TSDJ BOG SC - 11001-31-03-044-2013-00682-02-(01-07-2015)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C.

SALA CIVIL

Bogotá, D.C., Primero (1) de julio de dos mil quince (2015).

Proceso: VERBAL Radicación: 11001-31-03-044-2013-00682-02

Demandante: ESCOBAR Y SALAMANCA Y CIA LTDA.

Demandada: STERLING DE COLOMBIA S.A. Y OTRO.

Magistrada Sustanciadora: JULIA MARÍA BOTERO LARRARTE.

Discutido y aprobado en Sala de Decisión Civil de 1 de julio de 2015, según Acta No. 30. Resuelve el Tribunal el recurso de apelación que formuló la parte demandada ABBY S.A.S. y STERLING DE COLOMBIA contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarenta y Cuatro Civil del Circuito de esta ciudad, el pasado once (11) de marzo.

ANTECEDENTES

1. La sociedad del epígrafe, acudió a la tutela jurisdiccional a fin de que: 1.1 “…se decrete la fijación de un nuevo precio mensual de arrendamiento del inmueble individualizado e identificado en el hecho numero primero de la demanda y se tenga como base la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS M/C ($30’000.000.oo), que deberán pagar las sociedades demandadas…, a partir del primero (1) de septiembre de 2013”. 1.2. “Si hubiese oposición de la demanda, que el juzgado fije o reajuste un nuevo

precio mensual de arrendamiento mediante la intervención de peritos especialmente designados para el efecto, teniendo como base la suma mencionada en la pretensión anterior y las circunstancias descritas en los hechos de la demanda”. 1.3. “…se ordene a las demandadas a reconocer el nuevo precio mensual de arrendamiento a partir del día 1 de septiembre de 2013, fecha en que comenzó un nuevo período de vigencia del contrato de arrendamiento”.

2. Sirven de sustento a las pretensiones los hechos que a continuación se compendian, (fls. 29 a 36, C.1): 2.1. “La prueba del contrato de arriendo que se allega en este proceso, es con el interrogatorio de parte realizado el 11 de diciembre del presente año 2013, mediante prueba anticipada por el Juzgado 45 Civil Municipal de Bogotá, entre la sociedad ESCOBAR SALAMANCA Y CIA. LTDA., como arrendadora y las sociedades ABBY S.A.S., como arrendataria y Sociedad STERLING DE COLOMBIA S.A., como

codeudora, respecto del local No. 1-65 ubicado en la carrera 12 No. 82/02 Centro Andino de Bogotá, distinguido con el número de matrícula inmobiliaria 50C13211909…”. “El término inicial acordado… fue… de cinco (5) años a partir del 31 deJMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 2 agosto de 1.998 al 1 de septiembre de 2.003…”, según lo confesó el representante legal de las convocadas. 2.2. “El canon mensual de arriendo que en la actualidad paga la arrendataria ABBY S.A.S., a la arrendadora… es la suma de $7’162.311,oo Más IVA, reajustado a

legal de las convocadas. 2.2. “El canon mensual de arriendo que en la actualidad paga la arrendataria ABBY S.A.S., a la arrendadora… es la suma de $7’162.311,oo Más IVA, reajustado a partir del 1 de septiembre de 2013, esto es al momento de la renovación del contrato”, valor que cancela “dentro de los cinco (5) primeros días hábiles del mes…”. 2.3. Tras convocar a una audiencia de conciliación a la sociedad ABBY S.A.S., mas con efectos fallidos, el “28 de agosto de 2013, mediante comunicación suscrita por la arrendadora ESCOBAR SALAMANCA Y CIA. LTDA., y la propietaria del inmueble arrendado INVERSIONES L.G.C. S.A.S., informaron a la arrendataria… que a partir del primero (1) de septiembre de 2013, fecha en que se prorrogaba el contrato…, le solicitaban un incremento en la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS M/C ($30.000.000) mensuales, más IVA, apoyados en el artículo 519 del Código de Comercio”; no obstante, la arrendataria y la codeudora guardaron silencio. 2.4. “El sector en donde se encuentra ubicado el local, Centro Andino, fue el que más creció en América, además de estar en el top 10 de precios del metro cuadrado en el mundo… Es evidente que por la dinámica económica que trae Colombia, va a continuar la tendencia al alza, hoy lo que pasa con el centro comercial… es que tiene un tema de exclusividad, muchas marcas, sobre todo las de lujo, quieren estar allí por la exclusividad que les da. Es una excelente vitrina”.

3. Enteradas las convocadas del expediente adelantado en su contra,

un tema de exclusividad, muchas marcas, sobre todo las de lujo, quieren estar allí por la exclusividad que les da. Es una excelente vitrina”.

3. Enteradas las convocadas del expediente adelantado en su contra, contestaron la demanda, se opusieron a las pretensiones y elevaron las siguientes

excepciones: 3.1. Previas.

Las denominadas: “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA LEY 1395 Art. 97 del Código de Procedimiento Civil ” e “ INEPTITUD DE LA DEMANDA POR

FALTA DE REQUISITOS ART. 97 No. 7 O REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD” (fls.. 3 a 7, C.2), resueltas en forma desfavorable mediante proveído de doce (12) de agosto de 2014, (fls. 37 y 38, ib.). 3.2. De Mérito. 3.2.1. “ EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA”, “ Existe claridad frente a la prórroga del contrato, ante la ausencia en el término estipulado en la ley para la prórroga o para la renovación del contrato la falta de desahucio por parte de la demandante o de quien recibió la cesión del contrato, QUE no es otra que la manifestación de no dar continuidad al contrato… hoy prorrogado ”. “ Por lo anteriormente expuesto solicito al señor juez declarar probada la excepción…, al no estar facultada la sociedad…, para impetrar una acción de la que legalmente no podía iniciar por su extemporaneidad”.

3.2.2. “ EXTEMPORANEIDAD DE LA DEMANDA POR PRÓRROGA AUTOMÁTICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, “Consiste la presente… en que los demandantes (sic), no acompañó a la misma prueba sumaria de haber realizado el desahucio a los arrendatarios, como lo exige el art. 520 del Código de Comercio, sino que este comunica la cesión el día 28 de agosto de 2013, siendo extemporánea en el tiempo, y la presentación de la demanda el 13 de Diciembre de 2013, son posteriores al término de la ley para hacer cesar los efectos de un contrato finalizado por el paso del tiempo”.JMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 3 “ Igualmente habrá de prosperar la excepción como quiera que los demandantes no han aportado prueba siquiera sumaria para que se predique que nos encontramos frente a una renovación del contrato de arrendamiento y por ende que estén establecidos los presupuestos de la acción de que trata el Art. 518 del Código de Comercio que autoriza al arrendatario a incoar la acción”, (El subrayado es original). 3.3. Además de lo expuesto, la pasiva objetó la estimación del aumento pretendido, “por no obedecer a la realidad…, que en igualdad de condiciones vienen pagando otros comerciantes por un local comercial en similares características”, (fls. 97 a105, ib.).

4. El 2 de octubre de 2014 se llevó la audiencia prevista en el artículo 432 del

Código del Código de Procedimiento Civil, diligencia en la cual se decretaron las pruebas solicitadas por las partes, (fls. 136 a 138 y 139, ib.).

5. Finalmente, el 11 de marzo del año en curso, luego de haberse recaudado los medios convicción cuya práctica se ordenó y haberse alegado de conclusión (fls.159 y 160, ib.), se profirió la decisión impugnada.

LA SENTENCIA APELADA El Juzgado de primera instancia luego de declarar infundados los medios de defensa elevados por la pasiva, fijó “el valor del canon de arrendamiento del local No. 165 ubicado en la carrera 12 No. 82-02 –Centro Comercial Andinode esta ciudad, en la suma de $28.855.399, valor que guarda congruencia con lo peticionado en la demanda, el cual regirá a partir del 31 de agosto de 2013, para lo cual cuentan las sociedades demandadas con un término de 5 días contados a partir de la ejecutoria de la presente decisión”; consecuentemente condenó en costas a la parte vencida. Decisión a la que arribó, tras señalar: “…de acuerdo con el citado artículo 518, para el arrendatario que cumpla la condición de tiempo -2 años-, se erige el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento que haya terminado; sin embargo, como esta prerrogativa no es absoluta, y si alguna de las partes pretende la modificación de las cláusulas del contratoprincipalmente respecto del plazo y el valor del canon –y no

logra el acuerdo previo a la renovación del mismo, tiene la oportunidad de discutirlas en proceso judicial ‘por el procedimiento verbal, con intervención de peritos’, tal como lo preceptúa el artículo 519 del Código de Comercio ”. Así las cosas, verificados los presupuestos de la acción, en lo que toca a la “ única diferencia que al renovarse el contrato se presentó entre las partes”, esto es, el precio, la falladora precisó: “Entonces, como no se desvirtuó por la parte interesada, como era de su resorte hacerlo, el valor del canon de arrendamiento que determinó el auxiliar de la justicia designado…; dictamen que valga decirlo no fue objetado y del que se observa se tuvieron en cuenta factores como la ubicación del local, la afluencia de público y la comparación con otros locales de similares condiciones, el Despacho lo considera ajustado a derecho, al superar con suficiencia las exigencias del artículo 241 ejúsdem, por lo que se modificará el contrato de arrendamiento… en lo que tiene que ver única y exclusivamente con el precio del canon de arrendamiento…”, (fls. 164 a 173, ib.).

EL RECURSO

1. Admitida la impugnación, se señaló fecha y hora para celebrar la audiencia prevista en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, oportunidad en la que las partes rindieron sus alegaciones, de las cuales quedó registro magnetofónico; quienes en síntesis sostuvieron lo siguiente, (fl. 30, de este cuaderno):JMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 4 1.1. Parte demandante.

Pidió se confirme la sentencia en su integridad. 1.2. Parte demandada. 1.2.1. Solicita se realice el control de legalidad que corresponde y de ser el caso

4 1.1. Parte demandante. Pidió se confirme la sentencia en su integridad. 1.2. Parte demandada. 1.2.1. Solicita se realice el control de legalidad que corresponde y de ser el caso se declare la nulidad a que haya lugar, como quiera que la Juez impuso sanciones procesales por la no asistencia a la audiencia de que trata el artículo 423 del C. de P.C., y recaudó el material probatorio sin la presencia del profesional, que no compareció por causa justificada. A la par, señaló que la sentencia impugnada es incongruente, pues la a quo valoró indebidamente la prueba anticipada -contrato de arrendamiento-, al referirse a la relación sustancial anterior al 1° de septiembre de 2013, época para la cual, no fungía la demandante como arrendadora. Así las cosas, cuando se canceló el canon correspondiente –septiembre de 2013 - a esta última, el contrato ya se encontraba prorrogado. 1.2.2. De otro lado, refirió que la solicitud de reajuste del canon de arrendamiento, siempre estuvo encaminada para la prórroga de la convención y no para su renovación, siendo solo hasta el 28 de agosto de 2013, que se puso de presente tal petición, desconociendo el trámite contemplado en el artículo 520 del Código de Comercio. 1.2.3. Finalmente, sostuvo que la experticia se hizo con base en averiguaciones, sin soportes, amén de que se fundó en el avalúo comercial. De manera que, se desconoce el espíritu de la ley, concretamente en lo que se refiere al derecho a la renovación del contrato.

CONSIDERACIONES

1. Se impone, en primera medida, verificar la existencia de los presupuestos

desconoce el espíritu de la ley, concretamente en lo que se refiere al derecho a la renovación del contrato.

CONSIDERACIONES

1. Se impone, en primera medida, verificar la existencia de los presupuestos procesales, que son condiciones de posibilidad de una sentencia válida. En efecto, la competencia, por los factores que la determinan, se radicó en el Juzgado de primera instancia, y ahora en esta Sala; las partes son capaces y comparecieron legalmente; la demanda fue presentada en debida forma; el procedimiento se adelantó sin incurrir en causal alguna de nulidad; no existe impedimento para proferir la decisión de fondo que en derecho corresponda; y finalmente, las garantías fundamentales propias del juicio fueron respetadas.

2. De otro lado, es imperioso recalcar que la competencia en esta sede, conforme lo reglado en el artículo 357 ejúsdem, y lo precisado por la jurisprudencia, debe concretarse a los cuestionamientos que se endilgan por la parte demandada Abby S.A.S. y Sterling de Colombia, frente al contenido de la Sentencia, al respecto, se ha dicho: “…por regla general, la competencia funcional del superior al conocer un recurso de apelación interpuesto por una sola de las partes, está circunscrita a los motivos concretos de disenso, entendiéndose aceptados aquéllos respecto de los que no se propuso disenso alguno, los cuales, adquieren firmeza; asimismo, se encuentra limitada por los aspectos desfavorables al recurrente, no pudiendo enmendar la providencia recurrida en lo que le favorece, pero tampoco, en garantía

de los derechos de la parte no recurrente ”, (cas. civ. sentencia 25 de enero de 2008,JMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 5 [SC-002-2008], exp. 05001-3103-012-2002-00373-01)1 .

3. Dilucidado lo anterior, liminarmente cumple precisar que las irregularidades que acusa el apoderado judicial de las impugnantes en el trámite de la primera instancia, no se enmarcan en ninguna de las hipótesis contempladas en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, como causales de nulidad, de manera que, no hay lugar a invalidar actuación alguna en el trámite de la referencia; pues de un lado, el traslado del dictamen pericial, tal como se advirtió en providencia calendada treinta (30) de abril de esta anualidad, (fls. 27 y 28 de esta encuadernación), se surtió en la audiencia de que trata el artículo 432 2 ejúsdem3 , norma de derecho público y de obligatorio cumplimiento 4 ; diligencia a la que no compareció la parte apelante ni su representante judicial, circunstancia que conforme el parágrafo 2° del artículo 101 ejúsdem5 , “se considerará como indicio grave en contra de sus pretensiones o de sus excepciones de mérito, según sea el caso”, amén de que da lugar a la imposición de la multa de que trata el numeral siguiente de la última norma en cita; no obstante, pese a dicha inasistencia la audiencia debía continuar como en efecto sucedió, sin que ello implique que los trámites que se adelantaron al interior de la misma, no surtieran efectos respecto de los ausentes, como quiera que el legislador no estableció esa consecuencia.

De otro, debe decirse respecto de la solicitud de interrupción del proceso, que

que ello implique que los trámites que se adelantaron al interior de la misma, no surtieran efectos respecto de los ausentes, como quiera que el legislador no estableció esa consecuencia. De otro, debe decirse respecto de la solicitud de interrupción del proceso, que mediante proveído de quince (15) de enero de 2015, (fl. 147, ib.), se denegó por la a quo, tras estimar que no se reunían los presupuestos del artículo 168 ib., luego el asunto, fue examinado a la luz de la normatividad pertinente, y no hay lugar a un reexamen en esta instancia.

4. Despejadas las glosas referidas, memórase que las súplicas de la parte demandante están encaminadas a que se regule el canon mensual de arrendamiento

del local comercial No. 1-65 del Centro Comercial Andino, ubicado en la carrera 12 No. 82-02 de esta ciudad, con estribo en lo dispuesto en el artículo 519 del Código de Comercio, el cual prevé, que “ Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos ”, como quiera que no fue posible convenir con la pasiva una nueva tarifa. En ese sentido, cumple traer a colación el contenido del artículo 518 del mismo cuerpo sustancial, el cual reza respecto de la renovación del contrato en cuestión, lo siguiente: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: “1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato: “2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o

derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: “1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato: “2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

1 Cfr. CSJ. Cas. Civil, Sent. 06-072009. M.P. Dr. William Namén Vargas. Exp. 05001-3103-013-2000-00414-01. 2 “En lo pertinente, el literal c)., prevé: “Rendido el dictamen, se dará traslado en la misma audiencia a las partes; estas podrán solicitar aclaraciones que se resolverán inmediatamente si fuera posible, o en la audiencia de que trata el inciso siguiente. Si las partes manifiestan que objetan el dictamen por error grave , dentro de los tres días siguientes deberán fundamentar la objeción mediante escrito en que solicitarán las pruebas que pretendan hacer valer, y se procederá como disponen los numerales 5° y 7° del artículo 238. 3 La cual se llevó a cabo el pasado dos (2) de octubre, (fls. 136 a 138, C.1). 4 Art. 6° del C. de P.C. 5 Por remisión expresa del artículo 432 ib.JMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 6 “3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolición por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”. Lo anterior, porque “… se tiene que esta norma erige un derecho a la renovación del contrato de arrendamiento en favor del arrendatario del inmueble

por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”. Lo anterior, porque “… se tiene que esta norma erige un derecho a la renovación del contrato de arrendamiento en favor del arrendatario del inmueble ocupado con establecimiento comercial por no menos de dos años consecutivos. Mas el ejercicio de ese derecho, al igual que el de cualquiera otro, no es absoluto en el sentido de que su titular se lo puede imponer, sin más, al sujeto pasivo, o sea, al propietario del establecimiento. Este, como no puede ser de otra manera, tiene como contrapartida, fincado del mismo modo, en el artículo 518, el derecho a discutir las condiciones en que debe producirse la renovación, y si no llegan al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda expedita la vía judicial con tal fin, vía a la que también debe acudir el arrendatario, en su caso, según se desprende del artículo 519, ib.”6 . Así lo ha reseñado la jurisprudencia nacional, “…si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien lo arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquel pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno a las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en el

proceso verbal el juez defina los aspectos materia de controversia”7 . En síntesis, puede decirse que las partes a la renovación del contrato pueden cambiar las reglas que gobiernan la relación, porque precisamente la figura supone “una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes”, pues bien se sabe, que “Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínsecos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos”8 . No obstante, no se olvide que la renovación del contrato de arrendamiento, es una figura sustancialmente distinta a la de su prórroga, ya que la inicialmente señalada “ no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas ”9 , mientras que la segunda, es la continuación del contrato inicial, que acontece cuando el arrendador no desahucia al arrendatario con la anticipación que exige el artículo 520 del Código de Comercio.

5. Bajo estos derroteros, en el sub examine desde el umbral debe decirse que la decisión impugnada está llamada a ser confirmada, por las siguientes razones: 5.1. Para el 1° de septiembre de 2013, las partes se encontraban ligadas por el contrato de arrendamiento del local comercial en cuestión, (al respecto ver Prueba

Anticipada preguntas Nos. 1, 4, 5 y 6, fls. 2 a 10, C.1), a propósito de la cesión que de aquél realizara la arrendadora sociedad Inversiones L.C.G. Inversiones S.A.S., en favor de la actora (fl. 94, ib.) y que le fuera comunicada en debida forma a los arrendatarios.

6 Cfr. C.S.J. Sal. Cas. Civ. Sent. 31-10-1994 M.P. Héctor Marín Naranjo. Exp. 3868. 7 Cfr. C.S.J. Sal. Cas. Civ. Sent. 24-04-2010. M.P. César Julio Valencia Copete. Rad. 2006-00728. 8 Cfr. C. S. J. Sal. Plena, Sent. 18-11-1971. 9 Ibídem.JMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 7 Incluso se tiene noticia, de que el acuerdo sobre la tenencia del inmueble databa del 31 de agosto de 1998, fecha en la que fue suscrito por un periodo inicial de cinco (5) años, (al respecto ver Prueba Anticipada pregunta No. 11. fls. 2 a 10, ib.), y el que ha sido prorrogado a sus vencimientos, pues contrario a lo afirmado por la a quo , solo hay prueba de su renovación a partir del mencionado 1° de septiembre. 5.2. Sobre el particular, milita a folio No. 95 de la encuadernación principal, oficio calendado 28 de agosto de 201310, mediante el cual Escobar Salamanca & Cia. Ltda., informa a la sociedad ABBY S.A.S., que: “…El valor del nuevo canon de arrendamiento solicitado por el propietario y la

oficio calendado 28 de agosto de 201310, mediante el cual Escobar Salamanca & Cia. Ltda., informa a la sociedad ABBY S.A.S., que: “…El valor del nuevo canon de arrendamiento solicitado por el propietario y la arrendadora (ESCOBAR SALAMANCA Y CIA LTDA) es la suma de $30.000.000 + IVA. “Fecha en la cual se prorroga el contrato 1 de septiembre de 2013 ”. (Subrayado no es original). De manera tal, que con el mentado documento la sociedad demandante le hizo saber nuevamente a su arrendataria, pues con anterioridad su cedente la había citado a una conciliación a fin de discutir lo atinente a la “ regularización del canon de arrendamiento y en su defecto a la entrega del inmueble ”11, su intención de renovar el contrato, mas incrementado el valor mensual del canon de arrendamiento a partir de la fecha en que operara la cesión 12, situación que no se desvirtúa, no obstante indicarse que a 1° de septiembre de 2013, se prorrogaría la convención. La circunstancia anterior, se corrobora por la pasiva al contestar los hechos Nos. 8 y 9 del libelo introductorio, (fls. 32 y 98, ib.). 5.3. Conforme con expuesto, puede decirse sin temor a equivocación que en el sub lite el contrato de arrendamiento cuestionado, podía ser objeto de modificación frente al valor de los cánones que se causarían a partir del 1° de septiembre de 2013, puesto que no operó la prórroga del mismo, ya que antes de su

vencimiento, concretamente el 26 de julio de 2013, la sociedad L.C.G. Inversiones S.A.S., convocó a su arrendataria ante el centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición “ Resolver”, para definir lo relativo, a la regularización del canon, sin embargo, no compareció, ni siquiera después de fijar varias fechas - 08 y 21 de agosto siguiente- (fls. 21 y 22, ib. y Hecho No. 8 de la contestación de la demanda ); amén del 28 de agosto de la misma anualidad, quien hoy por hoy funge como su arrendadora le solicitó sufragar un valor distinto al pactado; pues no se soslaye que se trata de una convención suscrita el 31 de agosto de 2008 y que tras varias prórrogas, su último vencimiento, databa para el mismo día y mes del año 2013. Por consiguiente, mal podría señalarse, que fue con la presentación de la demanda, que se requirió a la pasiva, pues sin lugar a dudas con anticipación, le fue puesto de presente, el propósito de la arrendadora de modificar las condiciones en que inicialmente se consintió el contrato. Entonces, lo cierto es, que hasta antes de la fecha de vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, puede hacerse efectivo el derecho de renovación, de suerte que, no es requisito que el arrendador realice el desahucio que aduce el arrendatario, pues la intención no es dar fin a la relación negocial, sino la de discutir y convenir nuevamente las cláusulas que regirán el asunto con estribo en el derecho mencionado, ya que las mismas empezarán a gobernar con posterioridad.

10 Documento aportado por las demandadas. 11 Fls. 22 y 23, C.1.

mencionado, ya que las mismas empezarán a gobernar con posterioridad.

10 Documento aportado por las demandadas. 11 Fls. 22 y 23, C.1. 12 Fl. 94. Documento en que se vislumbra: “Para nosotros es grato darle la bienvenida al inmueble de la referencia. Por otro lado, le informamos que la Sociedad INVERSIONES L.C.G…, cedió el contrato de arrendamiento de la referencia a la Sociedad ESCOBAR SALAMANCA & CIA LTDA., a partir del Primero (1°) de septiembre de 2013”.JMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 8 Frente al tópico la doctrina, ha señalado: “ Procedimiento para la renovación del contrato. Se trata de que al momento de cumplir el término estipulado para la duración del contrato, se puedan variar las circunstancias que imperan en él. Lo normal es que las mismas partes acuerden esas circunstancias, siendo para ello preciso que una de ellas, generalmente el arrendador , promueva su discusión formulando para el efecto una oferta de renovación, antes del vencimiento del contrato, so pena de que éste se renueve en los mismos términos… Pero si ello no es posible, al no ponerse de acuerdo los contratantes, prevé la ley mercantil el procedimiento verbal, a fin de que el juez, con la intervención de peritos, decida sobre las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva”13.

6. Esclarecido lo anterior, se enfilará la Sala al análisis que corresponde

respecto de la regulación del canon de arrendamiento, el cual como lo señala el citado artículo 519, debe establecerse mediante prueba pericial, de manera tal, que en acatamiento de ese precepto en el caso concreto, a cuyo propósito se decretó y practicó una experticia, en la que el profesional designado para el efecto, tras indicar la destinación, ubicación, el avalúo como la identificación jurídica y material del local comercial, sostuvo: “ Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se le someta. “CÁLCULO DE CANÓN DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL. “Para el presente caso se propone el siguiente método:

ÁREA VALOR AVALÚO VALOR MTS 2 CANON (1.2%)

APROX VALOR MTS 2 36.5 $2.404.616.665 $65.879.908 $28.855.399 $790.558 “Renta Presuntiva: $28.855.399.oo (Usualmente se asume el 1.2% del valor determinado como capital, $2.404.616.665.oo)”. Elemento de convicción, que tiene suficiente mérito probatorio para edificar la

decisión en cuanto al valor del canon deprecado, pues valga la pena señalar, no se enfiló en su contra ninguna solicitud de aclaración, corrección o adición y tampoco fue objetado por las partes, además se encuentra plenamente sustentado, pues el experto como se advirtió, tuvo en cuenta para arribar a su conclusión, aristas tales como: la ubicación del bien, el área, la destinación, el avalúo, las “ características generales del sector de localización ”, las vías de acceso, el estado de conservación, los servicios públicos de que goza, los usos, tipo de inmueble y tipología de la construcción. Y no se soslaye, que fundó su concepto en “ un método de aceptación universal, estas fueron: Método de Encuestas Directas y Reposición, con sus respectivos ajustes por edad y funcionalidad, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA”, (fls. 123 a 132, ib.); es decir, dicho medio de convicción no fue desvirtuado en modo alguno por la pasiva, luego el mismo es pertinente e idóneo para establecer el monto correspondiente al canon mensual de arrendamiento del local comercial 1-65 ubicado en el Centro Comercial Centro Andino, máxime si

13 ARRUBLA PAUCAR, Jaime Alberto. “Contratos Mercantiles”. Tomo I. 8ª Edición. Medellín. Diké. 1997, págs. 520 y 521.JMBL, Exp. 11001-31-03-044-2013-00682-02 9 sabido es, que para estos casos hay libertad para su fijación, pues no hay disposición legal que señale su regulación o un límite.

7. En este orden, debe decirse que el valor del canon de arrendamiento,

9 sabido es, que para estos casos hay libertad para su fijación, pues no hay disposición legal que señale su regulación o un límite.

7. En este orden, debe decirse que el valor del canon de arrendamiento, correspondiente a la suma de $28’855.399.oo regirá a partir del 1° de septiembre de 2013 con ocasión de la renovación del contrato, y no como lo indicó la a quo, habida cuenta que el vencimiento del anterior, acaeció el 31 de agosto de la misma anualidad, lo cual es válido si se tiene en cuenta que la regulación procede respecto de, se itera,