TSDJ BOG SC - 11001 3103 002 2009 00278 01-(11-09-2015)-1

OFYPVZ 2009 00278 01 1

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrado Ponente

ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

Bogotá, D. C., once de septiembre de dos mil quince (aprobado en Sala de 1º de septiembre de 2015)

11001 3103 002 2009 00278 01 Decídese la apelación que formuló la parte demandante contra la sentencia que el 13 de mayo de 2015 profirió el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso ordinario seguido por Gabriela Lucía Bonilla Leguizamón contra Yolanda Gómez Restrepo.

ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA. Pidió la libelista (en su condición de compradora) que se declare “la rescisión del contrato de compraventa que se formalizó mediante escritura pública No. 2459 del 19 de junio de 2008 de la Notaría 18 del Círculo de Bogotá, del apartamento 102 del bloque 1 de la Agrupación Residencial Alcalá y el estacionamiento

G-5, ubicados en la carrera 46 No. 134 A -15 de Bogotá, con matrículas No. 706055 y 706030; y que, en consecuencia, se ordene a la demandada “me indemnice los perjuicios ocasionados por el vicio grave y oculto de la cosa vendida”. En subsidio, reclamó que se declare la resolución del referido contrato, (primera subsidiaria) o “la reducción del precio del

grave y oculto de la cosa vendida”. En subsidio, reclamó que se declare la resolución del referido contrato, (primera subsidiaria) o “la reducción del precio del inmueble, junto con la devolución de los dineros por mayor valor pagados, debidamente indexados” (segunda subsidiaria). Todo esto, junto con la indemnización “de los perjuicios ocasionados”.OFYPVZ 2009 00278 01 2 Relató la parte actora que unos meses después de haberse celebrado la prenombrada escritura pública de compraventa, “en la que la vendedora declaró que el inmueble se encontraba libre de todo gravamen, limitación de dominio, vicios, etc. (…), fui citada a una asamblea extraordinaria de copropietarios el 14 de diciembre de 2008, para tratar un problema de inclinación de las torres que conforman los edificios del conjunto”; que “a pesar que la señora Gómez Restrepo asistió a varias asambleas en las que se discutió el tema de la inclinación, al momento de ofrecer su inmueble en venta y a lo largo de la negociación que sostuve con ella para el perfeccionamiento del contrato, no mencionó la inclinación que presentaban las torres” y que “el vicio no es perceptible a simple vista, inclusive ni siquiera los peritos avaluadores del Banco de

presentaban las torres” y que “el vicio no es perceptible a simple vista, inclusive ni siquiera los peritos avaluadores del Banco de Davivienda que acudieron al predio e hicieron una revisión del mismo con el fin de determinar si el mismo era garantía de la suma que me iban a prestar, lo detectaron y en consecuencia autorizaron el desembolso del dinero a mi favor”. Añadió que “en el mes de octubre de 2008 recibí una llamada del inquilino del inmueble quien me mencionó un problema en el contador del agua, razón por la cual de inmediato procedí a hacer las reclamaciones pertinentes al acueducto”; que “de las visitas y revisiones de esa entidad se concluyó que el apartamento tenía un problema de fuga en la tubería, el cual venía ocasionando un alto consumo desde agosto de 2008”; que “debido a ello tuvo que realizar los arreglos del caso, lo que me significó una erogación de $1000.000” y que “con el cambio de tubería se mejoró además el problema de presión del agua del inmueble, el cual venía desde tiempo atrás, según información del inquilino, quien habita allí desde el año 2003”

2. LA CONTESTACIÓN. La señora Gómez Restrepo excepcionó “falta de requisitos para solicitar la rescisión del

tiempo atrás, según información del inquilino, quien habita allí desde el año 2003”

2. LA CONTESTACIÓN. La señora Gómez Restrepo excepcionó “falta de requisitos para solicitar la rescisión del contrato”; “no surge derecho para cobrar indemnización deOFYPVZ 2009 00278 01 3 perjuicios”; “ausencia de requisitos sustanciales para demandar la resolución del contrato”; “falta de fundamento probatorio de la acción” y “renuncia expresa de las partes a la acción resolutoria”.

Alegó que “lo de la inclinación de las torres no es una verdad probada”; que “el supuesto vicio no solo es imperceptible, como lo reconoce la demandante, sino que además no impide su uso natural, al encontrarse en perfecto estado”; que “considerando que la demandada es de profesión abogada y por lo tanto ajena al tema de la inclinación de las torres, la ley no prevé la indemnización de perjuicios”; que “el tema del daño de la tubería se presentó en octubre de 2008, es decir, cuatro meses después de realizada la venta y entregados los inmuebles”; que “la resolución solo tiene lugar en contratos de tracto sucesivo y la compraventa de inmuebles es un contrato instantáneo”; que “brilla por su ausencia la prueba con que la demandante pretende demostrar las circunstancias que le otorgarían la facultad de instaurar esta acción” y que “las aquí partes

contrato instantáneo”; que “brilla por su ausencia la prueba con que la demandante pretende demostrar las circunstancias que le otorgarían la facultad de instaurar esta acción” y que “las aquí partes renunciamos a la condición resolutoria emanada de las cláusulas contenidas en la escritura pública de compraventa”.

3. EL FALLO APELADO. El juez a quo desestimó todas las pretensiones (principales y subsidiarias). Sostuvo que “con la suscripción de la escritura pública No. 2459 de 2008, a través de la cual se materializó la compraventa prometida, el negocio preparatorio perdió su eficacia (…) lo que hace impróspera la pretensión resolutoria de la referida promesa y prestaciones derivadas del mismo”; que “no existe prueba alguna que acredite que el vendedor infirió a la compradora, actos de la naturaleza capaces de viciar el consentimiento, o que el vendedor hubiera actuado de manera dolosa, con la clara intención de inferir daño a la compradora” y que “con fundamento en los conceptos periciales aportados por las partes (…) no podría afirmarse que hubo un desequilibrio económico manifiesto en la venta en cuestión (…) por lo que resulta claro que no se probó que la compradora sufrió lesión enorme”.OFYPVZ 2009 00278 01 4

4. EL RECURSO DE APELACIÓN. Además de insistir en la

se probó que la compradora sufrió lesión enorme”.OFYPVZ 2009 00278 01 4

4. EL RECURSO DE APELACIÓN. Además de insistir en la prosperidad de sus pretensiones, la demandante alegó que “claramente se demostró la existencia de un vicio redhibitorio, independientemente de la existencia de un vicio capaz de viciar el consentimiento, es decir, se trata de dos escenarios totalmente diferentes”; que “la vendedora actuó de forma dolosa con clara intención de inferir daño a la compradora”, quien “ cumplió con todas sus obligaciones contractuales”; que “en la asamblea del 14 de diciembre de 2008 (…), para realizar un estudio que determine la causa de la inclinación, se aprobó un estudio de $41000.000 y se mencionó como un costo posible del trabajo final para superar el problema la suma de $980000.000” y que “quien alega un hecho está en la obligación de demostrarlo (…) y las excepciones quedaron completamente huérfanas de prueba”.

CONSIDERACIONES

1. Verificada la ausencia de irregularidades que comprometan la validez de la actuación, y en ejercicio de la facultad prevista en el artículo 115 de la Ley 1395 de 20101 , se proferirá decisión de fondo.

2. No anduvo afortunado el aludido juzgador al destacar en

prevista en el artículo 115 de la Ley 1395 de 20101 , se proferirá decisión de fondo.

2. No anduvo afortunado el aludido juzgador al destacar en su fallo del pasado 13 de mayo la improcedencia de las acciones “resolutoria” de un contrato de promesa; “de nulidad por vicios del consentimiento” y de “rescisión por lesión enorme”. Tales pretensiones, son ajenas a este litigio (fls. 82 a 87).

Lo que aquí solicitó la señora Bonilla Leguizamón, con suficiente claridad, fue que, con motivo de los “vicios ocultos” que,

1 que permite, ante la existencia de claros precedentes jurisprudenciales atinentes a situaciones de hecho similares, no sujetarse estrictamente al turno de negocios para fallo.OFYPVZ 2009 00278 01 5 según ella, presenta el apartamento 102 del bloque 1 de la Agrupación Residencial Alcalá, y por conducto de la acción redhibitoria que prevén los artículos 1914 y 1917 del Código Civil, se dispusiera la rescisión (pretensión principal), o la resolución (primera subsidiaria) o la reducción del precio (segunda subsidiaria), del contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 2459 del 19 de junio de 2008 de la Notaría 18 del Círculo de Bogotá.

(primera subsidiaria) o la reducción del precio (segunda subsidiaria), del contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 2459 del 19 de junio de 2008 de la Notaría 18 del Círculo de Bogotá.

3. Pese a lo anterior, la sentencia de primera instancia se confirmará, en tanto que, como a espacio se verá en seguida, acá no se demostró la concurrencia de los presupuestos que exige la prosperidad de las reseñadas pretensiones (principales y subsidiarias). 3.1 Ha sostenido la Corte Suprema de Justicia, con apoyo en el artículo 1915 del Código Civil, que “si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación” (sent. de 14 de enero de 2005, exp. 7524).

Ahora, si bien la Ley permite al comprador optar, ante la existencia de un vicio redhibitorio, por la resolución del contrato o la disminución del precio, lo cierto es que aquél camino (el del aniquilamiento del negocio jurídico) solo es admisible cuando la parte actora (sobre quien recae la carga de la prueba, art. 177, C. de P. C.), demuestre con todo vigor que los desperfectos de la cosa sean de tal magnitud que impidan severamente su disfrute. Sobre este

actora (sobre quien recae la carga de la prueba, art. 177, C. de P. C.), demuestre con todo vigor que los desperfectos de la cosa sean de tal magnitud que impidan severamente su disfrute. Sobre este particular, la Corte ha señalado que “los únicos defectos que posibilitan acudir a la acción resolutoria general son aquellos que determinan un incumplimiento que inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse en realidad a una falta total deOFYPVZ 2009 00278 01 6 entrega”, debiéndose precisar que “los demás [vicios] que se presenten en grado tal que dificulten el goce de la cosa o lo hagan ineficiente para la labor contratada, corresponden a otro género de incumplimiento y por tanto desprovisto quedará en tal evento el comprador de acudir a la acción resolutoria general , pues existen diferencias en aspectos como el origen histórico, los supuestos constitutivos, las consecuencias jurídicas de su prosperidad y los términos de prescripción que distancian las categorías mencionadas hasta hacerlas inconfundibles. Es que si se aceptara el ejercicio de la pretensión resolutoria general de manera indiscriminada, la fluidez y seguridad del tráfico de bienes estaría seriamente amenazada, pues siempre podría el comprador a su antojo escapar de los efectos de la prescripción de las otras acciones,

amenazada, pues siempre podría el comprador a su antojo escapar de los efectos de la prescripción de las otras acciones, con el solo expediente de recurrir a la acción resolutoria general pretextando que la impropiedad es tan grave que equivale sin más, a la falta de entrega” (sent. de 14 de enero de 2005, exp. 7524). Aquí, no hay manera de colegir que las “irregularidades” en cuyo sustento la demandante fincó sus pretensiones, sean de tal entidad que impidan la normal utilización del apartamento materia de disputa, pues, en rigor, ni siquiera la foliatura evidencia la “inclinación” y el “problema en el contador del agua” del apartamento con matrícula No. 50N-706055. Para demostrar el “problema en el contador del agua” que escuetamente denunció la señora Bonilla Leguizamón (irregularidad cuya aptitud para comprometer la eficacia de la compraventa de marras no se avizora, en tanto que en la demanda se dijo que el arreglo de la misma tuvo un costo de apenas $1000.000 2 ), la parte actora tan sólo allegó 5 recibos de pago de dos almacenes de construcción, en ninguno de los cuales figura el nombre de la hoy apelante, ni tampoco se alude a la supuesta avería del contador del

construcción, en ninguno de los cuales figura el nombre de la hoy apelante, ni tampoco se alude a la supuesta avería del contador del

2 Fl. 82, hecho 16OFYPVZ 2009 00278 01 7 agua (fls. 92 a 96). Además, la actora se abstuvo de solicitar el recaudo de pruebas testimoniales (o de otra naturaleza) que impusieran colegir que los materiales de construcción a que refieren esas constancias de pago, fueron empleados específicamente en la reparación del mencionado daño. En cuanto a la “inclinación” del edificio del que forma parte el apartamento compravendido, es inocultable la utilidad que acá hubiera representado la práctica de dictámenes y testimonios técnicos que respaldaran el sustrato fáctico de la demanda, pues, como es sabido, “cuando de asuntos técnicos se trata, no es el sentido común o las reglas de la vida los criterios que exclusivamente deben orientar la labor de búsqueda de la causa jurídica adecuada, dado que no proporcionan elementos de juicio en vista del conocimiento especial que se necesita , por lo que a no dudarlo cobra especial importancia la dilucidación técnica que brinden al proceso esos elementos propios de la ciencia -no conocidos por el común de las personas y de suyo sólo familiar en menor o mayor medida a aquellos que la practicany que a fin de

conocidos por el común de las personas y de suyo sólo familiar en menor o mayor medida a aquellos que la practicany que a fin de cuentas dan, con carácter general, las pautas que ha de tener en cuenta el juez para atribuir a un antecedente la categoría jurídica de causa”3 . Sin embargo, la demandante tampoco propició el recaudo de probanza técnica alguna (dictámenes, testimonios de expertos, certificaciones, etc.) que evidenciara (con el vigor que aquí se requería), las deficiencias estructurales que le atribuyó a su apartamento, a lo que se añade que la señora Bonilla Leguizamón relató en su demanda que en el avalúo que el Banco Davivienda habría realizado a su propiedad (el cual tampoco allegó), no se encontró ninguna de las “irregularidades” de las que se viene hablando (fl. 82, hecho 12).

3 CSJ, sent. de septiembre 26 de 2002, exp. 6878, M. P. Jorge Santos Ballesteros.OFYPVZ 2009 00278 01 8 Para suplir esa precariedad probatoria, no son aptas las “actas

de asamblea” que se adosaron al libelo incoativo de esta actuación. Además de haber sido aportadas en copia simple (lo cual es suficiente para impedir su valoración, art. 254, C. de P. C.), las declaraciones que figuran en esas documentales (provenientes de los copropietarios de la Agrupación Residencial Alcalá), a lo sumo mostrarían , sin mayor rigor técnico, que la propiedad horizontal apenas estaba empezando a acometer las gestiones necesarias para que se practicara un dictamen pericial con miras a establecer la existencia y gravedad de la mencionada “inclinación” (fls. 27 a 67). En resumidas cuentas, frente a la existencia y la entidad de los “vicios” que alegó la compradora, únicamente obran en el expediente las propias aseveraciones de la parte actora (consignadas en la demanda, en sus alegatos conclusivos y en la sustentación de su recurso de apelación), las cuales, con sujeción a los principios de la prueba contenidos en el estatuto procesal civil, no contienen mayor mérito demostrativo, en la medida en que a nadie –salvo excepcionales casos que son ajenos al presente asunto– le es permitido hacer de su dicho su propia probanza con miras a demostrar hechos favorables a sus aspiraciones o perjudiciales para las de su contraparte. No se olvide que “con arreglo al principio universal de que nadie puede hacerse su propia prueba, una decisión no puede fundarse

demostrar hechos favorables a sus aspiraciones o perjudiciales para las de su contraparte. No se olvide que “con arreglo al principio universal de que nadie puede hacerse su propia prueba, una decisión no puede fundarse exclusivamente en lo que una de las partes afirma a tono con sus aspiraciones. Sería desmedido que alguien pretendiese que lo que afirma en un proceso se tenga por verdad, así y todo sea muy acrisolada la solvencia moral que se tenga. Quien afirma un hecho en un proceso tiene la carga procesal de demostrarlo con alguno de los medios que enumera el artículo 175 del C. de P. C., con cualesquiera formas que sirvan para formar el convencimiento del Juez. Esa carga, que se expresa con el aforismo onus probandi incumbit actori, no existiría si al demandante le bastara afirmar el supuesto de hecho deOFYPVZ 2009 00278 01 9 las normas y con eso no más quedar convencido el Juez” (CSJ, sent. de 12 de febrero de 1980. CCXXV, 405). 3.2 Aunque lo anotado en precedencia es suficiente, por sí solo, para frustrar el éxito de todos los pedimentos que formuló la parte actora (en la medida en que todos ellos se sustentaron en la existencia de las comentadas deficiencias), el Tribunal estima importante destacar un motivo adicional que le cerraba el paso a la resolución contractual que pidió la señora Bonilla Leguizamón, como primera pretensión subsidiaria.

existencia de las comentadas deficiencias), el Tribunal estima importante destacar un motivo adicional que le cerraba el paso a la resolución contractual que pidió la señora Bonilla Leguizamón, como primera pretensión subsidiaria. En el parágrafo de la cláusula 5ª del contrato de compraventa sobre el que aquí se contiende, los extremos de este litigio pactaron que “el vendedor y el comprador renuncian a la condición resolutoria emanada de las cláusulas contenidas en la presente escritura y se otorga a título firme e irresoluble”. (fl. 105, vto.). En cuanto a la validez de esta clase de estipulaciones contractuales y tras efectuar un extenso análisis sobre la interrelación que existe entre la autonomía de la voluntad privada y el orden público, la Corte ha precisado, en más de una oportunidad, que “la renuncia expresa o tácita de la potestad resolutoria, en línea de principio, no vulnera normas de aquel linaje, en la medida en que su prescindencia sólo implica desechar la posibilidad de terminar el contrato por una de tantas circunstancias que pueden conducir a ese fin, esto es, el incumplimiento de la prestación debida, determinación que atañe solo a los individuos que concurrieron a perfeccionar el acuerdo y, concretamente, a aquel que declina tal prerrogativa. En consecuencia, las partes (…), tienen el poder de decidir si se desprenden o no de la opción de reclamar la

prerrogativa. En consecuencia, las partes (…), tienen el poder de decidir si se desprenden o no de la opción de reclamar la terminación del vínculo cuando no ha habido el acatamiento debido de los compromisos asumidos por una de ellas ”4 .

4 CSJ., sent. de 23 de marzo de 2012, exp. 2007-00067. Ver en este mismo sentido sentencias de 19 de octubre de 2011, Exp. 2001-00847 y de 12 de noviembre de 1998, Exp. 5077.OFYPVZ 2009 00278 01 10 En esa misma oportunidad, también destacó la Corte que: “relacionado con el tema, buen número de autores, nacionales y extranjeros, han dedicado importantes estudios a valorarlo y, con algunas variables, más de forma que de fondo, convergen en la procedencia de la renuncia a la condición resolutoria. Por ejemplo, el autor venezolano José MelichOrsini comentando el artículo 1167 del C.C. de ese país, expuso que ‘en tal sentido habrá que admitir no solo la renuncia al ejercicio de la acción una vez que se ha consumado el incumplimiento, lo que puede ocurrir bien en forma expresa, bien de modo tácito como cuando un acreedor que podría rehusar la prestación incompleta o defectuosa, resuelve inequívocamente aceptarla sin reservas; sino también la posibilidad de dicha renuncia expresa o tácita con anticipación al propio evento del incumplimiento y aun

aceptarla sin reservas; sino también la posibilidad de dicha renuncia expresa o tácita con anticipación al propio evento del incumplimiento y aun coetáneamente a la celebración del contrato ’ (La Resolución del Contrato por Incumplimiento, Editorial Temis Librería, Bogotá-Caracas1982, pp 298). Y entre nosotros corresponde destacar al autor Gómez Estrada, quien sostiene: ‘por supuesto que no tratándose de derecho irrenunciable en los términos del art. 15 del C. C, nada impide que el vendedor renuncie en cualquier momento a la condición resolutoria resultante a su favor de la forma estipulada para el pago del precio por el comprador. Cuando así ocurre, el título de compraventa se hace firme y definitivo entre las partes, y desde luego respecto de todo futuro subadquirente, por manera que el incumplimiento del comprador no dará lugar en ningún caso a pedir la resolución de la venta. En el caso de producirse este incumplimiento, el vendedor no dispondrá sino de la acción de cumplimiento con la indemnización de perjuicios correspondiente (...) como la renuncia a la acción resolutoria, tratándose de venta de inmuebles, repercute en la apertura de posibilidades de crédito hipotecario para el comprador, ordinariamente necesitado de él sobre todo cuando se trata de adquisición o construcción de vivienda, se ha hecho muy frecuente dicha

comprador, ordinariamente necesitado de él sobre todo cuando se trata de adquisición o construcción de vivienda, se ha hecho muy frecuente dicha renuncia en los contratos de venta de inmuebles con plazo para pagar el precio (César Gómez Estrada, De los principales Contratos Civiles, Editorial Temis S.A., Bogotá- Colombia, 1999)”5 . La contundencia de las pautas jurisprudenciales y doctrinales recién reseñadas, son suficientes para colegir la improcedencia de la pretensión resolutoria que formuló la señora Bonilla Leguizamón, máxime si se tiene en cuenta que: (i) en este asunto en particular, dicha litigante ni siquiera cuestionó la validez de la cláusula de renuncia; (ii) los “incumplimientos” que la parte actora le atribuyó a su contraparte negocial, y en cuya virtud se pidió la resolución del

5 ibidémOFYPVZ 2009 00278 01 11 reseñado contrato de compraventa, no comprometen la aptitud del inmueble para ser destinado de acuerdo con su naturaleza (vivienda) y (iii) no fue la compradora la única que renunció a la posibilidad de pedir judicialmente la resolución (por incumplimiento) del contrato, sino que también a esa facultad renunció la vendedora, razón adicional para que tal estipulación no sea pasible de tildarse de

sino que también a esa facultad renunció la vendedora, razón adicional para que tal estipulación no sea pasible de tildarse de abusiva o leonina (hipótesis última que, se insiste, ni siquiera sugirió la demandante). 3.3. Resta añadir, finalmente, que ante la ausencia de pruebas técnicas que evidenciaran la existencia y la gravedad de las “irregularidades” tantas veces aludidas, mayores lucubraciones no se requieren para concluir la improcedencia de la acción quanti minoris que, como segunda pretensión subsidiaria, formuló la parte actora, pues, en últimas, quedó sin demostrar que el precio de la compraventa que celebraron las partes fuera mayor que el valor real de la cosa vendida (entendiéndose por tal su costo teniendo en cuenta los desperfectos que presenta). No se olvide que “para efectos de la acción estimatoria, debe tenerse en cuenta que para calcular la suma en que el precio debe ser rebajado es necesario hacer una aparente proporción entre el precio convenido y el valor real depreciado del bien vicioso, y se dice aparente pues la proporcionalidad se refiere a la comparación del deprecio que con motivo del vicio experimenta el objeto vendido con el precio convenido” (CSJ sent. de 14 de agosto de

2009, exp. 2000 09578), labor demostrativa que, vuelve y se insiste, recaía en la demandante (art. 177, C. de P. C.).

4. Visto, entonces, que no se demostró la concurrencia de los presupuestos que requería el éxito de las pretensiones que formuló la parte actora, no queda camino distinto al de confirmar el fallo apelado.OFYPVZ 2009 00278 01 12

DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que el 13 de mayo de 2015 profirió el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso ordinario seguido por Gabriela Lucía Bonilla Leguizamón contra Yolanda Gómez Restrepo. Costas de esta instancia a cargo de la parte actora. Liquídense, teniendo en cuenta la suma de $750.000 , que el Magistrado Ponente fija como agencias en derecho. Cumplido lo anterior, remítase el expediente a la oficina de origen.

Notifíquese y cúmplase Los Magistrados,

ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA

JORGE HERNÁN VARGAS RINCÓN