TSDJ BOG SC - 11001 3103 024 2005 00381 01-(16-06-2010)

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrado Ponente

OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

Bogotá, D. C., dieciséis de junio de dos mil diez (aprobado en Sala de 11 de mayo de 2010) 11001 3103 024 2005 00381 01 Decídese la apelación formulada por la parte demandante contra la sentencia que el 27 de noviembre de 2009 profirió el Juzgado 24 Civil del Circuito de Bogotá en el proceso ordinario (reivindicatorio) seguido por Héctor Hernando Hernández Hernández contra Gilberto López Guevara.

ANTECEDENTES

1. Se pidió en la demanda que “se condene al señor López Guevara a restituirle al señor Hernández Hernández la porción física equivalente al

43% del apartamento 101 del Edificio Marina PH, ubicado en la Carrera 19 No. 62-54/62-49, junto con los frutos civiles debidamente indexados que el demandante hubiera podido percibir con mediana inteligencia, en el tiempo comprendido entre el 1º de octubre de 1998, hasta cuando se restituya el bien por el poseedor irregular”. Adujo el demandante que la señora Filomena Rojas Cifuentes adquirió, mediante contrato de compraventa instrumentado en la escritura pública No. 2837 de 20 de agosto de 1987, la totalidad del apartamento 101 del Edificio Marina; que la señora Rojas Cifuentes enajenó a favor de Jorge Antonio

mediante contrato de compraventa instrumentado en la escritura pública No. 2837 de 20 de agosto de 1987, la totalidad del apartamento 101 del Edificio Marina; que la señora Rojas Cifuentes enajenó a favor de Jorge Antonio Duque Rojas el 57% de ese apartamento; que, posteriormente, los copropietarios resolvieron “dividir de hecho el apartamento 101 del EdificioOFYP 2005 00381 01 2 Marina”; que de esa “división” surgieron dos apartamentos denominados ‘nuevo apto. 101’ y ‘nuevo apto 102’, y que “esa división de hecho nunca se formalizó ante las autoridades competentes”, no obstante lo cual “la señora Rojas Cifuentes tomó posesión de la porción material del ‘nuevo’ apartamento 101”. Añadió el señor Hernández Hernández que el 2 de agosto de 1995 adquirió del señor Duque Rojas el 57% del “antiguo apartamento 101”, pero que como en la escritura de compraventa correspondiente no se hizo mención de la división material acordada entre el vendedor Duque Rojas y Filomena Rojas Cifuentes, “lo entregado realmente fue solo la porción que se llamaría nuevo apartamento 102”; que “el 20 de enero de 1998 la señora Rojas Cifuentes celebró con el demandado un contrato de promesa de compraventa relativo al nuevo apartamento 101”; que desde la recién citada

Rojas Cifuentes celebró con el demandado un contrato de promesa de compraventa relativo al nuevo apartamento 101”; que desde la recién citada fecha (20 de enero de 1998), el señor López Guevara “se apoderó de tal espacio físico del inmueble”, y que, no obstante lo anterior, la señora Rojas Cifuentes celebró el 21 de septiembre de 1998 un contrato de compraventa con el hoy reivindicante sobre la porción del inmueble que ocupa el demandado.

2. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. El demandado excepcionó “ausencia de causa” y “temeridad y mala fe”, con estribo en que “Gilberto López Guevara ocupa el inmueble [objeto de la pretensión reivindicatoria] en virtud de un contrato de promesa de compraventa”.

Agregó que “la titulación de que hace gala el demandante no es anterior a la posesión que en forma quieta, pacífica y tranquila ha ostentado el señor López Guevara”, y que su posesión “ fue adquirida con justo título y ha sido de buena fe”.

3. EL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA. El juez a quo desestimó las pretensiones de la demanda. Adujo que “ por esencia, un promitente

comprador está en una situación legal que excluye la posibilidad de tenerlo como dueño, precisamente porque hasta tanto no se perfeccione la venta el dueño es otro, lo que implica reconocimiento de dominio sobre esa cosa en otra persona”, y que “el hecho de que el mismo demandante lo cite como poseedor no convierte al demandado en tal, como tampoco se erige en constitutivo del fenómeno posesorio el que el demandado así se tilde, puesOFYP 2005 00381 01 3 aceptarlo así sería irrespetar la fuerza del aludido contrato de promesa de compraventa”. El fallador de primer grado acotó que “la situación planteada en el presente caso es de aquellas en que excepcionalmente se debe tener a un tercero que no intervino en la relación negocial como vinculado a sus efectos, pues el actor (…) era ampliamente sabedor de todas las circunstancias que rodearon la existencia y desarrollo del contrato y, a pesar de ello, adquirió el bien, lo que, dicho en términos coloquiales, traduce que compró el problema, y por ende debe afrontarlo como en derecho corresponde, haciendo desaparecer el obstáculo contractual en virtud del cual el acá demandado se ampara a negarse a entregar el bien”.

4. EL RECURSO DE APELACIÓN. Al sustentar su alzada, el actor recabó en que el demandado confesó su calidad de poseedor, hecho que fue reafirmado por quienes rindieron testimonio en el decurso de la primera instancia y por la prueba trasladada del proceso ejecutivo radicado con el No.

recabó en que el demandado confesó su calidad de poseedor, hecho que fue reafirmado por quienes rindieron testimonio en el decurso de la primera instancia y por la prueba trasladada del proceso ejecutivo radicado con el No. 2001 00975, “donde mediante incidente de desembargo se declara al aquí demandado poseedor”; que “no es pertinente el recurso argumentativo que utiliza el juez para imponer obligaciones de un contrato a una persona que no fue parte en él”, y que “los derechos provenientes de la promesa de compraventa sólo son exigibles a las partes que la suscribieron, por lo que no se puede predicar que terceros [como] el propietario actual del bien sean vinculados mediante una tesis espuria”.

CONSIDERACIONES

1. Reunidos los supuestos de orden procesal y ante la ausencia de irregularidades que comprometan lo actuado, se decidirá de fondo el presente asunto.

2. Sabido se tiene que quien pretende la reivindicación de un bien debe acreditar el “derecho de dominio en el demandante, posesión material en el demandado, cosa singular reivindicable o cuota determinada de cosa singular, identidad entre la cosa que pretende el actor y la poseída por el demandado” (CSJ, sent. de diciembre 2 de 1997, exp. 4987) y, adicionalmente, que los títulos del demandante sean anteriores a la posesiónOFYP 2005 00381 01 4

demandado” (CSJ, sent. de diciembre 2 de 1997, exp. 4987) y, adicionalmente, que los títulos del demandante sean anteriores a la posesiónOFYP 2005 00381 01 4 de su contraparte (CSJ, sent. de febrero 10 de 2003, exp. 6788), elementos todos que, como se explicará en líneas siguientes, se encuentran presentes en el caso que ocupa la atención del Tribunal. 2.1. En efecto, en el asunto sub exámine el derecho de dominio de la parte demandante sobre la porción que pretende reivindicar fue demostrado con la aportación de copia auténtica de las escrituras públicas Nos. 4703 de 2 de agosto de 1995 (sobre el 57%) y 4840 de 21 de agosto de 1998 (sobre el 43% restante), ambas otorgadas en la Notaría 37 del Círculo de Bogotá, en las cuales se instrumentó la compraventa del inmueble en disputa efectuada, respectivamente, por los señores Jorge Antonio Duque Rojas y Filomena Rojas Cifuentes, y con el certificado de tradición que demuestra el registro de los mencionados títulos, documentos que fueron aportados junto con el libelo introductorio (fls. 16 a 74, c. 1), debiéndose agregar que la señora Duque Rojas adquirió el aludido inmueble mediante escritura pública 2837 de 20 de agosto de 1987, documento que aportó el demandante (fl. 244, c. 2) y que prueba la vetustez de su título. 2.2. En lo que concierne a la posesión material sobre el bien en

de 20 de agosto de 1987, documento que aportó el demandante (fl. 244, c. 2) y que prueba la vetustez de su título. 2.2. En lo que concierne a la posesión material sobre el bien en disputa, cumple señalar que en su escrito de contestación de la demanda el señor López Guevara manifestó que tiene ánimo de dueño sobre dicho inmueble (ver fl. 76, c. 1), afirmación que constituye confesión a través de apoderado judicial (art. 197, C. de P. C.). Obsérvese que en la referida o portunidad se manifestó que “el señor Gilberto López Guevara viene ocupando junto con su familia el 43% del globo de mayor extensión, ejerciendo dicha posesión como señor y dueño, en forma quieta y pacífica”. Sobre el tema del que se viene hablando, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que “para demostrar el presupuesto referente a la posesión en el demandado, la ley no exige una prueba específica. Pero si el demandado, al responder la demanda acepta o admite que es poseedor, incuestionablemente se está en presencia de un medio de prueba excelente, vigoroso y bastante para demostrar tal hecho (…)” (sentencia de 3 de marzo de 1994). El aserto expuesto en párrafos precedentes se ve robustecido si se repara en que la testigo Gloria Amparo del Pilar Moya Pardo señaló que elOFYP 2005 00381 01 5

de 1994). El aserto expuesto en párrafos precedentes se ve robustecido si se repara en que la testigo Gloria Amparo del Pilar Moya Pardo señaló que elOFYP 2005 00381 01 5 demandado “es el propietario del apartamento” (pregunta No. 7, fl. 173, c. 1), mientras que el señor Carlos Remides Mora Palma declaró que “don Gilberto López [Guevara] tiene la posesión de su apartamento y él muestra sus papeles hace diez años” (fl. 182, c. 2), sin que tampoco pueda perderse de vista que, según la prueba trasladada por e l Juzgado 35 Civil del Circuito de Bogotá, el demandado salió avante en el trámite incidental de oposición al secuestro que promovió en el proceso ejecutivo adelantado por Martha Elena Duque Rojas contra el ahora reivindicante, esto por cuanto que, según el juez de la ejecución, “en la época en que se practicó el secuestro [5 de marzo de 2002] el señor López Guevara tenía la posesión material del inmueble ubicado en la Carrera 19 No. 61-45/49, apartamento 101” (ver fls.. 29 a 31, c. copias 3). Vale la pena anotar que si bien el contrato de promesa de compraventa, por regla, “...no constituye un acto jurídico traslaticio de la tenencia o de la posesión del bien sobre el cual ella versa” (CSJ, CCXLIII,

compraventa, por regla, “...no constituye un acto jurídico traslaticio de la tenencia o de la posesión del bien sobre el cual ella versa” (CSJ, CCXLIII, 530), lo cierto es que tampoco excluye de tajo la posibilidad de que el promitente comprador se constituya, desde el momento de la entrega material del predio prometido en venta, puesto que, como acontece –según las probanzas enantes mencionadas– en el caso sub lite, en determinados eventos la posesión puede nacer con la entrega del predio que se hace en cumplimiento de las obligaciones surgidas de un contrato preparatorio a la venta. Fácil se concluye, entonces, que no anduvo afortunado el juez a quo en tanto extrañó la calidad de poseedor del inmueble objeto de la controversia en cabeza del demandado. 2.3. Tampoco había lugar a extender los efectos del contrato de promesa de compraventa celebrado entre la señora Filomena Rojas Cifuentes y el hoy demandado al señor Hernández Hernández. En efecto, ninguna duda cabe de que el actor no participó, ni directa, ni indirectamente, en la celebración del contrato de promesa de compraventa (convenio en el que intervinieron, únicamente, la señora Martha Elena Duque Rojas, apoderada de Filomena Rojas Cifuentes, y el ahora demandado), ni cabe predicar, tampoco, que la promitente vendedora hubiera cedido su posición

de Filomena Rojas Cifuentes, y el ahora demandado), ni cabe predicar, tampoco, que la promitente vendedora hubiera cedido su posición contractual en el aludido negocio preparatorio.OFYP 2005 00381 01 6 En resumidas cuentas, como quiera que el demandante es un penitus extranei frente al contrato de promesa de compraventa que celebraron Filomena Rojas Cifuentes y Gilberto López Guevara, y que no se acreditó que mediara otra relación convencional entre el reivindicante y el demandado en virtud de la cual éste poseyera el inmueble en disputa, no resultaba factible sostener que la pretensión reivindicatoria del señor Hernández Hernández quedó excluida por la relación negocial que surgió entre los señores Rojas Cifuentes y López Guevara. No se olvide que, en línea de principio, “el contrato es norma, precepto o regla negocial vinculante de las partes, únicas legitimadas para deducir o controvertir los derechos y prestaciones derivados de su existencia, a diferencia de los terceros, respecto de quienes, ni los perjudica, ni los favorece, es decir, el principio general imperante es el de la relatividad de los contratos cuyo fundamento se encuentra en la esfera de la autonomía privada, la libertad contractual y la legitimación dispositiva de los intereses de cada persona” CSJ, sent. de 1º de julio de 2008, exp. 2001 06291), sin que pueda pasarse por alto que “si el dueño no ha celebrado negocio

de cada persona” CSJ, sent. de 1º de julio de 2008, exp. 2001 06291), sin que pueda pasarse por alto que “si el dueño no ha celebrado negocio jurídico alguno en cuya virtud la posesión del bien que se reivindica haya pasado a los demandados, no existirá entonces un contrato que vincule al actor con los demandados, y, por consiguiente, para aquel la pretensión será extracontractual, mientras que éstos no podrán hacer valer contra el dueño, como causa para vedar la reivindicación, un acto celebrado con persona distinta, porque esto lo impide el principio de la relatividad de los contratos” (CSJ, sent. de 5 de agosto de 2005, exp. 6093). 2.4. Sentado lo anterior, conviene añadir en torno a otro de los elementos de la acción de dominio, que ninguna objeción cabe frente a la identidad entre el inmueble de propiedad de la demandante, el señalado en las pretensiones del libelo introductorio y aquel sobre el cual detenta posesión el señor López Guevara, todo lo cual fue refrendado por la prueba pericial recaudada por el juez a quo (fl. 184 a 194, c. 2), a lo que ha de agregarse que sobre ese punto no se suscitó ningún debate entre los litigantes.

agregarse que sobre ese punto no se suscitó ningún debate entre los litigantes. 2.5. Como a las premisas recién consignadas se suma el carácter singular del bien en disputa, cuya naturaleza reivindicable no ha puesto enOFYP 2005 00381 01 7 tela de juicio ninguno de los interesados, así como la preeminencia del título de dominio del actor (que, se itera, data del 20 de agosto de 1987, según la cadena de títulos que hizo valer en el proceso) sobre la posesión del demandado (que, según lo dicho por él mismo al sustentar su defensa de “ausencia de causa”, inició el 20 de enero de 1998, ver fl. 146, c. 1), se colige la viabilidad de la reivindicación impetrada por Héctor Hernando Hernández Hernández.

3. Efecto de lo anterior, impónese revocar la sentencia apelada, declarar imprósperas las excepciones de “ausencia de causa” y “temeridad y mala fe”, propuestas por el demandada, y acceder a la pretensión reivindicatoria propuesta por el señor Héctor Hernando Hernández

Hernández. Consecuente con lo anterior, y conforme lo ordena el artículo Capítulo IV, Título XII, Libro II del Código Civil, se impone determinar lo concerniente a la reclamación sobre los frutos civiles y naturales deprecados por la actora, debiéndose dejar sentado desde ya que el señor López Guevara no reclamó el reconocimiento de mejoras útiles realizados en el predio en disputa, ni

debiéndose dejar sentado desde ya que el señor López Guevara no reclamó el reconocimiento de mejoras útiles realizados en el predio en disputa, ni tampoco probó la realización de las mismas, lo que hace inviable su reconocimiento. Con el anunciado propósito resalta la Sala que el demandado es poseedor de buena fe, pues nada hizo el señor Hernández Hernández para desvirtuar la presunción que consagra el artículo 769 del Código Civil, por manera que, al tenor del inciso 3º del artículo 964, ejúsdem, sólo se reconocerán los frutos civiles causados desde el día en que se integró la litis, esto es, el 13 de febrero de 2006 (fl. 116, c. 1), hasta que se materialice la restitución del predio en disputa al actor.

Lo anterior se traduce en restituir al reivindicante la suma de $45’454.694, suma (según los parámetros establecidos por la experticia realizada en el decurso de la primera instancia y las prescripciones que en materia de rentas de inmuebles de vivienda urbana estableció la Ley 820 de 2003 en sus artículos 2º y 18) correspondiente a los cánones causados entre el 13 de febrero de 2006 y el 12 de marzo de 2010 por el ‘nuevo apartamento 101’ del Edificio Marina PH ( actualizados anualmente según la reglaOFYP 2005 00381 01 8 establecida en el artículo 20 de la citada Ley 820 de 2003), además de las

101’ del Edificio Marina PH ( actualizados anualmente según la reglaOFYP 2005 00381 01 8 establecida en el artículo 20 de la citada Ley 820 de 2003), además de las rentas que habrían de causarse desde la última de las citadas calendas (20 de marzo de 2010), hasta la entrega definitiva del predio, para lo cual se tendrá en cuenta que, para el año 2010, el canon de arrendamiento ascienda a $999.829 mensuales.

4. Puestas así las cosas, se revocará el fallo apelado y se accederá a las pretensiones de la demanda reivindicatoria, en los términos de las consideraciones precedentes.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE PRIMERO. Revocar la sentencia que el 27 de noviembre de 2009 profirió el Juzgado 24 Civil del Circuito de Bogotá en el proceso ordinario (reivindicatorio) seguido por Héctor Hernando Hernández Hernández contra Gilberto López Guevara. SEGUNDO. Declarar imprósperas las excepciones de “ausencia de causa” y “temeridad y mala fe” propuestas por el demandado y, en

consecuencia, conceder la reivindicación suplicada, por lo que se ordena la entrega al señor Hernández Hernández de la porción de terreno denominada ‘nuevo apartamento 101’, identificado según los linderos consignados en el hecho 7º (lit. a) de la demanda, del predio ubicado en la carrera 19 A No. 61B-45 de Bogotá. TERCERO. Condénase al demandado al pago de $45’454.694 a título de frutos civiles del inmueble objeto de la pretensión reivindicatoria causados hasta el 12 de marzo de 2010, así como al pago de las rentas que se causen desde esa última fecha, hasta la entrega material del inmueble de marras, esto siguiendo los derroteros fijados en la tercera de las consideraciones que anteceden.OFYP 2005 00381 01 9 CUARTO. Cancélese la medida de inscripción de la demanda que se dispuso en esta tramitación. Ofíciese. QUINTO. Costas de ambas instancias a cargo de la demandada. Liquídense las de segunda instancia por la Secretaría del Tribunal. Cumplido lo anterior, remítase el expediente al despacho de origen. Notifíquese Los Magistrados,

OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA

MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ