TSDJ BOG SC - 11001 31 03 037 1999 00804 01-(10-10-2005)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA DE DECISIÓN CIVIL

Bogotá, D.C., diez de octubre de dos mil cinco Magistrado ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: 11001 31 03 037 1999 00804 01

Procedencia: Juzgado 37 Civil del Circuito de Bogotá Proceso: Ordinario de Evelia Vargas de Rodríguez vs. Daniel Vargas P. y otra Alzada: Apelación y consulta sentencia Aprobación: Acta No. 40 - 4 octubre 2005

Decisión: Modifica Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandado Daniel Vargas contra la sentencia de 26 de julio de 2004, y la consulta de la misma, ordenada respecto de la demandada Gladis Corredor, quien al tiempo de dictarse ese fallo, e iniciarse el trámite de la segunda instancia, venía siendo representada por curador ad litem.

ANTECEDENTES

1. La demanda fue formulada para que se declare la nulidad absoluta “ por incumplimiento de las cláusulas del contrato de promesa de compraventa” celebrado entre las partes, respecto de los derechos

gananciales y herenciales “ relacionados con el inmueble de la Carrera 74B No.35C-05 Sur de esta ciudad ”, que data del 21 de enero de 1998; y que como consecuencia de ello, se condene a los demandados a restituir el bien a la demandante, junto con los frutos civiles representados en los cánones de arrendamiento mensual, además de la respectiva condena por

daños y perjuicios, y las costas procesales.

2. Como hechos constitutivos de la “ causa petendi ” se adujeron, en síntesis, los siguientes:Sentencia Ordinario 1999 00804 01 2

A. Mediante promesa de compraventa, la demandante, en su calidad de cónyuge sobreviviente de Marco Isidro Rodríguez Pedraza, y Maddy Rodríguez Vargas, como heredera, prometieron en venta a los demandados sus derechos gananciales y hereditarios, respectivamente, sobre el referido inmueble, el cual les fue entregado a los últimos el 10 de julio de 1998, fecha desde la cual tienen su uso y goce.

B. Con todo, en el documento que contiene la promesa se omitió indicar fecha, hora y Notaría en que debía suscribirse la escritura pública contentiva de la compraventa, siendo éste un requisito ineludible a la luz del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, amén de no indicarse el plazo o condición para que fuera determinada la época en que había de solemnizarse la negociación.

C. Finalmente se dijo que la parte demandada es la única que se ha beneficiado, porque a la presentación de la demanda, después de disfrutar el inmueble por espacio de año y medio, tan solo había cancelado la suma de 9 millones de pesos del precio convenido.

3. Luego de admitirse la demanda, se ordenó la notificación al extremo pasivo del auto que así lo dispuso y de manera simultánea se citó a Maddy Rodríguez Vargas como litisconsorte por activa de la demandante.

La notificación a los demandados se efectuó así: personalmente a Daniel Vargas (f. 23), quien en oportunidad le dio contestación oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, aceptando parcialmente el hecho relativo

demandante. La notificación a los demandados se efectuó así: personalmente a Daniel Vargas (f. 23), quien en oportunidad le dio contestación oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, aceptando parcialmente el hecho relativo a la celebración del contrato de promesa, pero argumentando que el incumplimiento se debió a las divergencias entre las vendedoras, y que por no presentarse la documentación requerida ante el Banco CentralSentencia Ordinario 1999 00804 01 3 Hipotecario, no se hizo el estudio del crédito para su perfeccionamiento, toda vez que se dejaron pasar los 20 días establecidos en la promesa. Y mediante curador ad-litem, a Gladys Corredor de Vargas, luego de haberse realizado el emplazamiento en debida forma, sin que aquella se hubiese hecho presente. El auxiliar designado, en cuanto a las pretensiones, se atuvo a lo que se lograre demostrar en el proceso, y manifestó desconocer los hechos en que se fundamentan aquéllas. No propuso excepciones. En cuanto a la prometiente vendedora que fue convocada de oficio, cabe resaltar que aunque se intentó su notificación por conducto de curador ad-litem, ello fue inocuo por un yerro en el nombre (f. 72 c.1), consiguiéndose posteriormente su participación personal (f. 105 c. 1), pero guardó absoluto silencio.

4. Abierto a pruebas el proceso, se tuvieron como tales las documentales arrimadas a la demanda y a la contestación, y se dispuso una pericia a fin

de determinar el valor de los frutos producidos por el inmueble a partir del 10 de julio de 1998, dictamen aclarado a petición del demandado. Y pese a ordenarse la declaración de los testigos Carlos Cárdenas, Ernesto Cárdenas, Blanca Díaz de Almanzar, Álvaro Almanzar Pulido y Carlos Rincón, y de la demandante, ninguno co mpareció para tal efecto (fs. 114 a 117, c. 1)

5. La instancia finalizó con el fallo ahora apelado, mediante el cual se acogieron algunas súplicas de la demanda, pronunciamiento contra el cual manifestó su inconformidad el demandado Daniel Vargas.Sentencia Ordinario 1999 00804 01 4

EL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA El a-quo consideró que del contrato de promesa de compraventa contentiva del negocio causal, se aprecia que carece del señalamiento de fecha concreta y determinada para la celebración del contrato prometido, así como de la Notaría ante la cual debía suscribirse la respectiva escritura pública con la cual éste se perfeccionase. Agregó que mediante prueba pericial se estableció el promedio que produjo el inmueble por los frutos civiles entre el 10 de julio de 1998 y el 3 de marzo de 2003, el cual ascendió a $20’817.316, y que la parte demandante recibió como parte del precio la suma de 9 millones de pesos, haciéndose indispensable efectuar las restituciones mutuas, así: a la

parte demandada, la suma dada como parte del precio, esto es, lo 9 millones de pesos indexados, que a la fecha de la sentencia equivalen a $13’958.473,28; y a la parte demandante, el valor correspondiente a los frutos civiles, que hasta el 30 de noviembre de 2003 era de $20’817.316. No hubo condena en perjuicios por ausencia de prueba y condenó a los demandados a reintegrar el inmueble que bajo su posesión se encuentra. LA APELACIÓN El impugnante consideró que por no haber sido practicadas cabalmente las pruebas oportunamente propuestas, como los testimonios e inspección judicial, no obstante ser un deber de la administración de justicia, comoquiera que debe ser pronta, cumplida y eficiente, el a-quo optó por condenar al demandado al pago de frutos civiles y costas, omitiendo la apreciación de las pruebas. Y que el dictamen practicado es deficiente por no avaluar las mejoras, lo cual –afirmafue solicitado en la contestación de la demanda.Sentencia Ordinario 1999 00804 01 5 Bajo estas premisas, cuestiona el acierto de las consideraciones del aquo, y reclama que en su lugar la sentencia debe ser parcialmente revocada para disminuir el monto de los frutos que debe restituir, además de tener en cuenta su condición de poseedor de buena fe. CONSIDERACIONES Se encuentran reunidos los denominados presupuestos procesales, y no se observa vicio alguno capaz de invalidar lo actuado. En relación con la existencia, validez y eficacia del contrato de promesa

de compraventa suscrito el 21 de enero de 1998 entre Elvia Vargas de Rodríguez y Maddy Rodríguez Vargas, en calidad de prometientes vendedoras, y Daniel Vargas Puerto y Gladys Corredor de Vargas, quienes prometieron comprar, no es mucho lo que debe decirse, como quiera que la apelación formulada no se dirige a enervar ese aparte de la decisión de primer grado, sino que se restringe al ataque contra las prestaciones mutuas definidas por el a-quo. De todas maneras es evidente el incumplimiento siquiera de uno de los elementos concurrentes necesarios para la validez del acto. Enseña el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 que: “ La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna , salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1º Que la promesa conste por escrito; 2º Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil 1 ; 3º Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4º Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades

1 Debe advertirse que en este ordinal se hace referencia al artículo 1.502 del Código Civil.Sentencia Ordinario 1999 00804 01 6 legales… Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la

materia sobre que se ha contratado”. Y es evidente acá que los contratantes dejaron de lado estipular un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato , porque todo quedó diferido en el tiempo a la eventual participación de varios sujetos que también se esperaba que fungieran como herederos del causante Marco Isidro Rodríguez Pedraza, pero que por encontrarse domiciliados en Estados Unidos de América, no se consolidó su intervención. Por lo tanto, no fue determinada, ni siquiera determinable, esa época de cumplimiento de las obligaciones surgidas del acto preparatorio, a más de que tampoco se indicó en qué Notaría se iba a otorgar la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, omisión esta que por sí sola no agregaba nada en detrimento de una promesa ya afectada de nulidad absoluta por la otra deficiencia advertida. Se itera, además, que la apelación se encuentra dirigida de manera inequívoca a cuestionar la tasación efectuada por el a-quo en punto de las prestaciones mutuas derivadas de la declaración de nulidad. En cuanto al reproche esbozado por la falta de práctica de pruebas, tardía es la apelación de la sentencia como mecanismo para resaltar esa especial inconformidad, que bien pudo expresarse ante el juez de la primera instancia en el momento mismo en que se consumaba tal omisión; empero, de la parte demandada –ahora apelantesólo se obtuvo absoluto silencio. Ahora, en principio la declaración de nulidad conlleva el restablecimiento de la situación en que se encontraban las partes al

tiempo de celebrar el contrato invalidado, esto es, para el caso, que quienes tienen materialmente el inmueble deben reintegrarlo a quienesSentencia Ordinario 1999 00804 01 7 prometieron vender derechos gananciales y herenciales, optando en su momento por entregar el bien; y por su parte, quienes pagaron parcialmente el precio convenido, tendrán derecho a que se les devuelva con la respectiva indexación. En todo caso, según el artículo 1746 del Código Civil cada cual será responsable de los intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes. De tal precepto se tiene, que ciertamente no fue considerado lo inherente a las mejoras y a la calidad en que los demandados detentaron el inmueble –a que alude el apelante-, y, además, lo relativo a los intereses que debían devengar los dineros entregados por los fallidos compradores. Sobre las ‘mejoras’, que ahora tan extemporánea como indeterminadamente se aducen, basta ver que –contrario a lo aseverado en la impugnaciónen su momento no se detallaron obras de una magnitud tal que se les hubiera podido catalogar de esa manera, para dar alcance a las previsiones de los artículos 966 y 967 del Código Civil, y 339 del Código de Procedimiento Civil. No se trataba, entonces, de asunto que pudiera quedar librado al desarrollo del proceso, sino que debía precisarse a fin de introducir tal aspecto como específico tema de

prueba, y sobre todo, de una claro debate entre las partes, pues, de aceptarse en el estado actual de la actuación, la actora resultaría sorprendida “… con hechos de los que, por no haber sido alegados, no se le habría dado oportunidad para contradecirlos” (C.S.J., nov. 27/1977). En cuanto a la calidad en que los demandados detentaron el inmueble, resultaría paradójico considerarlos tenedores en razón de haberlo recibidoSentencia Ordinario 1999 00804 01 8 en virtud de una promesa de contrato de la cual no se deriva obligación alguna, de tal suerte que ese hecho, que para este caso en particular no sucedió al mismo tiempo con la suscripción del contrato, sino varios meses después, debe verse como una situación independiente, que la demandante misma describió como la entrega de la posesión (f. 25), en razón de la cual “tiene el uso y goce … sin reconocer suma alguna mensual a mi poderdante por concepto de arrendamientos…” (fs. 6 y 14). Luego, habiendo recibido el inmueble de manos de uno de sus condueños, tal detentación solo puede ser estimada como posesión de buena fe (art. 768 C.C.). Por ende, los frutos deben ser restituidos en la forma prevista por el inc. 3° del art. 964 ibídem. En lo que hace a la cuantificación de los frutos del inmueble, que mereció reproche del apelante, se debe advertir que en su momento la parte demandada no cuestionó el concepto rendido por los peritos, lo cual

no puede ser enmendado a estas alturas del litigio. De ese dictamen, de suyo, en el punto que interesa al proceso, se observa que tomaron el precio que las mismas partes le dieron al inmueble, y de ahí dedujeron el valor de la renta, metodología simple que no entraña motivo de objeción. Sin embargo, del dictamen no se deduce con claridad la razón para el aumento anual de la renta que debía producir el inmueble, puesto que, por ejemplo, pasan de $300.000 a $328.890.oo, diferencia que al parecer justifican con la variación del IPC, pero el cual no coincide con los datos que se constatan en la página www.dane.gov.co, que lógicamente deben ser aplicados para el año siguiente, y no al contrario, como pretendieron hacerlo los peritos, defecto que se enmendará, excluyendo, de paso, la época anterior a la contestación de la demanda en razón a la calidad de poseedores de buena fe de los demandados. Y tales valores se concretarán hasta la fecha del presente fallo, de conformidad con loSentencia Ordinario 1999 00804 01 9 dispuesto por el art. 307 del C. de P. C. , operación que deberá ser tenida en cuenta para la actualización futura que resulte necesaria. Período canon valor anual ipc Octubre 1999 3 meses $300.000.oo $900.000 9.23% (acum. 99) 2000 327.690.oo 3.932.280 8.75% 2001 356.362.oo 4.276.344 7.65% 2002 383.623.oo 4.603.476 6.99% 2003 410.438.oo 4.925.256 6.49% 2004 437.075.oo 5.244.900 5.50%

2002 383.623.oo 4.603.476 6.99% 2003 410.438.oo 4.925.256 6.49% 2004 437.075.oo 5.244.900 5.50% 2005 461.114.oo (10 meses) $4.611.140. _ _ _ _ Total acumulado a octubre 2005 _ _ _ _ _ _ _ $28.493.396 _ _ _ _ Y en lo que hace a la suma que la parte demandante debe reintegrar a los demandados, a la indexación de la misma deben agregarse los intereses legales del 6% anual, año por año, liquidación que también se actualiza, como sigue: Período valor ipc nuevo valor intereses Desde 10-07-98 $9.000.000 de 07 a 12 2.22% $9.199.800 170 días 2.83% $260.354 1999 9.199.800 9.23% 10.048.941 602.936 2000 10.048.941 8.75 10.928.223 655.693 2001 10.928.223 7.65 11.764.232 705.853 2002 11.764.232 6.99 12.586.551 755.193 2003 12.586.551 6.49 13.403.418 804.205 2004 13.403.418 5.50 14.140.605 848.436 2005 14.140.605 4.42(acum. a sep) 14.765.619 10 meses 5%

$738.280 totales _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ $14.765.619 $5.370.950 Finalmente, es claro que las sumas a cargo de las partes por concepto de restituciones mutuas, pueden ser compensadas, y que por no resultar un saldo a favor de quienes detentan el inmueble, no hay lugar a reconocerles derecho de retención.Sentencia Ordinario 1999 00804 01 10 En consecuencia, se modificará la sentencia, sin costas en segunda instancia. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE: 1°) SE MODIFICAN los ordinales SEGUNDO Y CUARTO de la parte resolutiva de la sentencia apelada y consultada, de fecha y origen preanotados, así: “SEGUNDO: Se ordena a los demandados restituir el inmueble objeto de la promesa de contrato anulada, junto con los frutos civiles causados a partir de la contestación de la demanda, que cuantificados hasta la fecha del presente fallo ascienden a la suma de $28.493.396, suma que se seguirá calculando hasta cuando se concrete la entrega del inmueble. “El a-quo dispondrá lo relativo a la diligencia de entrega del inmueble. “CUARTO: Se ordena a la demandante EVELIA VARGAS DE RODRÍGUEZ, restituir a los demandados la suma de $9.000.000, que actualizada con corrección monetaria al mes de septiembre de 2005,

asciende a la suma de $ 14.765.619, más los intereses de la misma suma al 6% anual, año por año, que a la fecha ascienden a $5.370.950, y que deberán seguirse calculando hasta que efectivamente se cancele, sin perjuicio de la compensación que cubra el valor de los frutos cuyo pago se ordena en el ordinal SEGUNDO.Sentencia Ordinario 1999 00804 01 11 2°) En lo demás, se CONFIRMA el fallo apelado y consultado. 3°) Sin costas en esta instancia.

NOTIFIQUESE

Los Magistrados,

GERMÁN VALENZUELA VALBUENA

(en permiso)

RICARDO ZOPÓ MÉNDEZ

DORA CONSUELO BENITEZ TOBON