TSDJ BOG SC - 11001 31 030 45 2017 00132 01-(19-03-2021)

República de Colombia Rama Judicial

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C.

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá D.C., diecinueve (19) de marzo de dos mil veintiuno (2021),

MAGISTRADO PONENTE : JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO RADICACIÓN : 11001 31 030 45 2017 00132 01

PROCESO : VERBAL

DEMANDANTE : RUTH FONSECA BARRERO Y OTRA

DEMANDADO : INVERSIONES ARIAS RINCÓN

y CIA S. En C. S.

ASUNTO : IMPUGNACIÓN SENTENCIA

De conformidad con el artículo 14 del Decreto Legislativo No. 806 de 4 de junio de 2020, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida el veintiuno (21) de octubre de 2020, por el Juzgado Cuarenta y Cinco (45) Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.

I. ANTECEDENTES

1. Ruth y Leonor Fonseca Barrero acudieron a la jurisdicción para solicitar la resolución del contrato de promesa celebrado con la

encausada, el 25 de mayo de 2016, sobre la casa ubicada en la carrera 36 A No. 64 A 70 y/o carrera 50 No. 64 A 70, debido a la imposibilidad de las demandante s de firmar la escritura para transferir el apartamento 701, interior 2, ubicado en la calle 147 No. 17 -60, Edificio El Viento, que la sociedad convocada se comprometió a entregar como

de las demandante s de firmar la escritura para transferir el apartamento 701, interior 2, ubicado en la calle 147 No. 17 -60, Edificio El Viento, que la sociedad convocada se comprometió a entregar como parte del precio, por la falta de “PAZ Y SALVOS de Administración y de Alcaldía requisito para hacer la tradición [de este] inmueble”. En2

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. consecuencia, peticionaron que se declare que tanto la compañía enjuiciada, como su representante legal, actuaron de mala fe, por lo que no procede el reconocimiento de remodelaciones ni mejoras útiles efectuadas sobre el bien prometido. Igualmente, solicitaron, se condene a la encartada a pagar a las demandantes : i) $420’000.000,oo, con sus respectivos intereses, por el saldo adeudado; ii) $56’000.000,oo por la cláusula penal; iii) $1’200.000,oo, a título de adecuaciones realizadas al apartamento 701; y iv) $10’927.000,oo por concepto de cuotas de administración.

Como sustento de las reclamaciones imploradas, se indicó en el informativo que, en virtud del acuerdo preparatorio suscrito el 7 de mayo de 2015, Inversiones Arias Rincón y CIA S. En C.S . prometió transferir, a título de permuta, el dominio del apartamento 701, interior 3, junto con el uso exclusivo de los garajes 13 , 14, y el depósito 13,

transferir, a título de permuta, el dominio del apartamento 701, interior 3, junto con el uso exclusivo de los garajes 13 , 14, y el depósito 13, ubicado en la calle 147 No. 17 -60, Edificio El Viento , identificado con matrícula inmobiliaria 50N 20306293. A su vez las accionantes prometieron transferir la propiedad de la casa ubicada en la carrera 36 A No. 64 A 70 y/o carrera 50 No. 64 A 70, con registro predial 50N 205358.

Asimismo, se historió que, pese a que la sociedad intimada hizo entrega del apartamento 701, el 15 de mayo de 2015, su “(…) representante les ocultó a [las actoras] la construcción ilegal que hizo en el apartamento que implicó cambios en la fachada de la copropiedad EDIFICIO EL VIENTO, sin autorización de la administración y de la asamblea de copropietarios, a sabiendas de la imposibilidad de hacer la tradición del inmueble y solo se enteraron al momento de (…) pasarse al mismo (…)”; incumpliendo la accionada el contrato de permuta, pues el 1 de marzo de 2016, fecha para elevar la escritura pública, ese instrumento no se suscribió, no obstante que las aquí convocantes entregaron toda la documentación de la casa prometida.

De igual forma se afirm ó que, ”[a]nte la Mora del Representante Legal para dar cumplimiento a la PERMUTA y firmar las3

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S.

Representante Legal para dar cumplimiento a la PERMUTA y firmar las3

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. respectivas Escrituras (…)” [;] “[m] mediante la SUSCRIPCIÓN DE L CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA firmado entre las partes demandantes y la Sociedad demandada INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y CIA S. EN C.S. el 25 del mes de mayo de 2016, [dejaron] sin efecto la PROMESA DE PERMUTA ”; en cuya cláusula tercera se estipuló el precio del inmueble prome tido por $550.000. 000,oo pagaderos así: $420’000.000,oo “(…) representados en el apartamento 701 de la calle 147 No. 17 -60, Int.3 Conjunto Residencial El Viento (…), que la sociedad demandada entregaría (…), además de la propiedad, dominio y posesión lo entregaría a PAZ Y SALVO por todo concepto y libre de embargos, gravámenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, pactos incluyendo reservas de dominio, y cualquier otra circunstancias (sic) que afecte su libre comercio. (…) la suma de CIENTO TREINTA MILLONES DE PESOS ($130.000.000.oo), que ya habían recibido a satisfacción las demandantes (…) cuando se había firmado LA PROMESA DE PERMUTA.”

Además, se refirió que “[l]as demandantes dieron cumplimiento al CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA [haciendo] la tradición del

demandantes (…) cuando se había firmado LA PROMESA DE PERMUTA.”

Además, se refirió que “[l]as demandantes dieron cumplimiento al CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA [haciendo] la tradición del inmueble ubicado en carrera 36 A No. 64 A 70 y/o carrera 50 No. 64 A 70 prometido en venta al representante legal de la SOCIEDAD INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y CIA S. EN C.S ., (…), mediante Escritura Pública No. 2941 del 27 de mayo de 2016 debidamente registrado (sic) ante la Oficina de Instrumentos Públicos (…) con Matrícula Inmobiliaria No. 50C-205358 (la anotación 11) ; quedando pendiente por parte de la Sociedad Demandada hacer la tradición del apartamento 701, de la calle 147 No. 17 -60 interior 2, Conjunto Residencial El Viento, MI 50N20306293, junto con el uso exclusivo de garajes 13 y 14 y depósito 13 y demás anexidades, una vez los ANTERIORES PROPIETARIOS LE HICIERAN LA TRADICIÓN A LA sociedad demandada ”, propiedad que solo adquirió la accionada el 5 de julio de 2016.

En ese sentido, se precisó que las promotoras solo ostentan la tenencia del apartamento 701, pero “(…) carecen de título de propiedad por no contar el [inmueble] con el PAZ Y SALVO de Administración y de la Alcaldía de Usaquén por la acción administrativa instaurada por la administradora de la copropiedad del edif icio el viento ante la alcaldía de Usaquén, en razón a las modificaciones realizadas por la sociedad4

Alcaldía de Usaquén por la acción administrativa instaurada por la administradora de la copropiedad del edif icio el viento ante la alcaldía de Usaquén, en razón a las modificaciones realizadas por la sociedad4

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. demandada al apartamento que afectó la fachada de la copropiedad, violando el Régimen de Propiedad Horizontal, afectando el apartamento en su libre comerci o, y LA IMPOSIBILIDAD DE LAS DEMANDANTES DE FIRMAR LAS RESPECTIVAS ESCRITURAS, entrando en mora en el pago del saldo y consecuentemente en incumplimiento (…), el cual se ha negado a cancelar el Representante Legal la Sociedad INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y C IA S. EN C.S., y NO TIENE INTERÉS EN CANCELAR EL SALDO, no obstante de los requerimientos [hechos] para que (…) cumpliera lo pactado.”

2. Frente a tales aspiraciones , el mandatario judicial de la conminada formuló la excepción rotulada “INEXISTENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN”, fundada en que “(…) INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y CIA S. EN C.S. cumplió a cabalidad con sus obligaciones contractuales contenidas en la promesa base de la presente acción, canceló el saldo a que se refieren las Demandantes, con la entrega del apartamento, y tiene toda la voluntad de que se proceda a la suscripción de la Escritura que materialice el negocio, sin que se pueda excusar la Actora en que no existe PAZ Y SA LVO, pues la Administración en verdad expidió el mismo.”

voluntad de que se proceda a la suscripción de la Escritura que materialice el negocio, sin que se pueda excusar la Actora en que no existe PAZ Y SA LVO, pues la Administración en verdad expidió el mismo.”

II. LA SENTENCIA APELADA

Agotado el trámite de rigor, la funcionaria a quo accedió a la pretensión resolutoria deprecada y ordenó las restituciones mutuas correspondientes, con fundamento en las siguientes consideraciones:

Destacó que la demandada no se obligó a pagar una suma de dinero para cubrir el precio, sino a satisfacer esa prestación mediante la transferencia de un apartamento. Empero, pese a entregarse, no se ha podi do transferir su domin io, porque dicho bien presenta una modificación en la fachada, por lo cual la administración no ha entregado el paz y salvo en ese aspecto, requisito indispensable para la elaboración del documento notarial y , para la fecha en la que debía otorgarse este instrumento, “(…) la Sociedad Inversiones Arias Rincón aun no figuraba como propietaria del inmueble, pues su registro solo se dio el 4 de agosto de 2016 (…).5

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Aunado a lo anterior la demandada discrepa de la falta de autorización de la copropiedad respecto del inmueble objeto de promesa, por cuanto se modificó la fachada del apartamento, inmueble pactado como pago, como lo confiesa el representante legal de la demandada, Arquímedes Arias Joya, (fl. 199), y por eso la administración no ha dado el paz y salvo requerido

cuanto se modificó la fachada del apartamento, inmueble pactado como pago, como lo confiesa el representante legal de la demandada, Arquímedes Arias Joya, (fl. 199), y por eso la administración no ha dado el paz y salvo requerido por la Notaría para la elaboración de la escritura pública, para transferir el derecho a las demandantes, como se evidencia en el trámite administrativo adelantado en la Alcaldía menor de Usaquén, (fl.201 a 217).

(…) las demandantes asistieron el 30 de marzo de 2016 a la notaría 68 (fl. 7), fecha previa a la promesa de este proceso, por cuanto la negociación plasmada en la promesa de venta que hoy nos ocupa, ya se había tratado de llevar (…) a feliz término, dando cumplimiento a la promesa vista a folio 134 y ss, sobre los mismos inmuebles, fecha de escrituración que no se cumplió como tampoco en la fecha programada en la promesa allegada al proceso, 27 de julio de 2016, inclusive ha sta la presente . Luego llegada la fecha señalada en la promesa, esto es, 27 de julio de 2016, por parte de la señora Ruth Fonseca Barreto, se insistió, mediante emails, a la compradora que la suscripción de la escritura fuera en horas de la mañana, pero ta mpoco fue posible llevar a cabo dicho acto, según dan cuenta correos electrónicos cruzados (fl. 14 a 19).

En vista de eso, el día 3 de agosto de 2016, Ruth le envió correo a la demandada proponiendo 3 posibles soluciones (fl. 16), porque Arquímedes había enviado correo, el 2 de agosto de 2016, solicitando alternativas para solucionar los inconvenientes.

a la demandada proponiendo 3 posibles soluciones (fl. 16), porque Arquímedes había enviado correo, el 2 de agosto de 2016, solicitando alternativas para solucionar los inconvenientes.

En correo de 1 de agosto de 2016, Arquímedes le informa Ruth que la abogada revisará los papeles (163).

En misiva de 8 agosto de 2016 (169), después de la fecha de suscripción de la escritura, Arquímedes dice que está haciendo los trámites pertinentes para aclarar los inconvenientes surgidos.

La anterior situación de no cumplimiento del demandado persiste aun en la actualidad, esto es no se ha podido perfeccionar la permuta, además el predio con MI 50N -20306293, tiene un embargo ejecutivo, según anotación No. 13, con fecha 2 de abril de 2019, (242 a 245), circunstancia que además lo inhabilita para su enajenación.

En el plenario obra prueba de una actuación administrativa (201 y ss), iniciada a instancia de la copropiedad del edificio, donde se encuentra el apartamento 3-701, calle 147 No, 17-60, por infracción al régimen urbanístico y de obras, radicado el 22 de enero de 2016.

Existe visita r ealizada al inmueble el 27 de diciembre de 2017, por parte de la Alcaldía Local de Usaquén – Grupo Gestión Jurídica Control Urbanístico, y la persona encargada de tal diligencia concluyó que área en contravención 8m2, área intervenida 8 mt2, tipo de infrac ción modificación de fachada. (…). Frente a este tema, es cierta la afirmación del demandante en el

Urbanístico, y la persona encargada de tal diligencia concluyó que área en contravención 8m2, área intervenida 8 mt2, tipo de infrac ción modificación de fachada. (…). Frente a este tema, es cierta la afirmación del demandante en el sentido de que existen problemas con la modificación de la fachada, situación que era sabida por el demandado y las demandantes, pero que el primero se comprometió a sanearles a las compradoras; lo cual tampoco ha sido posible, hasta el momento, dada la intervención que se realizó a la f achada, situación que contraviene el reglament o y que el constructor como especialista en el tema, que es el comprador, debe saber que no es posible realizar sin contar con las debidas autorizaciones administrativas; situación que ha ocasionado infinidad de problemas e incomodidades, al punto que, como lo reconoce el representante legal de la sociedad demandada, cambiaría la es tructura y condiciones físicas del inmueble, pues le quitaría luz y terraza, pero fueron las6

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. razones de luminosidad y aprovechamiento de aquella s áreas las que indujeron a las demandantes a recibir el apartamento como parte de pago.

Sin embargo, el inconveniente presentado con el cambio realizado a la fachada por la sociedad demandada no se puede catalogar como un actuar de mala fe de la entidad demandada, ya que las aquí demandantes fueron prevenidas de la situación con la promesa de que aquello se solucionaría, situación que no ha sido posible, hasta la fecha, pues son trámites en los que deben intervenir los entes estatales (…).”

fueron prevenidas de la situación con la promesa de que aquello se solucionaría, situación que no ha sido posible, hasta la fecha, pues son trámites en los que deben intervenir los entes estatales (…).”

En ese orden de ideas , concluyó que la sociedad demandada, en calidad de compradora, no pudo acreditar el cumplimiento de las obligaciones a las que se comprometió, como fue la escritura y su registro, esto es , la tradición del inmueble 701, con matrícula inmobiliaria 50N-20306293, como parte del precio del bien prometido en compraventa o permuta, acorde con el párrafo tercero de la cláusula tercera del acto preparatorio de venta , según el cual se debía entregar dich a heredad libre de hipotecas, demandas, embargos, entre otras.

III. LA APELACIÓN

1. Inconforme con dicha decisión , mediante de la interposición del recurso de apelación, el procurador del extremo demandado discrepó del criterio de la sentenciadora de primer orden,

con los siguientes puntos de censura:

“No se tuvo en cuenta el carácter de incumplimiento de las demandantes en el transcurro del negocio, en el sentido de que por las maniobras dilatorias de ellas se impidió realmente firmar la escritura de compraventa; porque ellas permitieron el embargo del inmueble, cesaron en el pago de la administración y, por ende, dieron lugar al embargo y secuestro del inmueble, con lo cual tampoco se podría haber obtenido el paz y salvo; pese a que anteriormente existía el paz y salvo (…) que era de las expensas comunes; ahora ni de las expensas comunes, porque el inmueble se encuentra

inmueble, con lo cual tampoco se podría haber obtenido el paz y salvo; pese a que anteriormente existía el paz y salvo (…) que era de las expensas comunes; ahora ni de las expensas comunes, porque el inmueble se encuentra embargado y secuestrado (…).

(…)

Por lo tanto, (…) no se encuentra el equilibrio que debe existir según en el artículo 1845, en cuanto a que el demandante, en la resolución o cumplimiento de contrato, debe honrar sus compromisos.

En definitiva, mi mandante sí cumplió con todos los compromisos, (…) y no se hizo análisis del comportamiento dilatorio de las demandantes; y en especial la omisión en el pago de las cuotas de administración, que impidieron obtener un paz y salvo; y la negati va persistente [de] no firmar la escritura, porque mi mandante les insistió, igualmente, en que firmaran la7

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. escritura, y, a pesar de ello, no quisieron . A hora mucho menos, estando embargado y secuestrado el inmueble.

(…)

Por ello, deberían fracasar las p retensiones, porque también incurrieron en ese incumplimiento.

Mi mandante cumplió con entregar el dinero, una parte, y la [de] entregar del inmueble, que, contrariamente, a lo sostenido por la señora juez, no les entregó la tenencia, les entregó la posesión del inmueble, en su momento. Ellas han venido poseyendo el inmueble hasta la fecha, y, como

entregar del inmueble, que, contrariamente, a lo sostenido por la señora juez, no les entregó la tenencia, les entregó la posesión del inmueble, en su momento. Ellas han venido poseyendo el inmueble hasta la fecha, y, como poseedoras, tenían la obligación de pagar la administración, y no lo hicieron, dando lugar al embargo de inmueble.”

(…)

La expedición del paz y salvo es únicamente sobre las expensas comunes, como se dijo, lo cual tampoco tuvo en cuenta al señora juez (…), y es lo que esgrimen los demandantes como causal para solicitar la resolución del contrato (…); resulta que s í había paz y salvo cuando m i mandante les entregó el inmueble a las demandantes. En ese momento, los inmuebles se encontraban totalmente al día. Mi mandante le dio cumplimiento al negocio al cien por ciento. Entregó el apartamento, por la suma de $420.000.000 y entregó la suma de $130.000.000. Con eso solamente faltaba la firma de la escritura que, en principio, no se realizó, por una fuerza mayor; pero, posteriormente no se realizó, porque ellas no quisieron; ellas realizaron maniobras dilatorias.”

2. En la etapa de sustentación de que trata el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020, agotada en esta instancia, la parte

recurrente, entre otras cosas, manifestó:

“Las Demandantes antes de suscribir contrato alguno, estuvieron con el señor ARQUIMEDES ARIAS JOYA representante legal de la sociedad Demandada, mirando el Apartamento 701 Int.3 del Conjunto Residencial EL VIENTO – P.H., oportunidad en que éste les manifestó que había efectuado

con el señor ARQUIMEDES ARIAS JOYA representante legal de la sociedad Demandada, mirando el Apartamento 701 Int.3 del Conjunto Residencial EL VIENTO – P.H., oportunidad en que éste les manifestó que había efectuado modificación a la ventana y/o terraza del inmueble para mejorar la iluminación Y QUE TENIA UN INCONVENIENTE con la Administración.

La casa fue entregada por las Demandantes, a la compradora INVERSIONES ARIAS RINC ON Y CIA S. EN C.S., en virtud de la celebración inicial del contrato promesa de permuta, pero después modificaron a través de un contrato de promesa de Compraventa suscrito el 26 de Julio de 2016, por el cual ésta última además de haber pagado en efectivo la suma de $130.000.000, entregó a la primera, el Apartamento 701 Int. 3 del Conjunto Residencial EL VIENTO, junto con los garajes y el depósito allí identificados.

Transcurrió un año desde la firma de la permuta y entrega del Apartamento 701 a las Demand antes completamente al día, hasta que acordaron reemplazar la modalidad de permuta, por un contrato de promesa de compraventa que suscribieron el 26 de Julio de 2016. Desde el mismo día de la entrega del Apartamento a las Demandantes, éstas fueron enterada s por un Celador y la Administración, que había un problema por el cambio de “fachada” y una queja ante la Alcaldía de Usaquén. Bajo ese conocimiento, un (1) año después, aceptaron y consintieron la situación, al suscribir el contrato de promesa de compraventa.8

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S.

de promesa de compraventa.8

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Es importante aclarar, que INVERSIONES ARIAS RINCON Y CIA S. EN C.S. había adquirido mediante contrato de promesa de compraventa el Apartamento 701 de los señores FERNANDO GARNICA y HAYLEY GONZ ALEZ, en cuyo texto se consignó, que éstos le otorgarían la escritura a nombre de esa sociedad ‘o a quien ésta designara ’ que en ese caso eran las señoras FONSECA BARRERO; pero al momento de proceder a ello, se negaron a hacerlo a persona diferente de INVERSIONES ARIAS RINC ON, y tampoco aportaron el PAZ Y SALVO respectivo; situación que afectó o retrasó el negocio de ésta sociedad con las señoras FONSECA BARRERO aquí demandantes. Es decir que la firma de la Escritura correspondiente no pudo llevarse a cabo en la fecha dispuesta, lo cual constituyó una fuerza mayor de la cual se informó a las Vendedoras FONSECA BARRERO, pero que posteriormente se logró superar. Sin embargo, en tiempo posterior las señoras FONSECA BARRERO ya en posesión del Apartamento 701, dejaron de cancelar las cuotas de administración entrando en mora con la Copropiedad y dando lugar a la ejecución de la deuda y el embargo y secuestro del inmueble.

El Comprador INVERSIONES ARIAS RINC ON Y CIA S. EN C.S., les solicitó en diversas ocasiones a las Demandantes firmar la escritura del Apartamento, pero éstas se negaron aduciendo que no había paz y salvo de la

El Comprador INVERSIONES ARIAS RINC ON Y CIA S. EN C.S., les solicitó en diversas ocasiones a las Demandantes firmar la escritura del Apartamento, pero éstas se negaron aduciendo que no había paz y salvo de la Administración, requisito indispensable para ello, pues al expedir el documento se incluía l a anotación adicional: NO SE EXPIDE PAZ Y SALVO

ADMINISTRATIVO.

(…)

A pesar de esto, las Demandantes efectuaron maniobras dilatorias para evitar firmar la escritura de compraventa por cuanto su propósito era deshacer el negocio, con la excusa de la inexi stencia de paz y salvo, lo que constituye incumplimiento de parte de ellas, pues el citado paz y salvo sí fue expedido por concepto de expensas comunes, multas, sanciones de asamblea, no obstante que la Administración incluía indebidamente en el mismo, la anotación de ‘NO DAR PAZ Y SALVO ADMINISTRATIVO’ como consta y puede apreciarse en la copia del documento que obra en el proceso.

(…)

Adicionalmente se desconoce que el Comprador, siempre ha estado presto a realizar el saneamiento, en estricto cumplimiento a lo pactado en el contrato y en desarrollo de dicha cláusula, pero el mismo está sujeto a la decisión que adopte la Alcaldía Local de Usaquén dentro del trámite administrativo promovido por el Conjunto Residencial EL VIENTO; razón por la cual se solicitó a la señora Juez, requerir a esa entidad para que informen sobre las decisiones que se adopten, y que resultan fundamentales para la emisión de la sentencia respectiva en éste asunto.

(…)

cual se solicitó a la señora Juez, requerir a esa entidad para que informen sobre las decisiones que se adopten, y que resultan fundamentales para la emisión de la sentencia respectiva en éste asunto.

(…)

Es decir, que la afirmación de que no existió el paz y salvo, que hacen las demandantes y su apoderada, carece de veracidad, no es cierta, toda vez que para el momento del negocio, el inmueble se encontraba al día en el pago de expensas comunes, solo que la administración a pesar de expedir PAZ Y SALVO POR CONCEPTO DE EXPENSAS COMUNES, agreg ó la expresión de no dar ‘paz y salvo Administrativo’, en contravía de lo establecido en el art. 29 de la ley 675 de 2001, que solamente se refiere a las ‘expensas comunes’, razón por la cual la expresión ‘paz y salvo administrativo’ carece de fundamento l egal, lo cual puede observarse de la lectura del documento expedido por la administración del edificio que obra en el paginario.

(…)9

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Desde otro punto de vista, observamos con preocupación, que los plazos otorgados por la señora Juez A quo, para efecto de restituciones y pagos dinerarios, no consultan con la realidad actual que vive la economía del País por cuenta de la PANDEMIA COVID 19, que afecta no solo a personas, sino a empresas de toda índole, atendiendo que son sumas de dineros muy altas y que requieren para su consecución un tiempo prolongado de trabajo y gestión.”

País por cuenta de la PANDEMIA COVID 19, que afecta no solo a personas, sino a empresas de toda índole, atendiendo que son sumas de dineros muy altas y que requieren para su consecución un tiempo prolongado de trabajo y gestión.”

3. Al descorrer el traslado de la alzada, el extremo accionante se pronunció sobre los puntos materia de discordia, apuntalando -en apretada síntesisque la desatención de Inversiones Arias Rincón al negocio prometido no configura una situación de fuerza mayor como se indicó en la sustentación del recurso vertical ; que al interior del plenario no milita elemento de juicio que siquiera insinúe el incumplimiento endilgado a las actoras por la pasiva, y menos que ellas hubieren incurrido en maniobras dilatorias para la no suscripción del acto escritural, razones por las cuales solicita la ratificación de la decisión opugnada.

IV. CONSIDERACIONES

1. Encontrándose reunidos los presupuestos procesales y no avizorándose vicio que invalide lo rituado, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de des acuerdo demarcados por el extremo apelante, acatando los lineamientos de los cánones 320 y 328 del

Código General del Proceso.

2. Definida la competencia del Tribunal para zanjar la alzada, viene bien recordar que la funcionaria de primera instancia accedió a las pretensiones propuestas en el libe lo genitor, tras considerar que el extremo encausado no demostró que cumplió con su obligación de transferir a las demandantes el inmueble acordado como

accedió a las pretensiones propuestas en el libe lo genitor, tras considerar que el extremo encausado no demostró que cumplió con su obligación de transferir a las demandantes el inmueble acordado como parte del precio ; decisión que rebate la recurrente al insistir en el fracaso de la resolución contractual peticionada, puesto que la demandada sí satisfizo su compromiso de pagar el valor de la compra , entregando lo correspondiente en dinero y el saldo representado en un apartamento, el cual poseen las demandantes, quienes se han negado a suscribir la correspondiente escritura pública y han omitido cancelar las10

Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. cuotas de administración, lo que impidió obtener un paz y salvo de la administración, el cual existía respecto de las expensa s comunes cuando se les entregó el bien raíz a las convocantes, que es lo esgrimido para solicitar la resolución del contrato ; sin que el apelante , en estrictez, cuestione las conclusiones del a quo consistentes en que para 27 de julio de 2016, fecha en que se debía elevar la escritura del apartamento 701, ofrecido como parte del precio, “(…) la Sociedad Inversiones Arias Rincón aun no figuraba como propietaria del inmueble, pues su registro solo se dio el 4 de agosto de 2016, lo anterior se dedu ce que escritura 1865 de 5 de julio de 2016, mediante al cual adquirió el inmueble la demandada, escritura que se registró el 4 de agosto de 2016 ”, aunado a que “es cierta la afirmación del demandante en el sentido de que existen

escritura 1865 de 5 de julio de 2016, mediante al cual adquirió el inmueble la demandada, escritura que se registró el 4 de agosto de 2016 ”, aunado a que “es cierta la afirmación del demandante en el sentido de que existen problemas con la modificac ión de la fachada, situación que era sabida por el demandado y las demandantes, pero que el primero se comprometió a sanearles a las compradoras; lo cual tampoco ha sido posible, hasta el momento, dada la intervención que se realizó a la f achada, situación que contraviene el reglamento y que el constructor como especialista en el tema, que es el comprador, debe saber que no es posible realizar sin contar con las debidas autorizaciones administrativas; situación que ha ocasionado infinidad de problemas e inc omodidades, al punto que, como lo reconoce el representante legal de la sociedad demandada, cambiaría la estructura y condiciones físicas del inmueble, pues le quitaría luz y terraza, pero fueron las razones de luminosidad y aprovechamiento de aquellas área las que indujeron a las demandantes a recibir el apartamento como parte de pago ”; peroración decisoria que, al no haber sido objeto de reparo concreto por el extremo opugnador, no puede ser examinada por Tribunal para efectos de ser revocada o reformada, según lo previsto en el artículo 320 del C. G. P.

3. Hechas tales acotaciones, comporta resaltar que la normativa medular de la acción resolu toria del contrato civil es el artículo 1 .546 de la codificación civilista , el cual regula que en los convenios bilaterales, como el que hoy ocupa a esta Colegiatura , va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los

artículo 1 .546 de la codificación