TSDJ BOG SC - 11001 31 030 40 2020 00099 02-(31-01-2025)

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C.

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá D.C., treinta y uno (31) de enero de dos mil veinticinco (2025)

MAGISTRADA PONENTE: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS RADICACIÓN: 11001 31 030 40 2020 00099 02

PROCESO: VERBAL

DEMANDANTE: VICTOR RICARDO URIBE CORREA Y OTRO

DEMANDADO: PAN PA YA LIMITADA

ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA

De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, frente a la sentencia proferida el día 20 de febrero del año 2024, por el Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.

I. ANTECEDENTES

1. Víctor Ricardo e Iván Rogelio Uribe Correa acudieron a la jurisdicción para solicitar que “el valor de la renta mensual que PAN PA YA LTDA en su calidad de arrendatario, debe cubrir a favor de [los actores] es la suma de TREINTA MILLONES TRESCIENTOS CIN CUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS MCT E ($30.351.486) MÁS IVA MENSU ALES (…) con base en la prueba pericial que se aporta. Que se declare que la fecha en que entró a regir el nuevo precio o canon fue a partir del primer vencimiento del contr ato con

en la prueba pericial que se aporta. Que se declare que la fecha en que entró a regir el nuevo precio o canon fue a partir del primer vencimiento del contr ato con posterioridad al aviso de renovación. Esto es, desde el día 1 de octubre de 2019 (…). Que , como consecuencia de las anteriores declaraciones, se condene a la sociedad demandada (…) a pagar a favor de los demandantes la suma de ($30.351.486) más IVA desde el 1 de octubre de 2019 y en adelante, por el término que dure el contrato, con sus respectivos ajustes anuales (…)”.2

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA.

Como sustento de sus reclamac iones, se indicó en el informativo que entre las partes suscribieron un primer contrato de arrendami ento el 1 de marzo de 2016, sobre el inmueble comercial ubicado en la calle 90 No. 19-29 de Bogotá, en cuyo lugar Pan Pa Ya Ltda. en su condición de arrendatario, puso en funcionamiento uno de sus establecimientos de comercio, fijándose un canon mensual in icial de $18.750.000 el cual se incrementó a $20.878.000 en el período comprendido entre el 1 de febrero al 31 de agosto de 2017.

Reseñaron que la segunda , tercera y cuarta convención arrendaticia acordada entre las partes, tuvo una vigencia entre el 3 d e septiembre de 2017 al 31 de marzo de 2018, siendo el último canon de arrendamiento pactado por la suma de $24.000.000 más IVA.

arrendaticia acordada entre las partes, tuvo una vigencia entre el 3 d e septiembre de 2017 al 31 de marzo de 2018, siendo el último canon de arrendamiento pactado por la suma de $24.000.000 más IVA.

Explicaron que el 27 de marzo de 2018 mediante un otrosí, se modificó el “ valor de la renta mensual de VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($24.000.000) MÁS IVA a VEINTIÚN MILLONES DE PESOS ($21.000.000) M ÁS IVA” y que ese pacto inició el 1 de abril siguiente al 31 de marzo de 2019.

Señalaron, el “ primero de abril de 2019, actuando de buena fe y convencido de la buena fe de su cont raparte, la parte arrendadora hizo un esfuerzo por ayudar a su arrendatario y accedió a disminuir notablemente el canon de arrendamiento, definiéndolo en CATORCE MILLONES DE PESOS ($14.000.000) M ÁS IVA, con los siguientes compromisos de parte del ARRENDATARIO: a) Que en adelante se celebrarían contratos de arrendamiento con vigencia de UN (1) mes y en los cuales e l ARRENDATARIO renunciaba a su derecho a la pr órroga. b) Que el ARRENDATARIO restituyera el inmueble arrendado en un plazo no mayor a 15 días, en el momento en que se presentara un nuevo inquilino o comprador para el inmueble”. En ejercicio “ de dicho acuerdo, se celebraron y ejecutaron los cinco contratos de arrendamiento por el término de UN (1) MES para los meses de abril, mayo, junio y julio de 2 019 (…). El día 08 de agosto de 2019, en cumplimiento del

contratos de arrendamiento por el término de UN (1) MES para los meses de abril, mayo, junio y julio de 2 019 (…). El día 08 de agosto de 2019, en cumplimiento del acuerdo alcanzado el mes de abril (…) LOS ARRENDATARIOS recibieron el contrato correspondiente al mes de agosto de 2019 debidamente suscrito. Sin embargo, éste no fue firmado ni devuelvo por el ARRENDATARIO”.

Anotaron que ante “ el rompimiento del pacto de celebrar contratos por el término de UN (1) MES por parte del ARRENDATARIO, LOS ARRENDADORES3

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. decidieron efectuar un avalúo del precio de arrendamiento, para solicitar el aumento del canon, con base en el precio determinado por expertos avaluadores pues entendieron que PAN PA YA LTDA había actuado de mala fe y los había puesto en una posición en la cua l tenía un canon por menos de la mitad del valor justo y con unos contratos que se renovaban mensual mente, lo cual constituía una posición de profundo desequilibrio contractual”.

Historiaron que, en “comunicación efectuada el 17 de septiembre de 2019 (…) LOS ARRENDADORES le solicitaron la entrega del local al ARRENDATARIO, confiando en que , de buena fe, éste lo entregaría ante el requerimiento y en un plazo de 15 días, como lo había manifestado en su momento, comunicación que no fue respondida . Así las cos as y como quiera que el contrato se renovaba mensualmente, el 30 de septiembre de 2019 los ARRENDADO RES enviaron

plazo de 15 días, como lo había manifestado en su momento, comunicación que no fue respondida . Así las cos as y como quiera que el contrato se renovaba mensualmente, el 30 de septiembre de 2019 los ARRENDADO RES enviaron comunicación escrita dirigida al representante legal de PAN PA YA LTDA solicitando el aumento del canon para el nuevo contrato, esto es a partir del mes de octubre del año 2019, sería la suma de ($32.000.000) , lo anterior con fundamento en el avalúo del precio del arrendamiento realizado por la firma JULIO CORREDOR & CIA”, pero, su propuesta no fue acogida por el extremo pasivo.

2. Frente a tales aspiraciones, la intimada se opuso a través de la interposición de excepciones denominadas. “Inexistencia de la calidad de arrendadores de los demandados y por ende carencia de derecho para actuar” ; “Inexistencia de la relación contractual con los hoy demandantes” ; “Falta de requisito esencial para ejercicio de acción como es la existencia de contr ato vigente a la fecha” ; “Inexistencia de l fundamento fáctico de la acción de regulación de canon de arrendamiento”; “Realidad del canon de arrendamiento” y la “genérica”.

II. LA SENTENCIA APELADA

Agotado el trámite de rigor, l a funcionaria a quo desestimó l os medios defensivos propuestos por la parte demandada, y, en consecuencia, ajustó “ el canon de arrendamiento celebrado entre los extremos de este litigio entre el 1 de septiembre de 2019 y el 30 de junio de 2020 en la suma de $30.351.486,oo”. Asimism o, declaró que , “la demandada adeuda a su

entre el 1 de septiembre de 2019 y el 30 de junio de 2020 en la suma de $30.351.486,oo”. Asimism o, declaró que , “la demandada adeuda a su contraparte la diferencia que exista entre las sumas que efectivamente pagó por concepto de canon de arrendamiento en los períodos que aquí se ajustaron y los valores a que se hizo alusión en el numeral anterior, s in que para ello pueda4

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. descontar las sumas que hubiera sufragado por concepto de mejoras. Para pagar las sumas adeudadas, la demandada contará con el término de 15 días siguientes a la ejecutoria de esta providencia”; con soporte en los siguientes razonamientos:

En primer lugar, la a quo concluyó que los aquí demandantes “cedieron su posición contractual y/o condición de arrendadores, pues así se corrobora de los contratos de cesión adosados, las comunicaciones por medio de las cuales se notificaron dichas cesiones, los pagos y consignaciones realizadas a las mencionadas sociedades, así como la condición que se alegó en el acta de entrega, donde se itera la calidad de arrendadores de las sociedades Inversiones Mapple S.A.S. y Buen Diagnostico S.A.S., socied ades que de conformidad con lo señalado en el artículo 61 del Código General del Proceso fueron vinculadas al proceso, siendo necesario resaltar que, si bien los señores Víctor Ricardo Uribe Correa e Iván Rogelio Uribe Correa comparecieron al presente asun to como personas naturales, también lo es, que los mismos ostentan la calidad de representante legal sobre las

siendo necesario resaltar que, si bien los señores Víctor Ricardo Uribe Correa e Iván Rogelio Uribe Correa comparecieron al presente asun to como personas naturales, también lo es, que los mismos ostentan la calidad de representante legal sobre las mismas, de allí la necesidad de su vinculación al trámite del asunto, tal y como reseño el Tribunal Superior de Bogotá en providencia de 30 de se ptiembre de 2021, y por ende, encontrarse acreditada la legitimación en la causa por activa de los aquí intervinientes, toda vez que la definición de los cá nones materia de la disputa, podría ocasionarles una afectación de carácter patrimonial, en razón de l mayor, menor o igual valor que llegare a fijarse del precio cobrado por el arrendamiento en cuestión”.

Seguidamente precisó, “la presente acción esta instituida para resolver las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento, procedimiento que deviene aplicable al caso puesto en conocimiento de esta juzgadora, en la medida que, con posterioridad al mes de septiembre de 2019 la parte demandante contin uó ocupando el inmueble local comercial ubicado en la Carrera 9 Nro. 19–29 de esta ciudad, sin que mediare contrato de arrendamiento alguno, pues así se desprende de las declaraciones rendidas tanto por la parte demandante como por la demandada.

En efecto, véase que entre los señores Víctor Ricardo Uribe Correa e Iván Rogelio Uribe Correa, como arrendadores, y la sociedad Pan Pa Ya Ltda., como arrendataria, se celebró el 1 de marzo de 2016 un contrato de ar rendamiento sobre

Iván Rogelio Uribe Correa, como arrendadores, y la sociedad Pan Pa Ya Ltda., como arrendataria, se celebró el 1 de marzo de 2016 un contrato de ar rendamiento sobre el segundo piso del local comercial ubicado en la Calle 90 Nro. Nro. 19 –29 de esta ciudad, alinderado en la forma descrita en el citado documento, por un periodo inicial de 18 meses a partir de su suscripción, comprometiéndose la parte5

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. demandada a pagarle a los arrendadores en contraprestación por el uso y goce del inmueble que se le daba en tenencia la suma de $18.750.00.00., pesos mensuales, renta que resultó aumentada a partir del 1 de febrero de 2017 a $20.878.000,00.

Luego, las misma s partes celebraron 3 contratos sucesivos fijando el canon mensual en $24.000.000,00., los cuales rigieron los periodos de 2 y 3 meses, entre el 3 de septiembre de 2017 y el 31 de marzo de 2018, mediante otro sí del 27 de marzo de 2018 se disminuyó la renta mensual a $21.000.000,00, luego de lo cual los contratantes celebraron un contrato de arrendamiento con duración a 1 año con fecha de inicio al primero a abril de 2018 y finalización 31 de marzo de 2019 manteniéndose vigente el último valor del canon de arrendamiento acordado, no obstante, dicho contrato fue objeto de otro sí aclarando algunas especifi cidades del inmueble en cuestión.

De igual forma se encuentra acreditado, que entre el 1 de abril y hasta

obstante, dicho contrato fue objeto de otro sí aclarando algunas especifi cidades del inmueble en cuestión.

De igual forma se encuentra acreditado, que entre el 1 de abril y hasta el 31 de julio de 2019 las partes suscribieron 4 contratos adicionales sucesivos cada uno por un mes, en el que se estipul ó que el canon de arrendami ento que regiría para ese período sería la suma de $14.000.000,00, siendo necesario precisar que no se aportaron contratos suscritos para el período de agosto de 2019 y 30 de junio de 2020, fecha esta última en la que la arrendataria realizó la entrega del local comercial, según fuere aceptado por las partes en audiencia inicial y además consta en el acta de recibido allegada por la demandada al momento de contestar la demanda.

No obstante, durante el per íodo final de la relación contractual la vigencia del contrato se mantuvo en esas mismas condiciones, pues así se señaló en las declaraciones de las partes quienes aceptaron que la arrendataria continuó con la tenencia del inmueble y siguió consignando dicho monto mensual por razón del canon pactado, es dec ir, $14.000.000,00 sin perjuicio de las diferencias que surgieron a partir de 1 de octubre de 2019.

Luego, afirman las partes que el uso y la continuidad de su vínculo contractual a partir del mes de septiembre de 2019 estaba condicionado a aquel acuerdo por ellos celebrado el 7 de abril de 2019 y en el que se estableció que, (i) la relación contractual continuará con contratos de arrendamiento con una vigencia de 1 mes sin derecho a prorroga; y (ii) el arrendatario restituyera el inmueble en un

relación contractual continuará con contratos de arrendamiento con una vigencia de 1 mes sin derecho a prorroga; y (ii) el arrendatario restituyera el inmueble en un plazo no mayor a 15 días, a partir del momento en el que se presentar a un nuevo inquilino o comprador del inmueble”, sin embargo, y conforme la documental adosada el plenario, se evidencia, que la parte demandante mediante comunicación6

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. de 30 de septiembre de 2019, r eclamó a la sociedad demandada la entrega del inmueble a partir del 1 de octubre siguiente, o en su defecto, si su querer era dar continuidad al contrato, e l canon de arrendamiento sería incrementado en un valor de $32.000.000,00.

Al anterior requerimiento, la sociedad demandada, afirmó que para esa data aún existía un contrato, de allí que, no se tornaba procedente acceder a la entrega del inmueble, ni mucho menos efectuar el valor del canon de arrendamiento por la suma que estaba siendo reclamada.

Por ello, ya ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo en cuanto a las diferencias presentadas frente al incremento del canon correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2019, acudieron al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio, sin embargo, no fue posible llegar a un acuerdo en pro del beneficio de los aquí [intervinientes].

(…)

En esta medida, nos encontramos con una renovación del contrato, habida cuenta que, (i) la sociedad arrendataria ha ocupado a título de arrendamiento el inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio,

(…)

En esta medida, nos encontramos con una renovación del contrato, habida cuenta que, (i) la sociedad arrendataria ha ocupado a título de arrendamiento el inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio, por no menos de dos años consecutivos, (ii) ha explotado durante ese lapso un mismo establecimiento; (iii) ha vencido el contrato de arrendamiento; y (iv) no se presenta ninguna de las situaciones que señalan los tres numerales del artículo 518 precitadas, de allí que nada obligaba a los arrendatarios a continuar dicha relación bajo las condiciones pactadas inicialmente, máxime cuando la sociedad demandada continuó ocupando el inmueble sin la existencia de un contrato vigente para dicha época, pues nada acreditó al respecto.

Así, y dado que la renovación del contrato de arrendamiento no implica imposición a quien arrienda el inmueble del cumplimiento de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que gobernarán el nuevo vinculo, situaciones que, en efecto, acreditó la parte actora su intento por negociar, pero que de ningún modo fueron aceptadas por la demandada.

De este modo, es claro que la renovación del contrato de arrendamiento operó desde el 1 de octubre de 2019 hasta el 30 de junio de 2020, pues así se encuentra enfilada la pretensión”.7

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A continuación, examinó el dictamen que aportó la parte actora

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A continuación, examinó el dictamen que aportó la parte actora para demostrar el valor de la renta, y concluyó que el mismo no luce ilegal, caprichoso ni arbitrario, pues “tiene su respectiva sustentación y todos los cuestionamientos realizados en el interrogatorio fueron contestados con el fundamento técnico respectivo”, sin acoger la experticia que allegó la compañía demandada, porque se realizó “tan solo sobre el primer piso del inmueble para el local donde funciona Pan Pa Ya (…)”. Por tanto, el “canon de arrendamiento se ajustará para el período comprendido entre el 1 de septiembre de 2019 y el 30 de junio de 2020, en la suma de $30.351.486, dado que el bien ya fue entregado (…)”.

III. LA APELACIÓN

1. Inconforme con la decisión, a través de la interposición del recurso de apelación, el procurador del extremo pasivo discrepó del criterio de la falladora de primer orden, insistiendo en que las partes acordaron una “rebaja en el canon de arr endamiento de manera voluntaria, autónoma, libre e independiente (…) estableciéndose una condición b ásica y esencial para proceder a la entrega del inmueble al arrendador consistente en que PAN PA YA LTDA entregaría el inmueble a los 15 días siguientes de que el arrendador consiguiera un nuevo arrendatario o un comprador del inmueble objeto del contrato, condición que no fue modificada ni alterada en forma alguna, a cambio de que PAN PA YA LTDA renunciara a la protección especial de su permanencia en la ren ovación por tenerlo

nuevo arrendatario o un comprador del inmueble objeto del contrato, condición que no fue modificada ni alterada en forma alguna, a cambio de que PAN PA YA LTDA renunciara a la protección especial de su permanencia en la ren ovación por tenerlo más de dos (2) años ”. Es decir “las partes de común acuerdo establecieron que el canon de arrendamiento era por la suma de $14.000.000 y se mantendría vigente el contrato y su valor hasta cuando éste terminara o se entregara el inmueble . El juzgado afirma que se debe establecer la regulación del canon de arrendamiento por cuanto el co ntrato de arrendamiento termina y se renueva mensualmente, y que había una disputa o un no acuerdo entre las partes sobre el monto a pagar por canon de arrendamiento, lo cual NO es cierto, porque las partes ya había definido, como se explicó en los puntos anteriores, que el contrato se mantenía en forma mensual, y el canon era exclusivamente de $14.000.000 y el arrendatario entregaría el inmueble (…) en un plazo no mayor de 15 días si el arrendador presentaba un nuevo inquilino o comprador del inmueble. También yerra el a -quo cuando valida la postura de la parte actora de procurar la terminación del contrato por el arrendador o en su defecto, si se quiere cont inuar, incrementar el arriendo a $32.000.000 olvidando el despacho judicial que PAN PA YA LTDA y los arrendadores habían acordado que mi representada renunciaba al derecho de la protección a la renovación, a cambio de que los arrendadores una vez tuvieran vendido el inmueble8

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renovación, a cambio de que los arrendadores una vez tuvieran vendido el inmueble8

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. o encontraran un mejor arrendatario se daría su terminación. Y finalmente el contrato termina de común acuerdo entre las partes el día 30 de junio de 2020 como consta en documento aportado el 20 de junio de 2020 y que el juez NO valoró ni tuvo en cuenta”.

De otro lado, criticó el dictamen pericial aportado por la parte demandante, pues el mismo tiene como “base de un precio para el contrato del arriendo la suma de $32.000.000 para septiembre de 2019, tomando como fundamento el avalúo de JULIO CORREDOR, si la visita para el avalúo por esta empresa se hizo el 21 de enero de 2020 y cuyo resultado fue entregado el 4 de febrero de 2020”, por tanto, los “tiempos NO coinciden con los términos y valores contractuales aquí demandados”. Y, además, no “es cierto que el dictamen pericial aportado por PAN PA YA LTDA se haya realizado únicamente sob re el primer piso, por lo que es errónea la apreciación del juez a -quo cuando afirma que el dictamen solo hizo referencia al primer piso ”. Agregó que el perito , no “corroboró el área real que verdaderamente era objeto de la explotación comercial por parte de PAN PA YA LTDA de l local de la calle 90 ” y, “la parte actora aceptó el dictamen pericial aportado por PAN PA YA LTDA al no ejercer la contradicción de es te cuando le fue otorgado el traslado de ley”.

PA YA LTDA de l local de la calle 90 ” y, “la parte actora aceptó el dictamen pericial aportado por PAN PA YA LTDA al no ejercer la contradicción de es te cuando le fue otorgado el traslado de ley”.

2. En la etapa de que trata el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el recurrente insistió en las mismas argumentaciones esbozadas ante el juez de cognición.

IV. CONSIDERACIONES

1. Con el propósito de dar solución a la alzada interpuesta, se hace necesario anotar que, al encontrarse presentes los post ulados procesales exigidos para adoptar una decisión de fondo y al no avizorarse vicio con la entidad para invalidar lo rituado, esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desencuentro demarcados por la parte impugnante, acatando los lineamientos del inciso 1º del canon 320 del Código General del Proceso, embates que, conforme a la tesis impugnativa blandida, se dirigen a insistir, grosso modo, en la falta de controversia frente a la fijación del canon de arrendamiento, porque , en opinión del recurrente, tal precio ya había sido regulado por los aquí intervinientes.9

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2. Delimitada así la médula de la discusión, viene bien recordar que el derecho de renovación es la potestad con la que el legislador dotó al comerciante con miras a protegerlo de cualquier abuso en que pueda incurrir el arrendador, pues el objetivo de la ley es amparar la empresa, dado que es

que el derecho de renovación es la potestad con la que el legislador dotó al comerciante con miras a protegerlo de cualquier abuso en que pueda incurrir el arrendador, pues el objetivo de la ley es amparar la empresa, dado que es la principal fuente de empleo en nuestra sociedad.

Según el artículo 518 del C. de Co. lo tiene el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, siempre y cuando: (i) haya cumplido satis factoriamente las obligaciones a su cargo , (ii) el arrendador no lo necesite para su habitación o un negocio suyo sustancialmente distinto del que tiene y (iii) que este no deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin desalojo.

No obstante, la mencionada garantía no implica que las partes se encuentran ligadas a las condicione s inicialmente pactadas, o dicho en términos de la Corte, “‘ Renovación’ no es sinónimo de ‘igualdad de condiciones económicas’ o de ‘estabilización de condi ciones’ para el arrendatario ”1; por el contrario, al vencimiento del plazo pactado, las partes puede n variar las estipulaciones para su renovación, para lo cual s olo les bastará expresar su voluntad en tal sentido.

Frente a este particular derecho, la jurisprudencia ha establecido,

…además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél.

utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél.

(…)

En ese o rden, al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello , también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de

1 CSJ, S. Plena, Sent. nov. 18/71.10

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos.

En síntesis, si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipula ciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que

pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipula ciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia.

De igual forma, cuando al momento de concluir el plazo co ntractual el comerciante no hace uso de la atildada opción, porque no le interesa continuar explotando el bien en virtud de haber hallado otro de mejor ubic ación o, en fin, por la razón que sea que lo acompañe, nada puede obligarlo a seguir atado a un ligamen que ha expirado por el vencimiento del periodo inicialmente acordado y, por ese camino, es imposible compeler al adelanto del pleito judicial destinado a la supresión de las diferencias, en la medida en que sin renovación no existen ellas ni, por tanto, tiene origen la discusión2. (Subrayado fuera del texto).

Por consiguiente, cuando existen diferencias frente a las nuevas condiciones contractuales, la ley consagró en su artículo 519 del C. de Co. que “ se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos”.

3. Desde ese panorama , el Tribunal es del criterio que la providencia apelada debe ser confirmada, porque, contrario a lo sostenido por el recurrente en su impugnación , es evidente que entre las partes existieron divergencias res pecto al precio del canon de arrendamiento al momento de la renovación del convenio.

En efecto, no queda duda que entre las partes suscribieron varios contratos de arrendamiento vigentes entre el 1 de marzo de 2016 al

momento de la renovación del convenio.

En efecto, no queda duda que entre las partes suscribieron varios contratos de arrendamiento vigentes entre el 1 de marzo de 2016 al

2 CSJ, sentencia del 27 de abril de 2010, rad. 11001310300320060072801 .11

Verbal 11001 31 030 40 2020 00099 01 de IVÁN ROGELIO URIBE CORREA Y OTROS contra PAN PA YA LIMITADA. 31 de julio de 2019 . Asimismo, para e ste último año en mención , los demandantes y la compañía demandada acordaron firmar los pactos arrendaticios respecto del mismo local comercial pero la duración de la relación contractual se sujetó a un mes con una renta de $14.000.000, y en el último de e llos convinieron que “ los ARRENDATARIOS son conocedores que la entrega del inmueble operará el día 31 de JULIO de 2019 sin que exista comunicaciones o requerimiento para la entrega ”. Luego, el 30 de septiembre siguiente, mediante comunicaci ón recepcionada por la compañía demandada el 1 de octubre de 2019 , Iván Rogelio Uribe Correa, en su condición de arrendador manifestó que si “ PanpaYa desea seguir como arrendatario del Local, durante el mes de octubre y en los meses subsiguientes, el canon de arrendamient o será de treinta y dos millones ($32.000.000.00) de pesos mensuales más IVA, para lo cual será necesario la suscripción de un contrato nuevo”; propuesta que no fue acogida por el arrendatario , según se observa en carta del 7 del mismo mes y año -ver folio 181 del archivo 01Cuadernoescaneado.pdf-.

contrato nuevo”; propuesta que no fue acogida por el arrendatario , según se observa en carta del 7 del mismo mes y año -ver folio 181 del archivo 01Cuadernoescaneado.pdf-.

Situadas de ese modo las cosas , se advierte que entre las partes sí surgió una discrepancia para la fecha de renovación del convenio, relativa al valor de la renta, por lo que e ra necesaria la intervención del juez para dirimir esta diferencia, en los términos del artículo 519 del C. de Co. Así lo ha explicado el máximo tribunal de justicia ordinaria . Si ha de privilegiarse el derecho a la renovación, “ no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas la s estipulaciones iniciales de la relación convencional’, pues el arrendador puede demandar nuevas reglas para el acuerdo que comienza, inclusive el precio ”3, con independencia que las partes de manera verbal hubieren pactado que a partir del mes de abril d e 2019 el arriend