TSDJ BOG SC - 11001 31 03 032 2022 00227 01-(26-02-2025)

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL

Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona

Bogotá, D.C., veintiséis (26) de febrero de dos mil veinticinco (2025)

Proceso Verbal – Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Demandante Alexander Rodríguez Duarte Demandado Shanon Lorena Lugo Velandia Radicado 11001 31 03 032 2022 00227 01 Instancia Segunda Decisión Sentencia

Proyecto discutido y aprobado en Salas de Decisión del 5 y 19 de febrero de 2025.

Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por l as partes contra la sentencia proferida el 20 de mayo de 2024 por el Juzgado 32 Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto en referencia1.

I. ANTECEDENTES

1. Pretensiones2

En el subsanado escrito inaugural el demandante solicitó : i) declarar la resolución de las promesas de compraventa No. LC02335054 y LC02336752 celebradas el 10 de abril de 2019, en el que obra como promitente vendedor y promitente compradora la convocada; ii) en consecuencia, se disponga lo que en derecho corresponda; iii) establecer que la demandada se lucró del dinero correspondiente a los cánones de arrendamiento del predio desde agosto de 2019

1 Proceso recibido por el Tribunal el 4 de junio de 2024. Cuaderno de segunda instancia, archivo 04: Acta de reparto.

correspondiente a los cánones de arrendamiento del predio desde agosto de 2019

1 Proceso recibido por el Tribunal el 4 de junio de 2024. Cuaderno de segunda instancia, archivo 04: Acta de reparto. 2 Cuaderno de primera instancia, archivo s 02, 05 y 06 “ AnexoDemanda”, “SubsanacionDemanda” y “SubsanacionDemandaMedianteOtrosCorreos”T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 2

a la fecha de presentación del libelo y sea condena al pago de este concepto; y iv) por las arras confirmatorias.

2. Fundamentos fácticos de las pretensiones

2.1. Que el 10 de abril de 2019 suscribió como promitente vendedor la promesa de compraventa No. LC02335054 con la demandada como promitente compradora, respecto del predio ubicado en la calle 19 No. 8-90 apartamento 102 T18, identificado con el folio de matríc ula inmobiliaria No. 50C -1943103, por $130.000.000.

2.2. En la promesa se comprometió a trasferir el dominio del bien en mención; por su parte, la promitente compradora se obligó a cancelar al suscribir la promesa la cantidad de $3.780.000 y el concepto de las arras por $3.780.000; previo al otorgamiento de la escritura pública ésta debía cancelar la hipoteca del predio con el banco Av Villas por $46.521.500; y se estableció que la escritura pública sería otorgada en la Notaría 52 de Bogotá , pero no se especificó día, ni hora.

predio con el banco Av Villas por $46.521.500; y se estableció que la escritura pública sería otorgada en la Notaría 52 de Bogotá , pero no se especificó día, ni hora.

2.3. El 20 de mayo de 2019 la demandada canceló la totalidad de la hipoteca y el 26 de julio de ese año le consignó a su cuenta de ahorros del Banco Davivienda la suma de $14.620.000.

2.4. De otro lado, el mismo 10 de abril de 2019 suscribió con la demandada la promesa de compraventa LC -02336752 respecto del predio en mención, en la que se especificó que el valor de ese acto era de $70.000.000; que la citada tenía que cancelar a la firma de este documento $3.780. 000, las arras por esa misma cantidad y $66.220.000, los que no desembolsó. A su vez se pactó que la escritura sería protocolizada el 11 de junio de 2019 en la Notaría 52 del Círculo de Bogotá.

2.5. La promitente compradora solamente le canceló $61.141.500, por concepto de hipoteca la cantidad de $46.521.500 y $14.620.000 correspondiente aT. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 3

la consignación, pese a que desde el 10 de abril de 2019 se le hizo entrega de la heredad.

2.6. En el contrato de promesa LC023355054 no se especificó la hora, ni el día para suscribir la escritura pública y en el LC02336765 no se señaló la hora para su realización.

heredad.

2.6. En el contrato de promesa LC023355054 no se especificó la hora, ni el día para suscribir la escritura pública y en el LC02336765 no se señaló la hora para su realización.

2.7. Con ocasión a la entrega, la demandada le arrendó el bien a Juan Carlos Victuna, por lo que ha recibido el concepto de los cánones de arrendamiento; que el citado lo agredió físicamente, razón por la que interpuso denuncia ante la Fiscalía de Madrid -Cundinamarca el 10 de octubre de 2021, en la audiencia programada por esa autoridad no se presentó la acá demandada.

2.8. Que a pesar de que citó a la accionada a audiencia de conciliación, ésta se declaró fracasada.

3. Posición de la parte demandada

Shannon Lorena Lugo Velandia contestó el libelo, para lo cual: i) respondió a cada uno de los hechos, ii) se opuso a las pretensiones, y iii) propuso las excepciones de fondo de: a) “excepción de mala fe ” e “incumplimiento a cargo del demandante promitente vendedor”3.

4. Sentencia de Primera Instancia4

En decisión del 20 de mayo de 2024 el juez de primer grado resolvió:

“Primero: Declarar la nulidad absoluta de la promesa de compraventa No. LC02335054 celebrado entre el demandante Alexander Rodríguez Duarte como promitente vendedor y la demandada Shannon Lorena Lugo Velandia como promitente vendedora, por lo dicho.

Segundo: Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa No. LC-02336752,

vendedor y la demandada Shannon Lorena Lugo Velandia como promitente vendedora, por lo dicho.

Segundo: Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa No. LC-02336752, celebrado entre el demandante Alexander Rodríguez Duarte como promitente vendedor y la demandada Shannon Lorena Lugo Velandia como promitente vendedora.

3 Cuaderno No. 01, pdf No. 26 4 Cuaderno principal, archivos 57 y 58 “GrabacionAudSentencia20Mayo2024” y “ActaAudiencia”, audiencia del archivo 57 minuto 00:00 a 21:47.T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 4

Tercero: En consecuencia y a título de restituciones mutuas, se ordena a la demandada Shannon Lorena Lugo Velandia que proceda con la restitución al demandante Alexander

Rodríguez Duarte del inmueble ubicado en la calle 19 No. 890 Apartamento 102 T 18, identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C-1943103 dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia.

A su vez, en el mismo término el demandante Alexander Rodríguez Duarte deberá restituir a la demandada Shannon Lorena Lugo Velandia la suma d e $61.141.500, la cual deberá indexarse al momento de su pago.

Cuarto: No se accede a la pretensión de indemnización de perjuicios, reclamadas por la parte demandante, por las razones explicadas. (…)”.

Al efecto motivó:

• Las promesas de compraventa cuestionadas, tienen por objeto el inmueble

demandante, por las razones explicadas. (…)”.

Al efecto motivó:

• Las promesas de compraventa cuestionadas, tienen por objeto el inmueble

ubicado en la calle 19 No. 890 Apartamento 102 de la Torre 18 del Municipio de Madrid -Cundinamarca, en los que se estableció con claridad el precio y la forma de pago.

• En la promesa de compraventa, LC-02335054, no se fijó la fecha ni la hora para celebrar el contrato, lo cual incide en su valide z, por lo que se encuentra viciado por nulidad absoluta, a voces de lo consagrado en los artículos 1740 y 1741 del C.C., por tanto, lo procedente es declarar de forma oficiosa la nulidad absoluta sobre el negocio celebrado, conforme lo prevé el canon 1611 de esta codificación.

• En la segunda promesa pese a que no se estipuló la hora, lo cierto es que tal circunstancia no afecta su validez, por cuanto cumple con los requisitos de que trata el art. 1546 del Código Civil.

• En todo caso en la actuación se estableció que la demandada solo canceló $61.141.500, por lo que no pagó el saldo equi valente a $68.858.500, pese a que adujo que le trasfirió al actor 18.000 dólares, por medio de la plataforma Herbie Club de una de las cuentas de los testigos Daniel Bernal Salavarriet a y Félix Antonio Lopera , pero esta situación no la demostró, que se limitó a aportar imágenes de este desembolso a un usuario llamado el guajiro, pero esos pantallazos de whatsapp, en modo alguno demuestran lo dicho, ya que solo aluden a una

Antonio Lopera , pero esta situación no la demostró, que se limitó a aportar imágenes de este desembolso a un usuario llamado el guajiro, pero esos pantallazos de whatsapp, en modo alguno demuestran lo dicho, ya que solo aluden a una conversación en la trasferencia a la cuenta en mención.T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 5

• En el contrato no se señaló que el medio de pago sería en criptomoneda o en una moneda de otra denominación , lo cual dificulta probar el pago aducido , conforme con lo señalado en el canon 1626 de la citada codificación.

• De otro lado, e l actor no cumplió con su obligación de comparecer a la Notaría el 11 de junio de 2019 y el mismo pretendía vender un predio sobre el cual recae un patrimonio de familia inembargable, lo cual no podía hacer, p or lo que hubo un incumplimiento rec íproco, sin indemnización de perjuicio s, a voces del art. 1609 y 1615 del C.C.

• De este modo, impuso la resolución del contrato, sin que pueda accederse a la indemnización de perjuicios invocada por e l actor, al concluir que lo procedente es regresar a la situación que existía con anterioridad al contrato, es decir, la devolución del predio entregado a la accionada, ya que se acreditó que tenía el bien desde abril de 2019, y dispuso el pago del demandante a e sta última por la cantidad de $61.141.500 debidamente indexada.

5. Recursos de Apelación5

El demandante solicitó:

tenía el bien desde abril de 2019, y dispuso el pago del demandante a e sta última por la cantidad de $61.141.500 debidamente indexada.

5. Recursos de Apelación5

El demandante solicitó:

• Revocar el numeral 2º del fallo de primer grado , para que en lugar se declare la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa No. LC02336752; revocar “el inciso segundo del numeral tercero (sic) por ordenar las restituciones mutuas y reciprocas de ambas partes. (…): En consecuencia, de lo anterior se reconozca los FRUTOS CIVILES por parte de la demandada (…) por la tenencia del inmueble (…) a partir del primero (…) de agosto de 2019 hasta el día que se ordenó las restituciones mutuas es decir el 20 de mayo de 2024 (…)”; y se le ordene reconocerle a Shannon Lorena Lugo Velandia los intereses legales respecto de las sumas de $46.521.494 y la cantidad de $14.620.000, a partir de la fecha en que se dictó el fallo de instancia.

5 Cuaderno principal, pdf No. 61T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 6

En fundamento de su pedido manifestó que:

• Las dos promesas de compraventa se encuentran viciadas de nulidad absoluta, razón por la que el contrato L C023336752 también debe ser objeto de esta declaración , toda vez que en ese convenio no se acordó el tiempo para el levantamiento del patrimonio de familia constituido respecto del predio objeto de la promesa, ni de la hipoteca que pesaba respecto del bien, a pesar de indicarse la fecha y la notaría para

toda vez que en ese convenio no se acordó el tiempo para el levantamiento del patrimonio de familia constituido respecto del predio objeto de la promesa, ni de la hipoteca que pesaba respecto del bien, a pesar de indicarse la fecha y la notaría para celebrar el contrato, no se señaló la hora, tampoco fue precisada la fecha correcta de la escritura que le otorgó la tradición del predio.

• Está demostrado que las partes incumplieron con sus obligaciones, el actor no precisó de forma correcta a la fecha y hora de la escritura púbica que le otorgó el derecho de dominio del predio, ni cuándo se suscribiría la escritura púbica , ni del pago del pre cio, menos el día en que se levantaría la hipoteca y el patrimonio de familia. Por su parte, la promitente compradora no acató lo señalado respecto del pago del predio, pese a que tiene la custodia del apartamento objeto de la promesa, razón por la que insistió en el decreto de la nulidad.

• Enfatizó que, en este caso se deben reconocer los frutos civiles a su favor, desde el 1º de agosto de 2019 hasta el 20 de mayo de 2024, fecha en que se dictó la sentencia de instancia, al demostrarse que desde tal fecha la demandada recibió el predio.

• Con fundamento en las restituciones mutuas, es viable reconocerle a la demandada los intereses legales del dinero que canceló a partir del 20 de mayo de 2019 y hasta la fecha en que se emitió el fallo de primer grado.

• No se analizó que ha pagado las obligaciones del bien, esto es, la administración, impuesto predial, servicios públicos.

fecha en que se emitió el fallo de primer grado.

• No se analizó que ha pagado las obligaciones del bien, esto es, la administración, impuesto predial, servicios públicos.

• Fue demostrada la mala fe de la demandada, razón por la cual, el dinero cancelado por ella solo se deben reconocer intereses, y no la indexación como lo resolvió el juez de primer grado6.

• La demandada adujo7:

6 Cuaderno del Tribunal, archivos No. 07 y 09 7 Cuaderno principal, archivos 57 y 58 “GrabacionAudSentencia20Mayo2024” y “ActaAudienciaA”, audiencia del archivo 57 minuto 22:11 a 24:24T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 7

• El juzgador de primer grado desconoció el valor probatorio de los pagos que se hicieron por medio de bitcoin.

• Se le tuvo por incumplida , porque supuestamente no canceló la totalidad del precio estipulado, situación que no se acompasa con lo probado en la actuación, lo cual quedó establecido en las pruebas testimoniales y los interrogatorios.

• En esta instancia la censora especificó que se acreditó el pago de la totalidad de $130.000.000 de su parte al actor8.

CONSIDERACIONES

1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso.

la apelación y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso.

2. Se confirmará la decisión de primera instancia, conforme los argumentos que se exponen a continuación.

3. Como puntos de reparo aducidos por el demandante se tiene que son los

siguientes:

1. en el fallo se dejó de analizar que canceló la administración, impuesto predial, servicios públicos; ii) la promesa de contrato de compraventa LC023336752, se encuentra viciada de nulidad absoluta por la falta de especificación de la hora del otorgamiento de la compraventa , del levantamiento de la hipoteca y del patrimonio de familia; iii) se demostró que las partes incumplieron con sus obligaciones, ya que él no precisó de form a correcta a la fecha y hora de la escritura púbica que le otorgó el derecho de dominio del predio, ni cuándo se suscribiría la escritura púbica, ni del pago del precio, menos el día en que se levantaría la hipoteca y el patrimonio de familia, y la promitente compradora no acató lo señalado respecto del pago del predio ; iv) en este evento es viable la condena por concepto de frutos civiles a su favor por la entrega de la cosa desde el 1º de agosto de 2019 hasta la sentencia de instancia; y v) del dinero que debe devolver a la censora solo es viable reconocer los intereses legales , ya que es improcedente que se le reconozca la devolución de su pago de forma indexada.

8 Cuaderno del Tribunal, archivo 10T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01

devolución de su pago de forma indexada.

8 Cuaderno del Tribunal, archivo 10T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 8

Por su parte, l a demandada insistió en que de los testimonios e interrogatorios rendidos en el plenario se demostró que canceló al actor la totalidad del valor del inmueble, esto es, $130.000.000.

4. Ahora bien, es preciso anotar que si bien en este evento, el demandante al sustentar los reparos en esta instancia se refiere a que en el fallo de primera instancia se dejó de analizar que canceló la administración, impuesto predial, servicios públicos; lo cierto es que, este punto no fue aducido en absoluto ni en el libelo, razón por la que tampoco se examinó por el juzgador de instancia, y menos fue alegado cuando expresó los reparos concretos frente al fallo.

De este modo, es evidente, que el citado recurrente al exponer un tópico diferente al planteado cuando interpuso los reparos concretos no acató lo señalado en el inciso 2º del numeral 3º del canon 322 del CGP que prevé respecto a la alzada de una sentencia que “el apelante, al momento de interponer el recurso en la audiencia, si hubiere sido proferida en ella, o dentro de los tres (3) días siguientes a su finalización o a la notificación de la que hubiere sido dictada por fuera de audiencia, deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hac e a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior . Para la sustentación del recurso será suficiente que el recurrente exprese las razones de su inconformidad

precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hac e a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior . Para la sustentación del recurso será suficiente que el recurrente exprese las razones de su inconformidad con la providencia apelada” (énfasis añadido).

De manera que, como el aspecto mencionado dejó de aducirse en la primera instancia, esta Colegiatura no lo puede examinar; circunstancia que no constituye un capricho o una simple formalidad, pues con fundamento en los cuestionamientos allí aducidos es que se deben exponer los argumentos que dan lugar a la sustentación, ya que así lo establece la disposición.

Sobre este tema la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha manifestado en sede de tutela:

“La jurisprudencia constitucional de esta Sala ha dicho que quien apela una sentencia no sólo debe aducir ante el juez de primer grado los breves y concretos reparos frente a la decisión, sino acudir ante el superior para sustentar allí el recurso apoyándose en esos puntuales cuestionamientos. (…).T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 9

En tal sentido, el segundo de los apartados de la preceptiva en cita establece: « al momento de interponer el recurso en la audiencia, si hubiere sido proferida en ella, o dentro de los tres (3) días siguientes a su finalización o a la notificación de la que hubiere sido dictada por fuera de audiencia, deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustanciación que hará ante el superior».

a su finalización o a la notificación de la que hubiere sido dictada por fuera de audiencia, deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustanciación que hará ante el superior».

4.3. Por tanto, para la presentación d e esos concretos y determinados reparos que deben realizarse para habilitar la apelación de una sentencia dictada en audiencia, una primera oportunidad es al momento de interponer el recurso, que como se sabe debe realizarse de manera inmediata a su pronun ciamiento, y dentro de los tres (3) días siguientes a la finalización de dicha audiencia. Ver al respecto STC10557 -2016 y STC15304 -2016, entre otras” (Resaltado y subrayado fuera del texto legal)9.

4.1. Sobre el cuestionamiento alegado por el demandante en el que afirma que la promesa de contrato de compraventa LC023336752 se encuentra viciada de nulidad absoluta por la falta de especificación de la hora del otorgamiento de la compraventa, del levantamiento de la hipoteca y del patrimonio de familia, es dable indicar lo siguiente.

Al respecto, se tiene que este tipo de convenio, solo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales, incluidos en el canon 1502 del Código Civil, cumple los requerimientos expresamente es tablecidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, subrogado por el 1611 del Código Civil, es decir, si consta por escrito; el negocio prometido no es de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos señalados por el ordenamie nto jurídico; contiene un plazo o condición, o ambos, que fije la época de celebración del contrato

por escrito; el negocio prometido no es de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos señalados por el ordenamie nto jurídico; contiene un plazo o condición, o ambos, que fije la época de celebración del contrato prometido; y éste ha sido determinado de tal manera, que para su perfeccionamiento, únicamente falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

De manera que, si la promesa no se ajusta a las exigencias allí reclamadas, resulta afectada de nulidad absoluta, pues cuando la norma expresa que “no produce obligación alguna” hace referencia a dicha sanción, establecida además en el artículo 1741 de la citada codificación, para aquellos actos o contratos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para su valor, en consideración a su naturaleza, o a la calidad o estado de las partes.

9 Sentencia STC11415 de 26 de agosto de 2019 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. M.P. Luis Alonso Rico PuertaT. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 10

De este modo, cuando existe una ca usal de invalidez el juez se encuentra para declararla, “aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato”, a voces del precepto 1742 del compendio en mención, de suerte que, con alegación o sin ella, le corresponde al juzgador declarar la nulidad que sin duda se presenta y hacer fluir las consecuencias legales, propias de esa decisión.

En e l presente caso , es preciso señalar que, en la promesa es necesario

o sin ella, le corresponde al juzgador declarar la nulidad que sin duda se presenta y hacer fluir las consecuencias legales, propias de esa decisión.

En e l presente caso , es preciso señalar que, en la promesa es necesario estipular la época de celebración del convenio preparado, el numeral 3º del artículo 1611 del Código Civil, prevé que “la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato” (énfasis añadido).

Respecto a la fijación del plazo, no es necesario señalar la hora , sí se ha hecho expresa mención de la fecha en que se celebrará el contrato. Al respecto la Sala de Casación de la Corte Suprema de Justicia ha dicho10:

“En cuanto al otro aspecto del yerro que denuncia este cargo, porque el Tribunal no apreció que el contrato de promesa carecía del señalamiento de la hora en que debía otorgarse la escritura pública, baste anotar que por esta razón nunca se pudiera llegar a la violación de las normas de derecho sustancial que el cargo identifica, porque como ya ha tenido oportunidad de expresarlo esta Corporación (Sentencia de 1o de marzo de 1985), No es la hora el momento determinante para entender el plazo. No. Cuando se hace expresa referencia al día, se tiene que admitir que los contratantes han querido que, dentro del tiempo de dispo nibilidad de la Notaría, se pueda cumplir el negocio prometido . Claro está que razones de conveniencia harían más definido el señalamiento de la hora, particularmente para no dejar abierta toda la jornada laborable para atender la obligación; pero la omisión no puede acarrear la consecuencia que el casacionista le

señalamiento de la hora, particularmente para no dejar abierta toda la jornada laborable para atender la obligación; pero la omisión no puede acarrear la consecuencia que el casacionista le endilga a la promesa de contrato de carecer del requisito del plazo ”. (Resaltado fuera de texto).

Ante este panorama, se tiene que contrario a lo esgrimido por el censor, la promesa de compraventa LC02336752, cumple con los requisitos señalados en el canon 89 de la Ley 153 de 1887, por cuanto contiene de forma expresa y clara en qué consiste el convenio programado, lo cual implica: definir las partes que habrán de concurrir a celebrarlo, ya que se indicó que el promitente vendedor era el actor, la promitente compradora la demandada.

También fue precisado, que el apartamento objeto de negociación se ubicaba en la calle 19 No. 8-90 torre 18 apartamento 102 del Municipio de Madrid

10 CSJ, Civil. Sentencia del 22-04-1997, MP: Ramírez G., No.4461.T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 11

-Cundinamarca (cláusulas primera y segunda), es decir, fue señalado el bien sobre los que recaerá ese pacto ulterior.

A su vez, se indicó la contraprestación pactada, y la época de celebración de esa convención conclusiva, para ello, el demandante se obligó a trasferir el dominio del inmueble “libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, censos, anticresis y, en general de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá(n) al saneamiento

del inmueble “libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, censos, anticresis y, en general de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá(n) al saneamiento (…)” (cláusula tercera, énfasis añadido).

En la cláusula cuarta se especificó que el precio del predio era de $70.000.000, aunque, en relación con este valor la demandada 11 al rendir el interrogatorio de parte dijo que la suma de la compraventa del apartamento era de $130.000.000. También fue estipulado que la promitente compradora “se hace cargo de pagar la hipoteca con el Banco Av Villas antes de la escrituración” . En la cláusula sexta fue pactado el otorgamiento de la escritura pública de la venta prometida se otorgaría en la Notaría 52 del Círculo de Bogotá el 11 de junio de 201912.

Como se puede ver, en la promesa fueron definidas las partes que habrán de concurrir a celebrarlo, también el bien sobre el cual recaería el contrato de compraventa, la contraprestación pactada , la época de celebración de esa convención y la notaría en la que se efectuaría tal acto jurídico.

Recuérdese que se especificó que se celebraría el 11 de junio de 2019 en la Notaría 52 del Círculo de Bogotá , de modo que, independientemente que no se hubiera señalado la hora esta situación no lleva a declarar la nulidad absoluta de lo pactado, pues como ha si do establecido la jurisprudencia la hora no es determinante para fijar el plazo, ya que se debe entender que los contratantes quisieron que fuera el horario de la n otaría para poder acudir a cumplir con lo

pactado, pues como ha si do establecido la jurisprudencia la hora no es determinante para fijar el plazo, ya que se debe entender que los contratantes quisieron que fuera el horario de la n otaría para poder acudir a cumplir con lo prometido.

11 Cuaderno No. 1, archivos No.38 y 39, “ GrabacionAudiencia18-04-2024Parte” y “ActaAudienciaInicial18-04-2024”, minuto 36:19 a 58:20 12 Cuaderno No. 1, pdf No. 01 “PoderAnexos”, folios 3 y 4T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 032 2022 00227 01 12

Tampoco se ve que la falta de señalamiento de la fecha para levantar la hipoteca y el patrimonio de familia lleve a nulitar este pacto, por cuanto es factible entender que estos actos se podrían efectuar el día en que se suscribiera el contrato de compraventa ante la Notaría 52 del Círculo de Bogotá.

En síntesis, no es posible acoger este cuestionamiento.

4.2. Respecto a lo argüido por el demandante en que las partes incumplieron con sus obligaciones, porque de su parte no precisó de forma correcta a la fecha y hora de la escritura púbica que le otorgó el derecho de dominio del predio, ni cuándo se suscribiría la escritura púbica, el pago del precio, el día en que se levantaría la hipoteca y el patrimonio de familia. Por su parte, la promitente compradora no acató lo señalado respecto del pago del predio, pese a que tiene la custodia del apartamento objeto de la promesa, razón por la que insistió en el

levantaría la hipoteca y el patrimonio de familia. Por su parte, la promitente compradora no acató lo señalado respecto del pago del predio, pese a que tiene la custodia del apartamento objeto de la promesa, razón por la que insistió en el decreto de la nulidad, es menester acotar lo siguiente:

En este orden, sobre el mutuo incumplimiento contractual la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha dicho lo siguiente:

“En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contr actual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y. mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem. La especial naturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el recíproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para l a excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negociales” 13 (subrayado añadido).

excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negociales” 13 (subrayado añadido).

Además, es menester indicar que, no basta un i