 de julio de 2013, no tiene vocación de prosperar, toda vez que no se cumple con los presupuestos del artículo 519 del C. de Co., ya que para ese lapso no había acaecido el momento de renovación del contrato, en tanto que automáticamente se generó la prórroga tal y como lo habían pactado inicialmente los contratantes, bajo la precisión que la demanda fue presentada el 2 de mayo de 2013. 6.3. No sucede lo mismo en relación con el tiempo comprendido entre el 1 de agosto de 2013 al 31 de julio de 2014, en tanto que la acción impetrada por el demandante fue interpuesta con anterioridad a ésta prórroga, sin que hubiere consenso entre los contendientes respecto a nuevas condiciones para fijar el valor mensual del arriendo.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 6.4. Para dirimir el litigio no es viable remitirse a la ley de vivienda urbana en razón de la naturaleza del predio en cuestión, por lo que debe acogerse el método comparativo del mercado para fijar la renta de un predio de uso comercial dado en tenencia.

El dictamen pericial practicado para tal propósito concluyó que el valor del alquiler debe ser fijado en $29'909.960, 84. Empero, el auxiliar de la justicia no encontró un inmueble con las mismas características del que es objeto del sub judice, de allí que haya dicho que no pudo realizar de manera clara y específica el método comparativo del mercado.

Por demás, la experticia utilizó datos mayores al promedio, como

de la justicia no encontró un inmueble con las mismas características del que es objeto del sub judice, de allí que haya dicho que no pudo realizar de manera clara y específica el método comparativo del mercado.

Por demás, la experticia utilizó datos mayores al promedio, como lo son los cánones de locales comerciales del sector denominado “El Triángulo”, a más que no tuvo en cuenta los correspondientes a inmuebles que tienen un mayor parecido al que es de propiedad del aquí demandante. Por tales razones el peritaje debe ser descartado. No obstante, obran en el expediente otros medios de convicción que le permiten a la juzgadora determinar la suma de $350.000 por metro cuadrado ($23’345.000 valor global), configurándose así el monto de la renta mensual que debe pagar el demandado a partir del 1° de agosto de 2013. El anterior rubro se obtiene luego de promediar la información obtenida de la zona denominada “El Triángulo” con los demás inmuebles que se encuentran en el sector.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 6.5. No es procedente ajustar un canon para el periodo comprendido entre el 1° de agosto de 2014 al 31 de julio de 2015, por cuanto las partes sometieron su voluntad a unas condiciones sobre prórroga automática, por lo que, si alguno de los contratantes considera que tal estipulación atenta contra el equilibrio económico del

contrato, es un aspecto que atañe a otro tipo de acción con miras a que se revise judicialmente ese acuerdo.

EL RECURSO DE APELACIÓN

7. Ambas partes apelaron la sentencia, recursos que sustentaron

así: 7.1. El demandante: 7.1.1. Contrario a lo considerado en la sentencia impugnada, no podía desestimarse la primera pretensión de la demanda, puesto que –conforme a la ley– las diferencias de los contratantes respecto del valor del canon de arrendamiento se plantearon con anterioridad a la renovación del contrato del 1° de agosto de 2012, solo que la demanda ante la jurisdicción ordinaria tardó un año posterior a ese momento porque debía tramitarse previamente un Tribunal de Arbitramento, en razón de haberse pactado una cláusula compromisoria, actuación que resultó fallida toda vez que la contraparte no canceló los honorarios de los árbitros. 7.1.2. Sea que se adopte el método comparativo utilizado por el perito o las reglas del Código de Procedimiento Civil para determinar el valor del canon de arrendamiento del predio de marras, ninguno de losRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 dos arroja un valor mensual de alquiler inferior a los $26’000.000; en consecuencia, el rubro fijado por la Jueza a quo sobre el particular ($23'345.000) desmedra los intereses del demandante en $3’000.000 aproximadamente. 7.1.3. Incluso, en la tasación hecha en el fallo apelado, se dijo que

($23'345.000) desmedra los intereses del demandante en $3’000.000 aproximadamente. 7.1.3. Incluso, en la tasación hecha en el fallo apelado, se dijo que ese valor incluía el IVA, aspecto que de ningún modo puede ser de recibo habida cuenta que no fue tema del litigio, tal como el Tribunal Superior de Bogotá ya lo había decantado en un caso similar al del sub judice. 7.1.4. Si bien en la primera instancia se accedió parcialmente a las súplicas de la demanda, se omitió señalar un término o plazo para que el demandado pague (retroactivamente) el excedente del canon que no ha cancelado desde agosto de 2013, esto es, profirió una condena que deja en el limbo la exigibilidad de esa obligación. 7.2. La demandada: 7.2.1. La regulación del canon únicamente podría aplicarse a partir de agosto de 2013, tal como lo señaló la sentencia censurada, en tanto que los periodos anteriores ya se habían ejecutado conforme a las estipulaciones iniciales de las partes, las cuales gozan de validez sin que le sea permitido al juez modificarlas, ya que son ley para los contratantes, como lo es el ajuste anual de la renta mensual conforme al IPC. 7.2.2. No hay prueba técnica que respalde las pretensiones del demandante, dado que la experticia fue ampliamente controvertida enRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 primera instancia por sus deficiencias y desestimada por la juzgadora, a quien bajo ese contexto no le era dable adoptar algunos datos del dictamen para tasar ella misma el valor del alquiler, pues –reitera– si ese medio probatorio se calificó de no confiable, ninguno de sus apartes podía ser tenido en cuenta. 7.2.3. Tampoco hay elementos de juicio que indiquen la necesidad de aumentar el canon, ya que el testigo Enrique Martínez Daza aportó documentos sobre el local comercial ubicado al frente del que es materia de este proceso, por los cuales se colige que el valor dictaminado por el perito es desproporcionado o excesivo, máxime si se tiene en cuenta que el auxiliar de la justicia recopiló información de inmuebles disímiles al del objeto del sub lite , como lo son los que están al interior del Centro Comercial Andino o los ubicados en la zona denominada “El Triángulo”.

7.2.4. La sociedad arrendataria sí ha mostrado interés para solucionar la controversia, en tanto que dio contestación expresa a la solicitud del arrendatario previo a que se acudiera a los estrados judiciales, aunado a que el Tribunal de Arbitramento cesó en sus funciones no por culpa exclusiva de la demandada, sino porque –como quedó consignado en la respectiva acta– ninguna de las dos partes canceló los honorarios de los árbitros. 7.2.5. No existe norma ni costumbre que establezca una relación entre el avalúo catastral y la forma de determinar el valor del canon de arrendamiento. CONSIDERACIONESRepública de Colombia

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entre el avalúo catastral y la forma de determinar el valor del canon de arrendamiento. CONSIDERACIONESRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01

1. El presente asunto se ha tramitado conforme al proceso verbal de mayor cuantía según lo preceptuado en el artículo 427, parágrafo 2°, numeral 12, del Código de Procedimiento Civil, concordante con el artículo 519 del Código de Comercio, esto es, que las diferencias suscitadas entre las partes al momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos.

2. De los fundamentos de la demanda se desprende que el actor acudió a este proceso bajo el argumento de que el arrendatario, si bien tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento por ellos suscrito, esto no implica la subsistencia de las mismas condiciones económicas, frente a lo que se impone la participación de peritos y la intervención judicial con el propósito de lograr un equilibrio prestacional en dicha relación contractual.

3. Dada la naturaleza de la acción deprecada, es menester precisar que no se discute la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que fue plenamente referido en los antecedentes.

Ahora bien, imperioso es advertir que el Código de Comercio establece una garantía a favor del empresario que, a título de arrendamiento, haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, consistente en el derecho a que el contrato de arrendamiento sea renovado siempre y cuando no concurra una de las tres circunstancias a saber: I ) cuando

arrendamiento, haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, consistente en el derecho a que el contrato de arrendamiento sea renovado siempre y cuando no concurra una de las tres circunstancias a saber: I ) cuando haya incumplimiento del contrato por parte del arrendatario; II) cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para unRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 negocio sustancialmente distinto al que tuviere el arrendatario; o III) cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado.

Así, necesario se hace entonces diferenciar los conceptos de prórroga y renovación. Pues bien, doctrinariamente se ha dicho que la renovación y la prórroga son dos términos diferentes, aun cuando el Código de Comercio las asimile en su artículo 520, sin embargo ambas figuras tienen una proyección sustancial disímil. En efecto, la renovación se ofrece cuando el arrendador, al momento de vencerse el plazo pactado, no lo ha solicitado para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente diferente o para someterlo a una reconstrucción o una reparación que no se puedan hacer sin la entrega, siempre y cuando el arrendatario haya permanecido por no menos de dos años consecutivos ocupando el inmueble. La ley impone, entonces, que el arrendador debe permitir

o convenir en que la cosa permanezca arrendada con preferencia al locatario original, pero dando margen para discutir las diferencias, de tal suerte que al vencimiento del plazo las partes puedan acordar los términos de la renovación. La prórroga –en cambio– está erigida para la continuidad en el goce de la cosa en las mismas condiciones contractuales iniciales, es decir, no hay terminación del acuerdo contractual inicial sino que éste se prolonga, circunstancia que se presenta cuando el arrendador repentinamente pretende ponerle fin al contrato de locación sin atender, previamente, el aviso que debe darle al arrendatario de acuerdo a lo normado en el artículo 518 del Código de Comercio. La prórroga, en consecuencia , descansa sobre un aspecto de sanción al arrendador por su actitud sorpresiva en la pretensión de restitución delRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 bien, al efectuar el desahucio sin cumplir con el término mínimo exigido por la norma indicada, cual es de seis meses previos a la expiración del plazo. Configurada la prórroga, ésta impide que cualquiera de las partes varíe las estipulaciones del contrato por voluntad propia, pues no hay puntos nuevos que deban ser acordados.

La renovación opera cuando vencido el plazo pactado y habiendo transcurrido dos años de ocupación del local por parte del

arrendatario, el arrendador no le ha solicitado la devolución de la tenencia en los supuestos contemplados en los numerales 2° y 3° del artículo 518 del Código de Comercio, de tal suerte que debe permitir que el inquilino continúe disfrutando del bien raíz, pero con la salvedad de que se pueda discutir el contenido de la nueva relación contractual, en especial lo referente a la renta o precio. De otro lado, debe precisarse que la renovación es una figura que se abre paso únicamente cuando el arrendatario ha ocupado el inmueble mínimo durante dos años, lo que implica que el cumplimiento del término del contrato opera como causal de expiración y da lugar a la restitución del bien no llevando el arrendatario los dos años consecutivos ocupando el local.

4. Sentado lo anterior y habida cuenta de que ambas partes apelaron la sentencia de primera instancia, dirimirá la Sala las inconformidades de los impugnantes sin limitaciones (inciso 1° artículo 357 del C. de P. C.).

5. Así, descendiendo al caso concreto, no se discute que el contrato objeto del sub judice se ha venido renovando, puesto que laRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 demandada ha durado más de 2 años en el local comercial desde el 1° de agosto de 2006, toda vez que el arrendamiento se pactó con una

vigencia de 5 años y, luego de transcurridos estos, Abby S.A.S. ha permanecido en el predio por lapsos consecutivos de 12 meses según lo acordado inicialmente. En consecuencia, es claro que el primer día del mes de agosto de cada año constituye el instante de referencia a efectos de que las partes regulen sus condiciones contractuales que regirán para un nuevo periodo de arrendamiento, pues, como ya se dejó decantado al comienzo de estos considerandos, la renovación implica que los contratantes puedan estipular nuevas reglas en su relación negocial al margen de lo pactado con anterioridad. En ese orden, a folio 15 del cuaderno principal se observa la oferta de renovación del contrato que el arrendador le entregó a la sociedad arrendataria, con fecha de 27 de marzo de 2012, en donde propone que el valor del canon sea el correspondiente al 1.6% del avalúo catastral de cada año a partir del 1° de agosto de esa misma anualidad. Abby S.A.S., el 14 de mayo de 2012, le contestó a Gian Marco Caruso que rechazaba dicha oferta y, como contrapropuesta, manifestó que para el periodo siguiente estaba dispuesto a aumentar el canon en $2’000.000 y que, en los lapsos posteriores, el reajuste continuaría efectuándose conforme al IPC, tal y como se había estipulado en el contrato celebrado el 28 de junio de 2006 (fls. 24-25 cd. 1).República de Colombia

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Lo anterior traduce un desacuerdo entre las partes, que se suscitó con anterioridad al momento de la renovación del arrendamiento del 1° de agosto de 2012; por ende, la regulación que efectúe la sentencia del juez cobrará vigencia retroactivamente desde tal calenda, puesto que ese es el instante en que ha debido operar la renovación, bajo la precisión de que –a despecho de la demandada– el fallo judicial es de carácter declarativo y no constitutivo. Así lo tiene decantado la doctrina especializada al precisar: Ahora bien: resueltas las diferencias por el juez, particularmente en cuanto hace la renta o precio, ¿a partir de qué momento entra a regir éste? O en otras palabras: el canon de arrendamiento que declare el juez deberá pagarse desde la sentencia o desde el instante en que ha debido operarse la renovación? El artículo 519 apenas se conforma con decir que las diferencias deberán decidirse por procedimiento verbal, sin permitir una precisión sobre el particular. Entendemos que la renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, deberá producir plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, esto es, al momento de la expiración del plazo y comienzo del otro y no contado a partir de la sentencia, que tiene, para ese propósito, efecto retroactivo. Las partes, con la renovación, están produciendo unos claros efectos: la continuidad en el goce por el arrendatario sobre el local

comercial. Lo que no existe es pleno acuerdo sobre los alcances del nuevo contrato. Y eso es lo que se va a dirimir. El juez, de este modo, no hará cosa distinta que declarar los términos que han de regir el contrato desde el momento en que opera la renovación. De ahí que el artículo 518 hable de renovación del contrato al vencimiento del mismo, dando a entender el momento en que ha de surtir efectos la renovación, y que, frente a las diferencias entre los contratantes, el juez se encargará de establecer los términos obligacionales. El arrendatario, mientras pende la decisión del juez, estará obligado a cubrir la renta o precio que regía las relaciones contractuales, de suerte que solamente reste por precisar la cuantíaRepública de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 del canon. De ser superior, deberá abonar el mayor valor desde cuando entró a regir la renovación, o sea, al vencimiento del contrato, so pena de incumplir con la obligación de pagar la renta o precio.

Absurdo resultaría dar solución distinta, puesto que se prestaría a que todos los arrendatarios expresasen su inconformidad con las condiciones de la renovación, para que, después de varios meses de contienda judicial, se pueda decir cuál es, en realidad, la renta o canon a su cargo. Si el juez declara sobre el alcance prestacional lo lógico es

que este extremo del contrato imponga desde cuando se renueva el contrato, puesto que éste se ha logrado por imperio de la misma, si se cumple con los supuestos indicados en el prenombrado artículo 518. El carácter de la sentencia hace pensar en la acogida a la solución que venimos propugnando: El juez declara una situación jurídica que ya está constituida”1 Bajo los derroteros que anteceden, y contrario a lo considerado por el a quo , de ningún modo podía desestimarse la pretensión primera de la demanda, toda vez que nada obsta para que la fijación del canon que se haga mediante sentencia rija (retroactivamente) a partir del 1° de agosto de 2012, puesto que –se itera– la discusión entre las partes se produjo con anterioridad a esa fecha de renovación. Y si bien el libelo genitor del sub judice se presentó ante la jurisdicción algo más de 9 meses después de aquél momento, lo cierto es que ello obedeció a que el arrendador debía agotar primero el trámite de la cláusula compromisoria, esto es, tratar de que el litigio se dilucidara, en primer lugar, ante un Tribunal de Arbitramento, el cual, una vez cesó en sus funciones, dio vía libre para que las partes acudieran directamente ante los jueces (fls. 26-32 cd. 1).

1 José Alejandro Bonivento Fernández. Los Principales Contratos Civiles y su paralelo con los comerciales . Decimaséptima Edición. Pags. 541 y 542.República de Colombia

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Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 15 Verbal. Gian Marco Caruso contra Abby S. A. S.

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6. Así, ante la viabilidad de la acción en los términos señalados, procede analizar las pruebas obrantes en el plenario con miras a determinar si es viable un ajuste al canon de arrendamiento materia de este litigio.

Al respecto, el dictamen pericial se erige como principal medio probatorio con miras a que el juez posea elementos de juicio técnicos que le permitan dar solución a las discrepancias entre los contratantes (art. 519 del C. de Co.). Para tal efecto se decretó una experticia, la cual fue practicada y sustentada en audiencia, en la que el auxiliar de la justicia hizo las correspondientes explicaciones que se pasan a sintetizar: - Se tuvieron en cuenta 5 locales como muestreo que se estaban ofreciendo en arrendamiento en el centro comercial, 4 de ellos publicitados en internet (página “metro cuadrado punto com”) y el restante correspondiente al local 563, ubicado en el tercer piso, que ostentaba un aviso de “se arrienda”, inmuebles sobre los que se obtuvieron datos –vía telefónica– de los cánones que exigían para darlos en arrendamiento. Asimismo, se logró la información sobre los locales ubicados en la zona denominada “el triángulo”, cuyo arrendador es la administración del Andino, pero que no brindó información atinente al tiempo que los tenía

arrendados, sino que solo brindó cuál era valor de la renta mensual. - No habían locales comerciales desocupados en el área en donde está ubicado el predio del sub lite (la calle cultural), por lo que no contó con los datos comparativos de ese preciso sector.República de Colombia

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L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 - No se efectuaron reducciones, dado que el complejo comercial es bastante exclusivo. - El canon mensual que se puede establecer para el predio de marras, según el procedimiento atrás explicado, es de $29'909.960,84 (en razón de $448.425,20 por m2 ). - El método comparativo para el dictamen del sub lite consistió en preguntar sobre los cánones de los locales comerciales que estaban arrendados por la administración del Centro Comercial y otros arrendados por particulares. - No hay una regla para determinar los arrendamientos, pero al ser una edificación exclusiva, es claro que los mismos no son baratos, en todo caso se estaría al juego de la oferta y la demanda. - El valor que se dictamina se obtiene de promediar los 5 locales que estaban desocupados.

5. Por otro lado, con el interrogatorio de la parte demandada y el testimonio de Enrique Martínez Daza 2 , se allegaron los soportes documentales por los cuales Abby S.A.S. también tiene en arrendamiento el local contiguo al que es materia del sub judice, que

tiene 36.54 metros cuadrados y del que paga un canon de $6’792.784 (fls. 210-217 cd. 1). Igualmente, arrimó al plenario los documentos de arrendamiento del local que es utilizado por el establecimiento “Hermenegildo Segnia” (ubicado en frente de Bulgary, en la “calle cultural”), el cual consta de

2 Quien en audiencia dijo ser el gerente administrativo de Sterling de Colombia S.A., el cual es un conglomerado del cual forma parte Abby S.A.S.República de Colombia

Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 17 Verbal. Gian Marco Caruso contra Abby S. A. S.

L. A. L. V. Exp.: 11001 31 03 032 2013 00246 01 244.86 m2 , y está arrendado por $57'262.2825, esto es, $233.857 por metro cuadrado (fls. 171-186 ib.).

Asimismo, aportó la información del local “Sterling Joyeros”, de 183m2 , ubicado en la entrada principal del centro comercial, arrendado por un valor de $45’817.172, lo que traduce $249.277 por metro cuadrado (fls. 187-203 ib.). 5.1. Por demás, Enrique Martínez Daza atestiguó que el local de 36.5 m 2 que complementa al que es materia de este litigio lo tienen arrendado por $7’162.311, esto es, $195.965 por metro cuadrado. Agregó que el local que tiene Sterlin Joyeros, en la entrada uno del centro comercial (frente a la plazoleta), está en el orden de $230.000 m2 por canon de arrendamiento. Manifestó que ninguna empresa del grupo empresarial (se refiere a Sterling de Colombia S.A.) paga $448.000 por metro cuadrado,

del centro comercial (frente a la plazoleta), está en el orden de $230.000 m2 por canon de arrendamiento. Manifestó que ninguna empresa del grupo empresarial (se refiere a Sterling de Colombia S.A.) paga $448.000 por metro cuadrado, aunado a que no hay forma técnica para calcular un valor, pues todo está reglado por la ley de la oferta y la demanda. Reseñó que Isaac Burtinz se comunicó telefónicamente con el señor Shejevar, dueño de la compañía Pepeganga, y éste le informó a aquél que pagaba $80’500.000 por el local de 310 m 2 qu