TSDJ BOG SC - 11001 3103 027 2010 00478 01-(25-04-2014)

Sentencia

Descriptor: RESTITUCIÓN DE LOCAL COMERCIAL. Desahucio – mejoras.

Fuente Formal: Artículos 518 y 520 del Código de Comercio.

TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrado Ponente

ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA

Bogotá, D. C., veinticinco de abril de dos mil catorce (aprobado en Sala de 25 de marzo de 2014) 11001 3103 027 2010 00478 01 Decídese la apelación que formuló la demandada contra la sentencia que el 29 de noviembre de 2013 profirió el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá, en el proceso abreviado (de restitución de inmueble arrendado), que promovió Gustavo Adolfo Gómez Castaño contra Marco Antonio Alvarado y Aníbal Cáceres Carvajal.

ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA. Con base en las causales 1ª y 3ª del artículo 518 del Código de Comercio, el libelista reclamó que “se declare terminado el contrato de arrendamiento del local comercial

ubicado en la Calle 15 No 12-70 de Bogotá, suscrito el 1º de junio de 2003 entre el arrendador cesionario Gustavo Adolfo Gómez Castaño y Marco Antonio Alvarado y Aníbal Cáceres Carvajal, en calidad de coarrendatarios” y que se condene a los demandados a restituir el

Marco Antonio Alvarado y Aníbal Cáceres Carvajal, en calidad de coarrendatarios” y que se condene a los demandados a restituir el predio.OFYPVZ 2010 00478 01 2 En síntesis, se relató en el libelo incoativo que, por haber adquirido (en febrero de 2008) la titularidad del “edificio del que hace parte” el local comercial mencionado, desde esa época el demandante funge como “arrendador cesionario” del contrato de locación que sobre el inmueble en disputa celebraron Luz Nelia Lizcano de Maldonado y Sara Lilia Lizcano de Aparicio (arrendadoras) con los aquí demandados el 1º de junio de 2003; que “mediante comunicado de agosto 25 de 2008, enviado por correo certificado a los señores Alvarado y Cáceres Carvajal se les notificó la no renovación del contrato por el interés del nuevo propietario en demoler el inmueble para la construcción de locales más pequeños”; que los demandados “fueron sancionados por la empresa de energía” y que, además, están en mora de pagar $10012.500”, suma equivalente al incremento anual de 12.5% “de junio de 2009 a julio de 2010 y el canon del mes de febrero de 2010”.

2. LA CONTESTACIÓN. Marco Antonio Alvarado excepcionó “falta de prueba de la cuantía de los incrementos en que se

de febrero de 2010”.

2. LA CONTESTACIÓN. Marco Antonio Alvarado excepcionó “falta de prueba de la cuantía de los incrementos en que se fundamenta la demanda”; “solución o pago efectivo”; “inexistencia de la causal de mora en el pago” y “compensación”. Alegó que “está a paz y salvo por servicios públicos y por cánones mensuales de arrendamiento”; que el incremento del 12.5% se pactó únicamente para el 2008” y que “no puede el cesionario reclamar obligaciones que se encontraban completamente satisfechas a satisfacción del cedente”.

Añadió que “no ha recibido desahucio alguno y el supuesto desahucio en que se apoya el demandante, es improcedente y extemporáneo y, además, no contiene los requisitos de forma y de fondo para constituir una causal de restitución” y que “el inmueble está en buen estado de conservación y no requiere ser demolido”.OFYPVZ 2010 00478 01 3 También el señor Alvarado pidió que, de ordenarse la restitución del predio, se le conceda el derecho de retención sobre el mismo, hasta tanto el demandante le pague la suma de $250000.000, por concepto de “mejoras materiales e intangibles”. Las primeras las hizo consistir en “las mejoras de carácter necesario autorizadas por el arrendador y sufragadas por el arrendatario” y las

$250000.000, por concepto de “mejoras materiales e intangibles”. Las primeras las hizo consistir en “las mejoras de carácter necesario autorizadas por el arrendador y sufragadas por el arrendatario” y las segundas, a título de “prima comercial o good will” del establecimiento de comercio que funciona en el local arrendado. Anibal Cáceres Carvajal se abstuvo de contestar la demanda.

3. EL FALLO APELADO. El juez a quo ordenó la restitución del inmueble en disputa. Consideró que fue bien efectuado el “desahucio”, mediante el cual (el 26 de febrero de 2008), el arrendador informó a su contraparte que requería el predio “para hacer la reparaciones, remodelación y construcción en los 7 pisos que componen el inmueble arrendado”. De otro lado, negó el reconocimiento de las mejoras que reclamó el señor Alvarado, por cuanto, a su juicio, no se demostró que estas hubiesen sido “necesarias”. Añadió que en el contrato de arrendamiento “no se convino el reconocimiento del good will”.

4. LA APELACIÓN. El apoderado judicial del señor Alvarado alegó que “no existe prueba de que mi poderdante haya recibido el desahucio”; que “no hay confesión expresa del demandado sobre el

alegó que “no existe prueba de que mi poderdante haya recibido el desahucio”; que “no hay confesión expresa del demandado sobre el recibo del desahucio”; que “la declaración del demandado no arroja precisión sobre si la comunicación fue enviada con la antelación prevista en la Ley”; que el “motivo del desahucio que se invoca en la demanda no es totalmente coincidente con el que se dijo en la carta de marras (…), pues no es ahora la remodelación de los 7 pisos, sino apenas ‘un interés’, un deseo, algo que todavía no está plenamenteOFYPVZ 2010 00478 01 4 definido de hacer una demolición”; que “no basta con hacer un desahucio con la anticipación de Ley, debe además probarse el supuesto de hecho que se invoca en el mismo” y que “la causal de desahucio la otorga la Ley al propietario y la calidad de propietario debe ser probada”. Adicionó que “para probar las mejoras se pidió una inspección judicial que no nos fue negada, sino aplazada y, por ello, ha debido luego decretarse o negarse” y que “la sentencia está viciada de nulidad irreparable, puesto que no se dictó dentro del término de un año previsto en el texto actual del artículo 124 del C. de P. C. (mod. Art. 9º, L. 1395 de 2010).

CONSIDERACIONES

1. Se decidirá de fondo el presente asunto en tanto que, a juicio de la Sala, no hay lugar a declarar la “nulidad” que solicitó el

CONSIDERACIONES

1. Se decidirá de fondo el presente asunto en tanto que, a juicio de la Sala, no hay lugar a declarar la “nulidad” que solicitó el señor Alvarado al sustentar su recurso de apelación. Primero, porque no alcanzó a transcurrir un año desde la fecha en que el Juez Sexto Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá avocó el conocimiento de las presentes diligencias ( 10 de octubre de 2013) y la fecha en que dicho fallador emitió la correspondiente sentencia ( 29 de noviembre de 2013). Además, la “irregularidad” que se puso de presente en el escrito de apelación (que atañe al tema de “reparto” o de competencia interna entre dos despachos de la misma categoría, especialidad y circuito judicial) no concierne, en puridad, a ninguno de los factores de competencia (objetivo, subjetivo, funcional, territorial o de conexión) cuya preterición daría lugar a la causal de nulidad prevista en el numeral 2º del artículo 140 del C. de P. C.

No sobra destacar que la hermenéutica que aquí se dispensó sobre la “nulidad” que invocó el demandado, (adoptada ya por variosOFYPVZ 2010 00478 01 5 Magistrados de la Sala Civil de este Tribunal 1 ), fue apreciada por la Corte Suprema de Justicia, en sede de tutela, como un “criterio razonable de interpretación”2 .

2. Precisado lo anterior, conviene memorar que respecto a la

Corte Suprema de Justicia, en sede de tutela, como un “criterio razonable de interpretación”2 .

2. Precisado lo anterior, conviene memorar que respecto a la causal en cuya base el juez a quo ordenó la restitución , la censura alegó, en resumen, que el demandante no acreditó, como lo exige la normatividad correspondiente, que el “desahucio fue remitido, recibido y conocido, con la anticipación que establece la Ley, por el arrendatario” y que “no basta con hacer un desahucio con la anticipación de Ley, debe además probarse el supuesto de hecho que se invoca en el mismo, cual es, en este caso, la necesidad de realizar reparaciones y de construir una obra nueva de su propiedad”.

En cuanto al primero de los referidos reparos, es bueno memorar que el ordenamiento previó que el arrendatario que haya ocupado por más de dos años un local con un mismo establecimiento de comercio sólo puede ser despojado del predio que ocupa con ocasión de tres específicos eventos, consagrados taxativamente por el artículo 518 del Código de Comercio: a) El incumplimiento contractual; b) Cuando el propietario requiera el predio arrendado para su propia habitación o con el fin de establecer una empresa sustancialmente diversa de la del locatario; y, c) Cuando el inmueble arrendado deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin el desalojo.

sustancialmente diversa de la del locatario; y, c) Cuando el inmueble arrendado deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin el desalojo. De lo que se consignó en la demanda y en la contestación, se observa que los demandados han detentado el predio arrendado con el mismo establecimiento de comercio (Hotel Panamericano Aquarium, fl. 116), desde el 1º de junio de 2003, por manera que, en

1 Ver, a manera simplemente ilustrativa, autos del 13 de noviembre de 2013, exp. 2006 00401 02 y de 22 de febrero de 2013, exp. 2010 00010 01. 2 Ver sentencia Sala de Cas. Civil del 29 de agosto de 2012 y de la Sala de Cas. Laboral del 16 de octubre de 2012, exp. 2012 01616.OFYPVZ 2010 00478 01 6 armonía con el artículo 518 del estatuto mercantil, prima facie, dichos litigantes tienen derecho a la renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo. Ahora bien, para enervar ese derecho de renovación, se alegó en la demanda que el actor requiere el inmueble “para hacer unas reparaciones, remodelación y construcción de locales más pequeños, con obras que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación del local arrendado” y que, por esa razón, “expresó a los arrendatarios que el motivo de la no renovación corresponde al

del local arrendado” y que, por esa razón, “expresó a los arrendatarios que el motivo de la no renovación corresponde al interés (del señor Gómez Castaño) de hacer las reparaciones, remodelación y construcción en los 7 pisos que componen el inmueble arrendado” (fl. 50). El motivo que invocó el demandante en su libelo incoativo y en el desahucio que afirmó haber comunicado a sus arrendatarios (que, contrario a lo que alegó la censura, es –medularmenteel mismo), lo consagra el artículo 518 del Código de Comercio como causal de terminación del contrato de arrendamiento. Como se sabe, el éxito de la causal esgrimida por la parte actora impone que se hubiera surtido en debida forma el desahucio de que trata el artículo 520 del Código de Comercio, lo que ha de efectuarse “con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato”. Conviene destacar que la vigencia del negocio jurídico de locación sobre el que versa este litigio empezó el 1º de junio de 2003 y se pactó que inicialmente se extendería por un término de tres años (fl. 6), de lo que se colige que el desahucio debió haberse verificado, a más tardar, el 1º de diciembre de 2008, es decir, seis meses antes de lo previsto para que operara la siguiente

haberse verificado, a más tardar, el 1º de diciembre de 2008, es decir, seis meses antes de lo previsto para que operara la siguiente prórroga automática del negocio (1º de junio de 20093 ).OFYPVZ 2010 00478 01 7 Contrario a lo que insistentemente alegó el señor Alvarado al contestar la demanda y al sustentar su apelación, el cumplimiento del recién aludido requisito es asunto que refrendan algunas de las documentales que obran en el expediente y las declaraciones que el mismo inconforme extendió al contestar el interrogatorio que le formuló su contraparte. En efecto, a folios reposa una carta que el 1º de octubre de 2008 envió Marco Antonio Alvarado al abogado Julio Orlando Rodríguez Castillo (apoderado judicial del aquí demandante), en la que reza que “atendiendo su solicitud enviada el 20 de septiembre de 2008, me permito informarle que es mi deber y responsabilidad entregar el predio de la referencia a paz y salvo por concepto de servicios públicos, para lo cual estamos haciendo los trámites ante Codensa para trasladar a otro predio de mi propiedad la multa existente” (fl. 18). Además, cuando se le auscultó acerca de si “es cierto que usted mediante comunicación de octubre 1º de 2008 admitió tener conocimiento de la no renovación del contrato” (l. 258),

cierto que usted mediante comunicación de octubre 1º de 2008 admitió tener conocimiento de la no renovación del contrato” (l. 258), el demandado manifestó que “ sí. Yo ya sabía que ya no me renovaban el contrato y el deber de todo inquilino es entregar los inmuebles libres de todos los servicios” (fl. 260, pregunta 8ª), a lo que añadió que “yo recuerdo que me envió la comunicación y que me daba un plazo, no recuerdo si era hasta el 30 de mayo de 2009 que para esa fecha debía estar el edificio totalmente desocupado…” ( ib.). Así las cosas, mayores lucubraciones no son requeridas para concluir que para el 20 de septiembre de 2008 (es decir, más de ocho meses antes de la fecha prevista para que operara la prórroga automática del contrato de locación), el arrendador ya había informado al señor Alvarado que el referido negocio jurídico no iba a

3 Esto, de conformidad con el artículo 829 del Código de Comercio, a cuya voz “cuando el plazo sea de meses o de años, su vencimiento tendrá lugar el mismo día del correspondiente mes o año; si este no tiene tal fecha, expirará en el último día del respectivo mes o año…”.OFYPVZ 2010 00478 01 8 ser renovado, tanto así que el mismo arrendatario se comprometió a entregar el inmueble “a paz y salvo por concepto de servicios públicos”.

ser renovado, tanto así que el mismo arrendatario se comprometió a entregar el inmueble “a paz y salvo por concepto de servicios públicos”. La prenotada vicisitud impone tener por satisfecho el presupuesto contenido en el artículo 520 del Código de Comercio, el cual se limita a disponer que “ el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato , so pena de que este se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial”. Expresado de otro modo, tal precepto normativo no prevé mayores exigencias de tipo formal o procedimental, de ahí que la doctrina haya considerado que “el desahucio no es solemne, puede verificarse por carta privada o incluso verbalmente o hacerlo por medio de diligencia judicial. Lo importante del desahucio es poder probar su realización cuando sea necesario…”4 .

3. No olvida el Tribunal que el apelante también alegó “no basta con hacer un desahucio con la anticipación de Ley, debe además probarse el supuesto de hecho que se invoca en el mismo, cual es, en este caso, la necesidad de realizar reparaciones y de construir una obra nueva de su propiedad” y que “la causal de

cual es, en este caso, la necesidad de realizar reparaciones y de construir una obra nueva de su propiedad” y que “la causal de desahucio la otorga la Ley al propietario y la calidad de propietario debe ser probada”. La Sala no comparte ninguna de las antedichas argumentaciones. En cuanto a la primera, ha de memorarse que “ la ley no exige ninguna condición adicional, distinta al desahucio, para que no haya lugar a la renovación del arriendo . Así se desprende del artículo 520 del código de comercio (...). Es más, de ser necesaria la recuperación judicial del bien, tampoco es

4 CONTRATOS MERCANTILES, Jaime Alberto Arrubla Paucar, Tomo I, 8ª edición, Ed. Dike, pág. 528.OFYPVZ 2010 00478 01 9 preciso acreditar la causal aducida, basta que se afirme ”, pues en caso de que el arrendador incumpla lo que manifestó en el desahucio “debe asumir las consecuencias, en cuanto se vería compelido a indemnizar al empresario”5 . Y en cuanto a la segunda, no debe olvidarse que “la acción de lanzamiento nace, no del derecho de propiedad que se tenga sobre la cosa cuyo goce se da, sino del contrato por el cual el arrendador de la misma, sea o no propietario, ha concertado con el arrendatario darle el goce de aquella . La acción, pues, la tiene el arrendador, no el dueño; es acción personal nacida ex contracto y

arrendador de la misma, sea o no propietario, ha concertado con el arrendatario darle el goce de aquella . La acción, pues, la tiene el arrendador, no el dueño; es acción personal nacida ex contracto y no acción real que dimane del derecho real de dominio”6 . No sobra destacar que el derecho de dominio del demandante sobre el susodicho local comercial, fue demostrado con la aportación de copia auténtica de la escritura pública (de compraventa) No. 372 del 15 de febrero de 2008 de la Notaría 26 del Círculo de Bogotá y con el certificado de tradición que da cuenta del registro del mencionado título (fls. 140, 150 y 227 a 240).

Concluyese así que los medios exceptivos que formuló el señor Alvarado en punto a la precariedad del desahucio, carecen de la virtud requerida para enervar las pretensiones que impetró su contraparte, lo cual impone refrendar la sentencia de primera instancia, en cuanto con ella se ordenó la restitución del inmueble en disputa.

4. MEJORAS. Sobre esto, lo único que manifestó el recurrente fue que “para probar las mejoras se pidió una inspección judicial que no nos fue negada, sino aplazada y, por ello, ha debido luego decretarse o negarse”, afirmación que resulta desmentida por la

5 CSJ, sent. del 14 de abril de 2008, exp. 2001 08201. 6 CSJ, Cas. Civ., providencia del 19 de diciembre de 1975OFYPVZ 2010 00478 01 10

5 CSJ, sent. del 14 de abril de 2008, exp. 2001 08201. 6 CSJ, Cas. Civ., providencia del 19 de diciembre de 1975OFYPVZ 2010 00478 01 10 literalidad del auto con el que el juez de primera instancia inició la etapa probatoria de este proceso, providencia en la que el aludido fallador negó expresamente el decreto de dicha probanza sin protesta del aquí impugnante (fls. 158 y 159). Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal estima que no sobra hacer algunas precisiones sobre el tema de las mejoras, orientadas a confirmar la negativa que le impartió el juez de primera instancia a la solicitud de “derecho de retención” que formuló el arrendatario. 4.1 Reclamó el señor Alvarado, que se le reconozca “el good will o prima comercial que es una mejora que accede al inmueble, dado que es valorable en dinero, respecto del cual igualmente procede el derecho de retención” (fl. 129). La Sala no considera viable ese pedimento, en tanto que el good will es un activo intangible que forma parte del establecimiento de comercio que opera el demandado (ver núm. 6º, art. 516, C. de Comercio) y no del local comercial cuya restitución ordenó el juez de primera instancia. Por ende, la orden de desalojo que ahora confirma el Tribunal, per se, no involucra modificación alguna en torno a la eventual titularidad del dominio sobre ese bien inmaterial. 4.2 De otro lado, observa la Sala que en el memorial con el que

per se, no involucra modificación alguna en torno a la eventual titularidad del dominio sobre ese bien inmaterial. 4.2 De otro lado, observa la Sala que en el memorial con el que se pidió el reconocimiento del “derecho de retención”, el hoy recurrente no fue del todo preciso al indicar en qué consistieron las “mejoras materiales necesarias” que dijo haber efectuado sobre el inmueble7 , contingencia que impide determinar con exactitud la naturaleza de

7 Según ese escrito, las “mejoras materiales” consistieron en: “ segundo piso, paredes, pisos, techos, tubería sanitaria y agua potable, baños y sanitarios, remodelación total; en el tercer piso , paredes y pisos remodelados totalmente y techos, baños sanitarios, tubería sanitaria y agua potable, elaboración total de cámaras para baños turcos y saunas; cuarto piso, reparación total de pisos y techos, ventanas, tuberías sanitarias y agua potable” (fl. 123).OFYPVZ 2010 00478 01 11 esas obras, es decir, si son “mejoras útiles”, “reparaciones locativas” o “reparaciones indispensables no locativas”. En todo caso, sea cual fuere el carácter de esos trabajos, ningún reconocimiento cabía ordenar en favor del señor Alvarado a título de mejoras. Ciertamente, si se asumiera que las “mejoras” que el recurrente alegó, corresponden a “reparaciones locativas”, no habría lugar a su reembolso, pues acorde con el artículo 1998 del Código Civil y con lo

Ciertamente, si se asumiera que las “mejoras” que el recurrente alegó, corresponden a “reparaciones locativas”, no habría lugar a su reembolso, pues acorde con el artículo 1998 del Código Civil y con lo que pactaron los extremos contractuales, esa clase de erogaciones ha de ser asumida, en definitiva, por los arrendatarios (cláusula 6ª, fl. 7). Tampoco habría lugar a reconocer reembolso alguno a favor de los demandados, si se tuvieran las aludidas obras como “reparaciones necesarias”, pues no se acreditó la “necesidad” de las mismas, ni tampoco los arrendatarios alegaron (ni demostraron, según les incumbía, art. 177, C. de P. C.), que oportunamente informaron al arrendador sobre lo imperioso que era realizar esos trabajos, para que él los efectuara por su cuenta (así lo exige, como presupuesto de un eventual reembolso, el artículo 1993 del Código Civil8 ). Y si se diera por cierto que las obras corresponden a verdaderas “mejoras útiles”, tendría que decirse que brilla por su ausencia elemento de juicio alguno que demuestre que el arrendador consintió expresamente en su realización, por manera que no hay lugar a su reembolso. Memórese que, de conformidad con el artículo 1994 del Código Civil, “el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no haya consentido con la expresa

Código Civil, “el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas”, precepto que se reprodujo en la cláusula 5ª

8 Art. 1993, C. C.: “el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta…”.OFYPVZ 2010 00478 01 12 del contrato de locación a cuyo tenor, “los arrendatarios no podrán, sin la autorización previa, expresa y escrita del arrendador, hacerle mejoras al inmueble…”. Cabe adicionar que en este litigio no es factible autorizar al arrendatario a “llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada”, según lo permite el precitado artículo 1994. De un lado, porque el señor Alvarado no lo pidió así, y del otro, por cuanto en el negocio jurídico sobre el que versa este litigio expresamente se dispuso que “en todo caso, al término del contrato, las mejoras quedarán de propiedad del arrendador” (cláusula 5ª, fl. 6).

5. No prospera, por ende, la apelación en estudio.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala

de propiedad del arrendador” (cláusula 5ª, fl. 6).

5. No prospera, por ende, la apelación en estudio.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que el 29 de noviembre de 2013 profirió el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá, en el proceso abreviado de la referencia. Costas de ambas instancias a cargo de la parte demandada. Liquídense las aquí causadas por la secretaría del Tribunal, incluyendo la suma de $1’500.000, como agencias en derecho, según lo estima el Magistrado Ponente. Cumplido, devuélvase la actuación a la oficina de origen. Notifíquese

Los Magistrados, ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑAOFYPVZ 2010 00478 01 13

MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA

GERMÁN VALENZUELA VALBUENA