TSDJ BOG SC - 11001 31 99 003 2023 00477 02-(22-01-2025)

TRIBUNAL SUPERIOR

DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ

SALA DE DECISIÓN CIVIL

Bogotá, D. C., veintidós de enero de dos mil veinticinco

Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena

Radicado: 11001 31 99 003 2023 00477 02 - Procedencia: Superintendencia Financiera

Proceso: Inmobiliaria Milán y Cía. S.A.S. vs. Alianza Fiduciaria S.A.

Asunto: Apelación sentencia

Aprobación: Sala virtual; Aviso N.° 2/25

Decisión: Revoca

Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia de 16 de septiembre de 2024 , proferida por la Superintendencia Financiera , en este proceso verbal de Inmobiliaria Milán y Cía. S.A.S. contra Alianza Fiduciaria S.A ., Fideicomiso Santa María de Milán (vinculada), Banco de Occidente S.A. (vinculada) y La Previsora S.A. (llamada en garantía).

ANTECEDENTES

1. Pidió la demandante, en la demanda reformada 1, declarar que Alianza Fiduciaria S.A. incumplió con sus deberes2 y obligaciones del contrato de vinculación denominado “Beneficiario de Área al Fideicomiso Santa María de Milán”, y del contrato Fideicomiso Santa María de Milán, pues no otorgó la escritura de transferencia del derecho de dominio respecto de los siguien tes inmuebles : (i) apartamentos 1705 (matrícula 2941 Pdf 134, 136 y 139 cuad. ppal.

no otorgó la escritura de transferencia del derecho de dominio respecto de los siguien tes inmuebles : (i) apartamentos 1705 (matrícula 2941 Pdf 134, 136 y 139 cuad. ppal. 2 Circular Básica Jurídica 07 de 1996 y la ley 1328 de 2009Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 2 90252), 1706, (294-90253), 1707 (294-90254), 1708 (294-90255), 1710 (29490257), 1805, (294-90262), 1806 (294-90263), 1807 (294-90264) y 1808 (294-90265); (ii) parqueaderos 71 (matrícula inmobiliaria 29489950), 72 (294-89951), 73 (294-89952), 74 (294-89953), 75 (29489961), 80 (294-89959), 81 (294-89960), 82 (294-89961) y 83 (29489962); que en consecuencia se determine que la referida dema ndada es responsable de los daños patrimoniales ocasionados con esa omisión y sea condenada a pagar $1.500.000.000 como valor adeudado , más $1.174.402.603 de réditos liquidados sobre ese monto y causados entre el 27 de noviembre de 2020 y el 5 de diciembre de 2022 , junto con los intereses moratorios generados después de la última fecha hasta el pago total de la obligación.

De manera subsidiaria postuló que se ordene a Alianza Fiduciaria S.A. transferir –a la parte actora– el dominio de los referidos inmuebles libres

intereses moratorios generados después de la última fecha hasta el pago total de la obligación.

De manera subsidiaria postuló que se ordene a Alianza Fiduciaria S.A. transferir –a la parte actora– el dominio de los referidos inmuebles libres de gravámenes , hipotecas, restricciones o inscripciones 3, junto con el pago del lucro cesante y demás perjuicios causados por el hecho de que aquellos predios quedaron hipotecados al Banco de Occidente con una prorrata superior a la que realmente les correspondía, aunado a que ni siquiera ese gravamen era procedente , debido a que los precios de los apartamentos y parqueaderos fueron costeados totalmente a modo de contraprestación por el valor del lote de terreno que fue aportado para edificar allí el p royecto inmobiliario, situación esta última de la cual también debe responder directamente la citada entidad bancari a, por faltar a su deber profesional de verificar las circunstancias del negocio para gravar con hipoteca.

3 La demandante se refirió a la obligación prevista en la Escritura 2142 de 30 de junio de 2015 de la Notaría Única de Dosquebradas, cláusula vigésima octava, parágrafo, numeral 1º, por la cual la Fiduciaria, en caso de que el objeto del contrato de fiducia no se hubiere agotado, estaría facultada para continuar con la ejecución del fideicomiso.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 3

2. Como fundamento de las preten siones adujo que conforme al contrato de fiducia de la escritura 2142 de 30 de junio de 2015, otorgada en la

2. Como fundamento de las preten siones adujo que conforme al contrato de fiducia de la escritura 2142 de 30 de junio de 2015, otorgada en la Notaría Única de Dosquebradas - Risaralda, aportó el lote de terreno con matrícula 294-53505 al Fideicomiso Santa María de Milán , para desarrollar el proyecto inmobiliario de apartamentos, locales comerciales y parqueaderos denominado Santa María de Milán.

Especificó –la demandante– que como contraprestación por el precio del lote tendría la calidad de “Beneficiario de Área B”, y como tal el derecho de recibir $1.500.000.000, discriminados en apartamentos con el costo de $2.200.000 por metro cuadrado y parqueaderos a $12.000.000 por unidad; así, bajo esos parámetros, se determinó que sería beneficiaria de nueve apartamentos4, junto con los respectivos parqueaderos5.

Relató que el edificio fue construido, pero no ha recibido el derecho de propiedad de los inmuebles, visto que el crédito constructor se encuentra en mora y el Banco de Occidente S.A. promovió proceso de ejecución de la garantía hipotecaria, aunado a que la Superintendencia de Sociedades ordenó la liquidación de la sociedad Ferrocarril Avintia Grupo Inmobiliario S.A.S. (fideicomitente-constituyente desarrollador del proyecto).

Precisó que en el momento de constituir la propiedad horizontal (Ley 675), el crédito hipotecario se distribuyó entre las unidades inmobiliarias de manera desigual, puesto que a los apartamentos de los que es beneficiaria –la demandante– se les asignó un valor de deuda superior en

675), el crédito hipotecario se distribuyó entre las unidades inmobiliarias de manera desigual, puesto que a los apartamentos de los que es beneficiaria –la demandante– se les asignó un valor de deuda superior en comparación a los demás apartamentos con las mismas condiciones, incluso, se omitió el hecho de que en realidad los inmuebles en cuestión

4 Identificados con los números 1705, 1706, 1707, 1708, 1710, 1805, 1806, 1807, y 1808. 5 Identificados con los números 71, 72, 73, 74, 75, 81, 82, 80 y 83.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 4 constituían el pago por el valor del lote de terreno que fue entregado para construir el proyecto, irregularidad que la fiduciaria no evitó ni corrigió.

3. Alianza Fiduciaria S.A. , en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Santa María de Milán6, se opuso a las pretensiones, objetó el juramento estimatorio , aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó : (i) falta de legitimación en la causa de la fiduciaria a nombre propio; (ii) ausencia de la relación de consumo que conlleva la falta de legitimación de la demandante como consumidora ;

(iii) legalidad de los actos de la fiduciaria a título personal y como vocera del Fideicomiso Santa María de Milán ; (iv) la fiduciaria ha cumplido el contrato de fiducia, el cual también suscribió la demandante; (v) la fiduciaria, como vocera y administradora del fideicomiso, no ha recibido la instrucción de la fideicomitente de

cumplido el contrato de fiducia, el cual también suscribió la demandante; (v) la fiduciaria, como vocera y administradora del fideicomiso, no ha recibido la instrucción de la fideicomitente de transferir los bienes relacionados a favor de la demandante ; (vi) la fiduciaria no tienen ningún tipo de responsabilidad en la entrega de inmuebles del proyecto inmobiliario; (vii) culpa exclusiva de Ferrocarril Avintia Grupo Inmobiliario S.A.S. ; (viii) la fiduciaria no garantiza resultados; (ix) la fiduciaria no es juez del contrato ni dirime diferencias entre el fideicomitente-constituyente y el “Beneficiario de Área B”; (x) la fideicomitente-constituyente fue admitida en proceso de liquidación judicial y el valor que pretende la demandante está reconocido en el proyecto de calificación y graduación de créditos y derechos de voto ; (xi) la fiduciaria solicitó instrucciones al liquidador para atender la situación de la demandante, sin que haya recibido r espuesta; y, (xii) no existe prueba de los perjuicios alegados7.

6 La Superintendencia Financiera, en auto admisorio de 27 de febrero de 2023 (pdf 021, cuad. ppal.), vinculó de oficio al Fideicomiso Santa María de Milá n como parte demandada, quien actúa bajo administración y vocería de Alianza Fiduciaria S.A. 7 Pdf 045, cuad. ppal.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 5 También llamó en garantía a La Previsora S.A. en virtud de la póliza de infidelidad de riesgos financieros 1001140, y a la sociedad fideicomitente

También llamó en garantía a La Previsora S.A. en virtud de la póliza de infidelidad de riesgos financieros 1001140, y a la sociedad fideicomitente Ferrocarril Avintia Grupo Inmobiliario S.A.S., toda vez que en la cláusula décimo quinta del contrato de fiducia se pactó que el “fideicomitente-constituyente” mantendría indemne a la fiduciaria frente a reclamaciones judiciales, administrativas y de cualquier otra naturalez a que sean presentadas contra la fiduciaria, directamente o como vocera del patrimonio autónomo8.

4. El Banco de Occidente S.A., vinculado al litigio por el a quo9, presentó los medios defensivos que tituló: (i) prescripción o caducidad de la acción de protección al consumidor financiero ; (ii) falta de legitimación para estar vinculado como demandado ; (iii) no es responsable en este asunto; y, (iv) derecho real de hipoteca válidamente constituido sobre todo el lote de terreno 294 -53505, incluyendo las unidades inmobiliarias que le acceden, por indivisibilidad de la hipoteca.

5. La Previsora Compañía de Seguros S.A . (llamada en garantía por Alianza Fiduciaria S.A.), presentó las siguientes excepciones frente a la demanda principal: (i) falta de legitimación de la demandante ; (ii) la fiduciaria no incurrió en incumplimiento; (iii) no se cumplieron las condiciones para transferir las unidades inmobiliarias; (iv) disposiciones contractuales imponen la necesidad de instrucción previa por parte de Avintia; (v) no hay incumplimiento relacionado con la constitución de la

condiciones para transferir las unidades inmobiliarias; (iv) disposiciones contractuales imponen la necesidad de instrucción previa por parte de Avintia; (v) no hay incumplimiento relacionado con la constitución de la hipoteca; (vi) el crédito a favor de la demandante fue reconocido en la liquidación judicial de Avintia ; (vii) ausencia de deber de ase soría por parte de la fiduciaria ; (viii) inexistencia de daños resarcibles para la demandante; (ix) falta de nexo causal entre algún incumplimiento de la

8 Pdf 035 y 042, cuad. ppal. 9 Auto admisorio de 27 de febrero de 2023 (pdf 021, cuad. ppal.).Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 6 fiduciaria y los perjuicios alegados ; (x) no se configura el factor subjetivo de atribución de responsabilidad civil, porque las obligaciones de la fiduciaria son de medio , no de resultado; (ix) culpa exclusiva de la víctima; (x) culpa exclusiva de un tercero ; (xi) ausencia de solidaridad, coparticipación causal y división porcentual de la aportació n al daño reclamado; y, (xii) coadyuvancia a las excepciones de mérito de la fiduciaria.

Frente al llamamiento en garantía esgrimió los medios defensivos de: (i) aclaración preliminar sobre las secciones de la póliza; (ii) no se configura la obligación in demnizatoria por la ausencia de responsabilidad del asegurado ; (iii) la cobertura de la póliza exige que el reclamo cumpla con todos los requisitos señalados en la cláusula

configura la obligación in demnizatoria por la ausencia de responsabilidad del asegurado ; (iii) la cobertura de la póliza exige que el reclamo cumpla con todos los requisitos señalados en la cláusula aseguradora; (iv) ausencia de cobertura para los intereses de mora reclamados por exclusión de multas y sanciones; (v) exclusión frente a la responsabilidad contractual y obligaciones ajenas al objeto social de la fiduciaria; (vi) exclusión de reclamos por hechos que conoció la fiduciaria antes de entrar en vigencia la póliza ; (vii) límite de la suma asegurada; (viii) aplicación del deducible; (ix) disminución o erosión de la suma asegurada ; (x) la responsabilidad de la aseguradora está limitada por lo previsto en el clausulado de la póliza; y (xi) inexistencia de la obligación de pagar intereses de mora a cargo de la aseguradora.

6. Ferrocarril Avintia Inmobiliario S.A.S. en liquidación (también llamada en garantía por Alianza Fiduciaria S.A.) , manifestó que se sujetaría a las resultas del proceso, en atención a los supuestos incumplimientos contractuales y legales por parte de la fiduciaria10.

10 Pdf 078, cuad. ppal.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 7

LA SENTENCIA APELADA

El funcionario a quo desestimó las excepciones de falta de legitimación en la causa, prescripción o caducidad11, y todas las demás propuestas por Alianza Fiduciaria S.A., a quien declaró responsable y la condenó a pagar

El funcionario a quo desestimó las excepciones de falta de legitimación en la causa, prescripción o caducidad11, y todas las demás propuestas por Alianza Fiduciaria S.A., a quien declaró responsable y la condenó a pagar con su propio patrimonio $2.417.444.106,49 a favor de la demandante, en los 8 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia y vencido ese término se causarían intereses de mora a la tasa prevista en el art . 884 del C. Co.; además, denegó los llamamientos en garantía, se abstuvo de condenar en costas y ordenó a la fiduciaria acreditar el cumplimiento de la sentencia so pena de aplicar el art. 58, numeral 11, de la Ley 1480 de 2011.

Para esas decisiones el juzgador de primera instancia estimó, en resumen, que la Superintendencia Financiera con funciones jurisdiccionales es competente para conocer de la controversia , según los artículos 57 y 58 de la Ley 1480 de 2011 y 24 del C gp, esto es, conforme a los parámetros de las normas procesales de la acción de protección al consumidor para un procedimiento expedito, ágil, económico, eficiente, sencillo y de fácil acceso, cuyos ritualismos se reducen a su mínima expresión y de interpretación a favor del consumidor.

Empero, precisó que las normas de la citada ley para dirimir de fondo el litigio son aplicables de manera supletiva 12, pues las sociedades fiduciarias desarrollan la actividad profesional que les ha sido previamente autorizada por el Estado (art. 1226 C. Co. y Ley 45 de 1990), con expresa protección constitucional para el consumidor (artículo

fiduciarias desarrollan la actividad profesional que les ha sido previamente autorizada por el Estado (art. 1226 C. Co. y Ley 45 de 1990), con expresa protección constitucional para el consumidor (artículo 78), aunado a que la actividad financiera es de interés público (artículo

11 Formulada por el Banco de Occidente S.A. 12 Al respecto el a quo citó los antecedentes del proyecto de Ley número 252 de 2011 en el Senado y en Cámara Proyecto de Ley número 089 de 2010 contenido en las gacetas del Congreso de la República publicadas en su página oficial, y la sentencia C-561 de 2015.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 8 335); así, la normatividad que de manera prevalente debe aplicarse es el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 2555 de 2010), la Ley 1328 y las Circulares emitidas por la Superfinanciera , entre otras disposiciones de la especialidad13.

Desestimó la excepción de falta de legitimación de la demandante, porque a su juicio la calidad de consumidor financiero no depende de la definición contenida en la Ley 1480 de 2011 , sino de la Ley 1328 de 2009 (norma especial), la cual prevé que consumidor financiero es todo cliente, usuario o cliente potencial de las entidades vigiladas, y especifica en el art. 2º que “a) Cliente: Es la persona natural o jurídica con quien las entidades vigiladas establecen relaciones de origen legal o contractual, para el suministro de productos o servicios, en desarrollo de su objeto social.; b) Usuario: Es la persona natural o jurídica quien, sin ser cliente, utiliza los servicios de una entidad vigilada.; y c) Cliente

las entidades vigiladas establecen relaciones de origen legal o contractual, para el suministro de productos o servicios, en desarrollo de su objeto social.; b) Usuario: Es la persona natural o jurídica quien, sin ser cliente, utiliza los servicios de una entidad vigilada.; y c) Cliente Potencial: Es la persona natural o jurídica que se encuentra en la fase previa de tratativas preliminares con la entidad vigilad a, respecto de los productos o servicios ofrecidos por esta ”, incluso, en el art. 1º advierte que para “ los efectos del presente Título, se incluye dentro del concepto de consumidor financiero, toda persona que sea consumidor en el sistema financiero, asegurador y del mercado de valores”.

Explicó que la Ley 1480 regula bienes y servicios de los cuales se espera calidad, idoneidad y seguridad, motivo por el cual cobra relevancia el tema de garantías, devoluciones, cambios, manejo de productos perecederos, etc., aspectos que no se predican en el ámbito de la actividad financiera, dado que los productos y servicios son a modo de

13 En relación con la regla alusiva a que la norma especial prima sobre la general, ci tó los artículos 3º de la Ley 153 de 1887 y 5º de la Ley 57 del mismo año, y la sentencia C-005 de 1996 de la Corte Constitucional.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 9 ficciones, cuya regulación es disímil y autónoma sin que sea importante conocer el propósito o finalidad que pretende cada cliente o usuario.

Detalló que en este asunto es intrascendente saber cuál sería el uso o destino que la demandante daría a los 9 apartamentos y 9 parqueadero s,

conocer el propósito o finalidad que pretende cada cliente o usuario.

Detalló que en este asunto es intrascendente saber cuál sería el uso o destino que la demandante daría a los 9 apartamentos y 9 parqueadero s, pues para el funcionario a -quo basta tener en cuenta su condición de usuaria y cliente de la fiduciaria para que sea tratada como consumidora financiera, además de que carecía de algún control sobre el desarrollo del proyecto inmobiliario (etapa preoperativa u operativa), en la medida en que si bien aportó el lote de terreno para la conformación del fideicomiso y lugar de construcción, en el contrato de fiducia quedó expresamente pactado que por ese el bien raíz recibió $300.000.000 y que dejaba de ser parte fideicomitente para convertirse en tan solo un beneficiario de área (derechos fiduciarios futuros)14.

Afirmó que de acogerse el criterio de consumidor previsto en la Ley 1480 de 2011 , el artículo 57 de la misma norma 15 no tendría efectos útiles , pues los negocios financieros no solo buscan una satisfacción personal, sino también el obtener algún beneficio, ganancia o rentabilidad, como a modo de ejemplo sería un CDT, una tarjeta de crédito con puntos o descuentos y los fondos de inversión en carteras colectivas, aunado a que los emprendedores, establecimientos, pequeñas y medianas empresas usan y necesitan del sistema financiero, luego sería injustificado que por la sola condición de comerciantes se les impida acudir a la acción de protección del consumidor16.

14 El a quo mencionó que se trataría de una estipulación para otro (art. 1506 del C.C. y art. 1235 del C.

la sola condición de comerciantes se les impida acudir a la acción de protección del consumidor16.

14 El a quo mencionó que se trataría de una estipulación para otro (art. 1506 del C.C. y art. 1235 del C. Co., numeral 1º), conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencias de 1º de julio de 2009, rad. 11001-3103-039-2000-00310-01, SC5175-2020 y SC530 de 2021. 15 El art. 57 de la Ley 1480 de 2011 refiere a la atribución de facultades jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia. 16 Como sustento de este argumento, la Superintendencia citó varias sentencias del Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, con radicados 11001-31-99-003-2018-01216-01 Promotora Giraldo González &Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 10

El funcionario a quo también d escartó la excepción de falta de legitimación en la causa de la fiduciaria, toda vez que el reproche de responsabilidad17 no se enfocó en el Fideicomiso Santa María de Milán en sí mismo considerado , sino en la condu cta de la fiduciaria como profesional en la prestación de servicios fiduciarios, por extralimitación u omisión de sus funciones y deberes, en atención del art. 1243 del C. Co.

Puntualizó la importancia de que el Banco de Occidente S.A. estuviera vinculado al proceso, porque a pesar de no haber sido parte del contrato de fiducia, fue quien concedió el crédito constructor para la financiación

Puntualizó la importancia de que el Banco de Occidente S.A. estuviera vinculado al proceso, porque a pesar de no haber sido parte del contrato de fiducia, fue quien concedió el crédito constructor para la financiación del proyecto (coligación), respaldado con hipoteca que afecta los inmuebles en cuestión, de modo que si bien no está obligada a realizar la escrituración de los apartamentos y parqueaderos a favor de la demandante, en todo caso la condena a cargo de la fiduciaria le incumbe por la incidencia que pueda tener en el préstamo hipotecario del cual es acreedor.

Tildó de impróspera la excepción de p rescripción o caducidad formulada por el Banco de Occidente S.A. Al respecto, hizo alusión a la

CIA S.A.; 11001 31 99 003 2018 01254 01 Mejía Álvarez Sabogal S.A.S. ; rad. 11001 31 99 003 2022 01240 02 Constructora Las Galias S.A. ; rad. 11001 31 -99-003-2018-01179-01 Invgroup 18 S.A.; rad. 110013199003201801590 01 Femme Internacional S.A.S. ; rad. 11001 31 99 003 2018 01213 02 Inversiones y Construcciones Nasa S.A.S. ; rad. 003 2018 01181 01 La Receta y CIA S.A.S. ; rad. 1001 31 99 003 2018 01694 KBJ S.A.S. ; Cine Colombia S.A.S., Rad 1100131099003-2018-02558-03. En esos casos se trataba de personas jurídicas comerciantes que eran beneficiarios de área en proyectos

31 99 003 2018 01694 KBJ S.A.S. ; Cine Colombia S.A.S., Rad 1100131099003-2018-02558-03. En esos casos se trataba de personas jurídicas comerciantes que eran beneficiarios de área en proyectos inmobiliarios, con el propósito de adquirir locales comerciales y desarrollar allí su objeto social. El a quo también citó la sentencia SC2879 de 2022 de la Corte Suprema de Justicia, relacionado con el caso del proyecto inmobiliario Marcas Mall, y casos análogos en sentencias SC5175 de 2020, SC5430 de 2021, SC3971 -2022, SC2879 de 2022, SC3772 de 2022, SC3978 de 2022, SC 098 de 2023, SC 107 de 2023, SC276 de 2023, SC328 de 2023 y SC433 de 2023. 17 Citó la sentencia SC780 de 2020 de la Corte Suprema de Justicia.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 11 jurisprudencia que determinó la acción de protección del consumidor como susceptible de prescribir mas no de caducar, y que el término de un año solo puede comenzar a contarse luego de terminado el contrato, situación que para el caso no se ha verificado , en la medida en que el contrato de fiducia tema del proceso continúa vigente.

Tras exponer la normati vidad y jurisprudencia relacionada con los deberes profesionales de las entidades fiduciarias en los contratos fiduciarios inmobiliarios y que comprometen su responsabilidad hasta por culpa leve (art. 1243 del C. Co.) , especificó que la escrituración de las unidades habitacionales y parqueaderos se trata de una obligación de

fiduciarios inmobiliarios y que comprometen su responsabilidad hasta por culpa leve (art. 1243 del C. Co.) , especificó que la escrituración de las unidades habitacionales y parqueaderos se trata de una obligación de resultado, la cual para este asunto quedó claro que fue incumplida.

Estableció que dicho incumplimiento compromete la responsabilidad de la fiduciaria, visto que según los pormenores negociales y contractuales para el aporte del lote de terreno para la construcción del proyecto , y la contraprestación respectiva, la demandante no tenía ninguna obligación pendiente a su cargo y mucho menos tuvo injerencia en el crédito constructor, de modo que reunía todas las condiciones como beneficiaria de área para recibir oportunamente la propiedad de los nueve apartamentos y parqueaderos debidamente escriturados.

Luego de una extensa valoración probatoria, encontró serios reproches a la fiduciaria a su deber de diligencia por falta de análisis , verificación y seguimiento de la viabilidad económica del proyecto para evitar situaciones de insolvencia, como tampoco previó inconvenientes de capacidad técnica, jurídica y financiera del fideicomitente-constituyente, situación que conllevó a que el crédito constructor quedara en mora , el gravamen hipotecario sobre los inmuebles no se haya podido levantar y,Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 12 en consecuencia, se generara el inconveniente de no poder escriturar los apartamentos y parqueaderos a los beneficiarios de área.

En ese escenario, determinó el funcionario a quo que la fiduciaria demandada incurrió en omisiones y extralimi taciones en ejercicio de sus funciones y obligaciones profesionales, motivo por el que debe responder

apartamentos y parqueaderos a los beneficiarios de área.

En ese escenario, determinó el funcionario a quo que la fiduciaria demandada incurrió en omisiones y extralimi taciones en ejercicio de sus funciones y obligaciones profesionales, motivo por el que debe responder por el perjuicio ocasionado a la demandante, en concreto, con el pago de $1.500.000.000 en atención a la tasación anticipada fijada en el contrato de fiducia como valor de los apartamentos y parqueaderos con problemas de escrituración.

Indicó que la demandante se hizo parte en la liquidación de la sociedad Ferrocarril Avintia Grupo Inmobiliario S.A.S. , proceso en el cual le fue reconocido como acreedora de cuarta clase la suma de $111.077.558 pero quedó el saldo insoluto de $1.388.922.442 de muy difícil recuperación, visto el estado de liquidación del patrimonio autónomo 18 y la no transferencia de propiedad de los inmuebles, de modo que ese último valor configura el perjuicio concreto a indemnizar por parte de la fiduciaria demandada.

Para efectos de la indexación, tuvo en cuenta el monto inicial de $1.500.000.000 pactado en junio de 2015 19, lo actualizó hasta el reconocimiento parcial de la obligación en el referido trámite de liquidación (mayo de 2024), y el saldo lo indexó a la fecha en que profirió la sentencia de primera instancia, para un total de $2.417.444.106,49.

18 Fideicomiso Santa María de Milán. 19 Fecha del contrato de fiducia donde se pactó ese valor.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 13

$2.417.444.106,49.

18 Fideicomiso Santa María de Milán. 19 Fecha del contrato de fiducia donde se pactó ese valor.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 13 Calificó de improcedente el reconocimiento de intereses moratorios, pues estimó que la fiduciaria no se comprometió al pago de sumas de dinero, sino que la condena obedece a las cir cunstancias por las cuales se hizo imposible la tradición de los inmuebles a la demandante como beneficiaria de área, entre otros pormenores ya explicados.

Agregó que los llamados en garantía son improcedentes, en la medida en que la cláusula que exonera de responsabilidad a la fiduciaria y asunción de todo riesgo por parte del fideicomitente -constituyente es ineficaz, se acreditó la causal de exclusión de amparo por no reclamación completa y oportuna prevista en la póliza contratada por la fiduciaria y que por lo mismo libera a la aseguradora (La Previsora S.A.), y visto que la condena consiste en que la fiduciaria debe indemnizar con su propio patrimonio , la demandante no tendría interés e n la responsabilidad que se pudiera endilgar al Banco de Occidente S.A.

LA APELACIÓN

a) Alianza Fiduciaria S.A. presentó y sustentó en oportunidad recurso de apelación20, en el que reiteró todos los argumentos que fundamentan las excepciones que formuló y los alegatos qu e presentó en primera instancia; en particular hizo especial énfasis en la falta de legitimación de la demandante por carecer de la calidad de consumidor, cuya definición

excepciones que formuló y los alegatos qu e presentó en primera instancia; en particular hizo especial énfasis en la falta de legitimación de la demandante por carecer de la calidad de consumidor, cuya definición está prevista en la Ley 1480 de 2011 y que –contrario a lo afirmado por el a quo – es aplicable a esta clase de asunto s conforme a varios pronunciamientos del Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, y la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

20 Pdf 008, cuad. Tribunal.Apelación sentencia 11001 31 99 003 2023 00477 02 14 Criticó –en extenso– la actuación del funcionario de primera instancia al exceder el ámbito litigioso plan teado en la demanda y gestionar el proceso en extremo favorecedor para la parte actora, so pretexto de estar en el marco de la acción de protección al consumidor, pues en lugar de enfocar la problemática en reproches concretos y puntuales a la fiduciaria por su activ idad profesional en el negocio cuestionado, decretó pruebas de oficio con el fin de encontrar cualquier inconveniente o incorrección para endilgar responsabilidad ; de ese modo y sin advertencia previa, exoneró de la carga probatoria a la demandante y no brindó oportunidad a la fiduciaria de ejercer de manera idónea el derecho de defensa.

Insistió en que la demandante tiene el carácter de profesional en materia de negocios inmobiliarios, participó en la celebración del contrato de fiducia como aportante del lote de terreno en donde se edificaría el proyecto y era conocedora de todos los pormenores del negocio fiduciario.

de negocios inmobiliarios, participó en la celebración del contrato de fiducia como aportante del lote de terreno en donde se edificaría el proyecto y era conocedora de todos los pormenores del negocio fiduciario.

La apelante también enfatizó en cuáles eran sus debere